對房屋租賃案件思考探析

1、對房屋租賃案件的思考探析一、租賃的權(quán)源租賃的權(quán)源來自合法占有，本無疑議。不論是對相關(guān)問題進行法理上的分析，還是具 體考察國外關(guān)于租賃的立法及審判實踐， 都很難得出于之相左的結(jié)論。然而在我國的審判 實踐中，房屋租賃的權(quán)源問題在相當?shù)某潭壬侠_著審判人員，筆者認為這是我國現(xiàn)行法律對相關(guān)問題表述不清造成的，因而有必要在此加以討論。制定于1994年的城市房地產(chǎn)管理法以及隨后建設(shè)部以第42號令的形式頒布了城 市房屋租賃管理辦法是規(guī)范房屋租賃關(guān)系的現(xiàn)行立法。在上述法律法規(guī)的立法過程中， 立法者似乎采用了一種非常值得探討的觀點作為立法指導思想，即認為房屋租賃的權(quán)源只能是所有權(quán)，而非范圍更為寬泛的合法占有權(quán)。

2、城市房地產(chǎn)管理法的第52條直接將房屋出租人界定為“房屋所有權(quán)人”，并規(guī)定了租賃各方向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務 （第53條）。城市房屋租賃管理辦法的第三條在定義房屋租賃關(guān)系時，使用了同樣的 表述：“房屋所有人將房屋出租給承租人居住或提供給他人 ，”， 該辦法的第六條明文 禁止將“未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋”進行出租，且該辦法專設(shè)一章對房屋租賃登記備案制度加以規(guī)范，規(guī)定房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證（該辦法第17條），而申請頒發(fā)房屋租賃證須經(jīng)登記備案，提交房屋所有權(quán)證書（該辦法第14、15條）,，城市房地產(chǎn)管理法與城市房屋租賃管理辦法所體現(xiàn)的租賃權(quán)源來自所有權(quán)的 觀點為地方立法所采納，具體

3、反映在深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例、北京市房屋管理 局關(guān)于在全市范圍實行房屋租賃證及加強租賃登記備案工作的通知等地方法規(guī)中。筆者認為，上述法律法規(guī)所體現(xiàn)的租賃權(quán)源觀念是值得探討的。租賃作為雙務合同，反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關(guān)系（合同法第212條）?！背鲎馊俗鳛楹贤囊环?，并非以所有權(quán)人為限，因為租賃關(guān)系體現(xiàn)的是占 有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以使用收益。 單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標的物的所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權(quán)的出租人與通過其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無不同，只是他們占有權(quán)的取得方式不

4、同而已。據(jù)筆者所知，沒有一國的立法如我國當前立法一樣將出租人直接表述 為所有權(quán)人（參德國民法典535條、法國民法典1709、1711、1713條、瑞士合同法253條、 日本民法典601條）。從理論上講，合法占有即獲得標的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出 租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認為就是所有權(quán)人。兩者是完 全不同的法律概念。租賃權(quán)源來自所有權(quán)的觀點，同樣也脫離社會現(xiàn)實。在審判實踐中，我們會發(fā)現(xiàn)大量 的房地產(chǎn)項目存在著產(chǎn)權(quán)糾紛，即使不存在產(chǎn)權(quán)糾紛的房地產(chǎn)項目在竣工后的相當時間內(nèi) 無法取得所有權(quán)證書的情況也不在少數(shù)，這類房屋的出租是大量存在的。筆者認為租賃作為雙務諾成合同，應

5、體現(xiàn)交易自由原則，作為未取得房屋所有權(quán)的項目所有人，在申辦產(chǎn) 權(quán)證書的過程中將竣工的房屋出租，只要基于雙方合意，并無不妥。相反強令出租人在該 房屋取得所有權(quán)證書后方可出租，無疑會限制相應的租賃活動，造成房屋空置，損害開發(fā) 商的合法權(quán)益，引起社會財富的大量浪費。對資金普遍緊張的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，這種限制的 打擊可能是相當致命的。租賃權(quán)源來自所有權(quán)的觀點明顯脫離實際，若具體執(zhí)行可能會造成干預自由交易，阻礙經(jīng)濟發(fā)展的嚴重后果。盡管當前立法存在上述問題，其法律效力在房屋租賃案件的審理過程中仍是不容懷疑 的，為此審判機關(guān)面臨著相當?shù)膲毫?。筆者認為，“有法必依”不等于泥法不化、惡法亦法。對于相關(guān)問題，審判機關(guān)

