綠城建設(shè)_綠城集團(tuán)代建業(yè)務(wù)模式

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新業(yè)務(wù)模式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新業(yè)務(wù)模式代建模式代建模式概念：概念： 指由項(xiàng)目業(yè)主（或項(xiàng)目出資人）通過(guò)招投標(biāo)方式或協(xié)議方式確定并委托相應(yīng)資質(zhì)的項(xiàng)目代建人（或稱專業(yè)項(xiàng)目管理公司）對(duì)項(xiàng)目可行性研究、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等全過(guò)程進(jìn)行管理，并按照項(xiàng)目的規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、投資的目標(biāo)要求完成建設(shè)任務(wù)，直至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后交付使用人的項(xiàng)目建設(shè)管理模式 背景：背景： 2010年9月25日，綠城集團(tuán)在杭州成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“綠城建設(shè)”），向合作伙伴提供品牌輸出與建設(shè)管理服務(wù)。 綠城建設(shè)的收益將裝入上市公司綠城中國(guó)。未來(lái)，代建業(yè)務(wù)和自建業(yè)務(wù)（公司自有土地）在集團(tuán)中的業(yè)務(wù)比例要達(dá)到1：1 。 至此

2、，綠城中國(guó)基本形成自主投資、園區(qū)服務(wù)和房地產(chǎn)代建三大業(yè)務(wù)特色。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新業(yè)務(wù)模式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新業(yè)務(wù)模式代建模式代建模式業(yè)務(wù)模式一：項(xiàng)目代建業(yè)務(wù)模式一：項(xiàng)目代建 合作方提供土地以及全部開(kāi)發(fā)資金，綠城提供管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、后續(xù)建設(shè)、后期營(yíng)銷以及物業(yè)管理等業(yè)務(wù)模式二：資本代建業(yè)務(wù)模式二：資本代建 主要是與房地產(chǎn)基金等外部資本的合作，通過(guò)成立平臺(tái)公司募集資金，綠城負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并與投資方共享收益業(yè)務(wù)模式三：政府保障性住房代建業(yè)務(wù)模式三：政府保障性住房代建 主要承接政府安居工程、舊城改造、保障性住房建設(shè)等工程綠城建設(shè)（代建業(yè)務(wù)）三大業(yè)務(wù)模式綠城建設(shè)（代建業(yè)務(wù)）三大業(yè)務(wù)模式 綠城

3、集團(tuán)在城里綠城建設(shè)之前，就已涉及相關(guān)代建業(yè)務(wù)。 2005年10月，綠城集團(tuán)參與杭州江干區(qū)城中村改造暨安置房代建項(xiàng)目，這是綠城集團(tuán)首次涉足代建領(lǐng)域。 至目前，綠城集團(tuán)在全國(guó)承接的安置房代建項(xiàng)目總規(guī)模超過(guò)250萬(wàn)平方米，其中已開(kāi)工建設(shè)的超過(guò)90萬(wàn)平方米?！吧虡I(yè)代建”項(xiàng)目已簽約項(xiàng)目共計(jì)20個(gè)，總占地面積達(dá)312萬(wàn)平方米，總建筑面積已超過(guò)512萬(wàn)平方米，物業(yè)類型以住宅、商業(yè)物業(yè)為主。其中杭州市項(xiàng)目7個(gè)、浙江省內(nèi)項(xiàng)目7個(gè)，省外項(xiàng)目6個(gè)。綠城集團(tuán)代建業(yè)務(wù)的歷史綠城集團(tuán)代建業(yè)務(wù)的歷史一：基于集團(tuán)現(xiàn)金流與負(fù)債率的考慮一：基于集團(tuán)現(xiàn)金流與負(fù)債率的考慮 綠城2009、2008年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流凈額分別是36.4億

4、、-37.8億，而09年現(xiàn)金流凈額大增主要得益于市場(chǎng)回暖，但該現(xiàn)金流水平亦低于萬(wàn)科等標(biāo)桿企業(yè)。 綠城自2006年7月上市以來(lái)，其資產(chǎn)負(fù)債率一直居高不下，盡管考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿性，但綠城的負(fù)債了依然偏高，其2009年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到83.51%，遠(yuǎn)高于TOP10均值72.77%和百?gòu)?qiáng)均值68%的水平。 低現(xiàn)金流凈額與高負(fù)債率水平，勢(shì)必對(duì)綠城的拿地、擴(kuò)張、長(zhǎng)期健康發(fā)展不利，對(duì)公司股價(jià)在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)亦不利。20052006200720082009資產(chǎn)負(fù)債率93.14%73.44%71.14%75.99%83.51%綠城集團(tuán)開(kāi)展代建業(yè)務(wù)的原因綠城集團(tuán)開(kāi)展代建業(yè)務(wù)的原因二：基于公司戰(zhàn)略的考慮二：

