常州高成地產(chǎn)喜多街區(qū)整合營銷攻略前期導(dǎo)入階

1、高成地產(chǎn)高成地產(chǎn)常州常州喜多街區(qū)喜多街區(qū) 整合營銷攻略整合營銷攻略（前期導(dǎo)入階段）（前期導(dǎo)入階段）常州是一座有著 2500 多年文字記載歷史的文化古城，同時又是一座充滿現(xiàn)代氣息、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的新興工業(yè)城市。目前有新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個行政區(qū)，全市總面積 4375 平方公里，總?cè)丝?380 萬，其中市區(qū)面其中市區(qū)面積積 1864 1864 平方公里，人口平方公里，人口 230 230 萬。萬。 目前常州市的綜合實(shí)力位列于長三綜合實(shí)力位列于長三角地區(qū)的第四位。角地區(qū)的第四位。是長三角經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市，常州市位于長三角散圈層的第二擴(kuò)散圈層。這一圈層產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于“二、三、一”階段，工業(yè)發(fā)展

2、迅速，主要向機(jī)械、電子方向發(fā)展。 位于上三角輻射圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)位于上三角輻射圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)認(rèn)識常州認(rèn)識常州常州地產(chǎn)板塊格局常州地產(chǎn)板塊格局天寧區(qū)位于市中心，作為常州的中心區(qū)域，區(qū)域位置優(yōu)越，規(guī)劃的側(cè)重點(diǎn)將主要 會以環(huán)境和功能提升為先導(dǎo)，戚墅堰區(qū)位于城市規(guī)劃中對接上海的首要區(qū)域，經(jīng)濟(jì)形式看好武進(jìn)區(qū)內(nèi)高新開發(fā)區(qū)的發(fā)展直接帶動區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展鐘樓區(qū)內(nèi)規(guī)劃定位于新材料、精密機(jī)械、電子信息 3 大產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)發(fā)展趨勢明顯新北區(qū)未來主要以旅游休閑區(qū)、商貿(mào)生活區(qū)、行政中心區(qū)等版塊組成。市政建設(shè)力度加大，房地產(chǎn)行業(yè)一路高歌猛進(jìn)本案本案位于天寧區(qū)核心區(qū)域，

3、地塊潛力巨大本案位于天寧區(qū)核心區(qū)域，地塊潛力巨大喜多街區(qū)喜多街區(qū) 必須解決的問題必須解決的問題 我是誰？我是誰？ who am i ? who am i ? （分析（分析項目自身項目自身） 怎么賣？怎么賣？ how to sale how to sale ？ （確定售賣模式）（確定售賣模式） 對誰說？對誰說？ whom to say ? whom to say ? （界定（界定目標(biāo)人群目標(biāo)人群） 說什么？說什么？ what to say ? what to say ? （確定（確定廣告策略廣告策略） 怎么說？怎么說？ how to say ? how to say ? （發(fā)展（發(fā)展廣告創(chuàng)意廣告

4、創(chuàng)意）喜多街區(qū) 整合營銷攻略喜多街區(qū) 整合營銷攻略我們的思考我們的思考1、本項目為高成天鵝湖項目中率先銷售的商業(yè)部分，銷售必須保證當(dāng)然要火紅而響亮，如何成就？2、如何將項目品牌和企業(yè)發(fā)展的品牌聯(lián)動起來，既能讓項目銷售火熱，又能讓企業(yè)品牌響亮提升，便于后面項目運(yùn)作，如何做到？3、在項目物業(yè)形態(tài)較多的情況下，如何讓住宅和商業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，都能贏得漂亮？我們的任務(wù)我們的任務(wù)1 1、將找出喜多街區(qū)賣點(diǎn)，并提煉出核心價值；、將找出喜多街區(qū)賣點(diǎn)，并提煉出核心價值；2 2、把核心價值演繹透徹，成為刺透市場的利劍；、把核心價值演繹透徹，成為刺透市場的利劍；3 3、提出適合的營銷戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)商業(yè)銷售與招商的雙成功，實(shí)

