高級(jí)管理人員工商管理碩士(共5頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上高級(jí)管理人員工商管理碩士（） 學(xué)位論文 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析與管理 作 者 裴玉生 年 級(jí) 至鯉縫 一一 學(xué) 號(hào) 墨鲴 指導(dǎo)教師 塞堡基 塾撞 定稿時(shí)間 至生璺旦 西南財(cái)經(jīng)大學(xué) 摘要 中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，是伴隨改革開(kāi)放的不斷深化、城市住宅制度與土地使用制度的改革，以及房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和發(fā)展而逐步發(fā)展起來(lái)的。在房地產(chǎn)商品化、貨幣化的大趨勢(shì)之下，研究房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)及防范，對(duì)房地產(chǎn)金融在世紀(jì)保持可持續(xù)發(fā)展是極其重要的。 目前，房地產(chǎn)業(yè)、尤其是住房產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)信貸是支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要保障因素。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范，不僅是房地產(chǎn)

2、業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。 我國(guó)現(xiàn)行的金融體制及信貸操作方式，使房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和政策法律方面的風(fēng)險(xiǎn)難以通過(guò)有效的機(jī)制和適當(dāng)?shù)耐緩郊右葬尫?。與此同時(shí)，政府又極力想通過(guò)擴(kuò)張性的信貸政策來(lái)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)住房需求以促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這使房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)陷入一個(gè)兩難的境地。因此，如何采取有效的措施分散、化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，成為房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速、健康發(fā)展的關(guān)鍵。 本文首先從闡述房地產(chǎn)信貸的基本理論入手，重點(diǎn)探討了房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題：深入剖析了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的根本來(lái)源和產(chǎn)生原因，并對(duì)幾種主要的信

3、貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了重點(diǎn)的分析與評(píng)價(jià)；最后根據(jù)前面的基礎(chǔ)性分析研究，探索房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制措施，并系統(tǒng)地闡述了幾種有效控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策與建議。本文分為三個(gè)部分： 第一部分包括“、”兩章，主要闡明本文研究的問(wèn)題及選題的意義，概述了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀，介紹了技術(shù)方法； 第二部分包括“、”兩章，主要從基礎(chǔ)理論和實(shí)證分析兩方面對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行了細(xì)致的分析評(píng)價(jià)； 第三部分包括“”章，主要圍繞房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，提出了風(fēng)險(xiǎn)管理的策略。 本文的研究目標(biāo)是充分評(píng)價(jià)目前房地產(chǎn)業(yè)所面臨的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，探討房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的成因及防范方法，研究的關(guān)鍵問(wèn)題是房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題及其如何管理，怎樣運(yùn)用

4、相關(guān)方法減少風(fēng)險(xiǎn)，甚至消除某些風(fēng)險(xiǎn)，并提出了一些解決的構(gòu)想和建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，房地產(chǎn)信貸，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)防范與控制 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)高級(jí)管理人員工商管理碩士（） 畢業(yè)報(bào)告（學(xué)位論文）原創(chuàng)性及知識(shí)產(chǎn)權(quán)聲明 本人鄭重聲明：所呈交的畢業(yè)報(bào)告（學(xué)位論文），是本人獨(dú)立進(jìn)行調(diào)查和研究工作所取得的成果。畢業(yè)報(bào)告（學(xué)位論文）巾除文對(duì)于直接引用的文字、數(shù)據(jù)或事實(shí)資料已經(jīng)加以注釋外，木畢業(yè)報(bào)告（學(xué)位淪文）不包含他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫(xiě)過(guò)的研究成果，也不包含他人為獲得西南財(cái)經(jīng)大學(xué)或其它教育機(jī)構(gòu)等的學(xué)位證十而使川過(guò)的材料。對(duì)本畢業(yè)報(bào)告（學(xué)位論文）做出重要貞獻(xiàn)的單位、團(tuán)體、企業(yè)和個(gè)人，均已在文中以明確方式表明。岡本牛報(bào)

5、告（學(xué)位論文）引起的知識(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛概由本人負(fù)責(zé)，并承擔(dān)由此引起的法律后果。 本畢業(yè)報(bào)告（本學(xué)位論文）成果歸 南財(cái)經(jīng)人學(xué)所有。 特此聲明 畢業(yè)報(bào)告（學(xué)位淪文）作著簽名： 呻二埠 ； 緒論、研究背景 銀行信貨風(fēng)險(xiǎn)是金融風(fēng)險(xiǎn)中最古老的風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期以來(lái)，信貨風(fēng)險(xiǎn)一直是商業(yè)銀行，整個(gè)金融業(yè)乃至社會(huì)、經(jīng)濟(jì)生活中最主要的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)信貨風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、測(cè)度、合理管理直接影響到現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)方面，也影響到一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至影響到全球經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與協(xié)調(diào)發(fā)展。 銀行體系一直在中國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中占有絕對(duì)的主導(dǎo)地位，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)發(fā)揮著關(guān)鍵作用，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和壯大都離不開(kāi)商業(yè)銀

