物業(yè)管理前期介入方案

1、前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案前期物業(yè)管理方案二一二年二月十七日前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案目錄第一部分前期介入服務(wù)的四個(gè)階段3一、物業(yè)顧問(wèn)組建階段3二、建設(shè)施工階段4三、竣工驗(yàn)收階段6四、物業(yè)銷(xiāo)售階段6第二部分物業(yè)管理模式及服務(wù)目標(biāo)7一、 服務(wù)管理模式的設(shè)想7二、 服務(wù)管理目標(biāo)構(gòu)建“陽(yáng)光社區(qū)”11第三部分項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置14一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況14二、各部門(mén)主要工作職責(zé)15三、物資裝備需求情況18四、前期介入工作計(jì)劃18五、日常管理期工作計(jì)劃19第四部分物業(yè)前期管理開(kāi)支計(jì)劃預(yù)算211.行政辦公用品計(jì)劃表212.維修工具計(jì)劃表223.護(hù)衛(wèi)、消防裝備計(jì)劃表224.環(huán)境綠化裝備計(jì)劃表

2、235.前期介入日常費(fèi)用開(kāi)銷(xiāo)預(yù)算表23第五部分前期物業(yè)管理工作的開(kāi)展24一、前期物業(yè)工作重點(diǎn)24二、前期管理流程及工作計(jì)劃26三、前期管理總要求27四、物業(yè)接管驗(yàn)收的前期管理28五、接管驗(yàn)收程序及注意事項(xiàng)32六、設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行33七、全面清潔開(kāi)荒33八、樣板房的服務(wù)接待工作38九、會(huì)所及康樂(lè)服務(wù)建議53前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案第一部分前期介入服務(wù)的四個(gè)階段* 住宅小區(qū)的前期介入物業(yè)管理，是指物業(yè)正式進(jìn)駐前的物業(yè)管理，其主要目的是：及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備的遺留問(wèn)題，為日后物業(yè)的順利運(yùn)作打好基礎(chǔ)，進(jìn)行溝通渠道、管理架構(gòu)和相關(guān)資源準(zhǔn)備，確保業(yè)主順利進(jìn)駐以及正式進(jìn)駐后的良好管理效果。* 公司針對(duì) * 住宅

3、小區(qū)的前期物業(yè)管理特點(diǎn)及項(xiàng)目進(jìn)度安排，擬在*物業(yè)管理平臺(tái)的支持下，從客戶關(guān)系、制度管理、技術(shù)資料管理三個(gè)環(huán)節(jié)入手，制定出完善、高效、科學(xué)的作業(yè)規(guī)程和工作計(jì)劃，以保障 * 住宅小區(qū)物業(yè)的正常、有序運(yùn)轉(zhuǎn)，協(xié)助集團(tuán)使之物業(yè)建立良好之窗口形象。要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行， 物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用，將根據(jù)物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)“ * ”制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開(kāi)展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一、物業(yè)顧問(wèn)組建階段對(duì)于物業(yè)管理前期介入， 物業(yè)公司將依托集團(tuán)公司總部強(qiáng)大的技術(shù)力量以及與我們合作多年、極具專(zhuān)業(yè)見(jiàn)解及工作經(jīng)驗(yàn)的各

4、相關(guān)專(zhuān)業(yè)專(zhuān)前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案家，組建“項(xiàng)目前期顧問(wèn)團(tuán)” 。根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，提出合理建議。前期介入人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的變更討論， 從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。1. 小區(qū)人車(chē)分流的設(shè)計(jì)；人員、車(chē)輛進(jìn)出智能化“一卡通”系統(tǒng)；2. 電梯聯(lián)動(dòng)監(jiān)控和消控中心的設(shè)置五方通話，刷卡上下梯系統(tǒng)；3. 會(huì)所功能設(shè)計(jì)；4. 公共照明開(kāi)關(guān)設(shè)置位置及開(kāi)閉形式；5. 家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；6. 信報(bào)箱的設(shè)立，公共告示欄的配置；7. 直飲水系統(tǒng)功能配置；8. 公共洗手間的設(shè)置；9. 小區(qū)垃圾房的設(shè)置；10. 物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；11. 附屬工

5、程配置設(shè)施建設(shè)的設(shè)計(jì)參與。二、建設(shè)施工階段建設(shè)過(guò)程中， 物業(yè)前期介入人員及物業(yè)顧問(wèn)每日到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。1. 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案2. 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；3. 審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)；4. 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；5. 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；6. 幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)， 以避免施工

6、對(duì)材質(zhì)造成損傷；7. 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)出入的車(chē)輛實(shí)施安全監(jiān)察與環(huán)境清潔措施管理。8. 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能； 并配合對(duì)各施工現(xiàn)場(chǎng)的水電核抄數(shù)據(jù)與施工單位正常使用的管理。9. 檢查工程施工進(jìn)度 （根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程例會(huì)和建筑負(fù)責(zé)人定期碰面會(huì)等）；10. 檢查前期工程的施工質(zhì)量， 并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；11. 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；12. 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；13. 對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討， 能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ ISO9001、 ISO140

