沈陽理念行銷鐵西區(qū)商住市場總體定位報告

1、2007.5.9鐵西區(qū)商住樓鐵西區(qū)商住樓 市場調(diào)研方案市場調(diào)研方案 目錄目錄一、沈陽商住樓市場狀況一、沈陽商住樓市場狀況二、區(qū)域個案分析二、區(qū)域個案分析三、項目概況三、項目概況四、本項目四、本項目SWOTSWOT分析分析五、目標(biāo)群體定位五、目標(biāo)群體定位六、價格定位六、價格定位七、市場定位七、市場定位八、功能配套及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議八、功能配套及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議九、營銷推廣九、營銷推廣十、推廣費用預(yù)算十、推廣費用預(yù)算 一、沈陽商住樓市場狀況、沈陽商住樓市場狀況1-1 1-1 沈陽商住樓市場沈陽商住樓市場目前的商住樓市場來看，可以分為北站目前的商住樓市場來看，可以分為北站CBDCBD板塊、金廊板塊、三好板塊

2、、金廊板塊、三好街板塊等幾大板塊。本項目所處的區(qū)域街板塊等幾大板塊。本項目所處的區(qū)域鐵西區(qū)缺少成規(guī)模的商鐵西區(qū)缺少成規(guī)模的商住樓項目。住樓項目。南站板塊南站板塊代表項目：東大商巢、商貿(mào)國際、世紀(jì)星城代表項目：東大商巢、商貿(mào)國際、世紀(jì)星城區(qū)域內(nèi)新盤推盤量：約區(qū)域內(nèi)新盤推盤量：約10001000余套余套銷售均價：銷售均價：4500470045004700元元/m/m2 2元之間元之間銷售方式：以對外銷售為主銷售方式：以對外銷售為主戶型面積：主要集中在戶型面積：主要集中在5080m5080m2 2之間之間目標(biāo)客戶：多為目標(biāo)客戶：多為IT IT、醫(yī)藥行業(yè)的經(jīng)營者、醫(yī)藥行業(yè)的經(jīng)營者北站北站CBDCBD板

3、塊板塊代表項目：嘉興國際、希爾斯聯(lián)邦、光達(dá)大廈代表項目：嘉興國際、希爾斯聯(lián)邦、光達(dá)大廈區(qū)域內(nèi)新盤推盤量：約為區(qū)域內(nèi)新盤推盤量：約為20002000余套余套銷售均價銷售均價：4800630048006300元元/m/m2 2之間之間銷售方式：以對外銷售為主銷售方式：以對外銷售為主戶型面積：主要集中在戶型面積：主要集中在50100m50100m2 2之間之間目標(biāo)客戶：多為中小型金融、保險、科技、中介、通訊、廣告等成目標(biāo)客戶：多為中小型金融、保險、科技、中介、通訊、廣告等成 長型公司長型公司鐵西板塊鐵西板塊代表項目：榮達(dá)大廈、天寶公寓代表項目：榮達(dá)大廈、天寶公寓區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量：約區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量：約300

4、300余套余套銷售均價銷售均價：尚無可類比的商住樓項目：尚無可類比的商住樓項目銷售方式：以對外銷售為主銷售方式：以對外銷售為主目標(biāo)客戶：多為九路家具城或相關(guān)行業(yè)（如裝修公司）的辦公群體目標(biāo)客戶：多為九路家具城或相關(guān)行業(yè)（如裝修公司）的辦公群體金廊板塊金廊板塊代表項目：五里河城、五里河大廈、昌鑫廣場、匯寶國際代表項目：五里河城、五里河大廈、昌鑫廣場、匯寶國際金廊板塊在建項目較多，但面向市場銷售項目較少。從目前開始銷售金廊板塊在建項目較多，但面向市場銷售項目較少。從目前開始銷售的項目來看，銷售業(yè)績一般。的項目來看，銷售業(yè)績一般。和平北大街板塊和平北大街板塊代表項目：華麗大廈、亞洲商貿(mào)中心代表項目：

5、華麗大廈、亞洲商貿(mào)中心該板塊為沈陽傳統(tǒng)該板塊為沈陽傳統(tǒng)“寫字間聚集區(qū)寫字間聚集區(qū)”，華麗大廈租金在，華麗大廈租金在650650元元/m/m2 2/ /年左右，售價為年左右，售價為4888718848887188元元/m/m2 2，亞洲商貿(mào)中心租金在，亞洲商貿(mào)中心租金在680-988680-988元元/m/m2 2/ /年左右，售價為年左右，售價為88008800元元/m/m2 2。區(qū)域內(nèi)競爭較為激烈，出租率。區(qū)域內(nèi)競爭較為激烈，出租率多在多在6070%6070%。三好街板塊三好街板塊代表項目：中潤國際、金科大廈、硅谷大廈、艾特國際公寓代表項目：中潤國際、金科大廈、硅谷大廈、艾特國際公寓三好街通

6、常為只租不售寫字間，租賃價格在三好街通常為只租不售寫字間，租賃價格在600600元元/m/m2 2 / /年元左右。如年元左右。如艾特國際公寓租賃價格約在艾特國際公寓租賃價格約在500600500600元元/m/m2 2/ /年、金科大廈租賃價格年、金科大廈租賃價格約在約在400400元元/m/m2 2/ /年、硅谷大廈租賃價格約在年、硅谷大廈租賃價格約在500500元元/m/m2 2/ /年、中潤國際年、中潤國際租賃價格約在租賃價格約在500500元元/m/m2 2/ /年。年。2002200320022003年曾推出對外銷售的商年曾推出對外銷售的商住樓住樓艾特國際公寓，主力戶型面積艾特國際

7、公寓，主力戶型面積167220m167220m2 2，非主力南向小，非主力南向小戶型銷售較好，目前租賃價格約為戶型銷售較好，目前租賃價格約為550550元元/m/m2 2/ /年。年。 二、區(qū)域個案分析二、區(qū)域個案分析1-1 1-1 南站、北站、鐵西商住樓分析南站、北站、鐵西商住樓分析本項目地處鐵西區(qū)，臨近南站商圈。因此，南站商圈內(nèi)商住樓可以本項目地處鐵西區(qū)，臨近南站商圈。因此，南站商圈內(nèi)商住樓可以作為本項目定價的參考依據(jù)。作為本項目定價的參考依據(jù)。表一：典型個案概況表一：典型個案概況項目名稱項目名稱均價均價面積區(qū)間面積區(qū)間銷售率銷售率銷售時間銷售時間供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)類型類型 南站南站商圈商圈

8、商貿(mào)國際商貿(mào)國際45004500元元/ /303010010060% 60% 9 9個月個月395395套套商住樓商住樓 東大商巢東大商巢47004700元元/ /5888588850%50%6 6個月個月8080套套商住樓商住樓 世紀(jì)星城世紀(jì)星城46004600元元/ /55805580490490余套余套商住樓商住樓 北站北站商圈商圈嘉興國際嘉興國際55005500元元/ /4080408060%60%8 8個月個月360360余套余套商住樓、寫字間商住樓、寫字間 希爾斯聯(lián)邦希爾斯聯(lián)邦63006300元元/ /4080408020%20%1 1個月個月酒店式公寓、寫字間酒店式公寓、寫字間

9、財富中心財富中心60006000元元/ /15517515517540%40%1 1年年寫字間、商住公寓寫字間、商住公寓 光達(dá)大廈光達(dá)大廈50005000元元/ /421064210660%60%6 6個月個月312312套套商住公寓商住公寓 奉天銀座奉天銀座48004800元元/ /401504015070%70%1 1年年400400余套余套商住樓商住樓 格林自由城格林自由城55005500元元/ /50705070400400余套余套商住樓商住樓 鐵西鐵西榮達(dá)國際榮達(dá)國際 45004500元元/ /5012050120售罄售罄1 1年年255255套套酒店式公寓酒店式公寓 天寶公寓天寶公