6、應從法律的體系上加以理解和闡釋。在天甲公司訴華乙公司 拖欠租金一案中，依據(jù)雙方合同，華乙公司承租了天甲公司開發(fā)的大廈，雙方約定合同自 簽字蓋章并辦理相關(guān)的租賃登記手續(xù)后生效。由于手續(xù)方面的原因，天甲公司未能及時取得房屋所有權(quán)證書，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，在不具所有權(quán)證書的情況下，租賃登記自然無法 辦理。然而在近兩年的時間里，雙方實際上履行了該合同，華乙公司并將該大廈轉(zhuǎn)租他人 而受益。后因華乙公司拖欠租金1800余萬元，天甲公司提出解除合同。在此案的訴訟中， 華乙公司以天甲公司未辦理相應的租賃登記為由，提出反訴，要求天甲公司立即辦理租賃登記備案手續(xù)，并就此前未能辦理租賃登記而賠償華乙公司損失1500萬

7、元。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法及城市房屋租賃管理辦法的規(guī)定，雙方的合同應為無效，且無效的責 任完全在天甲公司。而實際上在天甲公司取得所有權(quán)證書前的近兩年時間里，天甲公司實際上合法占有該大廈，并將該合法占有轉(zhuǎn)移給華乙公司， 華乙公司一方面憑借該占有轉(zhuǎn)租 獲益，另一方面又拖欠租金1800余萬元，若判令合同無效將顯失公平。本案的合議庭正 是從自愿、公平、等價有償、誠實信用原則出發(fā)，依據(jù)租賃權(quán)源來自合法占有的理論，確 認了該租賃合同的合法有效性。筆者認為租賃的權(quán)源只能是合法占有， 而非現(xiàn)行法律所體現(xiàn)的來自所有權(quán)。 審判機關(guān) 對此類案件的法律適用進行相關(guān)的解釋可歸納為兩點：一、自愿、公平、等價有償、誠實 信用

8、原則賦予了法官自由裁量權(quán)；二、研究新近制定的合同法，我們會發(fā)現(xiàn)：1合同法在界定租賃關(guān)系時以“出租人”取代了城市房地產(chǎn)管理法、城市房屋租賃管 理辦法所使用的“所有權(quán)人”（參合同法212條）;2.合同法在規(guī)范租賃合同內(nèi) 容及出租人義務時，并未出現(xiàn)關(guān)于提供出租權(quán)證書以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負荷的價值不得與高位階法律所負荷的價值相抵觸，以及新法吸收舊法的原則，城市房地產(chǎn)管理法與城市房屋租賃管理辦法所體現(xiàn)的租賃權(quán)源來自所有權(quán)的相關(guān) 規(guī)定已為新法所更正，租賃的權(quán)源來自合法占有而非所有權(quán)。二、程序問題（一）房屋租賃合同的管轄在審判實踐中，普遍認為房屋租賃的管轄應屬不動產(chǎn)專屬管轄范圍，即由不

9、動產(chǎn)所在地法院進行管轄。這種認識顯得過于絕對，筆者認為在審判中應區(qū)別不同情況，靈活處理。首先，房屋租賃的權(quán)源來自合法占有，而非所有權(quán)，因此房屋租賃糾紛并非絕對必然地涉及房屋（不動產(chǎn)）的所有權(quán)。民訴法在確立不動產(chǎn)專屬管轄時， 主要是考慮便于法院的 調(diào)查勘驗工作，而調(diào)查勘驗工作更多的是與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛相關(guān)， 或直接關(guān)系到涉及租賃 物的糾紛。在一些房屋租賃糾紛中，僅涉及各方的權(quán)利義務，與租賃物本身并無直接的聯(lián) 系，也不涉及房屋的產(chǎn)權(quán)問題，因此無調(diào)查勘驗的必要。在對房屋租賃案件進行審理時， 似乎不必在管轄權(quán)方面過多困于民訴法關(guān)于不動產(chǎn)的專屬管轄規(guī)定。其次，房屋租賃的法律關(guān)系實質(zhì)上是合同關(guān)系。在審判實踐

