第二章 不動產(chǎn)估價的原則與程序

1、1第二章第二章 不動產(chǎn)估價的不動產(chǎn)估價的原則和程序原則和程序第一節(jié)第一節(jié) 不動產(chǎn)估價的定義不動產(chǎn)估價的定義第二節(jié)第二節(jié) 不動產(chǎn)估價的原則不動產(chǎn)估價的原則第三節(jié)第三節(jié) 不動產(chǎn)估價的程序不動產(chǎn)估價的程序2第一節(jié)第一節(jié) 不動產(chǎn)估價概述不動產(chǎn)估價概述 一、不動產(chǎn)估價的概念一、不動產(chǎn)估價的概念 不動產(chǎn)估價不動產(chǎn)估價 3 把握兩點：把握兩點：不動產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合； 不動產(chǎn)估價是把客觀存在的不動產(chǎn)價格揭示、顯現(xiàn)出來，而不是把某個主觀想象的數(shù)字強加給估價對象。 4不動產(chǎn)估價中的相關(guān)術(shù)語不動產(chǎn)估價中的相關(guān)術(shù)語5一名合格的不動產(chǎn)專業(yè)估價人員應(yīng)符合下列條件：一名合格的不動產(chǎn)專業(yè)估價人員應(yīng)符合下列條件：6

2、二、不動產(chǎn)估價的意義二、不動產(chǎn)估價的意義1.為不動產(chǎn)市場交易服務(wù) 2.有利于提高不動產(chǎn)經(jīng)濟運行效率3.是確立公平的收益分配制度的基礎(chǔ)4.有利于稅負公平 7三、不動產(chǎn)估價的范圍三、不動產(chǎn)估價的范圍1、不動產(chǎn)交易評估2、不動產(chǎn)抵押評估3、不動產(chǎn)保險評估4、不動產(chǎn)典當評估5、不動產(chǎn)稅收評估6、不動產(chǎn)征用補償評估81、不動產(chǎn)的合法使用；2、評估機構(gòu)的設(shè)立具備合法條件；3、從業(yè)機構(gòu)及人員具有合法的執(zhí)業(yè)資格；4、評估范圍應(yīng)有限制。第二節(jié)第二節(jié) 不動產(chǎn)估價的原則不動產(chǎn)估價的原則一、合法原則一、合法原則9二、最高最佳使用原則二、最高最佳使用原則最高最佳使用是指估價對象不動產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行

3、，經(jīng)過充分合理的論證，能給估價對象帶來最高價值的使用。1、看現(xiàn)行使用方式是否在規(guī)劃許可的前提下；2、看土地與建筑物是否處于均衡狀態(tài)；3、看不動產(chǎn)與周圍環(huán)境是否處于協(xié)調(diào)狀態(tài)；4、看不動產(chǎn)最優(yōu)使用方式的持續(xù)時間10 遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似不動產(chǎn)在同等條件下的正常價格。該原則是市場比較法的基礎(chǔ)。 類似不動產(chǎn)指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相似的不動產(chǎn)。 同一供求范圍是指與估價對象具有替代關(guān)系，價格會互相影響的不動產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。三、替代原則三、替代原則11四、估價時點原則四、估價時點原則 估價時點原則要求不動產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價

4、對象在估價時的客觀合理價格。同一不動產(chǎn)的價格隨時間的變動而變動。估價時點 估價對象狀況 不動產(chǎn)市場狀況 過去（回顧性估價） 過去 過去 過去 現(xiàn)在 現(xiàn)在 未來 現(xiàn)在 未來（預(yù)測性估價） 未來 未來 12例：現(xiàn)狀為在建工程，可能同時存在著現(xiàn)狀為在建工程，可能同時存在著3種估價：種估價：估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的估價；估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的估價，即在建工程現(xiàn)在的預(yù)售或預(yù)購價格 是多少；估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的估價，即在建工程未來建成后的價值是多少。 13五、供求原則五、供求原則1、不動產(chǎn)價格通常隨供給的增加而下降。不動產(chǎn)的供給與不動產(chǎn)的生產(chǎn)成本以及現(xiàn)有不動

