金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告一、項(xiàng)目的基本情況（一）項(xiàng)目概況金輝廣場(chǎng) 居住區(qū)由 東方置業(yè)發(fā)展有限公司 組織開發(fā)。某市城市規(guī) 劃局已批準(zhǔn)了項(xiàng)目的建設(shè)用地，同意征用土地 496.266 畝（33.08 公 頃），并出了紅線圖。市國(guó)土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書。有 關(guān)該項(xiàng)目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進(jìn)行。自 1995 年 7 月起，已停耕填土的地塊面積為 312.04 畝，現(xiàn)已被公司征用，屬于 規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)。 未停耕而交由原土地所在村繼續(xù)耕用的地 塊面積為 179.226 畝，另有 5 畝為農(nóng)村留用地。金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目位于該市東南部，距市中心區(qū) 30 多千米，該區(qū)的 西面和北面為香蕉園和

2、自然村用地， 南面隔河為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的東 基工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的220KVA開發(fā)區(qū)變電站；金輝廣場(chǎng)居住區(qū)規(guī)劃 總用地為 33.08 公頃。其中居住區(qū)用地為 24.77 公頃，地上總建筑面 積399260川，建筑密度為20.76%,容積率為1.61 （詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)要 點(diǎn)）。（二）可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)：總建筑面積：399260 m2其中：住宅面積：351476 m公建面積： 47784m總投資： 126108 萬(wàn)元（不含貸款利息）自有資金投入： 25222 萬(wàn)元經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：多層住宅得房成本：3275/ m2高層住宅得房成本： 3925元/m

3、稅后利潤(rùn)： 14747萬(wàn)元 全部投資凈現(xiàn)值： 1430 萬(wàn)元 全部投資內(nèi)部收益率： 10.86% 總投資利潤(rùn)率： 25.1%自有資金凈現(xiàn)值： 3172 萬(wàn)元自有資金內(nèi)部收益率： 17.05%自有資金投資利潤(rùn)率： 58.5%二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究（略）三、項(xiàng)目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析（一）項(xiàng)目現(xiàn)狀概括1 、自然條件規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整， 地勢(shì)平坦， 東北角部分土地地勢(shì) 較低洼。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向 由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。 整個(gè)用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)及東南 風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)、東風(fēng)及

4、南風(fēng)，平均相對(duì)濕度83%，為多雨潮濕區(qū)。2 、地物情況規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線寬 60M北接高速公路，是該地區(qū)的進(jìn)出口干道。東面地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新 沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，將有較多的鐵路運(yùn) 輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會(huì)太大。占地 3.26 公頃的變電站是對(duì)本區(qū)規(guī)劃影響最大的地物。其目前 已基本建成， 擔(dān)負(fù)著對(duì)該地區(qū)的供電， 現(xiàn)有兩條高壓線由東向西橫穿 本區(qū)，北邊一條是110KVA碧開線，南邊是220KVA黃開線，另有一條 110KVA 高壓線至該區(qū)，在用地紅線內(nèi)邊緣由北向南穿過(guò)。該市總體 規(guī)劃確定的該變電站的進(jìn)出線路還不止這些， 已有一些線路在規(guī)

5、劃設(shè) 計(jì)之中，經(jīng)過(guò)有關(guān)各方的協(xié)商之后確定所有進(jìn)出高壓線盡量集中設(shè) 置，使得占地最少，確定的該變電站的進(jìn)出線有四組。本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來(lái)水、 污水處理廠等市政基礎(chǔ) 設(shè)施。（二）項(xiàng)目發(fā)展條件1 、優(yōu)勢(shì)分析（1 ）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部， 符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用 地向東南、 東北兩個(gè)方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。 該市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)， 已形成具有一定規(guī)模、 較高檔次的集居地、 工業(yè)、 港口、倉(cāng)儲(chǔ)為一體的綜合區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)緊鄰，將成 為開發(fā)區(qū)的有機(jī)組成部分，開發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本 區(qū)的建設(shè)提供了保障， 并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購(gòu)物、

