物業(yè)接管標準作業(yè)程序

1、物業(yè)接管標準作業(yè)程序一、目的 規(guī)范物業(yè)接管工作，確保接管工作完善、平穩(wěn)、高效。 二、適用范圍 適用于物業(yè)管理工作對外接管物業(yè)工作。 三、職責 1、公司總經(jīng)理負責物業(yè)接管工作的組織、安排。 2、公司接管小組具體負責依據(jù)本程序?qū)嵤┪飿I(yè)的接管工作。 四、程序要點 1、物業(yè)接管工作流程 2、簽訂物業(yè)管理委托管理合同 (1)按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設完畢后業(yè)主委員會尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來接管已建成通過竣工驗收的物業(yè)。已成立業(yè)主委員會的小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)，由業(yè)主管理委員會依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。 (2)委托接管物業(yè)，發(fā)展商/業(yè)主管理委員應不同選擇的愿意接

2、管的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理委托合同書 (3)當物業(yè)管理公司同發(fā)展商/業(yè)主委員會達成一致時，公司總經(jīng)理應當同托管方簽訂好正式的物業(yè)管理委托合同。 3、物業(yè)管理委托合同簽訂后，總經(jīng)理應立即下令籌備接管項目物業(yè)管理處。物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容: (1)依照組織架構和崗位設施標準作業(yè)程序確定物業(yè)部的組織架構和崗位設置。(2)依照人事定編標準作業(yè)程序結合接管物業(yè)的實際情況確定物業(yè)部的員工定編。 (3)依照轉(zhuǎn)正/晉升/調(diào)薪/降級標準作業(yè)程序，任命物業(yè)部經(jīng)理/副經(jīng)理、物業(yè)部各處主管/副主管。 (4)依照員工招聘管理標準作業(yè)程序，向社會公開招聘一部分員工初步達到定編。 (5)依照培訓管理標準作業(yè)程序

3、全方位、高密度地進行員工培訓。 (6)提前派各專業(yè)業(yè)務骨干進入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設備安裝調(diào)試工作，為接管驗收和日后管理作好準備。 (7)依照所接管物業(yè)的特點和實際情況編制物業(yè)管理方案: a確定物業(yè)管理服務費的收費標準和收費方案; b確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細和流動資金額度; c確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、光纖的收費方案(代收代繳方案); ?確定安全員、消防的具體管理方案和成本指標; d確定清潔管理方案和成本指標; e確定園林綠化管理方案和成本指標; f確定機電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標; g確定公共事務管理方案和成本指標; h確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標; i同公司簽訂目標

4、管理責任書。 4、在物業(yè)開發(fā)建設竣工驗收完畢具備入住和接管條件時，公司總經(jīng)理應適時組建物業(yè)接管小組對接管物業(yè)進行詳細的驗收(詳見物業(yè)接管驗收標準作業(yè)程序。 5、對于接管驗收出現(xiàn)問題的，公司總經(jīng)理應當積極協(xié)助接管驗收小組同發(fā)展商/業(yè)主委員會協(xié)商迅速解決。 6、在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問題時，公司總經(jīng)理應當同意發(fā)展商/業(yè)主委員會對物業(yè)開始進行移交。 7、鑰匙移交 物業(yè)管理公司項目管理處將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在鑰匙移交一覽表中，然后由移交雙方簽字確認。 8、項目管理處將接管小組的驗收清單和實物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商/業(yè)主委員會簽收物業(yè)移交清單。 9、項目物業(yè)管

5、理處同發(fā)展商移交管理用房。 10、項目物業(yè)管理處開始進入物業(yè)辦公。 11、項目物業(yè)管理處按政府規(guī)定同發(fā)展商/業(yè)主委員會移交物業(yè)管理處自營的商業(yè)用房。 12、上述移交完畢后，總經(jīng)理應當提請發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設施維修基金(開發(fā)建設總投資的2%)一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用帳戶。 13、發(fā)展商在移交物業(yè)的同時，應當向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書。 14、管理處進駐物業(yè)后，應立即同供電局、自來水公司、燃氣公司、供暖公司、郵局進行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵;同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問題;同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種費用的銀行代收代繳問題。 15、公司總經(jīng)理在上述工作進行完畢后，同發(fā)展商簽訂物業(yè)移交書，同時指令管理處作好業(yè)主的入伙準備工作，向業(yè)主發(fā)出入伙