7、01、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案三、竣工驗(yàn)收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議，協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。1. 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；2. 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；3. 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；4. 制訂物業(yè)分戶驗(yàn)收流程并執(zhí)行；5. 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。四、物業(yè)銷(xiāo)售階段良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購(gòu)房者，同時(shí)也有助于開(kāi)發(fā)單位樹(shù)立企業(yè)

8、品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助開(kāi)發(fā)部的物業(yè)銷(xiāo)售和宣傳推廣。1. 制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷(xiāo)售作好準(zhǔn)備；2. 會(huì)所的服務(wù)與管理；3. 小區(qū)門(mén)崗、售樓處及樣板房的保安、保潔規(guī)范等服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；4. 設(shè)置物業(yè)專(zhuān)業(yè)人員在售樓現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問(wèn)；5. 對(duì)物業(yè)人員和銷(xiāo)售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；6. 負(fù)責(zé)有關(guān)售樓宣傳、構(gòu)建小區(qū)未來(lái)的居所環(huán)境，物業(yè)服務(wù)、配前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案套設(shè)施的宣傳與推廣。7. 擬在 * 推行科學(xué)、實(shí)用的“禮賓助理服務(wù)” ，從而擴(kuò)大物業(yè)管理的服務(wù)領(lǐng)域，使服務(wù)更為細(xì)致，反應(yīng)更為快捷。第二部分物業(yè)管理模式及服

9、務(wù)目標(biāo)一、服務(wù)管理模式的設(shè)想* 是集團(tuán)公司第一個(gè)整體開(kāi)發(fā)的優(yōu)良項(xiàng)目，集公司技術(shù)和資金的優(yōu)勢(shì)，大手筆打造的高檔純住宅小區(qū)，真正實(shí)現(xiàn)以房地產(chǎn)帶動(dòng)建筑業(yè)發(fā)展的思路。為此，作為物業(yè)前期介入，也是物業(yè)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年探索的成功經(jīng)驗(yàn)，作為開(kāi)發(fā)的一個(gè)后勤部門(mén)開(kāi)展工作，在全國(guó)一二線城市采用這種模式非常成功，為達(dá)康公司樹(shù)立品牌，創(chuàng)品牌打造精品小區(qū)奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。為達(dá)康公司大盈利，大發(fā)展提供強(qiáng)有力的后勤保障，促進(jìn)了樓盤(pán)更好的銷(xiāo)售，并在同等樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格上，有著一定的提價(jià)優(yōu)勢(shì)。物業(yè)公司歷經(jīng)多年的市場(chǎng)運(yùn)作，由于利潤(rùn)薄弱，沒(méi)有完全發(fā)揮應(yīng)有的更加功效，因此，我公司作為集團(tuán)的下屬企業(yè)， 一定以集團(tuán)公司大局為重，學(xué)習(xí)和借鑒先進(jìn)管

10、理模式，結(jié)合自己實(shí)際情況，摸著石頭過(guò)河。眾觀中國(guó)地產(chǎn)業(yè)多數(shù)的房地產(chǎn)商，如萬(wàn)科、保利等全國(guó)著名房地產(chǎn)品牌企業(yè)，均以其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的建筑質(zhì)量與優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)取勝，從而在全國(guó)各地創(chuàng)造出一個(gè)又一個(gè)的精品樓盤(pán)，在房屋銷(xiāo)售價(jià)格上也比一般非品牌樓盤(pán)高出 10%，企業(yè)從中獲取豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。近年已有恒大華府、碧桂園兩大品牌進(jìn)駐郴州地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)正開(kāi)發(fā)掛牌銷(xiāo)售的樓盤(pán)，其地理位置與周邊配套條件并無(wú)優(yōu)勢(shì)，然而開(kāi)發(fā)企業(yè)成熟而大氣的前期運(yùn)作模式，除大前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案膽的在樓盤(pán)景觀建設(shè)投入外， 更是大手筆投資把前期物業(yè)服務(wù)體現(xiàn)得淋漓盡致，其品牌的效應(yīng)與優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)的發(fā)揮，使其樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)地突破郴州本地的新高，從

11、開(kāi)盤(pán)以來(lái)空前好的銷(xiāo)售量來(lái)看，也得到了郴州客戶的認(rèn)可?，F(xiàn)本市物業(yè)企業(yè)均采用包干制經(jīng)營(yíng)，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。但郴州市屬于物業(yè)管理起步較晚的地區(qū)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)還在摸索發(fā)展的幼稚期，在市場(chǎng)競(jìng)價(jià)激烈的條件下，多數(shù)物業(yè)企業(yè)采取盡量減少人員開(kāi)支，來(lái)降低經(jīng)營(yíng)成本，獲取企業(yè)利潤(rùn)的最大化，然而造成從業(yè)人員工資福利待遇低， 員工招聘困難，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，服務(wù)質(zhì)量普遍不高， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主甚至與開(kāi)發(fā)商之間之間矛盾重重的惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致兩敗俱傷。根據(jù)我公司在著名地產(chǎn)商恒大集團(tuán)和碧桂園進(jìn)駐郴州后考察的經(jīng)驗(yàn)，安居公司擬在 * 住宅小區(qū)前期物業(yè)管理模式上打破本地物業(yè)管理行業(yè)慣例的包干制，而實(shí)