6、 醫(yī)療等公共服 務(wù)。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、 西北面的大沙地綜合城市副中心區(qū)都 將與其發(fā)生相互促進(jìn)，共同發(fā)展的關(guān)系。（2）自然條件優(yōu)勢(shì)。本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整， 周圍仍有不少果園， 植 被條大，水質(zhì)較好，便于營(yíng)造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。2 、劣勢(shì)及對(duì)策分析（1）變電站和高壓線已建成的 220KVA 變電站對(duì)本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定影 響，現(xiàn)有及規(guī)劃的高壓線既占去不少用地又對(duì)本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和 景觀形成較大影響。 為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對(duì)人們 威脅感的影響。 應(yīng)在變電站周圍設(shè)置防護(hù)綠化帶， 而高壓走廊穿過(guò)的 地方更應(yīng)有寬闊的防護(hù)綠地， 且建筑物距變電站或高壓線的距

7、離都應(yīng) 在18M以上。（2）鐵路。規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專用線對(duì)居住環(huán)境也有一些影響， 但 鐵路專用線運(yùn)輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護(hù)措施，如：在靠 近鐵路處設(shè)置隔聲墻和防護(hù)綠化帶以及沿過(guò)境道路設(shè)防護(hù)綠化帶等 方法，使鐵路對(duì)本區(qū)的噪音干擾減低到最低限度。（三）地塊征用情況因金輝廣場(chǎng)建設(shè)用地需要， 根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā) 區(qū)管委會(huì)出面征用了位于夏利大道以西、 橫窖河以北、 夏園新河?xùn)|南 面的果基地 345.066 畝、河灘地 151.2 畝。在該征地紅線范圍的 496.266 畝地以內(nèi)，實(shí)際征地面積為 491.266 畝，其中已填土面積 312.04 畝，未填土面積 179.22

8、6 畝，劃給原土地所在村自留地面積為 5 畝。本地塊的征地總費(fèi)用初步估算為 15821 萬(wàn)元。目前征地情況進(jìn)展 順利。（四）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思方案 根據(jù)本市城市勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃方案， 其設(shè)計(jì)構(gòu)思 要點(diǎn)說(shuō)明如下：1 、規(guī)劃目標(biāo)（1）以具有 21 世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)， 滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、 舒適性和安全性的要求， 為住戶 提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住 環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功 能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具 有較高的

9、科技含量。（3）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分 布，使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。（4）吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)， 創(chuàng)造具有本市特色的滿足居 住生活需要的環(huán)境功能。2 、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和空間布局（1）規(guī)劃結(jié)構(gòu)本規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“三片、兩中心、兩軸、兩帶” 。 “三片”。整個(gè)規(guī)劃區(qū)被橫貫東西的高壓線及其控制走廊分為 南北兩片，北片又被規(guī)劃河涌分為東西兩片。 “兩中心”。北片設(shè)小區(qū)公建中心，南片設(shè)小區(qū)公建次中心。 “兩軸”。由南至北規(guī)劃一條綠化步行系統(tǒng)軸，東西向沿高壓 線規(guī)劃一條防護(hù)綠化軸，兩條綠化軸交叉呈“十”字形。 “兩帶”。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃了沿河游覽休息

10、綠帶， 以改善居住環(huán)境。（2）空間布局形態(tài)。 北面的高層住宅是整個(gè)小區(qū)的至高點(diǎn)， 起到本小區(qū)和北面自然 村視覺上的隔離作用，往南接近水體和綠帶的住宅層數(shù)和密度降低， 起到逐步接近自然的空間效果。 小區(qū)公建中心基本位于小區(qū)用地的幾何中心， 結(jié)合小區(qū)公園布 局且位于綠化軸兩側(cè)，加強(qiáng)了軸線感，形成嚴(yán)謹(jǐn)向心的空間布局。 三條相對(duì)獨(dú)立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局， 分別為小區(qū)的 三片服務(wù)。 “十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密 有致，并把水體、濱河綠化的自然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化 帶把水景、綠化、居住空間融為一體，創(chuàng)造了優(yōu)美的空間景觀。3 、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)

