東營清風(fēng)湖地塊主題策劃報(bào)告書

1、 . . . 東營·清風(fēng)湖地塊報(bào)告之主題策劃報(bào)告目錄一、 項(xiàng)目環(huán)境分析1地塊環(huán)境條件（地塊印象）11 土地性質(zhì)綜述12 地塊周圍景觀121 自然景觀Ø 景觀Ø 西方景觀Ø 南方景觀Ø 北方景觀122 景觀綜述13 環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況Ø 環(huán)境衛(wèi)生情況Ø 社會(huì)治安情況Ø 清風(fēng)湖公園情況Ø 明月湖國家湖濕地公園情況14 配套設(shè)施Ø 配套設(shè)施綜述Ø 關(guān)鍵點(diǎn)2.項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣分析Ø 總結(jié)Ø 關(guān)鍵點(diǎn)21 清風(fēng)湖地塊優(yōu)勢分析Ø 地塊（產(chǎn)品層面）SWOT分析21 優(yōu)勢

2、分析22 劣勢分析Ø 應(yīng)對措施23 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析24 項(xiàng)目的威脅分析3結(jié)論二、 項(xiàng)目定位1、地塊主題概念的導(dǎo)入11 清風(fēng)湖公園改造Ø 基本策略與原則Ø 改造工程主題策劃Ø 改造工程主要功能分區(qū)目標(biāo)人群描述12 明月湖國家濕地公園景觀建議Ø 景觀主題分區(qū)建議Ø 地塊分區(qū)客群定位13 房地產(chǎn)產(chǎn)品主題策劃Ø 項(xiàng)目定位Ø 規(guī)劃方案構(gòu)思Ø 客群定位Ø 建筑組合定位Ø 分期開發(fā)思路Ø 景觀規(guī)劃建議² 總體建議² 針對性特色景觀建議Ø 建筑布局建議Ø

3、; 建筑風(fēng)格建議Ø 房型配比Ø 房型概念設(shè)計(jì)Ø 房型建議Ø 外裝修建議Ø 建筑部裝修Ø 建材與設(shè)備建議三、 總結(jié)一、 項(xiàng)目環(huán)境分析1地塊環(huán)境條件（地塊印象）11 土地性質(zhì)綜述地塊位置位于東營市東城區(qū)東南角。地塊總面積：616.42公傾,水域面積276.25公傾，地塊東至東四路，南至南二路，西至東二路，北端至南一路（清風(fēng)湖公園北門），整個(gè)地塊呈東西寬，南北窄的“”形，地塊中部被東西走向的廣利河橫穿，廣利向規(guī)劃為改造用地，也是本地塊絕大部分水體所在區(qū)域，廣利河以南為待規(guī)劃建設(shè)用地；南北走向的勝利大街把整個(gè)地塊分隔為東西兩大部分。12 地塊

4、周圍景觀121 自然景觀Ø 景觀廣利河以北地塊東向隔護(hù)城河是在售商品房萬達(dá)高爾夫花園、東辰鑒墅項(xiàng)目，該方向上，護(hù)城河水質(zhì)已經(jīng)為變質(zhì)水體狀態(tài)，加之東向產(chǎn)品規(guī)劃容積率較高使得該向景觀為本地塊較差的區(qū)位。而廣利河以南本地塊在東向上，有電塔線網(wǎng)但對于近景和遠(yuǎn)景來都比較開闊，隔東四路為已規(guī)劃建設(shè)用地，目前地塊無構(gòu)筑物。地塊東南角，緊接南二路。 地塊東南角-東向景觀 地塊東北角-南向景觀 地塊東南角-西向景觀Ø 西方景觀 地塊南界-南向景觀 地塊西南角-南向景觀 地塊西界-西向景觀在該方向上，地塊緊東二路與居住區(qū)小區(qū)相隔，該向?yàn)橥ㄏ蚶虻哪隙放c東二路交匯處，就近景而言劣勢明顯，東二路

5、西側(cè)主要為一些低層建筑，因此遠(yuǎn)景較之于本地塊來說也不存在太多優(yōu)勢。Ø 南方景觀在該方向上偏西向，地塊與和華泰化工廠僅一路之隔，而該化工廠目前也是本地塊區(qū)域所有計(jì)劃動(dòng)遷單位中最不具確定因素的，除此以外基本為生地狀態(tài)。 地塊南界-南向景觀關(guān)于化工廠動(dòng)遷的問題，從遠(yuǎn)景開發(fā)來看，為本地塊設(shè)置合理的的開發(fā)進(jìn)度就相當(dāng)重要了，合理規(guī)避產(chǎn)品設(shè)置、布局，將對本地塊具體開發(fā)節(jié)奏產(chǎn)生重要影響。同時(shí)目前地塊南界區(qū)域也有兩處未完成全部動(dòng)遷工作的單位。但就目前來看，對本地塊影響最大的是南界中的變電站的問題，其進(jìn)程難度處理目前都沒有合理的方案。 地塊-變電站 地塊勝利大街南端-西向景觀Ø 北方景觀相比較

6、而言，在這個(gè)方向上目前景觀以濕地、大面積水體為主，沿廣利河以北分別為明月湖濕地公園、清風(fēng)湖公園，所以北方景觀縱深極佳。廣利河以南，此區(qū)域也是本地塊可用建筑用地最集中地塊，目前無任何景觀資源，但從規(guī)劃來看，若將廣利北地塊作整體設(shè)計(jì)來規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)景觀的共享就將大大彌補(bǔ)這個(gè)方向上景觀不佳的不足。地塊東北角-西向景觀 地塊北向-濕地公園景觀 地塊北端-清風(fēng)湖公園122 景觀綜述從本地塊周圍環(huán)臨的景觀與遠(yuǎn)景視野開闊程度看，東向西向的景觀相對不是十分理想，因?yàn)槎急恍碌幕蚺f的建筑物或馬路環(huán)繞，并且東向地塊為已征用地塊，由于沒有該地塊詳規(guī)資料，因此尚存在一定不確定因素。南面和北面的景觀較好，且視野較開闊。北

7、向以大面積水體為主要景觀視野，并且視角開闊。南向地塊有三處待動(dòng)遷單位，見“四至圖”“L”、“I”、“H”所標(biāo)定區(qū)域,同時(shí)西南角隔南二路有華泰化工廠（“K”點(diǎn)）還處于動(dòng)遷評估前期,其他地塊則較開闊，縱深強(qiáng)。另外，在本地塊勝利大街南端，見上“四至圖”“J”所標(biāo)定位置，為 黃河管理委員會(huì)所建的“黃河展覽館”，據(jù)我司調(diào)查該項(xiàng)目處在規(guī)劃建設(shè)中，由于資金等因素目前政府將其用地圍控制在約300畝左右（見下圖）。 黃河展覽館其他方面，本地塊周圍的景觀尤其以大面積水面與濕地為最大特征,景觀之“可塑性”屬該地塊的最強(qiáng)項(xiàng)，而東、西向新舊建筑以與被整地塊使用詳規(guī)的不確定性,但可以設(shè)法通過本地塊部景觀環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)來弱化

