資產(chǎn)評估報告案例

1、案例學習要求：請指出本評估報告書的幾例缺陷。S公司改制為股份有限公司項目的資產(chǎn)評估報告書摘 要K整評報字（01）第XXX號以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文。K評估公司接受S公司的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對S公司改制為股份有限公司所涉及的整體資產(chǎn)進行了評估。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ榔髽I(yè)的經(jīng)營狀況、財務狀況、投資環(huán)境、整體資產(chǎn)的使用效果、獲利能力和企業(yè)的發(fā)展進行了客觀、全面、科學的預測、核算，對該整體資產(chǎn)截至2001年8月31日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映?，F(xiàn)將資

2、產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：本次資產(chǎn)評估范圍系截止2001年8月31日S公司所擁有的整體資產(chǎn)。評估基準日：2001年8月31日評估目的：改制為股份有限公司評估方法：收益現(xiàn)值法評估結(jié)果：S公司賬面資產(chǎn)總額為657,565,495.68元，賬面負債總額為353,263,253.82元，賬面凈值304,302,241.86元，經(jīng)評估S公司整體資產(chǎn)價值為495,630,000.00元，增值191,327,758.14元，增值率為62.87%。本報告提出日期為2001年10月16日，評估結(jié)果的有效使用日期至2002年8月30日止。本報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的服務和送交財產(chǎn)評估主管部門審查使

3、用，本評估報告的使用權(quán)歸委托方所有。除按規(guī)定報送有關政府管理部門或依據(jù)法律需公開的情形外，未經(jīng)委托方許可，評估機構(gòu)不得將報告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開的媒體上。K評估公司 法定代表人： 總評估師： 項目負責人： 注冊評估師： 中國 上海 二一年十月十六日S公司改制為股份有限公司項目的資產(chǎn)評估報告書K整評報字(01)第XXX號K評估公司接受S公司的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對S公司改制為股份有限公司所涉及的整體資產(chǎn)進行了評估。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ榔髽I(yè)的經(jīng)營狀況、財務狀況、投資環(huán)境、整體資產(chǎn)的使用效果、獲利能力

4、和企業(yè)的發(fā)展進行了客觀、全面、科學的預測、核算，對該整體資產(chǎn)截至2001年8月31日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：一、委托方及資產(chǎn)占有方概況 委托方、資產(chǎn)占有方：S公司注冊地址：K市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)法定代表人：XXX注冊資本：美元貳仟捌佰伍拾萬元整企業(yè)類型：外商獨資經(jīng)營經(jīng)營范圍：開發(fā)、生產(chǎn)、銷售電子等高科技產(chǎn)品；生產(chǎn)銷售陶瓷制品、美術(shù)陶瓷、精密陶瓷。S公司成立于1994年10月，投資總額3000萬美元，注冊資本2200萬美元，后增資至2850萬美元。1998年5月產(chǎn)品正式開始量產(chǎn)。公司經(jīng)營范圍為生產(chǎn)銷售陶瓷制品、美術(shù)陶瓷、精密陶瓷?，F(xiàn)行業(yè)務范圍以生產(chǎn)及銷售各種內(nèi)

5、外墻磚及通體磚為主，產(chǎn)品包括：外墻磚、通體外墻磚、地磚、壁磚、廣場磚、滲花通體磚、多管布料通體磚等。公司先后通過ISO-9001和ISO-14001認證，并被有關評估公司評定為AAA級企業(yè)。長期以來，S公司秉持公司一貫的經(jīng)營方針及經(jīng)營理念，積極深入和開發(fā)中國大陸市場。公司成立以來，公司經(jīng)營規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模逐年增大，盈利總額也逐年增加，保持資產(chǎn)利潤雙增長的局面。2001年公司被授予 “2000年度K市最佳外商投資企業(yè)”榮譽稱號。二、評估目的根據(jù)S公司董事會決議，擬改制為股份有限公司。本次評估目的（補充完整）三、評估范圍和對象本次資產(chǎn)評估范圍系截止2001年8月31日S公司所擁有的該公司整體資產(chǎn)，其

