20131202政策頻出中山房?jī)r(jià)何去何從

1、政策頻出，中山房?jī)r(jià)何去何從多位嘉賓表示，新政出臺(tái)主要是市政府基于稅務(wù)方面的考慮，長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)或會(huì)略有下滑日期：2013 年 12 月 2 日版次：QB01版名：中山讀本稿源：南方都市報(bào)僅 1010 月尾至 1111 月短短 2323 天內(nèi)，中山市國(guó)土局、城鄉(xiāng)規(guī)劃局已經(jīng)出臺(tái)了中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法（征求意見(jiàn)稿）、中山市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性用地按樓面地價(jià)競(jìng)價(jià)出讓交易規(guī)則的通知及中山市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）。而此前，中山針對(duì)土地、房地產(chǎn)領(lǐng)域先后出臺(tái)了公建費(fèi)、增容費(fèi)增加的文件。有關(guān)房地產(chǎn)的政策近期頻頻出臺(tái)，背后有什么原因？哪些與三中全會(huì)的政策密切相關(guān)？中山未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？日前，南都記者就相關(guān)問(wèn)題

2、采訪(fǎng)了國(guó)土局相關(guān)工作人員及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士等，希望為上述疑問(wèn)尋找答案。政策頻出，主因并非緣于三中全會(huì)的召開(kāi)南都：中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法（征求意見(jiàn)稿）、中山市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性用地按樓面地價(jià)競(jìng)價(jià)出讓交易規(guī)則的通知等政策為何在近期集中性出臺(tái)？國(guó)土局某科員：其實(shí)，這并非市政府部門(mén)在三中全會(huì)的背景下才頻頻出招。實(shí)際上，這些政策在年初就已經(jīng)有過(guò)討論，是根據(jù)中山市的發(fā)展需要制定的。預(yù)售款監(jiān)管制度、樓面地價(jià)拍賣(mài)（土地）早已在珠三角其余城市實(shí)施了，落地中山其實(shí)是很正常的舉措，應(yīng)該說(shuō)中山現(xiàn)在實(shí)施（這些政策），是市場(chǎng)健康的表現(xiàn)。黃峻：三中全會(huì)剛閉幕，正常來(lái)說(shuō)，地方政府尚未這么敏感，中央的政策也需要地方政府逐步消化，當(dāng)然

3、除了樓價(jià)排行靠前的北上廣深一線(xiàn)城市會(huì)有明顯的動(dòng)作外。中山最近出臺(tái)的系列與土地、規(guī)劃等有關(guān)的政策應(yīng)該與三中全會(huì)的關(guān)系不大。其實(shí)，觀察這些政策背后的目的，更像是政府基于稅務(wù)方面的考慮做出的調(diào)整。巧婦難為無(wú)米之炊，政府發(fā)展需要資金，除了賣(mài)地，稅是最好的選擇。陳彬藝：一個(gè)政策在公布之前，是經(jīng)過(guò)調(diào)研、討論、比較，并需要遞件給市政府進(jìn)行審批，這些流程都需要時(shí)間的。在較早前其實(shí)已經(jīng)收到部分政策的風(fēng)聲，開(kāi)發(fā)商之間也會(huì)進(jìn)行交流，更多的是預(yù)計(jì)政府在大量的公建工程、大型項(xiàng)目下需要資金，包括此前發(fā)布的增容費(fèi)調(diào)整、公建費(fèi)上漲、禁止擅自更改容積率等，其實(shí)能為政府完善稅務(wù)機(jī)制、保留土地價(jià)值帶來(lái)比較大的好處。阿華：老實(shí)說(shuō)，個(gè)

4、人感覺(jué)房?jī)r(jià)上漲之下，看到這么多政策出臺(tái)，就連廣州也出臺(tái)了穗六條，感覺(jué)中山政府像在出手調(diào)控樓市。不過(guò)這些政策我更關(guān)心預(yù)售款監(jiān)管，起碼對(duì)于我們這些老百姓是很直接的受惠。新政會(huì)造成壓力，但開(kāi)發(fā)商更看重資金回籠速度南都：年底，中山政府一反常態(tài)掛出多宗拍賣(mài)土地，其中不乏“靚地”，這些政策會(huì)對(duì)中山未來(lái)的土地市場(chǎng)帶來(lái)什么影響？黃峻：短期內(nèi)對(duì)開(kāi)發(fā)商或有負(fù)面的影響，原因是門(mén)檻高了，成本增加了。不過(guò)，這個(gè)負(fù)面作用并非長(zhǎng)期的，當(dāng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到，這樣的政策其實(shí)加速了房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，對(duì)開(kāi)發(fā)商自身運(yùn)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)程度要求提高了，適者就能生存。蔡藝園：如果僅僅看中山自身，或者多多少少開(kāi)發(fā)商拿地會(huì)更謹(jǐn)慎。不過(guò)如果把范圍放到珠三角，

