總體運(yùn)營(yíng)管理模式設(shè)計(jì)建議方案108

1、總體運(yùn)營(yíng)管理模式及權(quán)責(zé)體系設(shè)計(jì)方案（建議稿）鑒于深圳文匯地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀、公司所處的發(fā)展階段及業(yè)務(wù)狀況，公司可參照國(guó)內(nèi)常見的集團(tuán)化運(yùn)營(yíng)管理模式，制定與文匯地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略及自身特性相適應(yīng)的運(yùn)營(yíng)管理體系。對(duì)于深圳文匯地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的設(shè)計(jì)主要包括總體運(yùn)營(yíng)管理模式設(shè)計(jì)、法人治理結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、決策機(jī)制設(shè)計(jì)、流程優(yōu)化設(shè)計(jì)、配套制度設(shè)計(jì)、目標(biāo)管理體系和績(jī)效考核體系設(shè)計(jì)等七個(gè)部分。本次方案主要就總體運(yùn)營(yíng)管理模式設(shè)計(jì)提出建議與方案?？傮w運(yùn)營(yíng)管理模式設(shè)計(jì)主要包括公司管理層設(shè)置、主要管控崗位權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)、管理模式選擇、公司與下屬公司的權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)、公司職能部門權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)五個(gè)部分。公司管理層設(shè)置及主要管控崗位權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)董事會(huì)已有安排，本

2、方案不再涉及。本方案重點(diǎn)在于管理模式的確立，以及公司權(quán)責(zé)體系兩個(gè)方面。第一部分 管理模式選擇關(guān)于管理模式問題，建議公司可以參考當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化三種運(yùn)營(yíng)管理模式（戰(zhàn)略管理型、財(cái)務(wù)管理型、操作管理型）及其過渡型演繹模式，從自身的投資主體結(jié)構(gòu)、管理現(xiàn)狀、戰(zhàn)略規(guī)劃以及風(fēng)險(xiǎn)控制要求，創(chuàng)新公司運(yùn)營(yíng)管理模式作為企業(yè)發(fā)展的不同階段、不同區(qū)域、不同的運(yùn)營(yíng)管理模式。基于公司處于初建時(shí)期，管理經(jīng)驗(yàn)、管理體系尚不完善，同時(shí)主要項(xiàng)目為異地開發(fā)的現(xiàn)狀，建議公司建立“公司-下屬項(xiàng)目公司”操作管理型模式，實(shí)行以項(xiàng)目公司制為管理主線的運(yùn)作體制，強(qiáng)化職能運(yùn)作及關(guān)鍵業(yè)務(wù)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)管控，強(qiáng)調(diào)高效率、高質(zhì)量運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)公司穩(wěn)步發(fā)展。

3、在此模式下：一、管理定位公司定位為投資決策中心、管理控制中心、資源配置中心、信息整合中心和品牌文化輸出中心。下屬公司定位為利潤(rùn)中心、成本控制中心。二、管理方式兩級(jí)管理模式下，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)必須通過跨部門、跨區(qū)域的團(tuán)隊(duì)運(yùn)作來(lái)實(shí)施。公司通過組織機(jī)構(gòu)和部門的合理設(shè)置，一方面充分發(fā)揮職能部門的專業(yè)化管理優(yōu)勢(shì)，另一方面由下屬公司具體負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量、進(jìn)度、安全、成本的全面管理。公司職能管理與下屬公司項(xiàng)目管理共同構(gòu)成公司基本的管理方式。房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈中的風(fēng)險(xiǎn)，除了政策和行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)外，首先來(lái)自于項(xiàng)目拓展環(huán)節(jié)，其次在于項(xiàng)目策劃定位環(huán)節(jié)，再則是開發(fā)建設(shè)過程中設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷等工作質(zhì)量所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司

4、明確由職能部門直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展、項(xiàng)目策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本管理控制（含工程招標(biāo)）及營(yíng)銷策劃定位工作，并在項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)各項(xiàng)工作成果進(jìn)行控制和評(píng)審，以保證項(xiàng)目運(yùn)作水平。而項(xiàng)目的具體施工管理、報(bào)批報(bào)建、現(xiàn)場(chǎng)管理、營(yíng)銷實(shí)施則主要依靠下屬公司來(lái)運(yùn)作完成。下屬項(xiàng)目公司是公司重要戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)單元，按照直線式業(yè)務(wù)指揮系統(tǒng)運(yùn)作，明確責(zé)、權(quán)、利，提高工作效率，加快項(xiàng)目運(yùn)作速度，縮短資金占用周期，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。職能部門是公司重要的專業(yè)服務(wù)力量，負(fù)責(zé)在設(shè)計(jì)、工程管理、營(yíng)銷等工作中提供專業(yè)技術(shù)支持，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過程中進(jìn)度、質(zhì)量和成本的控制，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮服務(wù)和監(jiān)督的作用三、下屬公司管理對(duì)于