6、中包括流動資產(chǎn)32,720.63萬元、固定資產(chǎn)28,040.51萬元、無形資產(chǎn)3,931.87萬元、其他資產(chǎn)1,063.54萬元、總資產(chǎn)共計65,756.55萬元，流動負債34,126.33萬元、長期負債1,200.00萬元、負債總計35,326.33萬元，凈資產(chǎn)30,430.22萬元。以上均為經(jīng)營性資產(chǎn)，評估對象為企業(yè)的整體資產(chǎn)。 納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估時申報的資產(chǎn)范圍一致。四、評估原則根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理及評估的有關法規(guī)，我們遵循的工作原則是獨立性原則、科學性原則、客觀性原則、專業(yè)性原則。評估適用的經(jīng)濟原則是貢獻原則、替代原則、預期原則以及持續(xù)經(jīng)營原則、最佳使用原則。五、評估依據(jù)（一

7、）法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國國務院1991年第91號令發(fā)布的國有資產(chǎn)評估管理辦法；2、原國家國資局制定的國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則；3、財政部財評字199991號文資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定；4、原國家國資局轉(zhuǎn)發(fā)的資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見；5、財政部外商投資企業(yè)會計制度；6、上海市國有資產(chǎn)管理辦公室頒布的收益法適用性判斷規(guī)則（試行）；7、其他有關法規(guī)和規(guī)定。（二）經(jīng)濟行為依據(jù)S公司董事會決議。（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、外觀設計專利證書34件；2、外觀設計專利申請受理通知書69件；3、商標注冊證6件；4、注冊商標許可使用合同6件；5、房權(quán)證5件；6、國有土地使用證1件。（四）評估預測參數(shù)及選取依

8、據(jù)1、S公司1998-2000年度財務報表；2、S公司評估基準日財務報表；3、S公司歷史經(jīng)營狀況分析資料；4、S公司提供的營運計劃書；5、中國陶瓷在線、陶瓷世界、全球陶瓷信息網(wǎng)、中國建材網(wǎng)等網(wǎng)站所載相關資料；6、S公司提供的其他相關資料；7、評估人員收集的各類與評估相關的佐證資料。六、評估方法本次評估采用收益現(xiàn)值法。（一）評估技術(shù)思路和程序的理論基礎收益現(xiàn)值法是指通過估算被評估資產(chǎn)的未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價格的一種資產(chǎn)評估方法。所謂收益現(xiàn)值，是指企業(yè)在未來特定時期內(nèi)的預期收益按適當?shù)恼郜F(xiàn)率折算成當前價值（簡稱折現(xiàn)）的總金額。采用收益法評估出的價值是企業(yè)整體資產(chǎn)獲利能力的量

9、化和現(xiàn)值化，而企業(yè)存在的根本目的就是為了盈利，因此運用收益法評估能夠真實地反映企業(yè)整體資產(chǎn)的價值，更能為市場所接受。收益法能彌補成本法僅從各單項資產(chǎn)價值加和的角度進行評估，未能充分考慮企業(yè)整體資產(chǎn)所產(chǎn)生的整體獲利能力的缺陷，避免了成本法對效益好或有良好發(fā)展前景的企業(yè)價值低估、對效益差或企業(yè)發(fā)展前景較差的企業(yè)價值高估的不足。 其中：P評估值（折現(xiàn)值）； r所選取的折現(xiàn)率； t收益年限（收益期）； Fi未來第i個收益期的預期收益額； F未來等額預期收益額； 本次評估使用該公式，是基于企業(yè)正常持續(xù)經(jīng)營條件下，通過對企業(yè)未來收益的折現(xiàn)來確定評估值，其特點是資產(chǎn)經(jīng)營期間每年的收益額不等且收益期較長，在對