5、我們能發(fā)現(xiàn)，中山這些政策對(duì)比廣州、深圳，是放松了。最起碼，廣州已經(jīng)出臺(tái)穗六條、深圳二套房也需要 7 7 成首付，中山雖然貸款收緊了，但還沒(méi)有出臺(tái)這種直接對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯的政策，因此對(duì)于土地市場(chǎng)，估計(jì)開(kāi)發(fā)商該拿地還會(huì)拿，畢竟成本一直在漲。陳彬藝：增容費(fèi)、公建費(fèi)（的增加）、預(yù)收款的監(jiān)管對(duì)于開(kāi)發(fā)商是有壓力的。但是，除了政府出臺(tái)的政策，開(kāi)發(fā)商拿地還會(huì)看兩方面：現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)周期。政策導(dǎo)致土地成本上漲，當(dāng)然會(huì)成為開(kāi)發(fā)商拿地的一個(gè)考慮，但如果能在一段長(zhǎng)周期內(nèi)做到有效快速地回籠資金，開(kāi)發(fā)商即便在地價(jià)抬高下也會(huì)愿意出手。譬如，我曾與某開(kāi)發(fā)商討論西區(qū)某地塊是否適合開(kāi)發(fā)，20002000 元每平方米出頭的樓面

6、地價(jià)其實(shí)很高，但是項(xiàng)目以剛需產(chǎn)品為主，“短平快”的定價(jià)策略能讓開(kāi)發(fā)商回籠資金，因此年底土地市場(chǎng)會(huì)向好也并不奇怪。另外，相比這些政策，開(kāi)發(fā)商更擔(dān)心的是土地閑置所產(chǎn)生的稅費(fèi)及此前被央視報(bào)道的增值稅問(wèn)題。這段時(shí)間我也陸續(xù)與不同的開(kāi)發(fā)商聊天，他們也擔(dān)心在地方政府經(jīng)費(fèi)不足的情況下，會(huì)用這兩個(gè)環(huán)節(jié)向其開(kāi)刀。這些政策的打擊面將會(huì)更加大。房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)降，政策功能更多是指引性南都：部分政策已經(jīng)出臺(tái)一段時(shí)間，會(huì)否在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊？對(duì)購(gòu)房者會(huì)有什么影響？黃峻：短期內(nèi)，政策的效果尚難展示，目前而言，對(duì)于市場(chǎng)的影響，更多是銀行按揭、利率浮動(dòng)及首付成數(shù)帶來(lái)的。預(yù)計(jì)未來(lái)中山的成交或會(huì)下滑 5%-10%5%-1

7、0%阿華：作為準(zhǔn)購(gòu)房者，最近看樓盤(pán)雖然有看到低首付、打折的現(xiàn)象，但總體上我覺(jué)得政策出臺(tái)后樓價(jià)并沒(méi)有多少變化。以我在遠(yuǎn)洋城看中的一套單位來(lái)看，開(kāi)盤(pán)價(jià)格反而是增加了，而且買(mǎi)的人也不少。也有一些小樓盤(pán)，即使說(shuō)是降價(jià)，但都是拿不好的路邊單位充數(shù)，價(jià)格沒(méi)有真的降到位。蔡藝園：像樓面地價(jià)、增容費(fèi)這些政策更多是屬于前端政策，理論上來(lái)說(shuō)對(duì)房?jī)r(jià)的影響需要 2-32-3 年的周期。因此在短期內(nèi)，中山的房?jī)r(jià)估計(jì)不會(huì)隨這些政策而波動(dòng)。反而像限價(jià)令、限購(gòu)令、房產(chǎn)稅這些后端政策，一出臺(tái)就會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的刺激，具體可以看看廣州穗六條出臺(tái)后的樓市波動(dòng)。陳彬藝：對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，與其說(shuō)這些政策會(huì)影響房?jī)r(jià)，不如說(shuō)這些政策能為購(gòu)房

