提升房地產(chǎn)公司競爭力的對策建議

1、提升房地產(chǎn)公司競爭力的對策建議融資能力是房地產(chǎn)公司競爭力的綜合性核心要素，提高房地產(chǎn)公司的 融資能力也就能夠增強房地產(chǎn)公司競爭力； 融資能力由內(nèi)源融資能力、 權(quán)益融資能力和負債融資能力構(gòu)成，因此本文從提高企業(yè)內(nèi)源融資能 力、權(quán)益融資能力和負債融資能力出發(fā)，給出了提升房地產(chǎn)公司競爭 力的對策建議。一、注重工程投資效益，強化現(xiàn)金流控制，提高房地產(chǎn)公司內(nèi)源融資 能力根據(jù)前文分析，影響房地產(chǎn)公司內(nèi)源融資能力的主要因素是企業(yè)的產(chǎn) 品銷售能力、盈利能力和現(xiàn)金回收能力，因此改善房地產(chǎn)公司的經(jīng)營 狀況，提咼經(jīng)營效率也就能提咼企業(yè)內(nèi)源融資能力。房地產(chǎn)公司的生產(chǎn)經(jīng)營決策要確保企業(yè)有長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入和穩(wěn)定 的經(jīng)濟

2、效益，有效實現(xiàn)企業(yè)長期穩(wěn)定開展。把經(jīng)濟效益放在首位，各 類資源向有市場優(yōu)勢、資金回籠快、效益好的優(yōu)質(zhì)工程傾斜，保障企 業(yè)有順暢的經(jīng)營現(xiàn)金流量，提高防范和抵御市場風(fēng)險的能力；正確處 理規(guī)模與效益的關(guān)系，拋棄盲目追求規(guī)模、不重效益、不重質(zhì)量的觀 念，注重提高資產(chǎn)投資回報、資源開發(fā)的利用效率，確保企業(yè)有穩(wěn)定的經(jīng)濟效益提高現(xiàn)金回收能力要加快工程開發(fā)周期，依據(jù)工程開展方案和工程開 發(fā)方案，加強對各地工程開發(fā)節(jié)奏的把握，推進己完工現(xiàn)房的銷售， 對不同的商業(yè)現(xiàn)房采用不同的租售策略，進一步消化住宅現(xiàn)房庫存， 加快工程資金周轉(zhuǎn)速度。內(nèi)源融資來源于企業(yè)內(nèi)部的資金積累，因此房地產(chǎn)公司要強化現(xiàn)金流 控制 ,保證資金的

3、順利周轉(zhuǎn)。 一個現(xiàn)金流管理得好的房地產(chǎn)公司 ,其標志 就在于能夠合理把握調(diào)整付款和回款的節(jié)奏來平衡現(xiàn)金流。特別是 ,對 一個同時開發(fā)多個工程的公司 ,要善于將資金在各工程的付款、開發(fā)、 貸款和回款之間進行調(diào)度。作為集團公司 ,要關(guān)注各區(qū)域、各工程的銷 售回款和貸款完成情況 ,在集團范圍內(nèi)統(tǒng)一調(diào)劑資金。 這里 ,最根底的工 作是確保現(xiàn)金流信息的暢通 ,而最關(guān)鍵的是建立一個嚴謹高效的現(xiàn)金流 控制體系。嚴謹表現(xiàn)在令行禁止、有章可循 ,而高效的關(guān)鍵在于提高對 意外事件的預(yù)見性和敏感性，科學(xué)預(yù)測，準備充分的應(yīng)變方案。二、強化企業(yè)內(nèi)部管理，提升公司治理水平，提高房地產(chǎn)公司權(quán)益融 資能力房地產(chǎn)公司的權(quán)益融資