11、施見表 4 21。公共服務(wù)設(shè)施表（42 1）編號(hào)項(xiàng)目建筑面積/ m2用地面積/ m2數(shù)量1:幼兒園1500+1800:1800+200022小學(xué)4500850013中學(xué)90001400014|衛(wèi)生站45035文化活動(dòng)中心40016:球類場(chǎng)地P 255027糧油店30018肉菜市場(chǎng)200019副食品店400210飲食店500211飯店500112:小吃店300313綜合百貨店500114日用雜品店260115五金交電建材店120116:理發(fā)店100117廢品收購(gòu)店100118書報(bào)銷售店60119公共電話亭40520中西藥店80121水果店90122綜合修理店260123儲(chǔ)蓄所200124郵政所2

12、00125電訊營(yíng)業(yè)所200126汽車停車場(chǎng)（庫(kù)）54000（ 1800 個(gè)車位）1727自行車（摩托車）停 車場(chǎng)（庫(kù)）14790（ 9860 個(gè)車位）3928變電房300529路燈配電室30700130凈化石油氣站40131公共廁所150332垃圾集散點(diǎn)150333小區(qū)綜合管理處400134居民委員會(huì)42064 、道路交通規(guī)劃道路紅線和斷面見表 4 22道路紅線和斷面表（42 2）序號(hào)道路紅線/M道路斷面/M備注1385( 8) 20 5城市道路，括號(hào)內(nèi)為咼壓線下綠化隔離帶236510( 6)105城市道路，括號(hào)內(nèi)為咼壓線下綠化隔離帶3305 20 5城市道路420510 5城市道路51539

13、3小區(qū)道路615474小區(qū)道路7122.5 72.5小區(qū)道路83 434組團(tuán)道路92.52.5宅間小道5 、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1） 土地使用指標(biāo)。本區(qū)的土地使用情況見表4 23,其中高壓線控制用地內(nèi)包括防護(hù)綠化地、道路停車場(chǎng)。用地平衡表（4 23）項(xiàng)目用地面積/公頃所占比重/%人均面積/ （川/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地33.08中其 中居住用地24.7710019.38J其；住宅用地12.3249.749.64公建用地4.4618.013.49道路用地3.7215.022.91公共綠地4.2717.243.34河涌用地0.71咼壓線控制用地4.18城市道路用地3.42(2)密度指標(biāo)。本區(qū)的密度指標(biāo)

14、詳見表424主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表4 24居住套數(shù)3652 套居住人口12782人總建筑面積399260 m2甘住宅建筑面積351476 m中公共建筑面積47784 m住宅平均層數(shù)8.47 層人口毛密度516人/公頃住宅面積毛密度14190 m/ 公頃住宅面積凈密度28529 m/ 公頃容積率1.61總建筑密度20.76%綠地率43.26%四、項(xiàng) 目 開 發(fā) 建 設(shè) 及 經(jīng) 營(yíng) 的 組 織 與 實(shí) 施 計(jì) 劃（一）建設(shè)方式建議采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位， 并聘請(qǐng)工程監(jiān)理， 有效地 控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。（二）開發(fā)方案設(shè)想與分析 考慮到市場(chǎng)推廣計(jì)劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要， 擬將整個(gè)項(xiàng)目分為 四

15、期開發(fā)。第一期首先完成樣板樓展示工程、 修建跨橫窖河 1 號(hào)橋（含引道） 一座，主干道東西向、南北向各一條，并配備管網(wǎng)。同時(shí)開發(fā)南片多 層住宅66609 m2o這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期 買家享受到對(duì)面開發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。 本期個(gè)別樓宇接近變 電站和高壓走廊， 因此防護(hù)綠地和綠化帶的建設(shè)顯得尤為重要。 綠地 建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)，盡力減低變電設(shè)施對(duì)人們心理的威脅感。 本期推出的樓盤售價(jià)不宜太高， 以略高于成本價(jià)甚至與成本價(jià)持平即 可，志在吸引買家，樹立金輝廣場(chǎng)形象，創(chuàng)立小區(qū)知名度。第二期可開發(fā)東片兩組團(tuán)和北片右下組團(tuán)，多層住宅面積 55593 川。該區(qū)臨近夏利大道，

