六枝xx度假村開(kāi)發(fā)建設(shè)可行性

1、六枝 xx 度假村開(kāi)發(fā)建設(shè)可行性研究報(bào)告與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目錄第一章 xx 旅游風(fēng)景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目基本概況第二章 旅游客源市場(chǎng)預(yù)測(cè)第三章 規(guī)劃布局、建設(shè)規(guī)模與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)第四章 建設(shè)開(kāi)發(fā)投資估算第五章 管理機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)部門(mén)設(shè)置與勞動(dòng)定員 第六章 經(jīng)濟(jì)效益與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)預(yù)測(cè) 第七章 可行性報(bào)告結(jié)論 附：六枝特區(qū)旅游景點(diǎn)分布圖六枝特區(qū) xx 旅游風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè) 可行性研究報(bào)告第一章 xx 旅游風(fēng)景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目基本概況一、項(xiàng)目企業(yè)名稱：1、項(xiàng)目企業(yè)名稱：六枝特區(qū) xx 旅游風(fēng)景管理區(qū)2、主管單位：六枝特區(qū)旅游事業(yè)局3、建設(shè)地址：貴州省六枝特區(qū) xx 旅游風(fēng)景區(qū)4、企業(yè)性質(zhì)：國(guó)營(yíng)5、法人代表：六枝特區(qū)旅游事業(yè)局二、編制可

2、行性報(bào)告依據(jù)1、貴州省六枝特區(qū)人民政府一九九三年十二月“貴州省六枝特區(qū)旅游資源調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告 ”。2、 1994年4月 六枝特區(qū)旅游景點(diǎn)分布圖”，所確定的“X）旅游 片區(qū)”。3、西南（黔、桂、滇）科技扶貧攻堅(jiān)戰(zhàn)役項(xiàng)目選擇說(shuō)明， 經(jīng)六枝特區(qū)人民政府確定本項(xiàng)目 （XX 片區(qū)）為上報(bào)的科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目之一。 XX 片區(qū)具有離市區(qū)近、風(fēng)景奇特便于開(kāi)發(fā)，投資少見(jiàn)效快的優(yōu)越條件， 取定為特區(qū)旅游風(fēng)景點(diǎn)首項(xiàng)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目。4、貴州省人民政府黔府發(fā)（ 1995） 1 0號(hào)文件確定六枝樣柯江風(fēng)景名勝區(qū)為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，“ xx片區(qū)”作為特區(qū)旅游開(kāi)發(fā)的組成部分具有優(yōu)先開(kāi)發(fā)建設(shè)的啟動(dòng)作用。5、 六枝特區(qū)旅游事業(yè)局對(duì)各風(fēng)景

3、點(diǎn)的評(píng)價(jià)資料及xx 旅游片區(qū) 初步規(guī)劃與開(kāi)發(fā)意見(jiàn)三、建設(shè)項(xiàng)目的自然風(fēng)貌與自然環(huán)境擬建的 xx 旅游開(kāi)發(fā)區(qū)、選在離特區(qū)幣區(qū)城東三公里 xx 自然村 附近，南臨貴昆線及滇黔公路干道東距大用車站約二公里，景區(qū)占地 面積約 12 平方公里、 多被灌不林及植被所爬蓋景區(qū)內(nèi)有人工綠化林、 原 始植被林近千百， 珍奇樹(shù)種 22-種，可食用的野生果類 16 種，約 20 種野 生動(dòng)物出沒(méi)其間。還有山泉水 6 處，庫(kù)容量 500 萬(wàn) M3 的水庫(kù)一座，可 供發(fā)電養(yǎng)魚(yú)、 旅游及垂釣本景區(qū)包括具有觀賞游覽價(jià)值的 xx 溶洞、黑曬 大洞、罵冗村（以罵冗地戲著稱）、祭神坡、老藤坡（三層溶洞組成） 等優(yōu)美的溶洞群， 有可