10、寓35003500元元/ /40604060慈芳大廈慈芳大廈35003500元元/ /10717410717415%15%2 2年年120120套套商住樓商住樓 新湖新湖尚峰尚峰50005000元元/ /48534853150150套套商住樓商住樓 江南春城江南春城49004900元元/ /50 50 左右左右300300套套商住樓商住樓 東環(huán)國際東環(huán)國際4010340103300300套套商住樓商住樓 表二：典型個案租賃狀況表二：典型個案租賃狀況序號序號項目項目租金租金銷售均價銷售均價位置位置類型類型1 1榮達(dá)大廈榮達(dá)大廈550550元元/m/m2 2/ /年年42004200元元/m/m2

11、 2九路家具城附近九路家具城附近酒店式公寓酒店式公寓2 2博潤大廈博潤大廈400400元元/m/m2 2/ /年年50005000元元/m/m2 2北二路北二路酒店式公寓酒店式公寓3 3銀信商座銀信商座800800元元/m/m2 2/ /年年60006000元元/m/m2 2太原街太原街酒店式公寓酒店式公寓4 4騰龍國際公寓騰龍國際公寓800800元元/m/m2 2/ /年年60006000元元/m/m2 2太原街太原街酒店式公寓酒店式公寓5 5中潤國際中潤國際500500元元/m/m2 2/ /年年42004200元元/m/m2 2三好街三好街商住樓商住樓6 6金科大廈金科大廈400400元

12、元/m/m2 2/ /年年45004500元元/m/m2 2三好街三好街寫字間寫字間7 7艾特國際公寓艾特國際公寓550550元元/m/m2 2/ /年年52005200元元/m/m2 2三好街三好街酒店式公寓酒店式公寓8 8金茂國際公寓金茂國際公寓600600元元/m/m2 2/ /年年75007500元元/m/m2 2中街中街酒店式公寓酒店式公寓小結(jié)：小結(jié)：臨近本項目最近為博潤大廈，租賃價格為臨近本項目最近為博潤大廈，租賃價格為400400元元/m/m2 2/ /年。榮達(dá)大廈有年。榮達(dá)大廈有 九路家具城為依托，租賃價格為九路家具城為依托，租賃價格為550550元元/m/m2 2/ /年；年

13、；臨近南站的太原街附近項目租賃價格約為臨近南站的太原街附近項目租賃價格約為800800元元/m/m2 2/ /年，但都為精裝年，但都為精裝 修項目；修項目；三好街商住樓（金科大廈、艾特國際公寓）租賃價格約為三好街商住樓（金科大廈、艾特國際公寓）租賃價格約為400550400550 元元/m/m2 2/ /年；年；中街附近的酒店式公寓項目租賃價格約為中街附近的酒店式公寓項目租賃價格約為600600元元/m/m2 2/ /年。年。表三：個案交屋標(biāo)準(zhǔn)表三：個案交屋標(biāo)準(zhǔn)項目名稱項目名稱供暖方式供暖方式室內(nèi)部分室內(nèi)部分公共部分公共部分商務(wù)功能商務(wù)功能南站南站商圈商圈商貿(mào)國際商貿(mào)國際地?zé)岬責(zé)岬匕?、吊頂、廚

14、衛(wèi)地板、吊頂、廚衛(wèi)裝修裝修精裝修精裝修業(yè)主會所（餐飲、業(yè)主會所（餐飲、娛樂、商務(wù)娛樂、商務(wù)中心）中心）東大商巢東大商巢地?zé)岬責(zé)岬匕?、吊頂、廚衛(wèi)地板、吊頂、廚衛(wèi)裝修裝修精裝修精裝修咖啡廳、業(yè)主會咖啡廳、業(yè)主會所所世紀(jì)星城世紀(jì)星城地?zé)岬責(zé)岬匕濉⒌蹴?、廚衛(wèi)地板、吊頂、廚衛(wèi)裝修裝修精裝修精裝修業(yè)主會所功能業(yè)主會所功能北站北站商圈商圈嘉興國際嘉興國際地?zé)岬責(zé)岷喲b簡裝精裝修精裝修業(yè)主會所業(yè)主會所希爾斯聯(lián)邦希爾斯聯(lián)邦中央空調(diào)中央空調(diào)精裝修精裝修財富中心財富中心中央空調(diào)中央空調(diào)豪華裝修豪華裝修精裝修精裝修光達(dá)大廈光達(dá)大廈中央空調(diào)中央空調(diào)簡裝簡裝精裝修精裝修商務(wù)中心等商務(wù)中心等奉天銀座奉天銀座暖氣暖氣簡裝簡裝精

15、裝修精裝修商務(wù)中心等商務(wù)中心等鐵西鐵西榮達(dá)國際榮達(dá)國際 地?zé)峒又醒肟照{(diào)地?zé)峒又醒肟照{(diào)豪華裝修豪華裝修精裝修精裝修天寶公寓天寶公寓地?zé)岬責(zé)峋b修精裝修慈芳大廈慈芳大廈地?zé)岬責(zé)崆逅逅b修精裝修小結(jié)：小結(jié)：南站、北站、鐵西商住樓的供應(yīng)量到達(dá)三千余套；南站、北站、鐵西商住樓的供應(yīng)量到達(dá)三千余套；面積段主要集中在面積段主要集中在50100m50100m2 2之間；之間；對項目有一定參照作用的南站商圈商住樓銷售均價普遍在對項目有一定參照作用的南站商圈商住樓銷售均價普遍在45004500 4700 4700元元/ /，其中環(huán)宇其中環(huán)宇世紀(jì)星城精裝起價世紀(jì)星城精裝起價40804080元元/m/m2 2；商

16、住樓的銷售周期相對住宅的銷售周期較長，多在商住樓的銷售周期相對住宅的銷售周期較長，多在2 2年以上；年以上；新項目多采取新項目多采取“分層分層”出售的方式，試探市場的潛量；出售的方式，試探市場的潛量；老項目的商住樓（或有商住樓功能）項目定價過高出現(xiàn)了嚴(yán)重的老項目的商住樓（或有商住樓功能）項目定價過高出現(xiàn)了嚴(yán)重的 “ “滯銷滯銷”狀態(tài)；狀態(tài)；目標(biāo)群體為經(jīng)營者和投資者，其中投資者多熱衷于選擇小面積的商目標(biāo)群體為經(jīng)營者和投資者，其中投資者多熱衷于選擇小面積的商住住 樓為投資對象；樓為投資對象；裝修情況較為相似，多為公共部分（大堂、電梯前庭、走廊）精裝裝修情況較為相似，多為公共部分（大堂、電梯前庭、走

17、廊）精裝 修，室內(nèi)廚衛(wèi)精裝修、頂棚吊頂、地面鋪設(shè)地板，墻面刮大白；修，室內(nèi)廚衛(wèi)精裝修、頂棚吊頂、地面鋪設(shè)地板，墻面刮大白；多數(shù)商務(wù)配套尚未明確，但多為業(yè)主會所、商務(wù)中心形式；多數(shù)商務(wù)配套尚未明確，但多為業(yè)主會所、商務(wù)中心形式；商住樓擁有較多的投資性客戶，小戶型降低了投資門檻，因此商住樓擁有較多的投資性客戶，小戶型降低了投資門檻，因此5050 60 60的小戶型銷售較好；的小戶型銷售較好；北站商圈均價最低的樓盤為光達(dá)大廈，均價在北站商圈均價最低的樓盤為光達(dá)大廈，均價在50005000元元/ /；商住樓平面結(jié)構(gòu)：商住樓走廊通常采用商住樓平面結(jié)構(gòu)：商住樓走廊通常采用“回字形回字形”或或“一字形一字形