16、便于市場(chǎng)推廣。第三期將建北片左下組團(tuán)及中部 3 棟高層，住宅建筑面積 101296 （其中多層26471川，高層74825 m2）o本期有利于小區(qū)成型及公 建配套設(shè)施的落實(shí)建設(shè)，對(duì)銷售有利。第四期建北左上組團(tuán)及余下 4棟高層，建筑面積127977 m （其 中多層33210 m,高層94767 m） o這期是本區(qū)位置較好的組團(tuán)，加上小區(qū)的成型，配套設(shè)施完善， “人氣”聚集，銷售價(jià)此時(shí)可提高一 個(gè)檔次，獲得較好的利潤(rùn)（三）建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)擬共八年，分四期進(jìn)行。第一期（二年） 1998第二期（二年） 2000第三期（二年） 2002第四期（二年） 2004年10月 2000年 9月年10月 200

17、2年 9月年10月 2004年 9月年10月 2006年 9月詳見項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表（表 4 25）五、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃（一）開發(fā)成本1 、土地成本（征地費(fèi)、土地有嘗使用費(fèi)）（1）征地費(fèi)。 征地補(bǔ)償費(fèi)：496.266畝X 19萬(wàn)/畝=9429.05 （萬(wàn)元）（注：征地補(bǔ)償單價(jià)按 19 萬(wàn)元/畝，由夏園村委會(huì)包干。包干范圍包括：a、土地、青苗補(bǔ)償、水利設(shè)施維修分?jǐn)?，勞?dòng)力安置補(bǔ)助 等四項(xiàng)費(fèi)用的基本補(bǔ)償基價(jià)16.5萬(wàn)元/畝；b、黃海區(qū)收大區(qū)配套費(fèi) 1萬(wàn)元/畝；c、南港鎮(zhèn)、黃海區(qū)收取征地補(bǔ)償金額8% 即: 17.5萬(wàn)元/畝X 8%=1.4萬(wàn)元/畝） 填土工程費(fèi)：496.266畝X 39950.

18、20元/畝=1982.59 （萬(wàn)元）（注：填土工程單價(jià)按25.5元/ m2 .m,由夏園村委會(huì)包干。經(jīng)計(jì) 算，實(shí)際填土高度為2.35m,故每畝面積的填土包干價(jià)為 666.67 m/ 畝 X 2.35 元/ m2X 25.5 元/ m2 =39950.2 元/ 畝）。 工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi)：496.266畝X 39950.20元/畝X12.8%=253.77（萬(wàn)元）。 耕地占用稅：496.266畝X 5333元/畝=264.66 （萬(wàn)元）。（注：按8元/川計(jì)征，666.67 m2 /畝X 8元/ m2 =5333元/畝，交 市財(cái)局）。 耕地墾復(fù)基金：496.266畝X 8000元/畝=397.

19、01 （萬(wàn)元）。（注：按 12 元/ m?計(jì)征，666.67 m2/ 畝 X 12 元/ m2 =8000 元/ 畝，交市國(guó)土局，可申請(qǐng)減免） 。 新菜地、魚塘開發(fā)基金：496.266畝X 31581元/畝= 1567.26（萬(wàn)元）。（注：按每畝前三年平均產(chǎn)值的 9倍計(jì)征，即為：3509元/畝X9 = 3 1 5 8 1元/畝，交市蔬菜辦公室，可申請(qǐng)減免） 。 征地管理費(fèi)：496.266畝X 19萬(wàn)/畝X 2%=188.58 （萬(wàn)元）。（注：按征地補(bǔ)償總金額的 2%計(jì)征，交市國(guó)土局） 。 土地登記費(fèi)：約為2.42 （萬(wàn)元）。（注：首1000 m叫攵200元，每超過(guò)500 m?加收40元）。 已

20、支付利息：至U 1998年7月止，東方公司已支付給夏園村委會(huì)土地補(bǔ)償及填土費(fèi)的利息共計(jì)： 1735.91 （萬(wàn)元）合計(jì)： 15821.25（萬(wàn)元）。（2）土地有嘗使用出讓金。 根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，住宅基準(zhǔn)地價(jià)為697元/ m 820元/ m不等（依樓層而定），結(jié)合黃海區(qū)夏園村一帶具 體的調(diào)節(jié)系數(shù)，可將本地塊土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)定在 200元/ m2, 則其土地使用權(quán)出讓金總價(jià)合計(jì)為：351476 m2X 200 元/ m2 =7029.52 （萬(wàn)元）（3）合計(jì)土地成本為：22850.77 （萬(wàn)元）將以上各項(xiàng)匯總表426所示：土地成本匯總表（426）序號(hào)項(xiàng)目金額/萬(wàn)元1征地補(bǔ)