5、下屬公司管理，公司主要通過選派總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、成本負(fù)責(zé)人，審查批準(zhǔn)下屬公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、審查批準(zhǔn)主要項(xiàng)目開支、資金計(jì)劃、事先確定財(cái)務(wù)目標(biāo)等管理手段，及建立與完善下屬公司權(quán)責(zé)體系來(lái)進(jìn)行控制管理。第二部分 權(quán)責(zé)體系設(shè)計(jì)明確 “公司-下屬項(xiàng)目公司”兩級(jí)操作管理型模式后，良好的的權(quán)責(zé)體系設(shè)計(jì)有利于明晰公司和下屬公司之間的關(guān)系，梳理房地產(chǎn)開發(fā)的管理和業(yè)務(wù)流程，為流程整合優(yōu)化提供指導(dǎo)依據(jù)。同時(shí)職能邊界的確定對(duì)于業(yè)務(wù)流程、管理流程的整合和優(yōu)化產(chǎn)生直接影響，還將理清文匯地產(chǎn)與各下屬公司各自承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任及相應(yīng)的權(quán)力，大大提高公司的效率。為推動(dòng)公司的權(quán)責(zé)劃分與權(quán)責(zé)體系的建立，現(xiàn)就文匯地產(chǎn)對(duì)各下屬公司以及文匯地

6、產(chǎn)各職能邊界提出建議（本方案暫依據(jù)董事會(huì)審批確定的深圳文匯地產(chǎn)組織架構(gòu)來(lái)考慮）。公司權(quán)責(zé)劃分主要包括三個(gè)部分的內(nèi)容：一是文匯地產(chǎn)各職能部門與下屬公司的職責(zé)劃分，明確文匯地產(chǎn)的管理定位以及各職能部門與下屬公司的職責(zé)，確保管理職責(zé)清晰、責(zé)任明確；二是文匯地產(chǎn)和各下屬公司的職責(zé)邊界，詳細(xì)規(guī)劃、明確文匯地產(chǎn)對(duì)各下屬公司的管理、業(yè)務(wù)監(jiān)控范圍。三是公司與下屬公司管理責(zé)權(quán)劃分，進(jìn)一步明確了職能部門與下屬公司的權(quán)責(zé)。四是下屬項(xiàng)目公司管理審批權(quán)限表，明晰了下屬公司管理重要事宜的審批權(quán)限。由此，可構(gòu)成公司完善的權(quán)責(zé)體系。一、公司各職能部門及下屬公司職責(zé)劃分（一）行政管理部 部門使命：以前瞻性視野，創(chuàng)新管理理念和管

7、理方法，不斷提高公司管理水平，推進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。部門職責(zé)：綜合計(jì)劃管理、部門績(jī)效考核、流程管理、公共關(guān)系管理、法務(wù)管理、行政事務(wù)管理、資產(chǎn)管理、IT信息管理、檔案管理1、綜合計(jì)劃管理負(fù)責(zé)制定公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，并分解到下屬公司及各職能部門；主持編制公司與下屬公司、職能部門的目標(biāo)責(zé)任書，并組織簽訂；負(fù)責(zé)跟蹤、調(diào)整及協(xié)調(diào)下屬公司和職能部門季度計(jì)劃、月度計(jì)劃以及項(xiàng)目總體計(jì)劃；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)及收集整理下屬公司月度工作綜合報(bào)表。2、部門績(jī)效考核負(fù)責(zé)制定下屬公司和職能部門的績(jī)效考核方案；負(fù)責(zé)收集各職能部門的關(guān)鍵績(jī)效數(shù)據(jù)和工作目標(biāo)完成情況，并組織對(duì)職能部門進(jìn)行績(jī)效考核；根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完成情況，按季度組織對(duì)下屬項(xiàng)

8、目公司的績(jī)效考核。3、流程管理負(fù)責(zé)建立、實(shí)施、完善公司流程管理體系； 主持公司定期和不定期的流程修訂工作。4、公共關(guān)系管理負(fù)責(zé)公司對(duì)外公共關(guān)系的日常維護(hù)；負(fù)責(zé)公司與政府部門之間的危機(jī)公關(guān)處理。5、法務(wù)管理負(fù)責(zé)為公司提供各類法律支持服務(wù)；負(fù)責(zé)對(duì)公司業(yè)務(wù)合同的法律審核，編制和修改企業(yè)的格式化合同；負(fù)責(zé)法律知識(shí)培訓(xùn)，提供商務(wù)談判中的法律咨詢服務(wù)；負(fù)責(zé)處理包含下屬公司在內(nèi)的公司所有法律糾紛處理；負(fù)責(zé)外聘律師的選擇、聘用合同訂立、管理和服務(wù)評(píng)價(jià)。6、行政事務(wù)管理負(fù)責(zé)公司各類公文處理與文件流轉(zhuǎn)控制；負(fù)責(zé)公司級(jí)會(huì)議的會(huì)務(wù)管理、會(huì)務(wù)服務(wù)及會(huì)議紀(jì)要的整理與發(fā)放；負(fù)責(zé)管理公司印章；負(fù)責(zé)公司辦公設(shè)備、辦公用品管理；

