上海房地產(chǎn)開發(fā)模式

1、上海房地產(chǎn)開發(fā)管理模式上海市場傳統(tǒng)模式目前上海的土地一級開發(fā)市場主要存在兩種方式： 一種是由市區(qū)兩級政府操控的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有大量土地儲備， 這種傳統(tǒng)的開發(fā)模式在上海最為典型。 由區(qū)一級政府掌控的地產(chǎn)公司也有很多， 例如， 由嘉定區(qū)政府控制的嘉寶集團下屬公司擁有上海嘉定區(qū)土地儲備開發(fā)中心2100 多畝土地資源；盧灣區(qū)政府下面的永業(yè)企業(yè)在盧灣區(qū)亦堪稱“地主”。而由市政府直接掌控的幾大地產(chǎn)集團更是擁有上海土地儲備資格， 如： 上海地產(chǎn)集團、 城投集團、陸家嘴集團等。上海市一些區(qū)政府不但以各級土地中心為依托，全面介入土地一級市場，大量“賣地”獲取巨額土地出讓收入，還爭相成立并大力扶植由政府全資

2、所有或控股的房地產(chǎn)開發(fā)公司。這些公司從各區(qū)政府的土地中心手中， 以低廉價格獲取大量優(yōu)質(zhì)地塊， 并全面包攬從土地開發(fā)到住房動拆遷、從房產(chǎn)開發(fā)到銷售的一系列產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，左右逢源，獲取了巨額壟斷利潤。而具體的利潤分配方式，外界很難了解。這種方式在外省也很常見。比如， 1 月 16 日，綠景地產(chǎn)發(fā)布公告，與廣西壯族自治區(qū)桂林市永?？h人民政府就福龍工業(yè)園 B 區(qū)開發(fā)事項簽訂了福龍工業(yè)園 B 區(qū)開發(fā)建設意向書，合作開發(fā)蘇橋新區(qū)工業(yè)園內(nèi) 5300 畝 （約 353.51 萬平方米 ）工業(yè)用地。根據(jù)協(xié)議，永?？h政府負責工業(yè)園土地征收、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報批手續(xù)等具體事項， 綠景地產(chǎn)則負責籌措資金、編制工業(yè)園規(guī)劃、 基

3、礎設施建設等前期開發(fā)事項， 待工業(yè)園內(nèi)地塊公開出讓時， 綠景地產(chǎn)將根據(jù)雙方約定方式收回開發(fā)成本，實現(xiàn)投資回報。另一種方式則是由政府組建項目公司進行土地一級開發(fā)， 再通過項目公司轉(zhuǎn)讓等方式將已經(jīng)完成一級開發(fā)的土地投向二級開發(fā)市場。 通過這種方式， 可以很方便地定制受讓對象的條件，又不引人注意，以達到定向轉(zhuǎn)讓的目的。例如，本報曾連續(xù)報道過的上海嘉通建設開發(fā)有限公司在產(chǎn)權(quán)交易所將下屬 4 個項目公司 100% 股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓， 采用的就是這種方式。 嘉通建設是嘉定區(qū)人民政府和申通集團共同投資組建的國有控股型企業(yè)， 也是上海市軌道交通11 號線嘉定段沿線站點綜合開發(fā)的建設開發(fā)主體。 該公司轉(zhuǎn)讓的 4 個

4、項目公司是為軌道交通11 號線嘉定城北站地塊的一級開發(fā)11 號線嘉所專門成立的。隨著這4 個項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的成交，他們共同持有的軌道交通 定城北站地塊也已易主。由此達到地塊完成一級開發(fā)后轉(zhuǎn)入二級開發(fā)市場的目的。1 月 8 日，上海證大（0755.HK） 宣布，斥資2.06 億元，以股權(quán)收購的方式，將海南省西北部澄邁縣一幅占地130.96 萬平方米地塊的 60% 股份收入囊中。 目前， 該幅土地已取得所有相關(guān)土地使用權(quán)證， 尚未展開任何項目開發(fā)。 上海證大計劃將其發(fā)展為“休閑相關(guān)的商業(yè)物業(yè)及住宅物業(yè)項目，包括但不限于酒店、別墅及其它相關(guān)設施”。創(chuàng)新型：（一）大地產(chǎn)小房產(chǎn)上海城投上海城投公司在新