8、由其帶來的景觀不利的影響，比如，在功能上、主題定位、開發(fā)策略上以與廣利北兩大區(qū)塊用地的聯(lián)動(dòng)性上、整體運(yùn)作層面上等方面。13 環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況Ø 環(huán)境衛(wèi)生情況本地塊除了南側(cè)有兩處舊工廠外，其他都為凈地，而舊工廠已在拆遷計(jì)劃之中，因此我方認(rèn)為要充分考慮其動(dòng)遷之后是否會(huì)遺留污染的問題。同時(shí)本地塊西南角為東城區(qū)進(jìn)出交通主干道交匯處，交通人流物流量方面均是本地塊較強(qiáng)區(qū)位。地塊南界與南二路連，向東可至天鵝湖方向。另外，地塊南界除南二路以外其他道路將是城市次級道路，不存在較大車流，因此受汽車產(chǎn)生的廢氣和噪音影響較小。地塊中部南北向的勝利大街是東城區(qū)規(guī)劃中的景觀大道，在本地塊中部與東西向的廣利

9、河呈十字交叉，但隨著城市規(guī)劃中廣利河“三點(diǎn)一線”景觀工程實(shí)施，以與勝利大街正在向南作延生的影響，不可否認(rèn)該區(qū)位不論是在環(huán)境質(zhì)量、還是社會(huì)基礎(chǔ)配套上將有足夠的上揚(yáng)發(fā)展空間。從而會(huì)給清風(fēng)湖項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品定位、市場定位等方面搭建客觀的、高質(zhì)量的市政配套基礎(chǔ)。 勝利大街北向Ø 社會(huì)治安情況本地塊就整個(gè)東城區(qū)來說在區(qū)位關(guān)系上目前人流、物流主要吸附點(diǎn)為清風(fēng)湖公園和明月湖濕地公園，目前此兩處公園均為開放式，因此造成人群結(jié)構(gòu)較之于本地塊其他區(qū)位稍顯復(fù)雜些。但由于受城市人口總量相對較小以與東城區(qū)行政版塊等背景因素的影響，該地塊最大人流、物流量大多集中在春夏兩季，而深秋至來年開春期間該區(qū)域仍屬于人

10、氣低谷。目前市政規(guī)劃中4A景區(qū)綱要實(shí)施將對該地區(qū)人流物流的傳統(tǒng)淡季會(huì)有很大的改觀。由于春夏兩季人流吸附點(diǎn)主要是清風(fēng)湖、明月湖濕地公園兩處開放式景區(qū)，同時(shí)兩處北岸有住宅群，因此很多本區(qū)位居民和游動(dòng)人群在此匯集，從而存在一定的治安隱患，因此在項(xiàng)目建成后面公園入口和各景觀帶入口應(yīng)加強(qiáng)保安措施。Ø 清風(fēng)湖公園情況 地塊-清風(fēng)湖公園清風(fēng)湖公園位于東營市東城主干道勝利大街旁，也就是位于清風(fēng)湖社區(qū)的中心地帶，同時(shí)也位于省東營市政府的景觀大道勝利大街與沂河路的交匯處，是省最大的城市公園，總占地2690畝，最重要的景點(diǎn)設(shè)置是中國唯一的黃河水體紀(jì)念碑，整個(gè)公園規(guī)劃建設(shè)成為全國首個(gè)以展現(xiàn)黃河文化為主題的公

11、園。² 現(xiàn)狀 目前，整個(gè)湖區(qū)為景觀改造工程，開挖土方進(jìn)入實(shí)施階段，目前主要對原有水面進(jìn)行重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，重點(diǎn)改造區(qū)域?yàn)榍屣L(fēng)湖公園東南方位。 整個(gè)園區(qū)沿勝利大街一側(cè)（公園西側(cè)），功能分區(qū)基本完成，公園的初步詳規(guī)設(shè)計(jì)方案也已經(jīng)實(shí)施完畢；園區(qū)東北角是已建成唯一一個(gè)商業(yè)配套項(xiàng)目清風(fēng)湖步行街，該項(xiàng)目占地108畝，建筑面積約7萬平米，該項(xiàng)目目前為“死盤”。 園區(qū)主要地表處理基本硬化，多數(shù)為混凝土路面間或少量卵石地面，公園綠植稀少，主要為松樹和冬青等長綠灌木、水體水質(zhì)無浮游生物，但水流、水體區(qū)塊有待于改造，水體駁岸已硬化，周邊多為自然蘆葦?shù)取?公共娛樂設(shè)施方面：基本表現(xiàn)為群眾性公園步道，三大水面水體

12、之間有棧橋連接，黃河水體紀(jì)念碑在公園南側(cè)。整個(gè)清風(fēng)湖公園構(gòu)筑物中沒有大體量景觀建筑。 公園為開放式景區(qū)，現(xiàn)狀出口有北、西兩個(gè)主要出口，另外在園區(qū)西南角有小道（私家車可以通過）通向勝利大街。 目前清風(fēng)湖公園主要吸附人流群是北門、西門居住區(qū)相對固定片區(qū)，在春夏時(shí)令部分游動(dòng)人流。 清風(fēng)湖公園北向居住區(qū) 清風(fēng)湖公園步行街 清風(fēng)湖公園東南向景觀Ø 明月湖國家湖濕地公園情況 地塊-國家城市濕地公園明月湖濕地生態(tài)公園位于東城南部,是東二路、濰河路、勝利大街和廣利河圍合的帶狀區(qū)域,南北寬320米,東西長2500米,平均水深1.5米,占地面積約70.9公頃。區(qū)域有大面積的鹽堿涂灘（次生濕地）,是典型的

13、鹽堿地自然生態(tài)地貌和鹽堿植物,是黃河三角洲獨(dú)特的濕地資源的代表。該濕地對研究黃河三角洲獨(dú)特的濕地資源具有代表性,具有較高的保護(hù)、觀賞和科研價(jià)值。 國家城市濕地公園 國家城市濕地公園 國家城市濕地公園 國家城市濕地公園地貌 公園北向高檔住宅區(qū)² 現(xiàn)狀 目前，明月湖整個(gè)景區(qū)仍然是2005規(guī)劃實(shí)施的一期景觀配套，二期整改方案目前仍在規(guī)劃中。 地貌已進(jìn)行開挖，對灘頭改造正在進(jìn)行中，目前明月湖是東營市市民對濕地資源認(rèn)識(shí)的重要場所，同時(shí)也是觀賞游覽地。 目前主要吸附人群為周邊居住區(qū)居民與少量游動(dòng)人群，北向隔濰河路沿線有簡單商業(yè)娛樂配套。 北向的居住小區(qū)為東城品質(zhì)較高的明月豪庭，因此某種角度上明月

14、湖濕地公園景觀資源被其充分共享。14 配套設(shè)施² 菜市場：居住小區(qū)小型超市。² 商店、購物中心：天瑞商場、金座商場，中盛百貨（已停業(yè)），另外，購物消費(fèi)較集中的區(qū)域還有位于州路與遼河路交界處的區(qū)域，主要商業(yè)有民建商城和商貿(mào)城。² 小學(xué)：東營一中。² 醫(yī)院：市人民醫(yī)院，益生堂藥店。² 體育娛樂設(shè)施：清風(fēng)湖健身廣場，金翰藝術(shù)中心。² 餐飲：新源海鮮城、明月湖美食街。² 銀行、郵局、酒店：10分中步程有建設(shè)銀行、中國人民銀行、黃河大酒店等。² 其他：共交公司（101、103、103、105、113、118、119、121、