9、 負(fù)責(zé)公司公務(wù)車輛調(diào)配、維護(hù)、年審及駕駛員管理； 負(fù)責(zé)公司前臺(tái)接待、安全保衛(wèi)、辦公環(huán)境管理； 負(fù)責(zé)公司有關(guān)對(duì)外行政、工商手續(xù)辦理、公司證照年檢等；負(fù)責(zé)其他后勤服務(wù)。7、資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)采購(gòu)、日常維護(hù)管理、登記建檔和臺(tái)帳管理工作； 配合完成下屬公司清算及固定資產(chǎn)處置工作。8、IT信息管理負(fù)責(zé)制訂并實(shí)施公司信息化建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃及信息系統(tǒng)改進(jìn)方案；負(fù)責(zé)企業(yè)計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)開發(fā)、維護(hù)、更新，以及網(wǎng)絡(luò)安全維護(hù)；負(fù)責(zé)計(jì)算機(jī)及相關(guān)設(shè)備的購(gòu)置、調(diào)配、維修、維護(hù)保養(yǎng)；負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站信息內(nèi)容日常維護(hù)更新；負(fù)責(zé)處理公司日常電腦和網(wǎng)絡(luò)故障，提供IT服務(wù)。9、檔案管理負(fù)責(zé)公司檔案管理、檔案信息化管理及維護(hù)；負(fù)責(zé)指

10、導(dǎo)下屬項(xiàng)目公司檔案工作；負(fù)責(zé)接收下屬公司項(xiàng)目工程竣工后的檔案資料。（二）人力資源部部門使命：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要，提供人力資源有效支持，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好的管理機(jī)制，營(yíng)造高效和諧的職場(chǎng)氛圍。部門職能：人力資源規(guī)劃、定崗定編、員工招聘和選派、員工培訓(xùn)、員工關(guān)系、員工薪酬和績(jī)效考核、企業(yè)文化建設(shè)等。1、人力資源規(guī)劃負(fù)責(zé)制定人力資源規(guī)劃，并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)完善人力資源管理體系，研究、設(shè)計(jì)人力資源管理模式（包含招聘、績(jī)效、培訓(xùn)、薪酬及員工發(fā)展等體系的全面建設(shè)），制定和完善人力資源管理制度；負(fù)責(zé)向公司高層決策者提供有關(guān)人力資源戰(zhàn)略、組織建設(shè)等方面的建議；負(fù)責(zé)審核下屬公司的管理架構(gòu)和人員配置計(jì)劃；負(fù)責(zé)下屬公

11、司總監(jiān)級(jí)以上員工及關(guān)鍵崗位聘任的審核。2、員工招聘和選派負(fù)責(zé)制定招聘計(jì)劃和實(shí)施招聘，為公司和下屬公司供給人才；配合完成下屬公司總監(jiān)級(jí)以上管理人員的聘任工作。3、員工培訓(xùn)負(fù)責(zé)公司員工的培訓(xùn)管理工作；負(fù)責(zé)擬定并執(zhí)行培訓(xùn)計(jì)劃；負(fù)責(zé)評(píng)價(jià)培訓(xùn)效果和督促各部門、下屬公司內(nèi)部培訓(xùn)工作。4薪酬福利與員工關(guān)系負(fù)責(zé)公司總監(jiān)級(jí)以下員工績(jī)效考核管理及匯總整理公司績(jī)效考核結(jié)果；負(fù)責(zé)管理公司員工薪酬事務(wù)，審核下屬公司薪酬與員工福利制度；負(fù)責(zé)辦理員工調(diào)動(dòng)、離職、入職、考勤、保險(xiǎn)和醫(yī)療、住房公積金等手續(xù)；負(fù)責(zé)建立公司員工福利制度。5、企業(yè)文化建設(shè)負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化建設(shè)，指導(dǎo)下屬公司企業(yè)文化建設(shè)。（三）資本財(cái)務(wù)部部門使命：以前瞻

12、性視野，研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)資本運(yùn)營(yíng)理念和方法，構(gòu)建和完善滿足公司項(xiàng)目需求的資金運(yùn)作平臺(tái)。部門職能：財(cái)務(wù)管理制度管理、投融資管理、全面預(yù)算管理、資金管理、會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)分析與公司決策支持、稅務(wù)管理、權(quán)益性投資管理和審計(jì)、財(cái)務(wù)檔案與內(nèi)部管理1、財(cái)務(wù)制度管理負(fù)責(zé)根據(jù)國(guó)家財(cái)會(huì)法律法規(guī)，結(jié)合公司管理需要，建立和完善公司各種財(cái)務(wù)管理制度。2、會(huì)計(jì)核算負(fù)責(zé)辦理日常核算業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)辦理日常出納業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的編制和報(bào)送。3、投融資管理負(fù)責(zé)制定并平衡公司資金計(jì)劃；負(fù)責(zé)公司日常資金調(diào)度，確保公司營(yíng)運(yùn)資金需求；負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)融資業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)金融機(jī)構(gòu)關(guān)系維護(hù)；負(fù)責(zé)資本市場(chǎng)及融資創(chuàng)新的研究管理；負(fù)責(zé)項(xiàng)目按揭銀

