合同范本之與開發(fā)商簽訂購房合同

1、與開發(fā)商簽訂購房合同【篇一：如何簽訂正式的購房合同】?1. 正式合同文本的簽訂買房過程中最棘手的事情之一就是和房地產(chǎn)開發(fā)商簽合同。大家都知道，開發(fā)商對商品房買賣合同非常了解，都曾精心研究過，是簽訂商品房買賣合同的“高手 ”，而購房者對此卻比較生疏，稍不注意就會陷入開發(fā)商布下的文字陷阱里。因此，在簽訂購房合同的時候，購房者一定要經(jīng)過嚴謹縝密的思維和談判，盡可能地與開發(fā)商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的重要條款，希望大家能夠詳細閱讀、體會，相信會對購房者起到一定的提醒和解釋作用。(1) 認準簽約主體仔細驗證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料，確認企業(yè)名稱與營業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致，以免引起不必要的

2、糾紛。因為在商品房銷售中，很多開發(fā)商都會委托中介公司代銷自己的樓盤。因此，購房者在簽訂商品房買賣合同時，無論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司，都應認準簽約主體 (商品房預售許可證上標明的公司 )，在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應由簽約主體出具。這樣才能避免 “一房多售 ”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。此外，還需要驗證合同中的建設項目依據(jù)和商品房銷售依據(jù)是否與原件相同。(2) 仔細閱讀合同內(nèi)容拿到商品房買賣合同后，購房者先不要簽約，而應該首先仔細閱讀其中的內(nèi)容，如果對其中的部分條款及專業(yè)術語不理解或者概念比較模糊，可以向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢，在自己全部理解之后才開始簽約。(3

3、) 不要漏項對商品房買賣合同中的所標注的商品房銷售許可證、坐落位置、設計用途、建筑結構、面積等和土地來源情況及年限都應當逐項填寫，以免出現(xiàn)漏項，因為這些條款關系到所購房屋的合法性。在現(xiàn)實中，很多購房者對此并不重視，以為房子在那擺著不會出錯，當發(fā)現(xiàn)對方?jīng)]有銷售許可證和土地使用權證時，就很難證明對方欺詐，因此，在簽訂合同的時候，必須將這些內(nèi)容明確地寫進去。(4) 尋找談判的機會商品房買賣合同中有許多相關條款都是空白的，這需要買賣雙方協(xié)商后填寫或補充約定。也就是說買賣雙方都有權利對合同中的條款進行修改、增補或刪減。但房地產(chǎn)商往往提前將空白行劃去或填上于己有利的內(nèi)容，使得購房者失去了平等談判的機會。這

4、時候，購房者需要頭腦清醒地據(jù)理力爭，如果自己不同意合同中的某項約定，就應該將自己的意見寫進補充約定中。否則，簽訂認購書就視為你同意了合同中的條款。(5) 對于雙方違約的處理應平等在商品房買賣合同中，標明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應處理條款，但關鍵內(nèi)容是空白的，需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如果開發(fā)商在簽訂合同前就已經(jīng)填寫完畢，購房者就需要仔細對比，以達到雙方違約期限及違約金利息都平等。(6) 關于房屋面積差異的處理關于商品房面積的計算，我們在前面已經(jīng)有所交代。但是在這里還需要進一步予以詳解：我國最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋和建設部商品房銷售管理辦法中，對房屋

5、面積與合同約定不符的處理都有明確條款：出賣人交付使用的房屋建筑面積或套內(nèi)建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不符，如果合同中有約定，按照約定處理。如果合同中沒有約定或者約定不明確，面積誤差比絕對值超出 3% ，購房者可以要求解除合同、返還已付購房款及利息。如果購房者同意繼續(xù)履行合同，房屋的實際面積比合同約定面積大的，面積誤差比在3%以內(nèi) (含 3%) 部分的房價款由購房者按約定價格補足，面積誤差比超出 3% 部分的房價款由出賣人承擔，此部分所有權歸購房者；房屋實際面積比合同約定面積小的，面積誤差比在 3%以內(nèi) (含 3%) 部分的房價款及利息由賣方返還購房者，面積誤差比超過 3%部分的房價款由賣