18、”。表四：商住樓平面布局表四：商住樓平面布局 “ “回字形回字形” 該布局的特點為采光較好、通風(fēng)較好。同時，該布局的特點為采光較好、通風(fēng)較好。同時，“回回”字形結(jié)構(gòu)平字形結(jié)構(gòu)平行交通非常順暢，給人以較強的通透感。行交通非常順暢，給人以較強的通透感。 嘉興國際嘉興國際商貿(mào)國際商貿(mào)國際榮達(dá)大廈榮達(dá)大廈海潤國際海潤國際“一字形一字形” ” 1-2 1-2 各個項目廣告訴求各個項目廣告訴求項目名稱項目名稱定位語定位語廣告主訴語廣告主訴語南站南站商圈商圈商貿(mào)國際商貿(mào)國際太原街商貿(mào)型財富公寓太原街商貿(mào)型財富公寓第第5 5大道榮耀大道榮耀 國際商務(wù)未來國際商務(wù)未來東大商巢東大商巢新派寫字公寓新派寫字公寓南五

19、馬路南五馬路新派寫字公寓新派寫字公寓世紀(jì)星城世紀(jì)星城太原街上的星秀領(lǐng)地太原街上的星秀領(lǐng)地沈陽太原街上的財富尊座沈陽太原街上的財富尊座北站北站商圈商圈嘉興國際嘉興國際CBDCBD爵版精品公寓爵版精品公寓自由國際生活自由國際生活希爾斯聯(lián)邦希爾斯聯(lián)邦東北亞的國際化平臺東北亞的國際化平臺我們的時代，人民的機遇我們的時代，人民的機遇財富中心財富中心全陣容商務(wù)總部全陣容商務(wù)總部財富無限財富無限光達(dá)大廈光達(dá)大廈傳說中的上游之城傳說中的上游之城比肩：國際名所規(guī)劃，經(jīng)典演義純粹人生比肩：國際名所規(guī)劃，經(jīng)典演義純粹人生奉天銀座奉天銀座產(chǎn)權(quán)商務(wù)樓產(chǎn)權(quán)商務(wù)樓實現(xiàn)都市新辦公主義實現(xiàn)都市新辦公主義鐵西鐵西榮達(dá)國際榮達(dá)國際

20、五星級國際商務(wù)五星級國際商務(wù)DCDC實現(xiàn)百年質(zhì)感的豪宅價值實現(xiàn)百年質(zhì)感的豪宅價值慈芳大廈慈芳大廈宜商宜住宜投資宜商宜住宜投資小結(jié)：小結(jié)：沈陽商住樓定位語及廣告主述語普遍強調(diào)地段、國際化等概念；沈陽商住樓定位語及廣告主述語普遍強調(diào)地段、國際化等概念；語言創(chuàng)意不突出，較為平實，給人留下印象不深刻。語言創(chuàng)意不突出，較為平實，給人留下印象不深刻。1-3 1-3 典型個案分析典型個案分析 項目名稱：商貿(mào)國際項目名稱：商貿(mào)國際廣告語：第廣告語：第5 5大道榮耀大道榮耀 國際商務(wù)未來國際商務(wù)未來定位語：太原街商貿(mào)型財富公寓定位語：太原街商貿(mào)型財富公寓項目簡述：項目簡述：本項目位于太原南街本項目位于太原南街8

21、888號，是太原街中央商務(wù)區(qū)與未來中央商務(wù)區(qū)的交匯處，北鄰太原街商業(yè)步行街號，是太原街中央商務(wù)區(qū)與未來中央商務(wù)區(qū)的交匯處，北鄰太原街商業(yè)步行街和文化宮廣場，南接中國食品城和五金機電城。和文化宮廣場，南接中國食品城和五金機電城。項目開發(fā)總面積近項目開發(fā)總面積近1010萬平方米，分地上萬平方米，分地上2828層和地下層和地下3 3層。地下一層和地上一至五層為大型現(xiàn)代化商場，層。地下一層和地上一至五層為大型現(xiàn)代化商場，地下一層與地下時尚購物街相通，地下地下一層與地下時尚購物街相通，地下2323層為停車場。層為停車場。賣點：賣點：太原街第一高度建筑，全新國際化地標(biāo)；太原街第一高度建筑，全新國際化地標(biāo)；

22、波特曼風(fēng)格品位高級精裝修公寓；波特曼風(fēng)格品位高級精裝修公寓； EODEOD生態(tài)商務(wù)會所，零干擾會客場所；生態(tài)商務(wù)會所，零干擾會客場所；自然生態(tài)式休閑植物園，突破公寓無綠化歷史；自然生態(tài)式休閑植物園，突破公寓無綠化歷史；歐式后現(xiàn)代藝術(shù)品質(zhì)公寓大堂；歐式后現(xiàn)代藝術(shù)品質(zhì)公寓大堂；數(shù)碼三維動態(tài)智能電梯間；數(shù)碼三維動態(tài)智能電梯間；全功能酒店式商務(wù)服務(wù)；全功能酒店式商務(wù)服務(wù)；無線國際網(wǎng)絡(luò)平臺；無線國際網(wǎng)絡(luò)平臺；高品位雙會所，六層娛樂頂層健身；高品位雙會所，六層娛樂頂層健身；幾何主義立體空間建筑，幾何主義立體空間建筑，3.93.9米高戶型空間。米高戶型空間。簡評：商貿(mào)國際以闡述太原街目前繁華程度及未來的發(fā)展

23、前景，描繪商貿(mào)國際的投資前景，以商貿(mào)型財簡評：商貿(mào)國際以闡述太原街目前繁華程度及未來的發(fā)展前景，描繪商貿(mào)國際的投資前景，以商貿(mào)型財富公寓的概念區(qū)隔太原街商圈其他樓盤，以眾多切實的利益點為其產(chǎn)品支撐，推廣思路比較清晰。富公寓的概念區(qū)隔太原街商圈其他樓盤，以眾多切實的利益點為其產(chǎn)品支撐，推廣思路比較清晰。銷售狀況：該項目銷售率約為銷售狀況：該項目銷售率約為30%30%，由于各朝向單價差較小，導(dǎo)致北側(cè)戶型滯銷，均價在，由于各朝向單價差較小，導(dǎo)致北側(cè)戶型滯銷，均價在45004500元元/m/m2 2, ,起價為起價為39803980元元/m/m2 2吸引了較多購買者的注意。戶型面積在吸引了較多購買者的

24、注意。戶型面積在30100m30100m2 2，主力戶型為，主力戶型為51m51m2 2, ,購買人群以周購買人群以周邊生意群體為主。邊生意群體為主。附商貿(mào)國際裝修標(biāo)準(zhǔn)附商貿(mào)國際裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：花崗巖及高級油漆涂料；外墻：花崗巖及高級油漆涂料；內(nèi)墻：刮大白內(nèi)墻：刮大白頂棚：刮大白頂棚：刮大白地面：地磚或符合地板地面：地磚或符合地板門窗：鋁合金、彩色鋼門窗門窗：鋁合金、彩色鋼門窗廚房：墻磚、地磚、整體櫥柜、油煙機、爐具、石膏吊頂廚房：墻磚、地磚、整體櫥柜、油煙機、爐具、石膏吊頂衛(wèi)生間：墻磚、地磚、玻璃淋浴房、熱水器、洗面盆、坐便、石膏衛(wèi)生間：墻磚、地磚、玻璃淋浴房、熱水器、洗面盆、坐便、石膏 板吊