13、行的選擇與業(yè)務(wù)合作。4、全面預(yù)算管理負(fù)責(zé)公司全面預(yù)算的編制與控制；配合確定公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；配合編制經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；負(fù)責(zé)動(dòng)態(tài)跟蹤調(diào)整資金計(jì)劃。5、財(cái)務(wù)分析與公司決策支持負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)狀況分析，提供管理報(bào)表；負(fù)責(zé)審核各類經(jīng)濟(jì)合同，提供戰(zhàn)術(shù)性決策支持，對(duì)經(jīng)濟(jì)合同的財(cái)務(wù)條款提出建議，把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；配合編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。6、稅務(wù)管理負(fù)責(zé)辦理公司日常納稅業(yè)務(wù)以及其他稅務(wù)事項(xiàng)；負(fù)責(zé)公司稅務(wù)籌劃；負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃；負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司稅務(wù)工作。7、權(quán)益性投資管理和審計(jì)負(fù)責(zé)收集整理下屬公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息；負(fù)責(zé)指導(dǎo)及檢查下屬公司的財(cái)務(wù)工作；配合董事會(huì)審計(jì)部門對(duì)公司及下屬公司的日常審計(jì)和檢查；負(fù)責(zé)監(jiān)控公司內(nèi)控制度的實(shí)施。負(fù)

14、責(zé)公司年度財(cái)務(wù)報(bào)告外部（社會(huì)）審計(jì)工作8、財(cái)務(wù)檔案與內(nèi)部管理負(fù)責(zé)公司會(huì)計(jì)檔案管理，確保檔案的完整與安全；負(fù)責(zé)維護(hù)財(cái)務(wù)軟件的正常運(yùn)行及數(shù)據(jù)安全；負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)印章、有價(jià)證券、票據(jù)及貸款等經(jīng)濟(jì)合同的管理。（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)部部門使命：跟蹤世界建筑潮流，研究和創(chuàng)新滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，創(chuàng)造最具市場(chǎng)與社會(huì)價(jià)值的產(chǎn)品。 部門職能：項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理、設(shè)計(jì)配合、設(shè)計(jì)研究、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系及供應(yīng)商管理1、項(xiàng)目規(guī)劃配合編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。2、設(shè)計(jì)管理負(fù)責(zé)編制方案（建筑、園林、裝修）設(shè)計(jì)任務(wù)書； 負(fù)責(zé)從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)中選擇方案設(shè)計(jì)單位，與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通聯(lián)系，完成方案設(shè)計(jì)，組織項(xiàng)目方案

15、設(shè)計(jì)的評(píng)審；組織相關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量提出明確目標(biāo)，并確定主要設(shè)計(jì)參數(shù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與相關(guān)職能部門之間的配合關(guān)系，控制設(shè)計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量、建安成本等；負(fù)責(zé)重大或超出限額的設(shè)計(jì)變更評(píng)審； 配合圖紙內(nèi)部審查。3、設(shè)計(jì)研究負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系中建筑專業(yè)相關(guān)內(nèi)容的制訂；負(fù)責(zé)建立設(shè)計(jì)案例信息庫(kù)，并進(jìn)行分析整理；負(fù)責(zé)跟蹤國(guó)內(nèi)外建筑規(guī)劃動(dòng)態(tài)，進(jìn)行研究及創(chuàng)新。4、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系及供應(yīng)商管理負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系；負(fù)責(zé)維護(hù)和完善設(shè)計(jì)類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)。（五）工程管理部部門使命：跟蹤世界建筑潮流，研究和創(chuàng)新工程管理控制理念與方法，提升公司工程管理水平。 部門職能：工程管理、工程技術(shù)管理、工程

16、計(jì)劃與進(jìn)度管理、工程質(zhì)量與安全管理、標(biāo)準(zhǔn)化工程技術(shù)合同體系及供應(yīng)商管理1、技術(shù)管理負(fù)責(zé)組織貫徹技術(shù)方面的政策、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善技術(shù)管理體系、制定技術(shù)管理的工作、規(guī)章制度，并監(jiān)督實(shí)施。負(fù)責(zé)審查公司項(xiàng)目的重大技術(shù)方案。制定或組織審定新技術(shù)、新工藝、新材料應(yīng)用方案。負(fù)責(zé)施工圖紙會(huì)審，參加項(xiàng)目圖紙交底、竣工圖的審定工作。負(fù)責(zé)圖紙變更的審定工作。負(fù)責(zé)所轄工程技術(shù)資料和其他工作資料的整理、歸檔工作。2、質(zhì)量管理建立健全公司質(zhì)量管理體系，健全工程質(zhì)量管理的規(guī)章制度體系。負(fù)責(zé)審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)或質(zhì)量計(jì)劃；負(fù)責(zé)審核下屬公司上報(bào)的項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃。負(fù)責(zé)組織對(duì)大型設(shè)備、大宗材料供貨商資質(zhì)、資格、技術(shù)條件的

