市區(qū)物業(yè)管理小區(qū)停車難問題產(chǎn)生的原因及對策

1、市區(qū)物業(yè)管理小區(qū)停車難問題產(chǎn)生的原因及對策隨著我市社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市居民生活水平的不斷提高，近年來，私家車數(shù)量也在與日劇增。大量的私家車涌進(jìn)城市住宅小區(qū)，使得住宅小區(qū)“停車難”的問題也日益顯現(xiàn)，停車問題已成為目前全市社會的一大難題，尤其是許多物業(yè)管理住宅小區(qū)更是車滿為患，由此而引發(fā)的矛盾糾紛日漸增加。為能緩解我市物業(yè)管理區(qū)域“停車難”的問題，本文擬就其產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，并進(jìn)而探討有效解決的對策。一、現(xiàn)狀1、全市汽車保有量與停車場（庫）、以及泊車位的基本情況統(tǒng)計統(tǒng)計年限（截至）社會汽車保有量（輛）社會停車場（庫）總計泊位（個）缺口數(shù)量（個）社會停車場（路面）臨時停車場配建停車場數(shù)量（處）

2、用地（公頃）泊位（個）數(shù)量（處）泊位（個）數(shù)量（處）用地（公頃）泊位（個）200328138296.1526034882419631.22124861591312225200437691全市社會汽車保有量增幅很大，但，社會停車場（庫）卻未能有較大幅度的增加。從統(tǒng)計資料可以看出，2003年停車泊位總量與全市社會汽車保有量之間的比率為56.5%，缺口量12225個；2004年末，全市社會汽車保有量己經(jīng)達(dá)到37691輛，增幅很大，而2004年乃至2005年，全市社會停車場（庫）卻未能有較大幅度的增加。比照國外城市管理的經(jīng)驗，城市汽車基本停車泊位達(dá)到“一車一位”。2、市區(qū)部分物業(yè)管理住宅小區(qū)停車情況統(tǒng)

3、計根據(jù)我市實(shí)施物業(yè)管理住宅小區(qū)的不同類型，我們選擇了幾個具有代表性的住宅小區(qū)，對停車情況進(jìn)行了抽樣統(tǒng)計：住宅小區(qū)名稱住宅小區(qū)類型汽車擁有量停車位情況缺口數(shù)（個）缺口比率（）路面臨時停車位配建公共停車位私人停車位北濠東村封閉管理配套不全535535100%晨苑小區(qū)封閉管理交付時間久配套滯學(xué)田苑未曾封閉交付時間久316830897%富貴北園封閉管理交付時間短140707050%朝暉花園配套較全交付時間短250150120-20-8%根據(jù)以上抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)分析，我市物業(yè)管理小區(qū)中，2000年前交付使用的小區(qū)由于規(guī)劃滯后，汽車停車位與汽車擁有量的供需矛盾十分突出，平均相對缺口

4、為60%；2000年以后交付使用的住宅小區(qū)由于管理到位，配套較全，克服了因汽車位配建標(biāo)準(zhǔn)不足引起的矛盾，基本能滿足停車的需求，如，朝暉花園等。3、“停車難”，導(dǎo)致“并發(fā)癥”由于“停車難”，客觀造成了業(yè)主的無序停車，從而導(dǎo)致小區(qū)管理上的“并發(fā)癥”：一是部分汽車野蠻的停放在綠化帶內(nèi)，嚴(yán)重破壞了現(xiàn)有的綠化帶；二是車輛的數(shù)量多，占據(jù)了整個小區(qū)的主干道、次干道，影響了小區(qū)的消防安全和交通安全；三是汽車露天停放，容易出現(xiàn)汽車被損壞和被盜竊的現(xiàn)象；四是汽車停放產(chǎn)生的噪音和尾氣污染擾亂了居民的正常生活，同時也引發(fā)鄰里糾紛不斷。二、原因1、機(jī)動車數(shù)量急劇增加車輛數(shù)量的增加，尤其是私家車的急劇增長，是導(dǎo)致當(dāng)前“停