15、122、124、128、132、150、151、152、155、159路），市旅游局。Ø 配套設(shè)施綜述² 本地塊處東營市政府機(jī)關(guān)駐地，從人口總量和人口構(gòu)成上來看僅有政府機(jī)關(guān)人員與為其提供服務(wù)的人群，因此，東城區(qū)大多數(shù)商業(yè)配套設(shè)施都與之相聯(lián)系，并且其總量占不到整個(gè)全市總量水平的三分之一。² 局部優(yōu)勢體現(xiàn)比較充分：基于“兩個(gè)城區(qū)”基本格局的歷史原因，東城環(huán)境幽雅，市交通便利。 ² 人氣指數(shù)明顯不與西城，在東、西城協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)程中，東城明顯人氣不旺、版塊吸附力顯弱，跨區(qū)塊消費(fèi)流量不足形成對整個(gè)東城區(qū)塊配套設(shè)施需求的刺激力度。² 本地塊周邊環(huán)境優(yōu)美，城市

16、生態(tài)資源豐富，宜居指數(shù)明顯超過東營其他版塊，高檔商品房多數(shù)集中在東城區(qū)（見東營清風(fēng)湖市場調(diào)研報(bào)告）。² 整個(gè)東城在配套設(shè)施建設(shè)上處于大步發(fā)展階段。Ø 關(guān)鍵點(diǎn)² 一是在我司組織的實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)可以看出：受訪者普遍認(rèn)為清風(fēng)湖地塊缺乏集中商業(yè)區(qū)氛圍（52.48%），其他依次是缺乏餐飲娛樂（12.51%）、公交車次（11.21%）和大型超市（8.4%）。² 二是在受訪者一致認(rèn)為目前清風(fēng)湖周邊基礎(chǔ)設(shè)施仍較為落后，人氣不足，影響客戶東城置業(yè)信心。² 三是從營銷戰(zhàn)略的角度看待現(xiàn)階段東城區(qū)發(fā)展趨勢，我們在本地塊規(guī)劃策略方面應(yīng)當(dāng)遵循下面這個(gè)思路進(jìn)行：東城區(qū)服務(wù)業(yè)消

17、費(fèi)優(yōu)化東區(qū)產(chǎn)業(yè)人口流動(dòng)版塊活力清風(fēng)湖地塊吸附力。核心是刺激消費(fèi)。² 四是從消費(fèi)的角度來說，本目標(biāo)地塊區(qū)域明顯缺少高檔次、個(gè)性化的休閑消費(fèi)場所。因此，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，我司建議要跳出常規(guī)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的小框架，從大格局、大產(chǎn)業(yè)、大形象，這“三大”中找市場空白。做出一批真正成特色、有吸附力的高檔休閑消費(fèi)場所，而不是同質(zhì)化產(chǎn)品。 東城周邊配套購物 東城膠州路市場 東城周邊配套學(xué)校 清風(fēng)湖周邊配套餐飲 清風(fēng)湖周邊配套餐飲 清風(fēng)湖區(qū)域市政配套 市政宣傳設(shè)施 清風(fēng)湖道路夜間景觀 市政配套健身廣場2.項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣分析在對本目標(biāo)地塊清風(fēng)湖項(xiàng)目進(jìn)行營銷策劃前，首要讓我們結(jié)合東營清風(fēng)湖市場調(diào)研報(bào)告有關(guān)章節(jié)再次從

18、以下幾個(gè)角度把東城區(qū)、西城區(qū)地塊的社會(huì)屬性、自然屬性、經(jīng)濟(jì)價(jià)值承載、人文價(jià)值涵容量、產(chǎn)品可塑性客觀支持等幾個(gè)方面進(jìn)行梳理。見下圖： 項(xiàng)次居住價(jià)值西城東城物業(yè)形態(tài)配 套 規(guī) 劃行政職能市行政核心政府鼎力發(fā)展的新政治、經(jīng)濟(jì)、文化、宜居新城完善發(fā)展中多樣宜居旺地油田管理系統(tǒng)駐地老城區(qū)，發(fā)展受限較為完善戶型面積小，以多層和小高層為主，老舊單一商業(yè)價(jià)值Ø 總結(jié)東城區(qū)作為東營市的行政中心，其發(fā)展晚于西城區(qū)。而由于西城區(qū)對東城區(qū)的人文對峙，使得東城區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出另一番不同景象。某種角度上看東城區(qū)，更符合傳統(tǒng)意義上的城市發(fā)展規(guī)律。行政區(qū)的樹立，聚集了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)資本，帶動(dòng)了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長，并由此輻射出

19、城市化的擴(kuò)，并進(jìn)一步呈現(xiàn)出一個(gè)城市的跡象，因此說東城更像一個(gè)“城市”。日漸完善的優(yōu)良市政配套，便利的城市設(shè)施，優(yōu)美的城市環(huán)境氛圍，但東城的經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯低于西城， 因此就消費(fèi)實(shí)力來說東城要低于西城，值得我們注意的是近年來隨著城市整體經(jīng)濟(jì)背景強(qiáng)盛的影響，消費(fèi)和置業(yè)的觀念已逐漸改變，使地理位置的不利影響大大減弱。在這種大的經(jīng)濟(jì)背景下，東營市房地產(chǎn)市場也悄悄地在發(fā)生變化：一直以來，西城房價(jià)總是高于東城，但這種局面現(xiàn)狀正在消失，據(jù)我司實(shí)地調(diào)研在銷項(xiàng)目中東、西城商品房均價(jià)已互成均勢，同時(shí)東城區(qū)在銷或即將入市的項(xiàng)目中，東城區(qū)集中了70以上的高端樓盤并且多為大盤運(yùn)作項(xiàng)目，產(chǎn)品市場定位、產(chǎn)品品質(zhì)涵，銷售理念等方

20、面已明顯走在了西城前面。因此，經(jīng)濟(jì)背景影響了東營的經(jīng)濟(jì)格局，這一方面使得東城樓盤總體上去化難度低于西城；另一方面，受城市重心向東“漂移”戰(zhàn)略影響，我司認(rèn)為從消費(fèi)層面上說，東城區(qū)房價(jià)已經(jīng)與西城相融，已經(jīng)形成了較統(tǒng)一的性價(jià)比層次。以上幾點(diǎn)，最基本論證了一個(gè)問題，即：構(gòu)成了東城商品房市場高端產(chǎn)品可以存在并有足夠的發(fā)展理由。Ø 關(guān)鍵點(diǎn)² 東營城市重心“東移”，戰(zhàn)略上講，東城區(qū)地塊成為樓市的潛力股。² 東城區(qū)位的職能定位，生態(tài)資源、宜居城市規(guī)劃，有著西城無法可比的社會(huì)的、人文的優(yōu)勢。² 現(xiàn)階段東城仍處在一個(gè)發(fā)展啟動(dòng)的第一階段，優(yōu)勢不會(huì)立即在市場環(huán)境中“兌現(xiàn)”，還需