17、評(píng)審。負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位的評(píng)審，審查監(jiān)理規(guī)劃，抽查實(shí)施情況。 負(fù)責(zé)組織對(duì)施工單位的評(píng)審和選擇工作。 負(fù)責(zé)對(duì)在建工程項(xiàng)目的質(zhì)量巡查和抽查工作。3、計(jì)劃與進(jìn)度管理負(fù)責(zé)制訂或?qū)徍讼聦俟旧蠄?bào)的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃4、其他管理負(fù)責(zé)建筑材料、設(shè)備市場(chǎng)的調(diào)查和質(zhì)量評(píng)定。負(fù)責(zé)與工程施工和產(chǎn)品質(zhì)量有關(guān)的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及信息的收集、整理和溝通工作。負(fù)責(zé)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全生產(chǎn)和消防的監(jiān)督檢查工作。（六）成本核算部部門使命：跟蹤世界建筑潮流，研究和創(chuàng)新成本控制理念和方法，提升公司成本管理水平。部門職能：成本管理體系、成本規(guī)劃、成本動(dòng)態(tài)管理、項(xiàng)目預(yù)結(jié)算、采購(gòu)管理、工程合同管理、成本分析及效益評(píng)價(jià)1、成本管理體系負(fù)責(zé)建立和

18、完善公司成本控制體系；負(fù)責(zé)編制咨詢合同標(biāo)準(zhǔn)化體系；負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實(shí)施；負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本；配合下屬公司進(jìn)行責(zé)任成本的分解與考核；負(fù)責(zé)建立成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制。2、成本規(guī)劃配合編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；配合進(jìn)行產(chǎn)品方案比選，提交不同設(shè)計(jì)方案的方案甄選成本測(cè)算報(bào)告；負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目目標(biāo)成本；配合編制項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。3、成本動(dòng)態(tài)管理負(fù)責(zé)定期對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核下屬公司每月提供的動(dòng)態(tài)成本報(bào)告，對(duì)可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警；負(fù)責(zé)收集、整理下屬公司的有關(guān)成本信息，并對(duì)成本信息進(jìn)行匯總及甄別；配合完成對(duì)重大的或超出限額的設(shè)計(jì)變更的評(píng)審工作。4、項(xiàng)目預(yù)結(jié)算負(fù)責(zé)造價(jià)咨詢公司評(píng)標(biāo)選定工作

19、；負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目預(yù)算及項(xiàng)目結(jié)算計(jì)劃；負(fù)責(zé)項(xiàng)目結(jié)算工作；負(fù)責(zé)根據(jù)施工合同，編制工程款季度、月度支付計(jì)劃；負(fù)責(zé)編制工程結(jié)算分析報(bào)告；負(fù)責(zé)審核供應(yīng)商材料清單及施工單位完成工程量，并核算工程進(jìn)度款，辦理支付手續(xù)。5、采購(gòu)管理負(fù)責(zé)管理戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)，負(fù)責(zé)供應(yīng)商的資質(zhì)預(yù)審及評(píng)價(jià)；負(fù)責(zé)維護(hù)和完善造價(jià)咨詢類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)；在下屬公司配合下，負(fù)責(zé)制訂項(xiàng)目設(shè)備及材料采購(gòu)總體計(jì)劃；根據(jù)項(xiàng)目設(shè)備及材料采購(gòu)總體計(jì)劃，牽頭負(fù)責(zé)權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)工作；負(fù)責(zé)跟蹤市場(chǎng)材料價(jià)格，建立和維護(hù)材料價(jià)格信息庫(kù)；負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書，并對(duì)各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書進(jìn)行評(píng)價(jià)；負(fù)責(zé)公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)項(xiàng)目合同洽談。負(fù)責(zé)評(píng)價(jià)公司供應(yīng)商，并建立

20、相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)。6、工程合同管理負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化工程合同體系。7、成本分析及效益評(píng)估負(fù)責(zé)收集、整理項(xiàng)目的效益評(píng)價(jià)報(bào)告，編制項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)報(bào)告。（七）營(yíng)銷策劃部部門使命：獲取和儲(chǔ)備項(xiàng)目用地，做好房地產(chǎn)開發(fā)資源準(zhǔn)備和前期工作;提升和創(chuàng)新市場(chǎng)營(yíng)銷策劃理念和策劃水平，最大限度滿足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及客戶需求。部門職能：土地信息收集及評(píng)估、可行性研究分析、政策研究及市場(chǎng)研究、項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目營(yíng)銷管理、品牌策劃及建設(shè)1、土地信息收集及評(píng)估負(fù)責(zé)收集目標(biāo)地塊信息，建立土地信息庫(kù)；負(fù)責(zé)評(píng)估并初步確定拓展目標(biāo)。2、可行性研究分析負(fù)責(zé)制訂可行性研究計(jì)劃，并組織進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析；負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并組織可行性研究報(bào)告評(píng)

