宿遷國際義烏國際商貿(mào)城項目研析報告

1、萬德顧問萬德顧問20052005年年8 8月月前前 言言 本方案的制定是針對總體項目的商業(yè)部分，由于前期貴公司已做了大量的市場調(diào)研工作，故我司的方案側(cè)重于產(chǎn)品定位與招商銷售的策略，市場部分不再贅述。希望此方案對項目的推廣銷售起到一定的借鑒作用。目目 錄錄第一部分：宿遷市概況第一部分：宿遷市概況第二部分：項目分析第二部分：項目分析第三部分：項目定位第三部分：項目定位 第四部分：第四部分：項目營銷思路項目營銷思路第五部分：平面表現(xiàn)方案第五部分：平面表現(xiàn)方案第一部分：宿遷市概況第一部分：宿遷市概況一、地理位置一、地理位置宿遷位于江蘇省北部，屬于隴海經(jīng)濟帶沿江經(jīng)濟帶的交叉輻射區(qū)，全市總面積為8660平

2、方公里，其中市區(qū)面積136平方公里。宿遷屬于暖溫帶氣候，平均氣溫14 .2攝式度，年降水量910毫米。二、行政區(qū)劃二、行政區(qū)劃宿遷下轄三縣兩區(qū)，即沭陽縣、泗陽縣、泗洪縣、宿豫區(qū)和宿城區(qū)。市區(qū)規(guī)劃按“一體兩翼”的原則，中間為市政府所在地，東部為宿豫區(qū)新縣城區(qū)，西部為宿城區(qū)政府所在地。三、市政規(guī)劃三、市政規(guī)劃目前政府確定河西為城市的發(fā)展方向，準(zhǔn)備把整個城市的中心區(qū)域向河西延伸，目前絕大多數(shù)的宿遷政府、機關(guān)都在河西的新區(qū)重新落腳，現(xiàn)在可以在新區(qū)到處看見待建、在建的機關(guān)單位。自從宿豫縣改為宿豫區(qū)之后，宿遷市政府大力加強了對宿豫區(qū)的發(fā)展計劃。04年2月份京杭大運河上共有四座大橋同時開工，預(yù)計今年要完工通

3、車。其中特別是四號橋的建成，對本地塊有直接的影響，今后通往河西的交通狀況將大大得到改善。四、人口狀況四、人口狀況宿遷總?cè)丝?15萬，其中市區(qū)人口30萬左右。五、交通環(huán)境五、交通環(huán)境宿遷市地處江蘇、山東兩省交匯處，是蘇北交通的門戶要地，水陸干線四通八達(dá)。京杭運河縱貫?zāi)媳?，寧宿徐高速公路，宿新一級高速公路建成通車，新民鐵路，205國道，305省道穿境而過。資源豐富、人杰地靈、零售業(yè)經(jīng)濟活躍，具有較大的發(fā)展空間，是經(jīng)商立市的理想之地，為本項目“宿遷義烏國際商貿(mào)城”的設(shè)立創(chuàng)造的良好的市場前景。六、主要產(chǎn)業(yè)六、主要產(chǎn)業(yè)整個城市的支柱性產(chǎn)業(yè)主要以輕工業(yè)為主，如煉酒（宿遷是雙溝、洋河的生產(chǎn)基地）、建材（玻璃

4、、水泥）。七、人均收入七、人均收入2003年宿遷人均收入為6600元/年，當(dāng)?shù)貦C關(guān)、公務(wù)員一年收入為23萬元。目前宿遷約有810萬人擁有百萬的家底。宿遷餐飲業(yè)很興旺，恩格爾系數(shù)為7080%。八、消費習(xí)慣八、消費習(xí)慣市民平時休閑主要是以電視為主，其次是報紙、雜志，電影在當(dāng)?shù)厥袌鲞€不是很好。當(dāng)?shù)丶彝ピ谫彿康却髥栴}上，大部分主要是女性做主。第二部分：項目分析第二部分：項目分析一、項目概況一、項目概況宿遷義烏國際商貿(mào)城居于新城區(qū)商圈的門戶位置，此區(qū)域為近來宿遷城市發(fā)展的重點區(qū)域，同時也是宿遷老批發(fā)市場的所在地，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)。項目東臨富康路，西靠發(fā)展大道，南依廈門路，北為西湖路。項目在整個宿遷的市政規(guī)劃