21、償費(fèi)9429.052填土工程費(fèi)1982.593工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi)253.774耕地占用稅264.665耕地墾復(fù)基金397.016新采地、魚塘開發(fā)基金1567.267征地管理費(fèi)188.588土地登記費(fèi)2.249已付利息1735.9110土地有嘗使用出讓金7029.5211合計(jì)22850.772 、建安工程費(fèi)（1）多層住宅建安費(fèi)（4 27）。多層住宅建安費(fèi)（427）序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)/元/ m2工程量/ m金額/萬(wàn)元1土建及裝修工程費(fèi)125018188322735.382水電安裝工程費(fèi)1001818831818.833小計(jì)135018188324554.21（2）咼層住宅建安費(fèi)（表4 28）咼層住宅

22、建安費(fèi)（表428）序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)/元/ m2工程量/ m金額/萬(wàn)元1土建及裝修工程費(fèi)158016959326795.72水電安裝工程費(fèi)2201695933731.053電梯1501695932543.94消防50169593847.955小計(jì)200016959333918.6（3）建安工程費(fèi)合計(jì)：58472.81 （萬(wàn)元）3 、前期工程費(fèi)（1）籌建開辦費(fèi):58472.81 X 2.5%=1461.82 （萬(wàn)元）。（2）可行性研究費(fèi)：58472.81 X 1.5 %。=87.71 （萬(wàn)元）。（3）規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)：58472.81 X 3%=1754.18 （萬(wàn)元）。（4）三通一平費(fèi)：（即填土工程費(fèi)

23、，已在第一項(xiàng)“土地成本”中 列出，故此處不再計(jì)算）。（5）合計(jì)前期工程費(fèi)用為：3303.71 （萬(wàn)元）。4 、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)，表 429） 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（429）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額/萬(wàn)元道路工程42.13萬(wàn)元/公頃X 33.08公頃= 1393.66 萬(wàn)元1393.60排水管道工程37.6萬(wàn)元/公頃X 33.08公頃= 1243.80 萬(wàn)元1243.80河涌改造工程8.58 萬(wàn)/公頃X 33.08 公頃=283.83 萬(wàn)元283.83跨橫窖河工程一座約981.12萬(wàn)元981.12中小橋5座約501。96萬(wàn)元501.96污水泵站一座約287.39萬(wàn)元287.39公共廣場(chǎng)250

24、00 m2 （高壓線下的公園、車場(chǎng)）X 320元/ m2 =800萬(wàn)元800公共車站、站場(chǎng)費(fèi)用已列入“公共廣場(chǎng)”中橫窖河堤岸450mX 1200 元/m=54 （萬(wàn)元）54綠化工程5.4 萬(wàn)元/公頃X 33.08公頃= 178.63 萬(wàn)元178.6供水工程15萬(wàn)元/公頃X 33.08公頃=496.20 萬(wàn)元496.20供電工程65萬(wàn)元/公頃X 33.08公頃=2150.2 萬(wàn)元2150.2電信工程7萬(wàn)元/公頃X 33.08公頃=231.56 萬(wàn)元231.56煤氣工程7萬(wàn)元/公頃X 33.08公頃231.56=231.56 萬(wàn)元合計(jì)8833.905、公建配套費(fèi)（見表4 210）公建配套費(fèi)（4 2

25、10）序號(hào)項(xiàng)目建筑面積/ m2單價(jià)/元/ m2金額/萬(wàn)元幼兒園1500+1800850153.15小學(xué)4500900405中學(xué)9000900810衛(wèi)生站45060027文化活動(dòng)中心400100040球類場(chǎng)地2550 （用地面積）784200糧油店30060018肉菜市場(chǎng)2000600120副食品店40060024飲食店50060030飯店50060030小吃店30060018綜合百貨店50070035日用雜品店26060015.6五金交電建材店1206007.2理發(fā)店1006006廢品收購(gòu)店1005005書報(bào)銷售店606003.6公共電話亭405002中西藥店806004.8水果店906005