4、開(kāi)發(fā)利用苗家沖水庫(kù)區(qū)、 登山萬(wàn)步云梯、 風(fēng)雨橋、 狩獵場(chǎng)、野炊營(yíng)地。還有古代城防工事、古碉堡等遺跡點(diǎn)綴其中。全景 區(qū)地形高低起伏，灌木蒼翠，郁郁蔥蔥的植被覆蓋王要山頭，襯托形態(tài) 各異，千姿百態(tài)觀賞石嶙峋的怪石與豐富多彩山峰爭(zhēng)奇斗妍，景物景觀 動(dòng)靜相間，剛?cè)嵯酀?jì)，蔚為壯觀的美麗宏圖。女口此集山秀、水清、林 密、洞奇、湖蕩、古堡、民情于一體，又有大自然水恒之美，開(kāi)發(fā)和建 設(shè)為旅游風(fēng)景區(qū)并設(shè)置旅游接待設(shè)施，是非常理想的規(guī)劃用地。四、xx 旅游風(fēng)景區(qū)交通與游覽線路 六枝特區(qū)位于貴州省西部，居我國(guó)西線旅游熱點(diǎn) 安順地區(qū)的邊緣地段。境內(nèi)景點(diǎn)十分豐富，是旅游區(qū)待開(kāi)發(fā)的黃金地帶，是西線 旅游的延伸，交通十分方

5、便，貴昆鐵路從東南向西北橫貫境內(nèi)長(zhǎng) 75 公里， 六組客車和兩組旅游專車均在六枝特區(qū)?？浚匪耐ò诉_(dá)，通向西線 各重要旅游區(qū)及六枝境內(nèi)各景點(diǎn)西可去云南，東可去貴陽(yáng)（乘火車兩 時(shí)多可抵貴陽(yáng)）與民航聯(lián)網(wǎng)。來(lái)六枝旅游者進(jìn)出十分簡(jiǎn)捷、迅速、便當(dāng)。xx 旅游區(qū)離特區(qū)三公里，有公路接通，區(qū)域內(nèi)設(shè)環(huán)行線及人行 便道與中心區(qū)（接待站）、各景點(diǎn)聯(lián)網(wǎng)，配備別具風(fēng)情的馬車、游艇接 送旅客使景區(qū)游覽線路暢通開(kāi)發(fā)水庫(kù)可給不景區(qū)的游覽者提供拘麗多姿 的水上體育旅游資源五、旅游區(qū)氣候狀況貴州大部份地區(qū)氣候溫和一年平均溫度為14C-18 C據(jù)氣象部門(mén)統(tǒng)計(jì)，最熱7-8月，平均氣溫為22C -28C，超過(guò)32C的高溫天氣， 每

6、年半個(gè)月左右。大旱之年超過(guò) 35 C酷熱天氣約5天。最冷月平均溫度 為3C 6C年無(wú)霜期為250-300天，年日照時(shí)數(shù)為1100-1800小時(shí)，日照 平均 3.01-4.93 小時(shí)，完全破除了 “天無(wú)三日晴 ”的概念由于溫度適中，光 化效率高，植被較為發(fā)達(dá)，林木四季常貴州山多，一般無(wú)六級(jí)以上大風(fēng) 襲擊。歷史上也無(wú)嚴(yán)重破壞性的地震記錄，給貴州居民一種極大的安全 感。貴州是理想的天然的避暑、渡假、休養(yǎng)的勝地。六枝特區(qū)屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)區(qū)，有雨、熱同季的特點(diǎn)。最熱 最冷及平均濕度處于全省平均值，無(wú)嚴(yán)寒酷暑，雨量充沛。由于轄區(qū)內(nèi) 地形復(fù)雜地勢(shì)高差大，氣候有局部變化，呈南高北低之勢(shì)座落在全區(qū) 112 個(gè)

7、景點(diǎn)可供不同層次愛(ài)好旅游者任意選擇，具有較大的優(yōu)勢(shì)。六、風(fēng)景區(qū)接待站各功能狀態(tài) 本風(fēng)景區(qū)植被覆蓋面大，林木茂盛，為了保護(hù)生態(tài)，建筑設(shè)施 擬沿山谷、湖畔和中心盆地布置，充分利用地形地貌，運(yùn)用靈活的創(chuàng)作 技術(shù)和設(shè)計(jì)手法， 選擇合理的區(qū)域旅游線路和形式多樣的旅游運(yùn)輸工具， 全面規(guī)劃分期實(shí)施，有利于縮短建設(shè)周期，節(jié)約投資。第二章 旅游客源市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、貴州省旅游業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展隨著經(jīng)濟(jì)改革的逐步深化，幣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)向縱深發(fā)展，經(jīng)濟(jì)欣欣向 榮，人們的收入幅度增加， 生活得到極大的改善 由于人們的收入增加， 可支配的非商品支出也逐年增加。在非商品支出中，預(yù)計(jì)旅游成為最大的支出，特別是國(guó)家實(shí)行 每周五天工作制，人們的假