10、中發(fā)現(xiàn)，房屋租賃案件更多地涉及租賃合同當事人不履行合同義務，其中尤以租金糾紛為多。依據(jù)民訴法第24條由被告住所地或合同履行地人民法院對此類案件進行管轄，便于確定違約責任，同時便利于裁判的執(zhí)行。而依據(jù)民訴法第 25條的規(guī)定，使房屋租賃糾紛適用協(xié)議管轄的范圍，則 便利租賃合同各方通過合意自由選擇糾紛管轄地，更能體現(xiàn)合同自由的原則。最后，依據(jù)民訴法確立的方便訴訟原則，審判機關(guān)有權(quán)依據(jù)房屋租賃糾紛的具體情況 決定其是否具有管轄權(quán)。在八甲公司訴萬乙公司拖欠房屋租金一案中， 八甲公司與萬乙公司均為北京公司， 萬乙公司承租了八甲公司位于海南的房屋，后因萬乙公司拖欠租金而發(fā)生訴訟。 一審中雙方對于涉案房屋的所

11、有權(quán)均未提出異議，由于北京作為租賃合同的履行地、 本案的被告所在地，一審裁定本案由北京法院管轄，不僅有利于查清訴爭事實，同樣便利本案當事人參加 訴訟，筆者認為這樣處理并無不妥。（二）房屋租賃案件的訴訟參加人由于房屋租賃關(guān)系中存在租賃物轉(zhuǎn)租及租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況，涉及訴訟的利害關(guān)系人顯得較一般合同更為復雜。審判實踐中，發(fā)現(xiàn)此類第三人被遺漏的情況多有發(fā)生，審判機關(guān) 可以依據(jù)民訴法第56條的相關(guān)規(guī)定，對此加以必要的規(guī)范。在西甲公司訴蒙乙公司房屋租賃案中，蒙乙公司承租了西甲公司的房屋，按年向西甲 公司繳納租金。蒙乙公司又將該承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三方，并一次性收取了第三方15年租金。后因蒙乙公司拖欠租金，西甲

12、公司提出解除租賃合同，由于原租賃出租方、承租方 均未將相關(guān)情況通知次承租人（第三方），一審法院在審理此案時也未追加該第三方作為本 案第三人，致使：1）第三方在本案中應有的訴權(quán)被剝奪；2） 審判令解除西甲公司與蒙乙 公司的租賃合同，致第三萬次承租利益受損；3）由于該判決判令租賃，房屋騰退義務方為 蒙乙公司，而實際占有該房屋的是第三方，而非此案的訴訟當事人，該判決關(guān)于騰房的條 款失去了效力。當然本案第三方可另行起訴要求返還蒙乙公司不當?shù)美嗍盏淖饨穑?西甲公司也可 另行起訴要求第三方騰房，但依據(jù)審判的經(jīng)濟成本原則及訴訟止爭原則， 審判工作應盡量 降低經(jīng)濟成本，并作出解最終決爭執(zhí)的決定，本案無形中

13、增加了訴訟成本，致使本可一次 性解決的爭議重復訴訟，其處理是不妥當?shù)谋景妇哂幸欢ǖ拇硇?，處理類似情況時，關(guān)鍵問題在于通知義務的負擔。筆者認為通知義務的負擔人應為轉(zhuǎn)租的出租人和原出租人。轉(zhuǎn)租的出租人從次承租人處獲得租金利益，當其意識到原出租合同有被解除的可能時，應盡其必要的通知義務；同時由于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，原出租人對轉(zhuǎn)租情況有必要的了解，其通知義務亦不應被免除。特別是 當該出租人要求解除租賃時，為便于租賃物的返還，原出租人應盡到通知義務。由于法律對轉(zhuǎn)租的出租人和原出租人的通知義務沒有明確的規(guī)定及相應對于未盡義 務的制裁，審判機關(guān)處理此類情況應特別注意： 當合議庭意識到房屋租賃關(guān)系有可能由

14、于 訴訟而發(fā)生變化時，應明確要求租賃關(guān)系各方報告與此租賃相關(guān)的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓情況及訴訟中租賃標的物的實際占有情況，進而依據(jù)民訴法第 56條決定是否通知相關(guān)方作為第三人 參加訴訟。三、實體問題（一）房屋租賃合同的成立前面討論的房屋租賃權(quán)源問題，在一般意義上應認為可以排除租賃登記作為房屋租賃 與否的認定標準。確定房屋租賃合同的成立要件，應從合同的性質(zhì)上加以考慮。雖然合同法對于房屋租賃合同究竟是諾成合同還是要物合同未作具體規(guī)定，但依據(jù)租賃的性質(zhì)，租賃物的交付可與支付租金同時發(fā)生，也可滯后于租金支付而發(fā)生，房屋租賃 成立不以租賃標的物的交付為條件，僅需租賃各方合意即可，因而可以認為房屋租賃合同 是諾成合同

