廈門(mén)酒店公寓項(xiàng)目

1、二.價(jià)格策略160 / 33目錄壹、市場(chǎng)篇 .2一廈門(mén)市房地產(chǎn)形勢(shì) .2二客層來(lái)源 .3貳、分析篇 .5一廈門(mén)市高層房地產(chǎn)分析 .5二廈門(mén)目前高層的現(xiàn)狀 .6三酒店式公寓的現(xiàn)狀 .6四市調(diào)個(gè)案分析 .7叁、產(chǎn)品篇 .9一項(xiàng)目概況 .9二項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .9三項(xiàng)目周邊配套情況 .9四.項(xiàng)目SWO分析.10五產(chǎn)品定位 .12六.產(chǎn)品定價(jià) .13肆、行銷(xiāo)篇 .16一.總體策略 .161 / 33三行銷(xiāo)通路 .17四業(yè)務(wù)執(zhí)行 .18五行銷(xiāo)架構(gòu)及人員背景 .302 / 33壹、市場(chǎng)篇 一.廈門(mén)市房地產(chǎn)形勢(shì)1.供需差不多情況廈門(mén)市房地產(chǎn)通過(guò)多年得進(jìn)展，已呈現(xiàn)出快速進(jìn)展得態(tài) 勢(shì)，市場(chǎng)供需兩旺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投

2、資快速增長(zhǎng)、 房屋銷(xiāo)售量 價(jià)齊升。2003年廈門(mén)區(qū)域經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)高開(kāi)、高走、高增長(zhǎng)得“三高”態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展迅速。廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)是以住宅消費(fèi)為主導(dǎo)。2003年上半年 來(lái)住宅成交量約占總成交量的81.65%左右，而且住房消費(fèi) 是國(guó)計(jì)民生大事，以后將會(huì)持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)展。廈門(mén)市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況表類不2003年同比增長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）79.2727.18%房地產(chǎn)施工面積（萬(wàn)）1290.1917.84%商品房竣工面積（萬(wàn)）297.3236.05%商品房實(shí)際銷(xiāo)售265.9217.63%商品房預(yù)售面積3 / 33212.7116.33%（萬(wàn)）（資料來(lái)源：廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局）2003年廈門(mén)1290.19萬(wàn)商品房施工面

3、積中住宅施工面積918.22萬(wàn),占總施工面積的71.17%,由此可見(jiàn)住宅物業(yè)是 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。2.廈門(mén)經(jīng)濟(jì)環(huán)境依照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局都市調(diào)查隊(duì)昨天披露今年上半年全國(guó)35個(gè)大中都市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入最新報(bào)告顯示，廈門(mén)人均收入位居全國(guó)第七位，因此廈門(mén)整體的經(jīng) 濟(jì)環(huán)境是相當(dāng)不錯(cuò)的，這為廈門(mén)房地產(chǎn)的進(jìn)展提供了專 門(mén)好的基礎(chǔ)條件。二.客層來(lái)源A.廈門(mén)本地客戶。如工作了幾年的年輕白領(lǐng)，對(duì)現(xiàn)有住房不中意需二次購(gòu)房的客戶。B.外地來(lái)廈購(gòu)房者。這是一個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的群體，因?yàn)閺B門(mén)70%勺房產(chǎn)是有外地客戶消化的，特不是來(lái)自泉州的客戶。在外地來(lái)廈購(gòu)房者中依照用途又可分為自住客與投資客 兩種。4 / 33貳、分析篇

