房地產(chǎn)項目開發(fā)的地段選擇培訓(xùn)講學(xué)

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)的地段選擇房地產(chǎn)項目開發(fā)的地段選擇作者：佚名時間：2008-6-27瀏覽量：房地產(chǎn)開發(fā)項目的地段選擇,其主要責(zé)任是項目投資人,當(dāng)然作為開發(fā)商的員工有責(zé)任、有義務(wù)提出意見和建議,但抉擇權(quán)在項目發(fā)起人或項目投資人,只有項目投資人才對項目開發(fā)的最終結(jié)果負(fù)責(zé)。對開發(fā)項目的地段選擇方法、標(biāo)準(zhǔn)有多種,可能是客觀的、主觀的、定量的或猜測的。不論采取何種方式確定項目,選擇項目必須有充足的、有效的理由。房地產(chǎn)開發(fā)項目的地段選擇,實際上也是一個項目。因此,地段選擇過程,就是一項目管理過程。如何進(jìn)行該項目管理呢?建議從六個方面來理解:即1、認(rèn)識開發(fā)項目地段的影響因素;2、識別有增值潛力的地塊;3、地段

2、選擇理論;4、對擬開發(fā)地塊進(jìn)行可行性分析;5、對開發(fā)地塊進(jìn)行成本收益分析;6、選擇最優(yōu)方案。、認(rèn)識開發(fā)項目地段的影響因素房地產(chǎn)投資地段的影響因素很多,不同的地段的影響因素也是不一樣的,影響程度也不相同。再對每一宗地塊進(jìn)行分析時,根據(jù)地塊的實際進(jìn)行相關(guān)探討。地塊的常見影響因素如下:市場供需行情一宗地塊的好差,總是體現(xiàn)在需求上。需求大供給量少,地塊價就攀升,地塊就容易出手,房地產(chǎn)投資商也就可以獲得較高投資回報,那么該地塊就是較好的投資地段;如果一宗地塊需求趨少,則該地塊價格就趨低,房地產(chǎn)投資回報相對較低,那么該地塊就不是好的投資地段。地塊的自然條件地塊的自然條件含蓋如下內(nèi)容:地塊與市中心的距離、地

3、塊的地質(zhì)條件、地形地勢、土地面積、地塊形狀、日照、風(fēng)向、多雷區(qū)或非多雷區(qū)、地質(zhì)災(zāi)害。地塊與市中心的距離,是影響房地產(chǎn)投資的地段的主要因素之一。任何城市,人們購房都是以距市中心的距離遠(yuǎn)近作為購房的一個重要衡量指標(biāo)。一般來講,地塊接近市中心,交通越方便,基礎(chǔ)設(shè)施越完備,地價越高,越容易出手,同時競爭也越激烈,對投資者的資金要求也嚴(yán)格。距城市中心越遠(yuǎn),基礎(chǔ)設(shè)施不完善,地價越低,實現(xiàn)增值的時間越長,越不易銷售同時地價也越低。但對于已形成高檔社區(qū)的開發(fā)片區(qū),對于購房者有自備交通工具的購房群體來說,他們追求的是居住環(huán)境、身份價值體現(xiàn)和社區(qū)文化氛圍,“距離”二字在他們面前就淡化了,這就是為什么距城市中心較遠(yuǎn)

4、的開發(fā)高檔社區(qū)的投資商同樣能取得很好的經(jīng)濟(jì)效益的緣故。地塊的地質(zhì)條件,也是影響地塊價格的重要因素,原生地地質(zhì)條件較好,地質(zhì)承載力大,建設(shè)費用就省;如是回填地塊地下地質(zhì)條件復(fù)雜,基礎(chǔ)處理費用較大,較多的錢都花在人們看不到的地方,對開發(fā)商是不利的。地形地勢,地塊的地形地勢直接影響到對地塊的規(guī)劃和布局影響地塊內(nèi)的景觀效果,也直接影響到土地的利用效果,影響建設(shè)費用的高低,它對投資地段有著相當(dāng)大的影響作用。一般來講,地勢低洼、地形地勢變化太大,地塊里邊溝壑太多不好規(guī)劃,而地勢較高,相對平坦的地塊,越好規(guī)劃,也越出效果,越應(yīng)作為好的投資地塊看待。土地面積大小直接影響到土地的使用效果,地塊面積大小對投資地段