5、江灣城的開發(fā)中擯棄了原有的生地出讓， 并由開發(fā)商從生地開發(fā)至房地產(chǎn)商品銷售一攬到底的模式， 采取了大地產(chǎn)小房產(chǎn)的做法 （所謂大地產(chǎn)就是生地的綜合開發(fā)，小房產(chǎn)就是熟地轉(zhuǎn)讓后的房屋建造與銷售），取得了很好的示范效應。城市房地產(chǎn)開發(fā)是一項系統(tǒng)工程， 同時包含著方方面面的利益， 其中有政府的公共利益、開發(fā)商的企業(yè)利益、 消費者的個人利益等。 為了協(xié)調(diào)這些利益， 采用什么樣的開發(fā)模式就十分重要。通行的先進做法是“大地產(chǎn)小房產(chǎn)”。按專業(yè)化分工形成開發(fā)鏈， 以土地的綜合開發(fā)引導控制房產(chǎn)開發(fā)， 土地的綜合開發(fā)提高其增值潛力， 使有限的城市土地資源得到更有效的利用， 土地的綜合開發(fā)可以蘊育大地產(chǎn)商的生成，促進房

6、地產(chǎn)市場主體結(jié)構(gòu)的完善。大地產(chǎn)小房產(chǎn)的城市開發(fā)模式符合現(xiàn)代經(jīng)濟的專業(yè)化分工趨勢， 有利于公共利益和私人利益、 整體利益和局部利益的協(xié)調(diào)， 同時可以通過這種模式的推廣催生若干大地產(chǎn)商， 促進房地產(chǎn)市場主體結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 政府也可以通過大地產(chǎn)商來貫徹對該市場的宏觀調(diào)控措施。 另外，這個模式的實施和推廣過程，也是城市房地產(chǎn)開發(fā)的粗放式-集約式的轉(zhuǎn)換過程。只有在集約開發(fā)的條件下， 空間才可以得到集約利用， 資源可以得到共享， 成本可以降到最低點，景觀整體形象可以達到最和諧。案例：推進新江灣城土地綜合開發(fā)模式的實踐現(xiàn)行的新江灣城土地綜合開發(fā)模式， 是一個由政府進行理念和定位主導， 一級投資開發(fā)商編制高水平

7、規(guī)劃， 建設高水平基礎設施將生地變成熟地， 二級投資開發(fā)商通過投標取得土地使用權(quán)并按照規(guī)劃的要求建造地上建筑物的開發(fā)模式。 其中的核心， 就是科學的定位， 規(guī)劃的統(tǒng)一與高水準， 以及基礎設施的綜合開發(fā)。 因此， 一級投資開發(fā)商在這個模式的運行中發(fā)揮著核心作用。根據(jù)現(xiàn)有情況分析， 新江灣城土地綜合開發(fā)模式的運行是正常的。 這得益于其以下特點的支撐：（ 1 ）對特殊的動遷對象采取了特殊的運作方式；（2 ）創(chuàng)新了一個開發(fā)范式，即對房地實行分離式開發(fā)，土地由一級開發(fā)商進行綜合開發(fā)，然后在規(guī)劃指導下切塊搞房產(chǎn)開發(fā)，從而提升土地的市場價值；（ 3 ）正確把握土地的供給時機，在上海房地產(chǎn)市場的繁榮階段推地上

8、市，使其產(chǎn)生最大的經(jīng)濟效益；（ 4 ）選擇了一個強有力的一級投資開發(fā)商，并且建立起新型的政府與企業(yè)的合作關(guān)系；（ 5 ）科學定位，高起點規(guī)劃為新江灣城土地綜合開發(fā)的全面展開奠定了堅實的基礎； （ 6 ） 塑造開發(fā)品牌， 培育新江灣城土地綜合開發(fā)的軟實力；推新新江灣城土地綜合開發(fā)模式的思路框架：（ 1 ）必須由一個城市政府壟斷管理全部土地資源；（ 2 ）必須各方共利多贏；（ 3 ）必須培育起若干個大型一級地產(chǎn)開發(fā)商；（ 4 ）必須適應一個以一級地產(chǎn)商為操作核心的工程項目實施機制。推廣新江灣城土地綜合開發(fā)模式的要點措施：新江灣城土地綜合開發(fā)模式的成功運作是在特定地域、特定時期和特定條件下取得的。這

9、個模式要提高其普遍的適用性并在上海成片土地開發(fā)中推廣， 必須對其作適當?shù)男拚蛯χС终呒右酝晟啤＝⒄患夐_發(fā)商等的利益分享機制，進行特殊的制度安排，完善相關(guān)支持政策，以新江灣城為示范，在全市經(jīng)濟適用房和世博會場所的開發(fā)中推廣大地產(chǎn)小房產(chǎn)的做法。（二）全程代開發(fā)模式：上海中凱企業(yè)集團一種房地產(chǎn)經(jīng)營管理的新模式房地產(chǎn)全程代開發(fā)正在崛起。經(jīng)過四年前期運行這一模式的上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司， 日前在由中國住宅產(chǎn)業(yè)化建設促進會等四家權(quán)威機構(gòu)舉辦的“20中國房地產(chǎn)最具品牌價值企業(yè)”的評選中，躋身十強。這標志著中國10首家房地產(chǎn)代開發(fā)企業(yè)，其倡導的房地產(chǎn)投資、開發(fā)分離的模式已得到市場認可。房地

