總價(jià)規(guī)定合同與單價(jià)規(guī)定合同地區(qū)別

1、總價(jià)承包就是將一個(gè)單位工程按照定額以及各種費(fèi)用一次性包死，中間不在增加費(fèi)用的承包方式。單價(jià)承包就是按照建筑物的建筑面積或其他單位進(jìn)行承包，即按照工程單價(jià)承包的一種承包方式。 當(dāng)然，建筑面積或其他單位的計(jì)算 辦法應(yīng)該事先說(shuō)明或按照國(guó)家規(guī)范規(guī)定建筑面積計(jì)算規(guī)則或其他建 筑法規(guī)進(jìn)行。相應(yīng)合同就是總價(jià)合同、單價(jià)合同。以承包工程計(jì)價(jià)方式劃分，建設(shè)工程合同可以分為總價(jià)合同、單價(jià)合同、成本價(jià)酬金合同三種形式。一、總價(jià)合同。是指在合同中確定一個(gè)完成項(xiàng)目的總價(jià)，承包單位依此完成合同的全 部工作。這種類型合同有利于建設(shè)單位確定最低報(bào)價(jià)的承包商，并有利于支付進(jìn)度款及結(jié)算。這種合同適用于工程量不太大且能精確計(jì) 算，工

2、期較短的項(xiàng)目。建設(shè)單位必須具備詳細(xì)的設(shè)計(jì)圖紙，一般要求 詳盡到施工圖，使承包人能夠計(jì)算出工程量?？們r(jià)合同又可分為兩種：（1）固定總價(jià)合同。在圖紙及工程要求不變的情況下，總價(jià)不變。而當(dāng)施工中圖紙或工程 質(zhì)量或工期有變動(dòng)，則總價(jià)也應(yīng)相應(yīng)變動(dòng)。這種合同中承包人承擔(dān)了 絕大部分風(fēng)險(xiǎn)，因此標(biāo)價(jià)較咼，因此對(duì)建設(shè)方也并不完全有利。（2）可調(diào)總價(jià)合同。合同條款中約定，如果在執(zhí)行合同中由于通貨膨脹引起工程成本增加 到一定限度時(shí)，合同總價(jià)根據(jù)事先約定的調(diào)價(jià)工式作相應(yīng)調(diào)整。二、單價(jià)合同。是指投標(biāo)人就招標(biāo)文件中列出的分部分項(xiàng)工程確定各分部分項(xiàng)工程 費(fèi)用的合同。這種類型的合同風(fēng)險(xiǎn)得到較合理分?jǐn)?。?duì)于發(fā)包人來(lái)說(shuō)， 單價(jià)合

3、同可以縮減發(fā)包人在招標(biāo)階段的工作量及準(zhǔn)備時(shí)間，并可鼓勵(lì)承包人通過(guò)提高工效等手段從成本節(jié)約中提高利潤(rùn)。發(fā)包人的風(fēng)險(xiǎn)在于工程結(jié)束前總價(jià)是未知的，尤其是無(wú)法在招標(biāo)階段 較準(zhǔn)確工作量的項(xiàng)目。在遇到善于運(yùn)用不平衡報(bào)價(jià)的承包商時(shí)， 風(fēng)險(xiǎn) 會(huì)加大。而對(duì)發(fā)包人來(lái)說(shuō)，出現(xiàn)工程量列表以外的漏項(xiàng)，可就此再報(bào) 價(jià)，減小了風(fēng)險(xiǎn)。單價(jià)合同分為以下幾種方式：（1）估計(jì)工程量單價(jià)合同。建設(shè)單位在招標(biāo)文件中就分部分項(xiàng)工程的工作量作出估計(jì)，投標(biāo)單位在工程量表中填入項(xiàng)目單價(jià)，并可依此算出總價(jià)作為投標(biāo)報(bào)價(jià)。 中標(biāo) 后，在月進(jìn)度款支付中以實(shí)際完成的工程量和該單價(jià)確定數(shù)額，結(jié)算中據(jù)竣工圖結(jié)算總價(jià)格。這種類型的合同一般約定，當(dāng)工程量增減到

4、 一定幅度（如+-15%時(shí)，單價(jià)作相應(yīng)的調(diào)整。最好在合同中約定單 價(jià)的調(diào)整方式。（2）純單價(jià)合同。建設(shè)單位不能提供施工圖或給出準(zhǔn)確的工程量清單， 投標(biāo)人根據(jù)建設(shè) 單位提供的工作項(xiàng)目一覽表，報(bào)出相應(yīng)項(xiàng)目的單價(jià)，施工時(shí)按實(shí)際工 作量結(jié)算。（3）單價(jià)與包干混合式合同。以單價(jià)合同為基礎(chǔ)，僅對(duì)某種不易計(jì)算工程量的分項(xiàng)工程采用包干辦 法。其余均要求報(bào)出單價(jià)，并按實(shí)際工作量結(jié)算。三、成本加酬金合同 是由業(yè)主向承包人支付工程項(xiàng)目的實(shí)際成本， 并按照事先約定的某一 種方式支付酬金的合同類型。這類合同的缺點(diǎn)是業(yè)主對(duì)工程總造價(jià)不 易控制，承包人也往往不注意降低項(xiàng)目成本。 除因迫于形勢(shì)須立即開(kāi) 展工作的項(xiàng)目或風(fēng)險(xiǎn)很大