4、能力來源于投資者的資金投入。房地產(chǎn)公司要 想獲得投資機構(gòu)的有力支持，就必須先從自身做起，努力塑造標準經(jīng) 營的現(xiàn)代企業(yè)形象。1建立現(xiàn)代企業(yè)制度。房地產(chǎn)公司要建立產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企 分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度，使之真正成為自主經(jīng)營、自負盈虧 的法人實體和市場競爭主體。房地產(chǎn)公司家要提高自身素質(zhì)，利用現(xiàn) 代經(jīng)營管理的方法，加強內(nèi)部管理，制定正確的經(jīng)營戰(zhàn)略，把有限的 資金用活用好， 這樣才能既有內(nèi)源資金的支撐， 又有外援資金的支持， 不斷增強企業(yè)的市場競爭力。2提高經(jīng)營管理水平。要建立科學(xué)的、標準化的內(nèi)部運作體系，注 意精簡高效，建立責(zé)、權(quán)、利一體的崗位責(zé)任制，明確職責(zé)和考核目 標，建立科學(xué)合

5、理的內(nèi)部流程和運作機制，特別是在向政府機關(guān)申報 工程建設(shè)手續(xù)的過程中，更要吃透政策，減少反復(fù)，提高整體效率。 房地產(chǎn)公司要建立標準的財務(wù)制度，保證信息披露真實，提高自身的 信用水平，創(chuàng)造良好的融資條件，爭取更多的融資時機；企業(yè)要設(shè)置 獨立的理財機構(gòu)，培養(yǎng)一批具有市場經(jīng)濟觀念和現(xiàn)代財務(wù)管理知識的 財務(wù)人員。3以市場為導(dǎo)向建立自己的品牌。從選址、規(guī)劃設(shè)計開始，就要注 意市場調(diào)查，以市場為導(dǎo)向，以目標顧客群的需求為中心展開市場營銷，在建設(shè)和營銷的過程中建立和深化自己的品牌。上市融資是房地產(chǎn)公司權(quán)益融資的重要來源，對于沒上市的房地產(chǎn)公 司要積極進行現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，在產(chǎn)權(quán)明晰、制度健全的根底上， 優(yōu)化

6、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)構(gòu)成，爭取企業(yè)上市融資。對于已上市的房地產(chǎn) 公司，面對股民所給予的壓力，要對內(nèi)部機制、自身的形象、開展后 勁和運作的連續(xù)性給予特別關(guān)注，進行工程運作和資本運作，通過增 資擴股，股市再融資，增強企業(yè)權(quán)益融資能力，使房地產(chǎn)公司走上可 持續(xù)開展的良性軌道。三、確立合作聯(lián)盟戰(zhàn)略，增強企業(yè)合作能力，提高房地產(chǎn)公司合作融 資能力戰(zhàn)略合作是房地產(chǎn)公司融通資金的有效途徑。房地產(chǎn)公司應(yīng)加強與國 內(nèi)外房地產(chǎn)公司、投資銀行、基金管理公司的合作，在適宜的時機， 引入戰(zhàn)略投資者，爭取獲得多方投資者的支持，從而解決高速開展時 期所面臨的資金壓力和獲取各種工程資源。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以 在資本市場上收購、兼

7、并其它房地產(chǎn)公司，或投資參股優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公 司，或與國外房地產(chǎn)基金合作，強強聯(lián)手，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，形成 雙贏格局。隨著我國房地產(chǎn)市場高速開展，國外投資基金紛紛涌向國內(nèi)房地產(chǎn)市 場，房地產(chǎn)公司應(yīng)抓住契機，與國外房產(chǎn)基金合作，擴大經(jīng)營規(guī)模。 房地產(chǎn)投資基金與銀行貸款相比同樣有它的優(yōu)勢：一是投資基金對房 地產(chǎn)公司的投資屬于股權(quán)投資，不會給企業(yè)增加債務(wù)負擔(dān)，同時還能 降低企業(yè)的負債比率；二是通過參股專業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，能 夠獲得專業(yè)的資金籌措和專業(yè)資金管理，提升股東的資金管理水平； 三是在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)的整合。 不僅相對于銀行貸款，即使與企業(yè)債券和信托產(chǎn)品比擬，基