5、基于公司戰(zhàn)略的考慮 宋衛(wèi)平與曹舟南2009年曾多次表示，綠城集團(tuán)希望在3年，即到2012年實(shí)現(xiàn)銷售額突破1000億元，年做100個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)，并保持每年30%以上的增長(zhǎng)速度，并實(shí)現(xiàn)其在房地產(chǎn)行業(yè)的“船長(zhǎng)”地位。 但現(xiàn)實(shí)情況是2010年前3季度的銷售排名中，綠城集團(tuán)只實(shí)現(xiàn)326億元的銷售額，遠(yuǎn)落后于萬(wàn)科的692億，而若實(shí)現(xiàn)2012年銷售額突破1000億的目標(biāo)，顯然綠城還有很多工作要做。名次名次企業(yè)企業(yè)銷售額銷售額（億元）（億元）1萬(wàn)科6922保利4053中國(guó)海外3994恒大3755綠地3676綠城3267富力2178碧桂園2159龍湖18010雅居樂(lè)170綠城集團(tuán)開(kāi)展代建業(yè)務(wù)的原因綠城集團(tuán)開(kāi)展代

6、建業(yè)務(wù)的原因三：基于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的考慮三：基于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的考慮 從1998年房改以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)多次調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)起起伏伏，特別是2003年國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)后，歷次關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀都在房企、地方政府和中央政府的博弈中，以房?jī)r(jià)越調(diào)越高收?qǐng)觥Ｌ貏e是2010年國(guó)家在嚴(yán)格控制房企開(kāi)發(fā)貸款、房企上市或新融資、房地產(chǎn)信托資金等的限制，對(duì)房企本已緊繃的資金鏈捉襟見(jiàn)肘。 但對(duì)于一家上市公司而言，政策風(fēng)險(xiǎn)所造成的市場(chǎng)的起伏波動(dòng)顯然對(duì)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表的表現(xiàn)顯然無(wú)法滿足投資者的要求，勢(shì)必對(duì)公司股價(jià)市場(chǎng)表現(xiàn)有消極影響。 顯然，綠城建設(shè)通過(guò)其三大業(yè)務(wù)，可實(shí)現(xiàn)其在有地時(shí)可以蓋房、無(wú)地時(shí)也可蓋房

7、，并在一定程度上規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)其現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響，同時(shí)，對(duì)于維護(hù)與地方政府的良好合作關(guān)系是有益的。綠城集團(tuán)開(kāi)展代建業(yè)務(wù)的原因綠城集團(tuán)開(kāi)展代建業(yè)務(wù)的原因 綠城建設(shè)代建業(yè)務(wù)目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要有兩種，分別是： 1：收取代建項(xiàng)目銷售額的7%12%作為代建費(fèi)用 2：按一定比例銷售額+利潤(rùn)收益收取 考慮到代建項(xiàng)目后期的物業(yè)管理等費(fèi)用，顯然綠城的代建業(yè)務(wù)收費(fèi)不低，如果該模式能夠成功推廣，那它對(duì)綠城集團(tuán)的財(cái)務(wù)貢獻(xiàn)作用將越來(lái)越強(qiáng)。 綠城建設(shè)代建模式的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)綠城建設(shè)代建模式的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一：降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升管控能力一：降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升管控能力 通過(guò)代建模式，可以做到錢(qián)夠用的時(shí)候自己蓋房子，錢(qián)不夠

8、用的時(shí)候也可以蓋房子，降低在多變環(huán)境下自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)還可提高企業(yè)的成本控制等多方面的管控能力。二：降低品牌推廣難度二：降低品牌推廣難度 代建模式下，企業(yè)品牌的推廣相對(duì)容易，品牌的市場(chǎng)占有率也可在短期內(nèi)得到提高，代建項(xiàng)目所形成的諸多資源（如品牌、客戶資源等）也在一定程度上會(huì)促進(jìn)自有項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)。三：維系與地方政府的良好合作關(guān)系，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展有益三：維系與地方政府的良好合作關(guān)系，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展有益 代建業(yè)務(wù)，特別是參與政府保障性住房的建設(shè)，在獲取穩(wěn)定收益的同時(shí)，顯然對(duì)于維系開(kāi)發(fā)企業(yè)與地方政府的合作關(guān)系式有好處，特別是隨著地方政府在招投標(biāo)過(guò)程中對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的種種要求（如需要承建過(guò)一定規(guī)模