5、中地位相當(dāng)突出，極具商業(yè)價值。項目總體建筑面積約146146萬平方米萬平方米，商貿(mào)城總規(guī)劃用地面積3838萬平方米萬平方米，總建筑面積約6060萬平方米萬平方米，一期市場沿街約3535萬萬平方米平方米，預(yù)計于年底營業(yè)。項目綠化率22.2%，建筑密度為53.0%。市場的建筑主體分為三層，總投資約2626個億個億。二、本項目二、本項目SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢（優(yōu)勢（STRENGTHSTRENGTH） 劣勢（劣勢（WEAKNESSWEAKNESS） l項目地處新城區(qū)中心商圈項目地處新城區(qū)中心商圈，是宿遷規(guī)劃的重點區(qū)域。l地塊為原老市場的所在地，商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，商圈環(huán)境較為成熟商圈環(huán)境較為成熟。

6、l項目規(guī)模極大項目規(guī)模極大，總建筑面積約150萬平方米，市場總建筑面積約60萬平方米，是城市的地標(biāo)性建筑，也可以成為提升宿遷城市整體形象的市政工程。l市政重點工程項目市政重點工程項目，政府扶持力度較大，在招商環(huán)節(jié)能給予一定的政策優(yōu)惠。 l該地段的商業(yè)定位不高該地段的商業(yè)定位不高，對開設(shè)大型專業(yè)市場須經(jīng)歷一段時期的培育過程。l競爭個案多競爭個案多，如霸王商城、汽車用品市場等，將在前期分流一部分經(jīng)營戶。l商圈目前租金與售價不高商圈目前租金與售價不高，與市區(qū)商業(yè)有較大的差距。l當(dāng)年建成當(dāng)年開業(yè)當(dāng)年建成當(dāng)年開業(yè)，對銷售與招商帶來巨大時間壓力機會（機會（OPPORTURNITIESOPPORTURNIT

7、IES） 威脅（威脅（TREATMENTSTREATMENTS） l地塊老批發(fā)市場近期整體拆遷地塊老批發(fā)市場近期整體拆遷，如此大體量的拆遷勢必形成旺盛的購買能力。l宿遷市目前的專業(yè)市場發(fā)展還較為落宿遷市目前的專業(yè)市場發(fā)展還較為落后后，項目的興建為本地市場提供了有利空間。l當(dāng)?shù)貙I(yè)市場比較分散且經(jīng)營的產(chǎn)品類型不全，本項目的大而全特色可以成為大而全特色可以成為宿遷及蘇北的市場批發(fā)集散地。宿遷及蘇北的市場批發(fā)集散地。l合理的市場布局合理的市場布局，有利于整體經(jīng)營，將吸引不少現(xiàn)在老市場經(jīng)營戶前來入場。l老的專業(yè)市場當(dāng)時銷售只提供長期的使用權(quán)，而本案所有攤位與店面都擁有永擁有永久產(chǎn)權(quán)久產(chǎn)權(quán)。 l“義烏式

8、義烏式”商業(yè)運營模商業(yè)運營模，“產(chǎn)產(chǎn)供供銷銷”一條龍經(jīng)營理念一條龍經(jīng)營理念，帶動宿遷乃至整個蘇北商業(yè)市場的發(fā)展方向l項目尚未正式啟動，周邊其他商業(yè)項目的不斷推出，本地有限的客源被分流本地有限的客源被分流。l項目體量較大，需在資金及資源上得到資金及資源上得到有力保障有力保障。l政府出臺宏觀調(diào)控政策政府出臺宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場較低迷，投資客戶入市謹(jǐn)慎。l項目體量大，市場將于年底營業(yè)項目體量大，市場將于年底營業(yè)，銷售完再經(jīng)營還是銷售經(jīng)營同步，始終是矛盾的第三部分：項目定位第三部分：項目定位江蘇最大的商品集散中心江蘇最大的商品集散中心 宿遷義烏國際商貿(mào)城宿遷義烏國際商貿(mào)城產(chǎn)產(chǎn)供供銷銷 一體化營運模