6、行的金融支持。在中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，因其具有投資規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資本占用量大且收回時(shí)間慢等特點(diǎn)，更離不開(kāi)商業(yè)銀行的支持。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從年代開(kāi)始興起，年代發(fā)展壯大，經(jīng)過(guò)多年來(lái)的發(fā)展取得了令人矚目的成就，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)、消費(fèi)與流通中的作用也不斷增強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止年底，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金億元，同比增長(zhǎng)幅度，資金總額同比增長(zhǎng)了億元。而年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源增長(zhǎng)最快的是國(guó)內(nèi)銀行貸款，同比增長(zhǎng)為（年同比增長(zhǎng)為），金額同比增長(zhǎng)為億元：利用外資同比增長(zhǎng)為（年同比增長(zhǎng)為），金額同比增長(zhǎng)為億元，其中外商直接投資同比增長(zhǎng)為（年同比增長(zhǎng)為），金額同比增長(zhǎng)為億元；自有資金同比增長(zhǎng)為

7、（年同比增長(zhǎng)為），遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于年的增長(zhǎng)速度，金額同比增長(zhǎng)億元；其他資金來(lái)源同比增長(zhǎng)為（年同比增長(zhǎng)為），金額同比增長(zhǎng)為億元，其中定金及預(yù)收款（一般是指居民住房預(yù)售資金）同比增長(zhǎng)為（年同比增長(zhǎng)為），金額同比增長(zhǎng)減少了億元。年各商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額達(dá)萬(wàn)億元（占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比重為），房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)已成為中國(guó)商業(yè)銀行的重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域。 本文選擇中國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理這一問(wèn)題的研究主要基于下列幾點(diǎn)考慮： 、據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，截止年末，四省主要銀行業(yè)機(jī)構(gòu)不良貸款比年初增加億元，不良率，下降個(gè)百分點(diǎn)。主要銀行業(yè)機(jī)構(gòu)不良率高出全國(guó)年均水平個(gè)百分點(diǎn)。其中，省內(nèi)工、農(nóng)、中、交四家大銀行的不良資產(chǎn)

8、經(jīng)過(guò)了多次剝離，還原剝離部分后，年末不良貸款余額相比年剝離前不降反升，上升就達(dá)億元。如考慮省農(nóng)信社的億不良貸款，全省不良貸款額億元，占全部貸款比例為。同時(shí)，大額不良貸款行業(yè)集中度高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，年末，單筆萬(wàn)元以上的大額不良貸款億元，其中的大額不良貸款集中于五大行業(yè)。居首位的占創(chuàng)造業(yè)，全額為億元，占比；房地產(chǎn)業(yè)為第二位，全額為億元，占比。 一方面，銀行信貸仍處于較高的風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，不良貸款在局部問(wèn)題仍很?chē)?yán)重；另一方面，在房地產(chǎn)如此火爆的今天，仍保持著較高的不良貸款存量，并占到大額不良貸款的第二位。情況表明，風(fēng)險(xiǎn)利劍高懸，防范尤為重要。 、在已年初四川省銀監(jiān)局一季度全省銀行業(yè)運(yùn)行情況分析會(huì)上了解到，由于宏

9、觀緊縮政策，新增貸款規(guī)模受限，一季度各行已用完全年指標(biāo)的，其中投向房地產(chǎn)的達(dá)以上，個(gè)別行的此項(xiàng)占比超過(guò)了。從筆者工作的銀行來(lái)看：年一季度貸款增量的前三位分別是房地產(chǎn)貸款（）、公共設(shè)施管理業(yè)貸款 （）、建筑業(yè)貸款（、），而后兩類(lèi)貸款實(shí)際上也有很大部分流入了房地產(chǎn)業(yè)。銀行已被牢牢的捆在房地產(chǎn)戰(zhàn)車(chē)上，針對(duì)性的專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理日趨重要。 、從大環(huán)境上看，中國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)銀行業(yè)是在金融基礎(chǔ)設(shè)施不健全和自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力相當(dāng)脆弱的情況下涉足房地產(chǎn)貸款的，房地產(chǎn)貸款近年內(nèi)迅速擴(kuò)張，中國(guó)的房地產(chǎn)剛剛走向市場(chǎng)化，還沒(méi)有經(jīng)受過(guò)市場(chǎng)之間形成的資本鏈斷裂，一旦房地產(chǎn)價(jià)格走向疲軟和下滑，房地產(chǎn)與商業(yè)銀