6、方雙倍返還購房者。此外，購房者還須重視的就是我們所購買的房子是按建筑面積計算房款，這就有了套內(nèi)建筑面積和公用建筑分攤面積之分 (套內(nèi)建筑面積是獨立產(chǎn)權，公用建筑分如何簽訂正式的購房合同攤面積是共有產(chǎn)權 )。如果購房者所簽訂的合同是按建筑面積計算房款，因為核對公用建筑分攤面積非常困難，不良開發(fā)商就有可能通過虛增公用建筑分攤面積來獲得高額利潤，也由此損害購房者的權益。因此，在合同中應明確標明公用建筑面積的米數(shù)或計算比例。當然，這一條款成立的前提是符合建設部商品房銷售管理辦法的規(guī)定。(7) 產(chǎn)權登記要明確按國家商品房銷售管理辦法第 34 條的規(guī)定，開發(fā)商必須在商品房交付使用的 60 日內(nèi)，將需要由其

7、提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第 33 條規(guī)定，預售商品房的購房者應在商品房交付使用之日起 90 天內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購房者應當在銷售合同簽訂之日起 90 日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。因此，只要房地產(chǎn)開發(fā)商履行了按期提交相應資料的義務，就對房屋權屬證書的取得和取得時間不負責任。在現(xiàn)今的商品房買賣中，開發(fā)商往往承諾由其代辦權屬證書，所以，開發(fā)商不但有在 60 日內(nèi)提交資料備案的義務，同時還有房屋交付使用(預售 )90 天內(nèi)或者合同簽訂后 (現(xiàn)售 )90 天內(nèi)辦理完產(chǎn)權登記手續(xù)的

8、義務，否則就應當承擔違約責任。當然，當事人雙方也可以在合同中另行約定上述時間期限。(8) 配套設施要明確在商品房買賣合同中，商品房的上水、下水、供電、燃氣、暖氣的運行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如今的很多開發(fā)商都在這方面大玩文字游戲。比如他們會填寫 “入住時具備通水 (電、氣 )條件 ”?？瓷先ミ@句話沒什么問題，但是細細品味就會發(fā)現(xiàn)其中大有文章可做： “入住時具備通水 (電、氣 )條件 ”中的水電是臨時的，還是正式的？入住時具備開通條件并不代表一定就能開通。因此，在這些條款中，需要明確注明具體的開通時間。雖然煤氣的開通受入住率的限制，暖氣的開通也受季節(jié)限制，但合同中都應對此有盡量

9、明確的約定。同時，還應有對違約責任的處理方法。(9) 不可輕視設計變更很多購房者不重視合同中的設計變更條款，尤其是對所購房屋無關的環(huán)境變更，因為他們認為這些變更對自己沒有太大影響。事實卻并非如此，任何的設計變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發(fā)商的利益，但同時卻又有可能傷及購房者的利益，因此在簽訂此條款時更應審慎對待。(10) 明確合同附件際環(huán)境為準。(11) 注明商品房的抵押和租賃情況在寫明此點的時候，應當標明出現(xiàn)抵押或租賃情況時，房地產(chǎn)開發(fā)商所應承擔的責任、義務和違約賠償?shù)木唧w事項。此外，還應詳細填寫商品房的質量及設備情況。2. 商品房買賣合同的補充協(xié)議現(xiàn)如今，購房者需要購買住房的時

10、候，都需要與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，這份合同是建設部頒布的格式化文本。此外，購房者還可以將開發(fā)商承諾或雙方協(xié)商一致的內(nèi)容以補充協(xié)議的方式附在商品房買賣合同里，補充條款可多可少，因此，購房者應該提前考慮清楚，將自己想到的需要約定的問題添加進去。當然，也可以沒有此項。由于補充協(xié)議是房屋購買合同里沒有約定的事項，因此成為商品房買賣合同中重要的組成部分。所以，在補充條款簽訂的時候應考慮以下幾個方面的問題：(1) 應當把售樓書和其他廣告的內(nèi)容明確地寫進補充協(xié)議里購房者在購置商品房，尤其是購置期房的時候，往往是在看了開發(fā)商印制的售樓書后才決定購買的。售樓書中有該樓盤的特點、交通、規(guī)劃設計、房型、配套、裝

11、飾、設備等情況。從法律意義上講，這份售樓書是開發(fā)商的承諾，是開發(fā)商向購房者發(fā)出的一種要約邀請，但是它并不具有法律效力，最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條規(guī)定： “商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 ”但為了避免可能產(chǎn)生的糾紛，最好還是將這些內(nèi)容寫到商品房買賣合同或補充協(xié)議中最為穩(wěn)妥。(2) 明確房屋所有權證的辦理、獲得時間產(chǎn)