10、產(chǎn)投資開發(fā)分離， 在美國等許多國家已運行十分普遍， 隨著中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日 趨成熟，眾多規(guī)模小、品牌弱、 資金缺乏的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著生存挑戰(zhàn)。不少專家一直呼吁探索投資、 開發(fā)分離的模式，來整理、推進資源型開發(fā)、 技術(shù)型開發(fā)的全新的房地產(chǎn)開發(fā)管理， 以此推動量大面廣的房地產(chǎn)企業(yè)總體行業(yè)水準的提高， 雖然近年來房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)技術(shù)的分工開始推行，設計、施工、營銷、管理等已進行了專業(yè)細化，但房地產(chǎn)業(yè)全程代開發(fā)、全鏈資源整合型的運行模式，對中國房地產(chǎn)業(yè)來說還是新鮮事。上海中凱企業(yè)集團依靠近二十年房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗和人才優(yōu)勢， 在國內(nèi)率先進行代開發(fā)研究及實施籌備。 2006 年，上海中凱開發(fā)管理有限公司在中

11、國首次進行了全程代開發(fā)模式的探索， 四年來已經(jīng)積累了一整套代開發(fā)管理的運用技術(shù)。 四年來， 中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理已在江蘇、安徽、河南、江西、陜西五個省市的八個地區(qū)代開發(fā)管理項目 12 個，合同面積約150 萬平方米， 并推出了“中凱城市之光”系列作品， 實現(xiàn)了全程資源整合、 全程質(zhì)量控制、全程市場營銷、 全程成本管理、 全程技術(shù)嫁接及全程品牌運用的六大特色， 其代開發(fā)管理的技術(shù)已得到不同地區(qū)的市場驗證，并逐步積聚了人才擴容、管理提級、 資源完善、 模式清晰的四大優(yōu)勢， 這一代開發(fā)管理模式得到了中國三、 四線城市的普遍認可。 近期， 山東、 江蘇、湖南等地的二十多家投資商，紛紛與中凱開發(fā)管理公司洽

12、談并達成了代開發(fā)管理意向。（三）捆綁（訂單式）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式綠地綠地集團于11 年 6 月 27 日與沃爾瑪、上影集團、國美電器、上海歌城、美格菲健身等國內(nèi)外知名商企宣布建立全面戰(zhàn)略合作關(guān)系， 將攜手踐行緊密型、 捆綁型等嶄新合作模式，就綠地集團在全國各地開發(fā)的現(xiàn)代服務業(yè)項目引入一流商業(yè)資源， 進一步完善綠地商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈， 提升商業(yè)運營價值和水平，從而在當前宏觀調(diào)控背景下，為綠地集團調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型提供有力支撐。捆綁式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式指的是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商選擇同質(zhì)性較強、 可復制性較高的一批商業(yè)項目， 建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系。 在商業(yè)地產(chǎn)類項目的開發(fā)初期， 使這批合作商家提前介入項目的整體設計

13、，提供標準化設計圖紙；項目拿地之后，即與一攬子品牌商家集體簽約，進行訂單式合作。 對捆綁型合作品牌商家， 開發(fā)企業(yè)承諾給予最大程度的支持與協(xié)作， 從而節(jié)約合約談判的成本和時間，并最終通過全程技術(shù)對接和協(xié)作做到“竣工即開業(yè)”。（四）代建一一綠城所謂“代建”， 就是把投資商、 投資部門和開發(fā)部門相剝離。 從嚴格角度講，綠城代建是目前中國房地產(chǎn)行業(yè)里面第一家真正的專業(yè)開發(fā)商的代建， 是一種全新的商業(yè)模式， 開中國房地產(chǎn)代建之先河。這條路， 這種開發(fā)模式，不是綠城獨創(chuàng)的， 因為在歐美以及日本的一些西方發(fā)達國家里面，這條路早就走出來了。投資商和開發(fā)商相分離，今天我們這個項目就是非常鮮活的案例，綠城這次來

14、到洛陽，是與龍海置業(yè)公司合作。 綠城集團以代建的形式承擔項目的開發(fā)任務， 全面導入綠城的管理經(jīng)驗與開發(fā)理念，為洛陽人民原汁原味地呈現(xiàn)出綠城精致完美的高端品質(zhì)房產(chǎn)。上海房地產(chǎn)經(jīng)營模式 漸趨活躍的四大房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營新模式（一）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)惹火創(chuàng)意地產(chǎn)前不久， 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心落戶海上海和上海國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)活動周的舉行， 拉開了本市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的序幕。據(jù)悉，在“十一五”期間，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是上海產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點，占 GDP的比重將由過去的 6.6 增加到 10 左右。而作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)重要載體的創(chuàng)意地產(chǎn)，正面臨前所未有的發(fā)展機遇。 而 2007 年深圳也將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)定位支柱產(chǎn)業(yè)， 作為國民經(jīng)濟的一個新的經(jīng)濟增長點。創(chuàng)