5、、提出適合的營銷戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)商業(yè)銷售與招商的雙成功，實(shí)現(xiàn)整體項目盈利與品牌雙豐收；現(xiàn)整體項目盈利與品牌雙豐收；4 4、將項目品牌與高成地產(chǎn)發(fā)展品牌充分嫁接；、將項目品牌與高成地產(chǎn)發(fā)展品牌充分嫁接；喜多街區(qū) 整合營銷攻略我是誰？ who am i ? 分析項目態(tài)勢 “非洲的茅草屋和現(xiàn)代的居舍有什么不同？” 分析階段既要看，又要想；看和想的廣度、深度、長度、高度將決定項目的未來命運(yùn)。喜多街區(qū) 整合營銷攻略我是誰？ who am i ?市場研判市場研判 暢想暢想2011年年喜多街區(qū) 整合營銷攻略在調(diào)控中成長，在成長中調(diào)控；商業(yè)地產(chǎn)再次因住宅被打壓而成為市場熱點(diǎn)；主題性商業(yè)地產(chǎn)的春天來臨；投資性物業(yè)，因

6、保值增值性受追捧；常州住宅地產(chǎn)必將經(jīng)歷調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)也會受到些許影響，但影響有限；傳統(tǒng)營銷模式下，銷售受得影響大，顧問營銷模式下影響更小。我是誰？ who am i ?喜多街區(qū) 整合營銷攻略 地段：老城的東南部區(qū)域不算第一流，但也絕不差 產(chǎn)品：高端住宅區(qū)內(nèi)的大型商業(yè)廣場 配套：日益成熟完備很自在很方便 環(huán)境：雖沒有強(qiáng)勢的山水資源，但周邊項目一道形成了很濃厚的品質(zhì)居住生活區(qū)居住環(huán)境日益提升 品牌：高成品牌形象日益強(qiáng)大樓盤定位（項目概念）樓盤定位（項目概念）天鵝湖廣場，10萬平米財富核心圈喜多街區(qū)，1.5萬平米主題幸福生活城常州人的幸福天地！常州人的幸福天地！喜多街區(qū) 整合營銷攻略我是誰？ who

7、 am i ?具體操作（項目操作階段分析）具體操作（項目操作階段分析）喜多街區(qū) 整合營銷攻略怎么賣？ how to sale ?1、第一批商鋪、第一批商鋪vip卡認(rèn)購：卡認(rèn)購：2011年年2月月18日開始；（招商日開始；（招商咨詢的另行登記）咨詢的另行登記）2、第一批商戶簽約儀式暨第一批商鋪、第一批商戶簽約儀式暨第一批商鋪vip解籌：解籌：2011年年4月月16日（周六），同時啟動第二批商鋪的銷售工作。日（周六），同時啟動第二批商鋪的銷售工作。3、第二批商鋪解籌開盤：、第二批商鋪解籌開盤：2011年年5月月28日日4、第三批商鋪解籌開盤：、第三批商鋪解籌開盤：2011年年6月月18日日5、最后

8、一批商鋪開盤：、最后一批商鋪開盤：2011年年8月月8日日具體操作（項目操作階段分析）具體操作（項目操作階段分析）喜多街區(qū) 整合營銷攻略怎么賣？ how to sale ?招商及銷售準(zhǔn)備期招商及銷售準(zhǔn)備期 （1.20-2.18 ） 一期認(rèn)籌階（一期認(rèn)籌階（2.19-4.16） 公開發(fā)售強(qiáng)銷公開發(fā)售強(qiáng)銷期（期（4月月17日日-8月月8日）日） 尾盤階段尾盤階段 （2011年年8-9月）月） 銷售銷售目標(biāo)目標(biāo) 釋放商業(yè)認(rèn)籌消息，積累意向客戶，確保認(rèn)籌開始后有認(rèn)籌火爆勢頭 2倍商鋪套數(shù)的認(rèn)籌號40%解籌成功率解籌日實(shí)現(xiàn)70%銷售率1、通過3次認(rèn)籌解籌活動，逐步去化商鋪；2、累計完成90%以上銷售率促