21、要在城市發(fā)展進(jìn)程中不斷積淀。² 消費(fèi)氛圍差以與刺激消費(fèi)的因子太弱，使得區(qū)域版塊的吸附力差，是東城地塊發(fā)展前景中的一個(gè)現(xiàn)實(shí)瓶頸。21 清風(fēng)湖地塊優(yōu)勢分析Ø 地塊（產(chǎn)品層面）SWOT分析優(yōu)勢（S）：1 東營市城市重心向東“漂移”2 城市定位：黃河水城發(fā)展戰(zhàn)略3 大盤運(yùn)作，政府扶持4 傳統(tǒng)意義的區(qū)位優(yōu)勢減弱劣勢（W）：1 建設(shè)起步階段，高端市場熱度不高2 城市定位戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的長期性3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的單一與依附性4 二、三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)需要持久性機(jī)會(huì)（O）：1 廣利河“三點(diǎn)一線”4A景區(qū)2 大水面，大濕地，大生態(tài)，大規(guī)劃3 位據(jù)城市東大門“名片”價(jià)值4 現(xiàn)行市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重威脅（T）：1 中

22、低檔產(chǎn)品的客戶分流2 大盤運(yùn)作周期較長3 地塊內(nèi)動(dòng)遷單位，電網(wǎng)改造4 前瞻性產(chǎn)品定位，產(chǎn)品去化長期性21 優(yōu)勢分析Ø 東營城市重心向東“漂移”在整個(gè)城市戰(zhàn)略規(guī)劃上，東城作為旅游開發(fā)區(qū)，從長遠(yuǎn)布局來看城市主線東進(jìn)、組團(tuán)布局使東營市由陸城市逐漸向海濱發(fā)展，這一戰(zhàn)略布置已經(jīng)由廣利港的建設(shè)、廣利河的治理開局。因此，作為重要發(fā)展的旅游業(yè)、高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)也必將由東城揭開序幕，這種產(chǎn)業(yè)設(shè)置上也勢必增強(qiáng)區(qū)位吸引力、吸附力。Ø 黃河水城發(fā)展戰(zhàn)略打造“黃河水城”是東營政府既定城市發(fā)展綱要，這將是東營市增加城市綜合競爭力，品牌價(jià)值挖掘的第一步。同時(shí)本地塊整個(gè)開發(fā)改造用地位正處東營市東南區(qū)域，無庸贅

23、言，本地塊是城市向東推進(jìn)的第一線。戰(zhàn)略機(jī)遇必然為本地提供積極、挑戰(zhàn)性發(fā)展平臺(tái)。Ø 大盤運(yùn)作政府扶持地塊總占地面積616.42公傾，包括276公傾的龐大水面，全部建設(shè)用地投放量將超過東營未來5年建設(shè)用地平均投放量，整盤體量巨大，加上明月湖國際濕地公園后期改造工程正在啟動(dòng)，因此本地塊運(yùn)作政府和市場兩方面均早以高度關(guān)注。所謂產(chǎn)品的“低端做市、高端做勢”是本地塊運(yùn)作的最好詮釋。就項(xiàng)目整體規(guī)劃上來說，本地塊產(chǎn)品層面上已不可避免的與現(xiàn)有兩大市場工程的改造聯(lián)系到一起，這種社會(huì)的、市場的雙方面期待，使本地塊產(chǎn)品奠定了非同質(zhì)化產(chǎn)品的基調(diào)。 Ø 傳統(tǒng)意義上的絕對區(qū)位競爭日漸交融經(jīng)濟(jì)背景影響、置

24、業(yè)觀點(diǎn)的逐漸改變，使傳統(tǒng)意義上地理位置的不利影響大大減弱。東城、西城市場在未來會(huì)逐漸于交融統(tǒng)一，進(jìn)而形成為較統(tǒng)一的性價(jià)比層次。這種市場供求關(guān)系的變化，無形中規(guī)避了當(dāng)?shù)毓逃杏^念，使東城區(qū)的資源優(yōu)勢得到了充分發(fā)揮，市場空間大為提升。22 劣勢分析Ø 起步階段，高端市場熱度不高東營樓市源于西城，相對于此東城房市買賣雙方均處在調(diào)整適應(yīng)市場階段，加之本地塊在各項(xiàng)指標(biāo)上，建筑風(fēng)格、建筑密度，景觀主題設(shè)計(jì)難度較大，因此，項(xiàng)目對市場的預(yù)熱周期較長。Ø 城市戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的長期性從整個(gè)東營市來看，現(xiàn)在的城市發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)線較長，東城、西城、中間對接區(qū)，這三大點(diǎn)布局組團(tuán)的實(shí)施，跨度1020年才有可能形成

25、一個(gè)整體面貌。這將對本地塊產(chǎn)品運(yùn)作入市前必須做出更科學(xué)、系統(tǒng)的產(chǎn)品調(diào)研，符合市場需求進(jìn)度。這一點(diǎn)一定角度上來說是超大盤的劣勢所在。Ø 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的單一與依附性城市產(chǎn)業(yè)單一性，使市場活力的發(fā)展受到十分嚴(yán)重的制約，有資料顯示80%的政府收入都由油田部門帶動(dòng)，因此，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提高綜合競爭力，提高市場活力，就必須對東營的油田行業(yè)進(jìn)行著重的分析與研究，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)、旅游消費(fèi)、高科技產(chǎn)業(yè)，而這恰恰是本地塊產(chǎn)品立項(xiàng)的市場核。Ø 二、三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)需要持久性現(xiàn)階段東營市二產(chǎn)占絕對主導(dǎo)因素，而第三產(chǎn)業(yè)處在培育階段，沒有一個(gè)強(qiáng)盛的三產(chǎn)市場，區(qū)位地塊吸引力（或吸附力）就無從談起。這對于本地塊

26、產(chǎn)品前期入市、出街傳播增加難度。Ø 應(yīng)對措施：² 疏通協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門的資訊渠道，以利于本案屬性中的稀缺性和尊貴性，在土地價(jià)值發(fā)現(xiàn)中得提升、實(shí)現(xiàn)本目標(biāo)地塊的社會(huì)價(jià)值。² 增加項(xiàng)目切入市場的提前量（大體量運(yùn)作一般控制在18個(gè)月左右），最大程度分流市場，一方面是社會(huì)輿論的，一方面是行業(yè)市場的，其中，社會(huì)層面的意義更為重要。² 在清風(fēng)湖改造層面上，立足東營為圓心，全國為半徑，以“第一、唯一”等首個(gè)元素切入策劃主題，在宣傳中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)社會(huì)意義。² 在產(chǎn)品層面上，本地塊產(chǎn)品堅(jiān)決不打價(jià)格戰(zhàn)，因此在設(shè)備、材料采購中應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下，進(jìn)行招投標(biāo)方式。&#

27、178; 突出項(xiàng)目的權(quán)威形象，產(chǎn)品上，從優(yōu)點(diǎn)到賣點(diǎn)，設(shè)法樹立“標(biāo)桿”的心理占位作用（如強(qiáng)調(diào)身份象征，與空間變化與布局合理、戶型實(shí)用等），盡量突出多層、高檔概念。² 中后期產(chǎn)品營銷過程中，堅(jiān)持既定、統(tǒng)一營銷策略，持之有恒。鞏固產(chǎn)品市場占位。23 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析從上面提到的本地塊的幾大方面優(yōu)勢，特別是政府扶持優(yōu)勢和地段環(huán)境資源的優(yōu)勢，是整個(gè)東營其他項(xiàng)目無法比擬的，同時(shí)從規(guī)?？茨壳暗臉潜P規(guī)模都較小。從規(guī)劃的角度上來說，這些都為本地塊項(xiàng)目塑造權(quán)威大盤形象提供了有利的比照對象。某種角度為本地塊規(guī)劃成一個(gè)“標(biāo)桿式”產(chǎn)品提供了有利條件。另一方面目前東營整個(gè)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)常規(guī)，即便是東城區(qū)其產(chǎn)品形態(tài)