26、.4綜合修理店26060015.6儲(chǔ)蓄所20060012郵政所20060012電訊營(yíng)業(yè)所20060012汽車停車場(chǎng)（庫(kù)）5400012006480（1800個(gè)車位）自行車（摩托車）147909001331.1停車場(chǎng)（庫(kù)）（9860個(gè)車位）變電站30050015路燈配電室305001.5凈化石油氣站406002.4公共廁所1506009垃圾集散點(diǎn)1503004.5小區(qū)綜合管理處40060024居民委員會(huì)42060025.2合計(jì)9904.056 、不可預(yù)見配套費(fèi)（7029.52+58472.81+3303.71+8833.90+9904.05 ） X 5%=4377.20（萬(wàn)元）7、開發(fā)期間稅費(fèi)（

27、表4 211）開發(fā)期間稅費(fèi)（42 11）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額/萬(wàn)元1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)58472.81 （萬(wàn)元）X 6%3508.372投資方向調(diào)節(jié)稅58472.81 （萬(wàn)元）X 5%2923.643工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費(fèi)58472.81 （萬(wàn)元）X 4%。233.894供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅按0.3噸/人，600 元/噸計(jì)，1278人X 0.3噸/人X 600元/噸230.085供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅按4KVA/P, 480元/KVA 計(jì)，3652 戶 X4KVA/PX 480 元/KVA701.186其他稅費(fèi)58472.81 （萬(wàn)元）X 2%1169.467合計(jì)8766.628 、開發(fā)成本為以上7項(xiàng)

28、之和，共計(jì)為：116509.06 （萬(wàn)元）（二）開發(fā)費(fèi)用（表4212）開發(fā)費(fèi)用匯總表（4 212）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額/萬(wàn)元1管理費(fèi)用開發(fā)成本 X 3%=116509.06X 3%3495.272銷售費(fèi)用（2.1）+（2.2）+（2.3）6103.872.1廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入X 0.5%872.02.2銷售代理銷售收入X 2朕3487.912.3銷售手續(xù)費(fèi)銷售收入X1朕1743.963貸款利息詳見“貸款還本付息表”另計(jì)4合計(jì)9599.14銷售收入來(lái)源詳見“銷售收入預(yù)測(cè)表”。（三）投資成本費(fèi)用估算匯總表（表 4 3 13）投資成本費(fèi)用估算匯總表（表43 13）成本項(xiàng)目總額/萬(wàn)元得房成本（萬(wàn)

29、元/ m2）多層（181883 m）高層（169593 m）（）土地成本22850.776506501、征地補(bǔ)償費(fèi)15821.254504502、土地使用權(quán)出讓金7029.52200200（二）建安工程費(fèi)58472.8113502000（三）前期工程費(fèi)3303.719494（四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)8833.90251251（五）公建配套費(fèi)9904.05282282（六）不可預(yù)見費(fèi)4377.20125125（七）開發(fā)期間稅費(fèi)8766.62250250（八）開發(fā)費(fèi)9599.14273273（九）投資總額合計(jì)126108.232753925（四）資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息1 、資金籌措與投入計(jì)劃本項(xiàng)目

30、開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道： 一是自有資金，二是向 銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資 金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資； 此外若 還缺資金，則向銀行貸款。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共計(jì) 126108萬(wàn)元，按規(guī)定資金投入不少于總投資的 20%由此計(jì)算可需自 有資金25222萬(wàn)元，需貸款額合計(jì)35300萬(wàn)元，預(yù)售房收入用于投資 合計(jì)65586萬(wàn)元。其中自有資金可通過(guò)招商引資籌集。本項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措情況詳見表 4214 “投資計(jì)劃與 資金籌措表”。2 、貸款本金的償還及利息支付銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資及還 本付

31、息。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。 本項(xiàng)目貸款利息采用中央銀行最新公布的中長(zhǎng)期貸款利率7.65%。具體還本息計(jì)劃詳見表4 2 15 “貸款還本目付息估算表”。投資計(jì)劃與資金籌措表（4 214）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234567891投資總額143068139131853520151209441769018760172681466911381.1建設(shè)投資12610813622177521878418784148291548914456123921.2貸款利息1696029178313672160286132712812227711382資金籌措14306813913185