25、頂防水乳膠漆板吊頂防水乳膠漆電梯：韓國電梯：韓國LGLG品牌電梯品牌電梯其他：可視對講系統(tǒng)、煙感系統(tǒng)、地面磚或復(fù)合地板、吊頂內(nèi)置公其他：可視對講系統(tǒng)、煙感系統(tǒng)、地面磚或復(fù)合地板、吊頂內(nèi)置公 共感應(yīng)照明、通道墻面壁紙或乳膠漆共感應(yīng)照明、通道墻面壁紙或乳膠漆贈送分體空調(diào)一臺贈送分體空調(diào)一臺項目名稱：環(huán)宇項目名稱：環(huán)宇世紀(jì)星城世紀(jì)星城廣告語廣告語: :沈陽太原街上的財富尊座沈陽太原街上的財富尊座定位語定位語: :太原街上的星秀領(lǐng)地太原街上的星秀領(lǐng)地項目簡述項目簡述: :本案地處南三與南四馬路之間本案地處南三與南四馬路之間, ,緊鄰南五馬路緊鄰南五馬路, ,屬于太原街商圈內(nèi)屬于太原街商圈內(nèi), ,是比較

26、成熟的區(qū)域。是比較成熟的區(qū)域。占地面積近占地面積近1 1萬平方米萬平方米, ,總建筑面積約總建筑面積約5 5萬平方米萬平方米, ,容積率為容積率為5.05.0。居住、商務(wù)、商業(yè)相宜。居住、商務(wù)、商業(yè)相宜, ,小面積的商住多小面積的商住多功能公寓、高檔的住宅及底層臨街商鋪。功能公寓、高檔的住宅及底層臨街商鋪。共建筑樓宇共建筑樓宇4 4棟棟, ,底底3 3層為臨街商鋪。層為臨街商鋪。2 2棟棟2020層精裝修公寓層精裝修公寓, ,其為小面積商住公寓其為小面積商住公寓, ,面積段為面積段為50-7050-70平米不等平米不等, ,商居兩用。商居兩用。2 2棟棟1919層初裝修住宅層初裝修住宅,120

27、,120平方米左右平方米左右, ,商、辦、居三位一體全方位配套。商、辦、居三位一體全方位配套。賣點賣點地理位置地理位置- -太原街商圈；太原街商圈；商住公寓、高檔住宅、時尚商業(yè)商住、住宅商住公寓、高檔住宅、時尚商業(yè)商住、住宅, ,集商、辦、居三位一體；集商、辦、居三位一體； 50705070平方米小面積空間；平方米小面積空間； 8.18.1米挑高酒店式大堂；米挑高酒店式大堂；商務(wù)配套成熟；商務(wù)配套成熟；酒店式管理服務(wù)。酒店式管理服務(wù)。簡評：綜觀周邊環(huán)境以及產(chǎn)品自身特點，定位相對拔高，但基本準(zhǔn)確。配套、大堂等硬件相對比較完備、簡評：綜觀周邊環(huán)境以及產(chǎn)品自身特點，定位相對拔高，但基本準(zhǔn)確。配套、大

28、堂等硬件相對比較完備、完善，與區(qū)位優(yōu)勢結(jié)合的比較默契。集商、住、辦為一體的小戶型也貼近市場需求。與周邊同一類樓群完善，與區(qū)位優(yōu)勢結(jié)合的比較默契。集商、住、辦為一體的小戶型也貼近市場需求。與周邊同一類樓群的比較投資分析，不是很策略，有失妥帖。的比較投資分析，不是很策略，有失妥帖。銷售狀況：精裝起價銷售狀況：精裝起價40804080元元/m/m2 2，戶型區(qū)間集中在，戶型區(qū)間集中在5580m5580m2 2。附環(huán)宇附環(huán)宇世紀(jì)星城裝修標(biāo)準(zhǔn)世紀(jì)星城裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：花崗巖及墻面磚；外墻：花崗巖及墻面磚；內(nèi)墻：內(nèi)墻：頂棚：頂棚：地面：地面：門窗：彩框塑窗門窗：彩框塑窗廚房：墻磚、整體櫥柜廚房：墻磚、整體櫥柜

29、衛(wèi)生間：墻磚、地磚、洗面盆、坐便衛(wèi)生間：墻磚、地磚、洗面盆、坐便電梯：韓國電梯：韓國LGLG品牌電梯品牌電梯其他：其他： 樓梯：理石地面、不銹鋼扶手樓梯：理石地面、不銹鋼扶手 照明：聲控照明照明：聲控照明贈送分體空調(diào)贈送分體空調(diào)/ /熱水器熱水器注：該項目不確定裝修部分較多注：該項目不確定裝修部分較多項目名稱：嘉興國際項目名稱：嘉興國際廣告語：自由密碼、時間密碼廣告語：自由密碼、時間密碼 定位語：定位語：TASTETASTE自由國際生活自由國際生活項目簡述：嘉興國際地處北站項目簡述：嘉興國際地處北站CBDCBD與金廊的東大門要地。與金廊的東大門要地。1-61-6樓為商務(wù)配套裙樓，樓為商務(wù)配套裙

30、樓，7-157-15層為寫字樓（時層為寫字樓（時間密碼部分），嘉興國際第間密碼部分），嘉興國際第1616層層-28-28層（自由密碼部分）。層（自由密碼部分）。賣點：賣點：周邊周邊1818家高級寫字樓，家高級寫字樓，1515家金融機構(gòu)，家金融機構(gòu)，8 8處頂級豪宅，多家美食府；處頂級豪宅，多家美食府；交通便捷，周邊有三十條公交線路，規(guī)劃地鐵交通便捷，周邊有三十條公交線路，規(guī)劃地鐵2 2號線通過項目地；號線通過項目地；會所設(shè)施齊全：健身房會所設(shè)施齊全：健身房/ /桑拿房桑拿房/ /臺球房臺球房/ /乒乓球室乒乓球室/ /快餐廳快餐廳/ /多功能會議廳多功能會議廳/ /商務(wù)中心商務(wù)中心/ /超市超

31、市/ /洗衣房洗衣房/ /咖啡咖啡吧等；吧等；簡評：由于自由密碼是嘉興國際的住宅部分，可住可辦公，與簡評：由于自由密碼是嘉興國際的住宅部分，可住可辦公，與7-157-15層寫字樓部分功能重合，此部分重點層寫字樓部分功能重合，此部分重點突出投資回報。突出投資回報。7-157-15樓為時間密碼，此部分重點突出以全天候商務(wù)的概念，但其支撐點與自由密碼部分樓為時間密碼，此部分重點突出以全天候商務(wù)的概念，但其支撐點與自由密碼部分非常相似，因此將寫字樓與商住隔離成兩部分以兩個密碼的形式來推廣，沒有明顯的形象定位語，非常非常相似，因此將寫字樓與商住隔離成兩部分以兩個密碼的形式來推廣，沒有明顯的形象定位語，非