9、式一體化營運模式（多品牌聚集的批零兼營的、本土化的專業(yè)市場）一、項目總體定位一、項目總體定位u 支撐點60萬平方米超大體量支撐，號稱蘇北專業(yè)市場的商業(yè)航母。輻射由點到面，涵蓋江蘇等周邊地區(qū)“義烏模式”的直銷經(jīng)營理念集各類商品行業(yè)于一體，專業(yè)化、多元化的商品集散中心。借鑒國內(nèi)最先進的專業(yè)化市場的操作模式。擁有最多的政策優(yōu)惠與資金優(yōu)惠。 我們的原則： 一個中心一個中心 兩個基本點兩個基本點二、產(chǎn)品定位二、產(chǎn)品定位u 定位原則定位原則 1 1、一個中心：、一個中心： “宿遷義烏國際商貿(mào)城”項目應(yīng)打造成為“多品牌聚集的批零兼營的、本土化專業(yè)化的大型專業(yè)市場”，具有“批發(fā)集散中心”和“品牌推廣中心”這兩

10、大功能。商品應(yīng)覆蓋各層次、各行業(yè)，做到蘇北最大的商品批發(fā)市場，同時達(dá)到以以“市市”聚聚“商商”，以，以“商商”聚聚“人人”的目的。 操作思路操作思路充分融合現(xiàn)代成功專業(yè)市場的理念于經(jīng)營模式，抓住事關(guān)商業(yè)圈繁榮和商業(yè)型房產(chǎn)項目運作成敗核心問題的兩“氣”“商氣”和“人氣”，通過對開發(fā)項目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和功能布局的合理構(gòu)筑，以及對開發(fā)流程及節(jié)奏的有效控制，使這兩“氣”最大限度地向本項目快速聚集，實現(xiàn)項目特質(zhì)和銷售價格的大幅提升。 2 2、兩個基本點：、兩個基本點： 基點一：基點一：購娛互動購娛互動 綜觀現(xiàn)有成功的專業(yè)市場，如義烏小商品市場，經(jīng)過多年的發(fā)展，目前已成為由許多主題商店、餐館等休閑場所組成的大

11、型零售綜合體，是一種集“購物、餐飲、休閑、娛樂和觀光旅游”于一體的、一站式購物的消費場所?，F(xiàn)代的專業(yè)市場的特征明顯，主要有以下 三個方面：大：占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大。多：行業(yè)多、店鋪多、倉儲多。全：產(chǎn)品全、功能全、服務(wù)全。本項目的體量完全可以打造成如下圖所述特征的專業(yè)市場， 因此，在宿遷義烏國際商貿(mào)城誕生之初期，就應(yīng)貫穿其的獨特性和創(chuàng)造性，只須按照“購娛互動”這個基點，結(jié)合本地特色及本項目的實際條件和需要，打造出具有本項目特色和本土化的專業(yè)市場。只有這樣，才能在導(dǎo)入現(xiàn)代商業(yè)理念的前提下創(chuàng)造出一種全新的商業(yè)業(yè)態(tài)和運作模式。同時使整個場所的“人氣”和“商氣”不斷提升既確保了購物消

12、費的“人氣”，又確保了休閑消費的“人氣”，從而奠定了“宿遷義烏國際商貿(mào)城”的商業(yè)價值快速提升和永續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)。 提提 示示根據(jù)我們在各地操作商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗，不論哪個大型商業(yè)物業(yè)項目具體情況有多大的差異性，“購娛互動”始終都是現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成的一條基本規(guī)律，是各種商業(yè)業(yè)態(tài)提升檔次和升級換代的基本著眼點，是大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)項目成功運作行之有效的基本手法，這種模式特別是在商業(yè)尚不發(fā)達(dá)而有較大商業(yè)發(fā)展需要的區(qū)域，效果特別明顯。 基點二：基點二：以大帶小以大帶小運作大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的另一個基本點就是“以大帶小”，即：以“中心店”聚集人氣和提升整個市場的商業(yè)氣氛，從而帶動開發(fā)項目內(nèi)其它商業(yè)用房，尤