10、企業(yè)未來五年的產(chǎn)品銷售收入、各類成本、費用等進行預測的基礎上，自第六年起以后各年的收益額水平假定保持在第五年（即2006年）的水平上。（二）適用性判斷1、總體情況判斷 S公司主要開發(fā)、生產(chǎn)、銷售中高檔建筑陶瓷制品。截止2000年度，公司在建筑陶瓷市場占有率位居前列，銷售網(wǎng)絡輻射江、浙、滬、東北、華北、華南、西南和中南等地區(qū)。本次采用收益現(xiàn)值法的原因分析如下：（1）本公司接受委托后對S公司資產(chǎn)進行清查核實，至2001年8月31日公司擁有的各類資產(chǎn)基本為經(jīng)營性資產(chǎn)，為持續(xù)經(jīng)營提供了必備的條件。（2）S公司進入中國大陸市場已近8年，積累了豐富的經(jīng)營經(jīng)驗，建立起了可觀的企業(yè)規(guī)模和市場網(wǎng)絡，進入了高速發(fā)

11、展的時期，未來收益可以量化預測，未來風險也可以加以衡量，基本具備了采用收益現(xiàn)值法評估的前提條件。2、評估目的判斷本次評估的目的是為S公司改制為股份有限公司所涉及的整體資產(chǎn)提供價值依據(jù)，重置成本法僅能反映資產(chǎn)本身的重置價值，不能全面、科學地體現(xiàn)企業(yè)的市場價值。本次評估委托方要求我公司在評估時，對S公司的市場公允價值予以客觀、真實的反映，不僅僅是對各單項資產(chǎn)價值予以簡單加總，而是要綜合體現(xiàn)企業(yè)各單項資產(chǎn)的價值以及企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、行業(yè)地位、成熟的管理模式所蘊含的整體價值，即把企業(yè)的各單項資產(chǎn)作為一個有機整體，以整體資產(chǎn)的獲利能力來評估企業(yè)整體資產(chǎn)價值。3、企業(yè)會計報表判斷根據(jù)S公司提供的會計報表，公司

12、前幾年的營業(yè)收入、凈利潤等均為正值，平穩(wěn)增長且波動幅度不大，表明公司的經(jīng)營活動比較穩(wěn)定，企業(yè)整體資產(chǎn)的獲利能力從前3年的實際運行來看是可以合理預期的。七、評估過程 我們根據(jù)資產(chǎn)評估的有關原則和規(guī)定，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行了評估和權(quán)利鑒定，具體步驟如下：（一）2001年9月22日接受S公司的委托對其整體資產(chǎn)進行評估，業(yè)務約定書編號為：XXXXXXX。（二）聽取關聯(lián)方及資產(chǎn)占有方有關人員對委估對象歷史和現(xiàn)狀的介紹；根據(jù)評估目的和評估對象及范圍，選定評估基準日，擬定評估方案。（三）評估人員在對企業(yè)填報的資產(chǎn)評估申報內(nèi)容進行征詢、鑒別，并與企業(yè)有關財務記錄數(shù)據(jù)進行核對的基礎上，對資產(chǎn)進行了清查核實，并

13、收集了各類與未來年期收益預測相關的資料以及企業(yè)產(chǎn)權(quán)證明文件，確定企業(yè)收益有效年限；（四）深入了解企業(yè)的生產(chǎn)、管理和經(jīng)營情況，如：人力配備、物料資源供應情況、管理體制和管理方針、財務計劃和經(jīng)營計劃等；（五）對企業(yè)前幾年的財務資料進行分析，并對經(jīng)營狀況及發(fā)展計劃進行分析。（六）對由該企業(yè)整體資產(chǎn)可帶來的未來收益進行預測；（七）對與該未來收益有關的各項成本費用進行預測；（八）根據(jù)各類風險預測，選定合理的風險報酬率，進而確定折現(xiàn)率；（九）對未來年期的收益按選定折現(xiàn)率進行折現(xiàn)，得出整體資產(chǎn)的現(xiàn)值。（十）根據(jù)評估工作情況，得出初步結(jié)果，聽取專家意見，確認無重評、漏評事項，分析意見，修改完善。（十一）起草資

