萬科集團財務報表分析

1、萬科集團財務報表分析姓名：周春燕 學號：20122792引言：隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，我國個人擁有的金融資產(chǎn)總量已超過了23萬億元人民幣，其中個人擁有儲蓄額已超過了16萬億元，我國個人金融資產(chǎn)的總量的積累導致人們對優(yōu)秀投資理財理論白需求。對于廣大投資者而言，尤其是中小投資者，在我國現(xiàn)階段的證券市場上，如果想在房地產(chǎn)行業(yè)中捕捉到投資機會，進行 理性投資，不盲目跟風，將自己的投資風險降到最低，正確分析房地產(chǎn)上市公司 的投資價值就顯得尤為重要。萬科是我國證券市場中一家優(yōu)秀的房地產(chǎn)上市公司，其前瞻的公司戰(zhàn)略，穩(wěn)健的經(jīng)營，完善的公司治理結(jié)構(gòu)，以及優(yōu)秀的管理團隊，吸引了許多投資者的目 光。萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的

2、龍頭上市公司， 這幾年業(yè)績增長迅速，股價漲幅巨大， 在整體A股市場估值處于高位，投資者希望在買入它的同時了解它的內(nèi)在價值和 未來成長性。本文主要通過對萬科2011年到2015年第三季度期間公布的財務報表的分 析，來說明萬科業(yè)務前景和財務績效， 給出目前股票價值判斷，從而有助于投資 者認識萬科的內(nèi)在價值，更好的進行投資。一、公司概況萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務，是中國 大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至 2002年底，公司總資產(chǎn)82.16億元，凈資產(chǎn) 33.81 億元，擁有員工6055名，全資及關(guān)聯(lián)公司 43家。公司于2000及2001 年兩度分別入選世界權(quán)威財經(jīng)雜志

3、 福布斯全球最優(yōu)秀300家和200家小型企 業(yè)，公司的良好業(yè)績、企業(yè)活力及盈利增長潛力受到市場廣泛認可。1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬 元，資產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模迅速擴大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所 掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股 2,836萬股，集資人民幣1.27 億元，公司開始跨地域發(fā)展。1993年3月，本公司發(fā)行4,500萬股B股，該等 股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元， 主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，為本集團的發(fā)展奠定了穩(wěn)固基礎。1997年6月，公司增資配股募集資金人

4、民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動公司房地 產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展更上一個臺階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣 6.25億 元，公司實力進一步增強。公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域。憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，公 司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報，于 2001年將直接及持有的萬佳百 貨股份有限公司72%勺股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。萬科2010年正式進入商業(yè)地產(chǎn)，多地成立商業(yè)管理公司，2011年正式宣布三大產(chǎn)品線：購物中心+寫字樓+社區(qū)商業(yè)，萬科2013年2月與美國鐵獅門房地 產(chǎn)公司宣布成立合資公司，萬科持合資公司 70%勺股權(quán)，鐵獅門持股

5、30%截至 2014年底，公司進入中國大陸65個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、 以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城 市組成的成都區(qū)域。二、財務報表分析（一）資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)分析表1資產(chǎn)負債表（單位：萬元）所有者權(quán)益合計12,112,500.011,589,400.0 J10,543,900.08,213,820.00負債和所有 者權(quán)益總計57,079,300.050,840,900.0 J47,920,500.037,880,200.00該公司總資產(chǎn)每年都在穩(wěn)定的增長。具體來看，貨幣資金、應收賬款等都有 不同程度的上漲，反映公司部分短期投資已收回，短期償

6、債能力比較強；預付賬 款增加，尤其在2015年明顯增加，反應公司生產(chǎn)用原材料市場供應比較緊張， 生產(chǎn)規(guī)模在擴大；存貨增加，一方面反應公司庫存原材料，產(chǎn)品在增加，另一方 面也由于本期在建工程的完工增加了固定資產(chǎn)，相應的要求配套存貨增加。從負債結(jié)構(gòu)分析，公司負債總額15年9月比14年增加5715300.00萬元， 上漲了 14.56%。其中流動負債比去年增長 5643000萬元，反映公司經(jīng)營狀況良 好，信譽好，產(chǎn)品有市場，有 利潤，但公司短期償債壓力增大。從所有者權(quán)益分析，公司所有者權(quán)益15年9月比14年增加了 523100萬元, 其中股本增加了 1210萬元，漲幅0.0011%,反映公司資本充足

7、，經(jīng)營狀況良好。（二）利潤表分析表2利潤表（單位：萬元）日期項目2015年9月30日2014年12月31日2013年12月31日2012年12月31日營業(yè)總收入7,959,620.0014,638,800.013,541,900.010,311,600.0營業(yè)總成本6,872,360.0012,557,900.011,216,200.08,302,320.00營業(yè)利潤1,235,370.002,497,940.002,426,130.002,101,300.00利潤總額1,249,440.002,525,240.002,429,100.002,107,020.00所得稅費用295,582.00