12、行酬金制經(jīng)營(yíng)模式與服務(wù)管理，即前期物業(yè)管理階段的服務(wù)管理所有開(kāi)支成本，由物業(yè)方在履行物業(yè)服務(wù)活動(dòng)開(kāi)展的過(guò)程中，按預(yù)算申報(bào)的方式向開(kāi)發(fā)建設(shè)方提出申請(qǐng)，經(jīng)審核后按計(jì)劃資金撥付物業(yè)管理費(fèi)用的方式。既易于讓物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)得到有效的保障，從而提高開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售，又適合物業(yè)企業(yè)在行業(yè)的立足和平穩(wěn)度過(guò)行業(yè)的幼稚期，避免物業(yè)企業(yè)因承接的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，入住率低，因物業(yè)成本等問(wèn)題，導(dǎo)致各種惡性循環(huán)的矛盾產(chǎn)生。根據(jù)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的要求與項(xiàng)目的特點(diǎn)相結(jié)合 ,* 物業(yè)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的情況分析及對(duì)項(xiàng)目周邊情況的了解 , 結(jié)合對(duì)項(xiàng)目的定位 , 我們認(rèn)為前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案* 住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)一定要把 “安全、舒

13、適、快捷、健康” 放在首位。* 住宅小區(qū)物業(yè)管理圍繞“安全、舒適、快捷、健康”八個(gè)字展開(kāi)。安全是指讓業(yè)主在小區(qū)里生活得安全放心；舒適是指要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓業(yè)主感到舒適、溫馨；快捷是指讓業(yè)主在小區(qū)里方便的與各地進(jìn)行聯(lián)系，交換信息，這就要求我們打造一個(gè)高端品位的智能化小區(qū)；健康是指良好的環(huán)境促進(jìn)人的身心健康，同時(shí)豐富多彩，形式各樣的社區(qū)文化活動(dòng)引領(lǐng)業(yè)主健康的生活工作習(xí)慣。為此，項(xiàng)目的物業(yè)管理與服務(wù)要按照以下要求展開(kāi)：1、科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)* 住宅小區(qū)技術(shù)含量高，管理范圍廣，不能只憑經(jīng)驗(yàn)辦事。要積極探索制定并不斷完善一套覆蓋各個(gè)方面的管理制度， 使整個(gè)管理工作有章可循，有據(jù)可依，管

14、理與服務(wù)走上科學(xué)化、 制度化、規(guī)范化的軌道；要有高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，高技術(shù)的管理手段，高標(biāo)準(zhǔn)的管理要求。只有這樣，才能達(dá)到好的管理效果。2、加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格出入管理制度，建立客戶檔案小區(qū)住宅管理最重要的就是安全管理。 而 * 住宅小區(qū)物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作極其重要， 必須加強(qiáng)治安防范， 建立和健全各種值班制度，堅(jiān)持外來(lái)人員出入檢查登記制度， 堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度，堅(jiān)持安全管理下班交接檢查制度，堅(jiān)持 24 小時(shí)值班巡邏，力求做前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案到萬(wàn)無(wú)一失。同時(shí)，應(yīng)全面建立客戶檔案，熟悉業(yè)主情況，增加溝通了解，做到時(shí)時(shí)心中有數(shù)，確保業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。3、加強(qiáng)消防管理，做好防

15、火工作由于 * 住宅小區(qū)功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁、裝修量大（特別是入伙初期，將面臨大批量的裝修管理） ，所以火災(zāi)隱患因素多。 因此，* 住宅小區(qū)物業(yè)管理防火要求高，應(yīng)特別加強(qiáng)對(duì)消防工作的管理。做好對(duì)業(yè)主、對(duì)各施工單位用火、用電的宣傳教育及監(jiān)督管理工作，明確防火責(zé)任人，熟悉消防基本 知識(shí)，掌握防火、救火基本技能；加強(qiáng)防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施， 落實(shí)消防措施， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，消除事故隱患。4、重視清潔管理環(huán)境衛(wèi)生好壞是小區(qū)管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)。 我們將在自身環(huán)境管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，為小區(qū)提供專(zhuān)業(yè)的清潔服務(wù)工作。為此要制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。

16、同時(shí)要加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保潔，保證大堂、電梯、過(guò)道隨臟隨清，廣場(chǎng)走道無(wú)雜物、灰塵，門(mén)窗干凈明亮。5、強(qiáng)化設(shè)備管理及設(shè)施的維修保養(yǎng)設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)是否正常運(yùn)作的核心。應(yīng)重視對(duì)*住宅小區(qū)水電設(shè)施 ( 包括高低壓變電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項(xiàng)設(shè)施 ) 的全面管理和維修，供水供電要有應(yīng)急措施。應(yīng)特別注重對(duì)電梯的保養(yǎng)與維修，注重對(duì)消防系統(tǒng)的檢查、測(cè)試。要有健全的檢查維修制度，要對(duì)公用設(shè)備、公共場(chǎng)所，如大廳、走道、電梯間等定前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案期檢查、維修維護(hù)。對(duì)業(yè)主的設(shè)備報(bào)修要及時(shí)處理，并定期檢查。要做到電梯運(yùn)轉(zhuǎn)率不低于 98，消防設(shè)備完好率達(dá)到 100。6、設(shè)立前臺(tái)客戶中心，完善