5、的選擇有很大的影響作用。如相鄰的地塊準(zhǔn)備開發(fā)高檔社區(qū)的大盤,而在其間不論該地塊大小,都是好的投資地段。在繁華的市區(qū),地塊越大,則越是好的投資地塊。地塊形狀也直接影響土地的使用效果,對于處于市區(qū),有門面需求的地塊,臨街面越長,越是好地塊;對于緊鄰高速路、鐵路的地塊,如臨高速路、鐵路越長則不是好的投資地塊。因為現(xiàn)在的生活方式和二十年前有很大變化,以前交通不發(fā)達(dá),社會競爭壓力不大,回到家后鄰居們可以聊聊天,熱鬧是一大追求。而今天,社會競爭壓力大,回到家里,已身心疲憊,只想回到清靜、舒適、溫情的家里放松休息,因此喇叭聲、汽笛聲、車輪聲、馬達(dá)聲、汽油味這種車水馬龍的繁榮環(huán)境,再也不是人們回到家里愿意再看

6、到、聽到的了。日照對投資地段有好的影響,也有不好的影響。如開發(fā)住宅片區(qū),周邊是高大建筑群,房地產(chǎn)項目開發(fā)的地段選擇作者：佚名時間：2008-6-27瀏覽量：日照很少,則不是一個好的投資地段。但對于商業(yè),在炎熱的地區(qū),日照少的街道則積聚的行人則更多,人氣旺的則是一個好的投資地段。風(fēng)向,上風(fēng)地段是好的投資地段,下風(fēng)地段是差的投資地段。多雷區(qū)少雷區(qū),在一個城市,多雷和雷擊區(qū)不是好的投資地塊,少雷區(qū)則是好的投資地塊。,少發(fā)區(qū)則是好地塊的社會條件地塊的社會條件含蓋城市附近的基礎(chǔ)設(shè)施狀況、地塊周邊的相臨地塊的土地屬性、開發(fā)樓盤的檔次、社會治安情況等。城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全的地塊,開發(fā)后見效快,業(yè)主生活、出行便捷

7、,這是好的投資地塊。按城市基礎(chǔ)設(shè)施完備情況作為選擇開發(fā)地塊的尺度,不失為一種開發(fā)策略。附近的房產(chǎn)商的情況,對投資地段也有很大影響。如果某地塊靠近一大型高檔住宅小區(qū),則該開發(fā)地段是一個好的投資地段;如地段附近靠一大型商場,而且生意興隆,顧客盈門的話,則該地段是一個好的投資地段。如果某住宅規(guī)劃用地附近有化工廠的話,則這塊住宅用地不是一個好的投資地段。如果某一地區(qū)經(jīng)常發(fā)生盜竊、搶劫、吸毒、殺人犯,則該地段不是一個好的投資地段。如治安狀況良好,在此居住有安全感,則是一個好的投資地段。、地段的環(huán)境條件地塊的環(huán)境條件含蓋空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視角效果、清潔程度等?？諝馕廴緡?yán)重的地區(qū),人們不愿意