28、也幾乎都是多層住宅，小高層、聯(lián)排、花園洋房等，且品質(zhì)都比較接近，最重要的是市場同質(zhì)化嚴(yán)重，尤其缺少權(quán)威的、口碑傳誦的高端市場產(chǎn)品。因此，我司認(rèn)為：堅(jiān)持走高品質(zhì)樓盤的路線，充分發(fā)揮本項(xiàng)目的優(yōu)勢，通過環(huán)境、地段的體現(xiàn)來弱化項(xiàng)目的劣勢，然后通過“全新”的概念，找準(zhǔn)入市時(shí)機(jī)，全面推向市場，占領(lǐng)市場。24 項(xiàng)目的威脅分析Ø 最大的威脅是政府政策執(zhí)行力是否一而貫之，以與是否出現(xiàn)重大城市規(guī)劃方面的策略變化即政府資源方面的保障穩(wěn)定性。Ø 其次是開發(fā)團(tuán)隊(duì)自身部，如資金保障，策略堅(jiān)持等方面因素。Ø 再有，就是由于本地塊項(xiàng)目周期跨度相對較長，整個(gè)營銷進(jìn)程中容易受到中低端產(chǎn)品的沖擊。3結(jié)

29、論從本目標(biāo)地塊性質(zhì)來看，廣利岸，東二路至東四路之間是比較理想的住宅建設(shè)用地。根據(jù)SWOT理論分析，該塊地除有動(dòng)遷不確定因素之外，就整個(gè)地塊來說，不論是在市政配套、交通路網(wǎng)建設(shè)、景觀上都有較大的優(yōu)勢，特別適于運(yùn)作高端產(chǎn)品。另一方面，就整個(gè)清風(fēng)湖地塊區(qū)域來說，幾乎沒有真正意義上能使人口碑相傳的高端產(chǎn)品，基本格局仍停有在產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化競爭階段（看一看，清風(fēng)湖周邊別墅、泛別墅等產(chǎn)品的市場訴求信息，幾乎沒有離開“水”的）。合理的競爭，就是合理規(guī)避競爭。因此，本地塊在最初定位時(shí)一定不要加入這個(gè)同質(zhì)化競爭的行列里來，一定要制定自己的策略，思路，要使得本地塊，至少在產(chǎn)品層面上塑造真正屬于清風(fēng)湖地塊上的產(chǎn)品，其

30、他產(chǎn)品無法介入的市場氛圍來；形成“你做你的市場，我有我的勢場”（注意：我們要做“勢”場）的最佳氛圍。值得注意的是，這就需要把本地塊整體兩大部分市政改造部分、產(chǎn)品部分聯(lián)動(dòng)起來做文章。二、 項(xiàng)目定位1、地塊主題概念的導(dǎo)入根據(jù)我司對東營市房地產(chǎn)市場的分析判斷，在本地塊清風(fēng)湖沿廣利岸一帶地域里，社會(huì)意義層面上，缺少一個(gè)“城市名片”，經(jīng)濟(jì)效益層面上，缺少一個(gè)行業(yè)的“風(fēng)向標(biāo)”產(chǎn)品。因此，我司在對本地塊導(dǎo)入主題策劃時(shí)，充分考慮到目前各方對該地塊開發(fā)所表達(dá)的不同意見，主要分兩大部分進(jìn)行，一是清風(fēng)湖公園的改造配套與產(chǎn)業(yè)配套屬性定位，結(jié)合明月湖濕地公園景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)建議來進(jìn)行；二是廣利岸地塊產(chǎn)品定位、產(chǎn)品規(guī)劃、市場

31、定位、營銷主題定位等方面。這兩部分基本原則是“分中求統(tǒng)，聯(lián)動(dòng)運(yùn)營”。12 清風(fēng)湖公園改造Ø 改造基本策略與原則基于清風(fēng)湖總體規(guī)控的基本要求，園區(qū)所有改造工程、配套設(shè)施，遵循如下原則：² 第一是社會(huì)影響力整個(gè)清風(fēng)湖公園景區(qū)地處東城區(qū)第一大道勝利大街南端東側(cè)，南二路向北依次為勝利大街新世紀(jì)廣場政府大樓，從區(qū)塊位置上講，本次改造工程的社會(huì)意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他層面的要求，據(jù)我司從當(dāng)?shù)匾?guī)劃局得到有關(guān)資料表明，在本地域總體規(guī)劃戰(zhàn)略中，勝利大街將跨過南二路繼續(xù)向南沿生，勝利大街的定位將是“第一景觀大道”，顯而易見，清風(fēng)湖園區(qū)的改造處打造景觀大道的第一排位置上，其改造工程有著重要社會(huì)意義。&#

32、178; 第二是功能分區(qū)設(shè)置整個(gè)清風(fēng)湖園區(qū)改造工程其規(guī)模用地將非常有限，因此，在配套規(guī)劃設(shè)計(jì)上,不要面面俱到的大而全,我們建議不去做時(shí)曾相識(shí)包容太多的業(yè)態(tài),象什么摩天輪之類的,不但投入不少,而且消費(fèi)不具可持續(xù)性（象是一次性消費(fèi)品一樣）,全國各大這樣的摩天輪無以計(jì)數(shù)了。還有，雖然不少項(xiàng)目可能都具備消費(fèi)吸引力或者地域特色，但就清風(fēng)湖改造而言，既要體現(xiàn)大氣勢又要以體現(xiàn)社會(huì)力為首要目的，詳規(guī)設(shè)計(jì)上有一定的體量關(guān)系就可。因此，我們著重于功能分區(qū)的社會(huì)影響力，社會(huì)效益，當(dāng)然，這里并不是說景觀標(biāo)志不重要，關(guān)鍵是適合。² 第三是業(yè)態(tài)回報(bào)首先清風(fēng)湖的改造工程應(yīng)與一定的產(chǎn)業(yè)配套結(jié)合起來，如果僅僅是從人造

33、景觀的角度著手改造，深層意義不大且社會(huì)持久影響力勢微。因此，主題性產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入已成為增進(jìn)市民社會(huì)榮譽(yù)感，增加區(qū)位地塊價(jià)值吸引力、吸附力的重要手段。只有在這樣的理念引導(dǎo)下，永續(xù)經(jīng)營，才有可能實(shí)現(xiàn)。從回報(bào)的角度看，為了提高投資者信心，在規(guī)劃時(shí)考慮到一些短期可回籠資金的業(yè)態(tài)是必要的，但不能占太多指標(biāo)，要確保清風(fēng)湖改造核心工程有足夠的空間。短期回收資金的地塊規(guī)模，以滿足啟動(dòng)資金的回收要求即可，不能設(shè)定短期回收全部投資的目標(biāo)。Ø 改造工程主題策劃全部清風(fēng)湖園區(qū)業(yè)態(tài)（景區(qū)）初步構(gòu)想由一個(gè)主景區(qū)環(huán)中心島四個(gè)分場景區(qū)組成，基本格局為“一島四隅”的互動(dòng)式全景業(yè)態(tài)群。清風(fēng)湖的大部分水體處理為“群島生活體驗(yàn)

