物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理(2011年注冊(cè)物業(yè)管理師試題)

1、2011年度全國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試試卷物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理· 單項(xiàng)選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)涵的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。 A物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合 性管理服務(wù) B物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理就是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理 C物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理既包括保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理活動(dòng)，也包括將物業(yè)作為一種 收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的一系列的經(jīng)營(yíng)活動(dòng) D收益性物業(yè)通過(guò)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，為業(yè)主或者投資者創(chuàng)造利潤(rùn)和回報(bào)2關(guān)于寫字樓分類的說(shuō)法，正確的是( )。 A寫字樓分為出租型寫字樓和政府辦公

2、樓兩種類型 B我國(guó)統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí) C建筑面積是寫字樓分類的主要依據(jù) D寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷3關(guān)于區(qū)域購(gòu)物中心的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。 A區(qū)域購(gòu)物中心通常集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食于一體 B區(qū)域購(gòu)物中心定位于高端消費(fèi)，針對(duì)的是高收入人群 C區(qū)域購(gòu)物中心在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施 上體現(xiàn)為完整性 D區(qū)域購(gòu)物中心不是各類商家簡(jiǎn)單的集合，而是一個(gè)高效運(yùn)作的統(tǒng)一體4下列各類物業(yè)中，不屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)管理對(duì)象的是( )。 A丙級(jí)寫字樓 B居住區(qū)商場(chǎng) C. 公立小學(xué) D出租型別墅5關(guān)于房地產(chǎn)組合投資管理的說(shuō)法

3、，正確的是( )。 A房地產(chǎn)組合投資管理是物業(yè)管理中的最基礎(chǔ)性工作 B房地產(chǎn)組合投資管理包括物業(yè)管理、設(shè)施管理和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理三個(gè)部分 C房地產(chǎn)組合投資管理以運(yùn)行管理和服務(wù)為主 D房地產(chǎn)組合投資管理以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來(lái)管理資產(chǎn)6下列工作中，不屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略性工作的是( )。 A決策分析 B構(gòu)建信息基礎(chǔ) C現(xiàn)金流和成本管理 資產(chǎn)組合7房地產(chǎn)開發(fā)投資通常從( )開始。 A規(guī)劃設(shè)計(jì) B購(gòu)置土地 C工程建設(shè) D品牌設(shè)計(jì)8關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法，正確的是( )。 A房地產(chǎn)置業(yè)投資屬于間接投資 B房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象只能是舊房地產(chǎn) C房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是自用或獲取經(jīng)常性收入

4、 D房地產(chǎn)出租不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資9關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。 A房地產(chǎn)投資需要專門的經(jīng)驗(yàn) B房地產(chǎn)投資流動(dòng)性差 C房地產(chǎn)投資較難抵御通貨膨脹 D房地產(chǎn)投資能夠提高投資者的資信等級(jí)10由于建造公園而使周邊房地產(chǎn)價(jià)格明顯上升，這反映了房地產(chǎn)投資特性中的()。 A折舊遞減性 B地租遞增性 C政策影響性 D相互影響性11房地產(chǎn)投資項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，流動(dòng)資金通常以( )形式被收回。 A貨幣資金 B租金收益C折舊費(fèi)用 D運(yùn)營(yíng)費(fèi)用12下列費(fèi)用中，屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的是( )。 A準(zhǔn)備金 B房產(chǎn)稅 C企業(yè)所得稅 D空置損失13下列凈運(yùn)營(yíng)收益的計(jì)算公式，正確的是( )。 A凈運(yùn)營(yíng)收益=潛在毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

5、 B凈運(yùn)營(yíng)收益=潛在毛收入十運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 C凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入十運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用14下列指標(biāo)中，不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)休系中清償能力指標(biāo)的是( )。A借款償還期 B償債備付率C. 資產(chǎn)負(fù)債率 D現(xiàn)金回報(bào)率15關(guān)于物業(yè)價(jià)格特征的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。 A物業(yè)價(jià)格受區(qū)位影響大 B物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益價(jià)格 C物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素影響D物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較短16關(guān)于特定物業(yè)在某一時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值與投資價(jià)值的說(shuō)法，正確的是( ) A市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，投資價(jià)值是不惟一的 B市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，投資價(jià)值也是惟一的 C市場(chǎng)價(jià)值是不惟一的，投資價(jià)值是惟一的D市場(chǎng)價(jià)值是