17、配套服務(wù)管理就是服務(wù)。為方便客人，滿足客人需要， * 住宅小區(qū)應(yīng)有配套的服務(wù)，設(shè)立客服中心。 幫助業(yè)主、租戶辦理各種手續(xù)，解決相關(guān)問(wèn)題；提供問(wèn)訊、商務(wù)等各類(lèi)服務(wù)，包括提供一些日常性服務(wù)，如協(xié)助接待來(lái)訪客人，回復(fù)電話投訴，提供打字、傳真、復(fù)印及訂票服務(wù)等；提供其他可能的委托服務(wù)，如代送快件等（小區(qū)多種經(jīng)營(yíng)有償服務(wù)范疇）。7、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作小區(qū)管理處應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，主動(dòng)征詢、聽(tīng)取他們對(duì)管理服務(wù)工作的意見(jiàn)與要求，認(rèn)真接受、處理業(yè)主、租戶的投訴，及時(shí)反映、解決他們提出的問(wèn)題。要謹(jǐn)慎對(duì)待，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，協(xié)調(diào)配合好政府各部門(mén)的工作，還要不斷改進(jìn)各項(xiàng)管理，使各項(xiàng)工作指標(biāo)達(dá)到同行業(yè)先進(jìn)水平。

18、二、服務(wù)管理目標(biāo)構(gòu)建“陽(yáng)光社區(qū)”* 住宅小區(qū)作為高尚物業(yè)居所，開(kāi)展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望 , 共同營(yíng)建高品質(zhì)的服務(wù)環(huán)境。我們提出構(gòu)建 “陽(yáng)光社區(qū)” 的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由“物化”管理上升到“文化”管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的 “陽(yáng)光社區(qū)”的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過(guò)多種交流形式前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案促進(jìn)物業(yè)管理人員與小區(qū)成員以及小區(qū)成員之間的正常溝通，使“長(zhǎng)幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)小區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。 二是通過(guò)多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念， 進(jìn)而深入

19、到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共享性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設(shè)想是：1、倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化：在管理處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作， 例如在保潔方面提倡“人過(guò)地凈，全員保潔” ，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”等，以多層面的共同參與和協(xié)作來(lái)彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。在小區(qū)內(nèi)，我們推崇“為客戶節(jié)約每一分，讓客戶滿意多一分”的管理理念，實(shí)現(xiàn)“管理開(kāi)放，開(kāi)放管理” 。把熱心小區(qū)公益事業(yè)的業(yè)主組織起來(lái)，參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設(shè)。并且，通過(guò)實(shí)施“年度管理報(bào)告制度”，定期如實(shí)向客戶報(bào)告綜合管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及治安、保潔、綠化

20、、社區(qū)文化等各專(zhuān)項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。2、推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化服務(wù)文化的涵義在于 “把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對(duì)兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。 建立這種認(rèn)識(shí)能使員工真正尊重自身的工作，產(chǎn)生服務(wù)熱情，自覺(jué)嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法，提供發(fā)自內(nèi)心的“微笑服務(wù)” 。業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)提出改進(jìn)意見(jiàn)，服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動(dòng)的基礎(chǔ)上得以提升。3、營(yíng)建“和睦親善”的社區(qū)文化前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案社區(qū)文化是物業(yè)管理人與小區(qū)成員共同創(chuàng)造的、 具有社區(qū)特色的精神

21、財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合， 社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情冷漠”。我們將以開(kāi)展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)公共秩序。我們將圍繞 “愛(ài)國(guó)主義、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛(ài)幼、物管宣教、健康家居” 等八大主題來(lái)組織、策劃社區(qū)活動(dòng)，努力把 * 住宅小區(qū)創(chuàng)建為 “精神家園”。4、塑造“親和人文”的環(huán)境文化現(xiàn)代信息時(shí)代的到來(lái)，業(yè)主更加關(guān)注社區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色

22、的形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)以承續(xù)設(shè)計(jì)理念；以多種形式組織業(yè)主開(kāi)展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)。 并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“文化社區(qū)” 。前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案第三部分項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況結(jié)合對(duì) * 住宅小區(qū)的管理設(shè)想， 我們認(rèn)為，完善明晰的管理職責(zé)、高效節(jié)約的組織架構(gòu)，是物業(yè)公司保證管理成效的前提，是為業(yè)主提供及時(shí)、完善物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。在* 住宅區(qū)項(xiàng)目上，從提高工作效率的角度出發(fā)，建議盡量減少不必要的管理環(huán)節(jié)，特設(shè)置以下的管理架構(gòu)（見(jiàn)組織架構(gòu)圖設(shè)置表）物業(yè)服