13、其是獨立商鋪商業(yè)價值的提升有著極大的促進作用。通過“以大帶小”基點的實施，可最大限度地確保本項目在較短的開發(fā)周期內(nèi)，能以較高的價格完成商業(yè)物業(yè)的銷售，實現(xiàn)資金的快速回籠。 u 功能定位：功能定位： 結(jié)合“宿遷義烏國際商貿(mào)城”的實際，作為“批發(fā)集散中心”和“品牌推廣中心”這兩大功能的本項目，應(yīng)該在滿足上述基本功能需要的基礎(chǔ)上，進一步擴展其在商業(yè)流通產(chǎn)業(yè)和企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方面的功能。我們提出：有特色才有市場我們提出：有特色才有市場。時尚示范功能。時尚示范功能時尚示范和引領(lǐng)潮流，是宿遷義烏國際商貿(mào)城的首要功能。宿遷義烏國際商貿(mào)城將導(dǎo)入的“一體化購物”模式及經(jīng)營理念，是各種商業(yè)形態(tài)提升檔次和升級換代的基本

14、模式，也是商品購物消費的一種潮流和趨勢，其本身就具有時尚性，且“時尚先鋒”定位的本身，又包含著商品的時尚、消費的時尚、生活的時尚等，打造檔次高、規(guī)模大、品牌全、商品多的時尚消費空間，所營造的是一個舒適、輕松、愉快的“一體化購物”環(huán)境。市場網(wǎng)絡(luò)構(gòu)筑功能。市場網(wǎng)絡(luò)構(gòu)筑功能 宿遷義烏國際商貿(mào)城不是簡單地在宿遷建立一個“批發(fā)”或“批零兼營”的市場載體，而是要將引入到宿遷義烏國際商貿(mào)城的經(jīng)營資源和商品品牌進行“二次加壓”和整體擴散，使整合后的宿遷義烏國際商貿(mào)城在蘇北乃至江蘇省二級商圈形成構(gòu)筑市場網(wǎng)絡(luò)的基本動力和資源，從而建立在宿遷義烏國際商貿(mào)城品牌的率領(lǐng)下，以宿遷為中心，構(gòu)筑起輻射“邊區(qū)”和二級市場的商

15、品流通網(wǎng)絡(luò)。同時并積極與義烏小商品市場進行互動，為商家提供完善的商貿(mào)平臺。流通產(chǎn)業(yè)擴張功能。流通產(chǎn)業(yè)擴張功能 宿遷義烏國際商貿(mào)城所搭建的這個巨大的商業(yè)平臺，可以為商家建立一個涵蓋整個蘇北地區(qū)的物流及品牌擴散的網(wǎng)絡(luò)，為宿遷義烏國際商貿(mào)城通過品牌輸出、模式復(fù)制等手段實現(xiàn)快速的擴張和超常規(guī)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。地產(chǎn)升值功能。地產(chǎn)升值功能 宿遷義烏國際商貿(mào)城的獨特構(gòu)造，使其擁有了比常規(guī)的零售商業(yè)和常規(guī)的批發(fā)市場都要大得多的商業(yè)物業(yè)消化能力和物業(yè)功能提升能力。因此，它所到之處，必將大大帶動相應(yīng)范圍內(nèi)地產(chǎn)的大幅度升值，如果宿遷義烏國際商貿(mào)城的建設(shè)與運營過程中，同步培育和提升自身的商業(yè)運作能力，將使中豪企業(yè)宿

16、遷義烏國際商貿(mào)城建立起比現(xiàn)在以房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)的盈利能力都要高得多的新型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的良性互動，并通過由此而來的商業(yè)地產(chǎn)的巨幅利潤空間，加速實現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。 u 功能分區(qū)功能分區(qū)以大帶小、優(yōu)勢整合 對于本項目的功能分區(qū)，鑒于本項目的綜合情況及控規(guī)等尚未完全確立的情況下，我們認(rèn)為“宿遷義烏國際商貿(mào)城”項目應(yīng)按以下幾大類行業(yè)進行劃分，各行業(yè)所占建筑面積可根據(jù)實際情況進行劃分。u 業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)分類l服裝鞋帽類 l小商品類l文化用品類l皮具箱包類l針織襪類l工藝品類l化妝品類l五金電子類l建材類l燈具類l食品糧油類經(jīng)營樓層及檔次分布三層三層精品、倉儲精品、倉儲二