6、不惟一的，投資價(jià)值也是不惟一的17下列期房?jī)r(jià)格的公式，正確的是( )。 A期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格十風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 B期房?jī)r(jià)格>現(xiàn)房?jī)r(jià)格-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 C期房?jī)r(jià)格<現(xiàn)房?jī)r(jià)格-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償D期房?jī)r(jià)格-現(xiàn)房?jī)r(jià)格-折舊補(bǔ)償18關(guān)于拍賣底價(jià)的說(shuō)法，正確的是( )。 A拍賣底價(jià)是拍賣前公布的拍賣標(biāo)的物的評(píng)估價(jià) B拍賣底價(jià)又稱為起拍價(jià) C競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到拍賣底價(jià)的，拍賣無(wú)效D拍賣底價(jià)等于起叫價(jià)19關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中房屋施工面積的說(shuō)法，正確的是( )。 A房屋施工面積不包括上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積 B房屋施工面積不包括上期停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積 C房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面

7、積D房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)竣工的全部房屋建筑面積20下列指標(biāo)中，不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易指標(biāo)的是( )。 A出租量 B房地產(chǎn)租金C預(yù)售面積 D滅失量21建筑物管理計(jì)劃不包括( )。 A建筑物管理策略 B.出租策略C物業(yè)檢查計(jì)劃 D建筑物維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)22下列計(jì)劃中，不屬于物業(yè)管理計(jì)劃內(nèi)容的是( )汁劃。 A業(yè)主溝通 B設(shè)施改造C. 財(cái)務(wù)收支 D物業(yè)建造23房屋租賃關(guān)系的形成，會(huì)導(dǎo)致房屋( )的分離。 A所有權(quán)和收益權(quán) B所有權(quán)和處分權(quán)C所有權(quán)和使用權(quán) D使用權(quán)和占有權(quán)24房屋租賃關(guān)系在法律上是一種( )關(guān)系。 A所有權(quán)轉(zhuǎn)移 B委托管理C經(jīng)濟(jì)要式契約 D經(jīng)濟(jì)非要式契約25承租人除租金外還需要再另行交納水

8、電費(fèi)用，這種租金稱為( )。 A毛租 B凈租C百分比租金 D基礎(chǔ)租金26. 業(yè)主自行負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，這種物業(yè)租賃管理模式 稱為( )模式。 A。包租 B.轉(zhuǎn)租 C委托管理 D出租代理27在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，單個(gè)物業(yè)租金水平高低的關(guān)鍵取決于( )。 A物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本 B業(yè)主期望的投資回報(bào)率C國(guó)內(nèi)整體物價(jià)水平 D同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系28零售商業(yè)物業(yè)出租時(shí)，為將出租人和承租人的利益聯(lián)系在一起，共同為物業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的 最大化努力，可采用收取( )租金的方式。 A.凈 B基礎(chǔ) C超額 D百分比29在確定各出租單元的具體租金時(shí)，為平衡位置不好的出租單元較低的租金收入，常使

9、位 置較好的出租單元付出一定的( )租金。 A凈 B毛 C超額 D基礎(chǔ)30出租房屋的正常維修義務(wù)應(yīng)由( )承擔(dān)。 A出租人 B承租人C委托人 D物業(yè)服務(wù)企業(yè)31圍繞“4P”進(jìn)行營(yíng)銷管理是“以( )為中心”的市場(chǎng)營(yíng)銷策略。 A企業(yè) B產(chǎn)品C客戶 D社會(huì)32物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)沒(méi)有直接聯(lián)系， 屬于某一會(huì)計(jì)期間耗用的費(fèi)用為( )。 A間接費(fèi)用 B直接費(fèi)用C期間費(fèi)用 D營(yíng)業(yè)成本33將物業(yè)管理服務(wù)成本分為固定成本、變動(dòng)成本和半固定成本的劃分方法是按照( ) 劃分的。 A經(jīng)濟(jì)性質(zhì) B與業(yè)務(wù)量的關(guān)系 C經(jīng)濟(jì)用途 D與決策的關(guān)系34實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包干制時(shí)，物業(yè)管

10、理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成不包括( )。 A物業(yè)管理服務(wù)成本 B法定稅費(fèi)C物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn) D物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金35某企業(yè)物業(yè)服務(wù)的預(yù)算成本（費(fèi)用）為100萬(wàn)元，實(shí)際成本（費(fèi)用）為90萬(wàn)元，則該企業(yè)的成本（費(fèi)用）降低率是( )。 A-11.11% B-10% C10% D11.11%36物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制成本預(yù)算時(shí)，不需要考慮的內(nèi)容是( )等。 A預(yù)算期物資采購(gòu)情況 B企業(yè)未來(lái)的現(xiàn)金流 ?C材料消耗定額 D費(fèi)用消耗定額37物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用不包括( )。 A罰沒(méi)支出 B利息支出C籌資手續(xù)費(fèi) D匯兌損失38物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法為( )。 A零基預(yù)算 B滾動(dòng)預(yù)算C彈性預(yù)算 D固定預(yù)算