10、行之間形成資本鏈斷裂，銀行將會(huì)立即墜入更大規(guī)模和更大比例的壞敗深淵。年亞洲金融風(fēng)暴后，東南亞各國(guó)房地產(chǎn)泡沫紛紛破裂導(dǎo)致銀行不良資產(chǎn)比例迅速上升，誘發(fā)金融危機(jī)（，東南亞各國(guó)的教訓(xùn)給中國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理敲響了警鐘。隨著房地產(chǎn)規(guī)模的迅速增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)的持續(xù)迅猛的走高，房地產(chǎn)行業(yè)蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)能量也在迅速的增加，年“國(guó)六條”和建設(shè)都的政策陸續(xù)出臺(tái)，一場(chǎng)控制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱苗頭、抑制流動(dòng)性過(guò)剩的宏觀調(diào)控大幕已經(jīng)開(kāi)啟。根據(jù)中國(guó)的體制特點(diǎn)，房市、股市都是“政策市”，房地產(chǎn)行業(yè)可能提前發(fā)生動(dòng)蕩或逆轉(zhuǎn)，因此不確定性在累積、增加。 、從銀行監(jiān)管與合規(guī)經(jīng)營(yíng)的角度看，年中國(guó)人民銀行出臺(tái)的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引給商業(yè)

11、銀行房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理提出了更高的要求，建議商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和評(píng)估體系。年月銀監(jiān)會(huì)號(hào)文件，以及后來(lái)的六次涉及房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的政府文件，都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出了越來(lái)越嚴(yán)密的監(jiān)管要求，預(yù)警的意味濃厚。但是從目前的情況看，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行識(shí)別、衡量、監(jiān)測(cè)和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的手段和能力明顯不足。由于中國(guó)房地產(chǎn)金融等方面還比較落后，以數(shù)量模型來(lái)研究控制住房貸款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)尚未成熟，中國(guó)應(yīng)博采眾長(zhǎng)、探索建立適合自身的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方法，以此分散、化解銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，減小金融危機(jī)發(fā)生的可能性。多數(shù)商業(yè)銀行尚未建立健全的房地產(chǎn)行業(yè)合規(guī)經(jīng)營(yíng)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，因此很有必要對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體

12、系的構(gòu)建進(jìn)行深入研究。、研究現(xiàn)狀 、國(guó)外房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)研究概述 由于住房抵押貸款在國(guó)外銀行貸款總額中占有很大比重，因此國(guó)外銀行界和學(xué)術(shù)界非常重視對(duì)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證研究。目前的研究主要集中在：（）個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)微觀特征研究。這些微觀特征研究主要集中在三個(gè)維度上，即融資風(fēng)險(xiǎn)維度、財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)維度和借款人風(fēng)險(xiǎn)維度；（）模型定量分析。國(guó)外銀行在個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)歷了數(shù)十年的積累，其數(shù)據(jù)資料完整連續(xù)使應(yīng)用模型進(jìn)行科學(xué)化定量分析成為可能。應(yīng)用各種模型分析宏微觀指標(biāo)特征與住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系為進(jìn)一步降低銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，制定科學(xué)合理的指標(biāo)體系提供了科學(xué)的依據(jù)，從而使科學(xué)研究風(fēng)險(xiǎn)

13、管理形成了一個(gè)良性循環(huán)的互動(dòng)過(guò)程；（）期權(quán)理論在個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中的應(yīng)用研究；（）個(gè)人住房抵押貸款一、二級(jí)市場(chǎng)互動(dòng)研究。 、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)研究概述 鑒于房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理已經(jīng)越來(lái)越愛(ài)到中國(guó)各銀行的重視，銀行工作人員以及眾多學(xué)者已經(jīng)就銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了許多研究工作。從已有的研究看，對(duì)于涉及房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的研究主要集中在個(gè)人和公司抵押貸款業(yè)務(wù)上：對(duì)于個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)，研究集中于對(duì)各種按揭貸款業(yè)務(wù)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)和對(duì)策研究，如假按揭、違約貸款訴訟等；公司抵押貸款研究主要集中于風(fēng)險(xiǎn)管理體系的識(shí)別階段，如審查五證、對(duì)在建工程的價(jià)