12、權證是認定房屋權屬的法律依據(jù)，但在現(xiàn)實生活中，常常出現(xiàn)購房者在支付完房款后的很長一段時間內(nèi)都拿不到產(chǎn)權證的情況，要想避免這種情況發(fā)生，就必須在補充協(xié)議中約定產(chǎn)權證取得的最后期限，并且標明如果到期購房者仍得不到產(chǎn)權證，有權退房及索取賠償。(3) 要明確如果按揭辦不下來，責任應當怎樣分擔如今，人們在購房的時候往往選擇按揭貸款，但也有按揭辦不下來的時候，辦不下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至還有銀行方面的原因。因此，在付款方式的附件中就需要寫明：如購房者無法獲得銀行的按揭貸款，責任應當由買、賣雙方承擔。但現(xiàn)實中，開發(fā)商往往在這方面大做手腳，合同中寫著：購房者無法獲得銀行

13、按揭貸款，應當在接到通知后的幾天內(nèi)付清余額。而購房者往往因為粗心而忽略這一點，造成不必要的損失，因此，購房者在簽訂商品房買賣合同或補充協(xié)議時，應當將其明確標明。(4) 明確公攤建筑面積目前，在所有的購房糾紛中，最多的就是公用面積的分攤問題，這主要是因為部分開發(fā)商在公攤面積上故意大做文章，從而使購房者的權益受損。為了更好地保護自己，購房者在簽署購房合同的時候一定要與開發(fā)商約定清楚，確定公攤面積的數(shù)字，此外，還要約定公攤面積包括哪一部分及其位置，并將其寫在補充協(xié)議中。(5) 應該明確裝修的標準如今，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛打出了粗裝修和精裝修的牌子，但并沒有寫明怎樣算粗裝修，怎樣算精裝修，這時，就必須在合

14、同中明確裝修標準。如果裝修的標準太籠統(tǒng)，粗裝修可能就會沒有室內(nèi)門和不粉刷，這可是需要很大花費的；而精裝修就可能用國產(chǎn)材料代替進口材料、用普通材料代替品牌材料等。(6) 明確違約責任應當在商品房買賣合同或補充協(xié)議中寫明，如果開發(fā)商在交付房屋時，交付的房屋達不到商品房買賣合同或補充協(xié)議的約定，購房者有權拒絕收房，并且由開發(fā)商支付一定數(shù)額或比例的違約金，或者協(xié)商解決相關事宜，如果無法達成共識，購房者有權退房。(7) 明確退房責任購房者入住時，通常裝修房屋，這需要很大一部分投入，如果房屋出現(xiàn)質量問題并涉及到退房，你的裝修費用就會白白丟掉，因此，必須寫明退房后的處理辦法：由于開發(fā)商原因導致的退房，開發(fā)商

15、應在確定的日期內(nèi)退還購房款，并按一定的計算方法支付給購房者賠償金 (包括銀行的利息、罰金 )。(8) 關于商品房交付時的約定房屋交付時，開發(fā)商應向購房者提交房屋入住通知、建設工程竣工驗收備案表、住宅質量保證書、住宅使用說明書實測面積、鑰匙收條。而這些都需要在補充協(xié)議中寫明，以免事后出現(xiàn)糾紛。(9) 明確房屋質量房屋質量的好壞，直接影響到購房者的居住質量，也是購房者入住后最容易與開發(fā)商產(chǎn)生爭議的地方。因此，應在補充協(xié)議中標明房屋質量的具體內(nèi)容。比如：墻體平直的標準；房間的防水標準(頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、管線與地板結合處無漏水、滲水現(xiàn)象等 )；表面裂縫的標準 (內(nèi)部無任何裂縫，墻壁表面平

16、整 )；管線安裝與室內(nèi)表面的平整標準；所用的建筑材料應達到國家強制性標準等。(10) 明確收房入住時須交的費用購房者入住時，還需要交一部分的費用，其中包括取暖費、物業(yè)管理費、煤氣開戶費等等，如果購房者沒有記錄清楚，很可能被開發(fā)商以其他名目索要相關的其他費用。(11) 明確配套設施房屋的配套設施 (包括水電氣、有線電視、電話、信報箱、寬帶網(wǎng)絡等)是入住時就必須用到的，因此，在房屋交付的同時應當具備使用條件。但是，有些時候，其中的部分設施卻沒能達到使用的要求，現(xiàn)行法律中也沒有明確違約責任應當由誰承擔，因此，為了避免日后的糾紛，應當將相關的條款寫在補充協(xié)議中。(12) 明確物業(yè)現(xiàn)實中，業(yè)主往往與物業(yè)