9、的保證性住房等指標(biāo)），較好的保障性住房開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)企業(yè)成功參與地方房地產(chǎn)市場(chǎng)也是有好處的綠城建設(shè)代建模式的優(yōu)點(diǎn)綠城建設(shè)代建模式的優(yōu)點(diǎn)一：對(duì)合作方的要求較高，會(huì)限制代建業(yè)務(wù)的開(kāi)展一：對(duì)合作方的要求較高，會(huì)限制代建業(yè)務(wù)的開(kāi)展 代建業(yè)務(wù)能順利進(jìn)行下去，最基本的要求就是合作方在資金方面要有充足的準(zhǔn)備，一旦合作方資金不足，很可能會(huì)是代建工程陷入停滯，占用代建企業(yè)過(guò)多資源，但卻無(wú)法給代建企業(yè)帶來(lái)可靠的收益，這顯然不利于代建企業(yè)的發(fā)展。這種高要求，需要代建企業(yè)謹(jǐn)慎選擇合作伙伴，無(wú)形中限制了代建業(yè)務(wù)的開(kāi)展。二：品牌影響的不確定性二：品牌影響的不確定性 代建業(yè)務(wù)一旦開(kāi)展，如果代建企業(yè)和合作伙伴能夠合作的好，會(huì)增

10、加代建企業(yè)的收益和品牌增值和市場(chǎng)占有率，一旦合作出現(xiàn)問(wèn)題（如品質(zhì)管控、服務(wù)品質(zhì)等），哪怕是100個(gè)項(xiàng)目中只有一兩個(gè)項(xiàng)目沒(méi)做好，都會(huì)對(duì)綠城產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生質(zhì)疑，這顯然對(duì)品牌形象造成負(fù)面影響。綠城建設(shè)代建模式的不足綠城建設(shè)代建模式的不足 綠城建設(shè)/代建業(yè)務(wù)目前已與多家企業(yè)建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關(guān)系，如：浙江能源集團(tuán)、浙江鐵投、浙江國(guó)信、浙江中義集團(tuán)、浙江浙信房地產(chǎn)、西子集團(tuán)、海爾集團(tuán)等。 截止8月底，綠城建設(shè)的“商業(yè)代建”項(xiàng)目已簽約項(xiàng)目共計(jì)20個(gè)，總占地面積達(dá)312萬(wàn)平方米，總建筑面積已超過(guò)512萬(wàn)平方米，物業(yè)類型以住宅、商業(yè)物業(yè)為主。其中杭州市項(xiàng)目7個(gè)、浙江省內(nèi)項(xiàng)目7個(gè)，省外項(xiàng)目6個(gè)。 同時(shí)，綠城在全國(guó)承接的安置房代建項(xiàng)目總規(guī)模超過(guò)250萬(wàn)平方米，其中已開(kāi)工建設(shè)的超過(guò)90萬(wàn)平方米。而多個(gè)安置性住房代建項(xiàng)目，都獲得了當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)可和好評(píng)。綠城建設(shè)代建模式的發(fā)展現(xiàn)狀綠城建設(shè)代建模式的發(fā)展現(xiàn)狀一：代建市場(chǎng)廣闊代建市場(chǎng)廣闊 2009年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、施工面積、新開(kāi)工面積、銷售面積等均出現(xiàn)大幅度上漲，只有竣工面積出現(xiàn)個(gè)位數(shù)上漲，從長(zhǎng)期來(lái)看，商品房市場(chǎng)的代建潛力依然很大；同時(shí)，即使商品房市場(chǎng)受到調(diào)控打壓，政府保障性住房代建市場(chǎng)依然具有較大的市場(chǎng)潛力。二：代建業(yè)務(wù)準(zhǔn)入門(mén)檻會(huì)越來(lái)越高二：代建業(yè)務(wù)準(zhǔn)入門(mén)檻會(huì)越來(lái)越高 目前來(lái)看，代建業(yè)務(wù)也行對(duì)品牌、管控