14、值評(píng)估等，而對(duì)于如何對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取有效方法進(jìn)行評(píng)估、選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)管理方法來(lái)處理風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)管理的后續(xù)步驟在已有的研究中很少涉及。 國(guó)內(nèi)目前關(guān)于房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的研究主要集中在貸款風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)、貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的一般原因的定性的模式研究層面：對(duì)于房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證研究是基于國(guó)外成熟的模型，用小規(guī)模的樣本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，通過(guò)量化指標(biāo)得出風(fēng)險(xiǎn)控制要素。這種實(shí)證分析方法由于樣本采集的規(guī)模、樣本的數(shù)據(jù)質(zhì)量等原因，可能會(huì)影響分析結(jié)果的準(zhǔn)確性；對(duì)于房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策研究多為宏觀的政策、金融體系、法律體系的建設(shè)等宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的完善的建議性措施，缺少對(duì)現(xiàn)有商業(yè)銀行微觀風(fēng)險(xiǎn)管理體系的系統(tǒng)分析與考察，較少提出具有可操作性

15、、定量化的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。、研究的目的意義 、通過(guò)分析的評(píng)價(jià)，認(rèn)清目前房地產(chǎn)及房地產(chǎn)貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并試圖找到解決的方法，對(duì)目前筆者的本職工作有著重要的現(xiàn)實(shí)意義； 、針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)理論對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究與商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)務(wù)配合不緊密，信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的理論和方法還無(wú)法全面系統(tǒng)的為中國(guó)商業(yè)銀行所掌握的現(xiàn)實(shí)情況，試圖從理論上對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的理論基礎(chǔ)和技術(shù)方法的特點(diǎn)、適用范圍等進(jìn)行分析和評(píng)述，以發(fā)現(xiàn)和掌握適合風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)。、研究方法和技術(shù)線路 、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)較為復(fù)雜的工作，不僅涉及到房地產(chǎn)公司貸款而且涉及到房地產(chǎn)零售貸款，涉及層面多，影響因素復(fù)雜，因此本文采用

16、應(yīng)用研究與理論研究相結(jié)合、 規(guī)范研究和實(shí)證研究相結(jié)合等方法，回顧和評(píng)析了房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)機(jī)制，剖析了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方式的現(xiàn)狀，根據(jù)筆者工作單位的情況，構(gòu)建了具體的商業(yè)銀行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，提出了房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分散與化解的應(yīng)對(duì)策略及其在商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理中的具體運(yùn)用，并提出了具有可操作性和借鑒性的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。 、技術(shù)路線圖 本文將以商業(yè)銀行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)為研究對(duì)象。由于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道單一，嚴(yán)重依賴商業(yè)銀行的間接融資渠道，造成嚴(yán)重的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。本文在對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行區(qū)域分析與研究的基礎(chǔ)上，從促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的思路出發(fā)，從機(jī)制

17、創(chuàng)新的角度深入探討商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的策略，提出中國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理分階段穩(wěn)步推進(jìn)策略，包括全程風(fēng)險(xiǎn)控制體系的建立、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的建立等工作，在基礎(chǔ)準(zhǔn)備階段完成后逐步可利用貸款轉(zhuǎn)讓、貸款證券化、信用違約互換等產(chǎn)品轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)。全程風(fēng)險(xiǎn)控制體系的建立是中國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的基本保證，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系為商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理提供了可操作的定性、定量分析方法，為商業(yè)銀行逐步過(guò)度到內(nèi)部評(píng)級(jí)法提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。 本文的研究思路和邏輯框架可用圖來(lái)反映：、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的概念及結(jié)構(gòu)、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的概念 、風(fēng)險(xiǎn)概念的界定 風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)比較

18、模糊的的概念，到目前為止，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定義概括起來(lái)主要有以下幾種觀點(diǎn)：第一，風(fēng)險(xiǎn)是結(jié)果的不確定性；第二：風(fēng)險(xiǎn)是損失發(fā)生的可能性或可能發(fā)生的損失；第三，風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致?lián)p失的變化；第四。風(fēng)險(xiǎn)是實(shí)際結(jié)果對(duì)預(yù)期期望的偏離。 目前在風(fēng)險(xiǎn)管理中普遍采用的風(fēng)險(xiǎn)定義是：風(fēng)險(xiǎn)是指引起損失產(chǎn)生的不確定性。它包含了損失與不確定兩個(gè)非常重要的因素。正是由于人們難以確定何時(shí)、何地、何種程度的潛在損失，這便構(gòu)成了一種風(fēng)險(xiǎn) 因此風(fēng)險(xiǎn)主要包括“不確定性”和“損失”兩個(gè)要素。不確定性是指人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的主觀意識(shí)，是人們對(duì)某種事物的懷疑態(tài)度，不確定性沒(méi)有公認(rèn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。損失是指經(jīng)濟(jì)的價(jià)值的減少，常以貨幣計(jì)量。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的不確定性決定著