11、39下列物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)工作中，不屬于成本日常管理的是( )。 A控制責(zé)任中心的業(yè)績(jī)考評(píng) B利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制 C嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制D 建立健全費(fèi)用開支與報(bào)銷審批制度40關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。 A前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂 B前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性 C前期物業(yè)服務(wù)合同的期限為一年D前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同41關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同特征的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。 A物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同 B物業(yè)服務(wù)合同是有償合同 C物業(yè)服務(wù)合同是諾成性合同D物業(yè)服務(wù)合同是單務(wù)合同42保險(xiǎn)合同是射幸合同，這是相對(duì)于( )而言的。 A要式合同 B附和合同C雙務(wù)

12、合同 D交換合同43下列資料中，不屬于物業(yè)檔案的是( )。 A設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)資料 B物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工檔案C竣工驗(yàn)收資料 D物業(yè)相關(guān)工程圖紙44火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)率的計(jì)算方法有表定法和( )兩種。 A分層法 B分類法C分部法 D分項(xiàng)法45公眾責(zé)任險(xiǎn)承保的是投保人的損害賠償責(zé)任，沒(méi)有實(shí)際標(biāo)的，是一種( )保險(xiǎn)。 A有形財(cái)產(chǎn) B無(wú)形財(cái)產(chǎn)C固定資產(chǎn) D動(dòng)產(chǎn)46從財(cái)務(wù)管理的角度來(lái)看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提條件是資金的( )。 A。運(yùn)用 B耗費(fèi)C收回 D籌集47經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的物業(yè)管理報(bào)告內(nèi)容不包括( )。 A工作總結(jié) B估價(jià)報(bào)告C工作計(jì)劃 D財(cái)務(wù)報(bào)告48按照寫字樓的使用方式劃分，為特定用戶量身設(shè)計(jì)建設(shè)的、僅

13、供其獨(dú)占使用的寫字樓 屬于( )寫字樓。 A綜合型 B自用型 C商住型 D租售型49寫字樓物業(yè)管理中的財(cái)務(wù)管理工作不包括( )。 A編制預(yù)算 B處理納稅 C租戶的評(píng)估篩選 D現(xiàn)金出納50普通租售型商務(wù)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層有效使用率等于( )面積除以標(biāo)準(zhǔn)層面積。 A使用 B專用部分C共用部分 D. 單層平均51關(guān)于“合同服務(wù)”和“超值服務(wù)”的說(shuō)法，正確的是( )。 A 合同服務(wù)是非強(qiáng)制性的 B超值服務(wù)是強(qiáng)制性的 C合同服務(wù)是原則性的 D超值服務(wù)是必須的52購(gòu)物中心的物業(yè)管理師需要了解的零售技術(shù)是( )。 A商品選擇、環(huán)境消殺、商品盤存、櫥窗陳設(shè)、商品內(nèi)部陳設(shè) B商品選擇、選項(xiàng)范圍、商品盤存、環(huán)境消殺、商

14、品內(nèi)部陳設(shè) C商品選擇、選項(xiàng)范圍、商品盤存、櫥窗陳設(shè)、商品內(nèi)部陳設(shè)D選項(xiàng)范圍、環(huán)境消殺、商品盤存、櫥窗陳設(shè)、商品內(nèi)部陳設(shè)53下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定物業(yè)租金的做法，正確的是( )。 A根據(jù)物業(yè)的建設(shè)成本確定租金 B. 當(dāng)基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)考慮增加經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，以提高服務(wù)質(zhì)量 C根據(jù)該類物業(yè)的市場(chǎng)供求情況確定租金D根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，取消代收代付費(fèi)用54寫字樓的基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主投資收益率目標(biāo)和其可接受的( )水平確定的。 A最低租金 B市場(chǎng)平均租金C 最高租金 D市場(chǎng)租金55零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金，常以( )為單位計(jì)算。 A每月每平方米 B月營(yíng)業(yè)額C. 季度營(yíng)業(yè)額 D年總營(yíng)業(yè)額56零售商承擔(dān)

