房地產(chǎn)估價練習試題和的答案解析[精]

1、 .wd.房地產(chǎn)評估復習題及答案(一第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)評估1.按房地產(chǎn)的(B 來分,房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。A.收益性B.用途C.市場性D.地段2.出租或營業(yè)型房地產(chǎn)的評估可以采用: (A.比擬法B.收益復原法C.假設(shè)開發(fā)法D.本錢評估法3.人為引起火災(zāi)或者碰毀他人房屋進展的損失價值或損失程度評估;其評估對象為:(A.已消失的房地產(chǎn)B.在建工程C.房地產(chǎn)的未來狀況D.房地產(chǎn)過去狀況與現(xiàn)在狀況的差異狀況4.從經(jīng)濟角度來看,土地利用選擇的一般順序是: (A.商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住B.商業(yè)、居住、辦公、工業(yè)C.商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)D.商業(yè)、居住、工業(yè)、辦公5

2、.娛樂型房地產(chǎn)是按以下哪種方式劃分的:(A.用途B.開發(fā)程度C.是否產(chǎn)生收益D.經(jīng)營使用方式6.某土地使用權(quán)的有限期為40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年數(shù)為50年,那么房屋的所有權(quán)為:A.50年 B.無限期 C.20年 D.40年7.房地產(chǎn)交易很難采取樣品交易的方式,必須到實地觀察,房地產(chǎn)評估也要進展實地查勘,這是由房地產(chǎn)的(決定的A.不可移動性B. 相互影響性C.數(shù)量有限性D.獨一無二性8.房地產(chǎn)的價值注重:(A.實物B.權(quán)益C.區(qū)位D.實物、權(quán)益、區(qū)位9.典權(quán)制度是中國特有的,以下闡述正確的為:(A.支付等于買價的典價,即可獲得房地產(chǎn)的所有權(quán),B.支付典價后只能獲得房地產(chǎn)的使用權(quán)C.

3、支付典價后房地產(chǎn)的使用者不付租金D.出典人獲得典價后即失去房地產(chǎn)的所有權(quán)10.醫(yī)院、學校是屬于哪一類房地產(chǎn)(A.商業(yè)B.辦公C.特殊用途D.綜合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地產(chǎn)價格1.最能說明土地價格水平上下的價格是:(A.土地單價B.基準地價C.樓面地價D.標定地價2.決定某一房地產(chǎn)價格水平上下的,主要是(的供求狀況。A.本地區(qū)的房地產(chǎn)B.全國房地產(chǎn)C.全國本類房地產(chǎn)D.本地區(qū)本類房地產(chǎn)3.一套建筑面積100平方米、每平方米建筑面積3000元的住房,總價為30萬元,其實際交易約定在一年后付清(假設(shè)折現(xiàn)率為5%,那么:(A.實際價格28.5萬元,名義

4、價格30萬元B.實際價格29.28萬元,名義價格30萬元C.實際價格30萬元,名義價格不存在D.實際價格28.578萬元,名義價格30萬元4.采用比擬法求得的價格通常稱為( A.路線價B.比準價格C.積算價格D.收益價格5.目前各地區(qū)的經(jīng)濟適用房所采用的價格,應(yīng)屬( A.市場調(diào)節(jié)價B.政府指導價C.政府定價D.政府規(guī)定的最低限價6.在房地產(chǎn)銷售過程中,(是買賣雙方討價還價的根底,成交時要比此低。A.起價B.標價C.成交價D.均價7.以下價格闡述正確的選項是:(A.市場價格>抵押價值>征用價值>課稅價值B.市場價格>征用價值>抵押價值>課稅價值C.市場價格&g

5、t;課稅價值>征用價值>抵押價值D.市場價格>征用價值>課稅價值>抵押價值8.投資價值評估時所采用的折現(xiàn)率為:(A.根據(jù)市場現(xiàn)狀B.最低收益率C.最高收益率D.社會一般收益率9.房地產(chǎn)開發(fā)商有時留著已建成的房地產(chǎn)不賣,待價而沽,是因為(A.房地產(chǎn)供大于求B.房地產(chǎn)求大于供開發(fā)商對未來預(yù)期看好D.消費者對未來的預(yù)期看好10.本錢租金不包括以下工程中: (A.貸款利息B.折價費C.管理費D.保險費1.C,2.D,3.D,4.B,5.B,6.B,7.B,8.B,9.C,10D第三章房地產(chǎn)評估原那么1.把行政劃撥的土地當做有償出讓的土地來評估,違背了房地產(chǎn)評估的(原那么A

