洛陽市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法

1、洛陽市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法洛陽市人民政府關(guān)于印發(fā)洛陽市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法的通知洛政201256號(hào)各縣（市、區(qū)）人民政府，市人民政府有關(guān)部門，洛陽咼新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 開發(fā)區(qū)管委會(huì)，洛陽新區(qū)管委會(huì)辦公室，各有關(guān)單位：洛陽市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法 已經(jīng)市政府常 務(wù)會(huì)議研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。洛陽市人民政府二O二年四月七日洛陽市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法第一章總則第一條 為了依法引導(dǎo)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，培育和規(guī)范集 體土地市場(chǎng)，維護(hù)集體土地所有者和使用者的合法權(quán)益， 優(yōu)化土地資 源配置，提高土地利用效率，根據(jù)中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展

2、若干重大問題的決定、中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共 和國土地管理法、國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定、國務(wù)院關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的指導(dǎo)意見 等政策法 規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本暫行辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)以外集體建設(shè)用地使用權(quán) 的流轉(zhuǎn)及其監(jiān)督管理適用本辦法。第三條 本辦法所稱集體建設(shè)用地，是指已依法辦理非農(nóng)業(yè)建設(shè) 用地審批手續(xù)的農(nóng)村集體所有土地。包括存量建設(shè)用地和依法辦理農(nóng) 用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后的新增建設(shè)用地。本辦法所稱集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指在集體建設(shè)用地所有 權(quán)不變的前提下，土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、再轉(zhuǎn)移的行為，包括出讓、 出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、作價(jià)入股、抵押等，但

3、利用本集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè) 用地建設(shè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地、農(nóng)村村民住宅用地的 除外。集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指集體土地所有者將一定年期的集 體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者 支付出讓價(jià)款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股（出資）、與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出 讓。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指集體土地所有者作為出租人， 將 集體建設(shè)用地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行 為。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人將集體建 設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指承租人將集體建設(shè)用地使用權(quán)

4、再 次租賃的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對(duì) 集體建設(shè)用地的占有，將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行 為。第四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)符合以下要求：（一）集體土地所有權(quán)和使用權(quán)產(chǎn)權(quán)明晰；（二）符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃；（三）符合產(chǎn)業(yè)政策和土地供應(yīng)政策，嚴(yán)格土地用途管制，嚴(yán)控 新增集體建設(shè)用地規(guī)模。通過出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租方式取得的集 體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)；（四）遵循依法、自愿、有償、平等、公開和有限期的原則。第五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其 地上合法建筑物及其他附著物隨之出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押；集體建設(shè)用地上

5、的建筑物及其他附著物出租、 轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其占用 范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)隨之出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。第六條 未利用地的開發(fā)利用，本著宜林、宜農(nóng)、宜工的原則， 依法有序進(jìn)行，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)開發(fā)整理成建設(shè)用地的， 納入 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)范圍。第七條實(shí)行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)證書制度。流轉(zhuǎn)證書是集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律憑證，依法受法律保護(hù)。第八條 根據(jù)人隨地走的原則，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，充分尊重群眾意愿，依照有關(guān)規(guī)定辦理戶口轉(zhuǎn)移相關(guān)手續(xù)。第九條集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，原集體經(jīng)濟(jì)組織承擔(dān)相 應(yīng)的保護(hù)耕地的責(zé)任和義務(wù)不變。第十條 市、縣（市、區(qū)）國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)本行政 區(qū)

6、域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)、監(jiān)督與管理工作。規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、審計(jì)、農(nóng)業(yè)、社會(huì)保障、民政、監(jiān)察等行政主管部門按照各自職責(zé)，對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行指導(dǎo)、 監(jiān)督 和管理。第二章 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租第條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租應(yīng)具備以下條件:（一）持有集體土地所有證或權(quán)屬證明；（二）取得合法的集體建設(shè)用地批準(zhǔn)文件或集體建設(shè)用地有效證明材料；（三）取得集體建設(shè)用地所有權(quán)人出具的同意流轉(zhuǎn)的書面證明材料；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他要件。第十二條 集體經(jīng)濟(jì)組織出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)，須 經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村 民代表同意。第十三

