天津成林道項目市場研究及項目定位報告_115P

1、12007- 3- 29致：漢拿（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“成林道項目”市場研究及項目定位報告1成林道項目市場研究及項目定位報告Agenda議程項目地塊分析周邊區(qū)域市場分析項目競爭地位分析項目住宅部分定位項目規(guī)劃設(shè)計方向探討22成林道項目市場研究及項目定位報告項目地塊分析3登州路本案規(guī)劃支路昆俞路成林道成林道項目市場研究及項目定位報告地塊概要與分析（一）項目介紹1物業(yè)性質(zhì)居住及商業(yè)金融用地2項目四至范圍東至登州路南至成林道西至昆俞路北至規(guī)劃支路34成林道項目市場研究及項目定位報告地塊概要與分析3地塊控規(guī)概要2（2）規(guī)劃性質(zhì)：居住、商業(yè)金融業(yè)用地；22（4）地塊的土地使用權(quán)出讓年限居住用地70年

2、，商業(yè)金融業(yè)用地40年。4項目與周邊狀況（1）項目周邊人口現(xiàn)狀與產(chǎn)業(yè)特點項目所屬程林街擁有27平方公里地域，常住人口8.6萬人；區(qū)域內(nèi)重點發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流與高科技加工業(yè)。（2）項目周邊物業(yè)現(xiàn)狀與特征項目所屬程林街物業(yè)形態(tài)多為工業(yè)廠房與普通多層5地塊與周邊物業(yè)現(xiàn)狀成林道項目市場研究及項目定位報告地塊概要與分析46成林道項目市場研究及項目定位報告項目交通狀況與商業(yè)配套設(shè)施1交通路網(wǎng)設(shè)施（1）項目從地理位置及行政歸屬隸屬于程林街轄區(qū)內(nèi)。東與天津濱海國際機(jī)場相連，西與河?xùn)|區(qū)相接，南靠海河與河西區(qū)隔河相望，北鄰程林工業(yè)區(qū)、萬新村居住區(qū)和衛(wèi)國道。（2）周邊主要交通干線為衛(wèi)國道、成林道、東縱快速路。距萬新、

3、麗苑居住區(qū)車程5分鐘左右；距市中心20分鐘車程；距離天津機(jī)場10分鐘左右車程；距東縱快速路車程10分鐘。7成林道項目市場研究及項目定位報告項目交通狀況與商業(yè)配套設(shè)施（3）項目周邊公交線路（標(biāo)紅公交路線為距離本項目最近的公交線路站點）成林道：681、640、673、861、668、51衛(wèi)國道：689、653、635、43、827、23沙柳北路：866、32、847、685登州路：28津濱大道：962天山路：907、46所在道路類別項目名稱數(shù)量合計津濱大道超市家樂福、家世界2商場勸業(yè)商貿(mào)廣場1餐飲、娛樂白金宮酒樓、KFC2專業(yè)賣場南方燈具城、天津家具街、平和裝飾城3成林道超市津工超市2家、福貴、華

4、潤4餐飲、娛樂外灘風(fēng)尚、玉德福、福宴酒樓、宮廷烤鴨店、恩來順、麥當(dāng)勞6酒店、招待所津龍大酒店、憩園賓館、如家、泰來酒店、武警醫(yī)院招待所5衛(wèi)國道超市易初蓮花、家世界、KFC、又一城商業(yè)4商場大橋道食品、萬新食品店2餐飲、娛樂好倫哥、麥當(dāng)勞、金錢龜酒樓、吉昌酒樓、東麗垂釣園、海鮮漁村6美容、美發(fā)標(biāo)新理容1沙柳路超市物美1餐飲、娛樂同順號飯店、白洋淀海鮮2登州路附近餐飲、娛樂大韓酒樓1分類項目名稱合計銀行工行、商行、農(nóng)行、建行、人民銀行12藥店廣豐、沙柳、同匯、老百姓大藥房4其它含汽車?yán)砣菖浼?、菜市場?居民區(qū)益壽里、津灣花園、來安里、泰昌西里、程林里、萬和里、嘉華園、芳馨園、萬順里、昆侖公寓、月牙

5、河小區(qū)、萬隆花園、泰通公寓、程春里、薈臻里、太陽城、麗苑居住區(qū)、萬新村居住區(qū)、戀日風(fēng)景、鳳溪花中城、帝旺溫泉花園、晨光樓、向陽花園、大通花園、上杭花園、九河國際村、萬興花園、紅頂花園、新月花苑、陽新里、程林東里生活區(qū)、登州里3358成林道項目市場研究及項目定位報告項目交通狀況與商業(yè)配套設(shè)施2項目周邊主要生活配套設(shè)施9成林道項目市場研究及項目定位報告項目交通狀況與商業(yè)配套設(shè)施610成林道項目市場研究及項目定位報告項目交通狀況與商業(yè)配套設(shè)施3項目周邊主要市政配套設(shè)施及企業(yè)單位11成林道項目市場研究及項目定位報告項目周邊區(qū)域規(guī)劃建設(shè)發(fā)展前景1東麗總體規(guī)劃東麗區(qū)區(qū)域規(guī)劃總體沿“一縱、三橫”的格局發(fā)展。

6、一縱：外環(huán)線沿線；三橫：衛(wèi)國道至津漢公路沿線，其基本契機(jī)為地鐵2號線建設(shè)；張貴莊路至津濱高速沿線，其基本契機(jī)為津濱大道建設(shè)；津塘路沿線，其基本契機(jī)為津濱輕軌建設(shè)發(fā)展712成林道項目市場研究及項目定位報告項目周邊區(qū)域規(guī)劃建設(shè)發(fā)展前景2東麗總體規(guī)劃發(fā)展設(shè)想以“一個中心區(qū)、兩個中心鎮(zhèn)區(qū)、兩個產(chǎn)業(yè)區(qū)和五個組團(tuán)”的布局結(jié)構(gòu)，全面實施津濱新城區(qū)戰(zhàn)略。133項目周邊市政建設(shè)改造計劃（1）2003年東麗區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中，程林街南片六村屬“智慧城”項目規(guī)劃范圍，預(yù)期未來2年內(nèi)項目周邊環(huán)境改造完成。（2）項目北側(cè)嶗山道沿線染化工廠片區(qū)已制定搬遷計劃，預(yù)期2008年前動遷。（3）由天津城建投資有限公司進(jìn)行成林道二期