15、。關(guān)于租賃合同的諾威性特征，在理論上已成通論 （參張俊浩民法學原理， 史尚寬債法各論），并在實踐上為各國立法所體現(xiàn)（參德國民法典535條、法國 民法典1709條）。審判實踐中，一房多租案件并非個別現(xiàn)象。在處理此類案件時，合同訂立的先后不應 作為判定合同成立與否的標準。鑒于房屋租賃合同的諾成性特征，筆者認為一房多租案件 所涉及的合同在不違反法律、法規(guī)的情況下均已成立，合法有效。至于一房多租的履行問題，依據(jù)合同法第 107條，出租方應承擔繼續(xù)履行、采取 補救措施或賠償損失等違約責任。由于我國繼受了大陸法系國家相關(guān)傳統(tǒng)，在出現(xiàn)違約時以實際履行為基本要求。當涉及一房多租的糾紛提出時，爭議的焦點往往是在

16、多個已成立 的合同中，具體哪一個合同應繼續(xù)履行而其他合同由出租人負履行不能的賠償責任的問 題。對此應視具體情況決定。若租賃物在訴訟時尚未交付，在各個成立的租賃合同中，不存在占有（物權(quán)）的因素，先成立的合同在履行上可以對抗后成立的合同，應判令先成立的合同履行。若租賃物已交付，則此時實際占有已發(fā)生，物權(quán)因素存在。各租賃合同雖成立，但僅 作為合同，任何一個合同均不具對抗一般人的效力。因此在這種情況下，租賃應由房屋的 實際占有方去履行。（二）房屋租賃合同的效力1. 出租方義務在房屋租賃關(guān)系中，除特別約定，出租方義務可歸納為給付義務、修繕義務、瑕疵擔 保義務和增值返還義務。（1）給付義務合同法第216條

17、規(guī)定“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間 保持租賃物符合約定的用途?！边@就規(guī)定了給付義務不僅限于將房屋占有轉(zhuǎn)移于承租人這 一簡單的給付概念，而且包含了出租人積極配合使租賃物在占有轉(zhuǎn)移后合于承租人使用收 益要求的更為積極的義務。鑒于此，筆者認為給付的內(nèi)容不僅是占有的轉(zhuǎn)移，而且包含相 應手續(xù)的辦理。雖然租賃登記不作為房屋租賃成立的法律要件， 依據(jù)相關(guān)法律，無登記備案或登記備 案手續(xù)不完備應被認定為給付不完全。 給付不完全不影響租賃的效力，但可以產(chǎn)生承租人 的租金支付抗辯權(quán)和相應損失賠償請求權(quán)。在審判實踐中，給付不完全并不必然產(chǎn)生承租人的租金支付抗辯權(quán)和相應損失賠償請 求權(quán)。因為合同

18、建立在合意的基礎(chǔ)之上， 若雙方實際履行了合同而未發(fā)生爭議或提出要求 給付完全的請求，法庭可以推定雙方在實際履行中已對原租賃合同予以變更。不僅如此， 當承租方就出租方給付不完全提出租金支付抗辯和相應損失賠償請求時，還應當提供相應的證據(jù)證明損失的情況及該損失與給付不完全之間直接、內(nèi)在的聯(lián)系。（2）修繕義務合同法對租賃合同的出租方明確規(guī)定了修繕義務：“出租人應當履行租賃物的維 修義務，當事人另有約定的除外（合同法第220條）?！钡鲎馊说男蘅樍x務不是無條 件的，修繕不等于重作，當租賃物毀損時，出租人并無重作義務。同樣當租貨物的毀損、 滅失程度使即便維修仍不能實現(xiàn)合同的目的時，即可認為修繕不能，修繕義