9、銷政策跟進(jìn)，完成全部銷售標(biāo)的。階段階段性性重點(diǎn)重點(diǎn)工作工作內(nèi)容內(nèi)容 確定招商政策、銷售模式、營銷策略及營銷推廣計劃；售宣傳物料設(shè)計、印刷及制作；3銷售法律文件的完備；4、認(rèn)籌地點(diǎn)選擇及相關(guān)工作準(zhǔn)備5第三方資源的整合（媒體、協(xié)會、旅行社等）；銷售顧問的培訓(xùn)。 銷售中心及現(xiàn)場包裝設(shè)計；2全面開展認(rèn)籌工作；媒體資源的有效利戶外廣告到位；5系列促銷活動全面展開；媒體廣告全面展開。 1公開發(fā)售活動（解籌活動）；媒體廣告及促銷活動趁勢追擊。 1、根據(jù)市場反饋適時調(diào)整營銷策略做好老業(yè)主口碑傳播。 銷售模式銷售模式喜多街區(qū) 整合營銷攻略怎么賣？ how to sale ?返租年期返租年期返租率返租率 返租款的

10、返還方式返租款的返還方式 8年第1年返租率7%第2年返租率7%第3-5年返租率8%第6-8年返租率8%為最大程度上為開發(fā)商避稅，總房款的24%直接進(jìn)入運(yùn)營管理公司賬戶。（雙方避稅、確保商城運(yùn)營、表明經(jīng)營投入的決心）第6-8年，8%是保底，超出部分3:7分成；第9-10年，根據(jù)實(shí)際租金9:1分成喜多街區(qū) 整合營銷攻略目標(biāo)客戶基礎(chǔ)分析目標(biāo)客戶基礎(chǔ)分析 對誰說？ whom to say ?1、高成品牌忠實(shí)跟隨者2、有一定資金實(shí)力的地產(chǎn)專業(yè)人士3、政府公務(wù)員、事業(yè)單位員工4 、周邊高新技術(shù)企業(yè)高收入群體5、個體經(jīng)營戶、私企老板等6、我司掌握的置業(yè)投資客資源喜多街區(qū) 整合營銷攻略投資客戶的投資心態(tài)分析投

11、資客戶的投資心態(tài)分析 對誰說？ whom to say ?l 較為看好常州市場，熟悉周邊環(huán)境l 較注重投資風(fēng)險，看重高成品牌實(shí)力l之前可能投資高成開發(fā)物業(yè)，或者投資過商鋪，并從中獲得過較大投資收益l 看好高成品牌，認(rèn)可商業(yè)定位，認(rèn)為整體升值潛力大l 對本項目商業(yè)的整體規(guī)劃非常認(rèn)同說什么？ what to say ? 傳播定位問題傳播定位問題 / / 制訂廣告策略制訂廣告策略 在傳播的叢林沼澤中，唯一能取得良好記憶效果在傳播的叢林沼澤中，唯一能取得良好記憶效果的希望，是的希望，是集中火力于準(zhǔn)確的目標(biāo)集中火力于準(zhǔn)確的目標(biāo)，實(shí)施市場區(qū)，實(shí)施市場區(qū)隔，一言以蔽之，就是隔，一言以蔽之，就是“定位定位”。

12、喜多街區(qū) 整合營銷攻略競爭，就是找個位置當(dāng)老大走別人沒走過的路，走別人沒走好的路說什么取決于賣什么1、賣商業(yè)，我們就深入講我們的投資價值，講商業(yè)價值，升值潛力；2、全面整合地盤包裝、銷售現(xiàn)場、廣告創(chuàng)意、媒 體、促銷、公關(guān)等一切傳播工具，持續(xù)的、一致的傳達(dá)項目信息。說什么？ what to say ?喜多街區(qū) 整合營銷攻略商業(yè)的核心主張我們商業(yè)的賣點(diǎn)很多，但不能簡單羅列，我們必須找到一個突破點(diǎn)：幸福策源地，財富新中央只要讓常州人都記住：買婚慶用品，就來喜多街區(qū)，那經(jīng)營成功就ok了！只要讓投資者知道，喜多街區(qū)能升值，能賺錢，是常州一個商業(yè)新中心，就足夠了！說什么？ what to say ?喜多街