23、務(wù)中心人員的配備及組織架構(gòu)圖設(shè)置表行政部2 人主任1人行培政訓(xùn)人專(zhuān)事員1 1人人前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案* 公司* 物業(yè)客服中心項(xiàng)目經(jīng)理 1 人客戶部工程部秩序維護(hù)部26人3人24人主任1人主任隊(duì)長(zhǎng)1人禮前收綠保維運(yùn)秩序班長(zhǎng)賓臺(tái)費(fèi)化潔修行3 人管接員組組組組家待部員141021101人人人人人秩序員人人20 人根據(jù)以上客服中心架構(gòu)示意圖，管理中心擬配備56 人。備注：本方案只是對(duì)項(xiàng)目的管理崗位進(jìn)行預(yù)設(shè)置，而各崗位的具體人員編制則要根據(jù)小區(qū)入伙情況及各崗位的工作范圍進(jìn)行配置增減。所有人員工資、福利、服裝、工作餐等費(fèi)用由開(kāi)發(fā)單位承擔(dān)。二、各部門(mén)主要工作職責(zé)1）物業(yè)公司總部：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查、指

24、導(dǎo)* 的管理情況及實(shí)際成效，控制費(fèi)用開(kāi)前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案支，合理調(diào)配人力、物力；定期與相關(guān)主管部門(mén)溝通匯報(bào)，并根據(jù)其相關(guān)意見(jiàn)調(diào)整 * 的管理計(jì)劃。2）服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理：A 執(zhí)行公司決議，負(fù)責(zé) * 日常工作的整體計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、控制及跟進(jìn)落實(shí)；B對(duì)項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量及經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行目標(biāo)控制；C 參照住宅小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目每日的管理情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查及督導(dǎo)落實(shí)整改；D 每月對(duì)小區(qū)的管理實(shí)效進(jìn)行綜合評(píng)審考核，并對(duì)存在問(wèn)題組織及時(shí)、有效的專(zhuān)項(xiàng)整改，保障高質(zhì)量的物業(yè)管理及服務(wù)。3）客戶服務(wù)部：A 面向業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)接受咨詢、意見(jiàn)、建議、投訴、求助、質(zhì)疑等工作，突發(fā)性事件處理及報(bào)告；B 定期組織進(jìn)行業(yè)主意

25、見(jiàn)調(diào)查，回訪統(tǒng)計(jì)分析工作，及時(shí)掌握業(yè)主綜合評(píng)價(jià)等數(shù)據(jù)；C 根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求，協(xié)調(diào)其他各部門(mén)，及時(shí)為其提供各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)有償服務(wù)；D 根據(jù)交樓的計(jì)劃安排樓宇前期介入、接管驗(yàn)收、單元移交及樓宇交收統(tǒng)籌工作；E定期落實(shí)社區(qū)文化活動(dòng)的擬定及組織工作；F 二次裝修的申報(bào)、監(jiān)督、管理工作；G 接受業(yè)主的零星報(bào)修工作，并及時(shí)反饋工程人員，安排工程人員及時(shí)前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案上門(mén)進(jìn)行維修服務(wù)；H 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；I 負(fù)責(zé) * 項(xiàng)目的清潔、綠化、消殺工作的檢查、考核、工作質(zhì)量的監(jiān)督管理等；J 禮賓部的規(guī)范操作（電瓶車(chē)對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主接送、樣板房管家）K為進(jìn)一步提高物業(yè)

26、管理服務(wù)質(zhì)量和效率，在短時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主的投訴，同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識(shí)，也為了提高業(yè)主的滿意度，最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求，在客戶服務(wù)管理工作上推行“禮賓助理”服務(wù)。L 前臺(tái)接待的規(guī)范管理工作；負(fù)責(zé)向住客提供全方位的尊貴服務(wù)，接收客戶電話之服務(wù)要求、投訴等，向各部門(mén)轉(zhuǎn)達(dá)住戶的要求，協(xié)調(diào)各部門(mén)的工作，保證住戶需求在24 小時(shí)內(nèi)獲得反饋?！爸怼睂?duì)客戶提出的服務(wù)要求進(jìn)行全程監(jiān)控，務(wù)求按時(shí)確保服務(wù)質(zhì)量；定期拜訪客戶，聽(tīng)取服務(wù)質(zhì)量反饋意見(jiàn)。M對(duì)* 項(xiàng)目各類(lèi)型物業(yè)進(jìn)行管理費(fèi)收繳、代收代支費(fèi)用的收繳等；N進(jìn)行管理中心的成本控制、資金計(jì)劃和管理。行政部：A 主要負(fù)責(zé)客服中心的

