上海某住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃案例

1、上海某住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃案例住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃住宅小區(qū)的開發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設計、工程施工、物業(yè)管理等幾個階段。前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比方案，購房戶購買力分析，開發(fā)方案的策劃，住宅建設標準，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強，開發(fā)商依靠自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)完成?，F(xiàn)針對一案例，欲對上海住宅小區(qū)開發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。某房地產(chǎn)開發(fā)商已獲得位于上海市五級地段的一住宅建設地塊，該地塊占地面積21000M2地塊周圍教育、

2、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為2.5，出讓金為3675萬元。另外開發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協(xié)議，其地塊動遷費用包括支付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、動遷工作勞務費用等合計為200萬元/畝，該開發(fā)商在委托設計單位進行規(guī)劃設計之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎上，欲委托咨詢機構(gòu)進行住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃、開發(fā)成本估算及盈利性分析。一、住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃1、樓盤價格定位根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場調(diào)查，待建地塊附

3、近已建或在建住宅樓盤的價格分布范圍從最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，購房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價位集中在中價范圍。具體調(diào)查結(jié)果見下表：（有關(guān)表格請參考本文末的表格，下同）從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價多數(shù)分布在4980-6980元/M2。經(jīng)過綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經(jīng)濟能力較弱群體和高收入白領階層為輔，根據(jù)自身樓盤的特點，擬定樓盤住宅商品房銷售均價在6180元/M2。在銷售運作時，可根據(jù)市場的供求關(guān)系，在已制定的銷售價格基礎上，進行適當?shù)恼{(diào)整。2、 房型定位及占比方案近年上海住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情

4、況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的2002年上海市房地產(chǎn)市場商品房預售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，2002年房地產(chǎn)市場商品房戶型面積70M2以下的僅占2.2%，房型面積70-100M2的占16.3%，戶型面積100-150M2占53.9%，戶型面積在150M2以上的占27.7%，由于戶型面積在1081.6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實際上，目前0M2以上的占上海住宅市場最為搶手的戶型是中小房它不是指傳統(tǒng)意義上50M2左右戶型，而是指型，的二房一廳面積85M2左右，二房二廳面積100M2左右的戶型，這種戶型實用性強，總在在價適中，物業(yè)管理費也不高，對工薪階層具有

5、極大的吸引力，經(jīng)綜合分析對比，擬建住宅小區(qū)開發(fā)項目的房型、建筑面積和占比定位：如下3、購房戶購買力分析根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價為：52.5萬元-萬元。付般情況下購房者首30%即15.75萬元-18.5萬元左61.8右，余款向銀行按揭20年償還，61.8萬元（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，首18.5萬分以付元, 余43.3萬元20年償還，目前商業(yè)貸款月利率0.42%，每萬兀每月還本付息額款分為為66.21647元，每月還款額經(jīng)計算為2867元，對于中等偏上收入家庭購房戶應該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比

6、商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。4、開發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟指標的確定開發(fā)方案：社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，對住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅（7-13層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢， 與高層住宅相比具有良好的通風、采光優(yōu)勢，成為當前和未來最受購房戶歡迎的建筑形態(tài)，本次開發(fā)方案原則上選用12層小高層板式結(jié)構(gòu)。參考經(jīng)濟指標：（1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑

7、面積：70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2每幢住宅設5個單元，每單元為一梯二戶（每單元設1臺電梯），則每幢12層小高層住 宅建筑面積為：12層*5單元/層*2戶/單元*103.75M2=12450平方米已知基地地塊面積21000M2規(guī)劃容積率為2.5，則可建住宅商品房和公建配套設施為建筑面積合計為：21000*2.5=52500M2根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標，一般住宅商品房占94%-95%公建配套設施占5%-6%假設住宅商品房占總數(shù)的95%則住宅商品房可建建筑面積為：52500M2*95%=49875M2可建12層小高層住宅幢數(shù)為:49875/1