32、常容易造成受眾混淆概念，記憶度不深。容易造成受眾混淆概念，記憶度不深。銷售狀況：銷售率約為銷售狀況：銷售率約為60%60%，銷售狀況較好，該項目均價在，銷售狀況較好，該項目均價在55005500元元/m/m2 2, ,購買群體為投資者和的中、小購買群體為投資者和的中、小發(fā)展型公司。發(fā)展型公司。附嘉興國際裝修標(biāo)準(zhǔn)附嘉興國際裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：花崗巖及墻面磚；外墻：花崗巖及墻面磚；內(nèi)墻：乳膠漆內(nèi)墻：乳膠漆頂棚：乳膠漆及局部吊頂頂棚：乳膠漆及局部吊頂?shù)孛妫簭?fù)合地板地面：復(fù)合地板窗：彩框塑窗窗：彩框塑窗廚房：墻磚、地磚、整體櫥柜廚房：墻磚、地磚、整體櫥柜衛(wèi)生間：墻磚、地磚、洗面盆、坐便、熱水器衛(wèi)生間：墻磚、

33、地磚、洗面盆、坐便、熱水器電梯：德國品牌電梯電梯：德國品牌電梯其他：其他： 樓梯：理石地面、木制扶手樓梯：理石地面、木制扶手 照明：聲控照明照明：聲控照明贈送分體空調(diào)贈送分體空調(diào)項目名稱：光達(dá)大廈項目名稱：光達(dá)大廈廣告語廣告語: :比肩國際名所規(guī)劃，經(jīng)典演繹純粹貴胄人生。比肩國際名所規(guī)劃，經(jīng)典演繹純粹貴胄人生。定位語定位語: :傳說中的上游之城傳說中的上游之城項目簡述項目簡述: :本案居于北站商圈本案居于北站商圈, ,郵政大廈、北站左右相依郵政大廈、北站左右相依, ,屬于北站商圈核心區(qū)位。屬于北站商圈核心區(qū)位。賣點：賣點：小戶型小戶型,40,40106106； 5050年土地使用年限；年土地使

34、用年限；配套上配套上,1800,1800平米四季恒溫室內(nèi)游泳池、業(yè)主會所；平米四季恒溫室內(nèi)游泳池、業(yè)主會所；一對一的物業(yè)。一對一的物業(yè)。簡評：定位語比較模糊，延展的解釋空間不到位。其他方面更是模棱兩可?？傮w感覺沒有什么亮點和產(chǎn)簡評：定位語比較模糊，延展的解釋空間不到位。其他方面更是模棱兩可?？傮w感覺沒有什么亮點和產(chǎn)品支撐點。其銷售非常低，為該區(qū)域內(nèi)價位最低的項目。品支撐點。其銷售非常低，為該區(qū)域內(nèi)價位最低的項目。銷售狀況：該項目銷售率約為銷售狀況：該項目銷售率約為60%60%，而且勢頭處于旺勢。均價在，而且勢頭處于旺勢。均價在50005000元元/m/m2 2, ,屬于區(qū)域內(nèi)價位最低的商屬于區(qū)

35、域內(nèi)價位最低的商住樓。住樓。三、項目概況三、項目概況建筑面積：建筑面積：23800m23800m2 2套數(shù)：共套數(shù)：共350350套（套（1414套套* *2525層每層層每層1414戶，商住樓共戶，商住樓共2525層）；層）；層數(shù)：共層數(shù)：共2828層，層，1 1至至3 3層為商業(yè)網(wǎng)點；層為商業(yè)網(wǎng)點；建材情況：建筑結(jié)構(gòu)為框剪結(jié)構(gòu)；建材情況：建筑結(jié)構(gòu)為框剪結(jié)構(gòu)；裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共部分精裝修，室內(nèi)部分為廚衛(wèi)精裝修，其余部分為裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共部分精裝修，室內(nèi)部分為廚衛(wèi)精裝修，其余部分為 簡裝。簡裝。四、本項目四、本項目SWOTSWOT分析分析1 1、優(yōu)勢、優(yōu)勢位置優(yōu)勢位置優(yōu)勢 公交路線便捷，交通四通八達(dá)

36、，可以方便的通往各個區(qū)域。公交路線便捷，交通四通八達(dá)，可以方便的通往各個區(qū)域。地標(biāo)式建筑地標(biāo)式建筑 目前在區(qū)域內(nèi)屬于第一高建筑。目前在區(qū)域內(nèi)屬于第一高建筑。立面外風(fēng)格獨特立面外風(fēng)格獨特 色彩鮮明，非常醒目（建議改為涂料）。色彩鮮明，非常醒目（建議改為涂料）。2 2、劣勢、劣勢鐵西區(qū)缺少商務(wù)氛圍鐵西區(qū)缺少商務(wù)氛圍 缺少商務(wù)氛圍是本項目的致命缺點，沒有濃厚的商業(yè)氛圍，意味著缺少商務(wù)氛圍是本項目的致命缺點，沒有濃厚的商業(yè)氛圍，意味著 周邊沒有經(jīng)營型客戶，投資型客戶也不愿到此投資。周邊沒有經(jīng)營型客戶，投資型客戶也不愿到此投資。市場潛力較小市場潛力較小 目前，商住樓市場的需求較小，商住樓銷售率普遍較低。

37、目前，商住樓市場的需求較小，商住樓銷售率普遍較低。新興區(qū)域，購買人群特征不明顯，炒作成本較高。新興區(qū)域，購買人群特征不明顯，炒作成本較高。 3 3、機會、機會鐵西區(qū)域發(fā)展勢頭較好，相信在未來的幾年內(nèi)商業(yè)氛圍將會提升。鐵西區(qū)域發(fā)展勢頭較好，相信在未來的幾年內(nèi)商業(yè)氛圍將會提升。 4 4、威脅、威脅競爭對手實力雄厚競爭對手實力雄厚 本項目的主要競爭對手為東環(huán)國際花園，其商住樓的產(chǎn)品形式與本項目的主要競爭對手為東環(huán)國際花園，其商住樓的產(chǎn)品形式與 本項目非常相近，對本項目的威脅較大。本項目非常相近，對本項目的威脅較大。 臨近鐵西區(qū)的商住項目將會對本項目構(gòu)成威脅臨近鐵西區(qū)的商住項目將會對本項目構(gòu)成威脅五、

38、目標(biāo)群體定位五、目標(biāo)群體定位1-1 1-1 目標(biāo)群體目標(biāo)群體本項目的目標(biāo)群體主要為經(jīng)營者（本項目的目標(biāo)群體主要為經(jīng)營者（80%80%）和投資者（）和投資者（20%20%），分別如下：），分別如下：經(jīng)營者：經(jīng)營者：南站、鐵百商圈中、小發(fā)展型公司南站、鐵百商圈中、小發(fā)展型公司 以中小型商貿(mào)公司（如區(qū)域辦事處）為主，主要為區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營的公司以中小型商貿(mào)公司（如區(qū)域辦事處）為主，主要為區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營的公司在鐵西區(qū)有業(yè)務(wù)的中大型公司在鐵西區(qū)有業(yè)務(wù)的中大型公司 業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)拓展至鐵西區(qū)或準(zhǔn)備進(jìn)軍鐵西區(qū)，多為房地產(chǎn)、保險、建業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)拓展至鐵西區(qū)或準(zhǔn)備進(jìn)軍鐵西區(qū)，多為房地產(chǎn)、保險、建 材、金融等公司。材、金

39、融等公司。投資者：投資者：對本區(qū)域有一定預(yù)測能力、有一定投資經(jīng)歷的人士。對本區(qū)域有一定預(yù)測能力、有一定投資經(jīng)歷的人士。1-2 1-2 預(yù)計目標(biāo)群體分布預(yù)計目標(biāo)群體分布 鐵西區(qū)鐵西區(qū)50%50%（其中經(jīng)營型占（其中經(jīng)營型占70%70%，投資型占，投資型占30%30%） 和平區(qū)和平區(qū)30%30% 沈河區(qū)沈河區(qū)20%20%1-3 1-3 目標(biāo)群體選址條件目標(biāo)群體選址條件中小型公司中小型公司地段、社區(qū)具有一定的商務(wù)氛圍和生活配套設(shè)施地段、社區(qū)具有一定的商務(wù)氛圍和生活配套設(shè)施選擇住宅選擇住宅/ /辦公室合一的一套住宅，能省不少開支辦公室合一的一套住宅，能省不少開支與公司所經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)區(qū)域來決定辦公地點選