5、車難”的最直接的原因。近年來，汽車的銷售價格越來越低，花810萬元就能買一部較好的汽車，業(yè)主購買的私家汽車數(shù)量迅猛增加，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了小區(qū)配備的停車位。據(jù)專家預(yù)計，將來幾年汽車價位還將下降，私家汽車的數(shù)量也將大幅度增加，停車位供需矛盾會更加突出。同時，大量的單位公車也涌進(jìn)了住宅小區(qū)過夜，增加了小區(qū)的車輛容量。比如晨苑小區(qū)，夜間停在小區(qū)的汽車有100輛，其中單位公車就有30輛，公車與私車是3：7的比例。2、管理部門職責(zé)不清停車管理涉及規(guī)劃、建設(shè)、交通、公安等部門，管理責(zé)權(quán)既交叉重疊，又分割脫節(jié)。到目前，我市尚缺少一家主管部門對全市靜態(tài)交通發(fā)展進(jìn)行系統(tǒng)的戰(zhàn)略研究，并對城市停車實(shí)施統(tǒng)一的協(xié)調(diào)管理，難以形

6、成統(tǒng)一的停車產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，難以調(diào)控日益增長的停車需求，同時，也缺少責(zé)能部門對全市停車泊位的基本數(shù)據(jù)進(jìn)行全面的統(tǒng)計與分析，以反映規(guī)劃建設(shè)和管理（更多精彩文章來自“秘書不求人”）上可能出現(xiàn)的盲目性和無序性。3、停車位規(guī)劃滯后由于住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計時沒有充分考慮到汽車停車位和停車場，使得停車位難以滿足業(yè)主停車的需求。一是96年以前建成的住宅小區(qū)，根本就沒有設(shè)計汽車停車位和汽車庫，使得車輛無處可停，比如北濠東村、城南二村、北濠新村等；二是部分新建的住宅小區(qū)，沒有從發(fā)展的角度充分規(guī)劃停車位和停車場，不能滿足車輛的停放。比如晨苑住宅小區(qū)，交付時間不是很長，也規(guī)劃建設(shè)了部分汽車位，但是明顯的

7、不能滿足業(yè)主的需求。由于缺乏一個完整科學(xué)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的停車發(fā)展規(guī)劃，造成停車設(shè)施布局不合理，規(guī)劃用地未預(yù)留，停車場（庫）建設(shè)明顯滯后于城市經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的需要。4、停車配建標(biāo)準(zhǔn)低我市1996年以前住宅小區(qū)的停車泊位配置標(biāo)準(zhǔn)明顯落后于發(fā)展需求。1997年修訂出臺的建筑工程交通設(shè)計及停車庫（場）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)與近幾年機(jī)動車迅速增長的情況不相適應(yīng)。即使這一較低的停車配建標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)施中往往也不到位，監(jiān)督缺乏有效手段。據(jù)對近幾年住宅小區(qū)車位配建隨機(jī)抽樣調(diào)查，我市有91%的小區(qū)車位配建沒有達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際停車配建平均達(dá)標(biāo)率僅為57%。由于停車配建標(biāo)準(zhǔn)太低，且標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行又不到位，建筑物配建停車泊位缺口很大，

8、造成住宅小區(qū)停車供求矛盾尖銳。5、停車管理措施不到位一方面，外來車輛進(jìn)入增加了小區(qū)停車壓力。由于部分住宅小區(qū)沒有實(shí)行封閉式管理，對車輛的隨意進(jìn)出缺乏有力的管制措施，對外來車輛管理不得力也會增加本小區(qū)停車的壓力；笫二個方面，現(xiàn)有的停車庫沒有得到充分的利用。部分業(yè)主買了汽車庫，為了圖方便，仍然將汽車停放在小區(qū)道路上，多占了小區(qū)現(xiàn)有的停車位；笫三個方面，停車位經(jīng)營機(jī)制不合理。尤其是路面與地下停車場（庫）的經(jīng)營機(jī)制缺乏合理性，收費(fèi)價格倒掛，未能發(fā)揮以價格經(jīng)濟(jì)杠桿來調(diào)節(jié)停車供需關(guān)系的作用，客觀加劇了住宅小區(qū)“停車難”的矛盾，形成了停車“總體供給不足、路面停車日增、地下泊位閑置”的怪圈。比如朝暉花園，每到