7、道路改造項目（月牙河到外環(huán)線路段）預(yù)期2008年前完成成林道項目市場研究及項目定位報告項目周邊區(qū)域規(guī)劃建設(shè)發(fā)展前景東麗開發(fā)計劃與功能定位圖示814衛(wèi)國道板塊、華明鎮(zhèn)板塊、東麗湖板塊、空港加工區(qū)板塊、張貴莊板塊；分別從規(guī)模、市場現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)劃等方面進(jìn)行分析，以便為本項目提供參考。東麗湖板塊空港物流華明鎮(zhèn)板塊張貴莊板塊程林街板塊衛(wèi)國道板塊本案成林道項目市場研究及項目定位報告項目周邊板塊特征分析（一）選取項目周邊主要板塊：15成林道項目市場研究及項目定位報告項目周邊板塊特征分析 衛(wèi)國道板塊（1）板塊界定及區(qū)位優(yōu)勢衛(wèi)國道板塊主要包括衛(wèi)國道順馳橋以東沿線至外環(huán)區(qū)域，成林路以北區(qū)域和麗苑居住區(qū)。橫跨河?xùn)|、

8、東麗兩區(qū)。是中心城區(qū)通向濱海地區(qū)的必經(jīng)之路，直達(dá)空港物流加工區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。（2）板塊內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展不完全統(tǒng)計以2006年111月該板塊銷售為例：此間成交面積達(dá)12.18萬平方米，成交均價在5000元/平方米，7月以后，成交均價有所回升，該區(qū)域房地產(chǎn)價格進(jìn)入一個相對穩(wěn)定的時期916成林道項目市場研究及項目定位報告項目周邊板塊特征分析（3）板塊綜述特性：交通極為便利，是實現(xiàn)天津市經(jīng)濟(jì)中心戰(zhàn)略東移要地。（4）發(fā)展趨勢區(qū)域內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：衛(wèi)國道路面的修整和拓寬，建設(shè)中的地鐵二號線也將自此處通過，東南半環(huán)與衛(wèi)國道的銜接、快速路的建造，使得這一地區(qū)成為天津市內(nèi)因交通狀況而升值區(qū)域的最大受益者。土

9、地放量：自2006年11月始，河?xùn)|、東麗兩區(qū)域內(nèi)有多塊土地交易成功，預(yù)示著下階段本市東部板塊地產(chǎn)開發(fā)將再度升溫。其中河?xùn)|區(qū)成交3塊，東麗區(qū)成交3塊。東部多個地塊近期集中成交，而且成交價格不菲，表明開發(fā)商均看好該區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿?。預(yù)計這些項目將會在2008年全面亮相。（5）板塊結(jié)論地塊好、出行通暢、定位較高、規(guī)劃佳、具規(guī)模。17成林道項目市場研究及項目定位報告項目周邊板塊特征分析 華明鎮(zhèn)板塊（1）板塊界定及區(qū)位優(yōu)勢該板塊總面積150.6平方公里，約占東麗區(qū)的三分之一。東連濱海新區(qū)，西靠中心城區(qū)，南臨機(jī)場，北通東三省。（2）房地產(chǎn)市場發(fā)展水平華明鎮(zhèn)是天津市“以宅基地?fù)Q房”的第一個示范鎮(zhèn)。規(guī)劃總用地

10、面積561.8萬平米，總?cè)丝?.4萬，總建筑面積418.9萬平米，規(guī)劃居住建筑面積267.4萬平米1018成林道項目市場研究及項目定位報告項目周邊板塊特征分析（3）板塊綜述天津城市工業(yè)東移、天津空港物流加工區(qū)和保稅區(qū)（航空城）的進(jìn)駐為華明鎮(zhèn)的發(fā)展帶來了巨大機(jī)會,必將成為東麗居住、生活、娛樂中心。由于此板塊規(guī)劃為定點定向安置項目，對市場不具備太大影響。(4)板塊未來發(fā)展趨勢華明居住區(qū)分為東區(qū)和西區(qū)兩部分，擬先啟動?xùn)|區(qū)。東區(qū)規(guī)劃總建筑面積約232萬平方米；西區(qū)規(guī)劃建筑面積約114公頃；兩區(qū)規(guī)劃總建筑面積約346萬平方米。（5）板塊結(jié)論出行通暢、定位于服務(wù)周邊，現(xiàn)階段建設(shè)目的主要為安置聚遷于此的周邊

11、村民，后期雖可使用開發(fā)用地較大，但短期內(nèi)尚不具對于市場的威脅性。19成林道項目市場研究及項目定位報告項目周邊板塊特征分析 空港物流加工區(qū)板塊（1）地產(chǎn)市場發(fā)展水平現(xiàn)狀用地主要為鹽堿地、荒地、水面、村莊用地和有關(guān)單位用地，用地中部現(xiàn)狀為濱海高爾夫球場，規(guī)劃用地中部和西南部有少量企業(yè)用地。1120成林道項目市場研究及項目定位報告項目周邊板塊特征分析（2）板塊未來發(fā)展趨勢天津空港物流加工區(qū)總體規(guī)劃總用地面積為55平方公里，分為三期開發(fā)建設(shè)。其中一期占地23.5平方公里，現(xiàn)在已規(guī)劃開發(fā)建設(shè)。二期用地18.5平方公里，主要作為工業(yè)用地。 三期總用地面積約為13平方公里，區(qū)內(nèi)將建設(shè)中、低密度居住區(qū)，商務(wù)型

12、居住區(qū)及商務(wù)花園等。（3）板塊綜述特性：此板塊尚未有商品住宅開發(fā)先例，主要為物資集散用地。未來規(guī)劃將興建大批商品住宅，但主要還是服務(wù)于加工區(qū)內(nèi)的企業(yè)單位，其定向建房趨勢明顯。（4）板塊結(jié)論地塊的區(qū)域局限性強(qiáng)、輻射面窄、對周邊市場無影響。21成林道項目市場研究及項目定位報告項目周邊板塊特征分析 東麗湖板塊（1）板塊界定及區(qū)位優(yōu)勢東麗湖板塊位于天津市東麗區(qū)東北部，以東麗湖為中心的環(huán)湖58平方公里的廣袤區(qū)域。整體分為湖東區(qū)與湖西區(qū)。（2）地產(chǎn)市場發(fā)展目前區(qū)域市場呈現(xiàn)出以下特點以及發(fā)展趨勢：“高開高走”將成為該板塊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢個性化產(chǎn)品成為目前板塊供給市場的主要特色之一受發(fā)展階段及供給市場的影響，需

13、求市場結(jié)構(gòu)單一（3）板塊地產(chǎn)綜述特性：定位為旅游度假休閑區(qū)，客群為高端二次以上置業(yè)的成功人士；地塊內(nèi)的項目具鮮明個性；客戶群競爭激烈。1222成林道項目市場研究及項目定位報告項目周邊板塊特征分析（4）未來發(fā)展趨勢東麗區(qū)獨具科技高教服務(wù)業(yè)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢和土地資源優(yōu)勢。東麗湖板塊整體功能定位于溫泉旅游度假區(qū)和東麗湖科技高教區(qū)，將建設(shè)成為天津乃至華北地區(qū)獨具特色的科技高教區(qū)。未來將與空港物流加工區(qū)、天津濱海國際機(jī)場連成一片，成為天津最具活力的新經(jīng)濟(jì)區(qū)域，成為濱海新區(qū)連接城市中心區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。（5）板塊結(jié)論地塊環(huán)境佳、通行暢、定位高端、輻射面廣、目前對周邊消費群體尚不具備影響力。23成林道項目市