14、產(chǎn)評估報告書，經(jīng)本公司三級復核完成報告書，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書。八、評估結(jié)論S公司賬面資產(chǎn)總額為657,565,495.68元，賬面負債總額為353,263,253.82元，賬面凈值304,302,241.86元，經(jīng)評估S公司整體資產(chǎn)價值為495,630,000.00元（大寫：肆億玖仟伍佰陸拾叁伍萬元整），增值191,327,758.14元，增值率為62.87%。評估結(jié)果匯總表 金額單位：萬元資產(chǎn)項目賬面值調(diào)整后賬面值評估值增值額增減率%流動資產(chǎn)32,720.6332,720.63固定資產(chǎn)28,040.5128,040.51無形資產(chǎn)3,931.873,931.87其他資產(chǎn)1,063.

15、541,063.54總資產(chǎn)65,756.5565,756.55流動負債34,126.3334,126.33長期負債1,200.001,200.00負債總計35,326.3335,326.33凈資產(chǎn)30,430.2230,430.2249,563.0019,132.7862.87%九、特別事項說明（一）由于地方城市規(guī)劃的需要，公司生產(chǎn)經(jīng)營場所在未來1年內(nèi)極大可能面臨搬遷，這將對公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生一定的不利影響。本次評估中對此事項已進行了審慎的考慮，并假定公司搬遷產(chǎn)生的損失可由地方政府予以補貼。（二）對企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項，在企業(yè)委托時未作特殊說明而評估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不

16、能獲悉的情況下，評估機構(gòu)及評估人員不承擔相關責任。（三）本公司不對委托方提供的有關經(jīng)濟行為批文、營業(yè)執(zhí)照、權(quán)證、會計憑證等證據(jù)資料的真實性負責。（四）本公司聲明現(xiàn)在及將來與貴公司委托評估的資產(chǎn)或其評估價值概無利益關系。（五）本公司對所采用的信息資料來源的真實性，可靠性負責。十、評估報告基準日后重大事項（一）評估基準日后至出具評估報告日，S公司一切經(jīng)營活動正常，不存在需披露而未披露的重大事項。（二）評估基準日后至報告有效期內(nèi)，資產(chǎn)數(shù)量和作價標準發(fā)生明顯變化時，或委托方發(fā)生期后事項并對委估價值產(chǎn)生顯著影響時，不能直接使用本評估結(jié)論。十一、評估報告的法律效力（一）評估報告成立的前提條件和假設條件：

17、1、本報告所稱“評估價值”，是指所評估的資產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并繼續(xù)經(jīng)營以及在評估基準日的外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允價，沒有考慮將來可能承擔的抵押擔保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價格等對評估價值的影響； 2、國家宏觀經(jīng)濟、政治政策變化對企業(yè)預期情況的影響，除已經(jīng)出臺尚未實施政策除外，假定其將不會對企業(yè)預期情況構(gòu)成重大影響； 3、不可抗拒的自然災害或其它無法預測的突發(fā)事件，不作為預期企業(yè)未來情況的相關因素考慮； 4、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營，仍按原先設計使用、保持原有要素資產(chǎn)、保持原有正常的經(jīng)營方式；并假定企業(yè)在工商登記經(jīng)營期期滿后，仍繼續(xù)經(jīng)營無期限。 5、企業(yè)經(jīng)營管理者的某些個人的行為未在預測企業(yè)未來情況時考慮；6、預期收益的測算是以企業(yè)評估基準日的資產(chǎn)正常經(jīng)營管理為前提，假定搬遷不會對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營造成影響，并假定企業(yè)按照原定投資計劃進行追加投資。7、收益的計算以會計年度為準，假定收支均發(fā)生在年末。當上述條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果將會失效。（二）本評估報告的