北京住宅小區(qū)共同管理資金指導(dǎo)意見

1、北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行方法征求意見稿 第一章 總那么第一條【目的及依據(jù)】為了進(jìn)一步理順本市住宅區(qū)物業(yè) 管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物 業(yè)效勞企業(yè)等各方主體的權(quán)利和義務(wù)，保證物業(yè)效勞資金、 物業(yè)共用局部經(jīng)營(yíng)收益等屬于業(yè)主共有資金的平安，根據(jù) ?物權(quán)法?、?物業(yè)管理?xiàng)l例? 、?北京市物業(yè)管理方法?等法 律、法規(guī)和規(guī)章，制定本暫行方法。第二條【共用局部】本方法所稱共用局部是指物業(yè)區(qū)域 內(nèi)業(yè)主專有局部以外，按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、 構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。第三條【業(yè)主共有資金】本方法所稱業(yè)主共有資金是指 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同所有的資金。主要包括

2、：一物業(yè)效勞資金；二住宅專項(xiàng)維修資金；三物業(yè)共用局部經(jīng)營(yíng)收益；四業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用；五業(yè)主大會(huì)的其他合法收入。第四條【適用范圍】住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)依法成立后，對(duì)物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用局部自行管理、委托物業(yè)效勞企業(yè)或者其 它管理人管理的，適用本方法。第二章 業(yè)主共有資金和物業(yè)共用局部管理第五條【共用局部管理權(quán)利主體】業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)，全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共用局部實(shí)施管理的業(yè)主自我管理 組織。業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主大會(huì)交納管理物業(yè)共用局部所需 的物業(yè)效勞資金和其它分?jǐn)傎M(fèi)用。第六條【管理合同締約主體】業(yè)主共同決定對(duì)共用局部 委托物業(yè)效勞企業(yè)或其它管理人實(shí)施管理的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)

3、主大 會(huì)與物業(yè)效勞企業(yè)或其它管理人簽訂書面合同。業(yè)主共同決定對(duì)共用局部自行管理的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)與專業(yè)效勞企業(yè)簽訂專業(yè)效勞買賣合同。第七條【管理規(guī)約約定】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主應(yīng) 當(dāng)在管理規(guī)約中約定物業(yè)共用局部管理方式、業(yè)主大會(huì)的權(quán) 利義務(wù)、業(yè)主與業(yè)主大會(huì)的法律關(guān)系、業(yè)主共有資金管理等 內(nèi)容。第三章 業(yè)主共有資金賬戶第八條【共有資金賬戶的開立】住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)成立并 登記后，可以到銀行開立業(yè)主共有資金賬戶 , 分類存儲(chǔ)業(yè)主 共有資金。第九條【物業(yè)效勞資金】本方法所稱物業(yè)效勞資金是指 由業(yè)主向業(yè)主大會(huì)交納的，用于支付住宅區(qū)內(nèi)共用局部維 修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生和秩序維護(hù)等相關(guān)費(fèi)用的資金。物業(yè)效勞

4、資金的交納和使用由管理規(guī)約和全體業(yè)主共 同決定。 管理規(guī)約未約定或者全體業(yè)主未決定的， 可參照?北 京市物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法 試行? 京發(fā)改 20052662 號(hào) 的有關(guān)規(guī)定。第十條【專項(xiàng)維修資金】住宅專項(xiàng)維修資金用于支付住 宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造 費(fèi)用。住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用和監(jiān)督管理適用建設(shè) 部、財(cái)政部?住宅專項(xiàng)維修資金管理方法?和?北京市住宅 專項(xiàng)維修資金管理方法?的規(guī)定。第十一條【物業(yè)共用局部經(jīng)營(yíng)收益和業(yè)主大會(huì)的其他合 法收入】業(yè)主大會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主共同決 定，將物業(yè)共用局部經(jīng)營(yíng)收益和業(yè)主大會(huì)的其他合法收入納入業(yè)主共有資金賬戶，用于支