14、場研究及項目定位報告東麗湖地區(qū)總體規(guī)劃萬科項目朗矩項目億兆項目1324成林道項目市場研究及項目定位報告項目周邊板塊特征分析 張貴莊板塊（1）板塊界定及區(qū)位優(yōu)勢東至外環(huán)線，與豐年村街相鄰，西連河?xùn)|區(qū)二號橋，北靠京山鐵路，南接新立鎮(zhèn)崔家碼頭村。以“中心城區(qū)化”的發(fā)展方向重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。（2）板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場綜述特性：此板塊地理位置一般，但交通便利，開發(fā)項目多數(shù)位于道路兩側(cè)的輻射區(qū)域。板塊內(nèi)生活配套設(shè)施較為匱乏?，F(xiàn)有及正在規(guī)劃的項目多數(shù)定位于中端的一般消費人群，區(qū)域性較濃。25成林道項目市場研究及項目定位報告項目周邊板塊特征分析（3）板塊未來發(fā)展趨勢市鎮(zhèn)中心：中央核心地帶區(qū)內(nèi)有三條主要道路貫穿，包

15、括北側(cè)的張貴莊路、東側(cè)的躍進(jìn)路以及西側(cè)的昆俞路。教育公園：使本區(qū)成為大天津地區(qū)最具吸引力的教育園區(qū)。地產(chǎn)項目：板塊內(nèi)將由萬科率先開發(fā)的首個住宅項目總建筑面積近40萬平方米，產(chǎn)品包括花園洋房、板式小高層和社區(qū)商業(yè)及會所；松江、金廈、方正投資等開發(fā)商也準(zhǔn)備在此開發(fā)。（4）板塊結(jié)論地塊優(yōu)良、出行通暢、定位于服務(wù)周邊、現(xiàn)階段還未形成規(guī)模與氣候、如先期介入的開發(fā)商能夠一炮打響，將為帶動地塊升值奠定良好的基礎(chǔ)。1426成林道項目市場研究及項目定位報告項目周邊板塊特征分析（二）板塊博弈評析（1）衛(wèi)國道板塊該板塊地處城市邊緣區(qū)域，板塊內(nèi)樓盤主要特點是銷售情況較好，價格呈逐漸遞增態(tài)勢。多層、小高層、洋房比例相對

16、較大，建筑密度小，綠化率較高。無論在地理位置、產(chǎn)品形態(tài)、地區(qū)發(fā)展?jié)摿Ψ矫婢哂幸欢▋?yōu)勢，對本項目來說會分散一定數(shù)量的客群。27成林道項目市場研究及項目定位報告（2）華明鎮(zhèn)板塊該板塊是新規(guī)劃的大型行政村居住區(qū)。由于該地塊在客群區(qū)域定位、產(chǎn)品上與本項目有一定的差異性，競爭能力并不十分明顯。（3）空港加工區(qū)板塊該板塊是規(guī)劃中的物流工業(yè)園區(qū)，地產(chǎn)開發(fā)以滿足區(qū)內(nèi)企業(yè)業(yè)主和員工配套為主。由于該地塊在地域距離本項目較遠(yuǎn)，同時客群區(qū)域定位與本項目有一定的差異性，因而競爭能力并不明顯。（4）東麗湖板塊該區(qū)域內(nèi)項目在產(chǎn)品、概念上與本項目有一定區(qū)別，客源也存在一定區(qū)別，故對本項目的競爭關(guān)系較弱。（5）張貴莊板塊隨著眾

17、多知名開發(fā)商的進(jìn)駐，區(qū)域內(nèi)項目競爭將更加激烈；本項目可在地域、產(chǎn)品上區(qū)別對手，更多的爭取周邊區(qū)域客源，實現(xiàn)項目最大價值。1528成林道項目市場研究及項目定位報告（三）市場總結(jié)通過上述區(qū)域劃分闡述與研判，得到如下結(jié)論：針對本項目，真正具威脅的、并極有可能分流客戶群的地塊為衛(wèi)國道板塊及張貴莊區(qū)域。上述兩地塊同我項目所處區(qū)域較為類似，開發(fā)項目定位目標(biāo)客戶群差異化不明顯，項目上市時間、產(chǎn)品類型相近。但產(chǎn)品上市后的市場效果還是要看項目定位的準(zhǔn)確性、產(chǎn)品本身特性、市場對產(chǎn)品的差異化特點的認(rèn)可度與滿意度、項目操作的推廣策略是否能夠給消費者以足夠力度的引導(dǎo)等。根據(jù)此報告的闡述分析，本案地塊所處的板塊在東部雖算

18、不上位置頗佳，但屬于極具升值潛力區(qū)域。29成林道項目市場研究及項目定位報告Agenda議程項目地塊分析周邊區(qū)域市場分析項目競爭地位分析項目住宅部分定位項目規(guī)劃設(shè)計方向探討序號項目名稱項目位置1都市亮點一期河?xùn)|區(qū)2遠(yuǎn)洋新天地河?xùn)|區(qū)3陽光星期八河?xùn)|區(qū)4朝陽綠茵一期河?xùn)|區(qū)5百合春天東麗區(qū)6萬科東麗湖城市天籟東麗區(qū)7太陽城第五季河?xùn)|區(qū)/1630成林道項目市場研究及項目定位報告周邊區(qū)域現(xiàn)時供應(yīng)分析31成林道項目市場研究及項目定位報告競爭熱點項目分布狀況序號項目名稱住宅總體規(guī)模在售面積1都市亮點一期89,57089,5702遠(yuǎn)洋新天地230,000213,6033陽光星期八460,000228,2444朝

19、陽綠茵一期39,33239,3325百合春天220,000112,7606太陽城第五季30,00007萬科東麗湖城市天籟118,00078,0948錢塘精英匯15,40315,4039朗鉅天域100,90063,56710夏陽溪韻54,36854,368合計1,357,573904,9411732成林道項目市場研究及項目定位報告競爭/熱點項目存量與分布選擇與本案具有競爭性、可比性的、熱點的10個住宅項目進(jìn)行了深入細(xì)致的分析。10個項目分別為朝陽綠茵(河?xùn)|區(qū))、陽光星期八（河?xùn)|區(qū)）、錢塘精英匯（河?xùn)|區(qū)）、都市亮點（河?xùn)|區(qū)）、遠(yuǎn)洋新天地（河?xùn)|區(qū)）、太陽城第五季（河?xùn)|區(qū)）、百合春天（東麗區(qū)）、朗鉅.

