希望置業(yè)物業(yè)管理運作計劃

1、依據(jù)地產(chǎn)公司的管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)部將工作分為介入期 管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新 居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定如下管理工作 計劃：一、前期介入階段工作計劃根據(jù)上級地產(chǎn)公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排, 制定相應(yīng)的前期介入工作計劃，力求務(wù)實、高效，并有利于地產(chǎn)的銷售服務(wù)。1從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期 準(zhǔn)備工作：2、根據(jù)地產(chǎn)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定業(yè)主臨時公約、前期 物業(yè)服務(wù)協(xié)議、業(yè)主手冊，并與地產(chǎn)公司簽定前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議；對 地產(chǎn)公司售樓承諾文書從物業(yè)管理視角

2、給予評審，避免入伙后與業(yè)主 口實 不符導(dǎo)致糾紛；3、對園林布置及景觀設(shè)計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；4、參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識系統(tǒng)、 管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合 理化建議；5、收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；6、對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；7、配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與地產(chǎn)銷售部、客服部人員進行物業(yè)管 理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動溝通；8、業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)

3、問題及時匯總提交書面整 改報告；9、收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián) 系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；10與地產(chǎn)公司相關(guān)工程部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面 建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得 到及時的解決；11、建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等 準(zhǔn)備工作；12、與地產(chǎn)公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及保安人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計劃的制定與實施；13、擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂 成冊（業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主

4、）。14、針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。二、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查積極參與地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信 息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、 文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。三、按規(guī)范實施接管驗收充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對希望城小區(qū)物業(yè)的了 解，本著“對業(yè)主負(fù)責(zé)，對地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)”的宗旨，對希望城玫瑰園進行嚴(yán)格、 細(xì)致、全面的接管驗收。四、介入期管理工作計劃表序號項目內(nèi)容時間-一-前期介入?yún)⑴c規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)1、項目實地考察、

5、研究規(guī)劃設(shè)計意圖，掌握工程施工現(xiàn)狀；2、從物業(yè)管理的角度提出合理化建議。-二二擬訂物業(yè)管理服務(wù)方案1、總結(jié)同行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的成功經(jīng)驗；2、對希望城項目深入調(diào)查研究；3、針對希望城商住綜合體特點擬訂管理 方案。三組建物業(yè)管理服務(wù)隊伍1、物業(yè)處組織架構(gòu)的建立、相關(guān)人員的招聘；2、人員培訓(xùn)；3、人員上崗。四完善管理及辦公條件1、安排管理用房；2、安排員工宿舍；3、管理物質(zhì)裝備。五制定管理規(guī)章制度1、制定或完善切合實際的各項制度；六對業(yè)戶的宣傳及對員工的培訓(xùn)對裝修須知進行口頭宣導(dǎo)、書面宣導(dǎo)，現(xiàn)場指導(dǎo)、培訓(xùn)。七物業(yè)的驗收與接管1、根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題督促整 改；2、與地產(chǎn)公司辦理書面移交手續(xù)，做

6、好 工程遺留問題備案。八內(nèi)業(yè)檔案建立與管理1、收集檔案資料；2、科學(xué)分類；3、建檔；4、運用。四、希望城玫瑰園入住期物業(yè)工作1高效便利辦好入住入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身 形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個契機，為此做好如下幾項工作：(1) 與銷售部配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項手續(xù)辦理辦法以 及應(yīng)收的有關(guān)費用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；(2) 銷售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理；入 住服務(wù)；(3) 條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提 供一對一的入住服務(wù)；(4) 事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀

7、行等社會相關(guān)專業(yè)機構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙；2、提供入住期的便民服務(wù)措施(1) 延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨 詢答疑、裝修咨詢等；(2) 通過公開招投標(biāo)方式引入45家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù) 良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主 的同時進行經(jīng)營創(chuàng)收；(3) 組織有償便民服務(wù)隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題； 解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議4、裝修管理(1) 裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)建筑發(fā)，建設(shè)部第 110號令住宅室內(nèi) 裝飾裝修管理辦法及福州市有關(guān)

8、裝修管理的規(guī)定，制定房屋裝飾、裝修管理 辦法、裝修期間電梯使用管理規(guī)定、二次裝修申請表等，對相關(guān)管理 員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓(xùn)。(2) 強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。(3) 落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。(4) 制定違章裝修處理流程。(5) 依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修 驗收。5、治安管理(1) 建立高素質(zhì)的安管隊伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招 聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準(zhǔn)軍事化管理”。(2) 確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。 車位、車主、車型、車色)(3) 實施科學(xué)

9、有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗(守衛(wèi) 崗)、機動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動；(4) 完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。6入住期管理工作計劃表序號項目內(nèi)容時間入住手續(xù)辦理1、準(zhǔn)備好業(yè)主入住資料；2、合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程與崗位；3、為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)。住戶裝修管理1、對業(yè)戶和裝修隊伍的宣導(dǎo)、培訓(xùn)（發(fā)通知、公示、面談、現(xiàn)場交流）；1、裝修申報審批；2、裝修施工過程監(jiān)管；3、裝修驗收。業(yè)戶檔案建立與管理1、收集檔案資料；2、科學(xué)分類；1、建檔；2、運用。三 常規(guī)期管理1培訓(xùn)工作通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、 業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為大儒世家物業(yè)項目培養(yǎng)一支品質(zhì)