21、審。3、政策研究及市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)研究國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)相關(guān)政策，并分析由此產(chǎn)生的影響；負(fù)責(zé)研究目標(biāo)開發(fā)區(qū)域的宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃等信息。4 、項(xiàng)目營(yíng)銷管理負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目營(yíng)銷推廣總體計(jì)劃、策劃方案及營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算； 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目相關(guān)營(yíng)銷單位的選定評(píng)審工作以及各類營(yíng)銷合同；負(fù)責(zé)審核各類營(yíng)銷方案及品牌推廣與實(shí)施方案；負(fù)責(zé)銷售計(jì)劃、價(jià)格、折扣和銷售政策、銷售激勵(lì)政策的制訂，并監(jiān)督下屬公司的執(zhí)行；負(fù)責(zé)審核物業(yè)管理公司選聘方案，并組織審核、優(yōu)化物業(yè)管理方案。負(fù)責(zé)審核物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案、租賃與招商運(yùn)營(yíng)管理方案。5、市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)維護(hù)和完善營(yíng)銷類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)；負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研及政策研究，定期形成市場(chǎng)分析報(bào)告；負(fù)責(zé)與下屬項(xiàng)目公司

22、相關(guān)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人交流總結(jié)，提高營(yíng)銷專業(yè)水平；負(fù)責(zé)制訂科學(xué)的營(yíng)銷管理體制，推進(jìn)營(yíng)銷職能創(chuàng)新。6、品牌策劃及建設(shè)負(fù)責(zé)公司品牌規(guī)劃戰(zhàn)略的制定和實(shí)施；負(fù)責(zé)公司品牌宣傳標(biāo)準(zhǔn)件體系的建立和落實(shí)。（八）下屬項(xiàng)目公司職責(zé)1、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目公司管理架構(gòu)及人員配置計(jì)劃，經(jīng)公司審批后組織實(shí)施；負(fù)責(zé)項(xiàng)目所在地地方政府關(guān)系的協(xié)調(diào)與維護(hù)；負(fù)責(zé)土地獲取及政府相關(guān)批文的辦理。2、設(shè)計(jì)管理根據(jù)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部方案設(shè)計(jì)要求，對(duì)建筑功能、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化并落實(shí)；負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)單位的選擇及過程管理；負(fù)責(zé)施工圖圖紙會(huì)審和技術(shù)交底； 負(fù)責(zé)審核工程施工階段限額范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更； 配合重大或超出限額的設(shè)計(jì)變更

23、評(píng)審；配合編制項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)并負(fù)責(zé)落實(shí)。3、報(bào)批報(bào)建管理負(fù)責(zé)項(xiàng)目各類政府報(bào)批報(bào)建手續(xù)的辦理。4、工程管理施工準(zhǔn)備：負(fù)責(zé)工程施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地準(zhǔn)備工作。進(jìn)度管理負(fù)責(zé)制定施工總體進(jìn)度計(jì)劃；負(fù)責(zé)審核監(jiān)理計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則，落實(shí)計(jì)劃執(zhí)行；負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃，并及時(shí)進(jìn)行調(diào)整；負(fù)責(zé)跟蹤、協(xié)調(diào)公司相關(guān)部門與項(xiàng)目有關(guān)的工作計(jì)劃（例如主要設(shè)備及主要專業(yè)分包等）的制定及執(zhí)行等工作。質(zhì)量管理負(fù)責(zé)落實(shí)施工質(zhì)量監(jiān)控，達(dá)到驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)審核關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工方案；負(fù)責(zé)各階段的工程驗(yàn)收；負(fù)責(zé)對(duì)工程質(zhì)量情況進(jìn)行定期分析，形成質(zhì)量分析報(bào)告。安全文明管理負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位建立安全文明生產(chǎn)管理規(guī)范；負(fù)責(zé)檢查施工單位的安全文明

24、生產(chǎn)工作，定期組織相關(guān)單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全文明檢查；負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)社會(huì)治安的綜合治理；負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環(huán)境。采購(gòu)管理根據(jù)公司項(xiàng)目設(shè)備及材料采購(gòu)總體計(jì)劃，配合公司成本核算部編制材料設(shè)備采購(gòu)配合計(jì)劃；配合公司進(jìn)行項(xiàng)目主體總包招標(biāo)、主要專業(yè)分包工程及主要設(shè)備招標(biāo)；負(fù)責(zé)審核施工單位編制的材料及設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，并跟蹤、督促計(jì)劃的執(zhí)行；負(fù)責(zé)大型設(shè)備或主要材料現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、材料證明資料收集和手續(xù)辦理；配合公司成本核算部評(píng)價(jià)供應(yīng)商。項(xiàng)目檔案管理負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目各類相關(guān)檔案；負(fù)責(zé)進(jìn)行工程信息收集、總結(jié)，建立和完善工程案例信息庫(kù)。項(xiàng)目危機(jī)管理負(fù)責(zé)建立項(xiàng)目危機(jī)事件防范處理制度；負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目危機(jī)事件。

