淺析房產(chǎn)稅的問題與政策建議

1、淺析房產(chǎn)稅的問題與政策建議摘要 近期各地房產(chǎn)快速上漲，各地政府先后出臺了 一系列調(diào)控房價的措施，但措施并不能持久，為此從開征房 產(chǎn)稅的意義出發(fā)，歸納了我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在稅制結構不盡 合理、課稅依據(jù)不盡合理、稅率設計不盡合理、相關的配套 政策不完善等問題，在此基礎上，提出了深化房產(chǎn)稅改革的 政策建議。 關鍵詞 房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅制度政策中圖分類號 C916 文獻標識碼 A 文章編號 1671-5918 （2017）02-0081-02doi： 本刊網(wǎng) 址http ： 近幾年以來，我國房價不斷上升，居高不下，一直是全 國人民普遍關注的問題。 特別是近一年來， 不但北京、 上海、 廣州、深圳等一線城市上

2、漲幅度較快， 連廈門、 南京、 杭州、 合肥、福州等二線城市也漲幅驚人，上半年中國主要的 38 個城市中，僅有 13 個城市的房價沒有上升，占比 34%。其 余 66% 的城市房價有不同程度的上升， 其中漲幅超過 10%的 城市有 17 個，占比 45%；漲幅超過 30%的城市 8 個，占比 21%。從漲幅最高的三個城市看， 深圳為 76%，東莞為 44%， 而南京為 37%。為了抑制房價的上漲， 2016 年 9-10 月，各 地政府先后出臺了很多調(diào)控房價的措施，包括提高稅費、提 高購房首付比例、 限制貸款發(fā)放等來提高交易成本， 施行“限 購限貸”，來控制房價的過快增長，到幾個城市進行房產(chǎn)稅

3、 試點，以達到抑制購房需求，降低房價的目的。但是這些措 施沒有持久多長時間，它們不僅抑制商品房市場的投機需 求，也影響了一些正常的購房需求。很多地方政府通過行政手段來壓低房價，并出臺相應的 限購政策，實際表明這一調(diào)控手并沒有使一線城市房價得到 良好的控制， 相反還是有上漲的趨勢。 宏觀調(diào)控的有效方法， 應該要逐漸淡化行政手段，從市場自身角度出發(fā)進行調(diào)節(jié)， 并按照不同的購房需求從根本上進行明確區(qū)分。也可以從稅 收角度上著手進行調(diào)節(jié)，對信貸制度進行改革，從而替代限 購政策，建立房地產(chǎn)調(diào)控的可持續(xù)機制。一、房產(chǎn)稅開征的意義（一）有利于增加地方政府財政收入 房產(chǎn)稅是地方稅，可以增加地方財政收入，并且房

4、地產(chǎn) 稅是直接稅，比間接稅更能發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配差距的功能。 對存量房征收房產(chǎn)稅，可以在不增加土地資源的情況下，形 成地方政府穩(wěn)定的財政收入來源。（二）有利于社會公平和資源節(jié)約從目前來看，我國收入分配的差距越來越大十分明顯， 房地產(chǎn)市場體現(xiàn)得尤為突出，而房價的上漲會導致貧富差距 加大。征收房產(chǎn)稅不但可以發(fā)揮財富的調(diào)節(jié)作用，實現(xiàn)社會 公平；而且房產(chǎn)是重要的社會資源，征稅可使高收入者減少 對房地產(chǎn)的需求，實現(xiàn)社會資源的節(jié)約。（三）有利于打擊房產(chǎn)投機通過征收房產(chǎn)稅，增加房屋所有者的持有成本，提高房 產(chǎn)投機性需求的成本，減少投機行為，同時有利于擁有多套 房屋的家庭將房屋轉(zhuǎn)讓或出租，增加二手房的供給。二、

5、現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度存在的問題我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是國家進行宏觀調(diào)控的重要手段，一定 程度上起到了穩(wěn)定房價、促進經(jīng)濟發(fā)展、增加財政收入的作 用。但是，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策已經(jīng)不 能適應當前的經(jīng)濟發(fā)展趨勢，存在一些明顯的弊端。（一）稅制結構不盡合理目前的房產(chǎn)稅體現(xiàn)為房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多、稅負較 重，按照購買價格計稅，導致因市場供求變化等因素引起的 房價變動，容易造成購房人一次支付，一勞永逸，起不到抵 制投機的目的。（二）課稅依據(jù)不盡合理上海和重慶已經(jīng)開展房產(chǎn)稅試點，并規(guī)定在房產(chǎn)稅改革 試點前期，參考住房市場交易價格作為課稅依據(jù)，不斷完善 后在再按照房產(chǎn)評估價格征稅。而市場交易價格和評估價格

6、 是完全不同概念，市場交易價格屬于買賣雙方就房產(chǎn)達成的 交付價格，而評估價格則是通過專門的評估機構用科學的手 段和方法估算的房產(chǎn)價值。而一些征稅方法帶有歧視性，例 如現(xiàn)在城市化進程中，不可避免地存在大量的非本地戶籍居 民，這部分人群經(jīng)濟條件普遍不好，他們在工作地生活，需 要擁有一套房子作為立身之所。如果將他們的首套購房納入 征稅范圍，意味著剝奪了他們的生存權利。（三）稅率設計不盡合理 重慶將房產(chǎn)稅的稅率設計為三檔計征， 分別是 0.5%、1% 和 1.2%；而上海則采取單一稅率形式，稅率為0.6% 。應稅住房每平方米市場交易價格較低，比本市上年度新建商品住 房平均銷售價格 2倍還要低， 稅率減

