論房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的工程造價(jià)管理及控制(共5頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上論房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的工程造價(jià)管理及控制王忠孝 （北京首政置業(yè)集團(tuán)有限公司 北京）【摘要】： 從施工階段影響工程造價(jià)的主要因素、設(shè)計(jì)變更和設(shè)計(jì)變更引發(fā)的工程量變更簽證、施工階段費(fèi)用的控制 、施工階段加強(qiáng)對(duì)承包商施工管理控制、竣工決算階段控制等方面對(duì)施工階段工程造價(jià)管理的實(shí)施要點(diǎn)進(jìn)行了闡述，使工程造價(jià)符合實(shí)際情況，科學(xué)的利用建設(shè)資金，最大程度地發(fā)揮業(yè)主的投資效能，從而獲取滿意的和效益。 【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開發(fā) 施工階段 造價(jià)及控制引言：在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的大潮中，如何求生存、促發(fā)展是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一個(gè)重要課題。工程造價(jià)控制貫穿于開發(fā)項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、

2、施工、竣工驗(yàn)收、竣工結(jié)算等階段的全過(guò)程。其中，施工階段是有效控制工程造價(jià)、防止施工超預(yù)算，取得效益的重要階段。工程造價(jià)控制的目的是把工程造價(jià)控制在合理的范圍和核定的造價(jià)限額以內(nèi)。工程造價(jià)是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)、是制定投資計(jì)劃和控制投資的依據(jù)，是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，施工階段造價(jià)管理的核心是有效控制成本，在工程造價(jià)由貨幣形態(tài)向?qū)嵨镄螒B(tài)轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，通過(guò)科學(xué)組織，提高效率和降低成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目的。所謂控制就是指行為主體為保證在變化的條件下實(shí)現(xiàn)其目標(biāo),按照事先擬定的計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn),采用有效方法,對(duì)被控對(duì)象實(shí)施中發(fā)生的各種實(shí)際值與計(jì)劃值進(jìn)行對(duì)比、檢查、監(jiān)督、引導(dǎo)和糾正的過(guò)程，如何降低工程成本，增大效益

3、，提高企業(yè)工程投資收益，科學(xué)的利用建設(shè)資金，最大程度地發(fā)揮業(yè)主的投資效能，有效地控制施工階段工程造價(jià)是關(guān)鍵。一、施工階段影響工程造價(jià)的主要因素 施工階段影響工程造價(jià)的主要因素有條件、物價(jià)浮動(dòng)、工程量以及天氣氣候。物價(jià)浮動(dòng)的變化不是以人的意志為轉(zhuǎn)移的，是所不能控制的，氣候的變化一般情況下也是有規(guī)律的，唯有工程量的變化大多來(lái)源于工程變更。工程變更的多少直接決定了施工階段的工程造價(jià)的變化數(shù)量。所以施工階段的造價(jià)控制重點(diǎn)是工程變更。因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段是工程造價(jià)的形成階段，而施工階段是工程造價(jià)的實(shí)現(xiàn)階段。如果施工中不發(fā)生工程變更，造價(jià)就不會(huì)超出施工圖預(yù)算的范圍。 在施工過(guò)程中，如果發(fā)生設(shè)計(jì)變更，將對(duì)施工進(jìn)度產(chǎn)

4、生很大的影響。因此，應(yīng)盡量減少設(shè)計(jì)變更，如果必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早損失越小，反之就越大，尤其對(duì)造價(jià)影響較大的設(shè)計(jì)變更，更要用先算賬后變更的方法解決，多年來(lái)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)還沒(méi)有或極少有不發(fā)生設(shè)計(jì)變更的現(xiàn)象，關(guān)鍵是怎樣變更最合理、最經(jīng)濟(jì)，又能達(dá)到設(shè)計(jì)功能，所以應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的，才能使工程造價(jià)得到有效控制。二、如何控制設(shè)計(jì)變更和設(shè)計(jì)變更引發(fā)的工程量變更簽證（一）認(rèn)真做好圖紙的設(shè)計(jì)與審查工作做好圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與審查工作，可以減少圖紙中的錯(cuò)漏現(xiàn)象，使設(shè)計(jì)階段的施工圖預(yù)算更為準(zhǔn)確。各專業(yè)圖紙本身不完善、專業(yè)之間配合不當(dāng)或設(shè)計(jì)深度不夠，將導(dǎo)致在施工階段的設(shè)計(jì)變更增加，從而導(dǎo)致工

5、程造價(jià)增加。設(shè)計(jì)單位要提高設(shè)計(jì)深度，完善圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)單位向業(yè)主提供非正式施工圖前開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)組織相關(guān)部門的相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面會(huì)審，對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核,從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作,以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來(lái)變更,造成經(jīng)濟(jì)損失，各專業(yè)設(shè)計(jì)人員加以完善，確定最終施工圖紙，避免或減少在施工階段提出更改。通過(guò)招標(biāo)選擇合適的設(shè)計(jì)單位，合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用；在設(shè)計(jì)合同內(nèi)對(duì)因設(shè)計(jì)單位的原因造成設(shè)計(jì)變更而產(chǎn)生的投資失控，明確其應(yīng)承擔(dān)給業(yè)主造成的經(jīng)濟(jì)損失和法律責(zé)任。（二）運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案價(jià)值工程