25、5、成本管理 配合公司成本核算部落實(shí)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本；配合公司成本核算部編制項(xiàng)目預(yù)算；配合公司成本核算部編制工程款季度支付計(jì)劃；負(fù)責(zé)核實(shí)供應(yīng)商材料清單及施工單位完成工程量，并配合公司成本核算部核算工程進(jìn)度款； 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目成本控制信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸檔，制定月度動(dòng)態(tài)成本報(bào)表并上報(bào)公司成本核算部；負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目結(jié)算計(jì)劃，按時(shí)將工程結(jié)算資料移交至公司成本核算部，并配合公司成本核算部完成工程結(jié)算分析報(bào)告。6、營(yíng)銷管理營(yíng)銷策劃與推廣負(fù)責(zé)草擬項(xiàng)目營(yíng)銷推廣總體計(jì)劃、策劃方案及營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算；并按公司審批意見執(zhí)行； 負(fù)責(zé)初步選定項(xiàng)目相關(guān)營(yíng)銷單位以及各類營(yíng)銷合同；負(fù)責(zé)選聘物業(yè)管理公司，報(bào)公司審批后執(zhí)行。負(fù)責(zé)擬定物業(yè)經(jīng)營(yíng)

26、方案、租賃與招商運(yùn)營(yíng)管理方案，報(bào)公司審批后執(zhí)行。銷售管理負(fù)責(zé)預(yù)售查丈和竣工查丈；負(fù)責(zé)辦理商品房預(yù)售申請(qǐng)，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證；負(fù)責(zé)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議；與客戶簽訂銷售合同；負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評(píng)估。售后服務(wù)及客服管理負(fù)責(zé)項(xiàng)目入伙后的工程整改工作；負(fù)責(zé)銷售客服工作及處理重大投訴處理。7、項(xiàng)目合同管理負(fù)責(zé)洽談權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)合同；負(fù)責(zé)簽定權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)合同，并嚴(yán)格按照合同規(guī)定落實(shí)各項(xiàng)工作；負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目相關(guān)合同執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、評(píng)估分析，并反饋至相關(guān)部門。8、項(xiàng)目收尾項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后負(fù)責(zé)向政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案；項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)向公司行政管理部移交項(xiàng)目檔案；項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)與物業(yè)管理公司之間的資料交接工

27、作；配合項(xiàng)目公司清算及固定資產(chǎn)處置；項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告。9、運(yùn)營(yíng)管理負(fù)責(zé)按時(shí)完成月度綜合報(bào)表并交由行政管理部備案；根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完成情況，負(fù)責(zé)按季度完成績(jī)效考核工作。二、 文匯地產(chǎn)與下屬公司職責(zé)邊界劃分公司和下屬公司的職責(zé)邊界定義的是下屬公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中需要公司進(jìn)行審批或報(bào)備的節(jié)點(diǎn)。下屬公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中遇到以下職責(zé)邊界，必須按照職責(zé)邊界的規(guī)定執(zhí)行。（一）以下職責(zé)邊界主要接口部門：行政管理部1、計(jì)劃管理：公司管理控制系統(tǒng)的總體協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)公司各職能領(lǐng)域?qū)ο聦俟镜闹С峙c監(jiān)控；各職能部門/下屬公司目標(biāo)責(zé)任書、年度、月度計(jì)劃的審核、檢查；2、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)：下屬公司年度KPI指標(biāo)和年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)由公

28、司負(fù)責(zé)制定并實(shí)施考核；3、年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（含項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃）：各下屬公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃必須報(bào)公司審批；4、項(xiàng)目制激勵(lì)：下屬公司項(xiàng)目制激勵(lì)方案由公司負(fù)責(zé)制訂，下屬公司按方案執(zhí)行；5、IT規(guī)劃與項(xiàng)目管理：IT整體規(guī)劃由公司統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理；網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)項(xiàng)目、應(yīng)用系統(tǒng)項(xiàng)目必須報(bào)公司審批；6、IT資產(chǎn)管理：IT資產(chǎn)報(bào)行政管理部備案，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一調(diào)配；7、法律制度：下屬公司重要法律制度需報(bào)公司備案；8、法律處理：下屬公司的重大案件處理需報(bào)公司備案；9、車輛購(gòu)置：下屬公司車輛購(gòu)置申請(qǐng)必須到公司備案；下屬公司20萬(wàn)元以上的車輛購(gòu)置必須經(jīng)過公司審批；10、客戶關(guān)系戰(zhàn)略：下屬公司的客戶關(guān)系管理戰(zhàn)略必須經(jīng)過公司