5、產(chǎn)改變用途的可能性有關(guān)。2、不動產(chǎn)的價格隨需求的增加而上漲。由于在短時間內(nèi)特定用途不動產(chǎn)的供給難以增加，所以需求對不動產(chǎn)價格的影響更大。3、不動產(chǎn)價格由供給和需求兩方面因素綜合決定。14六、公平原則六、公平原則1.獨立性獨立性：估價機構(gòu)在不動產(chǎn)估價過程中擺脫不動產(chǎn)利益主體的影響，站在第三方的立場獨立開展估價業(yè)務(wù)；2.科學(xué)性科學(xué)性：(1)估價工作的系統(tǒng)性 (2)估價方法的嚴謹性(3)估價結(jié)果的可靠性 (4)估價人員的專業(yè)性3.客觀性客觀性：估價人員嚴格遵守執(zhí)業(yè)道德規(guī)范，尊重客觀事實，以公平、公正、嚴肅、認真的態(tài)度對待估價工作。15 不動產(chǎn)估價程序是指一個不動產(chǎn)估價項目運作全過程中的不動產(chǎn)估價程序

6、是指一個不動產(chǎn)估價項目運作全過程中的各項具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后次序。各項具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后次序。 狹義：注重估價本身，開始于受理估價程序的基礎(chǔ)上，狹義：注重估價本身，開始于受理估價程序的基礎(chǔ)上，結(jié)束于出具估價報告；結(jié)束于出具估價報告； 廣義：在狹義的土地估價程序基礎(chǔ)上，加上受理估價委廣義：在狹義的土地估價程序基礎(chǔ)上，加上受理估價委托之前的獲取估價業(yè)務(wù)和出具估價報告之后的估價資料歸檔。托之前的獲取估價業(yè)務(wù)和出具估價報告之后的估價資料歸檔。第三節(jié) 不動產(chǎn)估價程序16被動接受被動接受 主動爭取主動爭取 自有自估自有自估一、估價業(yè)務(wù)受理一、估價業(yè)務(wù)受理即坐等估價需求者即

7、坐等估價需求者找上門來征求估價找上門來征求估價服務(wù)，委托方包括服務(wù)，委托方包括政府、企業(yè)、個人、政府、企業(yè)、個人、銀行等。銀行等。 即估價人員走出門即估價人員走出門去力爭為他人提供去力爭為他人提供估價服務(wù)。在估價估價服務(wù)。在估價業(yè)務(wù)市場化后，這業(yè)務(wù)市場化后，這是估價業(yè)務(wù)的最主是估價業(yè)務(wù)的最主要來源要來源 即對自己擁有或擬即對自己擁有或擬取得的房地產(chǎn)，自取得的房地產(chǎn)，自己進行估價。不屬己進行估價。不屬于專業(yè)估價行為，于專業(yè)估價行為，不具有法律效力，不具有法律效力，僅供自己掌握以做僅供自己掌握以做到心中有數(shù)。到心中有數(shù)。 （一）業(yè)務(wù)來源（一）業(yè)務(wù)來源171 1、與委托方簽訂必要的土地估價合同、與委

8、托方簽訂必要的土地估價合同2 2、爭取服務(wù)、爭取服務(wù) 3 3、爭取時效、爭取時效 4 4、提高估價質(zhì)量、提高估價質(zhì)量 （二）注意事項（二）注意事項5 5、適應(yīng)國際化的要求、適應(yīng)國際化的要求18 不動產(chǎn)估價合同的主要內(nèi)容不動產(chǎn)估價合同的主要內(nèi)容 委托人、估價機構(gòu)委托人、估價機構(gòu)( (包括名稱或者姓名和住所包括名稱或者姓名和住所) )；估價目的；估價目的；估價對象；估價對象；估價時點；估價時點；委托人的協(xié)助義務(wù)；委托人的協(xié)助義務(wù)；估價服務(wù)費用及其支付方式；估價服務(wù)費用及其支付方式；出具估價報告的日期；出具估價報告的日期；違約責任；違約責任；解決爭議的方法；解決爭議的方法；估價機構(gòu)和委托人認為需要約