15、的百分比租金常常作為( )的附加部分。 A物業(yè)服務(wù)費(fèi) B基礎(chǔ)租金C代收代繳費(fèi)用 儲(chǔ)備基金57某租戶的基礎(chǔ)租金為1 5萬(wàn)元月，其與業(yè)主的約定每月300萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額為自然平衡 點(diǎn)，以營(yíng)業(yè)額的5%作為百分比租金?，F(xiàn)租戶本月營(yíng)業(yè)額為250萬(wàn)元，其該月份應(yīng)繳租金為( )萬(wàn)元。 A10 B12.5C15 D17.5 58組合投資管理工作正確的工作順序是( )。 投資分析投資組合的調(diào)整 構(gòu)建投資組合投資組合績(jī)效評(píng)估 制定投資方針和政策 A BC D 59關(guān)于設(shè)施管理的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。 A. 設(shè)施管理概念的誕生，是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展的必然結(jié)果 B. 設(shè)施管理的目標(biāo)是維護(hù)費(fèi)用最低 C設(shè)施管理的概念已從“硬件

16、”管理，擴(kuò)充到“軟件”管理D. 設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象是人60房地產(chǎn)組合投資管理的要素不包括( )。A管理對(duì)象 B管理理論C管理者 D. 管理方法二、多項(xiàng)選擇題（共20題每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）61.在寫字樓的評(píng)級(jí)中，通常需要參考的因素有( )等。 A區(qū)位和交通 B建筑形式 C建筑物的出租率 D. 物業(yè)管理水平 E為租戶提供的服務(wù)62關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的說(shuō)法正確的有( )。 A物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)以公司的形式存在 B物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)是服務(wù)性企業(yè) C物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)不以盈利為目的 D物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)是依法進(jìn)行登

17、記注冊(cè)的經(jīng)濟(jì)組織E物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)可以不具有法人資格63物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作有( )等。 A決策分析 B構(gòu)建信息基礎(chǔ) C日常維護(hù)和維修 設(shè)施設(shè)備管理E物業(yè)保險(xiǎn)管理64零售商業(yè)輻射區(qū)域分析包括( )分析。 A投資成本 B顧客流量 C消費(fèi)者行為 D消費(fèi)者偏好E購(gòu)買能力65房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)中的動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)有( )等。 A供款償還期 B內(nèi)部收益率 C凈現(xiàn)值 D投資回報(bào)率 E現(xiàn)金日?qǐng)?bào)率66。下列現(xiàn)象中，會(huì)導(dǎo)致設(shè)備無(wú)形磨損的有( )。 A生銹 B老化 C腐蝕 D制造工藝改進(jìn)E技術(shù)進(jìn)步67下列物業(yè)類型中，屬于收益性物業(yè)的有( )。 A空置公寓 B公益圖書館 C停車場(chǎng) D影劇院E政府辦公樓68

18、.制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則有( )。 A注冊(cè)物業(yè)管理師主持 B政府審批 C發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧 D專家論證E實(shí)際物業(yè)管理人員應(yīng)該參與其中69下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給指標(biāo)的有( )。 A城鎮(zhèn)化率 B存量 C空置量 D房屋施工面積E人均住房支出70.物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算編制應(yīng)包括( )等。 A詳細(xì)的預(yù)期收益估算 B允許的空置率水平 C. 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 D物業(yè)服務(wù)企業(yè)的薪酬制度E物業(yè)的建筑安裝費(fèi)用71房屋租賃合同的基本條款包括( )等。 A租賃用途 B。租賃期限 C租金及支付方式 D租金使用方式 E. 房屋的修繕責(zé)任72在租約中，對(duì)出租物業(yè)必須予以明確描述的內(nèi)容有( )。 A物業(yè)坐落位置 B物業(yè)面積 C物業(yè)建筑高度 D物業(yè)裝修狀況E物業(yè)設(shè)施狀況73. 下列保險(xiǎn)費(fèi)中，可以列入物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用的有(A員工醫(yī)療險(xiǎn) B大廈財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)C中央空調(diào)險(xiǎn) D電梯責(zé)任險(xiǎn)E失業(yè)險(xiǎn)74關(guān)于人工費(fèi)中福利費(fèi)計(jì)算的說(shuō)法，正確的有( )。 A加班費(fèi)按每人每月不超過(guò)5天計(jì)算 B福利基金按工資總額的14%計(jì)算 C員工獎(jiǎng)金按工資總額的10%計(jì)算 D，教育經(jīng)費(fèi)按工資總額的