8、2450=4幢住宅實際可建建筑面積：4*12450=49800M2每戶平均建筑面積為103.75M2，貝U住戶數(shù)為：49800/103.75=480戶(2)公建配套設施公建配套服務設施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設施，其中幼兒園、托兒所一般占40%，便民商店一般占35%其他配套設施一般占25%公建配套設施可建總建筑面積：總建筑面積-住宅建筑面積=52500-49800=2700平方米幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080M2便民商店建筑面積：2700*35%=945M2其他配套設施建筑面積：2700*25%=675M2(3)室外附屬設施室外附屬設施包括獨立式地下停車庫、

9、變電所、標準網(wǎng)球場等。停車位：小區(qū)機動車擬15%停在地面車位上，85%停在獨立式地下車庫內(nèi)。考慮到家庭轎車今后在上海的普及趨勢，假設小區(qū)內(nèi)每3戶住戶擁有一輛家庭轎車，則需總停車位為：480/3=16個，地面車位數(shù)：160*15%=24個；地下車位數(shù)：160*85%=136個。0獨立式地下停車庫：每個車位平面尺寸為2.5M*5M，占地面積12.5M2。地下車位包括分攤車道面積一般為30-35M2,本次估算取上限值，則獨立式地下停車庫面積為：136*35=4760M2變電所：變電所投資取決于整個小區(qū)的總用電量，整個小區(qū)總用電量估算如下：民用建筑單位面積用電量指標摘錄如住宅40W/M2，幼兒園、托兒

10、所為：30W/M2，下：為便民商店為：60-120W/M2，其他配套設施80W/M2，車庫20-30W/M2。在估算時均采為為用上限值。住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦幼兒園、托兒所用電量：1080*30=32.4千瓦便民商店用電量：945*120=113.4千瓦其他配套設施用電量：675*80=54千瓦小高層住宅樓本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦獨立式地下停車庫：4760*30=142.8千瓦用電量小計：2957.1千瓦另外小區(qū)內(nèi)零星用電量取5%則整個住宅小區(qū)總用電量為：2957.1*（1+5% =3105千瓦選用變壓器容量3200KVA （1KW

11、視1KVA能滿足整個住宅小區(qū)用電要求。擬10為同 設KV容量為800KVA變電所4座。取每座變電所房屋建筑面 積為50平方米，共200平方米計網(wǎng)球場：為滿足小區(qū)居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區(qū)內(nèi)建造標準網(wǎng)球1座。場標準網(wǎng)球場規(guī)格：36.58M*18.29M。網(wǎng)球場占地面積：669M25、建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網(wǎng)球場占地面積、地面車位占地面積、 小區(qū)道路占地面積等指標估算建筑覆蓋率：4幢12層小高層占地面積：103.75*5*2*4*（1+10%）=4565M2公建配套設施（以2層計）占地面積：2700/2*（1+10%）=1485M2配電所占地面積：200*（1+10%）=220

12、M2建筑物占地面積：6270M2（考慮到基礎凸出外墻，建筑物占地在標準層基礎上增加10%）建筑覆蓋率：6270/21000*100%=29.9%綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于30%為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個基地綠化率取中檔偏上水平為35%除建筑物占地、道路場地，地面車位，網(wǎng)球場，幼兒園、托兒所活動場所，小區(qū)居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨立式地下室上方設中心綠 地。小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350M2網(wǎng)球場占地面積：36.58*18.29=669M2地面車位占地面積：24*2.5*5=300M2幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建筑面積1080M2居民室外活動場所：取小

13、區(qū)總占地面積的5%即21000*5%=1050M2小區(qū)道路占地面積：21000-6270（建筑物）-7350（綠化）-669（網(wǎng)球場）-300（地面車位）-1080（幼兒園、托兒所室外活動場所）-1050M2（居民室外活動場所）=4281M2小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%=20.4%6、小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標估算:民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標摘錄如下：供水指標:住宅：7-10升/M2日；公建配套設施：6-10升/M2日；綠化：1.5升-2升/M2排污指標：住宅：6.7-9.5升/M2日；公建配套設施：5.