17、產(chǎn)生很多糾紛，為保證自己入住后的權益，購房者應在補充協(xié)議中約定物業(yè)的有關情況，包括物業(yè)權利的限制、物業(yè)費、環(huán)境衛(wèi)生、保安、綠化等?？傊?，購房者應當時刻謹慎、小心，秉著宜細不宜粗的原則，簽訂商品房買賣合同或補充協(xié)議，從而最大限度地保護自身權益。當然，如果你能聘請律師幫你辦理相關事情，那是最好的，因為在商品房買賣中涉及很多專業(yè)的法律知識，聘請律師能預防買賣合同中的陷阱，雖然這需要支付部分費用，但卻可以降低購房的風險。3. 關于建筑面積的補充條款雖然在前面我們曾經(jīng)針對房屋建筑面積的問題有過相關說明，但是我們在這里還需要進行具體的闡述，因為這是最容易讓購房者吃虧的環(huán)節(jié)，稍一不慎就有可能遭受很大的損失，

18、可是因為合同上的漏洞，我們還無法獲得相應的賠償。那么，在簽訂具體合同的時候，我們在建筑面積方面應該具體注意哪些問題呢？(1) 購房者要考慮到套內(nèi)建筑面積包含著套內(nèi)的墻體面積，雖然外墻的一半厚度計入套內(nèi)建筑面積，但磚結構的房子底層墻體都厚，越往上墻體越薄，所以，同單元、不同樓層的套內(nèi)使用面積 (外墻米數(shù) ) 還是有很大差別的，即便是同一樓層，樓兩側單元的套內(nèi)使用面積也要比中間的單元套內(nèi)使用面積小一些。(2) 購房者要記住，套內(nèi)的使用面積即大家俗稱的 “地毯面積 ”，并不是真的按地毯面積計算，房間內(nèi)的管道井所占的面積也是被計入套內(nèi)使用面積的。由于現(xiàn)在多數(shù)的樓宇都采用戶外查表，暖氣也實行分戶計量，往

19、往共用的管道井從房屋中通過，因此，在買房的時候，要讓房地產(chǎn)商標明你所購買房屋的管道井所占面積究竟有多大，以免你的套內(nèi)建筑面積里記入公用的豎管井面積。(3) 套內(nèi)建筑面積包括陽臺的建筑面積。我們都知道，封閉式陽臺的面積按外圍水平投影面積計算；非封閉式陽臺的面積按外圍水平投影面積的一半計算。因此，購房者在簽署合同的時候，必須了解所購商品房的陽臺是不是封閉式的，因為封閉式陽臺是需要報批的，這在商品房規(guī)劃設計圖上有所標注，但有些房地產(chǎn)商往往將非封閉陽臺改成封閉式陽臺，以賺取其中的差額。(4) 現(xiàn)今商品房的輔助建筑越來越多，比如： “飄窗 ”、室內(nèi)的樓梯、閣樓、分體空調機位等，按規(guī)定，這些輔助建筑有些可

20、以計算面積，有些不可以計算面積，但購房者在不清楚的情況下，開發(fā)商往往將其全部算入購房面積中，為了避免日后不必要的糾紛，購房者最好在買房時向房地產(chǎn)商問清楚哪些輔助建筑算套內(nèi)建筑面積，哪些輔助建筑不算套內(nèi)建筑面積。(5) 如今的購房者在與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同時，往往忽略對建筑面積 (公攤面積 )的約定，從而導致開發(fā)商有條件隨意增加公攤面積，使購房者的利益受到侵害，因此，在簽訂預售商品房購房合同的時候，一定要在合同的補充條款中標明，分攤面積應該由 “有資質的測繪單位出具商品房預售面積測繪技術報告書及其分攤情況：被分攤的公用部位的名稱、用途、所在位置、面積；參與分攤公用建筑面積的商品房的名稱、用途、