6、，是通過(guò)各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作，對(duì)所研究對(duì)象的功能與費(fèi)用進(jìn)行系統(tǒng)分析，不斷創(chuàng)新，使之以最低的總成本，可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能，從而提高產(chǎn)品價(jià)值的科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法。應(yīng)用價(jià)值工程進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化是控制工程造價(jià)最有效的途徑。設(shè)計(jì)師應(yīng)通過(guò)與業(yè)主及各利益相關(guān)者充分的溝通,考慮建造成本與壽命周期內(nèi)維修費(fèi)用的合理分配,從研究對(duì)象的功能出發(fā)弄清哪些功能是必要的,哪些功能是輔助的,在改進(jìn)方案設(shè)計(jì)中使項(xiàng)目的功能結(jié)構(gòu)更加合理。最終,使工程項(xiàng)目的功能與工程項(xiàng)目的成本之比達(dá)到最優(yōu)值。 價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是以功能需求為出發(fā)點(diǎn),對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析,使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本，所以房地

7、產(chǎn)開發(fā)單位可以要求設(shè)計(jì)人員針對(duì)變更項(xiàng)的使用功能設(shè)計(jì)出幾套變更方案并作出技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,對(duì)變更方案實(shí)行科學(xué)決策,選擇技術(shù)可行、施工方便、經(jīng)濟(jì)合理的變更方案。（三）設(shè)計(jì)變更引發(fā)的工程量變更簽證控制簽證的關(guān)鍵在于建立工程簽證管理制度，明確甲方、監(jiān)理、預(yù)算等代表人員的職權(quán)范圍和分工責(zé)任，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，我們首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。一道工序施工完，時(shí)間久了一些細(xì)節(jié)容易淡忘，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無(wú)法證實(shí)。其次，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)

8、量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡(jiǎn)圖，施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸、參加計(jì)量人員等的原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同約定及時(shí)審核簽認(rèn)增減價(jià)值，開發(fā)建設(shè)單位造價(jià)管理人員要掌握建材行情，如果對(duì)材料市場(chǎng)價(jià)格不清楚，就無(wú)法進(jìn)行工程造價(jià)管理。所有設(shè)計(jì)變更、工程洽商最好由設(shè)計(jì)師、開發(fā)建設(shè)單位和承包商雙方主管技術(shù)工程師、造價(jià)工程師和監(jiān)理單位的專業(yè)監(jiān)理工程師在會(huì)商后集體簽證，避免技術(shù)工程師不管或不懂經(jīng)濟(jì)，造價(jià)工程師不管或不懂技術(shù)，相互專業(yè)不精通，造成經(jīng)濟(jì)浪費(fèi)現(xiàn)象。三、施工階段費(fèi)用的控制 加強(qiáng)材料、設(shè)備的采購(gòu)供

9、應(yīng)管理，控制材料價(jià)格。材料費(fèi)用是構(gòu)成工程造價(jià)的主要因素。一般工程中土建材料費(fèi)用約占造價(jià)約60-70%左右，安裝工程的材料或設(shè)備費(fèi)占造價(jià)約75%左右，且呈上升趨勢(shì)。由此可見(jiàn)，選用材料或設(shè)備是否經(jīng)濟(jì)合理，對(duì)降低造價(jià)起著十分關(guān)鍵的作用。在施工前，對(duì)工程所需材料不僅要進(jìn)行貨源的研究，廣泛收集供貨信息，盡量尋找貨和價(jià)的最佳結(jié)合點(diǎn)。在施工階段開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)采用與國(guó)際接軌的市場(chǎng)價(jià)形式確定造價(jià)，直接按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行工程組價(jià)。對(duì)于項(xiàng)目采用北京市建筑材料信息價(jià)格進(jìn)行優(yōu)化：在保證工程質(zhì)量的前提下，全部材料價(jià)根據(jù)安裝季度、時(shí)段采用市場(chǎng)詢價(jià)，保證貨比三家，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉地購(gòu)買材料，建設(shè)單位、監(jiān)理單位、承包單位三方在事前簽訂認(rèn)價(jià)單