9、定的其他事項。估價機構(gòu)和委托人認為需要約定的其他事項。 191 1、明確委托方為什么要進行估價；由委托方提出、明確委托方為什么要進行估價；由委托方提出2 2、不動產(chǎn)的估價目的有：企業(yè)改制（上市、配股、收購、不動產(chǎn)的估價目的有：企業(yè)改制（上市、配股、收購、兼并、改制、破產(chǎn)等）、出讓、轉(zhuǎn)讓、補償、交換（資產(chǎn)兼并、改制、破產(chǎn)等）、出讓、轉(zhuǎn)讓、補償、交換（資產(chǎn)置換）、區(qū)段重建、權(quán)利交換、訴訟、抵押、保險、課稅、置換）、區(qū)段重建、權(quán)利交換、訴訟、抵押、保險、課稅、資產(chǎn)核定及租金確定或租金重新議定等資產(chǎn)核定及租金確定或租金重新議定等 。（一）明確估價目的（一）明確估價目的二、明確估價的基本事項二、明確估價

10、的基本事項201 1、包括明確估價對象的、包括明確估價對象的實物、權(quán)益和區(qū)位實物、權(quán)益和區(qū)位狀況。狀況。2 2、其次，估價人員應(yīng)掌握，依據(jù)有、其次，估價人員應(yīng)掌握，依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)關(guān)法律、行政法規(guī)，有些不動產(chǎn)不能用于某些估價目的，或有些估價目的限制有些不動產(chǎn)不能用于某些估價目的，或有些估價目的限制了可以作為估價對象的范圍和內(nèi)容。因此，估價對象及其了可以作為估價對象的范圍和內(nèi)容。因此，估價對象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡單地根據(jù)委托人的要求確定，也不范圍和內(nèi)容，既不能簡單地根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價目的，依能根據(jù)估價人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價目的

11、，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人意見后綜合確定。據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人意見后綜合確定。 （二）明確估價對象（二）明確估價對象211 1、也叫估價時點，具體時點由、也叫估價時點，具體時點由估價目地估價目地決定；決定；2 2、為了解決過去的某個時日所產(chǎn)生的糾紛，估價時點為、為了解決過去的某個時日所產(chǎn)生的糾紛，估價時點為過去過去某個時點；為近期交易提供參考依據(jù)，估價時點為某個時點；為近期交易提供參考依據(jù)，估價時點為現(xiàn)在現(xiàn)在的某個的某個時點；為了投資評估預(yù)測將來的價值，估價時點為時點；為了投資評估預(yù)測將來的價值，估價時點為將來將來的某個的某個時點；時點；3 3、估價時點應(yīng)采用公歷表示，一般要精確

12、到日。、估價時點應(yīng)采用公歷表示，一般要精確到日。（三）明確估價基準日（三）明確估價基準日221 1、估價條件不同所評估的價格或租金種類也不相同；、估價條件不同所評估的價格或租金種類也不相同；2 2、估價條件包括待估宗地的交易時間、交易方式以及與、估價條件包括待估宗地的交易時間、交易方式以及與價格或租金種類有關(guān)的基本項目。價格或租金種類有關(guān)的基本項目。（四）明確估價條件（四）明確估價條件231 1、考慮不動產(chǎn)是有限年期或無限年期、是劃撥用地還是、考慮不動產(chǎn)是有限年期或無限年期、是劃撥用地還是出讓用地、剩余多少年限等內(nèi)容。出讓用地、剩余多少年限等內(nèi)容。2 2、尤其在租金評估時，更要明確使用年限、實