19、務可以免除。 在此情況下，承租人可以解除合同（參合同法第231條）。不動產(chǎn)的修繕不能，當然可免除出租人的維修義務，問題在于，“經(jīng)濟上修繕不能” 可否被認定為一般意義的修繕不能？所謂“經(jīng)濟上修繕不能”，系指從理論上講，修繕是 可行的(可以恢復租賃物合于約定的用途)，而從經(jīng)濟角度考慮，因費用過高而推定為不可 行。在涉及動產(chǎn)租賃時，“經(jīng)濟上修繕不能”一般可理解為一般意義的修繕不能，當修繕的費用等于甚至高于租賃物的成本時，可以認定修繕不能而免除出租人的修繕義務。而在 房屋租賃案件中，對“經(jīng)濟上修繕不能”的認定應采取審慎的態(tài)度。鑒于租賃的合同性質(zhì)， 雙方當事人在訂約前對房屋的狀況應有一定的認識，并基于這

20、種認識而訂約，因此租賃合同的穩(wěn)定性應維持；另外考慮到租賃標的物為特定物，認定“經(jīng)濟上修繕不能”不利于對 承租人利益的保護。筆者認為，當維修費用等于或高于租賃合同約定的租金利益時，對出 租人“經(jīng)濟上修繕不能”的主張一般不應支持。對相關(guān)問題可考慮公平原則，均衡出租人 及承租人兩方面利益，依具體情況具體處理。(3) 瑕疵擔保義務實踐中，涉及瑕疵擔保問題應參照合同法第 216條的規(guī)定，以保證租賃物合于承 租人使用收益為目的，在確定瑕疵擔保義務范圍時，不僅考慮物的瑕疵擔保，同樣應考慮 相應權(quán)利的瑕疵擔保問題，以保證租賃目的的實現(xiàn)，在此不作贅述。(4) 增值返還義務實踐中，增添物的處理及補償糾紛在房屋租賃

21、案中占相當?shù)谋壤?。依?jù)合同法的 相關(guān)規(guī)定，增添物的處理在認識上并無大的爭議，案件的焦點往往存在于補償數(shù)額的確定 方面。筆者認為，對此應區(qū)分不同情況進行處理：租賃合同未能全部履行。由于合同履行不完全，承租方所添附的增添物未能達成使用 收益的目的，對這部分增添物的價值，應減去使用折舊，根據(jù)合同履行不完全的責任，由 責任方承擔。租賃合同履行完畢。在此情況下，承租方所添附的增添物已完全用于承租方使用收益， 原則上承租方不應要求返還其價值。 然而實踐中若由于該添附使租賃物的實際價值有所增 加，出租人應付增值返還義務。需要說明的是應返還的增值不等于增添物折舊后的價值， 若折舊后的增添物對于房屋今后的使用并

22、無增值，即使該增添物仍存在，也不應判令出租 方返還，而應由承租人支付拆除費用?？傊J定的標準只能是相對于租賃物的增值額。由此產(chǎn)生了另一相關(guān)問題，即出租人的返還增值義務是否只能建立在存在增添物的基 礎(chǔ)之上？筆者認為，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，承租人的選擇范圍日益擴大，在一些寫字樓 的租賃方面，大公司的入住有使租賃物增值的可能，在這些大公司的租賃結(jié)束之后，是否 有無形增值的存在？若有，該無形增值數(shù)額應如何認定？這些問題有待于隨著審判實踐的發(fā) 展而確定。需要說明的是，增值返還請求權(quán)只能發(fā)生在租賃結(jié)束之后。在租賃關(guān)系存續(xù)中，承租 人無權(quán)對增值提出返還請求，也不能以增值作為對出租方租金支付請求的抗辯。2.

23、承租方義務承租方義務以租金支付義務為核心， 另有妥善保管租賃物義務，按照合同約定使用租 賃物義務及相關(guān)的通知義務等。 訴訟中租金數(shù)額往往是明確的，問題在于出租方或承租方 提出的租金變更請求。關(guān)于租金變更請求權(quán)，鑒于合同自愿原則，筆者認為一般情況下應不予支持。定期租 賃合同確定期限，可以認為租賃雙方有在期限內(nèi)不變更租金的意思表示。 至于不定期租賃， 雙方隨時可提出增減租金的請求，若一方不允，自可隨時解約，并無訴至法院的必要。以情勢變更為依據(jù)提出租金變更請求時， 原則上應有國家相關(guān)部門的正式文件作為依 據(jù)。對于特殊情況，應適當考慮租賃性質(zhì)的不同區(qū)別對待： 依據(jù)德國民法典、瑞士合同法, 租賃被區(qū)分為