13、區(qū) 整合營銷攻略案名常州喜多街區(qū)說什么？ what to say ?喜多街區(qū) 整合營銷攻略備選案名常州喜堂常州幸福天地說什么？ what to say ?喜多街區(qū) 整合營銷攻略主題口號常州人的幸福天地說什么？ what to say ?喜多街區(qū) 整合營銷攻略核心價值賣點(diǎn)幸福策源地，財富新中央喜多街區(qū)賣點(diǎn)城市中心東區(qū)城市綜合體大盤婚慶幸福主題成熟配套交通便利片區(qū)潛力大統(tǒng)一經(jīng)營管理返租分成增值潛力喜多街區(qū) 整合營銷攻略說什么？ what to say ?喜多街區(qū) 整合營銷攻略常州喜多常州喜多 部分核心買點(diǎn)部分核心買點(diǎn)1. 東區(qū)中央，常州喜慶中心2.幸福策源地，商業(yè)新中心3.統(tǒng)一管理經(jīng)營，財富增值保

14、值4. 10年返租，輕松當(dāng)房東5.喜多街區(qū)，讓幸福更具體6.財從喜多來！7.常州人的幸福中心！房地產(chǎn)廣告之怎么說？ how to say ? 創(chuàng)意表現(xiàn)創(chuàng)意表現(xiàn) 聰明的廣告創(chuàng)意，往往是利用潛在顧客心中早已存在的需求作文章。在創(chuàng)作上，去憑空創(chuàng)造某種并未存在于心中的事物或需求，即使不一定不可能，也必會十分困難。喜多街區(qū) 整合營銷攻略一、創(chuàng)意表現(xiàn)風(fēng)格與原則風(fēng)格氛圍：喜慶、喜氣，財富誘惑；原則：在不影響格調(diào)的情況下，主要強(qiáng)調(diào)財富增值效應(yīng)，強(qiáng)調(diào)項目優(yōu)勢和升值潛力。怎么說？ how to say ?喜多街區(qū) 整合營銷攻略怎么說？ how to say ?喜多街區(qū) 整合營銷攻略二、媒介投放策略基地包裝為基礎(chǔ)，

15、炒作為主，硬廣為輔！基地包裝為基礎(chǔ)，炒作為主，硬廣為輔！常州日報系列專題報道；常州日報系列專題報道；常州高速路出口廣告牌；常州高速路出口廣告牌；搜房網(wǎng)或樂居多地聯(lián)動；搜房網(wǎng)或樂居多地聯(lián)動；自身網(wǎng)站建設(shè)；自身網(wǎng)站建設(shè)；自辦內(nèi)刊自辦內(nèi)刊幸福創(chuàng)造財富幸福創(chuàng)造財富3-5期；期；時間目的及主題媒體及包裝活動配合1.25-2.28 放出消息，商鋪認(rèn)購銷售開始幸福策源地，財富新中心項目基地包裝、售樓處包裝、導(dǎo)識系統(tǒng)、圍墻、dm單頁等宣傳物料、電梯（可選）無3.1-15 引起全城注意，積累客戶，促進(jìn)認(rèn)籌工作網(wǎng)絡(luò)專題、 dm廣告、短信廣告、雜志創(chuàng)刊尋找最幸福新娘啟動3.16-3.31 積累投資客戶，加大認(rèn)籌量，