27、內(nèi)勤管理，包括文件、檔案、正常辦公運(yùn)作、B會(huì)議召集、固定資產(chǎn)及物品的采購(gòu)和保管等工作；C負(fù)責(zé)客服中心人員招聘、培訓(xùn)的組織；D負(fù)責(zé)客服中心人員的考核、薪酬管理等；前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案E負(fù)責(zé)客服中心內(nèi)部管理制度的制度及實(shí)施監(jiān)督等。三、物資裝備需求情況為創(chuàng)造一個(gè)良好的生活與工作環(huán)境， 請(qǐng)按物業(yè)建設(shè)規(guī)劃的要求配置物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房包括：1. 管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；2. 保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉(cāng)庫(kù)；物業(yè)管理用房的配置要求：1. 管理處辦公用房 劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域。2. 工程維修作業(yè)工作室 需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備

28、件倉(cāng)庫(kù)。3. 保安、保潔人員休息、更衣室 放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外， 其他用房可利用車(chē)庫(kù)等多余房間， 以不侵占正式辦公用房為宜。 總的原則是， 給業(yè)主及租戶帶來(lái)方便， 提高物業(yè)人員工作效率。四、前期介入工作計(jì)劃序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注工程管理介入1成立 * 前售樓處保安、清潔服務(wù)時(shí)間項(xiàng)目期介入工作進(jìn)展確定客戶檔案建立組物業(yè)資料歸類(lèi)收集成立住宅區(qū)協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所；項(xiàng)目入伙2物業(yè)管理處二次裝修管理處辦公場(chǎng)所；前2個(gè)月前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案3前期介入導(dǎo)入 * 物4業(yè)管理模式5 物業(yè)接管準(zhǔn)備首次業(yè)主6意見(jiàn)調(diào)查辦理管理處有關(guān)運(yùn)作手續(xù)；人員配置、培訓(xùn)；管理處辦公設(shè)

29、備配置。收集各類(lèi)工程資料；熟悉、掌握各類(lèi)設(shè)施和系統(tǒng)導(dǎo)入 ISO9001；導(dǎo)入 * 物業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度；導(dǎo)入 * 物業(yè)管理理念。物業(yè)驗(yàn)收（軟、硬件）；資料移交；問(wèn)題備忘。收集小區(qū)合理化建議分析調(diào)查結(jié)果，上門(mén)調(diào)查和回訪；提出改進(jìn)方案。入 駐前 二個(gè)月入 駐前 一個(gè) 月內(nèi)入 駐前 一個(gè) 月內(nèi)五、日常管理期工作計(jì)劃管理策劃內(nèi)容描述備注體系完善完善日常管理流程， 修訂會(huì)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理辦法；前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案服務(wù)持續(xù)改進(jìn)會(huì)所策劃營(yíng)運(yùn)管理達(dá)標(biāo)完善各類(lèi)壁掛文件， VI 系統(tǒng)，物業(yè)招租配合程序；建立完善的分包方工作績(jī)效考評(píng)體系；展開(kāi)管理委員會(huì)的籌備工作。定期內(nèi)部評(píng)審 ISO9001（2012 版）質(zhì)量管理體系定

30、期對(duì)員工進(jìn)行服務(wù)意識(shí)、技能培訓(xùn)；定期上門(mén)回訪及開(kāi)展客戶意見(jiàn)調(diào)查；全面開(kāi)展促進(jìn) * 銷(xiāo)售的住宅小區(qū)的文化活動(dòng)（一年不少于 2 次）；開(kāi)展各種形式的物業(yè)法規(guī)宣傳活動(dòng)，制作小區(qū)辦事指南；定期開(kāi)展客戶消費(fèi)意向調(diào)查，適當(dāng)調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容加強(qiáng)對(duì)分包項(xiàng)目的監(jiān)管兩年內(nèi)達(dá)到區(qū)、市物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案第四部分物業(yè)前期管理開(kāi)支立項(xiàng)預(yù)算1.行政辦公用品立項(xiàng)表名稱(chēng)數(shù) 量單價(jià)（均價(jià)）合計(jì)備注辦公桌椅5打印機(jī)1傳真機(jī)1會(huì)客桌椅2復(fù)印機(jī)1電腦設(shè)備3空調(diào)機(jī)（分體式、柜式）2飲水機(jī)2照相機(jī)1電話1檔案、資料柜1整體制作員工服裝56各類(lèi)標(biāo)識(shí)牌1鞋套機(jī)4根據(jù)樣板房數(shù)量傘

31、架2電瓶看房車(chē)3小區(qū)宣傳欄1員工餐廳用具各類(lèi)辦公用品1小計(jì)前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案2.維修工具立項(xiàng)表名稱(chēng)數(shù) 量單價(jià)合計(jì)備注75 型室內(nèi)疏通機(jī)1200 型室外疏通機(jī)18KVA 型電焊機(jī)1沖擊鉆1砂輪切割機(jī)1手電鉆1臺(tái)鉗1梯子1萬(wàn)用表1搖表1潛水泵1電工工具2電流表1打磨機(jī)1水工工具1高層作業(yè)工具1其它工具材料備件13.護(hù)衛(wèi)、消防裝備立項(xiàng)表名稱(chēng)數(shù) 量單價(jià)合計(jì)備注無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)12消防工具2巡邏車(chē)13 米高鋁合金人字梯2床及床上用品24手電筒以及雨具12前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案4.環(huán)境綠化裝備立項(xiàng)表名稱(chēng)數(shù) 量單價(jià)合計(jì)備注洗地機(jī)1吸水吸塵機(jī)1打磨機(jī)1拋光機(jī)1剪草機(jī)、雨衣1小推車(chē)、膠水管3農(nóng)藥噴殺器1鐵鍬