9、夜晚，路面停滿了汽車，而地下停車場卻空空蕩蕩。6、停車管理法規(guī)不完善我市住宅小區(qū)停車管理主要依據(jù)各物業(yè)管理企業(yè)制定的機(jī)動車停車管理規(guī)定、公共停車庫（場）管理規(guī)定、業(yè)主公約和物業(yè)管理合同。由于缺乏具有完整性、系統(tǒng)性、統(tǒng)一性的行政法規(guī)，無法適應(yīng)住宅小區(qū)停車管理的需要，同時，也由于沒有強(qiáng)有力的行政措施，出現(xiàn)了停車位被占用或被挪做他用、不服從規(guī)定亂停車等現(xiàn)象，直接影響了我市住宅小區(qū)停車依法管理的效力和相關(guān)政策措施的實(shí)施。三、對策1、采取有效措施，控制私家汽車的急劇增加當(dāng)前，居民購買汽車的勢頭迅猛，如果不加以控制，未來幾年“停車難”的問題會越來越嚴(yán)重?？梢詤⒄丈虾?、北京等城市的做法從以下幾方面來加以控制

10、私家汽車的增加。一是對私家車牌照進(jìn)行拍賣；二是要求居民買車前必須要有已取得有效泊車位的證明材料；三是大力發(fā)展城市公交事業(yè)，在部分具備條件的住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置公交站點(diǎn)；四是合理調(diào)整車輛的稅費(fèi)，如，車輛購置稅、燃油稅、養(yǎng)路費(fèi)、上牌費(fèi)等。當(dāng)人們發(fā)現(xiàn)選擇公交出行的方便與舒適度均得到大大改善，而購置私家車的成本很大時，購置車輛行為會趨于理性，從而使城市機(jī)動車的總量有望得到控制。2、規(guī)范停車位的規(guī)劃、建設(shè)和驗收程序，從源頭解決停車位規(guī)劃滯后和配建標(biāo)準(zhǔn)不足的問題解決“停車難”的矛盾，關(guān)鍵在于源頭。停車場的規(guī)劃與建設(shè)管理極其重要，必須強(qiáng)化管理。一是嚴(yán)格規(guī)劃。規(guī)劃局要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃停車位，要求新建居住區(qū)必須按標(biāo)準(zhǔn)

11、配建停車泊位?？梢詤⒄請?zhí)行北京市目前的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)：中高檔商品住宅按每戶1個車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置；高檔公寓別墅按每戶1到3個車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置；普通住宅按每千戶300-500個車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。二是建設(shè)局要強(qiáng)化建筑物配建管理，對于未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的已建公共建筑物，在改建擴(kuò)建時應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建停車泊位；三是強(qiáng)化停車場（庫）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)的地位與作用，明確停車場（庫）的設(shè)計方案應(yīng)當(dāng)符合停車場（庫）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃和建設(shè)部門在審核建筑工程時應(yīng)當(dāng)將配建停車場（庫）的內(nèi)容列入審查范圍，凡不符合停車場（庫）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)的，不予審查通過。這樣可以從源頭上防止不符合停車場（庫）配建標(biāo)準(zhǔn)的建筑物產(chǎn)生。3、制定科學(xué)合理的收費(fèi)政策，完善停車場（庫）的經(jīng)營機(jī)