6、.合法B.公平C.替代D.最高最正確使用2.在同一個評估機構(gòu),在同一個城市,同一評估目的,同一時期,對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的評估結(jié)果應(yīng)有一個合理的價格差,這符合(原那么A.合法B.公平C.替代D.最高最正確使用3.如果與評估對象有利害關(guān)系,評估人員應(yīng)當回避,這是遵循(原那么A.合法B.公平C.評估時點D.最高最正確使用4.適合原理可以幫助我們確定房地產(chǎn)的(A.最正確規(guī)模B.最正確集約度C.最正確用途D.最正確經(jīng)濟效益5.當評估對象已做了某種使用時,且現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去撤除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額,那么該評估前提應(yīng)為(A.保持現(xiàn)狀B.裝修改造C.重新

7、利用D.轉(zhuǎn)換用途6.在房地產(chǎn)糾紛案件中,特別是對評估結(jié)果有爭議而引發(fā)的復核評估中,評估時點通常為(A.現(xiàn)在B.過去C.未來D.難以把握7.在評估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價格時,通常認為(A.評估時點為現(xiàn)在,評估對象為未來狀況B.評估時點為過去,評估對象為未來C.評估時點為未來,評估對象為未來D.評估時點為現(xiàn)在,評估對象為現(xiàn)在8.城市規(guī)劃規(guī)定某塊土地的用途可為商業(yè)、居住、辦公、工業(yè),根據(jù)最高最正確使用原那么,該土地的用途為:A.居住B.工業(yè)C.商業(yè)D.辦公9.均衡原理是指房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡,它可以幫助我們確定房地產(chǎn)的(A.最正確集約度和規(guī)模B.最正確用途和規(guī)模C.最正確集約度和用途D.最

8、正確規(guī)模和用途1.A,2.C,3.B,4.B,5.A,6.B,7.A,8.C,9.A第四章市場比擬法1.市場比擬法的理論依據(jù)是(A、替代原理B、生產(chǎn)費用價值論C、預(yù)期原理D、均衡原理2.在市場比擬法中,建筑容積率修正屬于(修正A、交易情況B、交易日期C、房地產(chǎn)狀況D、實物狀況3.市場比擬法的適用條件是(A、存在著發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場B、在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)交易C、存在著標準的房地產(chǎn)評估制度D、科學的房地產(chǎn)評估理論4.在比擬法選取可比實例的數(shù)量上,一般要求選取(A、一個即可B、兩個也行C、三個D、三個以上、十個以下5.經(jīng)過交易情況修正后,可比實例的價格就變成了(A、評估對象的價

9、格B、交易時點的價格C、正常價格D、與評估對象的房地產(chǎn)狀況一樣的價格6.經(jīng)過交易日期修正后,可比實例的價格就變成了(A、評估對象的價格B、交易時點的價格C、正常價格D、與評估對象的房地產(chǎn)狀況一樣的價格7.經(jīng)過房地產(chǎn)狀況修正后,可比實例的價格就變成了(A、評估對象的價格B、交易時點的價格C、正常價格D、與評估對象的房地產(chǎn)狀況一樣的價格8.房地產(chǎn)狀況修正中的直接比擬修正評分方法是以(狀況為基準(通常設(shè)定100的A、可比實例房地產(chǎn)B、評估對象房地產(chǎn)C、交易實例房地產(chǎn)D、類似房地產(chǎn)9.房地產(chǎn)狀況修正中的間接比擬修正評分方法是以(狀況為基準(通常設(shè)定(100的A、可比實例房地產(chǎn)B、評估對象房地產(chǎn)C、標準