20、天域（東麗區(qū)）、萬科東麗湖（東麗區(qū)）、夏陽溪韻（東麗區(qū)）。住宅總體規(guī)模在20萬平米以上的項目有3個，除遠(yuǎn)洋新天地、錢塘精英匯、夏陽溪韻住宅全部推出外，其余項目均存在可持續(xù)供應(yīng)空間。33上圖顯示，80150的戶型供應(yīng)比例較大，合計達(dá)到81.2%，其中100-150的供應(yīng)主要來自于遠(yuǎn)洋新天地項目、陽光星期八項目、太陽城新領(lǐng)地項目；競爭/熱點住宅項目供應(yīng)盡管大勢上呈現(xiàn)出中間多，兩端少的棗核型分布態(tài)勢，但80-100的主力戶型供應(yīng)略顯不足.成林道項目市場研究及項目定位報告供應(yīng)狀況分析單戶面積（一）以下銷售情況統(tǒng)計是截止到3月14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出住宅項目：高層、小高層、多層共7個項目統(tǒng)計

21、（按套數(shù)計算）100-12034.8%120-15028.2%60-8011.2%150-2004.7%200-250 40-600.3% 2.2%80-10018.4%100-120 6%1834成林道項目市場研究及項目定位報告供應(yīng)狀況分析單戶面積（二）以下銷售情況統(tǒng)計是截止到3月14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出小戶型項目（按套數(shù)計算）400以上1% 150-200120-150 1% 40以下3%40-6045%4%80-10022%60-8018%目前項目周邊開盤銷售的小戶型產(chǎn)品僅有精英匯項目，此項目主力戶型區(qū)間為40-60，供應(yīng)比例高達(dá)44.8%，且此項目的戶型供應(yīng)呈現(xiàn)中間少，兩端多

22、的啞鈴型分布態(tài)勢，80-100的供應(yīng)比例排在第二，占22.1%。35150-20026.3%成林道項目市場研究及項目定位報告供應(yīng)狀況分析單戶面積（三）以下銷售情況統(tǒng)計是截止到3月14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出別墅項目（按套數(shù)計算）400以上1.9%300-40010.8%250-30010.4%200-25050.6%經(jīng)過對2個別墅項目的分析匯總，圖中顯示，200-250的戶型供應(yīng)比例高達(dá)到50.6%，其次是150-200的戶型比例占到26.3%。周邊別墅產(chǎn)品的主力面積供應(yīng)區(qū)間為150-250之間，供應(yīng)比例合共高達(dá)76.9%。1936成林道項目市場研究及項目定位報告供應(yīng)狀況分析各項目單戶面

23、積分布區(qū)間以下銷售情況統(tǒng)計是截止到3月14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出71%25% 96%66%17% 82%夏陽溪韻朗鉅天域精英匯45%22%67%城市天籟49%85%13%太陽城新領(lǐng)地43%32%75%百合春天朝陽綠茵23%51%61%74%陽光星期八31%37%69%遠(yuǎn)洋新天地30%41% 71%都市亮點33%95%406080100120150200250300面積區(qū)間 單位：平方米62%38%23%36%37成林道項目市場研究及項目定位報告供應(yīng)狀況分析房型（一）以下銷售情況統(tǒng)計是截止到3月14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出住宅項目：高層、小高層、多層共7個項目統(tǒng)計（按套數(shù)計算）三室

24、31.7%一室14.7%二室51.1%五室0.1%四室2.3%敞開式0.1%7個住宅項目中，兩室供應(yīng)比例最大，占51.1%，其次是三室，供應(yīng)比例達(dá)31.7%，而一室的供應(yīng)比例僅為14.7%，四室與五室的供應(yīng)很小。2038成林道項目市場研究及項目定位報告供應(yīng)狀況分析房型（二）以下銷售情況統(tǒng)計是截止到3月14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出（按套數(shù)計算）三室12.2%一室65.7%小戶型項目二室22.1%小戶型項目一室供應(yīng)比例最大，占65.7%，其次是兩室，供應(yīng)比例達(dá)22.1%。39成林道項目市場研究及項目定位報告供應(yīng)狀況分析房型（三）以下銷售情況統(tǒng)計是截止到3月14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出（

25、按套數(shù)計算）五室以上6.6%四室54.1%三室1.9%別墅項目五室37.5%別墅項目分析顯示，四室供應(yīng)比例最大，占54%，其次是五室，供應(yīng)比例達(dá)37.5%。項目名稱主力戶型及比例都市亮點一室62.07%94.05%二室31.97%遠(yuǎn)洋新天地二室38.82%83.76%三室44.94%陽光星期八二室49.58%86.61%三室37.03%朝陽綠茵二室63.94%87.58%三室23.64%百合春天一室25.61%99.21%二室50.35%三室23.25%太陽城新領(lǐng)地二室66%94%三室29%城市天籟二室60%94%三室34%項目名稱主力戶型及比例朗鉅天域四室36.81%92.02%五室55.2

26、1%夏陽溪韻四室83.30%83.30%項目名稱主力戶型及比例精英匯一室62.80%84.90%二室22.10%2140成林道項目市場研究及項目定位報告供應(yīng)狀況分析各項目戶型分布區(qū)間 （一）住宅項目統(tǒng)計（按照套數(shù)計算）在戶型分配上，除都市亮點以一室戶型為主，遠(yuǎn)洋新天地以三室戶型為主，其余項目均以兩室戶型作為主力戶型41成林道項目市場研究及項目定位報告供應(yīng)狀況分析各項目戶型分布區(qū)間 （二）小戶型項目統(tǒng)計（按照套數(shù)計算）精英匯項目作為周邊的唯一小戶型產(chǎn)品，主力戶型以一室為主。別墅項目統(tǒng)計（按照套數(shù)計算）別墅項目在戶型分配上：朗鉅天域以五室戶型為主，夏陽溪韻以四室戶型為主。1.9% 40以下2.8%

27、22.1%18.0%1.9%1.2%224280-10018.5%11.2%100-12035.7%上圖顯示，100-120面積區(qū)間的戶型需求最為集中，比例占35.7%，其次是120-150的戶型，比例為28.5%，基本處于供需平衡的狀態(tài)；在150以下的戶型面積區(qū)間中，100以下的供應(yīng)比例較小，從需求狀況顯示100以下的戶型需求旺盛，建議適當(dāng)提高100以下戶型的供應(yīng)比例。120-15028.5%150-200 40-603.5% 2.4% 60-80成林道項目市場研究及項目定位報告需求特征分析單戶面積（一）以下銷售情況統(tǒng)計是截止到3月14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出住宅項目：高層、小高層、多

28、層共7個項目統(tǒng)計 （按套數(shù)計算）2.2%34.8%0.2%0.3%3.5%35.7%18.5%18.4%11.2%11.2%2.4%5%0%40%35%30%25%20%15%10%40-6060-8080-100 100-120 120-150 150-200 200-250供應(yīng)比例28.5%28.2%需求比例4.7%4360-8019.6%40-6060.7%成林道項目市場研究及項目定位報告需求特征分析單戶面積（二）以下銷售情況統(tǒng)計是截止到3月14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出小戶型項目統(tǒng)計 （按套數(shù)計算）120-1501.9% 150-200100-1201.9%80-10011.2%6