12、制價格管理是停車場（庫）管理的重要機(jī)制之一。過去由于沒有很好地利用這一經(jīng)濟(jì)杠桿，造成停車市場經(jīng)營中的“怪圈”現(xiàn)象。物價局要會同財政局制定科學(xué)合理的收費(fèi)政策：一是要采取按時段、按方位區(qū)別收費(fèi)，“記時為主、記次為輔”的收費(fèi)辦法，并體現(xiàn)“地下高于路面、室外高于室內(nèi)、白天高于夜間”的要求；二是要根據(jù)不同性質(zhì)、不同類型的停車場（庫）分別實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價；4、發(fā)揮政府引導(dǎo)功能，培育停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展首先，政府要全面開放公共停車場建設(shè)市場，在住宅小區(qū)周圍優(yōu)惠供應(yīng)土地，按現(xiàn)行政策免征或少征停車場營業(yè)所得稅，提供貸款貼息等優(yōu)惠政策，積極吸引、鼓勵和支持社會資本投資建設(shè)公共停車設(shè)施，實(shí)現(xiàn)“誰投資、誰

13、經(jīng)營、誰受益”的良性循環(huán)；其次，制定相關(guān)政策，鼓勵小區(qū)附近有空停車場和空地的機(jī)關(guān)工作單位，向社會開放，提供有償服務(wù)，使有限的資源得到充分利用；再則，培育停車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。停車業(yè)如同汽車業(yè)一樣是一個很有前途的朝陽產(chǎn)業(yè)，是低投入、高利潤的產(chǎn)業(yè)，停車業(yè)市場的前景十分看好。況且，還可以解決一批失業(yè)人員就業(yè)問題，如保安等。在一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，停車業(yè)已成為年產(chǎn)業(yè)數(shù)十億美元的大產(chǎn)業(yè)。對停車收費(fèi)實(shí)行市場導(dǎo)向，完全按價值規(guī)律辦事，收費(fèi)適合大眾消費(fèi)水平。5、制定切實(shí)可行的管理措施，以良好的管理拓展停車空間物業(yè)管理企業(yè)要主動和業(yè)主委員會協(xié)商，對小區(qū)內(nèi)車輛的管理制定切實(shí)可行的管理措施。一是充分利用小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域改造

14、成停車場，可以在一些次干道、支路等不影響交通的區(qū)域開辟臨時、夜間停車場，以緩解停車矛盾；二是做好車輛進(jìn)出登記工作，嚴(yán)格控制外來車輛的進(jìn)出和停放。本區(qū)域內(nèi)的車輛要進(jìn)行登記，并發(fā)放進(jìn)出通行證，每次進(jìn)出要實(shí)行驗證放行制度；對外來車輛，除消防、救護(hù)、搬家等車輛外，一律不得隨意進(jìn)出，確要進(jìn)出的，實(shí)行登記收費(fèi)制度；三是盤活現(xiàn)有的停車場（庫）資源，監(jiān)督有車位的車輛入庫停放。對于私人擁有停車位或是在公共停車場擁有車位的車輛，管理人員要加強(qiáng)監(jiān)督和管理，確保入庫（位）停放，嚴(yán)格禁止停放在公共道路或樓梯間；對卻需停放在外面的車輛，要畫停車線，并要求車主停放整齊。對于被占用或挪做他用的停車位要進(jìn)行全面清理，盡快恢復(fù)其

15、使用功能；四是加強(qiáng)公車停放的管理。對于單位的公車，一律不得停放在住宅小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)可以與所在單位聯(lián)系，求得支持。對于有困難確實(shí)要停在住宅小區(qū)的，應(yīng)當(dāng)要提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對于強(qiáng)行停在小區(qū)的公車一律通過新聞媒體進(jìn)行曝光，以減少此類現(xiàn)象的發(fā)生；五是引入先進(jìn)的智能化磁卡管理系統(tǒng)。在新建的住宅小區(qū)啟用先進(jìn)的管理系統(tǒng)，業(yè)主憑繳費(fèi)磁卡停車。6、建立健全停車管理法規(guī)，規(guī)范停車管理的行為要盡快出臺市停車場管理的有關(guān)規(guī)定，明確交通行政主管部門是本市停車管理的主管部門，對停車場的審批建設(shè)、竣工驗收、經(jīng)營管理、收費(fèi)價格、等做出明確的規(guī)定，嚴(yán)格禁止任何單位和個人擅自將已建成的小區(qū)停車場（庫）、公共建筑配建停車場（庫）挪