5、付以下費(fèi)用：一業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的辦公費(fèi)用及人員工資、 津貼、福利費(fèi)用等；二財(cái)務(wù)、審計(jì)、承接查驗(yàn)、物業(yè)效勞評(píng)估監(jiān)理等費(fèi) 用；三業(yè)主共同決定支付的超出年度預(yù)算的支出；四業(yè)主共同決定支付的其他合理費(fèi)用。第十二條【業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用】物業(yè)共用局部經(jīng)營(yíng)收益和業(yè) 主大會(huì)的其他合法收入缺乏以支付第十一條所列費(fèi)用的，不 足局部由業(yè)主分?jǐn)?，并存入業(yè)主共有資金賬戶。業(yè)主分?jǐn)偳翱钯M(fèi)用的比例，管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)決議有 約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，按照業(yè)主專 有局部面積占專有局部面積總和的比例確定。第四章 業(yè)主共有資金交存第十三條【資金交納】住宅區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約 的約定或者業(yè)主共同決定向業(yè)主大會(huì)交納

6、物業(yè)效勞資金和 其他分?jǐn)傎M(fèi)用。業(yè)主可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主共同決定，定期 將物業(yè)效勞資金和其他分?jǐn)傎M(fèi)用存入業(yè)主一卡通，由業(yè)主大會(huì)按照約定通過銀行從業(yè)主一卡通中劃轉(zhuǎn)。使用業(yè)主一卡通 劃轉(zhuǎn)資金的，銀行、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。第十四條【資金催繳】業(yè)主拖欠物業(yè)效勞資金和其他分 攤費(fèi)用的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)催繳。業(yè)主拖欠專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主大會(huì)開戶銀行負(fù)責(zé)催 繳。全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中確定業(yè)主拖欠物業(yè)效勞資 金、專項(xiàng)維修資金和其他分?jǐn)傎M(fèi)用的追繳方法，以及欠費(fèi)業(yè) 主名單公示、共同管理權(quán)利限制、收取滯納金等懲戒措施和 具體實(shí)施主體。第十五條【催繳措施】業(yè)主拖欠物業(yè)效勞資金和其他分 攤費(fèi)用的

7、，業(yè)主大會(huì)可以按照管理規(guī)約的約定，向欠費(fèi)業(yè)主 發(fā)出欠費(fèi)繳納通知單，在住宅區(qū)顯著位置公示欠費(fèi)業(yè)主名 單、門牌號(hào)及欠費(fèi)金額。欠費(fèi)繳納通知單應(yīng)當(dāng)以書面形式作出。一般包含欠費(fèi)金 額、繳費(fèi)期限、滯納金計(jì)算方法、繳費(fèi)帳戶、繳費(fèi)方法、相 關(guān)后果等內(nèi)容。第十六條【滯納金】 業(yè)主大會(huì)可以依照管理規(guī)約的約定， 向拖欠物業(yè)效勞資金和其他分?jǐn)傎M(fèi)用的業(yè)主收取滯納金。業(yè)主大會(huì)向欠費(fèi)業(yè)主收取的滯納金歸全體業(yè)主共有。第十七條【業(yè)主共同管理權(quán)利限制】業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定,限制欠費(fèi)業(yè)主行使以下共同管理權(quán)利：一被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員；二業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決權(quán)；三業(yè)主大會(huì)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)限制的其它共同管理權(quán)利。

8、第十八條【欠費(fèi)債務(wù)轉(zhuǎn)移】業(yè)主拖欠物業(yè)效勞資金、專 項(xiàng)維修資金和其他分?jǐn)傎M(fèi)用的，轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì) 結(jié)清。房屋買受人與房屋出賣人可以在房屋買賣合同中約定 房屋出賣人欠交物業(yè)效勞資金、專項(xiàng)維修資金和分?jǐn)傎M(fèi)用向 房屋買受人的債務(wù)轉(zhuǎn)移。房屋買受人在購(gòu)置業(yè)主出賣的房屋時(shí)，可以向業(yè)主大會(huì) 索取相關(guān)費(fèi)用已結(jié)清的書面確認(rèn)文件。房屋買受人向業(yè)主大 會(huì)索取房屋出賣人相關(guān)費(fèi)用已結(jié)清的書面確認(rèn)文件的，業(yè)主 大會(huì)應(yīng)當(dāng)提供。第十九條【欠費(fèi)起訴】業(yè)主拖欠物業(yè)效勞資金和其他分 攤費(fèi)用的，業(yè)主大會(huì)可以向人民法院提起訴訟。第五章 業(yè)主共有資金管理第二十條【財(cái)務(wù)管理】 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)、政策的有關(guān)規(guī)定，建立專門的