8、日更多，也就有更多的參子旅游活動(dòng)的欲望 與可能，旅游業(yè)將有較大發(fā)展。個(gè)體的及有組織的旅游觀光成為交通、 飲食、旅游業(yè)等服務(wù)部門(mén)的重要客源。旅游業(yè)也成為國(guó)家財(cái)政收入的支 柱之一。詳見(jiàn)表 1全國(guó)風(fēng)景區(qū)接待旅客估計(jì)表表1項(xiàng)目單位年度19921994增長(zhǎng)率貴州占比重海外游客萬(wàn)人次500900+841.52%國(guó)內(nèi)游客萬(wàn)元次3000050000+674.75%回籠貨幣億元2009500.63%（注：國(guó)內(nèi)游客主要按門(mén)票統(tǒng)計(jì)、海外游客系組織入境者） 全國(guó)旅游業(yè)走勢(shì)看好，旅游者大幅度增加，貴州省盡管交通和 旅游設(shè)施尚未完善，景點(diǎn)在加緊開(kāi)發(fā)的情況下，旅游業(yè)的發(fā)展仍然迎來(lái) 一個(gè)又一個(gè)春天。現(xiàn)將有關(guān)的估計(jì)資料列表如下

9、：貴州省風(fēng)景區(qū)接待游客估計(jì)表表2項(xiàng)目單位年度199019911992199319941995接待總?cè)藬?shù)萬(wàn)人次1426180018002500逐年增長(zhǎng)率%100125.6139其中：海外游客萬(wàn)人次2.43.757.63111215逐年增長(zhǎng)率%100155.6203.5144.2109125回籠貨幣萬(wàn)元980027000280006000070000其中：外匯收入萬(wàn)美兀6862100從表2分析，貴州旅游業(yè)的發(fā)展，接待人數(shù)增長(zhǎng)率高于全國(guó)平 均巧個(gè)以上百分點(diǎn)貴州旅游業(yè)前景廣闊，旅游業(yè)保持旺盛的發(fā)展，也給 相關(guān)行業(yè)帶來(lái)繁榮，旅客要住宿，海外旅客住、食、行要講究檔次，為 海外游客優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提高接待設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

10、，建設(shè)與之相適應(yīng)的星級(jí)'旅館或渡假村，是必然的趨勢(shì)。2、貴州省旅游景區(qū)建設(shè)、開(kāi)發(fā)逐步完善、接待能力提高。我省旅游資源豐富，自然景點(diǎn)分布全省各地開(kāi)發(fā)的價(jià)值高，國(guó) 家在1982年、1988年、1994年三次公布的國(guó)家級(jí)及省級(jí)風(fēng)景區(qū)中，貴 州省列入國(guó)家級(jí)及省級(jí)的景點(diǎn)占12.3%。1982、1988、1994年三批公布全國(guó)國(guó)家級(jí)及省級(jí)風(fēng)景區(qū)表3項(xiàng)目貴州貴州注國(guó)家級(jí)86包括1988年以后公省級(jí)276.3布數(shù)字合計(jì)3512.3我省通過(guò)幾年規(guī)劃和建設(shè)，初步建立了以國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)（黃 果樹(shù)、龍宮、紅楓湖、織金洞、舞陽(yáng)河）為核心，省、市、縣風(fēng)景區(qū)為 網(wǎng)絡(luò)的游覽體系，形成我省東、西、南、北四條風(fēng)景游覽干