19、損失發(fā)生的不確定性 風(fēng)險(xiǎn)可分為純風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，純風(fēng)險(xiǎn)只有損失機(jī)會(huì)而沒(méi)有收益機(jī)會(huì)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)是既有收益機(jī)會(huì)又有損失機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)。很顯然，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中面臨的風(fēng)險(xiǎn)屬于投機(jī)性風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)得好，商業(yè)銀行就有利息收入，反之，則可能導(dǎo)致高業(yè)銀行資產(chǎn)損失正是存在著利息收入機(jī)會(huì)，商業(yè)銀行才會(huì)愿意承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)而開(kāi)展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。 、商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)的概念界定 巴塞爾委員會(huì)在年月頒布有效銀行監(jiān)管的核心原則中，根據(jù)高業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因?qū)y行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分為八類(lèi)，即信用風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)家和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。 、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)可以定義為商業(yè)銀行在房地產(chǎn)金融活動(dòng)中

20、因市場(chǎng)、債務(wù)人或銀行自身管理問(wèn)題導(dǎo)致房地產(chǎn)公司（零售貸款）違約不償還債務(wù)，造成商業(yè)銀行資產(chǎn)和利息收入損失的不確定性，即商業(yè)銀行面臨的房地產(chǎn)貸款損失的不確定性。、房地產(chǎn)貸款分類(lèi)及特征 目前各商業(yè)銀行提供房地產(chǎn)貸款服務(wù)內(nèi)容非常豐富，已經(jīng)涉及到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)等許多方面，并且產(chǎn)品和服務(wù)形式越來(lái)越多樣化。房地產(chǎn)貸款可以根據(jù)貸款的對(duì)象、用途、期限、擔(dān)保方式和貸款的自主權(quán)以及資金來(lái)源等不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，可分為住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、法人商品房按揭貸款、其他房地產(chǎn)貸款；按貸款的擔(dān)保方式劃分可分為信用貸款、擔(dān)保貸款，其中擔(dān)保貸款又可細(xì)分為保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押貸款等。 本文

21、將房地產(chǎn)貸款按借款人對(duì)象分為：房地產(chǎn)公司貸款和房地產(chǎn)零售貸款。 房地產(chǎn)公司貸款屬對(duì)公貸款的范疇，包括房地產(chǎn)公司項(xiàng)目貸款、房地產(chǎn)公司流動(dòng)資金貸款和法人按揭貸款。房地產(chǎn)公司項(xiàng)目貸款是指商業(yè)銀行對(duì)借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)、建造向市場(chǎng)銷(xiāo)售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。按照開(kāi)發(fā)內(nèi)容的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款包括以下幾種： 住房開(kāi)發(fā)貸款。是指向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)商品住房的貸款，如單體住宅樓、住宅小區(qū)等項(xiàng)目，第一還款來(lái)源為住宅的預(yù)售、銷(xiāo)售收入。 商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款。是指向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)商用商品房項(xiàng)目而非家庭居住用房的貸款。 土地儲(chǔ)備貸款。土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)

22、發(fā)、整理的貸款。土地儲(chǔ)備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)。如用于土地的出讓費(fèi)、土地拆遷和補(bǔ)償費(fèi)、七通一平費(fèi)用等。 園區(qū)開(kāi)發(fā)貸款。是指向借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)、土地開(kāi)發(fā)等。供款人一般為政府背景的開(kāi)發(fā)區(qū)公司。 房地產(chǎn)公司流動(dòng)資金貸款。是指房地產(chǎn)公司因資金周轉(zhuǎn)所需而申請(qǐng)的貸款，不與具體項(xiàng)目相聯(lián)系。 法人房產(chǎn)按揭貸款是指向企事業(yè)法人發(fā)放的用于購(gòu)置其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的房產(chǎn)，并以所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)進(jìn)行抵押的貸款。 房地產(chǎn)零售貸款是指向借款人（自然人）發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)、建造和大修理工理各類(lèi)型住房、商業(yè)用房的貸款。 房地產(chǎn)零售貸款又可分為政策性貸款、商業(yè)性貸款和個(gè)人住房組合借款三種類(lèi)型： 政策性貸款的特點(diǎn)是貸款利率低、期限長(zhǎng)、其資金主要來(lái)源于公積金，又稱為個(gè)人住房委托貸款。一般是由公積金管理中心委托商業(yè)銀行向公積金交存人發(fā)放的購(gòu)買(mǎi)自住住房的貸款。 商業(yè)性貸款的特點(diǎn)是期限短、利率相