21、所在位置、面積、分攤系數(shù)；不分攤的公用部位。 ”這些全部都應該寫清楚。(6) 我們都知道，房屋使用率是套內(nèi)使用面積與建筑面積之比，也就是說，房屋使用率越高，建筑面積就越小，購房者所使用的空間就越大，但是，在通常情況下，購房者不太了解房屋使用率的具體數(shù)值，在簽訂商品房合同的時候，只能接受開發(fā)商提出的房屋使用率，實際上，設計合理的住宅樓使用率為：高層塔樓約在72% 75% ；高層板樓約在 78% 80% ；多層住宅建筑在 85% 左右。了解了這些數(shù)值，購房者便可以事先計算出所購房屋的使用率，并以此判斷開發(fā)商所說的使用率是否準確，以及房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽如何，從而考慮是否簽訂購房合同?！酒汉炠彿亢?/p>

22、同八大注意事項】簽購房合同注意事項一 查證1最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證。一定要看原件。要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權證。 商品房預售，開放經(jīng)營企業(yè)應當與消費者簽訂商品房預售合同，預售人應當在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。確保將來順利的辦理產(chǎn)權證。2必須要求承諾辦理產(chǎn)權證的時間。明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責任。出賣人應當協(xié)助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起日內(nèi)，辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。 (第一階段，開發(fā)企業(yè)應當在交付使用后日內(nèi)將需要由其提供

23、的辦理房屋權屬登記的資料報送產(chǎn)權登記機關；第二階段的日里，由買受人辦理產(chǎn)權登記手續(xù) )3應注意新建商品房應取得住宅交付使用許可證后方可交付使用，無住宅交付使用許可證的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應當向消費者提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，并按住宅質量保證書的約定承擔保修責任。確保將來順利的辦理產(chǎn)權證。二 房屋面積的條款1建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積和公攤的面積(自己分攤的公用面積 )及其測量方法要明晰。具體做法： a, 應在條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。b, 公攤面積：和開發(fā)商

24、約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位臵。現(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。c, 其他：所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位臵示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。另外房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細約定。面積差異的處理方式：一種是雙方自行約定，約定使用面積不能大于 1% ，或者 0.5% ；另一種，約定面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的據(jù)實結算房款，面積誤差比絕對值超過 3%，開發(fā)商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。某些開發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在合同中直接格式化為 “多退少補、據(jù)實結算 ”，此點必須注意不接受

25、，約定清楚。2房屋質量的條款要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級，建材配備清單、等級，屋內(nèi)設備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。同時，合同中還可以規(guī)定房屋的保質期、附屬設備保質期等。(下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、墻體起鼓等等問題)注意：涉及裝飾、設備標準承諾和基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾時，合同要求雙方對有關承諾的違約責任作出處理約定。避免籠統(tǒng)地寫上 “由出賣人繼續(xù)完善 ”或是 “由買賣雙方協(xié)商解決 ”，或干脆空白不填。另外要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相符。如戶型、綠化、相關配套設施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以

26、以 “附頁 ”或 “附條件合同 ”的形式簽訂。下列情況，購房人因為房屋質量問題，有權要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結構質量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)檢驗確屬不合格；因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。注意查看交付標準：多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標準，即 “該商品房經(jīng)驗收合格 ”。而國務院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例中已明確規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目應當進行綜合驗收，分

27、期開發(fā)的應當分期驗收，否則不得交付使用。確保將來順利的辦理產(chǎn)權證。三 交房時間和預期交房條件在預售合同中應予明確交付時間。比如交房裝飾標準、物業(yè)的服務項目、收費等，同時明確違約責任。注意開發(fā)商利用 “合理順延 ”權利過長延遲交樓時間。對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費，如發(fā)展商聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續(xù)費等，拒付。要清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，應注意：如要購買地下車庫應注明地下車位的范圍、車位號、預售面積、預售價款，維修費、物管費等等。房子的保修期限和范圍。對維修期限、條件作出約定。 明確按揭辦不下來的話，雙方的責任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有

28、辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，應注意：一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾。四 不可抗力條款確保將來順利的辦理產(chǎn)權證不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。建議一定要僅僅把握住

29、三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責。五 補充條款簽合同要注意的事項由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。六 退房條件如果出現(xiàn)以下八種情況，購房人可提出退

