農(nóng)村集體土地出租涉及到的法律問題

1、農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租相關(guān)問題的法律分析近年來，我國存在著大量擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的現(xiàn)象，很多村組以村民委員會或村民小組的名義擅自將農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租給第三方，用于建設(shè)廠房或門面房等非農(nóng)業(yè)建設(shè)。隨著城市建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)展，當(dāng)政府對這些農(nóng)村集體土地依法進(jìn)行征收時，往往面臨著解除土地租賃合同所引發(fā)的高額賠償問題，不僅給征地拆遷工作帶來了極大的困難，也直接影響了城市的建設(shè)與發(fā)展。針對此問題，我們就農(nóng)村集體土地使用權(quán)租賃合同的效力、合同的解除、合同主體資格的認(rèn)定以及此類事件的處置、預(yù)防等進(jìn)行了相關(guān)的法律分析，以求對妥善解決農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租問題有所幫助。一、關(guān)于合同效力

2、的法律分析（一）合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定合同法第七條規(guī)定，“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益”。合同法第四十四條規(guī)定，“依法成立的合同，自成立時生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。合同法第五十六條規(guī)定，“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”。（二）集體土地租賃合同的效力1、土地管理法第四十三條第一款規(guī)定，“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所

3、有的土體的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。土地管理法第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。則以及合同法第一百二十八條的規(guī)定，當(dāng)事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議，當(dāng)事人和解、調(diào)解不成的可以向人民法院起訴。也就是說并不是所有的人都可以主張合同無效，原則上只能由合同當(dāng)事人來向法院主張合同無效。即使由于利益關(guān)系的驅(qū)動，很多出租集體土地的村民組織不愿意去法院訴訟確認(rèn)合同無效，政府相關(guān)部門及其他組織亦不能越俎代

4、庖，來確定合同無效或代為向法院訴訟，這在我國法律上是沒有依據(jù)的。其次，關(guān)于合同解除的法律后果問題。合同無效的情況下：合同法第五十八條規(guī)定，"合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”；第五十九條規(guī)定，“當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人”；民法通則第六十一條規(guī)定，“民事行為被確認(rèn)為無效或被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方

5、都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人”。依據(jù)以上規(guī)定，由于目前農(nóng)村集體土地租賃合同大多應(yīng)屬無效合同，當(dāng)解除合同時，當(dāng)事雙方有互相返還的義務(wù)。也就是說，村、組一方向承租土地的第三方返還出租土地所取得的收益（多數(shù)為租金），承租土地的第三方向村、組返還所取得的集體土地使用權(quán)，自行拆除地上建筑物，恢復(fù)土地原狀。至于過錯賠償損失,則要根據(jù)具體的租賃合同進(jìn)行過錯分析。租賃雙方對過錯賠償數(shù)額有爭議的，可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以共同委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。人民法院也可以依據(jù)最高人民法院

6、關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定組織評估，最終依法確定一方承擔(dān)還是雙方分擔(dān)過錯賠償數(shù)額。合同有效的情況下：合同法第一百零七條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”；第一百一十三條第一款規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”；第一百一十四條第一款、第二款規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額

7、的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。依據(jù)以上規(guī)定，在合同有效的情形下，違約方應(yīng)賠償守約方的實際損失，具體數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依據(jù)具體合同條款執(zhí)行。大體上應(yīng)包括違約所造成的實際損失、守約方的預(yù)期利益以及違約金等。三、關(guān)于合同主體資格的法律分析在大多數(shù)的農(nóng)村集體土地租賃合同中，出租方大部分是村民委員會，也有少部分是村民小組做為出租方直接出租土地。村民委員會可以成為合同的主體，但村民小組是否具有民事行為能力，成為合同的主體，在法律實踐中

8、，各方認(rèn)知并不一致。合同法第二條第一款規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”；第九條第一款規(guī)定，“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力”；民事訴訟法第四十九條規(guī)定，“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。法人由其法定代表人進(jìn)行訴訟，其他組織由主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行訴訟”。由此可以看出，合同的主體包括自然人、法人和其他組織三種形式。村民委員會組織法第十條規(guī)定，“村民委員會可以按照村民居住狀況分設(shè)若干村民小組，小組長由村民小組會議推選"。這條規(guī)定是村民小組設(shè)立的法律依據(jù)，同時也給予了村民小組獨(dú)立的民事法律關(guān)系

9、主體資格。民法通則第七十四條第二款規(guī)定，“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有”；土地管理法第十條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理”；農(nóng)村土地承包法第十二條第一款規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)

10、組織或者村民委員會發(fā)包；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組發(fā)包。村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會發(fā)包的，不得改變村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的所有權(quán)”；最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋第二十四條規(guī)定，“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規(guī)定的民主議事程序，決定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部分配已經(jīng)收到的土地補(bǔ)償費(fèi)”。上述法律法規(guī)表明，我國集體土地所有權(quán)存在三種基本形態(tài)，即村農(nóng)民集體所有、村民小組農(nóng)民集體所有和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。集體土地所有權(quán)的主體是“農(nóng)民集體”，村委會、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民小組對集體土地享有經(jīng)營、管理權(quán)。綜合以上分析，我們認(rèn)為村民小組可視為合同法、民事訴訟法中所規(guī)定的“其他組織”，其具備民事法律關(guān)系中的主體資格，可以作為農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的當(dāng)事一方。四、對擅自出租集體土地的處置（一）合法的土地租賃應(yīng)履行的程序租用集體土地，必須先行征用并轉(zhuǎn)為國有土地后，再按照下列程