10、優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。（1）安管培訓(xùn)計劃項次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1消防甩帶（一節(jié)）/依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)安管隊長全體隊員2安管員考核細(xì)則安管隊長全體隊員3“三流”管理依據(jù)安防管理培訓(xùn)教案預(yù)案安管隊長全體隊員4門崗工作流程、巡邏工作流程安管隊長全體隊員5中隊訓(xùn)練（每周星期三、五進行）依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)安管隊長全體隊員6隊伍建設(shè)/自編和依據(jù)中國保安安管隊長全體隊員7水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯解救預(yù)案培訓(xùn)保安經(jīng)理全體隊員8崗位職責(zé)9新隊員上崗培訓(xùn)及崗位職責(zé)、公司理念、服務(wù)意識。依據(jù)相關(guān)材料分階段進行新隊員老隊員10安防大隊在二次裝修管理中的崗位職責(zé)、

11、巡樓要點；如何在現(xiàn)場及時傳遞業(yè)戶的投訴、 報修；全體隊員11高層樓宇消防預(yù)案現(xiàn)場培訓(xùn)及演練全體隊員(2) 綠化培訓(xùn)計劃項次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1綠化工崗位職責(zé)綠化班長綠化工2綠化基礎(chǔ)應(yīng)知應(yīng)會綠化工、樓管員3割草機、高壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)/依據(jù)產(chǎn)品使用說明書綠化工安全操作規(guī)程綠化工客戶主管苗木習(xí)性管養(yǎng)特點綠化工客戶主管各類表單使用的培訓(xùn)/依據(jù)現(xiàn)場使用表單綠化工、樓管、客戶主管氣候、土壤水分與苗木的關(guān)系綠化工、客戶主管苗木等級標(biāo)準(zhǔn)及如何檢查苗木病蟲害依據(jù)綠化施工及相關(guān)材料綠化工、樓管、客戶主管(3)行政培訓(xùn)計劃項次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理2學(xué)習(xí)本項

12、目的新建商品住宅質(zhì)量保證書、新建商品住宅使用說明書物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員3社區(qū)概況/書面與現(xiàn)場相結(jié)合物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員4新樓管貝上岡培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員5學(xué)習(xí)業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理協(xié)議、房屋裝飾、裝修管理辦法、接樓特別提示、業(yè)主基本情況登記表等物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員6服務(wù)禮儀/依據(jù)禮儀培訓(xùn)資料結(jié)合現(xiàn)場物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員7各項物業(yè)費用收取標(biāo)準(zhǔn)、正確開票據(jù)時注意事 項/依據(jù)公司計財部相關(guān)要求物業(yè)部經(jīng)理客服、收款員8各類相關(guān)表單使用物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員9入住親情服務(wù)、有償服務(wù)項目講解物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員10現(xiàn)場對客服口員工進行房屋配套設(shè)施使用功能及操作培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員

13、(4)新區(qū)工程部培訓(xùn)計劃項次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1新員工入職培訓(xùn)物業(yè)公司簡介、(規(guī)章制度，崗位職責(zé))/依據(jù)管理規(guī)范文件培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理全體工程人員2公司管理文件培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理全體工程人員3安全知識、及禮節(jié)、文明禮貌用語培訓(xùn)工程主管全體工程人員4現(xiàn)場培訓(xùn)：組織現(xiàn)場人員到社區(qū)熟悉環(huán)境及根 據(jù)樓書平面圖了解各幢樓結(jié)構(gòu)，方位特點，戶 內(nèi)給排水走向，五金門配件產(chǎn)地品名等工程主管全體工程人員、_Lxl4 AyV 口樓官員5現(xiàn)場操作表單填寫、各崗位操作規(guī)程、規(guī)章制 度的培訓(xùn)工程主管全體工程人員、_Lxl4 AyV 口樓官員6建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范，智能化系統(tǒng)驗收規(guī)范，針對各口負(fù)責(zé)人進行專項培訓(xùn)/依據(jù)工程主管全體工程人員建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)、及機電設(shè)備調(diào)試驗收標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。7小區(qū)變配電糸統(tǒng)知識、給排水系統(tǒng)知識培訓(xùn)。工稈主管全體工程人員8業(yè)主交接樓驗房知識培訓(xùn)。工稈主管全體工程人員、_Lxl4 AyV 口樓官員9業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)督巡查注意事項培訓(xùn)工稈主管全體工程人員10電梯安全技術(shù)知識培訓(xùn)。小區(qū)智能化系知識培 訓(xùn)。工稈主管全體工程人員2、常規(guī)期工作計劃表序號項目內(nèi)容時間房屋