從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度,淺析中國(guó)房?jī)r(jià)

1、從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，淺析中國(guó)房?jī)r(jià)劉英英 1102204112 淮陰工學(xué)院摘要：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，近幾年中國(guó)房?jī)r(jià)一路走高，可謂是風(fēng)光無(wú)限。但也讓無(wú)數(shù)的潛在購(gòu)房者望而卻步，造就了無(wú)數(shù)的“房奴”為房夢(mèng)而奔波。許多到了已婚年齡的80后青年一房難求，導(dǎo)致“蝸居”“蟻?zhàn)濉薄奥慊椤钡痊F(xiàn)象的產(chǎn)生，是什么造就了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下？本文運(yùn)用相關(guān)的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，淺析其原因和影響，以及其給人的思考。關(guān)鍵詞：供給與需求，生產(chǎn)成本，經(jīng)濟(jì)學(xué)，危害，措施正文：一）供給與需求的影響在經(jīng)濟(jì)學(xué)家的眼中，價(jià)格是由供給和需求決定的；價(jià)格的變動(dòng)是由供給和需求的變化決定的。我國(guó)是一個(gè)人口眾多的發(fā)展中國(guó)家，人口基數(shù)大、人口增長(zhǎng)快，而且城

2、市化水平低，農(nóng)村人口多，必然會(huì)對(duì)住房產(chǎn)生大量需求，再加上數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大學(xué)畢業(yè)生需要在城市尋找自己的生存空間、買房、扎根、建立自己的家庭，導(dǎo)致了城市住房需求量的急劇增加，同時(shí)隨著生活水平的提高，越來(lái)越多的人需要更優(yōu)越的居住環(huán)境靜，這也促進(jìn)了房產(chǎn)的需求。另外，投機(jī)炒房減少供給。受前幾年房?jī)r(jià)漲高的影響越來(lái)越多的人加入了投機(jī)炒房的行列，低價(jià)買入然后棄之不用或出租出去，從而影響了市場(chǎng)的供給，導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)。因此，近些年中國(guó)房?jī)r(jià)一路飆升。通過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論分析可知，商品價(jià)格是指有市場(chǎng)上商品的需求曲線和供給曲線決定的均衡價(jià)格。由于房地產(chǎn)供給的有限性和房地產(chǎn)商的極力宣傳，大家錯(cuò)把需要曲線（需要是相當(dāng)于對(duì)物品

3、的偏好，并沒(méi)有考慮支付能力等因素)看做需求曲線(需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果沒(méi)有支付能力，則不能將需要稱為需求。形成需求有三個(gè)要素：對(duì)物品的偏好，物品的價(jià)格和手中的收入。)，需要曲線的需求量大于需求曲線，同等供應(yīng)曲線條件下，商品房的價(jià)格高于其實(shí)際價(jià)值，形成了高房?jī)r(jià)。同時(shí)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平不斷提高，對(duì)商品房的需要量不斷加大，而需要住房的居民收入的增長(zhǎng)跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，商品房的高價(jià)位一次次被刷新。按照常理推斷，既然我國(guó)商品房?jī)r(jià)格形成是由市場(chǎng)需要曲線和供給曲線決定的，市場(chǎng)需求量被高估了，那么多開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)會(huì)沖低商品房的價(jià)格并形成商品房滯銷的局面。但現(xiàn)實(shí)為什么常常

4、出現(xiàn)商品房熱銷的局面?其根本原因在于利潤(rùn)的趨勢(shì)，大家認(rèn)為商品房的價(jià)格會(huì)持續(xù)走高。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)實(shí)中參照的市場(chǎng)需要量，商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量還較小，商品房市場(chǎng)處于供小于求的局面，存在升值的空間。而且商品房是缺乏彈性的商品，需求量的變動(dòng)隨價(jià)格變動(dòng)不敏感。同時(shí)，由于受土地等因素的制約，商品房不可能實(shí)現(xiàn)無(wú)限的供給，這就進(jìn)一步堅(jiān)定了大家對(duì)商品房升值的信心，這樣就造成了我國(guó)商品房極度熱銷的場(chǎng)面。二)生產(chǎn)成本的增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展依賴于土地，甚至可以說(shuō)地理區(qū)位因素可以決定房地產(chǎn)的價(jià)格及檔次。土地作為不可再生資源，其供應(yīng)量是有限的，而且每一區(qū)位的土地都是獨(dú)一無(wú)二的。可見(jiàn)，土地在房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮著不可替代的作用。由于土