32、、鋤頭1多功能清潔車(chē)1小計(jì)備注：以上四項(xiàng)物資開(kāi)辦籌備物質(zhì)立項(xiàng)表，由開(kāi)發(fā)方出資采購(gòu)。5.前期介入日常費(fèi)用開(kāi)銷(xiāo)預(yù)算表項(xiàng) 目月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備注工資費(fèi)用項(xiàng)目經(jīng)理5000160000社保費(fèi)未計(jì)行政部2500260000社保費(fèi)未計(jì)禮賓部（置業(yè)顧問(wèn)）180010216000社保費(fèi)未計(jì)1前臺(tái)接待1800121600社保費(fèi)未計(jì)物業(yè)收費(fèi)1800121600社保費(fèi)未計(jì)維修2400386400社保費(fèi)未計(jì)保潔120010144000社保費(fèi)未計(jì)綠化1600476800社保費(fèi)未計(jì)秩序維護(hù)180024518400社保費(fèi)未計(jì)2工作餐費(fèi)168005620160010 元每人每日4辦公費(fèi)用500566000印刷、辦公

33、用品等費(fèi)用5交通費(fèi)用3005636006接待費(fèi)用6005672007飲水費(fèi)2005624008辦公室水電費(fèi)560前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案9通訊費(fèi)用100561200寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)手機(jī)通訊費(fèi)10056000辦公室通訊費(fèi)30056360010培訓(xùn)費(fèi)200056112000計(jì)劃物業(yè)人員考察培訓(xùn)費(fèi)12員工人身意外險(xiǎn)10056560013不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用500566000合計(jì)1560000備注：以上日常費(fèi)用開(kāi)銷(xiāo)預(yù)算合計(jì)：1560000 元，由開(kāi)發(fā)方出資。第五部分前期物業(yè)管理工作的開(kāi)展一、前期物業(yè)工作重點(diǎn)（一）建立 * 住宅小區(qū)項(xiàng)目管理部的溝通渠道。與同人置業(yè)良好的溝通是 * 住宅小區(qū)管理成功與否的關(guān)鍵， 物業(yè)公

34、司將建立公司、 管理處、現(xiàn)場(chǎng)三個(gè)層次的溝通渠道。在項(xiàng)目進(jìn)駐的初始階段起，就建立24 小時(shí)值班的客戶服務(wù)熱線，隨時(shí)接受業(yè)主咨詢和服務(wù)需求。1、認(rèn)真聽(tīng)取集團(tuán)或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。2、了解集團(tuán)或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。（二）全面了解物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施、設(shè)備安裝等情況，參與工程驗(yàn)收，協(xié)助成品保護(hù)，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、標(biāo)牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。（三）設(shè)計(jì)管理模式擬定管理制度。根據(jù)前期管理過(guò)程中集團(tuán)的意見(jiàn)和前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案要求，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)各項(xiàng)管理方案進(jìn)行調(diào)整，使之更加適合集團(tuán)的要求，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)行磨合，最終固化為基于 IS

35、O9000 標(biāo)準(zhǔn)要求的 * 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。1、擬定物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、裝修施工管理辦法、大門(mén)出入管理辦法、停車(chē)場(chǎng)管理辦法等。2、設(shè)置物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理處，規(guī)定各類(lèi)人員崗位責(zé)任制定等。3、制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。（四）辦理移交接管事宜，進(jìn)行工程及物業(yè)資料交接。1、擬定移交接管辦法。2、協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。（五）建立良好的外部公共服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以利于今后工作的開(kāi)展。1、消防、電梯等專(zhuān)業(yè)維保公司的評(píng)估、選定。2、同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。3、建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。（六）工程、技術(shù)

36、等檔案資料的建立與管理。經(jīng)整理后按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)的分類(lèi)與歸檔，所有資料實(shí)行“雙檔”（電子檔案、文本檔案）管理，并對(duì)重要資料進(jìn)行備份以及規(guī)定相應(yīng)的保存前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案時(shí)限。（七）協(xié)助作好小區(qū)入伙前的準(zhǔn)備工作。物業(yè)公司在長(zhǎng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中積累了豐富的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在總結(jié)過(guò)去經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，協(xié)助作好 * 住宅業(yè)主入伙及相關(guān)手續(xù)的辦理工作。（八）清潔開(kāi)荒工作。 * 住宅小區(qū)入伙前，施工管理方將負(fù)責(zé)進(jìn)行初次全面清潔工作，物業(yè)管理公司將給予全面配合，在進(jìn)行開(kāi)荒過(guò)程中，特別注意外搶、石材地板、瓷磚地板、不銹鋼表面的清潔。注意不使用有腐蝕作用的清洗液，防止腐蝕后造成損失及后續(xù)