29、0.7%44.8%4.1%6.4%1.9% 1.9%30%20%10%0%70%60%50%40%2.8%2.9%40以下 40-6019.6%11.2%60-80 80-100 100-120 120-150 150-200供應(yīng)比例需求比例上圖顯示，40-60的小戶型需求最為集中，比例高達(dá)60.7%，但仍然供不應(yīng)求，其次是60-80的戶型，需求比例為19.6%。對比整體市場供應(yīng)可以看出，80以上的戶型供應(yīng)量偏大，而40-80的戶型供應(yīng)相對不足，尤其以40-60這一區(qū)間的戶型需求形成市場熱點。2344成林道項目市場研究及項目定位報告需求特征分析單戶面積（三）以下銷售情況統(tǒng)計是截止到3月14日前

30、網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出別墅項目統(tǒng)計 （按套數(shù)計算）400以上1.0%300-40012.4%200-250150-20026.2%250-30010.4%50.6%10.4%26.2%26.3%50.0%10.4%12.4%10.8%1.9%1.0%40%30%20%10%0%60%50%150-200200-250250-300300-400400以上供應(yīng)比例需求比例50.0%上圖顯示，別墅產(chǎn)品以200-250的戶型需求最為集中，比例占50.6%，且供需基本持平。其次為150-200的戶型，需求比例為26.3%，且供需基本持平。45成林道項目市場研究及項目定位報告需求特征分析房型成交特征

31、（一）以下銷售情況統(tǒng)計是截止到3月14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出住宅項目：高層、小高層、多層共7個項目統(tǒng)計 （按套數(shù)計算）二室52.5%一室15.0%四室1.5%五室0.0%三室30.9%50.5%51.9%40%30%20%10%0%60%50%15.2%14.8%一室二室32.1%31.3%1.6%三室2.4%四室0.1%五室0.1%敞開式供應(yīng)比例需求比例上圖顯示，二室房型的需求旺盛，所占比例過半，占51.9%（整體供應(yīng)比例50.5%），且供不應(yīng)求；其次三室房型的需求比例排在第二，占31.3%（整體供應(yīng)略多，比例32.1%），一室的需求比例也較大，而供應(yīng)略顯不足。2446成林道項目市場

32、研究及項目定位報告需求特征分析房型成交特征（二）以下銷售情況統(tǒng)計是截止到3月14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出小戶型項目統(tǒng)計 （按套數(shù)計算）三室5.6%一室83.2%二室11.2%65.7%83.2%40%30%20%10%0%50%70%60%90%80%一室22.1%11.2%二室12.2%5.6%三室供應(yīng)比例需求比例上圖顯示，一室房型的需求比例最大，占83.2%（整體供應(yīng)比例65.7%），且供需失恒，供不應(yīng)求。47成林道項目市場研究及項目定位報告需求特征分析房型成交特征（三）以下銷售情況統(tǒng)計是截止到3月14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出別墅項目統(tǒng)計 （按套數(shù)計算）四室52.0%三室2.5

33、%五室以上5.4%五室40.1%1.9%54.0%37.5%6.6%2.5%52.0%5.4%0%20%10%30%60%50%40%三室四室五室五室以上供應(yīng)比例40.1%需求比例上圖顯示，周邊別墅項目中，客戶對四室、五室存在較大的需求。455943774615485756545054688061537509846925上圖顯示，周邊住宅產(chǎn)品，客戶對30-70萬元的需求比例最大（合供占77.2%）， 其中以40-50萬元的需求比力最為集中，（比例占29.6%），其次為50-60萬元之間，比例占19.2%。成林道項目市場研究及項目定位報告需求特征分析總房款成交特征住宅項目：高層、小高層、多層共7

34、個項目統(tǒng)計 （按套數(shù)計算）夏陽溪韻16%45%4836% 97%33%36% 82%朗鉅天域精英匯61%20% 81%城市天籟21%29%28% 78%太陽城新領(lǐng)地40%25% 65%29%百合春天朝陽綠茵42%38%92%69%陽光星期八22%24%28%74%遠(yuǎn)洋新天地15%23%29% 80%都市亮點33% 85%30405060708090100120150200 萬元53%21%31%70-80萬7.9%50-60萬19.2%60-70萬17.1%30-40萬11.3%30萬以下3.4%40-50萬29.6%90萬以上5.0%80-90萬6.6%49按照套數(shù)計算02000400060

35、00800010000成林道項目市場研究及項目定位報告銷售狀況分析已簽約部分成交均價夏陽溪韻朗鉅天域錢塘精英匯東麗湖太陽城百合春天朝陽綠茵陽光星期八遠(yuǎn)洋新天地都市亮點6131429375259727479項目名稱開盤時間銷售周期月均銷售套數(shù)都市亮點2006年4月30日10.552遠(yuǎn)洋新天地2005年11月26日15.574陽光星期八2005年6月18日2172朝陽綠茵2006年3月27日11.529百合春天2006年2月18日1379太陽城2004年11月20日2859東麗湖2005年12月15日1537錢塘精英匯2005年10月28日16.56朗鉅天域2006年5月10日1013夏陽溪韻20

36、06年10月7日5142650都市亮點以小面積為主，也創(chuàng)造了良好的銷勢。太陽城新領(lǐng)地由于開發(fā)商的問題，銷勢大打折扣。朗鉅天域、夏陽溪韻為別墅產(chǎn)品，成交趨緩。錢塘精英匯由于營銷推廣的問題，因而銷售滯后。朝陽綠茵項目由于該項目成為二號橋附近稀缺產(chǎn)品，銷售態(tài)勢良好0102030405060708090成林道項目市場研究及項目定位報告銷售狀況分析銷售進(jìn)度百合春天呈現(xiàn)了強(qiáng)勢銷售狀況，月均銷售79套；遠(yuǎn)洋新天地、陽光星期八兩個項目呈現(xiàn)價高勢好的銷售狀況，月均銷售套數(shù)均為70套以上。錢塘精英匯朗鉅天域夏陽溪韻朝陽綠茵東麗湖都市亮點太陽城陽光星期八遠(yuǎn)洋新天地百合春天51成林道項目市場研究及項目定位報告競爭/熱

37、點項目供求及銷售狀況市場總結(jié)住宅項目周邊7個住宅項目在產(chǎn)品的供應(yīng)上以80-150平米的戶型供應(yīng)比例較大；且以面積區(qū)間在100-120的戶型供應(yīng)集中，成為供應(yīng)熱點區(qū)間；但主力面積區(qū)間80-100平米的供應(yīng)相對不足，且80平米以下的小面積的戶型供應(yīng)處于市場空白點。在房型供應(yīng)方面，以兩室供應(yīng)比例最大，占51.1%，其次是三室，供應(yīng)比例達(dá)31.7%，而一室的供應(yīng)較少，比例僅為14.7%。從整體說來較好控制戶值的項目均呈現(xiàn)較好的銷售情況，在保持了較高的售價的同時保持了較快的銷售速度。2752成林道項目市場研究及項目定位報告競爭/熱點項目供求及銷售狀況市場總結(jié)住宅項目在目前的需求市場上，盡管對于100-1