10、房地產(chǎn)D、類似房地產(chǎn)10.某城市房地產(chǎn)交易中,買、賣雙雙應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的3%和6%,某宗房地產(chǎn)交易中買方支付給賣方2500元/平方米,應(yīng)交納的稅費均由賣方負擔,那么該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為(A、2660元/平方米B、2294元/平方米C、2425元/平方米D、2427元/平方米1.A2.C3.B4.D5.C6.B7.D8.B9.C10.D第五章.本錢法1.本錢法中的“開發(fā)利潤是指(A、開發(fā)商所期望獲得的利潤B、開發(fā)商最終獲得的利潤C、開發(fā)商所能獲得的平均利潤D、評估人員任意給定的利潤2.投資利潤是按一定基數(shù)乘以相應(yīng)的平均利潤率來計算的,這里的“基數(shù)是(A、土地取得本錢+開發(fā)本

11、錢B、土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費用C、土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費用+銷售費用D、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值3.“開發(fā)利潤與“土地取得本錢+開發(fā)本錢的比值稱為(A、直接本錢利潤率B、投資利潤率C、本錢利潤率D、銷售利潤率4.利用本錢法所得到的評評估格稱為(A、比準價格B、積算價格C、收益價格D、實際上是本錢5.重新購建價格是假設(shè)在(重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的評估對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應(yīng)得的利潤之和A、評估對象在建造時B、現(xiàn)在某一時刻C、將來某一時刻D、評估時點6.通常情況下,對于同一舊有建筑物重建價格與重置價格相比(A、前者較低B、前者較高C、兩者相等D、兩者不可

12、比7.本錢法求取折舊中,建筑物的壽命應(yīng)為(A、自然壽命B、經(jīng)濟壽命C、實際經(jīng)過年數(shù)D、有效經(jīng)過年數(shù)8.直線法中的殘值率是建筑物的凈殘值與其(的比率A、原始價格B、市場價格C、評評估格D、重新購建價格9.某住宅,在取得土地使用權(quán)(70年的當年開場建造,建造期2年,建筑物經(jīng)濟壽命60年,那么該住宅建筑物的折舊年限是(A、70年B、62年C、60年D、68年10.某辦公樓建造期3年,在建成10年后改變了用途,同時補辦土地使用權(quán)出讓(年限50年,建筑物的經(jīng)濟壽命為45年,那么該建筑物的折舊年限是(A、35年B、45年C、48年D、50年11.某商業(yè)房地產(chǎn),在取得土地使用權(quán)(40年的當年開場建造,建造期

13、3年,建筑物經(jīng)濟壽命60年,那么該住宅建筑物的折舊年限是(A、40年B、60年C、63年D、37年12.某辦公樓,在建成3年后改變商業(yè)用房,同時補辦土地使用權(quán)出讓(年限40年,建筑物的經(jīng)濟壽命為50年,那么該建筑物的折舊年限是(A、40年B、43年C、47年D、50年13.經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋構(gòu)造可分為(A、3類6等B、4類6等C、4類7等D、5類7等14.房屋完損等級是根據(jù)房屋的構(gòu)造、裝修、設(shè)備三個組成局部的各個工程完好、損壞程度來劃分的,可分為(A、3類B、4類C、5類D、6類15.根據(jù)房屋新舊程度判定標準,一般損壞房的成新度為(A、六、五成B、五、四成C、五成D、四成1.C2.B3.A4.B

14、5.D6.B7.B8.D9.C10.B11.D12.B13.C14.C15B第六章收益法1.從收益法的觀點看,房地產(chǎn)的價值是未來(的現(xiàn)值之和。A.潛在毛收入B.有效毛收入C.凈收益D.銷售收入2.收益法適用于(房地產(chǎn)的評估。A.學校B.商業(yè)C.公園D.政府辦公樓3.有一空置寫字樓,目前不僅無收益,而且要繳納房地產(chǎn)稅等,其收益價格估算可采用(。A.類似寫字樓的客觀收益B.該寫字樓的實際收益C.市場比擬法D.無法估算4.評估房地產(chǎn)價格時,選取的資本化率越高,評估出的價格會(。A.越低B.越高C.不變D.符合客觀實際5.資本化率=(+投資風險等補償。A.平均利潤率B.經(jīng)濟增長率C.貸款利率D.平安利