13、質(zhì)租金支、尤其在租金評估時，更要明確使用年限、實質(zhì)租金支付類型、支付日期、支付條件、合同期限、水電費及其付類型、支付日期、支付條件、合同期限、水電費及其附加費支付情況等。附加費支付情況等。（五）明確不動產(chǎn)使用權(quán)年限（五）明確不動產(chǎn)使用權(quán)年限241 1、確定擬采用的估價技術(shù)路線，估價技術(shù)路線是評估遵循的根本途、確定擬采用的估價技術(shù)路線，估價技術(shù)路線是評估遵循的根本途徑，是指導(dǎo)整個估價過程的技術(shù)思路；初步選擇估價方法。使后面徑，是指導(dǎo)整個估價過程的技術(shù)思路；初步選擇估價方法。使后面進入搜集資料和實地查勘時有的放矢，避免不必要的無效勞動。進入搜集資料和實地查勘時有的放矢，避免不必要的無效勞動。2 2

14、、擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道。、擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道。3 3、據(jù)估價目的、估價對象、估價時點、估價報告出具日期了解估價、據(jù)估價目的、估價對象、估價時點、估價報告出具日期了解估價項目的大小、難易和緩急，從而確定投入多少人力參加估價。項目的大小、難易和緩急，從而確定投入多少人力參加估價。4 4、估價作業(yè)步驟和時間進度安排，包括對作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時、估價作業(yè)步驟和時間進度安排，包括對作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進度、所需經(jīng)費等的安排，以便控制進度及協(xié)調(diào)合作，通常最好間進度、所需經(jīng)費等的安排，以便控制進度及協(xié)調(diào)合作，通常最好附以流程圖、進度表等，特別是對于那些大型、復(fù)雜的估價項目。附以流程圖

15、、進度表等，特別是對于那些大型、復(fù)雜的估價項目。 三、擬定估價作業(yè)方案三、擬定估價作業(yè)方案251、搜集社會、經(jīng)濟、政治、環(huán)境等一般性資料，區(qū)域因素和個別因素；2、產(chǎn)權(quán)登記資料；3、收集圖件資料；4、不動產(chǎn)價格、租金資料；5、市政管網(wǎng)圖件及資料6、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖四、搜集所需資料四、搜集所需資料261、查證不動產(chǎn)基本項目；2、勘察地上建筑物的基本狀況、內(nèi)部裝修及使用情況；3、待估不動產(chǎn)區(qū)域因素條件和個別因素條件勘察； 估價人員親身感受估價對象的位置、環(huán)境，拍攝估價對象外觀、內(nèi)部狀況、環(huán)境、景觀或臨路狀況的影像資料。需要委托方人員和房地產(chǎn)的業(yè)主陪同，形成“實地查勘記錄”。 估價人員、委托人、房地產(chǎn)的業(yè)主

16、在“實地查勘記錄”上簽字認可，并注明實地查勘日期。 五、實地查勘估價對象五、實地查勘估價對象27 一般性資料的整理 主要資料（估價師本身收集的）和次要資料（許多機構(gòu)和專業(yè)團體收集、出版的各種資料等)。 一般性資料的用途 （1）提供宗地背景材料、提供可能影響地價的趨勢資料、作為判斷最佳用途、）提供宗地背景材料、提供可能影響地價的趨勢資料、作為判斷最佳用途、調(diào)整試算價格以及確定最后價格的基礎(chǔ)調(diào)整試算價格以及確定最后價格的基礎(chǔ)。 一般性資料的分析 （1）國際國內(nèi)經(jīng)濟趨勢分析；（2）地方性的經(jīng)濟形勢分析；（3）法規(guī)政策的影響分析；（4）物價水平和利率的影響分析。（一）一般性資料的分析（一）一般性資料的