8、者帶來(lái)更加明晰的指引。例如樓面地價(jià)的公開(kāi)、預(yù)售款的監(jiān)管都能夠讓購(gòu)房者避免更多的彎路。不過(guò)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，有好有壞。暫時(shí)，在接觸的開(kāi)發(fā)商中，并沒(méi)有產(chǎn)生很大的恐慌，沒(méi)有大規(guī)模降價(jià)是情理之中。開(kāi)發(fā)商成本增加，或轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上南都：若從長(zhǎng)時(shí)間看，中山樓價(jià)會(huì)在這些政策的影響下走向何方？黃峻：其實(shí)不用太擔(dān)心。本來(lái)中山的樓價(jià)已經(jīng)是全珠三角最低的，另外與珠海等城市相比，中山的樓市并非投資型樓市，而是內(nèi)需型樓市，反映的是真實(shí)的需求，政策帶來(lái)的影響不足以讓樓市成交大幅下滑。陳彬藝：影響是有的。像起初公建費(fèi)、增容費(fèi)的增加，前段時(shí)間導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商都在搶項(xiàng)目報(bào)批，已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商在抱怨：明年的供應(yīng)量將會(huì)很大，生意難做。供應(yīng)

9、量的增加將會(huì)讓本身已經(jīng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的中山樓市雪上加霜，加上前期政府的土地放量，今后幾年的中山供應(yīng)量只會(huì)有增無(wú)減，估計(jì)價(jià)格很難上新的臺(tái)階。不過(guò)，在中山市場(chǎng)還在走剛需產(chǎn)品的情況下，只要快速開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商也能把握到出貨機(jī)會(huì)的。蔡藝園：從購(gòu)房者的角度考慮，中山政府對(duì)土地的規(guī)劃、拍賣(mài)制度規(guī)范了，土地因?yàn)榕涮淄晟贫黾映杀荆蛎鲈谘蛏砩?，這些成本會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，未嘗是一件好事。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)論土地成本還是人工、建筑成本肯定是逐漸增加的，可以預(yù)期的是中山的樓價(jià)也會(huì)逐漸上升。價(jià)格微調(diào)的局面將持續(xù)，購(gòu)房者需慎重南都：政策頻出下，購(gòu)房者在哪個(gè)時(shí)間購(gòu)房較為合適？蔡藝園：我們可以看到，中山的房?jī)r(jià)一向都很穩(wěn)定，1010

10、月份數(shù)據(jù)商品房的成交有 90009000 多套， 里面有 70007000 套的住宅成交， 創(chuàng)了中山樓市新高。 不過(guò)價(jià)格反而還有點(diǎn)微降了。這個(gè)微降并非政策層面帶來(lái)的影響，更像是房地產(chǎn)市場(chǎng)的互相博弈產(chǎn)生的。在沒(méi)有后端政策刺激的前提下，預(yù)計(jì)這種微升、微降的情況，還會(huì)持續(xù)半年。因此，理論上在這半年期間，購(gòu)房者若不是急于購(gòu)房，可以稍微緩一緩,觀察一下哪個(gè)項(xiàng)目哪個(gè)單位更適合自己。陳彬藝：遇到適合自己的區(qū)位、戶(hù)型，就可以考慮出手，畢竟房子不等人。購(gòu)房者也可以留意下年底這段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商在回籠資金、償還銀行貸款的壓力下或者會(huì)有小動(dòng)作，像部分上市開(kāi)發(fā)商更甚。已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商在嘗試低首付等方式了，不妨考慮。阿華：我會(huì)再觀察一下，畢竟三中全會(huì)有提到房產(chǎn)稅、土地方面的調(diào)控，中山政府頻頻出政策后或者開(kāi)發(fā)商會(huì)有所反應(yīng)。希望政策能起到降價(jià)的作用，要不這些政策在市民眼中就變成廢紙了。采寫(xiě)：南都記者蕭倩苑本期嘉賓國(guó)土局某科員亞洲房地產(chǎn)