17、層二層批發(fā)、零售批發(fā)、零售一層一層批發(fā)、零售批發(fā)、零售底店底店形象專賣、形象專賣、4S店店u 經(jīng)營布局定位經(jīng)營布局定位 各類商品雖然各不相同，但有著極大的關(guān)聯(lián)性，在經(jīng)營上又各有特色，因此，在賣場和布局上雖然將其分成幾個部份，但絕不可完全隔離，是一個相對獨立的有機統(tǒng)一體，其相連相通的規(guī)劃布局，既能為消費者提供極盡可能的方便，又能使其全方位的享有購物所帶來的便利性和舒適性。三、經(jīng)營模式定位三、經(jīng)營模式定位“批發(fā)集散中心”“品牌推廣中心”不是單純依賴于某一大類商品或依托某個商品大類的大集合式專業(yè)化市場，而是具有經(jīng)營品牌的聚集作用，并充分運用多中心店（即主力店）的凝聚力介入市場競爭，以雄霸宿遷市場。并

18、在此基礎(chǔ)上，打造“品牌運營中心”，其目的是為了推動和實現(xiàn)“宿遷義烏國際商貿(mào)城”項目產(chǎn)權(quán)式商鋪的營銷推廣。體現(xiàn)出“多品牌聚集、多中心店（主力店）經(jīng)營多品牌聚集、多中心店（主力店）經(jīng)營的孵化基地和時尚消費推廣中心的孵化基地和時尚消費推廣中心”的強大功能和品牌效應(yīng)，一舉成為蘇北地區(qū)零售批發(fā)商業(yè)旗艦。按照“強強結(jié)合，一統(tǒng)宿遷，幅射四方”的原則，聚集多個經(jīng)營品牌、集合多個“中心店”（即“主力店”），引領(lǐng)和引導(dǎo)市場，使本項目成為品牌聚集和推廣中心。u 形象定位形象定位 “不做第二，只做第一” 江蘇最大的商品貿(mào)易中心 專業(yè)、一流、方便、價廉物美 通過專業(yè)系統(tǒng)的形象包裝，一改以前老市場冰冷、凌亂、低調(diào)的面目，

19、塑造出本項目與眾不同購物新形象，傾心演繹一種全新的購物模式。第四部分：第四部分：項目營銷思路項目營銷思路一、經(jīng)營策略一、經(jīng)營策略為了使在開發(fā)宿遷義烏國際商貿(mào)城項目過程中，將房地產(chǎn)開發(fā)的三大價值“地產(chǎn)價值、商品價值和品牌價值”方面獲得利益最大化，本案建議中豪置業(yè)聘請專業(yè)的代理機構(gòu)。這個代理公司擁有“宿遷義烏國際商貿(mào)城”項目營銷全方位的管理權(quán)限，包括其經(jīng)營、租賃、招商、指導(dǎo)等，其職責(zé)在于有效地保障“宿遷義烏國際商貿(mào)城”項目商業(yè)物業(yè)的正常運作、持續(xù)經(jīng)營和與商家的溝通融合等，其目的在于為實現(xiàn)中豪置業(yè)戰(zhàn)略部署及“中豪”品牌戰(zhàn)略擴張搭建一個良好的商業(yè)平臺。“統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一經(jīng)營”模式：模式： 本處所指的“統(tǒng)一

20、經(jīng)營、專業(yè)指導(dǎo)”，是特指各入駐的主力店、品牌店等，在其所租用本項目商業(yè)物業(yè)范圍內(nèi)的“統(tǒng)一經(jīng)營” ，由專業(yè)的經(jīng)營團隊對本市場的客商進行先進經(jīng)營理念培訓(xùn)，有效的保證客商經(jīng)營方向的準(zhǔn)確性。依照專業(yè)市場模式的格局，以及其功能分區(qū)，按照“以大帶小”的原則，對“宿遷義烏國際商貿(mào)城”項目以“大”（知名品牌和商家）為主展開招商工作，特別需要指出的是，“經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一”，不論是對于“宿遷義烏國際商貿(mào)城”的前期、中期及后期的運作，還是“中豪”品牌的規(guī)模擴張，以及中豪企業(yè)的長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展，都有著至關(guān)重要的決定作用，也是中豪企業(yè)開發(fā)本項目的成敗及利益最大化的強力保障。如此，通過代理公司的強力運作和策略整合，對于“宿遷義烏