11、線，景區(qū)總 面積為3000多平方公里，景點(diǎn)77個(gè) （含國(guó)家級(jí)8個(gè)、省級(jí)27個(gè)）， 綠化覆蓋率達(dá)38.4%,供水、供電、通訊初步建立.由于貴黃高速公路的 建成通車和東、西、北三線開(kāi)辟了鐵路旅游專用列車，改善旅游風(fēng)景的 交通條件增加旅游線路，與鄰省聯(lián)網(wǎng)提高游覽接待能力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，來(lái)我省的海外游客 80%以上，停留3天以上的高層次 游客（含學(xué)術(shù)科研人員），多集中在具有觀賞、人文和科研價(jià)值的自然 景物的黃果樹(shù)、龍宮、紅楓湖等處.西線是我省旅游業(yè)的熱點(diǎn).西線風(fēng) 景點(diǎn)接待床位約3000張。由于接待檔次不高，高層次者不愿住，自費(fèi)旅 客部分人住不起，西線多數(shù)旅游者不顧旅途艱辛，趕回貴陽(yáng)住宿，這給 在西線區(qū)域建設(shè)

12、具有 星級(jí)”服務(wù)設(shè)施提供了重要參數(shù)。二、六枝特區(qū)市區(qū)客流量、客房、鋪位可供量與出租率1、據(jù)抽樣統(tǒng)計(jì)分析，六枝市區(qū)客流量日平均為萬(wàn)人次.在 每天進(jìn)出市區(qū)客流量中，需住宿的 1500-2000人次?？头夸佄豢晒┝可?有一定的差額板待新建具有設(shè)施完善的客房填補(bǔ)。六枝市區(qū)客房鋪位估計(jì)表項(xiàng)目鋪位數(shù)占出租率注高檔客房（帶水衛(wèi)）201.885%相當(dāng)準(zhǔn)星級(jí)中檔客房（帶水衛(wèi)）300-40026.870%接待會(huì)議、中檔次旅客低檔或簡(jiǎn)易80071.4較低過(guò)境旅客招待所其中：國(guó)營(yíng)集體或個(gè)體14個(gè)（2）個(gè)（12）個(gè)合計(jì)100上表不完整的估計(jì)數(shù)據(jù)表明，六枝市區(qū)高檔、中檔出租率高、 供不應(yīng)求。隨著旅游業(yè)發(fā)展和商務(wù)活動(dòng)劇增，

13、客房的需求量預(yù)計(jì)每年按 25%遞增。2、市區(qū)旅游業(yè)建設(shè)走向預(yù)測(cè)據(jù)統(tǒng)計(jì)全省經(jīng)國(guó)家評(píng)定的星級(jí)旅館四星級(jí)4個(gè)、三星級(jí)的十九個(gè)，二星級(jí)的七十八個(gè)，準(zhǔn)星級(jí)約 10個(gè)（含待建），總床位為 4000個(gè) 左右，市區(qū)的出租率都超過(guò)70%，市郊高級(jí)賓館50-60% （低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 65%）。三星級(jí)的貴州飯店近幾年客房出租率保持82-86%的勢(shì)頭。在住客中海外的占40%，國(guó)內(nèi)占60%,說(shuō)明國(guó)內(nèi)客房進(jìn)入住房高消費(fèi)。據(jù)我省 規(guī)劃1997年后，中、高檔旅游飯店要形成一定規(guī)模。 客房出租率每年按 5%遞增。高中檔次客房可供量不足，而低檔次客房又存在量”與 質(zhì)”的矛盾，出租率不高。是客房建設(shè)投資者極待注意的方面。六枝特區(qū)是我

14、省重要煤都之一， 旅游資源豐富，景點(diǎn)各具特色， 又處于旅游西線的西端。根據(jù)旅游者經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力和逗留時(shí)間 （天數(shù)）。 高、中檔客房的需求量如由現(xiàn)在占 28.6%提高到（xx旅游片區(qū)建成投入 使用后）占40%,預(yù)計(jì)有近千張鋪位缺口洪需矛盾進(jìn)一步擴(kuò)大。預(yù)測(cè)還表明、提供優(yōu)質(zhì)一流服務(wù)，在客源市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)由取勝、 并提高旅游者滯留、延長(zhǎng)游覽期的重要手段由于經(jīng)濟(jì)承受能力和旅行妥 全因素，國(guó)內(nèi)旅客包括潛在的、發(fā)展勢(shì)頭巨大的自費(fèi)旅客源族，一般都 進(jìn)入中檔客房的消費(fèi)行列，極少數(shù)旅客進(jìn)入高檔次客房；海外旅客（含 外商、科研學(xué)術(shù)人員）向高檔次客房?jī)A斜，給旅館建設(shè)提供決策走向。3、旅游市場(chǎng)預(yù)測(cè)隨著我省風(fēng)光旖旎的風(fēng)景區(qū)的