8、到那里生活和工作,該地區(qū)不是一個好的投資地段。噪音大小對人的情緒以及人的健康程度都有影響,噪音太大的地區(qū),人們都不愿意居住,不愿意逗留?？拷胍舻牡囟?、地塊不是好的投資地塊。綠化程度越好,生活環(huán)境越好,地塊越受歡迎,是好的投資地塊?？拷珗@、綠地、森林的地塊是好的投資地塊。視角效果好的地塊,人們是比較喜歡的,是好的投資地塊。視角效果差的地塊,如洼地給人不愉快的感覺,是不好的投資地塊。視角效果主要包括:擬建小區(qū)的平面布局、外立面效果、園林綠化效果等。干凈的地塊,是指擬用地塊給人舒適的感覺,人的感覺越好越愿意投資,干凈的地塊是好的投資地段。、城市規(guī)劃影響因素城市規(guī)劃影響因素含蓋土地用途、容積率、覆

9、蓋率、建筑高度、交通道路等土地用途允許范圍越大,越便于規(guī)劃設(shè)計,越便于投資收益也就越是好的投資地段。土地用途改變的地塊,是更好的投資地段。土地用途的改變,必定導(dǎo)致地塊的升值。容積率的大小直接決定建筑面積的大小。容積率小的地段,不易得到好的投資收益,不是好的投資地段;容積率大的地段,越容易取得好的投資收益,是好的投資地塊。覆蓋率越大,允許建造的建筑面積越大,越便于規(guī)劃設(shè)計,是好的投資地段。允許建筑高度越高,擬建造的層數(shù)越多,建筑面積越大,越有利于投資收益,是好的投資地段。交通規(guī)劃道路,越靠近地塊,是一個好的投資地段。2、識別有增值潛力的地塊在對地段投資的影響因素進(jìn)行了分析之后,就應(yīng)該判斷判斷那種

10、地塊、地段具有潛在的增值潛力。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、投資,不外乎三種類型的地進(jìn)行開發(fā):未開發(fā)的土地、開發(fā)中的土地、已開發(fā)的土地。未開發(fā)的土地,在未開發(fā)的土地上建設(shè)房屋,雖然土地價格便宜,建設(shè)費用也不比其他類地塊貴,但建設(shè)中的配套資金卻非常大。政府未在該地塊形成完善的基礎(chǔ)設(shè)施,所有基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商先自行完善,特別是綜合管網(wǎng)部分,要達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn),這種錢也是摸不著看不見的。如果該地與城市中心太遠(yuǎn),其他管理如消防、治安等開發(fā)商要花費很大人力、物力來維持,這種地塊不房地產(chǎn)項目開發(fā)的地段選擇作者：佚名時間：2008-6-27瀏覽量：是中小開發(fā)商能承擔(dān)得起來的。如果城市擴(kuò)展方向與擬投資的地塊相一致,則增值空間較大,

11、如城市不往該地發(fā)展,則該樓盤就成為開發(fā)商一大包袱。因此在這種地塊上投資,風(fēng)險大,同時利潤也大。開發(fā)中的地塊,是指完成了區(qū)域規(guī)劃,具備基本的交通條件和水、電、氣有保障,雨、污排放系統(tǒng)已形成,這類地塊是有增值潛力的地塊。在這種地塊中開發(fā),主要選擇地塊本身的地塊質(zhì)量和周邊樓盤的檔次,如周邊均為高檔樓盤,則這種樓盤增值潛力更大。已開發(fā)用地,是指土地已具備城市規(guī)模,這類土地常指舊城改造。在這中土地上進(jìn)行開發(fā),關(guān)鍵的是要把政府研究透,把政府有關(guān)舊城改造的法律、法規(guī)吃透,最大程度爭取政府的優(yōu)費政策。如拆遷補(bǔ)償、配套費、危舊房改造優(yōu)費政策等,這里有很多技巧,值得研究。這種地塊是值得投資的。選擇較好的投資地塊,