38、20面積區(qū)間的戶型需求最為集中，但從需求狀況顯示100以下的戶型需求旺盛，因此在制定本案的戶型比例和面積區(qū)間時，本行建議充分考慮這一特點，適當(dāng)提高100以下戶型的供應(yīng)比例。對于低戶值的小面積住宅長期得不到充足供應(yīng)，而使得此類住宅倍受關(guān)住。尤其低戶值的兩室產(chǎn)品更顯得炙手可熱。而在房型需求方面，二室房型的需求旺盛，所占比例過半，占51.9%（整體供應(yīng)比例50.5%），且供不應(yīng)求；其次三室房型的需求比例排在第二，占31.3%（整體供應(yīng)略多，比例32.1%），一室的需求比例也較大，而供應(yīng)略顯不足。周邊項目客戶對總房款在40-60萬元之間的產(chǎn)品需求最為集中。53成林道項目市場研究及項目定位報告競爭/熱點

39、項目供求及銷售狀況市場總結(jié)小戶型項目精英匯小戶型產(chǎn)品主力戶型區(qū)間為40-60，以一室供應(yīng)為主。需求市場上， 40-80的戶型供應(yīng)相對不足，尤其以40-60這一區(qū)間的戶型需求形成市場熱點。對于小戶型產(chǎn)品，30萬元以下為主力成交區(qū)間。別墅項目別墅項目均以150-250的大戶型為主力戶型。且四室供應(yīng)比例最大。在目前的需求市場上， 200-250的戶型需求最為集中，且以四室成交為主。對于別墅產(chǎn)品120-150萬元的成交旺盛。項目名稱主題賣點1-都市亮點地段/規(guī)模/交通2-遠(yuǎn)洋新天地品牌/規(guī)模優(yōu)勢/地段/產(chǎn)品/園林3-陽光星期八地段/品牌實力/規(guī)模4-朝陽綠茵交通/產(chǎn)品型態(tài)5-百合春天品牌/產(chǎn)品型態(tài)/產(chǎn)

40、品設(shè)計/規(guī)模6-太陽城第五季規(guī)模/配套/產(chǎn)品設(shè)計7-東麗湖品牌優(yōu)勢/規(guī)模優(yōu)勢/景觀8-錢塘精英匯小戶型/總價款低9-朗鉅天域產(chǎn)品型態(tài)/規(guī)模10-夏陽溪韻品牌優(yōu)勢/產(chǎn)品設(shè)計/景觀項目名稱建筑形式層數(shù)1-都市亮點點式、板式小高層11-182-遠(yuǎn)洋新天地點式高層283-陽光星期八點式、板式高層24-324-朝陽綠茵多層65-百合春天多層、小高層4.5；6；116-太陽城第五季高層、小高層9-11；187-東麗湖（城市天籟）多層、小高層4-6；118-錢塘精英匯小高層89-朗鉅天域別墅2-310-夏陽溪韻別墅2-32854成林道項目市場研究及項目定位報告其它因素分析建筑形式與層數(shù)由于本項目容積率的限制

41、，因此在建筑形式和層數(shù)上僅參考高層/小高層項目。以上10個項目中，6個項目多為高層/小高層產(chǎn)品。其中點板結(jié)合的高層是普遍采用的建筑形式。層數(shù)從11、18、22、24、28、32層不等。且此類建筑形式為周邊市民所接受。55成林道項目市場研究及項目定位報告其它因素分析主題賣點此外環(huán)境方面、配套標(biāo)準(zhǔn)方面、會所、車位、物業(yè)管理等方面競爭/熱點項目的對比分析，詳見配套對比及建議細(xì)化因素權(quán)重（%）都市亮點遠(yuǎn)洋新天地陽光星期八朝陽綠茵百合春天太陽城新領(lǐng)地打分得分（%）打分得分（%）打分得分（%）打分得分（%）打分得分（%）打分得分（%）環(huán)境因素29升值前瞻40.5214140.52140.52生活氣氛61.

42、591.591.59160.5316人文氣氛60.5316160.530.5316自然環(huán)境6000016000.5316區(qū)域印象7-0.5-3.51.510.51.28.40.53.50.53.517交通6道路現(xiàn)狀21.531212121.5312公共交通41414141.560014配套9學(xué)校4140.520.520.52001.56商業(yè)313131.54.50.51.5001.54.5醫(yī)院、銀行21212120.51001.53產(chǎn)品28規(guī)模40.521.561.560.521.5628區(qū)內(nèi)規(guī)劃5001.57.5150.52.51.57.515產(chǎn)品類型61616162121.5916戶型設(shè)計

43、71.510.517170.53.51.510.50.53.5配套設(shè)施60.531.5916000.5316發(fā)展商7實力及品牌3131.54.51.54.51313-1.5-4.5打分標(biāo)準(zhǔn)好：（1-2分）一般：（0分）有缺陷：（-1-0分）得分=權(quán)重*打分偏好：（0-1分）差：（-2-1分）2956成林道項目市場研究及項目定位報告競爭/熱點項目綜合素質(zhì)評定為了深入分析上述項目特點，找出影響價格、銷售速度關(guān)鍵性因素本行根據(jù)估價中關(guān)于權(quán)重的分析方式，以及本行多年從事房地產(chǎn)市場研究的經(jīng)驗，賦予各個項目因素以不同的權(quán)重最終取平均數(shù)作為項目的單項得分，總分=權(quán)重*打分。57成林道項目市場研究及項目定位報

44、告競爭/熱點項目綜合素質(zhì)評定3058成林道項目市場研究及項目定位報告周邊競爭/熱點項目典型案例分析59成林道項目市場研究及項目定位報告區(qū)域現(xiàn)時供應(yīng)項目一覽31成林道項目市場研究及項目定位報告1-都市亮點開發(fā)商：天津市紅鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：天津萬兆投資發(fā)展集團(tuán)有限公司項目地點：河?xùn)|區(qū)大直沽街與紅星路交口60項目規(guī)模及類別：項目規(guī)劃占地面積49000，總建筑面積98000，住宅建筑面積89569.8平米，由12棟11-18層的高層/小高層建筑組成；并配以約10000的延街商業(yè)店鋪。容積率：1.99；綠化率：40%；車位地上地下均有，配比為1：0.8；土地使用年限：70年61成林道項目市場研