40、擇與公司所經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)區(qū)域來決定辦公地點選擇交通便利交通便利, ,到達(dá)個區(qū)域方便到達(dá)個區(qū)域方便價位較低價位較低中大型公司中大型公司綜合配置要求較高綜合配置要求較高物業(yè)知名度較高物業(yè)知名度較高, ,能夠體現(xiàn)公司形象能夠體現(xiàn)公司形象位于市中心區(qū)域位于市中心區(qū)域可整層出售（出租），墻體可以拆分，便于間隔可整層出售（出租），墻體可以拆分，便于間隔大型公司所需面積較大總價較高因此多采用租賃方式大型公司所需面積較大總價較高因此多采用租賃方式交通便利交通便利附近一定要有充足的車位，使客戶不必?fù)?dān)心沒地方停車附近一定要有充足的車位，使客戶不必?fù)?dān)心沒地方停車六、價格定位六、價格定位銷售價格：從目前市場狀況來看，臨

41、近本項目附近的和平區(qū)項目均價在銷售價格：從目前市場狀況來看，臨近本項目附近的和平區(qū)項目均價在4500480045004800元元/ /，而本項目這周邊缺少商業(yè)氛圍，因此，在精裝修的，而本項目這周邊缺少商業(yè)氛圍，因此，在精裝修的情況下，定價不宜超過情況下，定價不宜超過40004000元元/ /，形成，形成500500元元/m/m2 2的差價。因此，我公的差價。因此，我公司提供兩套方案，建議如下：司提供兩套方案，建議如下：方案一：裝修標(biāo)準(zhǔn)為方案一：裝修標(biāo)準(zhǔn)為300300元元/m/m2 2公共部分精裝修，室內(nèi)廚衛(wèi)精裝修，室內(nèi)吊頂、地面復(fù)合地板、墻面刮大白公共部分精裝修，室內(nèi)廚衛(wèi)精裝修，室內(nèi)吊頂、地面

42、復(fù)合地板、墻面刮大白第一組團(tuán)的公開價格為第一組團(tuán)的公開價格為37003700元元/m/m2 2，推盤量為，推盤量為30%30%；第二組團(tuán)的公開價格為第二組團(tuán)的公開價格為39003900元元/m/m2 2，推盤量為，推盤量為40%40%；第三組團(tuán)的公開價格為第三組團(tuán)的公開價格為40004000元元/m/m2 2，推盤量為，推盤量為30%30%；總體銷售均價約為總體銷售均價約為39003900元元/m/m2 2。方案二：公共部分精裝修，室內(nèi)為清水房。方案二：公共部分精裝修，室內(nèi)為清水房。第一組團(tuán)的公開價格為第一組團(tuán)的公開價格為35003500元元/m/m2 2，推盤量為，推盤量為40%40%；第二

43、組團(tuán)的公開價格為第二組團(tuán)的公開價格為36003600元元/m/m2 2，推盤量為，推盤量為30%30%；第三組團(tuán)的公開價格為第三組團(tuán)的公開價格為38003800元元/m/m2 2，推盤量為，推盤量為30%30%；總體銷售均價約為總體銷售均價約為36003600元元/m/m2 2。七、市場定位七、市場定位 目前商住市場并不明晰，需求量較小，如長期持有，則風(fēng)險會較大目前商住市場并不明晰，需求量較小，如長期持有，則風(fēng)險會較大本項目的銷售價格在本項目的銷售價格在3600400036004000元元/m/m2 2，從回報率，從回報率10%10%的角度來看，的角度來看， 租金在租金在36040036040

44、0元元/m/m2 2/ /年；年；區(qū)域內(nèi)項目輻射區(qū)域內(nèi)的租金在區(qū)域內(nèi)項目輻射區(qū)域內(nèi)的租金在400500400500元元/m/m2 2/ /年，又一次年，又一次 鎖定了本項目的租金在鎖定了本項目的租金在360400360400元元/m/m2 2/ /年。年。 租金租金349元元/m2/年年349元元/m2/年年705元元/m2/年年268元元/m2/年年452元元/m2/年年280元元/m2/年年376元元/m2/年年481元元/m2/年年308元元/m2/年年建議：建議：在本區(qū)域內(nèi)開發(fā)寫字間（商住樓）并長期持有風(fēng)險較大。在本區(qū)域內(nèi)開發(fā)寫字間（商住樓）并長期持有風(fēng)險較大。 快速資金回流，有利于千

45、緣公司滾動開發(fā)其他項目。因快速資金回流，有利于千緣公司滾動開發(fā)其他項目。因 此，此， 建議提供符合本區(qū)域的商住項目，在產(chǎn)品無太大突建議提供符合本區(qū)域的商住項目，在產(chǎn)品無太大突 破的情況下以低價快速解套；破的情況下以低價快速解套；目前項目所處區(qū)域缺少商務(wù)氛圍，定位為高檔項目的可行目前項目所處區(qū)域缺少商務(wù)氛圍，定位為高檔項目的可行 性性 較小，因此建議本項目定位為中檔產(chǎn)品，無論商務(wù)配較小，因此建議本項目定位為中檔產(chǎn)品，無論商務(wù)配 套、裝修等套、裝修等 各方面為中檔配置。各方面為中檔配置。八、功能配套及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議八、功能配套及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 參考沈陽市同類物業(yè)，結(jié)合項目自身情況和經(jīng)營者的狀況。我參考

46、沈陽市同類物業(yè)，結(jié)合項目自身情況和經(jīng)營者的狀況。我公司建議如下：公司建議如下：1-1 1-1 配套功能：配套功能：商務(wù)中心商務(wù)中心咖啡廳、書店咖啡廳、書店保健醫(yī)院（供在此工作的白領(lǐng)階層工作疲勞時按摩、休閑）保健醫(yī)院（供在此工作的白領(lǐng)階層工作疲勞時按摩、休閑）中型會議廳中型會議廳 1-2 1-2 裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)： 大堂精裝修，顯示出寬敞、氣派；大堂精裝修，顯示出寬敞、氣派； 電梯前庭精裝修，給人以華麗的感覺；電梯前庭精裝修，給人以華麗的感覺； 走廊精裝修，有通透感、現(xiàn)代感較強走廊精裝修，有通透感、現(xiàn)代感較強（突出吊頂、地面的設(shè)計）（突出吊頂、地面的設(shè)計）； 室內(nèi)部分簡裝（復(fù)合地板、吊頂、廚、

47、衛(wèi)裝修）或室內(nèi)部分不裝室內(nèi)部分簡裝（復(fù)合地板、吊頂、廚、衛(wèi)裝修）或室內(nèi)部分不裝 修，進(jìn)而調(diào)低價格，增強價格競爭力。修，進(jìn)而調(diào)低價格，增強價格競爭力。 室內(nèi)商務(wù)樣板間裝飾參考圖片室內(nèi)商務(wù)樣板間裝飾參考圖片走廊裝飾參考圖片走廊裝飾參考圖片大堂裝飾參考圖片大堂裝飾參考圖片 電梯前庭裝飾參考圖片電梯前庭裝飾參考圖片1-3 1-3 相關(guān)建議相關(guān)建議建議引進(jìn)知名咖啡廳（如上島等），增加商務(wù)氛圍，如不能成功引建議引進(jìn)知名咖啡廳（如上島等），增加商務(wù)氛圍，如不能成功引 進(jìn)，可由開發(fā)商自營一段時間。進(jìn)，可由開發(fā)商自營一段時間。封頂后設(shè)立樓體導(dǎo)視系統(tǒng)，在樓頂用霓虹燈字案名，提高本項目知名度。封頂后設(shè)立樓體導(dǎo)視系統(tǒng)