5、的項(xiàng)目外，一般不適用這種承包方式。談固定總價(jià)合同的風(fēng)險(xiǎn)談固定總價(jià)合同的風(fēng)險(xiǎn)以一次包死的總價(jià)委托，且價(jià)格不因環(huán)境的變化和工程量增減而變化的工程承發(fā)包合同，我們稱這為固定總價(jià)合同。在這類合同 中承包商承擔(dān)了全部的工作量和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。 除了設(shè)計(jì)有重大變更，一 般不允許調(diào)整合同價(jià)格。在現(xiàn)代工程中，特別在合資項(xiàng)目中，業(yè)主喜 歡采用這種合同形式，因?yàn)楣こ讨须p方結(jié)算方式較為簡(jiǎn)單，比較省事。 合同的執(zhí)行中，承包商的索賠機(jī)會(huì)較少。但這種合同承包商承擔(dān)了全 部風(fēng)險(xiǎn)，報(bào)價(jià)中不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用較高。因此，承包商報(bào)價(jià)的確定必 須考慮施工期間物價(jià)變化以及工程量變化帶來(lái)的影響。首先，簽訂固定總價(jià)合同必須考慮：工程范圍必須清楚明

6、確， 報(bào)價(jià)的工程量應(yīng)準(zhǔn)確而不是估計(jì)數(shù)字， 對(duì)此承包商必須認(rèn)真復(fù)核；工 程設(shè)計(jì)較細(xì)，圖紙完整、詳細(xì)、清楚；工程量小、工期短，估計(jì)在工程過(guò)程中環(huán)境因素（特別是物價(jià)）變化小，工程條件穩(wěn)定并合理；工 程結(jié)構(gòu)、技術(shù)簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)小，報(bào)價(jià)估算方便；工程投標(biāo)期相對(duì)寬裕， 承包商可以作詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、復(fù)核工作量、分析招標(biāo)文件、擬定計(jì) 劃；合同條件完備，雙方的權(quán)利和義務(wù)十分清楚。其次，簽訂固定總價(jià)合同必須根據(jù)不同的情況考慮它的幾種 計(jì)價(jià)形式：招標(biāo)文件中有工作量表。業(yè)主為了方便承包商投標(biāo)，給出 工程量表，但業(yè)主對(duì)工程量表中的數(shù)量不承擔(dān)責(zé)任， 承包商也必須復(fù) 核。承包商報(bào)出每一個(gè)分項(xiàng)工程的固定總價(jià)， 它們之和即為整個(gè)工

7、程 的價(jià)格；招標(biāo)文件中沒(méi)有給出工程量清單，承包商制定。工程量表僅 僅作為付款文件，而不屬于合同規(guī)定的工程資料，不作為承包商完成 工程或設(shè)計(jì)的全部?jī)?nèi)容；合同價(jià)款總額由每一個(gè)分項(xiàng)工程的包干價(jià)款 （固定總價(jià)）構(gòu)成。承包商必須自己根據(jù)工程信息計(jì)算工程量。如果 承包商分項(xiàng)工程量有漏項(xiàng)或計(jì)算不正確，則被認(rèn)為包括在整個(gè)合同總 價(jià)中。第三，由于國(guó)際通用的工程量計(jì)算規(guī)則適用于業(yè)主提供全部 設(shè)計(jì)文件的單價(jià)合同（我國(guó)的工程量計(jì)算規(guī)則也有這個(gè)問(wèn)題），采用 這種合同類型時(shí)要注意應(yīng)對(duì)工程量計(jì)算規(guī)則作出詳細(xì)說(shuō)明、修改或用專門(mén)的計(jì)量方法。（1）承包商的工程責(zé)任范圍擴(kuò)大，通用規(guī)則的劃分難以包容。 例如由承包商承擔(dān)大量的設(shè)計(jì)，在