15、意產(chǎn)業(yè)這一概念最先始于英國， 目前已經(jīng)成為英國繼金融業(yè)之外的第二大產(chǎn)業(yè)。 在新經(jīng)濟時代， 具有創(chuàng)意性質(zhì)的工作種類適應了數(shù)字時代的創(chuàng)作方式， 極大地推動了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在全球的發(fā)展。 “創(chuàng)意城市”或“文化立市”， 已成為眾多國際性城市提高城市競爭力的重要戰(zhàn)略。據(jù)聯(lián)合國教科文組織統(tǒng)計， 美國每 1 美元的創(chuàng)意產(chǎn)品消費， 將為地方經(jīng)濟帶來1.7 美元的收益，其中，有來自旅游、餐飲、旅館等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的收益。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這種將房產(chǎn)與創(chuàng)新文化相結(jié)合的優(yōu)勢，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。在我國， 創(chuàng)意地產(chǎn)概念則起源于對市中心地區(qū)老工業(yè)廠房的利用， 在盤活這些工業(yè)房產(chǎn)的方向中，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗被提了出來。在上海市首批推出

16、的 18 個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)中，大多由空置廠房變身而來，其中比較知名的有8 號橋、田子坊、四行倉庫等。第二批18 個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)將在黃浦、虹口、盧灣、浦東、閘北、楊浦、徐匯、普陀等區(qū)開發(fā)，總建筑面積超 過 86 萬平方米。除了老廠房改造外，創(chuàng)意地產(chǎn)在新建項目方面正煥發(fā)出勃勃生機。以楊浦區(qū)為例，建筑面積8萬多平方米的海上海辦公項目已聲名在外；而一個占地82萬平方米的大型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)智天地也已浮出水面。據(jù)悉，該項目由香港瑞安集團與楊浦區(qū)ZF聯(lián)合開發(fā)，是迄今為止上海最大規(guī)模的創(chuàng)意地產(chǎn)項目，包括公寓式辦公區(qū)、公共活動中心和科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)三部分。其中，一期商住項目已經(jīng)建成， 目前正在研究入市的具體時間和

17、價位，一部分已經(jīng)開始運營。（二）住宅建設呼喚綠色地產(chǎn)綠色地產(chǎn)又稱生態(tài)地產(chǎn)，其內(nèi)涵是在保護生態(tài)環(huán)境和節(jié)約各類資源的基礎上，以“以人為本”的理念開發(fā)建設與周圍生態(tài)環(huán)境相融合的綠色住宅，即實施綠色規(guī)劃、綠色設計、綠色施工、綠色建材，推行綠色管理、綠色文化，在住宅全壽命的各個環(huán)節(jié)體現(xiàn)節(jié)約資源、減少污染，創(chuàng)造健康、舒適的居住環(huán)境。建設綠色地產(chǎn)，從推進節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材做起，成為2006年住宅建設的主旋律。目前，上海市住宅建設已經(jīng)歷了第一代重居住面積、追求空間數(shù)量、講究基本適用性和第二代重生態(tài)環(huán)境、注重生活質(zhì)量和生活方式。今后建設的第三代住宅， 將充分體現(xiàn)對自然資源的節(jié)約使用和公平利用，體現(xiàn)當?shù)氐臍v史

18、文化，努力構(gòu)筑適宜人們生活和交往的建筑空間和生態(tài)環(huán)境。而對于第一、第二代住宅，采取“拆、改、留、修”的方式，逐步將其改造成綠色住宅，成為了 2006年本市住宅改造的主題。這樣做，既避免了大興土木，節(jié)約了大量能源、資源，還保護了傳統(tǒng)建筑，并改善了居住條件。（三）產(chǎn)業(yè)聯(lián)合催生復合地產(chǎn)將其他產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)資源共享與互動發(fā)展，提升房地產(chǎn)的品質(zhì)與內(nèi)涵， 是當前復合地產(chǎn)的主要表現(xiàn)形式。而在 2006年，這種產(chǎn)業(yè)聯(lián)合的房地產(chǎn)開發(fā)模式得到更多企業(yè)的推崇。以“運動就在家門口”為口號的上海奧林匹克花園，就是將體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)有機結(jié)合的范例。它通過對中心綠地中體育精神的導入，把體育生活和居住區(qū)日常生活融為一體，力圖使居民在休閑運動中實現(xiàn)人與人平