32、3520151209441769018760172681466911382.1自有資金252226022600037603760284028402.2借款（含利息）52260789154831036711160786132712812227711382.3銷售收入再投入655867025602460246989126491445612392貸款還本付息估算表（4 215）單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234567891年初借款累計(jì)7891133742374134901427623676229762148812本年借款35300760047009000900050003本年應(yīng)計(jì)利息1696

33、029178313672160286132712812227711384本年底本息償還522609271981217158160195年末借款累計(jì)7891133742374134901427623676229762148816歸還借款本息來(lái)源522609271981217158160196.1投資回收522609271981217158160196.2其他收入注：1、貸款利率為7.65%2 、當(dāng)年利息二（年初借款本息+當(dāng)年借款/2 ）X年利率六、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的估算（一）住宅銷售單價(jià)的確定根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究結(jié)果，確定第一期多層住宅售價(jià)均價(jià)為3300元/川（分兩批推出，第一批推出 50%

34、售價(jià)為3200元/ ，第 二批再推出余下50%售價(jià)為3400元/ ，以后各期同）；第二期多層 住宅售價(jià)均價(jià)為3700元/叱第三期多層住宅售價(jià)均價(jià) 4100元/ m2, 高層住宅售價(jià)均價(jià)為5300元/ m?；第四期多層住宅均價(jià)為 4500元/ m,高層住宅售價(jià)均價(jià)為5700元/ m。車位售價(jià)初步定為8萬(wàn)元/個(gè)，這是根據(jù)目前市場(chǎng)上同類型住宅小區(qū)車位售價(jià)決定的。本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮出租，若開發(fā)商有出租打算，則建 議的住宅出租價(jià)格為多層均價(jià) 30元/ m2.月，高層均價(jià)40元/ m2.月（二）銷售收入的確定根據(jù)上述確定的住宅及車位單價(jià)，計(jì)算出實(shí)際的銷售總收入如表4 216 所示。銷售收入預(yù)測(cè)表4

35、216分類可銷售面積/ m2建議銷售面積/ m2銷售收入/萬(wàn)元多層 住 宅第一期第一批33305320010658第二批33304340011323第二期第一批27797360010007第二批27797380010562第三期第一批1323640005294第二批1323542005559第四期第一批1660544007306第二批1660546007638高層住宅第三期第一批37413520019455第二批37412540020202第四期第一批47384560026535第二批47383580027482車位1800 （個(gè)）8 （萬(wàn)元/個(gè)）14400合計(jì)176421（三）銷售收入分期比

36、例的測(cè)算根據(jù)即將出臺(tái)的有關(guān)預(yù)售新規(guī)定，商品房應(yīng)建至第四層方可開始 預(yù)售（但此規(guī)定尚未出臺(tái)，目前仍按“商品房完成基礎(chǔ)后即可預(yù)售” 的規(guī)定執(zhí)行）。在本項(xiàng)目預(yù)計(jì)8年共計(jì)四期的開發(fā)過(guò)程中，應(yīng)貫徹“分 片開發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想， 分期銷售，爭(zhēng)取資金盡早回籠，滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，所有樓盤在小區(qū)完工一年 后全部售完。根據(jù)計(jì)算結(jié)果，銷售收入按比例測(cè)算如表 4 2 17所示，各年 銷售收入?yún)R總?cè)绫?2 18所示。（注：下表中，A1 期多層，A2二期多層；A3三期多層； A4四期多層；B3三期高層；B4四期高層；C車位）銷售收入分期按比例測(cè)算表4217銷售計(jì)劃分年度銷售金額/萬(wàn)兀年 份銷售

37、比 例銷售面積/ m223456789合計(jì)250%A1A1:333051065812018C: 170（個(gè)）1360350%A1A1:333041132312683C: 170（個(gè)）1360450%A2A2:277971000711143C: 142（個(gè)）1136550%A2A2:277961056211698C: 142（個(gè)）1136650%A3A3:1323652942682150%B3B3:3741319455C: 259（個(gè)）2072750%A3A3:1323555592783350%B3B3:3741220202C: 259（個(gè)）2072850%A4A4:16605730636473