48、，在樓頂用霓虹燈字案名，提高本項目知名度。爭取鐵西區(qū)政府政策支持爭取鐵西區(qū)政府政策支持多角度效果圖（大堂、外立面、室內(nèi)各視角）多角度效果圖（大堂、外立面、室內(nèi)各視角）大堂展示大堂展示臨走廊墻體采用玻璃制墻體，凸現(xiàn)其通透性（在樣板間可以采用）臨走廊墻體采用玻璃制墻體，凸現(xiàn)其通透性（在樣板間可以采用）每一戶的進(jìn)戶門加高、加寬，顯示出立體感每一戶的進(jìn)戶門加高、加寬，顯示出立體感戶型多種擺放形式（商務(wù)型、居住型）戶型多種擺放形式（商務(wù)型、居住型）打造整層交屋樣板間（打造整層交屋樣板間（4 4樓）樓）在在1 1號樓大堂設(shè)立單獨的銷售中心，用于銷售商住樓和網(wǎng)點號樓大堂設(shè)立單獨的銷售中心，用于銷售商住樓和網(wǎng)

49、點九、營銷推廣九、營銷推廣1-1 1-1 案名案名 1、西區(qū)第一中心西區(qū)第一中心因本產(chǎn)品在園區(qū)中屬于一號樓，因此以第一來給產(chǎn)品命名，同時因本產(chǎn)品在園區(qū)中屬于一號樓，因此以第一來給產(chǎn)品命名，同時“第一第一”可突出產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)性和形象性，并且作為本區(qū)域內(nèi)配套、品質(zhì)可突出產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)性和形象性，并且作為本區(qū)域內(nèi)配套、品質(zhì)等方面的首個高檔辦公場所出現(xiàn)，可增強企業(yè)入住后的心理感受。即增等方面的首個高檔辦公場所出現(xiàn)，可增強企業(yè)入住后的心理感受。即增強產(chǎn)品自身的形象，同時，也使企業(yè)形象上具有很高的榮譽度。強產(chǎn)品自身的形象，同時，也使企業(yè)形象上具有很高的榮譽度。2 2、新總部大樓、新總部大樓在該區(qū)

50、域有聚集眾多企業(yè)的總部大樓，在該區(qū)域內(nèi)已形成很高的知在該區(qū)域有聚集眾多企業(yè)的總部大樓，在該區(qū)域內(nèi)已形成很高的知名度，因此，延續(xù)總部大樓的影響力，以新總部大樓為名度，因此，延續(xù)總部大樓的影響力，以新總部大樓為1 1號樓定名，號樓定名，即有延承又有不同，在形象上、內(nèi)容讓突出新的概念，吸引區(qū)域內(nèi)即有延承又有不同，在形象上、內(nèi)容讓突出新的概念，吸引區(qū)域內(nèi)的企業(yè)入住，同時借用鐵西新區(qū)未來的所呈現(xiàn)的新形象、新面貌，的企業(yè)入住，同時借用鐵西新區(qū)未來的所呈現(xiàn)的新形象、新面貌，形成與總部大樓相呼應(yīng)新的企業(yè)辦公聚集地。形成與總部大樓相呼應(yīng)新的企業(yè)辦公聚集地。3 3、西區(qū)商務(wù)國際、西區(qū)商務(wù)國際“西區(qū)西區(qū)”取鐵西新區(qū)

51、，取鐵西新區(qū)，“商務(wù)商務(wù)”直接點出辦公形象，直接點出辦公形象，“國際國際”突出突出品位感和高尚性。在區(qū)域上，不回避傳統(tǒng)觀念中鐵西區(qū)被認(rèn)為工業(yè)品位感和高尚性。在區(qū)域上，不回避傳統(tǒng)觀念中鐵西區(qū)被認(rèn)為工業(yè)區(qū)的形象，以區(qū)的形象，以“西區(qū)西區(qū)”引領(lǐng)，在區(qū)位上釋放出項目所在地。以引領(lǐng)，在區(qū)位上釋放出項目所在地。以“商商務(wù)務(wù)”和和“國際國際”釋放產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)。使產(chǎn)品具有很高的功能形象釋放產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)。使產(chǎn)品具有很高的功能形象和品質(zhì)形象。和品質(zhì)形象。4 4、建大商務(wù)中心、建大商務(wù)中心“建大建大”即建設(shè)大路，在地理位置上，因近鄰一線景觀大路，便捷即建設(shè)大路，在地理位置上，因近鄰一線景觀大路，便捷的交通環(huán)境，

52、是產(chǎn)品的重要優(yōu)勢點之一，并以此引申產(chǎn)品案名，使的交通環(huán)境，是產(chǎn)品的重要優(yōu)勢點之一，并以此引申產(chǎn)品案名，使案名具有實際的意義。而商務(wù)中心，可反映出產(chǎn)品是作為鐵西新區(qū)案名具有實際的意義。而商務(wù)中心，可反映出產(chǎn)品是作為鐵西新區(qū)建設(shè)大路沿線的商務(wù)辦公的中心，突出本產(chǎn)品形象和地位上的不可建設(shè)大路沿線的商務(wù)辦公的中心，突出本產(chǎn)品形象和地位上的不可代替性。代替性。5 5、知本置地大廈、知本置地大廈“知本知本”是具有儒雅的形象和比喻，同時也是人才的特征，也可作是具有儒雅的形象和比喻，同時也是人才的特征，也可作“資本資本”講。現(xiàn)在時代進(jìn)入講?，F(xiàn)在時代進(jìn)入“知本經(jīng)濟時代知本經(jīng)濟時代”，而作為辦公場所正，而作為辦公

53、場所正式聚集人才的場所，同時也是企業(yè)資本運作的指揮所，知本正是體式聚集人才的場所，同時也是企業(yè)資本運作的指揮所，知本正是體現(xiàn)出這種意義。置地具有現(xiàn)出這種意義。置地具有“不動產(chǎn)不動產(chǎn)”的意義，企業(yè)購買辦公場所，的意義，企業(yè)購買辦公場所，是對于不動產(chǎn)的投資，具有濃郁的商務(wù)味道。是對于不動產(chǎn)的投資，具有濃郁的商務(wù)味道。6 6、國際知本中心、國際知本中心以大概念和大形象來提升產(chǎn)品的形象和地位，并以以大概念和大形象來提升產(chǎn)品的形象和地位，并以“知本知本”的概念的概念來作為產(chǎn)品的中心概念，突出產(chǎn)品的高知識聚集地的特征和形象。來作為產(chǎn)品的中心概念，突出產(chǎn)品的高知識聚集地的特征和形象。是企業(yè)的是企業(yè)的“知本知

54、本”地所在，也是知識經(jīng)濟下企業(yè)辦公的資本所在地。地所在，也是知識經(jīng)濟下企業(yè)辦公的資本所在地。中心則突出產(chǎn)品在該區(qū)域的核心性的重要地位。中心則突出產(chǎn)品在該區(qū)域的核心性的重要地位。7 7、動力總部、動力總部“動力動力”一是指作為辦公場所，是企業(yè)的動力所在，二是指，在振一是指作為辦公場所，是企業(yè)的動力所在，二是指，在振興東北的大環(huán)境下，鐵西區(qū)是重要的發(fā)展的區(qū)域之一，而區(qū)域的發(fā)興東北的大環(huán)境下，鐵西區(qū)是重要的發(fā)展的區(qū)域之一，而區(qū)域的發(fā)展則需要區(qū)域內(nèi)企業(yè)的發(fā)展，而本產(chǎn)品正是為這些企業(yè)提供一個優(yōu)展則需要區(qū)域內(nèi)企業(yè)的發(fā)展，而本產(chǎn)品正是為這些企業(yè)提供一個優(yōu)良的辦公平臺，一個好的辦公環(huán)境為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境