34、”點(diǎn)陣而成。核心理念：清風(fēng)湖，東營人的天堂。² 一島：l 清風(fēng)湖中心島演歌臺(tái)（中國第一個(gè)水上綜藝舞臺(tái)）區(qū)位規(guī)劃于園區(qū)中心島位置主題背景21世紀(jì)的東營，黃河水城，生態(tài)之城，人文搭臺(tái)，經(jīng)濟(jì)唱戲的露田大舞臺(tái)，集親水性、生態(tài)性、藝術(shù)性為一體的大型環(huán)島歌舞演練平臺(tái)。項(xiàng)目設(shè)置同一首歌、春節(jié)聯(lián)歡晚會(huì)（外景地）、青年歌手大獎(jiǎng)賽（分賽場）等。² 四隅（特色體驗(yàn)區(qū)）l 老油田礦區(qū)區(qū)位規(guī)劃中，建議設(shè)置在清風(fēng)湖園區(qū)東南角。主題背景20世紀(jì)中期中國·齊魯，黃河入曾經(jīng)有一個(gè)寂寞小村。一泉泉富含石油的礦脈在這里無人打擾地躺了幾萬年，直到有一天被人偶然發(fā)現(xiàn)，于是寧靜被打破了。神州沸騰了，人們蜂擁

35、而至，財(cái)富如狂潮一次次掀起。人們在流淌著“黃金”的黃河入三角洲旁搭起了帳篷，建起了生產(chǎn)公社，后來就有了中國勝利油田。小飯館，銀行、旅店、廣場，一應(yīng)俱全，甚至還有了自己的飛機(jī)場項(xiàng)目設(shè)置(1)寶藏探尋，(2)華八井，(3)營二井，(4)油田生產(chǎn)公社、(5)油田大戲臺(tái)（劇場），(6)憶苦思甜聚餐會(huì)。 l 颶風(fēng)海灣區(qū)區(qū)位規(guī)劃中，建議設(shè)置在清風(fēng)湖園區(qū)西南方位主題背景加勒比的一個(gè)漁村，有著宜人溫暖的氣候和和煦的海風(fēng)。很多年以前，頻繁地受到颶風(fēng)的侵襲。惡劣的天氣使得捕魚變得十分困難，漁業(yè)幾乎停頓了近一個(gè)世紀(jì)。直到最近，小島被重新“發(fā)現(xiàn)”出來，她古怪的天氣形態(tài)以與神奇美麗的自然生物造成了小島現(xiàn)在的情形。“颶風(fēng)

36、灣”的名字傳播開來，小島成為了一個(gè)非常吸引人的旅游地點(diǎn)。游客都充滿好奇地想體驗(yàn)這座小島上獨(dú)特奇異的天氣環(huán)境和令人驚恐的暴風(fēng)雨項(xiàng)目設(shè)置(1)颶風(fēng)眼（人工模擬或立體影響場景在現(xiàn)），(2)天旋地轉(zhuǎn)，(3)激流勇進(jìn)，(4)颶風(fēng)表演場，(6)樹橋（樹干上鋪上木板），(7)花蔓攀墻（穿墻的船板、桅桿、魚網(wǎng)，高低錯(cuò)落交織成“花架”攀援植物的載體)等。l 香格里拉探險(xiǎn)區(qū)區(qū)位規(guī)劃中，擬在園區(qū)南向區(qū)塊與廣利河連通。主題背景中國滇西北大山叢林深處的一個(gè)小村，歷來是探險(xiǎn)者的必經(jīng)之地。這里有納西族的木樓、摩梭族的水楞房、藏族的石板房和喇嘛廟。甚至有一種頗具歷史混雜的意味，隱隱透露出絲絲神秘的氣息項(xiàng)目設(shè)置 (1)過山車，

37、(2)尋寶挖掘現(xiàn)場，(3)水車商店，(4)叢林狩獵（游戲）(5)影視特技館，(6)香格里拉花園（環(huán)形慢跑徑）等。l 歡樂休閑灣區(qū)區(qū)位規(guī)劃中，擬在園區(qū)西南方位跨廣利岸區(qū)塊。主題背景家庭娛樂區(qū)版塊草地休閑、熱帶海灘，該區(qū)輕松歡快，孩子們有的堆沙，有的在水中嬉戲?？粗煺婵鞓返暮⒆?，父母則在通透的房子里享受涼爽的清風(fēng)湖掠過的陣陣涼風(fēng)。這里蔚藍(lán)的天空、粼粼的波光，縈繞在我們耳邊的是孩子們清脆的笑聲項(xiàng)目設(shè)置(1)水上游樂區(qū)、(2)兒童觸摸池、(3)沙灘活動(dòng)場、(4)沙雕場、(5)碼頭、科普迷宮、燈塔、(5)微型游艇、飛行器體驗(yàn)。Ø 改造工程主要功能分區(qū)目標(biāo)人群描述依據(jù)上述的地塊業(yè)態(tài)（景觀）規(guī)劃

38、，國家濕地公園客流人群定位，可初步定位為如下幾類：² 伴隨東營一起成長、深愛著這片熱土的域的體驗(yàn)式人群。² 渤海經(jīng)濟(jì)圈的短途旅游客戶，以自駕車或者周末游為主。² 游動(dòng)人群、自由旅行者，例如情侶、短假期的家庭等。² 市政類招待、會(huì)議客戶人群的休閑消費(fèi)人群。² 品牌運(yùn)作成熟時(shí)，納入旅游目錄，和旅行社合作接待京津、煙威等地深度客群。12 明月湖國家濕地公園景觀建議Ø 景觀主題分區(qū)建議鑒于本地塊現(xiàn)狀和國家濕地保護(hù)的要求，地塊部景觀與業(yè)態(tài)的定位，應(yīng)該本著如下原則：求精（縱向戰(zhàn)略）：整個(gè)濕地公園用地規(guī)模決定了不可能將所有的項(xiàng)目都能包容進(jìn)來，因此在

39、選擇業(yè)態(tài)的時(shí)候，雖然多個(gè)項(xiàng)目可能都具備消費(fèi)吸引力或者地域特色，但是如果都開展，那么基本上會(huì)使?jié)竦毓珗@應(yīng)用的地貌喪失基本的景觀支撐作用，那么國家濕地公園將名存實(shí)亡。因此在業(yè)態(tài)的規(guī)劃上，要有特色，有典型性、高端，符合政府城對東區(qū)發(fā)展基本布局要求。以上原則為指導(dǎo)，在濕地公園景觀設(shè)定上，我司提出如下建議：² 黃河文化主題公園：全景長卷式展示母親河所有經(jīng)城市、地域文化、風(fēng)土人情、景觀再塑等，由發(fā)源地到入。² 濕地高爾夫運(yùn)動(dòng)中心：體驗(yàn)式都市休閑消費(fèi)生活，使?jié)竦靥厣c經(jīng)營結(jié)合起來，使靜態(tài)的景觀和人、物聯(lián)動(dòng)起來。² 會(huì)所：利用濕地公園景觀盲區(qū)，不銷售，自主經(jīng)營或轉(zhuǎn)讓經(jīng)營，滿足特殊