4、 一廈門(mén)市高層房地產(chǎn)分析1總體狀況廈門(mén)的高層分布較為分散，要緊散布在湖濱南路商業(yè) 區(qū)、思北及沿海沿湖一帶， 另外江頭一片也有少量高層建筑。 隨著房地產(chǎn)的進(jìn)展以及島內(nèi)土地供應(yīng)量的匱乏， 高層目前呈 現(xiàn)越來(lái)越多的進(jìn)展趨勢(shì)， 由此推斷廈門(mén)的高層、 小高層住宅 將越來(lái)越多。多層住宅只會(huì)在島外地價(jià)相對(duì)較廉價(jià)的地區(qū)才 會(huì)出現(xiàn)。高層的銷(xiāo)售形式是隨著都市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展一步一步占據(jù)市 場(chǎng)的主流的，這其中有以下幾個(gè)支撐因素：A)地價(jià)： 都市用地的需求量越來(lái)越大， 而供應(yīng)量將嚴(yán)峻 不足，高昂的土地價(jià)格所能支撐的住宅物業(yè)只有高層這一 種。B)人口：都市人口的急劇膨脹以及土地的匱乏使市區(qū)必 定出現(xiàn)更多的高層C)收入： 目前

5、高層市場(chǎng)逐漸升溫， 是由于經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展使 他們的購(gòu)買(mǎi)力將會(huì)有專門(mén)大的提高二廈門(mén)目前高層的現(xiàn)狀廈門(mén)的高層相對(duì)分散，反映了都市泛CBD商業(yè)圈及第二 商業(yè)5 / 33帶的發(fā)達(dá)情況有一定水準(zhǔn)。 從目前開(kāi)工的樓盤(pán)看， 由于 島內(nèi)土地稀缺，因此開(kāi)工的樓盤(pán)幾乎是高層與小高層建筑。 這從另一個(gè)側(cè)面講明了廈門(mén)的高層建筑將會(huì)呈放量增長(zhǎng)的 一個(gè)態(tài)勢(shì)。三酒店式公寓的現(xiàn)狀“酒店式公寓”屬于投資性物業(yè)，在時(shí)下商鋪投資火熱 的時(shí)候，“酒店式公寓”依靠其居住投資特色占據(jù)房地產(chǎn) 市場(chǎng)一席之地。由于受開(kāi)發(fā)商的追捧， “酒店式公寓” 最近成為樓市的 一匹黑馬。位于火車(chē)站和蓮坂一帶的裕發(fā)和官邸領(lǐng)一時(shí)之 先，兩家的樓房在今年春節(jié)前后開(kāi)盤(pán)

6、， 每平方米售價(jià)在6000元以上，至今都已售出60以上。市場(chǎng)是最好的導(dǎo)師， 緊隨裕發(fā)和官邸之后， 蓮坂附近目前已 有許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始圈地，目標(biāo)直指“酒店式公寓” 。集酒店、公寓和寫(xiě)字樓于一體的“酒店式公寓” ，讓正在 起步或進(jìn)展時(shí)期的境內(nèi)外創(chuàng)業(yè)型公司、 白領(lǐng)階層對(duì)它情有獨(dú)商務(wù)人流量是決定 “酒店式公寓”是否興建的最重要的條件 據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年廈門(mén)鐵路到發(fā)總量達(dá)549萬(wàn)人次，航空進(jìn)出總 人次達(dá)425萬(wàn)，每年來(lái)廈的國(guó)內(nèi)外游客總計(jì)超過(guò)1000萬(wàn)人 次，其中商務(wù)精英超過(guò)20萬(wàn)人次。 因此，“酒店式公寓”周邊必須有成熟的商務(wù)環(huán)境，交通方 便，人流旺盛。裕發(fā)和官邸能搶先一步，引領(lǐng)廈門(mén) “酒店式 公寓”的潮流，正是因?yàn)樗麄兌继幱趶B門(mén)的“黃金地段” 。裕發(fā)廣場(chǎng)地處繁華的富山商圈中心， 湖濱南路、 廈禾路、 嘉 禾路、蓮前大道交匯于此， 好又多、假日商城、 以后的明發(fā)MALL等商業(yè)巨頭聚攏，弓I來(lái)游人如幟。其次，國(guó)貿(mào)大廈、 蓮富大廈、聚泰商業(yè)城盤(pán)踞于此，高端寫(xiě)字樓里企業(yè)林立、 白領(lǐng)薈萃。而官邸位于廈門(mén)火車(chē)站市