15、開(kāi)發(fā)，旅游市場(chǎng)萬(wàn)興未艾。風(fēng)景 點(diǎn)遍布全省各地六枝特區(qū)更是星羅棋布。貴州省風(fēng)景點(diǎn)分布參考表 表5旅游線路國(guó)家級(jí)省級(jí)市縣級(jí)合計(jì)占注西線51282532.5東線14101519.5北線1681519.5以貴陽(yáng)市南線1461114.3為中心位貴陽(yáng)市區(qū)1101114.2置劃分類。合計(jì)8274277100（注：市縣級(jí)數(shù)為估計(jì)數(shù)，僅供參考）表 5 說(shuō)明：國(guó)家級(jí)的占 62.5%集中在西線，按全省已列入規(guī)劃 77 個(gè)風(fēng)景點(diǎn) 計(jì)算，西線占 32.5%西線是旅游游客云集的熱點(diǎn)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，海外游客 80% 去西線風(fēng)景點(diǎn)集中處的黃果樹(shù)、天星橋、龍宮、紅楓湖、織金洞一線據(jù) 統(tǒng)計(jì)目前主要客源多從云南方向來(lái)， 六枝是我省西線

16、游覽線路必經(jīng)之地， 加強(qiáng)旅游業(yè)聯(lián)網(wǎng)，開(kāi)辟新旅游線路，六枝景區(qū)景點(diǎn)在旅游市場(chǎng)中處于有 利的位置。（ 1）海外游客按進(jìn)入西線容流量 10-15計(jì)算，六枝特區(qū)年接 待可達(dá)到 1.7-2 萬(wàn)人次本旅游區(qū)接待量按 40計(jì)算，年客源為 8 千至 1 萬(wàn)人次。（ 2）組織國(guó)內(nèi)省內(nèi)特區(qū)內(nèi)旅游游客， 作為休閑避暑之地， 按礦 區(qū)職工 5%計(jì)算，為 12 萬(wàn)人次，客源是有保證的。（ 3）組織市區(qū)游園活動(dòng)。 開(kāi)發(fā)水上旅游和渡假旅游， 提高經(jīng)營(yíng) 效益，日平均按 700-1000 人次計(jì)算門(mén)票，部分游客去渡周末是客房客源 組成部分。（ 4）據(jù)有關(guān)資料分析，車行三小時(shí)以內(nèi)，旅途 100 公里以內(nèi)， 游客可信承受途中勞累，

17、 游興不減。 以六枝市區(qū)為基地， 組織旅游車隊(duì)， 東聯(lián)黃果樹(shù)、天星橋（相距 40 公里）龍宮（ 50 公里）、紅楓湖；西接 威寧草海、水城特區(qū)；北連織金洞。多渠道開(kāi)辟旅游線路，增加客源， 提高旅游經(jīng)濟(jì)效益。（ 5）組織特區(qū)內(nèi)民俗風(fēng)光游， 發(fā)揮旅游資源優(yōu)勢(shì)如長(zhǎng)角苗跳花 節(jié)及罵冗地戲活動(dòng)， 把海外游客， 通過(guò)各種中介機(jī)構(gòu)引導(dǎo)， 從 1994 年十 個(gè)國(guó)家和地區(qū)， 300 多人次擴(kuò)大到 5000 人次以上是可能的， 1997 年香港 回歸祖國(guó)， 貴州新機(jī)場(chǎng)啟用， 來(lái)黔的海外人數(shù)擴(kuò)大至 40 萬(wàn)人次前景十分 廣闊，我省旅游形勢(shì)方興未艾。綜合以上因素，六枝特區(qū)游客資源估計(jì)為 58-70 萬(wàn)人次，需住 高