38、50%B4B4:4738426535C: 329（個(gè)）2632950%A4A4:1660576383775250%B4B4:4738327482C: 329（個(gè)）2632合計(jì)100%120112683111431169826821278333647337752176421各年銷售收入與預(yù)測(cè)匯總表4218項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)周期123456789多層住宅68347106581132310007105625294555973067638高層住宅9367419455202022653527482車位1440013601360113611362072207226322632合計(jì)1

39、2683 11143 11698 26821 27833 36473 37752（四）項(xiàng)目利潤(rùn)估算項(xiàng)目土地增值稅估算表如表 4 219所示，增值率0,增值稅率0；項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表如表 4220所示；項(xiàng)目稅后利潤(rùn)測(cè)算如表 42 21所示，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為14747萬(wàn)元。土地增值稅計(jì)算表42 19序號(hào)項(xiàng)目金額/萬(wàn)元備注1扣除項(xiàng)目金額1777141.1 + 1.2+1.3+1.41.1開發(fā)成本116509詳見開發(fā)成本構(gòu)成表1.2開發(fā)費(fèi)用26559銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用1.3銷售稅金及附加11344銷售收入X 6.43%1.4加扣20%233021.1 X 20%2銷售收入1764213增

40、值額12932 14增值率05增值稅率06增值稅免交項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表4 2 20序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)周期1 :234567891銷售 收入17642112018126831114311698268212783336473377522銷售稅金及附加1134377381571675017241791234724272.1營(yíng)業(yè)稅882160163455758513411392182418872.2教育專項(xiàng)甘仝基金35224252223545673752.3教育附加費(fèi)26518191717404255572.4城市維護(hù) 建設(shè)稅6174244394094981281322.5防洪工程 維護(hù)費(fèi)3182

41、2232021485066682.6印花稅 及交易 管理費(fèi)970667061641471532012083土地 增值稅4可運(yùn)用資 金（1 23）1650781124511868104271094825097260423412635325稅后利潤(rùn)測(cè)算表4221序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng) 周期1234567891銷售收入17642112018126831114311698268212783336473377522總成本費(fèi)用14306897461028590369486217502257229578306153營(yíng)業(yè)稅882160163455758513411392182418874教育專項(xiàng)基金352242

42、52223545673755教育附加費(fèi)26518191717404255576城市維 護(hù)建設(shè) 稅6174244394094981281327防洪工 程維護(hù) 費(fèi)31822232021485066688印花稅及交易管理費(fèi)970667061641471532012089土地增值稅10利潤(rùn)總 額220101499158313911462334734704548471011所得稅7263495523459482110511451500155412稅后利潤(rùn)14747100410609329802242232530483156（注：總成本費(fèi)用按銷售計(jì)劃及開發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測(cè)算）七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)

43、行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版），參照我國(guó)新的財(cái) 會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，我們分別計(jì)算了全部投資和自 有資金的經(jīng)濟(jì)效益。選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（FIRF）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV及投資利潤(rùn)。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì) 算其投資回收期和年利潤(rùn)率沒有實(shí)際意義，故沒有選取上述兩項(xiàng)指 標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見表 4222、表4 223所示。（一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率， 是考 察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

44、當(dāng) FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)， 則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（表4222及表4 223）（全部投資及自有資金）計(jì)算可得：1 、全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：10.86%2 、自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：17.05%基準(zhǔn)收益率I的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程 度以及經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求等。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸 款利率”作為基準(zhǔn)收益率。本項(xiàng)目貸款利率為 7.65%,故基準(zhǔn)收益率 I取10%由表4222及表4223計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部 投資及自有資金內(nèi)部收益率均咼于基準(zhǔn)收益率。財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表4222建設(shè)經(jīng)營(yíng)周期1234567891現(xiàn)金流入17642112018126831114311698268212783336473377521.1銷售收入17642112018126831114311698268212783336473377521.2其他收入2現(xiàn)金 流出144714136221902020122199591606118318173921623939812.1建設(shè)投資12610813622177521878418784148291548914456123922.2銷售 稅金 及附 加1134377381571675017241791234724272.3土