8、投標(biāo)時(shí)承包商無(wú)法計(jì)算工程量， 工 程量清單的編制應(yīng)考慮到這些的情況。（2）通常合同采用階段付款。如果工程分項(xiàng)在工程量表中已 經(jīng)被定義，只有在該工程分項(xiàng)完成后承包商才能得到相應(yīng)付款， 則工 程量表的劃分應(yīng)與工程的施工階段相對(duì)應(yīng)， 必須與施工進(jìn)度一致，否 則會(huì)帶來(lái)付款的困難。同時(shí)工程量劃分應(yīng)注意承包商的現(xiàn)金流量， 如 設(shè)立搭設(shè)臨時(shí)工程、材料采購(gòu)、設(shè)計(jì)等分項(xiàng)，這樣可以及早付款。第 四，固定總價(jià)合同和單價(jià)合同有時(shí)在形式上很相似。固定總價(jià)合同是 總價(jià)優(yōu)先，承包商報(bào)總價(jià)，雙方商討并確定合同總價(jià)，最終按總價(jià)結(jié) 算。通常只有設(shè)計(jì)變更，或符合合同規(guī)定的調(diào)價(jià)條件（例如法律變化）， 才允許調(diào)整合同價(jià)格。固定總價(jià)合同

9、在招標(biāo)投標(biāo)中就與單價(jià)合同的處理有區(qū)別。對(duì)于固定總價(jià)合同，承包商要承擔(dān)兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：一是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。包括：報(bào)價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤；漏報(bào)項(xiàng)目。二是工作量風(fēng)險(xiǎn)：包括：工作量計(jì)算的錯(cuò)誤。對(duì)固定總價(jià)合 同，業(yè)主有時(shí)也給工作量清單，有時(shí)僅給圖紙、規(guī)范讓承包商算標(biāo)。 承包商必須對(duì)工作量作認(rèn)真復(fù)核和計(jì)算。如果工作量有錯(cuò)誤，由承包 商負(fù)責(zé)；由于工程范圍不確定或預(yù)算時(shí)工程項(xiàng)目未列全造成的損失。 對(duì)固定總價(jià)合同，如果業(yè)主用初步設(shè)計(jì)文件招標(biāo)，讓承包商計(jì)算工作 量報(bào)價(jià)，或盡管施工圖設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，但做標(biāo)期太短，承包無(wú)法詳細(xì)核算，通常只有按經(jīng)驗(yàn)或統(tǒng)計(jì)資料估算工作量。這時(shí)承包商處于兩難 的境地：工作量算高了，報(bào)價(jià)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，不易中標(biāo)；

10、算低了，自己 要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和虧損。在實(shí)際工程中，這是一個(gè)采用固定總價(jià)合同帶來(lái) 的普遍性的問(wèn)題，在這方面承包商損失常常很大。案例：某建筑工程采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式。業(yè)主在招標(biāo)文件中要 求：項(xiàng)目在21個(gè)月內(nèi)完成；采用固定總價(jià)合同；無(wú)調(diào)價(jià)條款。承包 商投標(biāo)報(bào)價(jià)364000美元，工期24個(gè)月。在投標(biāo)書(shū)中承包商使用保留 條款，要求取消固定價(jià)格條款，采用浮動(dòng)價(jià)格。但業(yè)主在未同承包商 談判的情況下發(fā)出中標(biāo)函，同時(shí)指出：經(jīng)審核發(fā)現(xiàn)投標(biāo)書(shū)中有計(jì)算錯(cuò) 誤，共多算了 77300美元。業(yè)主要求在合同總價(jià)中減去這個(gè)差額，將 報(bào)價(jià)改為356270 (即364000-77300)美元；同意24個(gè)月工期；堅(jiān)持 采用固定價(jià)格。承包商答

11、復(fù)為：如業(yè)主堅(jiān)持固定價(jià)格條款，則承包商在原報(bào) 價(jià)的基礎(chǔ)上再增加75000美元，既然為固定總價(jià)合同，則總價(jià)優(yōu)先， 計(jì)算錯(cuò)誤77300美元不應(yīng)從總價(jià)中減去，則合同總價(jià)應(yīng)為439000(即 364000+75000)美元。在工程中由于工程變更，使合同工程量又增加了 70863美元。工程最終在24個(gè)月內(nèi)完成。最終結(jié)算，業(yè) 主堅(jiān)持按照改正后的總價(jià)356270美元并加上的工程量增加的部分結(jié) 算，即最終合同總價(jià)為427133美元。而承包商堅(jiān)持總結(jié)算價(jià)款為509863 （即364000+75000+70863美元。最終經(jīng)中間人調(diào)解，業(yè)主接受承包商的 要求。對(duì)本案的幾點(diǎn)分析：（1）承包商保留條款，業(yè)主可以在招標(biāo)文件，或合同條件中規(guī)定不接受任何保留條款，則承包商保留說(shuō)明無(wú)效。否則業(yè)主應(yīng)在 定標(biāo)前與承包商就投標(biāo)書(shū)中的保留條款進(jìn)行具體商談， 作