8、金無論在 募集、管理和變現(xiàn)的不同階段還是整體性上，都更具有平安性、規(guī)模 性和成熟性，是集政府、銀行、企業(yè)和投資者利益于一體的綜合性創(chuàng) 新金融工具，符合中國房地產(chǎn)業(yè)未來的開展方向。種種跡象說明，雖 尚未走出灰色地帶，但房地產(chǎn)業(yè)基金的開展已是大勢所趨。房地產(chǎn)公司應(yīng)該持有合資、合作的習(xí)慣思維與做法，樹立戰(zhàn)略聯(lián)盟的 經(jīng)營思路，采取更加靈活、開放的姿態(tài)，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組等 方式進行合資或合作開展。對于有些行業(yè)或工程，尋找有實力、有專 業(yè)優(yōu)勢的合作伙伴，大膽地嘗試合資、合作，減少自身資金壓力，共 謀開展。例如，對拆遷房建設(shè)采取聯(lián)建方式， 就是一個對外融資方式。 房地產(chǎn)公司籌集資金最重要的目的是獲得資

9、金和購置土地，如果能夠 通過收購獲取這些資源，也是非常好的方式。例如，美國房地產(chǎn)業(yè)中 四大開展商之一的PULTEHOMES在20世紀70年代吞并了 ICM抵押 公司進一步完善管理住宅購置效勞，并在2001年與DelWebb公司 合并，組成了美國最大、利潤最高的家用住宅建造開發(fā)商。四、加強企業(yè)信用管理，拓寬負債融資渠道，提高房地產(chǎn)公司負債融 資能力信用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)興衰的標識，信用很好的開發(fā)企業(yè)，將能獲得 條件優(yōu)厚的長期低息貸款，企業(yè)將會有源源不斷的資金去開發(fā)、經(jīng)營 更多的房地產(chǎn)工程。房地產(chǎn)公司要注重資信體系的建設(shè)。房地產(chǎn)公司 資信等級的上下直接決定融資方式的優(yōu)劣， 直接影響融資額度的大小。

10、因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要重視企業(yè)信譽。第一要對銀行講信譽，特 別是對銀行的貸款，一定要準時履約，及時奉還，要按照金融咨詢評 信機構(gòu)的標準積極參評信用等級，通過提高企業(yè)的經(jīng)營能力、獲利能 力、償債能力和企業(yè)素質(zhì)來提高企業(yè)的資信等級。第二，要對社會、 對政府講信譽，要對設(shè)計、施工、監(jiān)理單位講信譽。第三，要對購房 客戶講信譽， 確實做到銷售的商品房質(zhì)量合格、 面積準確、 交房及時、 售后保修。要積極按照政府工商行政管理部門提出的 “重合同、守信用 單位的標準建立經(jīng)濟合同管理制度，嚴格履行各類經(jīng)濟合同，執(zhí)行國 家的政策和法律、法規(guī)，成為真正的 “重合同、守信用 單位。長期以來，我國房地產(chǎn)公司競爭力方面

11、的負債融資方式主要是銀行貸 款，而且主要是短期貸款。由于商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲蓄 存款，所提供的貸款主要也是短期流動貸款，這對需要長期資本的房 地產(chǎn)公司來說，不但不能保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)開展，相反卻成了房地 產(chǎn)業(yè)開展的一個限制性因素。因此，房地產(chǎn)公司除了考慮國內(nèi)商業(yè)銀 行的貸款之外，還應(yīng)選擇其他形式的負債融資，特別是長期負債融資。 充分利用銀行授信額度，提高銀行長期貸款的比例；隨著國家對債務(wù) 市場管理的放松，適時發(fā)行公司債券。發(fā)行公司債券是國外房地產(chǎn)公司常見的融資方式，發(fā)行公司債券在提 高公司融資能力的同時也為優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)作出了重要的奉獻，一 方面提供了長期資金來源，另一方面也降低了公司融資本錢。除發(fā)行公司債券之外，我國房地產(chǎn)公司應(yīng)選擇多種負債融資渠道。大 力利用信托方式融資，使其能像國外成熟的房地產(chǎn)公司一樣成為主要 的融資方式。房地產(chǎn)信托同采取銀行貸款相比有其一定的優(yōu)勢：一是 資金本錢低；二是信托募集資金靈活方便，手續(xù)簡單；三是資金利率 可靈活調(diào)整。所以，通過房地產(chǎn)信托融資一方面可以降低公司整體融 資本錢，節(jié)約財務(wù)費用，且期限彈性較大；另一方面可以在不提高資 產(chǎn)負債率的情況下實現(xiàn)融資，優(yōu)化