7、為 0.4%。重慶分檔征稅 的辦法固然很好，但是由于稅率過低導致抑制投機的作用無 法發(fā)揮。上海所采用的征稅方法規(guī)定不盡合理，使得單一稅 率得不到公平發(fā)展。（四）相關的配套政策不完善 當前稅收征管的配套措施還不夠完善，相關配套政策未 能與信貸金融相結合。對于公民個人財產(chǎn)信息系統(tǒng)以及個人 財產(chǎn)登記制度我國暫時并沒有落到實處，從銀行貸款的利率 來看，其中的差別僅是第一套房產(chǎn)的差別，從而忽略了購房 者實際經(jīng)濟狀況，這種差別化的信貸政策并沒有充分發(fā)揮效 果。三、深化房產(chǎn)稅改革的政策建議（一）提高持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)稅的一個組成部分，應從整體上確定 它在房地產(chǎn)涉稅領域，即開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有環(huán)節(jié)中

8、的定位。 在房地產(chǎn)領域，未來稅制改革的基本思路應該是降低開發(fā)、 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收，提高持有環(huán)節(jié)稅收，降低甚至取消開發(fā)轉(zhuǎn)讓 環(huán)節(jié)的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在繳納土地增值稅后，還需 要繳納企業(yè)所得稅，造成對房地 ?a 企業(yè)的雙重征稅，一方面 導致開發(fā)商利潤減少，從而減少房地產(chǎn)供給，另一方面形成 開發(fā)商通過轉(zhuǎn)嫁稅收助推房產(chǎn)價格。另外，世界上大多數(shù)國 家和地區(qū)很少征收土地增值稅。 因此，提高持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅， 以房產(chǎn)稅逐步替代土地增值稅是很好的舉措。（二）優(yōu)化房產(chǎn)稅制度設計 設計合理的稅收征收制度，能引導納稅人的行為符合政 府的要求與利益，也能維護納稅人的權利?；谏虾Ｖ貞c房 產(chǎn)稅試點中出現(xiàn)的問題，應不斷優(yōu)化

9、房產(chǎn)稅自身的制度設 計。1.確定合理的征稅對象和征收范圍。 從上海重慶房產(chǎn)稅試點中看到，征稅范圍比較狹窄，影響了房地產(chǎn)稅設 計的初衷。要使房產(chǎn)稅真正發(fā)揮有效作用，應擴大房產(chǎn)稅的 征稅對象和征稅范圍。首先，征稅對象的確定應以家庭為單 位的首套住房免征房產(chǎn)稅，而從第二套及以上住房開始征 收。并且將市場價格高、面積大的獨棟別墅作為征收首選， 并按較高比例征收房產(chǎn)稅。其次，盡快將存量房納入房產(chǎn)稅 的征稅范圍。只有包括存量房在內(nèi)的房產(chǎn)，才能真正體現(xiàn)出 家庭的全部財富價值，更能實現(xiàn)稅收公平原則。我國房地產(chǎn) 市場目前仍以增量房為主的階段，但增量房隨著時間推移都 會變成存量房，而對于存量房新舊房屋價值的差別，

10、可以通 過設計差別稅率或者稅收優(yōu)惠來解決。在確定房產(chǎn)稅的征收 范圍和征稅對象時，要考慮全面開征房 ?a 稅，也要考慮保障 中低收入人群的基本住房需求，避免房產(chǎn)稅成為居民沉重的 生活負擔。2.以市場評估價值作為計稅依據(jù)。房屋交易價格成為現(xiàn) 在上海重慶兩市房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，而當前我國市場評估體 系尚不健全，土地、房產(chǎn)的稅負劃分不清楚，這是有其合理 性的。但長期來看，交易價格受市場的波動較大，無法體現(xiàn) 真實的房屋價值，使房產(chǎn)稅的征收有失公允，因此不是一種 很好計的計稅依據(jù)。而評估價格，采用統(tǒng)一的評估標準，排 除人為因素的干擾，以其作為計稅依據(jù)更加科學、公正。（三）科學設置房產(chǎn)稅稅率 一是實行累進稅率

11、。即以房產(chǎn)擁有者的房屋套數(shù)及面積 大小為基準， 隨著套數(shù)和面積的遞增， 套數(shù)越多、 面積越大， 適用稅率越高。二是實行差別化稅率。房產(chǎn)稅稅率的設置，充分考慮各 地的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入、房屋用途及價值等的差異，比如東部與中西部的差別，大城市與中小城市的差別，高檔 住房與普通住房的差別等?？梢杂芍醒虢y(tǒng)一立法，規(guī)定幅度 稅率，地方在中央統(tǒng)一規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)本地房價情況， 確定適用稅率，使房產(chǎn)稅真正發(fā)揮稅收調(diào)控的功能。日開（四）完善房產(chǎn)信息登記制度 完善房產(chǎn)信息登記，實現(xiàn)不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，所有不動 產(chǎn)在全國的房產(chǎn)信息都可查詢，稅務部門可更好實施對稅源 的監(jiān)控，降低征管成本，提高征管效率。 2015 年 3 月 1 始，不動產(chǎn)登記暫行條例正式實施，它的開展將為房地 產(chǎn)稅的征收起到基礎性作用，但還有許多工作要做，目前還 是在“發(fā)新停舊”階段，要全面完成不動產(chǎn)登記工作，需要 國土部門加大工作力度，盡快做