14、4-9升/M2日。人工煤氣用量指標：住宅：4.4M2/戶日；公建配套設施：0.08M3/M2日。電話容量指標：住宅：100-154門/萬M2;公建配套設施：25門/萬M2小區(qū)日最大用水量為：10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）升/ M2*9450M2（綠化）=544M3小區(qū)日最高污水排放量為：9.5升/0M2*498000M2（住宅）+9升/0M2*27000M22（套）=497M3人工煤氣日最大用量：4.4M3/戶*480戶+27000M2*0.08M3/M3=2328M3電話線數(shù)量：154門/萬M2*4.98萬M2+25門/萬M2*0.27萬M2=7

15、74門7、前期策劃成果匯總?cè)缦拢航ㄔO規(guī)模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結(jié)構(gòu)，每幢每層元，平均每戶建筑面積：103.75平方米，層高2.9米地塊總面積：21000平方米建筑物占地面積：6270平方米綠化占地面積：7350平方米網(wǎng)球場占地面積：669平方米地面停車位占地面積：300平方米小區(qū)道占地面積：4281平方米幼兒園、托兒所室外活動場所占地面積：1080平方米小區(qū)居民室外活動場所占地面積：1050平方米+2公建配5個單總建筑面積：57260平方米住宅商品房建筑面積：49800平方米公建配套設施建筑面積：2700平方米幼兒園、托兒所面積：1080平方米便民商店面積：945平

16、方米其他配套設施面積：675平方米獨立式地下停車庫建筑面積：4760平方米規(guī)劃容積率：2.5（不包括地下停車庫面積）建筑覆蓋率：29.9%綠化率：35%小區(qū)道路占有率：20.4%其他娛樂，休閑設施占有率：14.7%住宅小區(qū)總用電量：3105千瓦住宅小區(qū)最高日用水量：544立方米住宅小區(qū)最高日污水排放量：497立方米住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量：2328立方米住宅小區(qū)電話容量：774門總戶數(shù)：480戶上海某住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃案例開發(fā)項目開發(fā)成本分析及估算二、開發(fā)項目開發(fā)成本分析及估算（一）、開發(fā)成本分析由于整個開發(fā)建設項目所需資金與住宅商品房、公建配套設施、室外附屬設施、室外工程建設標準密

17、切相關(guān)，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設施、室外附屬設施、室外工程等建設標準。1、 住宅商品房建設標準見下表：2、 公建配套服務設施，室外附屬設施建設標準見下頁表：3、 建設項目開發(fā)成本估算：根據(jù)上述建筑物及構(gòu)筑物建設標準，住宅商品房及獨立式停車庫其建筑安裝單價構(gòu)成分析見下頁表：公建配套設施用房，室外附屬設施，室外工程建設成本分析見下表：4、項目開發(fā)所需建設成本具體估算過程:A、 土地費用A1、土地出讓金：3675萬元A2、地塊動拆遷費用3000*1200=6300萬元小計：9975萬元B、 主體工程建設費B1、住宅商品房地下工程：49800M2*220元/M2=1095.6萬元

18、結(jié)構(gòu)：49800M2*600元/M2=2988萬元建筑：49800M2*145元/M2=722.1萬元機電安裝：49800M2*440元/M2=2191.2萬元開辦費：49800M2*35元/M2=174.3萬元小計：7171萬元B2、獨立式地下停車庫地下工程：4760M2*2800元/M2=1332.8萬元結(jié)構(gòu)工程：4760M2*0=0建筑：4760M2*70元/M2=33.3萬元機電安裝：4760M2*195元/M2=92.8萬元開辦費：4760M2*40元/M2=19.0萬元小計1478萬元B3、公建配套設施幼兒園、托兒所：1080M2*700元/M2=75.6萬元便民商店：945M2T