17、分析六、分析整理相關(guān)資料六、分析整理相關(guān)資料281 1、市場交易實例資料的搜集與分析；、市場交易實例資料的搜集與分析； 2 2、收益及費用資料的搜集；、收益及費用資料的搜集；3 3、土地開發(fā)及建筑成本資料的搜集；、土地開發(fā)及建筑成本資料的搜集；4 4、還原利率資料搜集與分析、還原利率資料搜集與分析（二）基礎(chǔ)性資料的分析（二）基礎(chǔ)性資料的分析29（一）待估宗地上無建筑物（一）待估宗地上無建筑物1 1、可單獨采用市場比較法、收益還原法、基準地價系數(shù)修正、可單獨采用市場比較法、收益還原法、基準地價系數(shù)修正法和路線價法直接進行評估。法和路線價法直接進行評估。2 2、根據(jù)宗地的條件，有時也可采用兩種方法

18、混合使用，先采、根據(jù)宗地的條件，有時也可采用兩種方法混合使用，先采用市場比較法預(yù)估開發(fā)完成后房屋銷售總值，再采用剩余用市場比較法預(yù)估開發(fā)完成后房屋銷售總值，再采用剩余法扣除建筑成本、利潤及稅金等，最后推算出土地價格。法扣除建筑成本、利潤及稅金等，最后推算出土地價格。七、選定估價方法七、選定估價方法30（二）待估宗地上有建筑物（二）待估宗地上有建筑物1 1、可單獨采用市場比較法、基準地價系數(shù)修正法和路線價法、可單獨采用市場比較法、基準地價系數(shù)修正法和路線價法直接進行評估。直接進行評估。2 2、分兩步，先求出房地產(chǎn)總值，而后扣除建筑物部分價值，、分兩步，先求出房地產(chǎn)總值，而后扣除建筑物部分價值，從

19、而推算出土地價格。從而推算出土地價格。31對初步結(jié)果進行判斷，看估價結(jié)對初步結(jié)果進行判斷，看估價結(jié)果是否與市場價格接近，是否客果是否與市場價格接近，是否客觀真實。觀真實。根據(jù)估價資料、對象、目的、方根據(jù)估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結(jié)合估價經(jīng)驗，最后客觀分析，結(jié)合估價經(jīng)驗，最后確定估價結(jié)果。確定估價結(jié)果。以為估價結(jié)果與實際價格以為估價結(jié)果與實際價格偏差較大的要對估價結(jié)果偏差較大的要對估價結(jié)果進行調(diào)整進行調(diào)整確定所引用的資料和分析方法所依據(jù)的確定所引用的資料和分析方法所依據(jù)的邏輯程序是否明確、妥當、實際，并查邏輯程序是否明確、妥當、實際

20、，并查證估價資料的準確性、廣泛性和代表性證估價資料的準確性、廣泛性和代表性復(fù)審復(fù)審 判斷判斷 調(diào)整調(diào)整 確定確定 八、確定估價結(jié)果八、確定估價結(jié)果321 1、不動產(chǎn)估價結(jié)果報告、不動產(chǎn)估價結(jié)果報告委托方；不動產(chǎn)估價技術(shù)報告委托方；不動產(chǎn)估價技術(shù)報告由土地估價機構(gòu)存檔和提交土地管理部門確定或備案。由土地估價機構(gòu)存檔和提交土地管理部門確定或備案。2 2、報告格式上，分為書信式、文字式和表格式，通常采用文、報告格式上，分為書信式、文字式和表格式，通常采用文字式。字式。3 3、在撰寫報告中應(yīng)做到、在撰寫報告中應(yīng)做到（1 1）全面性）全面性 （2 2）公正性和客觀性）公正性和客觀性能；（能；（3 3）準確性；（）準確性；（4 4）概括性。）概括性。九、撰寫估價報告書九、撰寫估價報告書33 估價報告書的主要內(nèi)容：估價報告書的主要內(nèi)容：1、委托估價方名稱2、受理估價方名稱3、估價對象概況4、估價目的5、估價時點6、估價依據(jù)7、估價方法、技術(shù)路線和測算過程8、估價結(jié)論9、決定估價額的理由1