45、究及項目定位報告項目周邊環(huán)境及交通狀況樓盤坐落于天津市河?xùn)|區(qū)津塘路大直沽地區(qū)，周邊區(qū)域的交通環(huán)境相對較好，城市快速路東南半環(huán)的建成，奉化橋的開通，使項目進(jìn)入都市中心生活圈更加便利。同時，樓盤具備的公共交通相對較為方便，由于項目臨近內(nèi)環(huán)線，距離各商業(yè)區(qū)、消費區(qū)的距離相對較近，但項目北側(cè)為京山線鐵路，對居住形成一定的干擾。3262成林道項目市場研究及項目定位報告建筑規(guī)劃特色項目倡導(dǎo)以實用功能和精神享受相平衡為原則，打造人性化社區(qū)園林，倡導(dǎo)區(qū)內(nèi)步行；現(xiàn)代、簡約的建筑風(fēng)格，總體空間中高邊低，布局靈活，營造宜人的室外活動空間；建筑設(shè)計由一梯三戶的點板結(jié)合高層或一梯兩戶的板式小高層組成，樓宇進(jìn)深控制在15

46、米以內(nèi)，保證了日照時間。社區(qū)景觀規(guī)劃設(shè)計示意現(xiàn)代簡約的外立面示意63成林道項目市場研究及項目定位報告面積配比情況單戶面積供應(yīng)特征（按照套數(shù)計算）120-1505.3%100-12032.7%60-8062.1%60-80：62.1%100-120：32.7%120-150：5.3%面積區(qū)間（平米）房型供應(yīng)特征（按照套數(shù)計算）三室6.0%二室32.0%一室62%一室：62%二室：32%三室：6%房型項目名稱在售部分銷售比例(按面積)都市亮點51%70-80萬2%1%3364成林道項目市場研究及項目定位報告面積配比情況（二）一室一廳66 戶型設(shè)計點評：南北通透，采光通風(fēng)良好；客廳開間、進(jìn)深尺度較小

47、；衛(wèi)生間為暗衛(wèi)；其面積控制合理，動、靜線布局清晰。三室兩廳兩衛(wèi)134 二室二廳100戶型設(shè)計點評：此戶型屬于市場主流需求，主臥飄窗設(shè)計得到了較好的采光滿足。房型設(shè)計動靜分區(qū)，使主、次臥居住隱私得到很好的保護(hù)。戶型設(shè)計點評：動、靜線布局清晰，書房南側(cè)輔助空間的設(shè)計增加了亮點和新意；北側(cè)休閑空間的設(shè)計增添了溫馨實用的功能。走道空間浪費面積較大。65成林道項目市場研究及項目定位報告銷售情況分析房型成交特征（按60-8061.8%單戶面積成交特征（按照套數(shù)計算）120-1504.0%100-12034.2%60-80：61.8%100-120：34.2%120-150：4%面積區(qū)間（平米）三室5%照套

48、數(shù)計算）二室33%一室62%一室：62%二室：33%三室：5%房型總房款成交特征50-60萬1%40-50萬52%60-70萬33%30-40萬10%80-90萬90-100萬1%3466成林道項目市場研究及項目定位報告營銷節(jié)點與推廣主題1.推廣口號都市亮點，居優(yōu)越之上。海河?xùn)|，地標(biāo)建筑群落。2.營銷節(jié)點06年3月18日項目以報廣媒體發(fā)布形式首次亮相；06年4月30日11#、12#樓隆重開盤，其后陸續(xù)推出3#、5#樓；06年3月18日始，在每日新報、今晚報投放項目形象宣傳06年8月底1#、2#、7#樓開盤銷售06年9月16日4#、6#、8#、9#、10#樓開盤。67一、優(yōu)勢簡析1、規(guī)模適中：項

49、目約10萬平米，12棟小高層/高層建筑，規(guī)模適中，且兼有商業(yè)配套的功能。2、地段：與內(nèi)環(huán)線近在咫尺，交通便利，東南半環(huán)的建成，奉化橋的開通，使該區(qū)域更具升值潛力；3、定位明確：中端產(chǎn)品，面對主流客戶，以地緣性客戶為主。規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計等方面與項目定位協(xié)調(diào)統(tǒng)一，適合市場需求；成林道項目市場研究及項目定位報告我點評二、劣勢簡析項目北端為京山線鐵路，對提高居住品質(zhì)形成干擾，且項目地塊原為醫(yī)院用地，影響了部分地緣性客戶的選擇。BACK3568成林道項目市場研究及項目定位報告2-錢塘精英匯開發(fā)商：天津錢塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：杭州錢塘房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司項目地點：河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道與衛(wèi)昆橋交口北側(cè)項目

50、規(guī)模及類別：項目建筑面積15402.69平米，共計172套房屋， 40-70平米的高品質(zhì)“精裝修”酒店式公寓（八層帶電梯），并推出“贈送全套品牌家具、家電”精良配置，提供“包租/代租”服務(wù)。容積率：2.3；綠化率：35%；地下車位，配比為1：1；土地使用年限：50年，無煤氣。69成林道項目市場研究及項目定位報告項目周邊環(huán)境及交通狀況項目處河?xùn)|區(qū)市級迎賓大道衛(wèi)國道，交通發(fā)達(dá)，生活環(huán)境日趨成熟，除密集的公交網(wǎng)路外，東南半環(huán)快速路及規(guī)劃中的地鐵2號線也貫通于此，區(qū)域價值前景無可限量。 距京津塘高速僅5分鐘車程；距機(jī)場僅7分鐘車程；距空港物流區(qū)僅8分鐘車程；距東站僅10分鐘車程；距濱江道商圈僅12分鐘

51、車程；距CBD僅13分鐘車程；距離開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)僅20分鐘車程。100-120 6%3670成林道項目市場研究及項目定位報告建筑特色項目體現(xiàn)典雅、婉約的建筑風(fēng)格，大面積玻璃的采用增加了整體的通透感。外立面示意40以下：3%40-60：45%60-80：18%80-100：22%100-120：4%120-150：6%150-200：1%400以上：1%400以上1% 150-200120-150 1% 40以下3%7140-6045%4%80-10022%60-8018%面積區(qū)間（平米）單戶面積供應(yīng)特特征（按套數(shù)計算）成林道項目市場研究及項目定位報告面積配比情況房型供應(yīng)特征（按照套數(shù)計算）三室

52、二室 12.2%22.1%一室65.7%一室：65.7%二室：22.1%三室：12.2%房型項目名稱在售部分銷售比例(按面積)錢塘精英匯41%1.9%40以下3772成林道項目市場研究及項目定位報告面積配比情況（二）一室兩廳54.62一室一廳44一室兩廳65.35一室兩廳88.1173成林道項目市場研究及項目定位報告銷售情況分析40-60：60.7%60-80：19.6%80-100：11.2%100-120：1.9%120-150：1.9%150-200：1.9%面積區(qū)間（平米）一室：83.2%二室：11.2%三室：5.6%房型一室83.2%房型成交特征（按照套數(shù)計算）三室5.6%二室11.