19、000元/M2=94.5萬元其他配套設施：675M2*1000元/M2=67.5萬元小238萬元計B4、變電所設備：變壓器：1500元/KVA*3200KVA=480萬元配電設備：高低壓開關(guān)柜、負荷開關(guān)、配電盤、電纜橋架等1000元/KW*3200KW=320萬元進口柴油發(fā)電機：1700元/KW*3200KW*20%=108.8萬元（容量按變壓器容量的計算）設備小計：909萬元土 建：200M2*800元/M2=16萬元小計：925萬元B5、室外網(wǎng)球場36.58MT8.29M,共1座）（細石鋼筋混凝土基層：5萬元聚胺脂類面層：22萬元場地設備:5萬元20%進口燈光系統(tǒng)：13萬元進口圍網(wǎng)系統(tǒng)：9

20、萬元小計：54萬元主體工程建設費合計：9866萬元C、 室外工程費：包括土方、道路、圍墻、大門、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建筑小品 等，按主體工程建設費的12%古算：9866*12%=1184萬元D、 工程間接費用1、 專業(yè)費用：按主體工程建設費的6%古算，9866*6%=592萬元2、 開發(fā)商籌建管理費：按主體工程建設費的2%古算，9866*2%=197萬元3、 住宅配套費：按住宅建筑面積的320元/M2估算，49800*320=1594元4、 人防建設配套費本工程地下室可建成平戰(zhàn)結(jié)合的人防設施，按規(guī)定可以免繳人防建設配套費。5、 市政建設配套費按120元/M2標準估算，即：1

21、20元/M2*52500M2=630萬元6、有關(guān)部門收取的各種手續(xù)費：按15元/M2標準估算：15元/M2*52500M2=79萬元小計：3092萬元E、 不可預見費按(A)-(D)各項費用的5%古算(9975+9866+1184+3092)*5%=24117*5%=1206萬元A-E小計：25323萬元F、 建設期貸款利息假設開發(fā)商自有資金占建設資金的30% 25%建設資金來源于樓盤的滾動銷售，設資金來源于向銀行貸款，銀行貸款1-3年貸款利率為5.49%,貸款資金平均占用時間為5年，則建設貸款利息為：45%建1.25323*45%*(1+5.49%)1.5-1=951萬元建設開發(fā)成本匯總表：

22、(見文末表格)上海某住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃案例項目開發(fā)盈利性分析三、項目開發(fā)盈利性分析住宅建設項目銷售總收入(銷售稅費取8%:住宅商品房：49800M2*6180元/平方米*（1-8%）=28314萬元獨立式地下車位：10萬元/個*136個*（1-8%）=1251萬元小計29565萬元萬住宅建設項目開發(fā)成本26274元開發(fā)利潤：29565-26274=3291萬元利潤率：開發(fā)利潤/開發(fā)成本=3291/26274*100%=12.5%2年時間，開發(fā)商自有資金為項目建設資金 假設整個住宅小區(qū)從開發(fā)到完成共用的25323*30%=7597萬元/（自有資金*2）*100%=3291/（7597*2

23、）*100% =21.7%盈虧平衡分析：項目盈虧平衡點為：銷售收入=建設開發(fā)成本盈虧平衡點住宅平均售價*49800*（1-8%）+100000*136*（1-8%）=262740000盈虧平衡點住宅平均售價=5462元/平方米即如果樓盤建成后住宅商品房平均售價超過5462元/平方米，則開發(fā)項目盈利如果樓盤建成后住宅商品房平均售價低于5462元/平方米，則開發(fā)項目出現(xiàn)虧損相比房地產(chǎn)價格評估而言，房地產(chǎn)前期策劃，投資及盈利性分析所涉及的項目內(nèi)容多，范圍廣，信息數(shù)據(jù)量大。本文內(nèi)所采用的信息數(shù)據(jù)主要來源有以下幾個方面：（1） 國家有關(guān)民用建筑設計參考指標（2） 國家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃參考指標（3） 上海市建設工程造價信息資料（4） 上海市房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費用標準（5） 中國人民銀行發(fā)布的存貸款利率（6） 上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計局發(fā)布的上海市房地產(chǎn)市場