2009資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》模擬試題(共4頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上2009年資產(chǎn)評估預測模擬試題及答案4四、綜合題（本大題共5小題，第1題10分，第2、3小題各8分，第4、5小題各12分，共50分。）1資產(chǎn)評估三種基本方法的定義是什么？選擇評估方法主要應考慮哪些因素？答案：各種方法的定義：市場法也稱市場比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調整，從二確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。市場法是一種最簡單，有效的方法，是因為評估過程中的資料直接來源于市場，同時又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價。成本法是指在評估資產(chǎn)時按評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。收益法是指通過估

2、算被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定并評估資產(chǎn)價值的因素一種資產(chǎn)評估方法。選擇評估方法應當?shù)目紤]：1.資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應。2.資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應。3.資產(chǎn)評估方法的選擇不要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。4.選擇評估方法還要考慮不同的評估途徑。2、某房地產(chǎn)為一塊已經(jīng)完成“七通一平”的待建筑空地，土地總面積為2000平方米，且土地形狀規(guī)則，允許用途為商業(yè)居住混合，允許容積率為10%，允許覆蓋率=50%，土地使用權年限50年，出售時間為1996年10月。根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預測，認為該地塊的最佳開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，建筑面積為20000平方米，

3、建筑層數(shù)為20層，各層建筑面積均為1000平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，總面積為2000平方米，3-20層為住宅，總面積為18000平方米，預計共需3年才能完成。建造完成后，其中的商業(yè)用房預計即可全部售出，住宅部分的30%在建造完成后預計可售出，50%半年后才能售出，余下的一年后才能售出，預計商業(yè)用房出售的平均價格為5000元/平方米，住宅樓售價為3500元/平方米，預計總建筑費用2000萬元，專業(yè)費用為建筑費用的6%，年利息率為10%，利潤率為20%，租售費用及稅金綜合為售樓價的4%。在未來3年的建設周期中，開發(fā)費用的投入情況如下：第一年需投入50%的建筑費以及相關的專業(yè)費用，第二年需投入

4、30%的建筑費以及相應的專業(yè)費用，余下的20%在第3年完成。試評估該地塊1996年10月出售時候的市場價格解：(1) 樓價=5000×2000/(1+10%)3+3500×18000/(1+10%)3×30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5 +20%/(1+10%)1=5288.40萬元(2) 建筑費=2000×50%/(1+10%)0.5+2000×30%/(1+10%)1.5+2000×20%/(1+10%)2.5=1788.73萬元(3) 稅費=5288.40×4%=211.54萬元(4) 地價=528

5、8.40-1788.73+1788.73×6%+地價+1788.73×(1+6%)×(10%+20%)+5288.40×4%計算得地價為:2009.23萬元(5)單位地價=2009.23/2000=1.005萬元3.甲企業(yè)擁有一項專利技術，重置成本為100萬元，經(jīng)測算專利技術的成本利潤率為500%，現(xiàn)擬向乙企業(yè)投資入股，乙企業(yè)原資產(chǎn)經(jīng)評估確定的重置成本為3000萬元，成本利潤率為10%.評估人員通過分析認為，該專利技術的經(jīng)濟壽命為5年，法律保護期還有10年，預計未來5年該專利產(chǎn)品的凈收益分別為400萬元、420萬元、430萬元、450萬元和440萬元，風

6、險報酬率估測為6%，國庫券利率為4%.要求：（1）分別計算專利技術和乙企業(yè)資產(chǎn)的約當投資量。（2）計算專利技術的利潤分成率。（3）計算折現(xiàn)率。（4）計算被估專利技術的評估值。解：（1）分別計算專利技術和乙企業(yè)資產(chǎn)的約當投資量。專利技術的約當投資量=100（1+500%）=600萬元乙企業(yè)資產(chǎn)的約當投資量=3000（1+10%）=3300萬元（2）計算專利技術的利潤分成率。600/（600+3300）×100%=15.39%（3）計算折現(xiàn)率。=無風險利率+風險報酬率=6%+4%=10%（4）計算被估專利技術的評估值。有效的收益期限為5年，所以有評估值為：400×15.39%&

7、#215;（1+10%）-1+420×15.39%×（1+10%）-2+430×15.39%×（1+10%）-3+450×15.39%×（1+10%）-4+440×15.39%×（1+10%）-5= 400×0.9091+420×0.8264+430×0.7513+450×0.6830+440×0.6209×15.39%=248.45萬元4、現(xiàn)有一新產(chǎn)品設計技術，已使用2年，加工的產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能更為優(yōu)越。該產(chǎn)品價格為350元/件，而同類產(chǎn)品價格僅為31

8、0元/件。目前該產(chǎn)品年產(chǎn)銷量為1萬件。經(jīng)分析預測，該技術壽命還可維持5年。為維持目前的市場占有率，該產(chǎn)品價格將會逐步下調，第1年為350元/件，第2、3年為330元/件，第4、5年為320元/件。假設其他因素均無變化，折現(xiàn)率為10%.所得稅率為33%.試評估該技術的價格。答案：（1）該技術屬收入增長型的無形資產(chǎn)，故可確定無形資產(chǎn)各年的超額收益分別為：第1年超額收益為：（350-310）××（1-33%）=（元）第2、3年超額收益為：（330-310）×10000×（1-33%）=（元）第4、5年超額收益為：（320-310）×10000

9、5;（1-33%）=67000（元）（2）其他因素無變化，可以以各年超額利潤現(xiàn)值之和作為該技術的評估值：=×0.9091×+×0.8264+×0.7513+67000×0.6830+67000×0.6209=.8+.9+.2+45761+41600.3=.9（元）5、評估人員對某一企業(yè)進行整體評估，通過對該企業(yè)歷史經(jīng)營狀況的分析及國內外市場的調查了解，收集到下列數(shù)據(jù)資料：（1）預計該企業(yè)第一年的收益額為200萬元，以后每年的收益額比上年增長10%，自第6年企業(yè)將進入穩(wěn)定發(fā)展時期，收益額將保持在300萬元的水平上。（2）社會平均收益率為

10、12%，國庫券利率為8%，被評估企業(yè)所在行業(yè)風險系數(shù)為1.5；（3）該企業(yè)各單項資產(chǎn)經(jīng)評估后的價值之和為1600萬元。要求：（1）確定該企業(yè)整體資產(chǎn)評估值。（2）企業(yè)整體資產(chǎn)評估結果與各單項資產(chǎn)評估值之和的差額如何處理？答案：（1）企業(yè)未來5的預期收益額分別為：第1年：200萬元第2年：200×（1+10%）220萬元第3年：220×（1+10%）242萬元第4年：242×（1+10%）266.2萬元第5年：266.2×（1+10%）292.82萬元（2）折現(xiàn)率8%（12%8%）×1.5=14%（3）整體評估值200（1+14%）1+220（1+14%）2+242（1+14%）3266.2（1+14%）4+292.82（1+14%）5+300÷14%×（1+14%）51930.79萬元或前5年收益現(xiàn)值200（1+14%）1+220（1+14%）2+242（1+14%）3