40、群體的高爾夫客群和高端度假需求。² 黃河文化特色商業(yè)區(qū)：經(jīng)營所有與黃河有關(guān)的文化、用品、紀(jì)念品等。² 商業(yè)配套區(qū)：管理與經(jīng)營設(shè)施、現(xiàn)場導(dǎo)游與管理經(jīng)營用區(qū)域。Ø 地塊分區(qū)客群定位依據(jù)上述的地塊業(yè)態(tài)（景觀）規(guī)劃，國家濕地公園客流人群定位，可初步定位為如下幾類：² 東營市域的體驗(yàn)式客戶。² 渤海經(jīng)濟(jì)圈的短途旅游客戶，以自駕車或者周末游為主。² 濕地公園自身物業(yè)擁有者帶來的招待、會(huì)議客戶。² 游動(dòng)人群、自由旅行者，例如情侶、短假期的家庭等。² 東城區(qū)域的市政類招待、會(huì)議客戶等。² 品牌運(yùn)作成熟時(shí)，納入旅游目錄，和

41、旅行社合作接待京津、煙威等地深度客群。13 房地產(chǎn)產(chǎn)品主題策劃根據(jù)我們對東營市房地產(chǎn)市場的分析判斷，目前東營市土地資源蘊(yùn)藏量大，商品房住宅市場供求正步入健康發(fā)展軌道?？v觀東營市商品房市場中眾多明盤，不論從市場營銷角度，還是從產(chǎn)品定位上講，客觀上沒有一個(gè)具有號召力的“塔尖”產(chǎn)品，而當(dāng)代東營人又無時(shí)不在向往一個(gè)宜居的（上風(fēng)上水）、健康的（生態(tài)）、令自己感動(dòng)、榮耀的（高品質(zhì)）居住環(huán)境。因此，面對這種高端消費(fèi)逐漸有被迫外流的尷尬局面（如、等地），我們怎么做？我們能給東營人留下什么？對于未來，每個(gè)人都有不盡一樣的愿望與期盼。而我們，在這片充滿生機(jī)與活力的熱土，究竟做一個(gè)什么樣的項(xiàng)目，才能對得起東營？這是

42、最值得我們思考的，因?yàn)樗柡覀儗@個(gè)土地最深切的期待與思考Ø 項(xiàng)目定位本地塊西自東二路東至東四路，廣利岸自南二路為規(guī)劃中建設(shè)用地，用地面積近190公傾（除去在建中的黃河展覽館、變電站所占用地），縱觀該區(qū)域地塊，做為住宅開發(fā)用地，區(qū)位優(yōu)勢與地塊周邊來說，景觀優(yōu)勢顯而易見。北臨廣利河，城市規(guī)劃“三點(diǎn)一線”景點(diǎn)之一清風(fēng)湖公園以與國家級濕地公園。據(jù)我方之東營清風(fēng)湖市場調(diào)研報(bào)告所述，東城已經(jīng)成為東營市高端人群置業(yè)的首先地。正所謂“ 近水樓臺(tái)先得月，向陽花木易為春”面對如此難得的地塊資源優(yōu)勢本項(xiàng)目的定位應(yīng)該是比較明確的?！胺孔?，最好的是別墅，全世界最珍貴也最稀有的兩種別墅，海島別墅

43、與湖島別墅”。現(xiàn)在，后者來到東營。因此，我司對本地塊項(xiàng)目的定位為：東營市景觀大道高端人群社區(qū)。產(chǎn)品定位：高端·湖島別墅群（綠建筑）市場定位：清風(fēng)湖生態(tài)景觀假日小城營銷定位：跨越景觀時(shí)代的清風(fēng)湖公園生活特區(qū)Ø 規(guī)劃方案構(gòu)思Ø 客群定位本方案的定位原則依據(jù)是高端客戶群，東營市區(qū)機(jī)關(guān)事業(yè)、個(gè)私企業(yè)主、教師、企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員等人員構(gòu)成的具有較高收入的群體；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)事業(yè)、個(gè)私企業(yè)主；少量部分投資客。但考量到東營樓市供求關(guān)系日漸理性，同時(shí)也考慮到產(chǎn)品新入市之去化問題，我方設(shè)想為分區(qū)開發(fā)整塊運(yùn)作，在地塊東部地塊產(chǎn)品形式可考慮為高層、小高層產(chǎn)品。Ø 建筑組合定位對于

44、本項(xiàng)目擬建的各類型建筑組合定位如下：Ø 分期開發(fā)思路² 開發(fā)順序：總體由東往西滾動(dòng)式推進(jìn)，分三期開發(fā)，其中商業(yè)街和休閑產(chǎn)品于第三期開發(fā)。² 啟動(dòng)期：以清風(fēng)湖改造為市場契機(jī),以地塊東側(cè)部分作為項(xiàng)目的啟動(dòng)期。利用高層建筑打造“樓王”效應(yīng)?？罩谢▓@，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上頂層余留停機(jī)坪，為二期開發(fā)打好基礎(chǔ)。² 第二期：項(xiàng)目西側(cè)地塊于二期開發(fā)，以共享明月湖二期景觀為共享景觀資源，烘托高端市場。（該地塊隔南二路華泰化工廠動(dòng)遷估計(jì)在23年² 第三期：開發(fā)地塊商業(yè)區(qū)塊產(chǎn)品與休閑游樂產(chǎn)品。Ø 景觀規(guī)劃建議² 總體建議l 共享景觀資源充分利用清風(fēng)湖改造和

45、明月湖濕地公園景觀建設(shè)的景觀資源。目前對于東營市現(xiàn)有的居住小區(qū)其部綠化比較落后，人們走出房子看到的還是房子，而針對本項(xiàng)目來說，走出小區(qū)外便是公園、濕地，而在項(xiàng)目部則可以通過住宅地層架空，塑造大型部庭院式綠化，從而可以使得住戶在小區(qū)部也可享受到公園般的景色，從情感上達(dá)到一種把家安在公園里的感覺，從根本上改變了兵營式小區(qū)的消極居住模式，迎合了人們對居住環(huán)境更人性化的需求。l 人造水系多點(diǎn)布局從環(huán)境景觀在視覺和空間上的雙重可達(dá)性入手，在依托廣利河和清風(fēng)湖公園的同時(shí)，采用人造水系和立體綠化等多景點(diǎn)布局，同時(shí)又突出重點(diǎn)。既有寬闊的庭院，又有精致的組團(tuán)綠化，從而形成一個(gè)點(diǎn)、線、面相結(jié)合的層次分明、全方位的

46、整體綠化系統(tǒng)。其具體層次劃分為：小區(qū)級綠地組團(tuán)綠地道路綠化。² 針對性特色景觀建議l 為了能最大限度的利用本項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢，建議采用設(shè)置270度低窗臺(tái)轉(zhuǎn)角觀景玻離窗。在陽臺(tái)主要采用大面積落地玻璃窗，使可全面射入，達(dá)到開闊視野的效果。l 為了使整個(gè)本案更加充滿情趣，整個(gè)小區(qū)部景觀應(yīng)達(dá)到三季有花，四季有景，有季相變化的延續(xù)性景觀效果，突出不同季節(jié)花、木、草等不同觀賞特點(diǎn)搭配特點(diǎn)，同時(shí)也可塑造一些雕塑小品，可以大膽的將亭、坐椅、垃圾箱等設(shè)施小品化、藝術(shù)化。l 本項(xiàng)目沿廣利河建筑可設(shè)23臺(tái)觀光電梯，以達(dá)到如下效果：突出與競爭樓盤的區(qū)別。可使住戶在乘電梯時(shí)飽覽清風(fēng)湖、濕地公園，享受獨(dú)特的身份感