21、國際商貿(mào)城”項目商業(yè)物業(yè)的成功租賃，有著極大的保障作用和意義。同時，也能確保“宿遷義烏國際商貿(mào)城”分零銷售任務(wù)的達(dá)成。代理公司的另一大任務(wù)，即：負(fù)責(zé)制定“宿遷義烏國際商貿(mào)城”項目商業(yè)物業(yè)租金標(biāo)準(zhǔn)的制定，以及通過此標(biāo)準(zhǔn)核算出投資業(yè)主的回報率（目前，帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪的年均投資回報率大多在8%10%之間，投資回收期最短在10年左右，最長在13.5年以內(nèi)），而產(chǎn)權(quán)式商鋪投資回報比率的大小，將直接影響本項目的銷售價格。 帶租約的產(chǎn)權(quán)式商鋪帶租約的產(chǎn)權(quán)式商鋪 產(chǎn)權(quán)式商鋪的操盤概要： 將本項目的所有權(quán)、物業(yè)管理權(quán)和經(jīng)營使用權(quán)“三權(quán)”進行有效分離，把開發(fā)商、投資業(yè)主與經(jīng)營商家的利益高效而有機地結(jié)合在一起，各取

22、其需，各得其所。 關(guān)于經(jīng)營權(quán)：關(guān)于經(jīng)營權(quán)： 產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營，將通過招租，將商鋪委托給專業(yè)品牌的代理機構(gòu)統(tǒng)一經(jīng)營，以保證鋪面興旺和樓盤增值。 備注：備注： 各專業(yè)品牌及中心店等商業(yè)經(jīng)營機構(gòu)的策劃及招商工作，將在中豪置業(yè)的授權(quán)下，由本公司匯同宿遷市商聯(lián)會共同實施。 關(guān)于所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)）關(guān)于所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)）我們將“宿遷義烏國際商貿(mào)城”化整為零“分割”成較小面積的商鋪，達(dá)到分散投資風(fēng)險和快速收回開發(fā)資金的目的。在各投資者簽訂本項目產(chǎn)權(quán)式商鋪的商品房買賣合同之后，即成為業(yè)主（擁有土地證和產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)法律手續(xù)），享有投資回報，而作為產(chǎn)權(quán)式商鋪的最大收益，并不是體現(xiàn)在租金收益方面，也不是投資回收期的時間方面，

23、而是其所投資的產(chǎn)權(quán)式商鋪物業(yè)本身和區(qū)域價值的不斷攀升方面。 關(guān)于物業(yè)管理關(guān)于物業(yè)管理可由開發(fā)商、經(jīng)營商家和投資業(yè)主（業(yè)主委員會）三方共同組成，也可全權(quán)委托代理公司負(fù)責(zé)，主要任務(wù)是本項目的招商、租賃及管理、與入場經(jīng)營商家的溝通與協(xié)調(diào)等。 特別說明：特別說明： 管理者與各商家和投資業(yè)主之間的關(guān)系，不能概以簡單的租賃關(guān)系而論之，而是要將整個市場的經(jīng)營活動融入具體的管理體系之中，是一種充分為經(jīng)營服務(wù)的、互動式的全新管理模式?！八捱w義烏國際商貿(mào)城”項目商業(yè)物業(yè)部分通過劃整為零式的“分割”，按“產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式的銷售推廣，可使投資三方的利益得到最大保障：開發(fā)商開發(fā)商將地產(chǎn)開發(fā)三大利益最大化（地產(chǎn)利益、商品

