在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題研究(第二稿)

1、在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題一、 在建工程的定義在建工程項(xiàng)目，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)，取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。二、 在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（1998.07.20）第二十條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(2007修正)第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。房地產(chǎn)管理法(2007修正)第三十八條規(guī)定：“

2、下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的； （二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （三）依法收回土地使用權(quán)的； （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； （五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的； （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。”房地產(chǎn)管理法(2007修正)第三十九條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資

3、總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！?三、 在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)通過“西安高新區(qū)電子政務(wù)網(wǎng)”（1. 首先到財(cái)政局辦理審批手續(xù)；2. 取得財(cái)政局審批后，因?qū)儆诠I(yè)用地用途，故還需由國(guó)土局辦理審批手續(xù)，需達(dá)到完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上的標(biāo)準(zhǔn)并符合其他條件才準(zhǔn)予審批。3. 取得審批手續(xù)后，到國(guó)土部門服務(wù)大廳窗口辦理在建工程項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；4. 到稅務(wù)部分繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅（可能涉及，視企業(yè)當(dāng)期所得情況

4、而定）；5. 到規(guī)劃口辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的變更登記手續(xù)；6. 到建設(shè)口辦理建設(shè)工程施工許可證的變更登記手續(xù)。四、 在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中的稅費(fèi)繳納（一） 營(yíng)業(yè)稅1. 法律依據(jù)根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知(財(cái)稅200316號(hào))文件第二條第七款規(guī)定：“單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅：1、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。2、

5、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額?！必?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知(財(cái)稅200316號(hào))文件第三條第二十款規(guī)定，“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。”2. 營(yíng)業(yè)稅的納稅人在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，即在建工程項(xiàng)目

6、的出讓方3. 稅率及應(yīng)納稅額根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例（2008修訂），轉(zhuǎn)讓在建工程項(xiàng)目屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。應(yīng)納稅額營(yíng)業(yè)額×稅率營(yíng)業(yè)額以人民幣計(jì)算。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知(財(cái)稅200316號(hào))文件第三條第二十款規(guī)定，“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額?！保ǘ?土地增值稅1、按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，繳納土地增值稅。2、規(guī)定扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。3、稅率的確定四檔：增值額未超

7、過扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，稅率為60%。 4、納稅人：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人，即在建工程項(xiàng)目的出讓方為計(jì)算方便，可以通過速算公式計(jì)算： 土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù) （三） 城建稅1. 法律依據(jù)中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例（1985年頒布）城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的消費(fèi)稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與消費(fèi)稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。2. 納稅人繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位（不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和進(jìn)口貨物者）和個(gè)人為城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人，即在建工程項(xiàng)目的出讓方。3. 稅率 營(yíng)業(yè)稅額的7%（四） 教育附加、地方教育附加（稅率待進(jìn)一步核實(shí)）教育費(fèi)附加稅率：營(yíng)業(yè)稅額的3%、地方教育附加稅率：營(yíng)業(yè)稅額的1%（五） 企業(yè)所得稅（可能涉及）1. 稅率為25% 2. 納稅人為在建工程項(xiàng)目的出讓方。（六） 印花稅1. 稅率：按產(chǎn)權(quán)