24、使用租賃和用益租賃， 我國合同法雖無類似的區(qū)分，但在具體案件審理過程 中，似乎可以根據(jù)租賃用途的不同，對使用租賃承租方提出的租金變更請求采用更寬松的 限制。3. 涉及第三方的權(quán)利義務在原租賃關(guān)系中，租賃物轉(zhuǎn)租的第三方及租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的第三方并未涉及，但并不因此而排除在審理原租賃關(guān)系時處理涉及第三方的權(quán)利義務。出租人有租金代位請求權(quán)。依據(jù)民訴法第 73條第一款，若轉(zhuǎn)租或出租權(quán)轉(zhuǎn)讓存在， 出租人有權(quán)向法院請求以自己的名義代位行使承租人的到期租金請求權(quán)。出租人有撤銷權(quán)。依據(jù)民訴法第74條，“因債權(quán)人放棄到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)， 對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。 債務人以明顯

25、不合理 的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請求人民 法院撤銷債務人行為?！痹诜课葑赓U糾紛中，承租人如有上述放棄、轉(zhuǎn)讓行為，危及出租 人的租金利益時，雖然不能證明該行為直接造成對出租人的損害，但承租人拖欠租金，為 防止租金損失的擴大，可以認為上述放棄、轉(zhuǎn)讓行為已對出租人造成損害。另外，承租人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)租房屋或轉(zhuǎn)讓房屋租賃權(quán)時，對轉(zhuǎn)租的次承租人 或租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓人“知道該情況”的認定，應不以其具有意思表示的證據(jù)證明為限。 在審理中，明顯不合理的低價應可排除相對人的善意， 對此法庭可推斷相對人已“知道該 情況”。第三方有租金代償權(quán)。若承租方拖欠租金，經(jīng)

26、出租人催告逾期未付，依據(jù)合同法 第227條，出租人有權(quán)解除租賃。當涉及對第三方轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓時，原租賃合同解除，轉(zhuǎn)租 轉(zhuǎn)讓合同自然失效。筆者認為，第三方的權(quán)利在轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓合同成立時已合法成就，原租賃各方在原租賃 關(guān)系有可能被解除時，應盡通知義務；第三方在了解到自身權(quán)利有可能隨主合同解除而滅 失時，出于自身利益的考慮，要求行使租金代償權(quán)，應予支持；雖然第三方與原出租人無直接的合同關(guān)系，由于合同轉(zhuǎn)讓須經(jīng)原出租人同意，對第三方的租金代償請求，原出租人 不應拒絕。（三）租賃物轉(zhuǎn)租1. 對依合意解除原租賃的限制原租賃合同解除，次租賃合同自然失效。但存在轉(zhuǎn)租合同的情況下，原租賃合同雙方 是否可以通過合意自行解

27、除該租賃合同，在審判實踐中值得探討。因為轉(zhuǎn)租合同一旦成立， 次承租人的權(quán)利即已成就，若判令僅以當事人合意即可取消第三方已合法成立的權(quán)利，顯然有失妥當。筆者認為對此應予以特別考慮，對原租賃合同方僅以合意解除租賃的權(quán)利給 予必要的限制。實踐中，若原租賃合同方出現(xiàn)履約不能的實際情況， 原合同各方依合意解約自無不當 若原租賃合同明確約定解除租賃的條件， 鑒于轉(zhuǎn)租合同的次承租人對原租賃合同應有必要 的認識，因此在解約條件成就時不應限制原租賃合同方依約解除租賃的權(quán)利。由于實踐中存在基于房地產(chǎn)價格變動而引起原出租各方合意解約的情況，對原租賃方依合意解除租賃的限制，是審判機關(guān)出于對次承租人已成就權(quán)利進行保護的

28、考慮，對以合意損害他人已成就權(quán)利所施加的一種限制，其主旨在于防止生合同方權(quán)力濫用。 這一限制的具體使用，因而只能發(fā)生在存在權(quán)力濫用可能的情況之下，其實施范圍應限于：(1)原租賃合同已明確約定租賃期限；(2)原租賃合同明確約定雙方不得隨意解約；且(3)原租賃 一方或多方存在實質(zhì)上的繼續(xù)履約困難。2. 關(guān)聯(lián)公司之間的轉(zhuǎn)租所謂關(guān)聯(lián)公司，系指在多個具有獨立法人資格的公司之間，由于某種原因，在各公司 法人之間存在特定的關(guān)聯(lián)關(guān)系。依據(jù)中華人民共和國稅收管理法實施細則第36條，“關(guān)聯(lián)企業(yè)是指有下列關(guān)系之一的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織：(1) 在資金、經(jīng)營、銷售等方面存在直接或者間接的擁有或者控制關(guān)系；(2)