24、利益和品牌利益）。業(yè)業(yè) 主主享有物業(yè)的投資回報收益和物業(yè)本身的升值利益。商商 家家通過商業(yè)物流的經(jīng)營活動，賺取商業(yè)利益和使之最大化。業(yè)主的投資權(quán)益保障，將由中豪置業(yè)負(fù)責(zé)承保，其給予各投資業(yè)主的投資收益率，也由代理公司根據(jù)負(fù)責(zé)制定的投資回報收益（現(xiàn)假定首次收租3年，以后每年收租一次），以及代扣稅費后的發(fā)放等。特別需要說明的是，在業(yè)主享有的租金收益中，入駐商家在市場培育階段（免租時期）的租金將中豪置業(yè)全面給付。二、二、項目招商策略項目招商策略 （一）（一） 招商原則招商原則 力爭做到“專業(yè)化、系列化、品牌化”專業(yè)化吸引市場人氣專業(yè)化吸引市場人氣系列化培育市場商氣系列化培育市場商氣品牌化塑造市場形象

25、品牌化塑造市場形象（二）（二） 招商對象招商對象 本地對象（1）已經(jīng)在本區(qū)域內(nèi)立足的商戶（2）分散在市區(qū)內(nèi)其他地點的商戶（3）想從事此類商品貿(mào)易的群體 外地對象（1）義烏及浙江市場貿(mào)易發(fā)達(dá)地區(qū)的大商戶（2）宿遷周邊城市商戶（3）未從事過此生意的外地客商 同時，根據(jù)項目定位和市場的需要，率先在宿遷市各成熟市場有選擇地開展招商工作，重點招商目標(biāo)如下所示： 認(rèn)同本項目經(jīng)營理念的新型企業(yè)，包括代理商及生產(chǎn)企業(yè) 具有市場拓展能力的代理商及生產(chǎn)企業(yè) 經(jīng)營誠信、實力雄厚的代理商及生產(chǎn)企業(yè) （三）（三） 招商組織及經(jīng)營資源組織招商組織及經(jīng)營資源組織根據(jù)我們對“宿遷義烏國際商貿(mào)城”的總體定位，并按照本項目功能分

26、區(qū)的實際需要，在全國范圍內(nèi)展開經(jīng)營資源的整合、組織和定向招商工作。（1）以本地客商為重點，力爭引進此類商家占本功能分區(qū)的60%以上。（2）外地及周邊城市的客商占本功能分區(qū)的40%左右。（四）（四） 主要操作方式主要操作方式為保障本項目招商實施的順利完成和經(jīng)營的成功，我們將本著“走出去、引進來”的招商策略，在有效利用并充分發(fā)揮宿遷市商業(yè)聯(lián)合會這個組織體系的同時，全面整合和吸納江蘇及全國優(yōu)質(zhì)資源，集中豪置業(yè)、萬德顧問及宿遷商聯(lián)會之全力，將“宿遷義烏國際商貿(mào)城”打造宿遷第一市場品牌。u走出去：精心包裝市場，政府搭建平臺，在蘇南蘇北召開新聞發(fā)布會，宣傳宿遷、宣傳企業(yè)，宣傳宿遷第一個專業(yè)市場，從而有效地

27、實施招商，最終實現(xiàn)貿(mào)易流通的政治經(jīng)濟效應(yīng)。u請進來：充分發(fā)揮宿遷市商業(yè)聯(lián)合會這個組織體系的作用，與多個品牌市場聯(lián)合招商，成體系引進品牌代理企業(yè)及品牌市場進入。u發(fā)揮商聯(lián)會連鎖經(jīng)營協(xié)會的發(fā)達(dá)資訊，推薦知名品牌保證市場的差異性經(jīng)營。u積極培育本土化經(jīng)營資源，提高他們的經(jīng)營意識及經(jīng)營能力，使之成為市場的基本經(jīng)營元素。三、項目推廣思路三、項目推廣思路（一）（一） 總體思路總體思路 1、沿城市線、項目線、產(chǎn)品線三條主線炒作，互相彌補，互相滲透。2、通過“借勢”、“造市”、“做事”、“做人”等策略整合，提高項目和產(chǎn)品的知名度、美譽度，以求樹立良好品牌形象和項目特質(zhì)，并最終形成對市場、對購買、對投資的拉動，達(dá)到項目產(chǎn)品銷售及物業(yè)經(jīng)營的目的。先“借勢”、“造市”，再將宣傳的重點從“借勢” “造市”轉(zhuǎn)到“做事” 、“做人” ，強化對項目的內(nèi)涵訴求。買家的實際利益