18、中檔客房人數(shù)估計(jì)為 4-6 萬(wàn)人次。第三章 規(guī)劃布局、建設(shè)規(guī)模與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一、規(guī)劃布局總體構(gòu)思： 根據(jù)六枝特區(qū)人民政府關(guān)于本特區(qū)旅游資源開(kāi)發(fā)，規(guī)劃三個(gè)風(fēng) 景區(qū)徉阿江風(fēng)景名勝區(qū)（已批準(zhǔn)為省級(jí)旅游區(qū)）、迥龍溪風(fēng)景名勝區(qū)、 灑耳風(fēng)景名勝區(qū)。在各轄區(qū)內(nèi)設(shè)若干片區(qū)采取投資少、見(jiàn)效快、景區(qū)品 位高、景點(diǎn)品種弄全、 交通方便、 靠近市郊區(qū)又能集中有限資金的構(gòu)思， 選定 xx 片區(qū)作為首項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)劃目標(biāo)把本 “片區(qū) ”建成一個(gè)高水平的游覽區(qū)、集游覽觀 光必具的食、住、玩、購(gòu)物、療養(yǎng)、健身、娛樂(lè)狩獵、水上運(yùn)動(dòng)于一體。 建設(shè)接待功能齊全的現(xiàn)代化旅游渡假區(qū)。 在接待站內(nèi)、 規(guī)劃有高檔次的、 園林式的渡假村，又

19、有舒適的準(zhǔn) “星級(jí) ”客房和格調(diào)高雅的娛樂(lè)（含兒童 樂(lè)園）與健身設(shè)施。在各旅游線路上設(shè)置休息間及售貨亭，完善旅游服 務(wù)體系，迎接不同層次的游覽旅游消費(fèi)者。風(fēng)景名勝區(qū)是旅游的載體，它的建設(shè)促進(jìn)旅游事業(yè)的發(fā)展，也 促進(jìn)商業(yè)、飲食、交通服務(wù)各相關(guān)行業(yè)等經(jīng)濟(jì)欣欣向榮。為當(dāng)?shù)鼐用裱?速脫貧致富，在片區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)置民間商業(yè)小街，出售游客所需物品，使 旅游服務(wù)規(guī)范化。二、規(guī)劃布局：1、本旅游區(qū)的入口， 接市區(qū)主干道， 整個(gè)旅游區(qū)內(nèi)以接待站為 樞紐。建成環(huán)形道的線路網(wǎng)，使游客在游覽區(qū)勞逸結(jié)合，急緩有致心曠 神怡，達(dá)到游興未已。2、本接待站建筑群由下列子項(xiàng)組成：（ 1）主體部分：高、中檔次客房、 多功能會(huì)議廳、

20、中西餐飲部、 商場(chǎng)、輔助用房及滿足游客吃、住、玩、購(gòu)?fù)猓鋫鋵?duì)外聯(lián)系的設(shè)施和 設(shè)備。主體建筑以多種形式體現(xiàn)民俗、民情和具有 “夜郎 ”的藝術(shù)標(biāo)志。（2）人工水庫(kù)（湖）建工水上游樂(lè)場(chǎng)。（3）沿湖設(shè)置若干渡假村。（4）進(jìn)口處設(shè)置停車廣場(chǎng)及車庫(kù)。3、庭園綠化 保持場(chǎng)地原有的植被和常灌不林，在各功能區(qū)植樹(shù)造林，使綠 化覆蓋率達(dá)到 70-80%建成園林的旅游接待站。三、供水系統(tǒng)：就近取用人工水庫(kù)或引用泉水為水源。熱水供應(yīng)，熱源為電源，在經(jīng)過(guò)環(huán)保部門(mén)評(píng)價(jià)后，也可采用鍋 爐供熱。四、供電：接市區(qū)聯(lián)網(wǎng)。五、能源：考慮風(fēng)景區(qū)的防火及空氣凈化，經(jīng)環(huán)保部門(mén)評(píng)價(jià)后，才可設(shè)以 煤為燃料的鍋爐。也可考慮本項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)能源為液