29、直接或者間接地同為第三者所擁有或者控制；(3) 其他在利益上具有相關(guān)聯(lián)的關(guān)系?！标P(guān)聯(lián)公司之間的關(guān)聯(lián)性特征，在經(jīng)營中存在對公司間獨立性的抵消作用，在特定情況 下，可使公司間獨立性陷于中止。關(guān)聯(lián)公司在現(xiàn)實中以母子公司或兄弟公司為代表， 美國公司法判例將關(guān)聯(lián)公司濫用其 法人地位的特征具體概括為：(1) 公司的經(jīng)營只是導致利潤歸與某一公司，而虧損歸與另一公司；(2) 子公司自始至終僅表現(xiàn)為母公司的一部分；(3) 子公司不履行一般公司常規(guī)手續(xù)；(4) 子母公司或兄弟公司實際上從事同一項經(jīng)營活動，且涉案公司資本不足；(5) 沒有明確的界限以區(qū)分母公司的經(jīng)營活動和子公司的經(jīng)營活動，或不能區(qū)分兄弟公司的經(jīng)營活

30、動；(6) 公司之間共用一套董事人員或經(jīng)理、財會人員、法律顧問；(7) 公司之間財產(chǎn)混同。依據(jù)傳統(tǒng)的公司法人理論，公司的法人人格隨公司設(shè)立而產(chǎn)生，并隨公司的注銷而消亡，在公司存續(xù)期間，公司的法人人格不應受到懷疑。然而在現(xiàn)代經(jīng)濟生活中，公司的組 織形式、經(jīng)營方法都發(fā)生了深刻的變化，一旦公司人格被濫用，公司即足以以其法人面紗 從法律意義上根本抹殺關(guān)聯(lián)公司之間的獨立性已停止或根本未曾發(fā)生的事實，其結(jié)果將導致對公共利益、債權(quán)人利益的嚴重侵害。筆者認為，在涉及關(guān)聯(lián)公司濫用其法人人格侵害 公共利益和他人利益時，審判機關(guān)應依據(jù)公平、等價有償、誠實信用原則及禁止權(quán)力濫用 原則，刺破公司的面紗，即否定關(guān)聯(lián)公司中

31、各公司的獨立法人人格，將其視為一個整體去 承擔涉案公司應負的債務責任。在北甲公司訴威乙公司拖欠房屋租金一案中， 威乙公司承租了北甲公司的寫字樓， 此后威乙公司另行設(shè)立了具有獨立法人地位的威丙公司從事該寫字樓的轉(zhuǎn)租經(jīng)營。威乙公司的法定代表人兼任威丙公司的法定代表人， 威丙公司的資金全部來自威乙公司。 由于威乙 公司拖欠北甲公司大量租金，北甲公司將此案訴至法院。在審理過程中，發(fā)現(xiàn)威乙公司已 負債累累，根本無法償還前欠租金。根據(jù)傳統(tǒng)的公司法理論，原租賃合同雙方是北甲公司 和威乙公司，威乙公司與威丙公司從法律意義上講是互相獨立的法人，北甲公司只能向威乙公司請求租金支付。而事實上威丙公司以涉案寫字樓轉(zhuǎn)租獲益，并從未向威乙公司支付 任何費用。筆者認為這是典型的關(guān)聯(lián)公司濫用法人人格規(guī)避法律，審判機關(guān)應刺穿其法人面紗，確認威乙公司與威丙公司之間相互獨立性從未發(fā)生的事實，判令在此案中威乙公司與威丙公司為一個共同的實體，或一個實體間的聯(lián)合，由該實體或該聯(lián)合承擔支付租金債 務的責任?，F(xiàn)實中關(guān)聯(lián)公司之間轉(zhuǎn)租的情況大量存在， 當涉及關(guān)聯(lián)公司濫用公司人格， 逃避債務 或損害他方利益時，審判機關(guān)應適當考慮使用公司人格否定理論， 以維護當事人的合法權(quán)、人益0（四）租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同法規(guī)范了租賃物轉(zhuǎn)租的相關(guān)問題， 對于租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓卻未作相應的表述。 由