53、2%0 1.1單戶面積成交特征（按照套數(shù)計算）120-1501.9% 50-200100-12080-10 9% 2.8%11.2%60-8019.6%40-6060.7%40以下：2.8%3874成林道項目市場研究及項目定位報告銷售情況分析（二）總房款成交特征30萬以下60%30-40萬20%80-90萬2%70-80萬2%60-70萬50-60萬 2%4%40-50萬10%75成林道項目市場研究及項目定位報告營銷節(jié)點與推廣主題1.推廣口號精英匯私產(chǎn)酒店公寓：輕松置業(yè).穩(wěn)健理財精英匯年輕不再只是奮斗，輕松做主人花公寓的錢，坐享酒店級尊貴精英匯聯(lián)結(jié)焦點的焦點，你的房客注定是來自焦點的精英們精英

54、匯25分鐘找到你的精英房客25萬元擁有你的私產(chǎn)酒店25小時服務(wù)你的私享生活1+2投資保障，輕松置業(yè)穩(wěn)健理財2.營銷節(jié)點05年中旬項目以報廣媒體發(fā)布形式首次亮相；其后陸續(xù)在每日新報投放項目形象宣傳，同時在房地產(chǎn)刊物主流、樓市等雜志上投放宣傳形象；05年10月28日項目開盤銷售。39成林道項目市場研究及項目定位報告我點評一、優(yōu)勢簡析1、處河?xùn)|區(qū)市級迎賓大道衛(wèi)國道，交通發(fā)達(dá)，生活環(huán)境日趨成熟，除密集的公交網(wǎng)路外，東南半環(huán)快速路及規(guī)劃中的地鐵2號線也貫通于此，區(qū)域價值前景無可限量。2、周邊餐飲、娛樂、健身、休閑等生活配套齊備，家世界、家樂福、易初蓮花近在咫尺，天津八中、武警醫(yī)院坐落項目周邊，盡享便利。

55、76二、劣勢簡析1、商業(yè)用地，無煤氣，水費、采暖費按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，生活成本有所增加2、一梯多戶的產(chǎn)品，降低了自住客的生活私秘性3、項目在推廣和宣傳方面投入較少，并未形成良好的知名度和美譽(yù)度4、銷售中心遷往項目底商后，通往項目交通不便，因而銷售情況很不理想。BACK77成林道項目市場研究及項目定位報告3-遠(yuǎn)洋新天地開發(fā)商：天津市遠(yuǎn)馳房地產(chǎn)開發(fā)公司投資商：中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地點：河?xùn)|區(qū)新開路與華龍道交口項目周邊環(huán)境及交通狀況：緊鄰天津內(nèi)環(huán)線，交通便利，配套設(shè)施完善，按照未來建成的城市快速路體系，地鐵2、3號線，輕軌鐵路等均經(jīng)過這里。18194078成林道項目市場研究及項目定位報告項目規(guī)模

56、及類別1#4#3#2#5#7#6#9#10#8#13#11#12#15#14#項目規(guī)模及類別：規(guī)劃占地面積18萬平方米；規(guī)劃建筑面積60萬平方米；住宅占地面積11萬平米；住宅建筑面積約23萬平米，共有建筑22幢高層住宅。其中一期開發(fā)8棟高層住宅；二期銷售7棟高層住宅；三期銷售3棟高層住宅；四期銷售3棟高層住宅。地上及地下停車，車位比：1：1；容積率：2.52；綠化率：40%17#20#21#2279成林道項目市場研究及項目定位報告項目發(fā)展規(guī)劃整個項目營造了一種多用途的“居住、工作、購物”環(huán)境，開發(fā)理念注重項目的統(tǒng)一，以行人漫步大道將各區(qū)聯(lián)系起來，大道沿線是零售和娛樂用房，反映新的都市生活和大都

57、會生活方式。北面是寫字樓和住宅區(qū)，在中央是零售娛樂城和飯店，南面連接金海，然后通向項目東部寫字樓的拱廊底商。每一個區(qū)域中的建筑和造景都位置巧妙，成為地標(biāo)或勝景。4180成林道項目市場研究及項目定位報告面積配比情況150-200：12%200-250：1.3%單戶面積供應(yīng)特征（按照套數(shù)計算）100-12029.8%60-80：5.1%80-100：10.4%100-120：29.8%120-150：41.4%150-20012.0%200-2501.3% 60-805.1% 80-10010.4%120-15041.4%面積區(qū)間（平米）一室：6%二室：39%三室：45%四室：10%房型房型供應(yīng)特

58、征（按照套數(shù)計算）二室39%三室45%四室10%一室6%81成林道項目市場研究及項目定位報告面積配比情況（二）一室二廳77三室二廳132二室二廳94三室二廳134戶型設(shè)計點評：主力戶型面積在100150平方米之間，采用雙電梯三戶設(shè)計，戶型面積適中，比較迎合市場主力需求，設(shè)計上，功能分區(qū)較合理，衛(wèi)生間較多采用明衛(wèi)設(shè)計，端頭大戶型實現(xiàn)了南北通透，很大程度上提高了大戶型的居住舒適度。項目名稱在售部分銷售比例(按面積)遠(yuǎn)洋新天地66%7.6%4282成林道項目市場研究及項目定位報告銷售情況分析80-100：13.1%100-120：28%120-150：46.7%150-200：7.6%200-250

59、：0.9%面積區(qū)間（平米）一室：6%二室：39%三室：47%四室：8%房型房型成交特征（按照套數(shù)計算）100-12028.0%60-80：3.7%80-10013.1%120-15046.7%200-250150-200 0.9% 60-803.7%單戶面積成交特征二室39%三室47%四室8%一室6%150-200萬40-50萬1% 1%50-60萬4%總房款成交特征120-150萬4%100-120萬10%90-100萬13%60-70萬15%70-80萬23%80-90萬29%成林道項目市場研究及項目定位報告營銷節(jié)點與推廣主題1.推廣口號“年輕的天地、我們的生活”“ 海河新天地，國際化生活

60、典范“引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展，以高品質(zhì)鑄就生活價值”“年輕生活，隨心而動”“環(huán)水天地，靈動生活”832.營銷節(jié)點2005年11月26日開盤；2006年1月23日新售樓處啟用及樣板間開放2006-03-02 二期樓座公開2006-05-20 二期樓座開盤2006-06-01 一期住宅主體封頂2006-06-21 住宅景觀造就國際化生活完美體驗2006-07-20 海河新天地舉辦對話海河論壇之2006經(jīng)典人居2006-11-30 遠(yuǎn)洋一期即將入住2007-01-31三期戶型開始接受咨詢2007-03-10三期火爆開盤4384一、優(yōu)勢簡析1、規(guī)模優(yōu)勢：60萬平米超大型社區(qū)，集高檔公寓、酒店、商業(yè)、寫字樓于一體