12、主要是看投資者的經(jīng)濟(jì)實力,現(xiàn)實好的地塊,投資后增值空間大,同時資金需用量也大。待開發(fā)地塊,需要獨具慧眼,一旦看準(zhǔn),增值空間也非常巨大,同時風(fēng)險也大。3、地段選擇理論選擇地段,其辦法和理論較多,主要表現(xiàn)在:上風(fēng)口發(fā)展理論、高走理論、近水發(fā)展理論、沿邊發(fā)展理論等。上風(fēng)口發(fā)展理論的涵義是:市場主要將主要向上風(fēng)口方向發(fā)展,由于城市的煙塵污染嚴(yán)重,為了避免其害,城市居民勢必涌向城市的上風(fēng)口,因此,上風(fēng)口地段是好的投資地段。高走理論涵義是:由于地勢高,受周邊環(huán)境干擾小,有居高臨下的感覺。所以該地塊是好的投資地塊。近水發(fā)展理論涵義是:城市主要向江邊、湖邊、海邊發(fā)展,有水的地方景色好、空氣清新,所以人們愿意到

13、這里居住和工作。水有財意,近水是人們發(fā)財?shù)脑竿?所以近水地塊是好的投資地塊。沿邊發(fā)展理論涵義是:公路、鐵路、輕軌沿線,主要是進(jìn)出方便,這類地塊主要用于商業(yè)、倉儲,這也是好的投資地塊。房地產(chǎn)投資地段僅是城市組成的一部分,因此必須從整個城市布局、城市規(guī)劃的全局來考慮,來權(quán)衡利弊。判斷地塊時要考慮短期熱點、中長期熱點,還要判斷出隱蔽的投資熱點。要達(dá)到上述目標(biāo),首先要從全局觀點來考慮問題;其次要認(rèn)真調(diào)查研究,掌握一手資料;要透過資料看本質(zhì),通過資料分析,找出關(guān)鍵所在。4、對投資地塊開發(fā)進(jìn)行可行性研究前面對擬投資的地塊進(jìn)行了影響因素識別、升值潛力判斷、拿地理論探討,在地塊未真正投資前,對地塊作什么,要進(jìn)

14、行可行性研究?？尚行苑治鍪墙鉀Q能否投資這個地塊,主要從技術(shù)、成本、質(zhì)量、執(zhí)行容易程度、經(jīng)濟(jì)性和法律的角度進(jìn)行判斷,該分析主要是開發(fā)商從戰(zhàn)略的角度進(jìn)行分析。作可行性研究主要作如下工作:、認(rèn)識地段問題投資地塊決策最基本的前提是弄清地塊所存在的問題,只有認(rèn)識到存在著問題,才能按照合乎邏輯的方向去解決問題。任何一個開發(fā)項目的提出都必須依賴于去解決社會需求中的某一問題,但是問題存在的事實必須由能設(shè)法解決問題的人們?nèi)フJ(rèn)識。從而,發(fā)現(xiàn)社會供求中所存在的矛盾,就是我們選擇投資建設(shè)一個開發(fā)項目的重要前提,這一矛盾確定的是否得當(dāng)、是否準(zhǔn)確就成為一個工程項目投資是否成功的關(guān)鍵因素。、明確地塊開發(fā)目標(biāo)目標(biāo)是和問題相聯(lián)

15、系的,在弄清地塊中所存在的問題、社會需求之后,當(dāng)然就應(yīng)該提出滿足這一需求的實施策略。這一開發(fā)項目的目標(biāo)自然就應(yīng)該定為滿足社會這一需求所存在的矛盾,當(dāng)然作為投資方來講是否能夠獲得最大的利潤是其所追求的主要目標(biāo)。為此就需要根據(jù)市場情況提出有針對性的投資目標(biāo),包括所選擇的投資項目的目標(biāo)市場、對投資規(guī)模的初步計劃、建設(shè)工期及希望的收益情況等。當(dāng)然在實際問題中,多目標(biāo)之間往往是矛盾的、沖突的,從而就要對各目標(biāo)之間的關(guān)系進(jìn)行充分的分析。比如對于工程項目當(dāng)壓縮投資后,就可能因資金不足而采用降低開發(fā)樓盤水準(zhǔn)、檔次,從而使其建成后的效益將可能不佳。、收集和分析數(shù)據(jù)地塊投資決策必然必須依賴一定的數(shù)據(jù),從而為了決策