8、-596,484.00599,346.00540,760.00凈利潤953,862.001,928,750.001,829,760.001,566,260.00該公司15年第三季度實現(xiàn)主營業(yè)務收入7959620.00萬元，實現(xiàn)凈利潤953862.00萬元，但這里主要以2014年的分析為主，2014年公司營業(yè)收入繼續(xù) 保持增長，達1463.9億元，同比增長10.73%。實現(xiàn)7利潤192.8 億元，同比 增長23.14%。其中主營業(yè)務收入比上年增加 1096900.00萬元，上漲8.1%,主營 業(yè)務成本較去年上漲了 11.96%;營業(yè)利潤增加71810.00萬元，上漲2.9%,同時 利潤總額上漲了

9、 3.96%;凈禾I潤比上年增加98990.00萬元。以上數(shù)據(jù)反映公司 主營業(yè)務突出，利潤在增加，但成本有所增加，營業(yè)費用，財務費用較去年也有 所增加，由于有上年未分配利潤，因此可供股東分配的利潤比上年有所增加。從項目分析看，該公司主營業(yè)務突出，有利潤；公司固定資產(chǎn)在增加，生產(chǎn) 規(guī)模在擴大；公司經(jīng)營狀況良好，產(chǎn)品有市場；公司有信譽，償債能力比較強； 公司總體盈利能力比較強；短期償債壓力在增大；生產(chǎn)用原材料市場供應比較緊張；庫存原材料、產(chǎn)品在增加；營業(yè)費用，財務費用增幅較大三、績效評估（一）償債能力分析表3償債能力相關(guān)數(shù)據(jù)、日期項目2015 年 9 月 30日2014年12月31日2013年12

10、月31日2012年12月31日流動比率1.2931.34471.34391.3962速動比率0.41410.42550.33720.4141應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)7.69396.11496.60025.9374存貨周轉(zhuǎn)率0.16880.31610.31660.2823資產(chǎn)負債率78.779577.204677.99778.3163在短期償債能力分析中，流動比率是一個重要的指標，流動比率是反映 一塊錢的流動負債需要多少流動資產(chǎn)來支撐，2015年萬科的流動比率為1.293 , 比上年降低了 0.0517,流動比率低于2,反映公司負債增加，償債能力有所降低。 速動比率是指在流動比率的流動資產(chǎn)中扣除了存貨，

11、因為15年存貨比14年存貨大，但扣除存貨后，速動比率仍同比上年下降了0.0114,說明在不考慮存貨的情況下，萬科的償債能力較去年有所降低。但由于存貨存在銷售及壓價的風險， 且房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特點，因此速動比率比流動比率更具有參考價 值。在長期償債能力分析中，資產(chǎn)負債率反映了債權(quán)人受保護的程度，是一 項重要指標。萬科近年來進行了規(guī)模較大的股權(quán)融資和債權(quán)融資，但仍保持著穩(wěn) 健的資產(chǎn)負債率，為更大程度的利用財務杠桿提供了空間， 這對房地產(chǎn)企業(yè)尤為 重要。存貨對企業(yè)經(jīng)營活動變化具有特殊的敏感性，控制失敗會導致成本過度，作為萬科的主要資產(chǎn)，存貨的管理更是舉足輕重。從上表可知，15年的存貨周轉(zhuǎn)率

12、低于14年的存貨周轉(zhuǎn)率。15年萬科的存貨周轉(zhuǎn)有所下降。15年萬科的 應收賬款周轉(zhuǎn)率較去年稍有降低，應加強主營業(yè)務的管理，采取嚴格的信用政策 和收賬政策。由于萬科業(yè)務規(guī)模擴大，存貨規(guī)模增長速度大于其銷售增長的速 度，因此存貨的周轉(zhuǎn)率逐年下降若該指標過小，則發(fā)生跌價損失的風險較大， 但萬科的銷售規(guī)模也保持了較快的增長，在業(yè)務量擴大時，存貨量是充足貨 源的必要保證，且存貨中擬開發(fā)產(chǎn)品和已完工產(chǎn)品比重下降 ，在建開發(fā)產(chǎn)品 比重大幅上升，存貨結(jié)構(gòu)更加合理。因此，存貨周轉(zhuǎn)率的波動幅度在正常范 圍，但仍應提高存貨管理水平和資產(chǎn)利用效率，注重獲取優(yōu)質(zhì)項目，加快項 目的開發(fā)速度，提高資金利用效率，充分發(fā)揮規(guī)模效

13、應，保持適度的增長速 度。（二）盈利能力分析日期項目2015 年 9 月 30日2014年12月31日2013年12月31日2012年12月31日資產(chǎn)報酬率1.67113.95753.96444.2944總資產(chǎn)凈利率1.76773.90594.26514.6407凈資產(chǎn)收益舉7.7117.8619.6619.66由上表可知，以上三項指標今年來都有所降低，說明企業(yè)的盈利能力稍有下 降。這與企業(yè)自身的預計相符。公司預計該季度業(yè)績同比下降的主要原因為：上年同期結(jié)算中高毛利項目多、投資收益高。但總體來說，2015年全年凈利潤同比仍將增長。四、可持續(xù)發(fā)展指標趨勢分析企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)在追求自我生