16、同時促進(jìn)招商工作電視廣告、電臺廣告網(wǎng)絡(luò)海選活動4.1-15 強(qiáng)力蓄水，集中鎖定前期積累客戶和商戶刊物二期、短信、網(wǎng)絡(luò)投資說明解析會4.16放水，成交簽約短信廣告配合、報紙廣告開盤活動怎么說？ how to say ?喜多街區(qū) 整合營銷攻略三、階段營銷主題及媒體安排怎么說？ how to say ?喜多街區(qū) 整合營銷攻略時間目的及主題媒體及包裝活動配合4.17-5.27 承前啟后，二次蓄水商業(yè)新中心內(nèi)刊第三期、戶外媒體廣告調(diào)整五一期間自駕游5.28引起全城注意，積累客戶，促進(jìn)招商工作報紙廣告、短信廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告最幸福新娘揭曉頒獎，二次開盤解籌5.29-6.17三次蓄水，招商掃尾電視廣告、電臺廣告

17、網(wǎng)絡(luò)海選活動 6.18三次放水，促進(jìn)成交報紙廣告、短信廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告開盤解籌，投資分析6.19-8.7最后一次蓄水內(nèi)部刊物第四期財富增值計劃8.8掃尾放水，成交簽約短信廣告配合、報紙廣告開盤活動圍墻廣告圍墻廣告怎么說？ how to say ?喜多街區(qū) 整合營銷攻略第一是，案名logo，含跟隨語：常州人的幸福天地；第二個，幸福策源地，財富新中央第三個，把常州人的喜事裝進(jìn)錢包！第四個，人來，喜事來！喜到財富到！第五個，喜事越多，賺錢更旺！第六個， 5分鐘，把提款機(jī)抱回家！第七個，常州財富總動員！第八個，喜事一樁，財富一筐第九個，喜多有錢莊，三代不發(fā)慌第十個，搶到就賺到，千萬別錯過！每個畫面都有投

18、資商、開發(fā)商、電話室內(nèi)展板廣告室內(nèi)展板廣告怎么說？ how to say ?喜多街區(qū) 整合營銷攻略第一是，天鵝湖廣場，東區(qū)中央10萬平米財富磁場第二個，喜多街區(qū)，常州人的幸福天地第三個，喜多街區(qū)，常州財富總動員！第四個，把常州人的喜事裝進(jìn)錢包！第五個，喜多有錢莊，三代不發(fā)慌！第六個， 5分鐘，把提款機(jī)抱回家！第七個，喜一樁，財一筐；喜越多，財更旺！第八個，金鋪不等人，搶到就賺到，千萬別錯過！常州喜多鋪王成就大富翁十大理由常州喜多鋪王成就大富翁十大理由怎么說？ how to say ?喜多街區(qū) 整合營銷攻略地處常州老城東南部，常州南北中心，城東商圈核心地段中吳大道，常州第一景觀生態(tài)大道，常州城市

19、動脈中吳大道沿線的城市標(biāo)桿物業(yè)，5分鐘車程市中心；常州最大規(guī)模的婚慶幸福主題商業(yè)街區(qū)；統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，大手筆推廣，經(jīng)營成功有保障；超長8年返租政策，買鋪穩(wěn)收租大型主題“一站式”幸福體驗街區(qū)，引領(lǐng)商業(yè)時尚新潮流城市新中心黃金地段輻射500萬消費(fèi)人群1.5萬平方米，集中優(yōu)勢規(guī)模經(jīng)營，小鋪賺大錢，一鋪養(yǎng)三代品牌開發(fā)商高成地產(chǎn)實(shí)力打造，信心保障常州喜多常州喜多10大不可抗拒理由大不可抗拒理由怎么說？ how to say ?喜多街區(qū) 整合營銷攻略理由1：地處蘇南和蘇中交匯核心常州，大區(qū)位，大交通，匯聚大商機(jī)！理由2：15000平米，常州最大最專業(yè)的婚慶主題街區(qū)，商業(yè)龍頭無與爭鋒！理由3：坐擁百億婚慶喜慶消費(fèi)，大市場帶來大發(fā)展、大“錢”景！