9、業(yè)主共有資金財(cái)務(wù)管理制 度，保證資金平安。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主共有資金財(cái)務(wù)檔案，并指定專人 保管。管理人員變更的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交保管的財(cái)務(wù)檔案。第二十一條【財(cái)務(wù)人員】業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家相關(guān)法 規(guī)、政策的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，聘請(qǐng)專門的財(cái)務(wù)管理人 員管理資金。第二十二條【收益管理】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用局部 經(jīng)營(yíng)收益和業(yè)主大會(huì)的其他合法收入，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)財(cái)務(wù) 管理人員按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主共同決定存入業(yè)主 共有資金賬戶，嚴(yán)禁任何人截留、私分、私存或挪作他用。第二十三條【擔(dān)保和經(jīng)營(yíng)】業(yè)主大會(huì)不得向任何單位及 個(gè)人借款或?yàn)槿魏蔚谌教峁?dān)保，或者未經(jīng)業(yè)主共同決定 利用業(yè)主共有資金對(duì)外投資。第二

10、十四條【年度預(yù)算、決算】業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主 共有資金年度預(yù)算、決算制度。業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員 會(huì)或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)起草年度預(yù)算、決算方案，由業(yè)主大會(huì)會(huì) 議審議后確定。業(yè)主共有資金應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照年度預(yù)算使用。在會(huì)計(jì)年度 終結(jié)時(shí)，業(yè)主共有資金節(jié)余局部，自動(dòng)結(jié)轉(zhuǎn)到下一年度；物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生超出業(yè)主共有資金年度預(yù)算的支出時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決議第二十五條【資金使用監(jiān)督】業(yè)主大會(huì)可以按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么和管理規(guī)約的約定，設(shè)立專門機(jī)構(gòu)監(jiān)督業(yè)主共有 資金的使用。監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審查以下事項(xiàng)：一是否按年度預(yù)算使用業(yè)主共有資金；二使用業(yè)主共有資金是否符合相應(yīng)程序；三超出預(yù)算使用業(yè)主共有資金， 是否

11、經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì) 議決議；四業(yè)主共有資金使用中其他需要審查的事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)未設(shè)立監(jiān)督機(jī)構(gòu)的，可以推選業(yè)主代表履行前 款職責(zé)。第二十六條 【年度公示】業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)定期與業(yè)主共有資金開戶銀行核對(duì)本住宅區(qū)業(yè)主共有資金帳目，并于每年 一季度向業(yè)主公示以下情況：一業(yè)主共有資金交存、使用、增值受益和結(jié)存的數(shù) 額；二發(fā)生列支的工程、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；三業(yè)主分戶帳 業(yè)主一卡通 中業(yè)主共有資金交存、 使用、增值收益和結(jié)存的金額；四其他有關(guān)業(yè)主共有資金使用和管理的情況。 業(yè)主對(duì)公示情況提出質(zhì)詢時(shí)，業(yè)主大會(huì)工作人員應(yīng)當(dāng)及 時(shí)答復(fù)。業(yè)主對(duì)公示情況有異議的，可以要求復(fù)核或者委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。第二十七條【資金查詢】業(yè)主共有資金的開戶銀行應(yīng)當(dāng) 建立住宅區(qū)共有資金查詢制度，接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主對(duì)其分 戶帳業(yè)主一卡通中住宅區(qū)業(yè)主共有資金使用、增值收