14、存和永續(xù)發(fā)展的過程中，既要考慮企業(yè)經(jīng)營目標的實現(xiàn)和提高企業(yè)市場地位， 又要保持企業(yè)在已領(lǐng)先的競爭領(lǐng)域 和未來擴張的經(jīng)營環(huán)境中始終保持持續(xù)的盈利增長和能力的提高，保證企業(yè)在相當長的時間內(nèi)長盛不衰。企業(yè)發(fā)展是指企業(yè)面對未來未知環(huán)境的適應，使企業(yè)得以進一步運行，實現(xiàn)企業(yè)目標?？沙掷m(xù)發(fā)展是既要考慮當前發(fā)展的需要 ，又要考慮未來發(fā)展的需要；不能以 犧牲后期的利益為代價，來換取現(xiàn)在的發(fā)展，滿足現(xiàn)在利益。同時可持續(xù)發(fā)展也包 括面對不可預期的環(huán)境震蕩，而持續(xù)保持發(fā)展趨勢的一種發(fā)展觀。房地產(chǎn)行業(yè)存在兩個根本特點：首先，住宅兼有社會和投資屬性，是生 活必需品和改善生活質(zhì)量的重要元素，也投資獲利的載體。其次，中國正

15、處于城 市化進程中，居民的購買力穩(wěn)步增長，住房貨幣化改革的進一步深入和購房 信貸業(yè)務的健康發(fā)展將推動住宅需求長期持續(xù)增長。 鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中 的重要地位，政府的調(diào)控是行業(yè)發(fā)展中不可忽視的一個重要因素，但它的出 發(fā)點是防范市場波動帶來的風險。房地產(chǎn)規(guī)范政策的相繼出臺、消費者品牌意識 的不斷強化，將有助于行業(yè)優(yōu)勝劣汰正常機制的運行。因此，商品住宅市場在 未來十年仍將是中國最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。對于透明度高、獲得投資 者信賴，擁有管理、團隊、產(chǎn)品、融資優(yōu)勢的萬科來說，國內(nèi)市場的發(fā)展前景是 良好的。而從金融市場和消費者偏好兩個角度來看，行業(yè)發(fā)展的廣闊前景和集中化 的必然趨勢提供了廣闊的

16、空間和巨大機會的同時 ，也蘊涵著挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)之一在 于行業(yè)國際化加速，房地產(chǎn)企業(yè)、投資銀行、基金管理公司加快了進入中國內(nèi) 地的步伐，其資金實力、國際融資能力都遠高國內(nèi)企業(yè)平均水平。更重要的 是，行業(yè)競爭最終將是核心技術(shù)的競爭，目前日本最優(yōu)秀的住宅開發(fā)商，擁 有數(shù)千項專利，而萬科盡管走在國內(nèi)前列，但其已經(jīng)獲得和正在申請的專利 合計也只有幾十件。挑戰(zhàn)之二，目前國內(nèi)住宅開發(fā)的粗放模式，已經(jīng)無法適應 未來可持續(xù)發(fā)展的需求，工廠化比率遠遠低于發(fā)達國家水平,產(chǎn)品建造精度 低，行業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)和運作模式要進行改革。而萬科正在這些方面努力的改 進，相信它在明天的賽場上會有上佳的表現(xiàn)。2013年公司將繼續(xù)堅持和城市

17、同步發(fā)展的策略，聚焦主流市場，圍繞“好 房子，好服務，好鄰居”的產(chǎn)品和服務理念，以“做對產(chǎn)品”，“買對土地”為 重點，增強產(chǎn)品競爭力，提升運營效率，重視合作關(guān)系，實現(xiàn)穩(wěn)健增長。五.萬科存在的問題以及建議（一）存在問題1 .資金需求的壓力日益增大。2 .現(xiàn)金流的管理。萬科有關(guān)獲得現(xiàn)金能力和現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能力的指標都不令人滿 意，而現(xiàn)金如同一個企業(yè)的血液 ，缺少現(xiàn)金流會使一個蓬勃發(fā)展的企業(yè)陷入癱 瘓。3 .存貨的管理。萬科擁有數(shù)額巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風險的主要來源。（二）建議1 .為了滿足未來的資金需求，建議萬科繼續(xù)加快銷售，增加經(jīng)營活動現(xiàn)金流 入，充分運用財務杠桿，積極尋找戰(zhàn)略合作機會，并進一步開拓融資渠道。而規(guī)模 擴張帶來的風險控制又將對萬科的專業(yè)能力和組織能力提出新的要求。2 .萬科集團在看到企業(yè)優(yōu)秀的盈利能力的同時，也提醒高度重視現(xiàn)金的管理。3 .萬科擁有數(shù)額巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風險的主 要來源，從目前萬科管理現(xiàn)狀來看，建議進一步優(yōu)彳t存貨結(jié)構(gòu)，適度控制存貨數(shù)量。六、總結(jié)與展望截止2014年底，公司保持著安全穩(wěn)健的財務結(jié)構(gòu)。公司的預收賬款由 2013 年底的307,897.00萬元減少至189,407.00 ,公司的資產(chǎn)負債率也一直保持在 78% 左