10、，作為結(jié)算依據(jù)，同時(shí)也充分體現(xiàn)材料價(jià)的真實(shí)性，做到減少工程，提高企業(yè)利潤(rùn)，該項(xiàng)管理與控制可節(jié)約開發(fā)項(xiàng)目資金達(dá)到工程總造價(jià)約15-20%。四、施工階段加強(qiáng)對(duì)承包商施工管理控制 加強(qiáng)對(duì)施工方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，把好施工管理關(guān)，也是控制造價(jià)管理的有效辦法。施工方案是施工組織設(shè)計(jì)中的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，合理的施工方案，可以縮短工期，保證工程質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)施工方案從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對(duì)比評(píng)價(jià)，通過(guò)定性和定量分析，通過(guò)對(duì)質(zhì)量、工期、造價(jià)三項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較，選擇合理的施工方案。所以對(duì)于承包商做的組織設(shè)計(jì)方案建設(shè)單位應(yīng)組織相關(guān)專業(yè)人員對(duì)工序搭接、技術(shù)保證、經(jīng)濟(jì)分析、質(zhì)量約束等進(jìn)行有效論證與整合，使其具備工

11、序合理、節(jié)約人力、物力、在合理的造價(jià)內(nèi)通過(guò)技術(shù)手段制定詳細(xì)的施工保障措施，建立健全質(zhì)量管理體系，達(dá)到施工組織設(shè)計(jì)方案實(shí)施的最佳效果，從而降低工程成本,減少工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證,加強(qiáng)投資管理與控制。開發(fā)建設(shè)單位督促和協(xié)助承包商在保證安全和質(zhì)量的前提下，利用成熟的技術(shù)手段控制或縮短工期，使得開發(fā)項(xiàng)目及早上市交易，回收資金，降低投資費(fèi)用，使其產(chǎn)生更大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。五、竣工決算階段控制在工程竣工決算時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位的造價(jià)師應(yīng)依據(jù)合同條款約定辦理工程竣工結(jié)算，造價(jià)師必須深入工程現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)查施工圖與工程實(shí)際是否相符，對(duì)工程預(yù)算外的費(fèi)用嚴(yán)格控制；對(duì)于未按圖紙要求完成的工作量及未按合同約定執(zhí)行的施工簽證或簽

12、證不符合事實(shí)或簽證與竣工圖不符的進(jìn)行費(fèi)用核減；同時(shí)凡是合同條款明確約定包含的費(fèi)用，未按合同條款履行的違約費(fèi)用等一律進(jìn)行核減。重點(diǎn)核減工程變更或施工中建設(shè)單位取消或減少的施工項(xiàng)及造價(jià)。工程量的審核應(yīng)根據(jù)施工承包合同約定，對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)變更、工程洽商等現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行審核，不能多算或不按規(guī)則計(jì)算，開發(fā)建設(shè)單位和施工單位都要做相應(yīng)的結(jié)算書、工程計(jì)算式和材料用量明細(xì)表，雙方進(jìn)行逐項(xiàng)核對(duì)，這樣才能做到客觀、公正、合理、準(zhǔn)確。同時(shí)，在結(jié)算審核中，還應(yīng)注意審核項(xiàng)目的單價(jià)、結(jié)算書中分項(xiàng)的正確性及套用定額的適用性，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況分析計(jì)算。在取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審核時(shí)主要從工程項(xiàng)目的二個(gè)主要方面入手：其一是將結(jié)算書與

13、施工合同約定核對(duì)。看其資質(zhì)等級(jí)、承包內(nèi)容、承包方式是否與合同約定相符，有的是施工圖預(yù)算加系數(shù)承包，一次性包死，即閉口合同，所有簽證均作為技術(shù)洽商，有的是施工圖預(yù)算加簽證或工程量清單加簽證承包，前者承包在竣工決算時(shí)不得出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)簽證，后者承包竣工決算時(shí)允許有簽證，重點(diǎn)是審核簽證的真實(shí)性、有效性、合法性、量和造價(jià)的準(zhǔn)確性，其二是審核工程費(fèi)用的計(jì)算過(guò)程。重點(diǎn)是審核各項(xiàng)費(fèi)用在計(jì)算時(shí)所確定的基數(shù)是否符合地方性造價(jià)文件或指導(dǎo)文件規(guī)定，取費(fèi)系數(shù)是否與工程類別一致、費(fèi)用內(nèi)容有無(wú)重復(fù)計(jì)算的問(wèn)題等。在材料差價(jià)審核時(shí)對(duì)于按系數(shù)法計(jì)算的材差部分，注意材差系數(shù)的變化和材差計(jì)算的基數(shù)規(guī)定，以地方有關(guān)主管部門每季度下發(fā)的文件為審核標(biāo)準(zhǔn)，注意材差系數(shù)計(jì)取的時(shí)間與施工進(jìn)度是否一致。對(duì)于按實(shí)結(jié)算的材料在審核其價(jià)差時(shí)，以審核材料用量和材料的實(shí)際價(jià)格為主。對(duì)那些可以據(jù)實(shí)調(diào)整的材料直接審核施工單位的原始票據(jù)或經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽認(rèn)的確認(rèn)單。在工程量清單招標(biāo)工程的結(jié)算時(shí)，投標(biāo)人的綜合單價(jià)一次包死不作調(diào)整。在工程量調(diào)整時(shí)的結(jié)算中，工程量清單中原有的項(xiàng)目，應(yīng)按報(bào)價(jià)中的綜合單價(jià)確定；工程量清單中有類似的