47、?？墒菇ㄖ纬瑟?dú)具特色的風(fēng)格、與眾不同的立面處理。Ø 建筑布局建議項(xiàng)目中間區(qū)塊，考慮到有黃河展覽館、電塔變電站與動(dòng)遷單位，我方建議此地塊作為商業(yè)與娛樂休閑產(chǎn)品設(shè)置，這樣有利于整個(gè)建筑規(guī)劃用地更好的與清風(fēng)湖、濕地公園與廣利河景觀形成一個(gè)休閑景觀環(huán)境，對項(xiàng)目作勢有利。東側(cè)地塊共享清風(fēng)湖為主要景觀，西側(cè)別墅群共享濕地公園改造資源，如黃河文化主題公園、水上高爾夫等。同時(shí)，本地塊不做一期開發(fā)，即規(guī)避了隔南二路暫時(shí)不能完成動(dòng)遷的化工廠對本區(qū)塊產(chǎn)品品質(zhì)的干擾，也為高端產(chǎn)品入市形成了爭取了更長的“蓄水期”。Ø 建筑風(fēng)格建議考慮到本項(xiàng)目景觀優(yōu)勢，因此整體建筑風(fēng)格應(yīng)和自然生態(tài)、大水面、大濕地、

48、大綠化相協(xié)調(diào)，產(chǎn)品定位為“綠建筑”。因此我司認(rèn)為本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)為：自然、富有生活氣息的現(xiàn)代建筑風(fēng)格。² 立面：建議采用整體融入環(huán)境的立面設(shè)計(jì)，融匯古典與現(xiàn)代之間的建筑形象，彰顯居者的尊貴身份，同時(shí)又彌漫著濃郁的文化氣息，凸顯本項(xiàng)目的“溫馨、高檔”的產(chǎn)品定位。² 色彩：典雅高貴的灰白色調(diào)² 形式：三段式² 窗：客廳落地窗² 陽臺(tái)：客廳270度觀景陽臺(tái)² 圍墻：以矮墻體與雕花欄桿相結(jié)合的形式，部分抬高地平標(biāo)高。并在細(xì)節(jié)上顯示了本案的高貴品味。而標(biāo)高的改變起到限定空間的作用。Ø 本項(xiàng)目開發(fā)分三期進(jìn)行，總建筑面積分配如下：開發(fā)期

49、第一期第二期第三期總建筑面積825004平米（容積率1.5測算）240000平米350000平米(容積率0.3測算)開發(fā)周期Ø 房型配比小三房大三房四房控制單體建筑面積120140150200250以上總建筑面積288750330000206250總戶數(shù)20501650825建筑類型小高層高層戶數(shù)比例35%40%25%Ø 房型概念設(shè)計(jì)² 小三房（120平米）：控制面積以降低總價(jià)² 大三房（150平米）：錯(cuò)、躍層：追求室空間變化，達(dá)到動(dòng)靜分區(qū)；大三房：追求舒適性；三加一房：追求功能的多樣化，滿足居家、學(xué)習(xí)或儲(chǔ)物的需要；² 四房：觀景房、躍層、空中

50、花園。Ø 房型建議建議本項(xiàng)目應(yīng)力求做到挖掘常規(guī)戶型面積上的新涵，主要可在以下幾個(gè)方面得以表現(xiàn)：² 注重戶門以外的空間設(shè)計(jì)，即半私有空間的設(shè)計(jì)，如入口門廳大堂；樓梯的通透設(shè)計(jì)；走道與樓梯處的交流空間設(shè)計(jì)² 在以往普通的三房兩房的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上更多的考慮細(xì)小功能的設(shè)計(jì)和完善，如玄觀、儲(chǔ)藏室等。² 空間的延展和充分利用使有限的室空間變的豐富而生動(dòng)，如凸窗、局部的錯(cuò)層等。² 新的生活方式同樣也帶來新元素、新的生活空間的需求，如觀景陽臺(tái)、頂層帶露臺(tái)等。Ø 外裝修建議² 在用料上，考慮到建筑物的保值性與耐久性，建筑物業(yè)的外觀必須減少外界的侵

51、蝕，而且在直觀上必須讓客戶有耳目一新的感覺。因此我司建議在主樓中采用高級的涂料，在底層中采用石材料。² 在色彩上，配合本項(xiàng)目典雅、高貴的整體風(fēng)格，建議采用灰白色調(diào)的外墻涂料。² 為保持建成后的物業(yè)建筑外觀的整潔，需充分考慮物業(yè)入住后業(yè)主需要的在建筑外墻安裝的設(shè)備。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，空調(diào)機(jī)的雜亂布置是破壞立面效果、影響項(xiàng)目后期發(fā)售的主要因素。建議將空調(diào)的室外機(jī)放置在外陽臺(tái)上封閉起來，這樣可以避免立面上的破壞。² 外墻的材料可引進(jìn)環(huán)保，利于人體健康的建材，這樣既能體現(xiàn)出“健康”的定位，又可以作為公開發(fā)時(shí)的宣傳賣點(diǎn)。² 公共活動(dòng)場所的裝修除了注意以上幾點(diǎn)外，還要

52、突出服務(wù)檔次的區(qū)分與標(biāo)識(shí)性，以更鮮明、突出的色彩和環(huán)境相協(xié)調(diào)的多變的外觀組成項(xiàng)目的又一道風(fēng)景線。Ø 建筑部裝修配合本項(xiàng)目的定位，以豪華、明快為主，具體配置如下：² 小區(qū)的停車場入口設(shè)置視像監(jiān)視與智能收費(fèi)系統(tǒng)、保安系統(tǒng)；² 大堂部以高級的石作為地面材料，墻面采用花崗石鋪面；² 大堂部配備有高級鋁合金的信箱，各層電梯廳設(shè)聲控照明系統(tǒng)；² 電梯廳部為高級石地面以與面磚鋪設(shè)墻面，并在各層電梯廳配備名人照片，從而增加大樓的文化氛圍和溫馨的感覺，并配以背景音樂；² 會(huì)所部與住宅建筑的大堂、門廳、電梯間設(shè)置消防設(shè)備以與背景音樂系統(tǒng)；² 物業(yè)部配置中外合資的電梯，地面鋪設(shè)石，配扶手和典雅吊燈；在消防樓梯中，鋪設(shè)普通地磚，木制扶手，并配置防滑條。Ø 建材與設(shè)備建議基于項(xiàng)目產(chǎn)品定位為綠色環(huán)保建筑群，因此將普遍采用一些高新環(huán)保形建材，突出一定的智能化，并借以樹立產(chǎn)品的形象。² 結(jié)構(gòu)：采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土短肢剪力墻結(jié)構(gòu)。² 大堂入口：廳地面鋪設(shè)天然花崗石，墻面石到頂，另設(shè)吊頂與嵌式等藝術(shù)照明裝飾