21、化氣罐或電力。六、建設(shè)規(guī)模：1、建客房85間，鋪位為170-255張，建筑面積為4200M2，（客 房也可沿水庫(kù)建設(shè)，組成渡假村）。2、商業(yè)、餐飲及服務(wù)用房 3420M2。3、建立露天娛樂(lè)區(qū)。3-4 層。4、全部工程為磚混結(jié)構(gòu)，七、建筑標(biāo)準(zhǔn)：1、按準(zhǔn)星級(jí)賓館確定所需建筑面積、裝修及配置設(shè)備.2、服務(wù)建設(shè)項(xiàng)目：如門(mén)衛(wèi)、總服務(wù)臺(tái)、程控電話、電傳通訊及 傳呼系統(tǒng)、報(bào)警與保安報(bào)警系統(tǒng)、商業(yè)服務(wù)、環(huán)境美化與自然植被保護(hù) 工程等。第四章建設(shè)開(kāi)發(fā)投資估算、建筑面積及投資估算建筑面積及投資估算序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（平方）單方造價(jià)（元/方）投資額（萬(wàn)元）備注1客房420050485套間2餐飲部450503商店350

22、354服務(wù)用房40028郵電、銀行、接待5職工住房100050含單身住房6辦公用房450307其他用房65040車庫(kù)、亭、值班8風(fēng)景區(qū)建筑小品509景區(qū)道路100進(jìn)場(chǎng)道路、行人道10景區(qū)內(nèi)綠化2011景區(qū)內(nèi)室外工程130圍墻、土石方、碼頭、景點(diǎn)修復(fù)一土建費(fèi)小計(jì)7500103712電氣工程210含外線及弱電13給排水85含消防及引水14空調(diào)80按空調(diào)器計(jì)算15鍋爐房12050設(shè)備費(fèi)小計(jì)12042516勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3617建設(shè)單位管理費(fèi)3618城市配套費(fèi)5119家俱購(gòu)置費(fèi)100含生活用品、音響20交通車輛費(fèi)80含旅游車二其他基建小計(jì)303四固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)88僅計(jì)算需納稅部分五工程貸款利息57按

23、年息2.88%六預(yù)留費(fèi)90按5%固定資產(chǎn)投資合計(jì)（一六）76202000流動(dòng)資金（鋪底）（200）自籌貸款總建設(shè)費(fèi)用7620（2200）注：土地使用費(fèi)、場(chǎng)區(qū)折賠遷費(fèi)，未包括在本估算費(fèi)用內(nèi)。二、投資來(lái)源：1、 本巧目建設(shè)屬于科枝扶貧頂目由世行以低息貸款興建。貸款 額為2000萬(wàn)元。2、鋪底及經(jīng)營(yíng)期所需流動(dòng)資金，按銀行貸款其利息、計(jì)入生產(chǎn) 成本。三、建設(shè)周期：按兩年計(jì)算，貸款建設(shè)資金到位后，力爭(zhēng)一年半建成投入使用。第五章 管理機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)部門(mén)設(shè)置與勞動(dòng)定員本著 “精、簡(jiǎn)、高效 ”的原則，設(shè)置機(jī)構(gòu)與配置業(yè)務(wù)人員。一、設(shè)置黨政工團(tuán)、財(cái)統(tǒng)及業(yè)務(wù)管理部門(mén)、客房部、餐飲部、 旅游接待部、治安及商業(yè)、郵電、銀行

24、等服務(wù)部門(mén)。二、勞動(dòng)定額 155 人，其中，管理人員 26 人，治保人員 12 人 三、員工素質(zhì)要求：配備與本業(yè)務(wù)有關(guān)的，具有中專、職高以 上學(xué)歷并具有一定文化知識(shí)，有較強(qiáng)旅游服務(wù)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，對(duì)旅游事業(yè) 有敬業(yè)精神。第六章經(jīng)濟(jì)效益與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)預(yù)測(cè)一、年?duì)I業(yè)收入預(yù)測(cè)1、客房出租價(jià)格按單間客房造價(jià)千分之一”法計(jì)算與調(diào)整，確 定單間日出租價(jià)格。2、參考準(zhǔn)星級(jí)旅游賓館計(jì)算單間出租價(jià)格。3、 客房出租率，參照我省旅游風(fēng)景點(diǎn)客房平均出租率、本項(xiàng)目 確定為70%。4、年?duì)I業(yè)收入測(cè)算如下：表7序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)總收入（萬(wàn)元）1客房出租收入85 間 X150 >365X70%3262餐飲收入18 萬(wàn)人次