16、而獲得數(shù)據(jù)便是工程決策中的一個關(guān)鍵問題,同時所收集數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性亦將直接影響到?jīng)Q策的結(jié)果。在地塊開發(fā)決策中,數(shù)據(jù)的一個重要是企業(yè)本身的房地產(chǎn)項目開發(fā)的地段選擇作者：佚名時間：2008-6-27瀏覽量：財務(wù)系統(tǒng),當(dāng)然國家的政策、市場的調(diào)研、技術(shù)的發(fā)展趨向、原料和能源的供應(yīng)情況等都是工程決策數(shù)據(jù)的主要。、策劃地塊開發(fā)的備選方案為了作出決策就必須謀劃擬定解決問題的各種方案,因為如果沒有方案選擇的余地,當(dāng)然就不存在任何決策問題,所以說可供選擇的方案是構(gòu)成問題的因素之一。策劃備選方案包括方案的提出和方案的篩選兩個過程。方案的提出主要是由決策者與工程決策人員一起盡可能地考慮各種方案,作為備選方案。方案的篩選

17、主要是在備選方案中排除掉一些不可行的或太敏感的方案,經(jīng)過篩選后提出少數(shù)幾個方案供詳細(xì)分析研究。、預(yù)測未來環(huán)境地塊投資項目決策都需要預(yù)測各種備選方案的后果,而每種方案的后果和將來付諸實踐時所處的環(huán)境有關(guān),因此在評價備選方案之前首先就要對未來環(huán)境可能發(fā)生的變化作出準(zhǔn)確預(yù)測。在投資地塊工程決策中,一個重要的預(yù)測是對與所開發(fā)出來的產(chǎn)品相關(guān)的市場及房地產(chǎn)發(fā)展走勢、技術(shù)趨勢進(jìn)行預(yù)測,這包括產(chǎn)品需求與市場定位預(yù)測、原材料與供應(yīng)預(yù)測及技術(shù)發(fā)展預(yù)測等。、預(yù)估方案的后果地塊投資方案實施后可能取得的后果,是方案選擇的最主要依據(jù)。既然希望選出最佳方案,就必須計算出方案實施后可能取得的后果,對地塊投資項目決策便是確定各

18、方案以費用與收益利潤形式表示的結(jié)果。在費用效益分析的過程中,方面要考慮資金的時間價值,另一方面要考慮同一方案在不同情況下所可能取得的效果。5、對開發(fā)地塊進(jìn)行成本收益分析成本收益分析,主要是解決投資該地塊我們能投資嗎?它主要從定量的角度,收益按邊際要求超過成本的原則進(jìn)行分析主要指標(biāo)有:投資地塊的財務(wù)凈現(xiàn)值、折現(xiàn)現(xiàn)金流、內(nèi)部收益率、投資收益、成功可能性和存在的約束條件和假設(shè)的現(xiàn)實性。確定判斷方案優(yōu)劣的準(zhǔn)則決策的主要任務(wù)就是從替代方案中進(jìn)行選優(yōu),如何進(jìn)行選優(yōu)呢?當(dāng)然,就必須確定一個判定方案好壞的準(zhǔn)則或評價標(biāo)準(zhǔn)。對于房地產(chǎn)工程決策問題,其可以為以下幾點:)投入相等:資金和其他投入資源數(shù)量相等,目的是有效的利用他們。這時就經(jīng)濟(jì)效益來說,恰當(dāng)?shù)臏?zhǔn)則是使收益或其它產(chǎn)出最大。2) 產(chǎn)出相等,需要完成一項固定的任務(wù)和相等的產(chǎn)出,此時經(jīng)濟(jì)效益標(biāo)準(zhǔn)是成本費用最小或其它投入最小。3) 投入和產(chǎn)出均不等,:這種情況較為普遍,此時資金和