5、地具有不可再生的稀缺性和獨(dú)一無(wú)二性，加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使了土地價(jià)格的不斷提高，“地王”的記錄也一次次的被刷新。土地的價(jià)格最終會(huì)分?jǐn)偟缴唐贩康南M(fèi)者手中，這進(jìn)一步加劇了商品房?jī)r(jià)格的攀升。同時(shí)，地方政府作為土地的管理者，在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中也發(fā)揮著重要的作用。中央政府對(duì)于地方的考察基本上還是“唯GDP論”：GDP高，地方政府的績(jī)效則高；GDP低，地方政府的績(jī)效則差。因此地方政府為了創(chuàng)造更高的GDP和更好的績(jī)效，也在推動(dòng)土地價(jià)格的持續(xù)攀升，進(jìn)而增加政府的財(cái)政收入?？偠灾谥袊?guó)物價(jià)瘋漲的條件下房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本自然也無(wú)法保持平衡了，而開(kāi)發(fā)商為了保證其利潤(rùn)自然會(huì)提高房產(chǎn)

6、的銷售價(jià)格，房?jī)r(jià)的漲高也就成為了不可避免的結(jié)果。三）過(guò)高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的危害房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，但是在存在著泡沫的高房?jī)r(jià)卻給中國(guó)帶來(lái)了巨大的威脅。從公眾層面分析：房?jī)r(jià)的過(guò)高使中產(chǎn)階級(jí)背負(fù)著巨大的債務(wù)壓力，嚴(yán)重的制約了他們的消費(fèi)能力，幸福感下降，心理壓力增加，力求更加穩(wěn)定的收入已減少還貸壓力從而抑制了他們的創(chuàng)業(yè)需求。從社會(huì)層面分析：高房?jī)r(jià)是在走惡性循環(huán)的發(fā)展道路，影響中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，繼續(xù)著投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的老路，存在產(chǎn)能過(guò)剩的威脅；當(dāng)處于經(jīng)濟(jì)周期的衰退期時(shí)，房?jī)r(jià)下跌，收入下降，會(huì)存在大量的次級(jí)債，可能發(fā)生由經(jīng)濟(jì)衰退惡化為經(jīng)濟(jì)危機(jī)；高房?jī)r(jià)刺激房地產(chǎn)企業(yè)迅速成長(zhǎng)，從而產(chǎn)

7、生了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。1、 對(duì)于高漲不下的房?jī)r(jià)，影響最大的就是廣大百姓。 面對(duì)著持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)，最痛苦的應(yīng)該是普通百姓了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，上海的住房均價(jià)17000元/平米，人均收入23623元，人們需要不吃不喝64.7年才足以買房子。當(dāng)今，房奴不可計(jì)數(shù)，他們每天都要背著重重的房債壓力。還有，蝸居已成了大城市繁華背后的心酸，住在10幾、甚至幾平方米的小盒子里，能快樂(lè)么？2、 房?jī)r(jià)上漲對(duì)于經(jīng)濟(jì)和地方城市的發(fā)展利弊。 房?jī)r(jià)上漲固然是經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的一個(gè)重要支撐，但是房?jī)r(jià)不可能一直地漲下去，如果不加以治理，高升的房?jī)r(jià)遲早有一天會(huì)突然爆裂，猛地下跌。而接踵而來(lái)的是一系列的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，需求下降，通貨緊縮，經(jīng)濟(jì)

8、衰退，等，到時(shí)就更加難以控制。3、 房?jī)r(jià)上漲引起的政治問(wèn)題。 高漲的房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)泡沫正給我們國(guó)家的宏觀調(diào)控積累著很大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家必須要盡快出臺(tái)一系列有效的政策，既保障民生，又不影響經(jīng)濟(jì)。一旦政策出錯(cuò)了，就會(huì)加快危機(jī)的出現(xiàn)，這令中央政府背負(fù)著重大的壓力。4、 對(duì)于金融業(yè)有極大的影響， 當(dāng)今，房?jī)r(jià)已和銀行、股市連成一體。銀行利率影響房?jī)r(jià)，同時(shí)房?jī)r(jià)也影響著股市。房地產(chǎn)作為股市的一個(gè)重要構(gòu)成，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)的股市也就隨之上漲。但是，現(xiàn)在房?jī)r(jià)的飆升過(guò)度，很容易能想象到，當(dāng)房?jī)r(jià)泡沫破裂時(shí)，房?jī)r(jià)大跌的時(shí)候，必然也會(huì)影響股市的大跌和銀行的利益受損，十分恐怖。5、 房?jī)r(jià)的上漲多少會(huì)引起官場(chǎng)的腐敗。 尤其是