16、作他用。改變停車場（庫）、公共建筑配建停車場（庫）使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市規(guī)劃行政管理部門會同市、交通行政主管部門和公安交通管理部門批準(zhǔn)。四、建議建議對全市各停車場（庫）分期、分批進(jìn)行改造，具體措施：形成統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、高效的停車管理體制。建立一個由兩區(qū)政府牽頭，規(guī)劃、建設(shè)、公安、房管、物價等部門參加的住宅小區(qū)停車管理辦公室。明確各部門的職責(zé)和操作程序。停車管理辦公室：負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督小區(qū)停車管理工作，論證審核小區(qū)停車方案，落實(shí)建設(shè)改造資金，對小區(qū)內(nèi)綠化和閑置場地進(jìn)行改造、拆除違章建筑，開辟停車泊位。規(guī)劃局：在對各小區(qū)充分調(diào)查的基礎(chǔ)上，征求廣大業(yè)主的意見，會同所在地業(yè)主委員會編制小區(qū)二次規(guī)劃方案，最大限

17、度增加小區(qū)停車位，每一個小區(qū)要制定一個方案。公安機(jī)關(guān)：一是公安交警部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)住宅小區(qū)加強(qiáng)和規(guī)范停車管理工作，定期上門宣傳交通安全和交通法規(guī)常識；二是屬地公安派出所負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)停車的日常治安、消防等安全檢查，查處因停車引發(fā)的民事糾紛、治安案件等。市建委：根據(jù)規(guī)劃局制定的二次規(guī)劃，籌集資金進(jìn)行建設(shè)。同時，開展對挪用配建停車場（庫）的整治，恢復(fù)停車功能。市物價局：負(fù)責(zé)會同市財政局制定住宅小區(qū)停車收費(fèi)管理標(biāo)準(zhǔn)。要依據(jù)小區(qū)內(nèi)不同類型的停車位指定不同的分別實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價，并依據(jù)“地下高于路面、室外高于室內(nèi)、白天高于夜間”的原則。房管局：指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商制定切實(shí)有效的停

18、車管理措施，監(jiān)督管理措施的落實(shí)。明確改造資金的來源。住宅小區(qū)停車泊位改造方案經(jīng)業(yè)主認(rèn)可以后，可以從三個方面來籌集改造的資金，一是從本小區(qū)物業(yè)維修資金中拿一部分；二是從城市維護(hù)費(fèi)中貼補(bǔ)一部分；三是可以向銀行貸款一部分。待停車場改造完畢后，經(jīng)營所得收益除用于歸還銀行貸款外，其余用于彌補(bǔ)小區(qū)物業(yè)維修資金和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的不足。明確改造和增加停車位的具體措施。設(shè)置路面臨時停車位。在道路條件和路網(wǎng)結(jié)構(gòu)較好的小區(qū)，對小區(qū)道路交通組織進(jìn)行重新規(guī)劃和設(shè)計，通過組織單向交通，實(shí)行單側(cè)停車等形式，增加停車泊位。改造綠地、違章建筑、閑置場地和房屋設(shè)置停車位。小區(qū)停車設(shè)施改造工作要充分挖掘小區(qū)停車潛力，拓寬、平整和硬化小區(qū)道路。需要移植綠化的，可采用鏤空式草磚、上墻上頂式植被、藤蔓式綠化等補(bǔ)償綠化損失面積。在停車矛盾特別突出的住宅小區(qū)甚至可以拆除1-2幢樓房，建設(shè)比較規(guī)范的停車場。在小區(qū)內(nèi)興建智能立體旋轉(zhuǎn)式停車庫，最大限度的增加停車位。興建立體停車庫是用有限的土地解決越來越多的車輛停泊問題，是緩解泊車難的一個十分有效的辦法。在小區(qū)內(nèi)只要規(guī)劃幾十平方米的地方，就能建造一個60至80個車位的立體車庫。結(jié)合人防建設(shè)在有條件的住宅小區(qū)建設(shè)地下停車場。對住宅小區(qū)地下空間進(jìn)行整體開發(fā)，充分