7、條集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租，由市、縣（市） 國土資源行政主管部門擬訂出讓、 出租方案，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后 實(shí)施。第十四條集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于工業(yè)、商業(yè)、旅 游、娛樂等經(jīng)營性項(xiàng)目的，以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的， 應(yīng)當(dāng)在土地交易市場(chǎng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開出讓、出租。除 商品房地產(chǎn)開發(fā)用地外，興辦各類工商企業(yè)，包括國有、集體、私營 企業(yè)，個(gè)體工商戶，外資投資企業(yè)（中外合資、中外合作、外商投資 企業(yè)），股份制企業(yè)，聯(lián)營企業(yè)等，可以通過土地交易市場(chǎng)取得集體 建設(shè)用地。其他用途的集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)可以采用協(xié)議方式進(jìn)行。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在縣（市）行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行。市

8、、縣（市）已經(jīng)建立的有形市場(chǎng)，是本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的交易平臺(tái)。各城市區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一在市有形市場(chǎng) 進(jìn)行。第十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租必須符合土地節(jié)約集 約利用要求。集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租后，土地使用者必須按 出讓、出租合同約定的土地使用條件、開發(fā)期限等開發(fā)利用土地。第十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租的最高年限執(zhí)行國有 建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃的最高年限規(guī)定。第十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)的受讓人、承租人應(yīng)當(dāng)按照流轉(zhuǎn) 合同的約定繳納土地出讓金或租金，并按規(guī)定繳納稅費(fèi)。第十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的土地用途使 用土地。確需改變土地用途的，

9、應(yīng)當(dāng)經(jīng)集體建設(shè)用地所有權(quán)人和國土、 規(guī)劃行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。合同雙方應(yīng) 當(dāng)重新簽訂合同，調(diào)整土地出讓金、租金，并辦理相關(guān)土地變更登記 手續(xù)。第十九條 集體建設(shè)用地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)充分尊重集體建設(shè)用地 使用權(quán)人的合法權(quán)益，在約定的出讓、出租年限內(nèi)不得收回土地使用 權(quán)。確因法定或約定原因需要解除合同、提前收回土地使用權(quán)的， 集體建設(shè)用地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)人 給予合理補(bǔ)償或根據(jù)合同約定補(bǔ)償。（出租）合同及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的最高年限不得超過出讓、出租約定年限減去已使 用年限后剩余的使用年限。第二一條有下列情形之一的，集體建設(shè)

10、用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)租：（一）被依法查封或其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（二）共有集體建設(shè)用地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（三）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（四）未按要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的；（五）法律、法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第二十二條集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)持有集體土地使 用證以及取得原出讓合同出讓方同意再次流轉(zhuǎn)的證明文件。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租時(shí)，應(yīng)當(dāng)持有集體土地使用證以及取得 原租賃合同出租方同意再次流轉(zhuǎn)的證明文件。第二十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓后，雙方當(dāng)事人應(yīng) 當(dāng)在合同簽訂后持相關(guān)材料，向國土資源行政主管部門申請(qǐng)辦理權(quán)屬 轉(zhuǎn)移登記。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同生效后

11、向國 土資源行政主管部門申請(qǐng)辦理租賃登記手續(xù)。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租后，經(jīng)原租賃合同出租方同意，雙方當(dāng) 事人應(yīng)當(dāng)在合同生效后向國土資源行政主管部門申請(qǐng)辦理租賃登記 手續(xù)。集體建設(shè)用地使用權(quán)的租賃合同發(fā)生變更的， 應(yīng)當(dāng)?shù)絿临Y源行 政主管部門重新辦理租賃登記手續(xù)。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同解除、終止，應(yīng)當(dāng)?shù)絿临Y源行 政主管部門辦理注銷登記手續(xù)。以上土地登記手續(xù)的辦理，按照中華人民共和國土地管理法 等法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。第二十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)人要求繼續(xù)使用土地的， 應(yīng)當(dāng) 至遲在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同屆滿前一年內(nèi)與合同另一方協(xié)商， 合同另 一方同意繼續(xù)使用的，按本辦法的規(guī)定重新簽訂合同，支付土