15、率6.剩余技術(shù)是依據(jù)(價格。A.土地收益求取土地B.房地收益求取房地C.建筑物收益求取建筑物D.房地收益單獨求取土地或建筑物7.某宗房地產(chǎn)正常情況下年總收益140萬元,年總費用40萬元,資本化率12%,出讓時的土地使用年限50年,現(xiàn)已使用了5年,那么該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價為(萬元。A.833.33B. 830.45C.828.25D.827.648.某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占7成,抵押貸款的年利率10%,購置者自有資本要求的年收益率12%,那么該類房地產(chǎn)的資本化率為(%。A.10.6B.11.4C.11.2D.10.89.某宗房地產(chǎn),凈收益每年50萬元,建筑物價值200萬元,建筑物資本化率12%,

16、土地資本化率10%,那么該宗房地產(chǎn)的總價值為(萬元。A.417B.500C.460D. 45010.采用市場提取法求取資本化率時,應(yīng)至少選取(宗以上的類似房地產(chǎn)案例。A.2B.3C.4D.511.有兩宗房地產(chǎn),A房地產(chǎn)使用年限40年,單價為96元/平方米;B房地產(chǎn)使用年限70年,單價為100元/平方米,資本化率為8%,那么A單價與B單價的關(guān)系為(。A. A單價高于B單價B.A單價低于B單價C.A單價等于B單價D.無法確定1.C2.B3.A4.A5.D6.D7.C8.A9.C10.B11.A第七章假設(shè)開發(fā)法1假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是 A、替代原理 B、生產(chǎn)費用價值論 C、預(yù)期原理 D、均衡原理 2

17、假設(shè)開發(fā)法中，正常情況下完成后的房地產(chǎn)價值是 A、開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的價值 B、在購置待開發(fā)房地產(chǎn)時的價值 C、開發(fā)期間的某 個時間的價值 D、房地產(chǎn)全部租售出去時的價值 3假設(shè)開發(fā)法中，使用傳統(tǒng)方法時以下工程一般不需要計算利息 A、待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B、管理費用 C、銷售稅費 D、投資者購置待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費 1.C2.A3.C 第八章 長期趨勢法 1直線趨勢法要求房地產(chǎn)的價格時間序列 A、完全在一條直線上 B、大致在一條直線上 C、呈某種波動式開展 D、任何形式都可 2直線趨勢法中的 a、b 是由 決定的 A、房地產(chǎn)歷史價格資料 B、房地產(chǎn)未來價格資料 C、房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格資料

18、 D、評估人員預(yù)測 3平均增減量法要求房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量 A、完全一樣 B、大致一樣 C、不必一樣 D、存在某種規(guī)律 4平均開展速度法要求房地產(chǎn)價格時間序列的逐期上升或下降的幅度 A、完全一樣 B、大致一樣 C、不必一樣 D、存在某種規(guī)律 5直線趨勢法公式 Y=abX 中，X 表示 A、價格 B、常數(shù) C、價格變動率 D、時間 1.B2.A3.B4.B5.D 第九章 地價評估 1.在路線價評估法中， 只需深度價格修正率即可計算地價，不必進展其他修正。 A.一面臨街矩形地 B.一面臨街三角形地 C.一面臨街梯形地 D.兩面臨街矩形地 2.路線價法評估的第三個步驟是 。 A.設(shè)定標準深度 B.劃分路線價區(qū)段 C.選取標準宗地 D.調(diào)查評估路線價 3.路線價法的特別適用于 需要在大范圍內(nèi)對大量土地進展的評估。 A.土地收益測算 B.土地課稅 C.土地經(jīng)濟評價 D.土地定級 4.某臨街深度 100 英尺的矩形宗地，總價為 100 萬元，根據(jù)四三二一法那么，該宗地臨街前半 局部的價格應(yīng)為 。 A.50 B.70 C.30 D.40 5.某前后兩面臨街、總深度為 60 米的矩形宗地，前