29、審批；11、危機(jī)事件處理：下屬公司重大危機(jī)事件的處理方案必須報(bào)公司審核和備案。（二）以下職責(zé)邊界主要接口部門：人力資源部1、機(jī)構(gòu)設(shè)置：下屬公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置及職能必須按照公司制定的統(tǒng)一規(guī)范執(zhí)行；2、薪酬體系：公司及下屬公司的薪酬體系由公司統(tǒng)一制定，下屬公司按規(guī)定執(zhí)行；3、薪酬福利發(fā)放：下屬公司第一負(fù)責(zé)人、下派財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、下派成本核算負(fù)責(zé)人、下派工程負(fù)責(zé)人的薪酬福利以及下屬公司高管績(jī)效獎(jiǎng)金由公司統(tǒng)一管理；4、人工成本：每年下屬公司的人工成本及人員編制必須報(bào)公司備案；5、長(zhǎng)期激勵(lì)：由公司負(fù)責(zé)制訂核心骨干人員的長(zhǎng)期激勵(lì)方案，下屬公司按方案執(zhí)行；6、獎(jiǎng)金備案：下屬公司獎(jiǎng)金方案必須報(bào)公司備案；7、請(qǐng)假休假：

30、下屬公司第一負(fù)責(zé)人、下派財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、下派成本核算負(fù)責(zé)人、下派工程負(fù)責(zé)人的請(qǐng)假、休假必須知會(huì)公司；8、內(nèi)部調(diào)動(dòng)：公司和下屬公司的人事調(diào)動(dòng)必須報(bào)公司審批；9、晉（降）級(jí)：下屬公司總監(jiān)及以上人員的晉（降）級(jí)必須經(jīng)過公司審批；10、人事任命：下屬公司總監(jiān)及以上人員人事任命必須經(jīng)過公司審批并發(fā)任命函；11、人員下派：下屬公司人事負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、成本核算負(fù)責(zé)人、工程管理負(fù)責(zé)人必須由公司下派；12、人事信息：下屬公司的人事信息必須每月向公司人力資源部上報(bào)一次；13、因公出國(guó)：下屬公司高層管理人員的因公出差（含港澳臺(tái)）必須經(jīng)過公司審批；14、職務(wù)體系：由公司統(tǒng)一規(guī)范下屬公司的職務(wù)體系，下屬公司必須遵照?qǐng)?zhí)行

31、；15、績(jī)效管理體系：公司及下屬公司的績(jī)效管理體系由公司統(tǒng)一制定，下屬公司依據(jù)績(jī)效管理體系制定考核方案；16、考核實(shí)施：下屬公司高管、下派財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、下派成本核算負(fù)責(zé)人由公司統(tǒng)一組織考核；17、人事監(jiān)察：公司擁有下屬公司的所有員工的人事監(jiān)察權(quán)。（三）以下職責(zé)邊界主要接口部門：資本財(cái)務(wù)部1、財(cái)務(wù)預(yù)算：下屬公司的財(cái)務(wù)預(yù)算必須經(jīng)過公司審批；2、資金結(jié)算：轉(zhuǎn)帳結(jié)算及現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)由公司負(fù)責(zé)或經(jīng)公司授權(quán)由下屬公司負(fù)責(zé)；3、資金調(diào)配：資金調(diào)配由公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)；4、資金信息：公司資金計(jì)劃、擔(dān)保、地價(jià)支付、銀行負(fù)債等資金信息由公司統(tǒng)一進(jìn)行管理，并由公司監(jiān)控下屬公司資金使用情況5、資金運(yùn)作：資金運(yùn)作由公司負(fù)責(zé)。6、

32、資債管理：下屬公司的資債狀況必須上報(bào)公司；7、資金計(jì)劃：下屬公司的資金計(jì)劃必須按時(shí)上報(bào)公司審核；8、會(huì)計(jì)制度：下屬公司的會(huì)計(jì)制度必須報(bào)公司審批；9、會(huì)計(jì)報(bào)表：下屬公司會(huì)計(jì)報(bào)表必須上報(bào)公司，由公司統(tǒng)一合并；10、季（年）度結(jié)算：各下屬公司的季（年）度結(jié)算必須上報(bào)公司；11、會(huì)計(jì)信息披露：所有下屬公司的會(huì)計(jì)信息披露由公司完成；12、財(cái)務(wù)軟件：下屬公司的財(cái)務(wù)軟件必須和公司統(tǒng)一；13、稅務(wù)制度：下屬公司稅務(wù)制度必須經(jīng)過公司審批，規(guī)范稅務(wù)工作；14、稅務(wù)檢查：下屬公司必須接受公司的稅務(wù)檢查；15、管理審計(jì)：下屬公司必須接受公司的專項(xiàng)管理審計(jì)；16、財(cái)務(wù)審計(jì)：下屬公司必須接受公司內(nèi)部財(cái)務(wù)審計(jì)工作（四）以下職責(zé)邊界主要接口部門：成本核算部1、工程招標(biāo)：總包單位、樁基礎(chǔ)、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、園林景觀、精裝修及主要設(shè)備設(shè)施的招標(biāo)由公司負(fù)責(zé)，下屬公司按公司確定的方案執(zhí)行； 2、零星合同：授權(quán)范圍內(nèi)的零星合同（零星工程及采購(gòu)項(xiàng)目總標(biāo)的額