12、地出讓 金或租金，辦理登記手續(xù)。集體建設(shè)用地使用期限屆滿，使用權(quán)人未提出續(xù)期申請(qǐng)或提出續(xù) 期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，土地所有權(quán)人可無償收回土地。其地上建筑物、 附著物按照集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的約定處理。第二十五條 國家為了公共利益的需要，依法對(duì)集體建設(shè)用地實(shí) 行征收的，集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)服從。 集體建設(shè)用地使 用權(quán)流轉(zhuǎn)自有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)征收方案時(shí)終止。征收主體應(yīng)當(dāng)依法給予集體建設(shè)用地所有權(quán)人補(bǔ)償。集體建設(shè) 用地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的約定，給予集體建設(shè)用地使用權(quán)人補(bǔ)償。已被確定為征收范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使 用權(quán)不得流轉(zhuǎn)。示范文本簽訂書面合同第三章集體建設(shè)用地

13、使用權(quán)抵押第二十七條集體建設(shè)用地所有權(quán)不得抵押。第二十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)委托具備資 質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)其抵押土地使用權(quán)及其地上建筑物、 附著物進(jìn)行價(jià) 值評(píng)估。第二十九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同， 并到 國土資源行政主管部門辦理抵押登記。第三十條辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，需要提供下列 材料：（一）抵押登記申請(qǐng)；（二）集體建設(shè)用地使用證；（三）主債權(quán)合同和抵押合同；（四）抵押人和抵押權(quán)人營業(yè)執(zhí)照副本；（五）抵押人和抵押權(quán)人法定代表人身份證明；（六）其他有關(guān)資料。第三十一條 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的集體建 設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提前通知抵押權(quán)人并告

14、知受讓人該集體建設(shè)用 地使用權(quán)已抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人 的，轉(zhuǎn)讓行為無效。第三十二條集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，債務(wù)人不履行債務(wù) 時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)。第三十三條 抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而滅失的， 應(yīng)當(dāng)辦 理注銷抵押登記。第四章 地價(jià)、土地收益及稅費(fèi)管理第三十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓價(jià)格不得低于同區(qū)域、同類別國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的 30%轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府國土資源 行政主管部門

15、如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。市國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)制定本行政區(qū)域集體建設(shè)用地使 用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。第三十五條 集體土地所有權(quán)人出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán) 所取得的收益，歸擁有集體土地所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所 有，納入其集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理，用于村民生產(chǎn)生活補(bǔ)償安置和本集體 經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展生產(chǎn)需要。其中60%以上專項(xiàng)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員 的社會(huì)保障支出，不得挪作他用。集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租的收益，歸原集體建設(shè)用地使用權(quán)人； 出讓、租賃合同另有約定的，依照約定執(zhí)行。第三十六條 集體建設(shè)用地有償使用收益扣除集體經(jīng)濟(jì)組織成 員社會(huì)保障支出后，剩余部分的使用，按照優(yōu)先用于發(fā)展壯大集體經(jīng) 濟(jì)

16、的原則，由集體經(jīng)濟(jì)組織按法定程序提交成員大會(huì)討論決定， 使用 情況應(yīng)當(dāng)向集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公開。第三十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，應(yīng) 當(dāng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)；集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生增值的， 應(yīng)當(dāng)參 照國有土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，依法繳納土地增值收益。第五章法律責(zé)任第三十八條集體建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)該嚴(yán)格按照建設(shè)用地 批準(zhǔn)書規(guī)定的時(shí)間開工建設(shè)，逾期不建設(shè)或其他行為導(dǎo)致土地閑置 的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正。集體建設(shè)用地所有權(quán)人對(duì)閑置土地負(fù)有直接責(zé)任的，在土地閑 置狀況改正之前，國土資源行政主管部門暫停辦理其新增集體建設(shè)用 地審批手續(xù)。第三十九條 集體建設(shè)用地用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，或不按照 批準(zhǔn)的用途使用的，應(yīng)當(dāng)按照違法用地和違法建設(shè)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查 處。第四十條 違反本辦法第十四條的規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng) 實(shí)行而未實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌等方式公開交易的，流轉(zhuǎn)行為無效，不得為其辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，國土資源行政主管部門應(yīng)責(zé)令其改正。 拒不改正的，按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。第四條 對(duì)于擅自侵占、挪用集體建