25、X5+326XX33773商品銷售收入350 >0.82804門(mén)票收入25萬(wàn)人次.44/人（含其他門(mén)票）3605服務(wù)收入含民間演出及服務(wù)、娛樂(lè)、美容806旅游收入100小計(jì)1523注：本旅游點(diǎn)，游客平均按 700人計(jì)算，全年為25萬(wàn)人次 、年?duì)I業(yè)支出表8序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)支出金額（萬(wàn)元）1低值易耗品消耗112餐飲成本2073商品銷售成本2184門(mén)票成本365服務(wù)業(yè)成本246旅游業(yè)成本407固定資產(chǎn)折扣1168維修費(fèi)用359能源消耗9310營(yíng)業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)含工資福利、辦公費(fèi)等220 （其中工資福利101萬(wàn)元）11流動(dòng)資金貸款利息2212營(yíng)業(yè)稅等稅金53小計(jì)1073注：其中固定成本（支出）為 329

26、萬(wàn)元（工資、福利、折舊、 房產(chǎn)稅等）。三、年稅前利潤(rùn)分析1、稅前利潤(rùn)為448萬(wàn)元（1523-1075萬(wàn)元）2、年銷售利潤(rùn)率為29.42%四、按靜態(tài)法測(cè)算工程貸款償還能力及年限1、還貸可供額（即償還貸款本息脆力）為 405萬(wàn)元，其中：（1）、用企業(yè)凈利潤(rùn)還貸額為 300萬(wàn)元（所得稅按33%計(jì)算）（2） 、用折舊墓金可供償還貸款的年平均額為105萬(wàn)元。2、本項(xiàng)目工程貸款本息償還年限年利率 2.88%計(jì)算，5年即可償還全部貸款及利息。扶貧項(xiàng)目，減免所得稅，4年半可還清貸款。建成營(yíng)業(yè)后償還工程貸款本息分析表表9項(xiàng)目營(yíng) 業(yè) 后第一年第二年第三年第四年第五年第六年年度貸款余額200016531200830

27、44957年利息額58483524132年末本息合計(jì)20581605123585446259還貸可供額40540540540540559年末貸款余額1653120083044957五、盈虧平衡點(diǎn)分析1、按靜態(tài)法分析，以年總收入的百分比，分析盈虧平衡點(diǎn)：328盈虧平衡點(diǎn)=X100% =45.37%1523-747 - 53即年總收入達(dá)到691萬(wàn)元時(shí)，為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的保本點(diǎn)，只有完成年收入額超過(guò)691萬(wàn)元時(shí)，才能保本才有盈利，才能為國(guó)家提供稅收。2、 按人均產(chǎn)值計(jì)算，年人均銷售營(yíng)業(yè)額（收入）9.83萬(wàn)元，按盈虧平衡點(diǎn)分析資料參數(shù)計(jì)算，人均營(yíng)業(yè)額保本點(diǎn)為4.45萬(wàn)元。第七章可行性報(bào)告結(jié)論一、經(jīng)濟(jì)（財(cái)務(wù)）評(píng)價(jià)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表表10序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)注1本項(xiàng)目建設(shè)投資萬(wàn)元2200(1)其中：固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元2000其中：工程貸款利息57萬(wàn)元(2)其中：經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）流動(dòng)獎(jiǎng)金萬(wàn)元2002年總收入萬(wàn)元1523其中：非商品銷售收入866萬(wàn)元3年總支出萬(wàn)元1075其中：商品銷售成本425萬(wàn)元4年總稅金（營(yíng)業(yè)稅等二稅）萬(wàn)元535年稅前利潤(rùn)萬(wàn)元4486按折舊年限計(jì)算所得稅總額萬(wàn)元2365所得稅率按33%計(jì)7貸款投資償還年限年5年按投產(chǎn)頭年不變價(jià)計(jì)8靜態(tài)投資回收期年4. 13從建設(shè)期起計(jì)算為6.13年9動(dòng)態(tài)投