37、管理的困難。二、前期管理流程及工作計(jì)劃（一）物業(yè)接管工作流程簽定物業(yè)委托管理合同籌備項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收對(duì)接管驗(yàn)收的問(wèn)題進(jìn)行整改鑰匙移交簽收移交清單移交管理用房前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案物業(yè)管理處進(jìn)入物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心與相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)關(guān)系，開(kāi)通相關(guān)設(shè)施使用開(kāi)始進(jìn)入正式管理三、前期管理總要求（一）進(jìn)行功能區(qū)、輔助工程的前期管理和設(shè)備調(diào)試，充分了解、熟悉物業(yè)情況，對(duì)影響今后使用功能的工程問(wèn)題提出整改合理化建議，制定操作性強(qiáng)的物業(yè)管理方案。 通過(guò)詳細(xì)查看各專(zhuān)業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機(jī)技術(shù)文件，了解掌握各專(zhuān)業(yè)設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)、安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向以及維修

38、拆卸空間尺寸、動(dòng)力電纜連接等技術(shù)問(wèn)題。在符合設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)設(shè)計(jì)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利、易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容量容易調(diào)節(jié)匹配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于合理，各系統(tǒng)的功能、功能流量輸出應(yīng)便于計(jì)量管理，便于經(jīng)濟(jì)核算。 * 物業(yè)公司將就這些問(wèn)題提出改進(jìn)建議，提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位和工程籌建處改進(jìn)。（二）嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行各項(xiàng)驗(yàn)收，確保物業(yè)質(zhì)量。參加設(shè)備安裝工程的分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收、 隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收。熟悉樓宇各設(shè)備系統(tǒng)安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀態(tài)參數(shù)，掌握設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行管理方面的整改前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案意見(jiàn)和建議。（三）明

39、確開(kāi)發(fā)商、 施工安裝單位、 物業(yè)公司及專(zhuān)業(yè)公司各方的責(zé)、 權(quán)、利的關(guān)系。（四）接管 * 住宅小區(qū)物業(yè)管理后確保集團(tuán)或使用人各項(xiàng)工作的正常開(kāi)展。四、物業(yè)接管驗(yàn)收的前期管理按照物業(yè)接管驗(yàn)收的程序和要求，依據(jù)國(guó)家制定的物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，做好接管驗(yàn)收工作，做到全面、細(xì)致而不漏項(xiàng)，為日后的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（一）物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收分為現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，資料交接及其它交接等三個(gè)方面。1、驗(yàn)收引用標(biāo)準(zhǔn)：GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ11建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ14室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ16建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)

40、范GBJ207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案2、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目（ 1）主體建筑外觀、各構(gòu)件安裝和墻體飾面等符合建筑規(guī)范要求。（ 2）各類(lèi)屋面必須符合 GBJ207中 4.0.6 條的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲漏。（ 3）室內(nèi)裝飾裝修工程和消防工程必須符合有關(guān)規(guī)范要求。（ 6）供配電系統(tǒng)：地區(qū)變電站及各變電所內(nèi)正常供配電設(shè)備、應(yīng)急供配電設(shè)備、柴油箱及油庫(kù)、各配電房的防鼠要求、各弱電檢查井內(nèi)管線及電箱、公共照明燈具等符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（ 7）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，相應(yīng)的防雷設(shè)備必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)部門(mén)的檢測(cè)，并持有檢測(cè)單位簽認(rèn)的合格

41、證，接地阻值必須符合 GBJ232的要求。（ 8）電梯的啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò) GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其它安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。（ 9）智能化系統(tǒng)：樓宇自動(dòng)化（電力、保安、辦公自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)通訊等）應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；消防設(shè)施必須符合 GBJ16、GBJ45的要求，并且持有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。（ 10）給排水系統(tǒng)： 各供水、消防水泵及電機(jī)等， 各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門(mén)等， 檢查井內(nèi)管接頭、 水表、閥門(mén)等，消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門(mén)、消火栓、人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)， 均要求符

42、合 GBJ14 規(guī)定。前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案（ 11）裝飾工程：玻璃幕墻、框架、門(mén)和門(mén)框及附件、護(hù)欄及扶手、外墻飾面、公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾、各種標(biāo)記及區(qū)域圖標(biāo)、公共洗手間、燈具及其它小電器設(shè)施、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。地面、地腳線、內(nèi)墻飾面、防火卷簾、護(hù)墻板、天花各種裝飾等，均應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（ 12）大堂的設(shè)備設(shè)施及裝修工程符合規(guī)范要求（ 13）通信、自動(dòng)控制室、信息機(jī)房等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備房間屏蔽墻體符合規(guī)范要求（ 14）附屬工程及其它，包括室外排水、溝道等設(shè)施符合GBJ14要求。（ 15）。消防控制中心及消防控制室的設(shè)備設(shè)施應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（二）資料交接1、產(chǎn)權(quán)資料：（ 1）立項(xiàng)報(bào)告；（ 2）批準(zhǔn)文件；（ 3）信息許可證；（ 4）用地批準(zhǔn)文件；（ 5）施工許可證；（