55、的同良的辦公平臺，一個好的辦公環(huán)境為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境的同時，也使企業(yè)擁有了更好的發(fā)展動力。從而更好的推動整個區(qū)域經(jīng)時，也使企業(yè)擁有了更好的發(fā)展動力。從而更好的推動整個區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。動力總部，即是推動力和原動力的辦公地的聚集地。濟的發(fā)展。動力總部，即是推動力和原動力的辦公地的聚集地。8 8、西貿(mào)中心、西貿(mào)中心“西西”取取“鐵西新區(qū)鐵西新區(qū)”中的西字概念，在區(qū)域上點出產(chǎn)品所在地，中的西字概念，在區(qū)域上點出產(chǎn)品所在地，“貿(mào)貿(mào)”為商務(wù)、經(jīng)濟的意義，表現(xiàn)產(chǎn)品商務(wù)辦公的內(nèi)涵本質(zhì)。在產(chǎn)品的形象和本為商務(wù)、經(jīng)濟的意義，表現(xiàn)產(chǎn)品商務(wù)辦公的內(nèi)涵本質(zhì)。在產(chǎn)品的形象和本質(zhì)上突出國際性和現(xiàn)代性。西貿(mào)正是具有這樣

56、的味道。質(zhì)上突出國際性和現(xiàn)代性。西貿(mào)正是具有這樣的味道。9 9、千緣、千緣愛都國際愛都國際從延續(xù)品牌的戰(zhàn)略上考慮，并從整體產(chǎn)品形象上出發(fā)，作為千緣從延續(xù)品牌的戰(zhàn)略上考慮，并從整體產(chǎn)品形象上出發(fā)，作為千緣愛城愛城整體開發(fā)產(chǎn)品之一，即區(qū)別作為住宅部分的千緣整體開發(fā)產(chǎn)品之一，即區(qū)別作為住宅部分的千緣愛城，又在商務(wù)形象愛城，又在商務(wù)形象上進(jìn)行表達(dá)，并體現(xiàn)出產(chǎn)品自身的上進(jìn)行表達(dá)，并體現(xiàn)出產(chǎn)品自身的 大氣感，取大氣感，取“愛都愛都”正是這種大氣正是這種大氣感的完美呈現(xiàn)，而感的完美呈現(xiàn)，而“國際國際”又使產(chǎn)品的商務(wù)形象溢于言表，同時，現(xiàn)代又使產(chǎn)品的商務(wù)形象溢于言表，同時，現(xiàn)代感強烈。具有區(qū)域內(nèi)的高品質(zhì)辦公環(huán)

57、境的基調(diào)。感強烈。具有區(qū)域內(nèi)的高品質(zhì)辦公環(huán)境的基調(diào)。1010、千緣、千緣杰座杰座出于延續(xù)品牌效應(yīng)的考慮，以千緣為前綴，可與愛城形成呼應(yīng)。杰是杰出于延續(xù)品牌效應(yīng)的考慮，以千緣為前綴，可與愛城形成呼應(yīng)。杰是杰出，杰作之意，也指產(chǎn)品在品質(zhì)上、形象上的突出優(yōu)勢。座指大型建筑，出，杰作之意，也指產(chǎn)品在品質(zhì)上、形象上的突出優(yōu)勢。座指大型建筑，亦是舊時的敬辭，指高級長官，可引申為尊貴之意。亦是舊時的敬辭，指高級長官，可引申為尊貴之意?！敖茏茏北磉_(dá)了產(chǎn)表達(dá)了產(chǎn)品自身的優(yōu)越性，張揚的自信力，與市場上一般的商務(wù)樓形象能夠形成品自身的優(yōu)越性，張揚的自信力，與市場上一般的商務(wù)樓形象能夠形成明顯區(qū)隔。整個命名簡潔有

58、力，聯(lián)想性好，記憶度高。明顯區(qū)隔。整個命名簡潔有力，聯(lián)想性好，記憶度高。1-2 1-2 商住概念商住概念本項目雖然為商住樓，但需要賦予與其新的概念，與市場上其他商住本項目雖然為商住樓，但需要賦予與其新的概念，與市場上其他商住樓在概念上形成差異化。因此，我公司建議賦予本項目新的形象概念。樓在概念上形成差異化。因此，我公司建議賦予本項目新的形象概念。商住概念一：商住概念一：辦公公寓辦公公寓釋義：辦公公寓兼辦公、居住之意，從而使本產(chǎn)品商住定位完全呈現(xiàn)。釋義：辦公公寓兼辦公、居住之意，從而使本產(chǎn)品商住定位完全呈現(xiàn)。使本產(chǎn)品在市場中迅速被認(rèn)知，跳脫出激烈的競爭漩渦，形成屬于自使本產(chǎn)品在市場中迅速被認(rèn)知，

59、跳脫出激烈的競爭漩渦，形成屬于自己的獨特的產(chǎn)品氣質(zhì)。在不失去產(chǎn)品商住形象基礎(chǔ)定位上。使產(chǎn)品具己的獨特的產(chǎn)品氣質(zhì)。在不失去產(chǎn)品商住形象基礎(chǔ)定位上。使產(chǎn)品具有國際化的商務(wù)特征，具有現(xiàn)代感和檔次感。有國際化的商務(wù)特征，具有現(xiàn)代感和檔次感。商住概念二：商住概念二：工寓工寓釋義：釋義：即工作寓所之意。即工作寓所之意?！肮ぴ⒐ぴⅰ钡母拍睿覀円宰罹喌挠米?，概括的概念，我們以最精簡的用字，概括出產(chǎn)品宜商宜住的屬性。產(chǎn)品概念表達(dá)新穎，能夠很快與市面上其他商出產(chǎn)品宜商宜住的屬性。產(chǎn)品概念表達(dá)新穎，能夠很快與市面上其他商住樓形成明顯區(qū)隔，塑造出獨特的識別標(biāo)志，具有一定的話題性。同時住樓形成明顯區(qū)隔，塑造出獨特的

60、識別標(biāo)志，具有一定的話題性。同時“工寓工寓”諧音公寓，意義一目了然，無須太多概念闡釋，比較容易傳播。諧音公寓，意義一目了然，無須太多概念闡釋，比較容易傳播。1-31-3項目定位語項目定位語定位語（廣告語）：西區(qū)領(lǐng)銜商務(wù)門戶定位語（廣告語）：西區(qū)領(lǐng)銜商務(wù)門戶釋義：釋義：西區(qū)意為鐵西區(qū)。領(lǐng)銜突出本項目在形象的優(yōu)越性，作為鐵西新區(qū)西區(qū)意為鐵西區(qū)。領(lǐng)銜突出本項目在形象的優(yōu)越性，作為鐵西新區(qū)的高檔商住公寓，是目前鐵西新區(qū)商務(wù)形象的代表者。的高檔商住公寓，是目前鐵西新區(qū)商務(wù)形象的代表者?！吧虅?wù)門戶商務(wù)門戶”則從本項目地理位置和形象上再次提升。作為建設(shè)東路沿線上的商則從本項目地理位置和形象上再次提升。作為建