30、房。1. 實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過 3% 。楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)。2. 開發(fā)商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。3. 開發(fā)商變更規(guī)劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空【篇三：怎樣簽訂正式的購房合同】怎樣簽訂正式的購房合同買房過程中最棘手的事情之一就是和開發(fā)商簽合同。大家都知道，開發(fā)商對商品房買賣合同非常了解，都曾精心研究過，是簽訂商品房買賣合同的 “高手 ”，而購房者對此卻比較生疏，稍不注意就會陷入開發(fā)商布下的文字陷阱里。因此，在簽訂購房合同的時候，購房者一定要經(jīng)過嚴謹縝密的思維和談判，盡可能地與開發(fā)商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中

31、的全部條款逐一解讀，希望億房網(wǎng)友能夠詳細閱讀、體會，相信會對購房消費起到一定的提醒和解釋作用。怎樣簽訂正式的購房合同(1) 仔細閱讀合同內(nèi)容拿到商品房買賣合同后，購房者先不要簽約，而應該首先仔細閱讀其中的內(nèi)容，在自己全部理解之后才開始簽約。(2) 認準簽約主體 同當事人的約定商品房買賣合同開篇中的合同當事人的約定需仔細驗證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料，確認企業(yè)名稱與營業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。因為在我市的商品房銷售中，很多開發(fā)商都會委托代理公司代銷自己的樓盤。因此，購房者在簽訂商品房買賣合同時，無論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司，都應認準簽約主體 (衡水市商品房預售許可證上標明

32、的公司 )，在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售 ”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。(3) 合同第一條 項目建設依據(jù)1、注意土地使用年限，我國法規(guī)規(guī)定，住宅的土地使用權年限為70 年，商業(yè)用地 40 年，如開發(fā)商取得土地使用權較早，而購買人簽訂合同較晚，則對購房人的土地使用權有一定影響。2、注意開發(fā)商的三證：國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證，如合同中哪怕就差一證，購買人最好不要簽約，因為開發(fā)商如未辦理此一證，則開發(fā)商無法取得商品房預售許可證，那么可能無法辦理房屋所有權面積和土地使用權證。(4) 合同第二條 商品房銷售依據(jù)如開發(fā)商未

33、取得的商品房預售許可證，為實現(xiàn)順利銷售，在合同中填列虛假或過期的預售許可證號，則構成欺詐。(5) 合同第三條 買受人所購商品房基本情況購買人首先應明確約定所購房的具體樓號、樓層及房號，以避免開發(fā)商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結構、建筑面積、套內(nèi)面積。明確約定房型 (幾室?guī)讖d )。(6) 、合同第四條 買受人商品房所在項目基本情況要明確約定合同中的各項目，如綠化率、物業(yè)管理用房、停車場建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有物業(yè)管理條例規(guī)定的各項權利，明確約定車庫、停車場的所有權、使用權(7) 、合同第五條 計價方式及價款明確約定房屋的總價款及計價方式，對房價款外的費用，不要作約定。(8) 、

34、合同第六條 付款方式及期限此條是購房人最重要的合同業(yè)務，購買人應根據(jù)自身的經(jīng)濟能力對付款方式進行慎重抉擇 ;付款時應妥善保存好相關的發(fā)票、收據(jù)，此為購房人最重要的證據(jù)之一 ;如是選擇按揭貸款方式付款的，一般都由開發(fā)商辦理。因此購買人要及時取得相關的合同、貸款發(fā)票，以證明購買人及時履行了付款義務。此條還應特別注意約定買受人逾期付款的違約責任，要注意約定的逾期時間盡量長些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行 ;出賣人解除權的約定，約定的逾期時間盡量長些，違約金盡量低些。(9) 、合同第七條 買受人逾期付款的違約責任本條是約定我們自己的違約責任。要注意約定的逾期時間盡量長些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行。合同

35、約定的違約金越低越好，盡量不要超過每日萬分之三。(10) 合同第八條 面積確認及面積差異處理關于商品房面積的計算，但是在這里還需要進一步予以詳解：我國最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋和建設部商品房銷售管理辦法中，對房屋面積與合同約定不符的處理都有明確條款：出賣人交付使用的房屋建筑面積或套內(nèi)建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不符，如果合同中有約定，按照約定處理。如果合同中沒有約定或者約定不明確，面積誤差比絕對值超出 3% ，購房者可以要求解除合同、返還已付購房款及利息。如果購房者同意繼續(xù)履行合同，房屋的實際面積比合同約定面積大的，面積誤差比在3% 以內(nèi) (含 3%