9、地方官員，面對(duì)著巨大利益的誘惑，就很難做到廉政。他們從高房?jī)r(jià)中看到了利益，如果房?jī)r(jià)下跌、地價(jià)下降，地方政府的利益直接受損，因此與地方政府利益有損的廉租房也遲遲不見(jiàn)大動(dòng)靜。房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，官員與房地產(chǎn)商的勾結(jié)就越厲害，房?jī)r(jià)也就更難被壓得住了。4） 抑制高房?jī)r(jià)的措施（建議）1加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的根本目的，是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)改進(jìn)居民住房條件、拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的作用。因此，調(diào)控要堅(jiān)持積極穩(wěn)妥、把握力度的原則。既要積極采取措施，盡快把房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭控制住，又要防止措施不當(dāng)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。同時(shí)，調(diào)控工作要突出重點(diǎn)。一方面

10、，要采取有效措施增加中低價(jià)位普通商品房以及經(jīng)濟(jì)適用住房的供給；另一方面，要重點(diǎn)圍繞需求做好文章：要遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。 2加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，給老百姓創(chuàng)造一個(gè)透明有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，提高各類房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度，逐步形成反映房地產(chǎn)真實(shí)供求關(guān)系的房地產(chǎn)價(jià)格，更好地發(fā)揮市場(chǎng)功能，改善投資結(jié)構(gòu)， 3高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。各級(jí)政府要切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任；切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；加大打擊、處罰各種違規(guī)、違法行為的力度；認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查；建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔

11、案，違規(guī)、違法行為公開(kāi)予以曝光。對(duì)一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門要及時(shí)依法從嚴(yán)處罰，并向社會(huì)公布；正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求。4積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施。強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。5.打擊投機(jī)炒作，特別是外資炒作。由于國(guó)家在房地產(chǎn)業(yè)方面的法律法規(guī)尚不完全，遠(yuǎn)沒(méi)有國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)流程化，產(chǎn)業(yè)化的正規(guī)，使得不少炒作行為得不到遏止，反有更加猖獗的勢(shì)頭，在這之中，尤以外來(lái)資本投機(jī)炒作所產(chǎn)生的問(wèn)題最多，也最嚴(yán)重。隨著法律法規(guī)的完善，未來(lái)也應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定,對(duì)獲利部分征收

12、高額投機(jī)稅，甚至全額征收，讓投機(jī)無(wú)利可圖?？偨Y(jié)：我國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲已經(jīng)是一個(gè)十分嚴(yán)重的問(wèn)題。它形成的因素有很多，極其復(fù)雜，而且對(duì)于普通百姓，整個(gè)國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)都帶來(lái)了很大的影響。如果不能及時(shí)控制好這一現(xiàn)狀，后果將會(huì)難以控制。目前來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是一把雙刃劍，但我認(rèn)為對(duì)百姓而言還是弊大于利的，隨著政策的不斷完善，新城的開(kāi)發(fā)，和人們對(duì)住房觀念的更新，我們應(yīng)當(dāng)揚(yáng)其長(zhǎng)，避其短，以百姓，以社會(huì)的利益為出發(fā)點(diǎn)，規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)，盡最大的努力使房?jī)r(jià)趨向于平衡，并未大多數(shù)人所接受。幸好，我國(guó)政府已經(jīng)出臺(tái)了一系列的政策，來(lái)強(qiáng)化對(duì)土地資源的管理和保護(hù)，同時(shí)又保護(hù)人民群眾的利益，保證人民的生活，減輕人民的負(fù)擔(dān)。要是急需買房，在價(jià)格適當(dāng)?shù)臅r(shí)候就買了吧，別再期待著更低，說(shuō)不定一段時(shí)間過(guò)后價(jià)格就會(huì)反彈；即使有更低的時(shí)候，早買了也是早享受啊，要有樂(lè)觀的心態(tài)，畢竟穩(wěn)定房?jī)r(jià)不是容易的一朝一夕就能辦妥的事。我新婚的哥嫂，現(xiàn)在就游走在南京的邊緣。為了能在南京居住，他們也是不停的打拼，好不容易買了房子（毛坯房），已經(jīng)是負(fù)債累累，現(xiàn)在居住在狹小的空間，省吃儉用，常常加班。還要裝修，沒(méi)做過(guò)設(shè)計(jì)的他們決定自己裝修，