36、) 部分的房價款由購房者按約定價格補足，面積誤差比超出3% 部分的房價款由出賣人承擔，此部分所有權歸購房者;房屋實際面積比合同約定面積小的，面積誤差比在3%以內(nèi) (含 3%) 部分的房價款及利息由賣方返還購房者，面積誤差比超過3% 部分的房價款由賣方雙倍返還購房者。此外，購房者還須重視的就是我們所購買的房子是按建筑面積計算房款，這就有了套內(nèi)建筑面積和公用建筑分攤面積之分(套內(nèi)建筑面積是獨立產(chǎn)權，公用建筑分攤面積是共有產(chǎn)權 )。如果購房者所簽訂的合同是按建筑面積計算房款，因為核對公用建筑分攤面積非常困難，不良開發(fā)商就有可能通過虛增公用建筑分攤面積來獲得高額利潤，也由此損害購房者的權益。因此，在合

37、同中應明確標明公用建筑面積的平方米數(shù)或計算比例。當然，這一條款成立的前提是符合建設部商品房銷售管理辦法的規(guī)定。(11) 、合同第九條 交房期限及條件首先應明確約定交房期限 ;其次應明確約定交房條件，根據(jù)建設部房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法的規(guī)定，證明商品房經(jīng)驗收合格的文件就是由衡水市建委頒發(fā)的建筑工程竣工驗收備案表，開發(fā)商在商品房交付時必須向購房人出示，否則，購房人有權拒絕接收房屋，開發(fā)商應承擔逾期交付房屋的違約責任 ;然后在明確約定基礎設施，公共配套建筑交付的具體時間 ; 最后對因不可抗力或合同約定原因需延期交付使用的，約定出賣人應在發(fā)生之日起 10 日內(nèi)書面告之買受

38、人。同時還需注意在商品房買賣合同中，商品房的供水、供電的運行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如今的很多開發(fā)商都在這方面大玩文字游戲。比如他們會填寫“入住時具備通水 (電、氣)條件 ”。看上去這句話沒什么問題，但是細細品味就會發(fā)現(xiàn)其中大有文章可做： “入住時具備通水 (電、氣 )條件 ”中的水電是臨時的，還是正式的 ? 入住時具備開通條件并不代表一定就能開通。因此，在這些條款中，需要明確注明具體的開通時間。雖然煤氣的開通受入住率的限制，暖氣的開通也受季節(jié)限制，但合同中都應對此有盡量明確的約定。(12) 、合同第十條 出賣人逾期交房的違約責任在商品房買賣合同中，標明了甲方逾期交房和乙方逾

39、期付款的相應處理條款，但關鍵內(nèi)容是空白的，需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如果開發(fā)商在簽訂合同前就已經(jīng)填寫完畢，購房者就需要仔細對比，以達到雙方違約期限及違約金利息都平等。為保障自己的權益，約定逾期交房時間越短越好，最好不要超過 1 個月，約定出賣人逾期交房違約金越高越好，目前衡水的開發(fā)商普遍是約定萬分之二 ; 此外在購買人的解除權約定中，開發(fā)商逾期的時間不超過 30 日，解除合同的違約金盡量高些。(13) 、合同第十一條 交接現(xiàn)在很多開發(fā)商都是以電話通知的方式交房，應約定開發(fā)商向我們提交房屋入住通知書建設工程竣工驗收備案表、住宅質量保證書、住宅使用說明書實測面積、鑰匙收條。而這些都需要在補充協(xié)議中寫明，以免事后出現(xiàn)糾紛。(14) 、合同第十二條 規(guī)劃、設計變更的約定很多購房者不重視合同中的設計變更條款，尤其是對所購房屋無關的環(huán)境變更，因為他們認為這些變更對自己沒有太大影響。事實卻并非如此，任何的設計變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發(fā)商的利益，但同時卻又有可能傷及購房者的利益，因此在簽訂此條款時更應審慎對待。因是開發(fā)商原因導致購房人解除合同的，開發(fā)商約定的違約金不應低于銀行同期貸款利率。買受人要力爭。(15) 、合同第十三條 關于辦理房地產(chǎn)權屬此條是相關部門聯(lián)合制定的格式化條款，可以說已是盡最到力保護消費者的利益了，既然