武漢房地產(chǎn)市場觀察與

1、房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析數(shù)據(jù)說明：數(shù)據(jù)說明：數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源 供應(yīng)供應(yīng)/成交：成交：來自官方預(yù)證數(shù)據(jù) 供應(yīng)供應(yīng)/成交成交/存量結(jié)極：存量結(jié)極：來自CRIC綜合整理數(shù)據(jù) 開盤去化開盤去化/個案資料：個案資料：來自CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)中心城區(qū)范圍：中心城區(qū)范圍：江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)主要城區(qū)范圍：主要城區(qū)范圍：中心城區(qū)+東西湖區(qū)、江夏區(qū)、黃陂 區(qū)全市范圍：全市范圍：主要城區(qū)+新洲區(qū)、蔡甸區(qū)、漢南區(qū)全國數(shù)據(jù)分析全國數(shù)據(jù)分析 湖北省數(shù)據(jù)分析湖北省數(shù)據(jù)分析武漢數(shù)據(jù)分析武漢數(shù)據(jù)分析1PART全國數(shù)據(jù)分析全國數(shù)據(jù)分析土地開發(fā)土地開發(fā)/待開發(fā)土地及購置土地面積待開發(fā)土地及購置土

2、地面積購置土地面積呈震蕩波動，且振幅在購置土地面積呈震蕩波動，且振幅在10左右。開發(fā)商對拿地較為謹(jǐn)慎，主要以消化已拿土地為主，拿地主要左右。開發(fā)商對拿地較為謹(jǐn)慎，主要以消化已拿土地為主，拿地主要集中在城市中心或近郊等優(yōu)質(zhì)地塊。集中在城市中心或近郊等優(yōu)質(zhì)地塊。土地開發(fā)土地開發(fā)/施工面積、竣工面積及銷售面積施工面積、竣工面積及銷售面積全國房地產(chǎn)施工與竣工面積近幾年呈小幅穩(wěn)定增長的態(tài)勢，比較穩(wěn)定。銷售方面經(jīng)歷了全國房地產(chǎn)施工與竣工面積近幾年呈小幅穩(wěn)定增長的態(tài)勢，比較穩(wěn)定。銷售方面經(jīng)歷了2014年去化庫存的調(diào)整年去化庫存的調(diào)整期，市場觀望情緒嚴(yán)重，成交下滑，在下半年房地產(chǎn)利好政策出臺后有所回暖。期，市

3、場觀望情緒嚴(yán)重，成交下滑，在下半年房地產(chǎn)利好政策出臺后有所回暖。單位：萬平米土地開發(fā)土地開發(fā)/投資、銷售及銷售均價投資、銷售及銷售均價全國房地產(chǎn)投資額呈穩(wěn)定增長態(tài)勢，銷售額經(jīng)歷全國房地產(chǎn)投資額呈穩(wěn)定增長態(tài)勢，銷售額經(jīng)歷2014年調(diào)整期有所下滑，全國房地產(chǎn)均價呈穩(wěn)定增長態(tài)勢，年調(diào)整期有所下滑，全國房地產(chǎn)均價呈穩(wěn)定增長態(tài)勢，13-14年受去庫存影響，增長放緩。年受去庫存影響，增長放緩。單位：億元 ； 元/平方米20142014年是房地產(chǎn)市場的調(diào)整期，行業(yè)景氣指數(shù)持續(xù)放緩，在國家年是房地產(chǎn)市場的調(diào)整期，行業(yè)景氣指數(shù)持續(xù)放緩，在國家解除限購政策及調(diào)整首付、降息等重大利好消息后，有所緩解，解除限購政策及

4、調(diào)整首付、降息等重大利好消息后，有所緩解，進(jìn)入房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展期進(jìn)入房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展期u住宅區(qū)域化明顯，一線城市房價呈穩(wěn)定上升趨勢，二、三、四線城市受去化庫存影響，漲幅較小，部分城市出線降價情況；u房地產(chǎn)投資收益持續(xù)下降，固定資產(chǎn)投資額比重下降；u目前房企拿地較為謹(jǐn)慎，在主城區(qū)和近郊優(yōu)質(zhì)地塊的競爭方面非常激烈；u各大開發(fā)商開始聯(lián)合拿地，充分利用各自優(yōu)勢和資源，房地產(chǎn)進(jìn)入資源組合期。u房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，價量穩(wěn)定，受國家政策影響較大。行業(yè)發(fā)展行業(yè)發(fā)展/小結(jié)小結(jié)2PART湖北省數(shù)據(jù)分析湖北省數(shù)據(jù)分析土地開發(fā)土地開發(fā)/待開發(fā)土地及購置土地面積待開發(fā)土地及購置土地面積2011年全國性限購政策出臺，開發(fā)商

5、拿地速度有所放緩，主要以二、三線城市的土地為主，經(jīng)過年全國性限購政策出臺，開發(fā)商拿地速度有所放緩，主要以二、三線城市的土地為主，經(jīng)過12年調(diào)整，年調(diào)整，13年迎來一波高峰，年迎來一波高峰，14年市場觀望情緒嚴(yán)重，拿地量下滑。年市場觀望情緒嚴(yán)重，拿地量下滑。土地開發(fā)土地開發(fā)/施工面積、竣工面積及銷售面積施工面積、竣工面積及銷售面積全省施工面積逐年遞增，在12-14年增長迅速，竣工面積較為穩(wěn)定。銷售面積經(jīng)歷了12年短暫的低迷之后，13年呈井噴趨勢，在14年觀望氛圍濃厚的影響下有所放緩。土地開發(fā)土地開發(fā)/投資、銷售及銷售均價投資、銷售及銷售均價全省房地產(chǎn)投資額及銷售額均呈穩(wěn)定上漲態(tài)勢，價量齊增。受觀

6、望氛圍影響，全省房地產(chǎn)投資額及銷售額均呈穩(wěn)定上漲態(tài)勢，價量齊增。受觀望氛圍影響，14年上半年銷售額有所放緩，下年上半年銷售額有所放緩，下半年逐步回升，主要投資和拿地集中在省會武漢及二線城市。半年逐步回升，主要投資和拿地集中在省會武漢及二線城市。湖北房地產(chǎn)市場呈較為穩(wěn)定的情況發(fā)展，價量齊升，省會武漢較湖北房地產(chǎn)市場呈較為穩(wěn)定的情況發(fā)展，價量齊升，省會武漢較為穩(wěn)定，部分城市漲幅位居全國前列，二線城市發(fā)展較快。為穩(wěn)定，部分城市漲幅位居全國前列，二線城市發(fā)展較快。u住宅區(qū)域化明顯，武漢受庫存影響增長緩慢，二、三線城市隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，發(fā)展迅速；u三、四線城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群選擇鄰近的一、二線城市購買；u

7、目前房企拿地較為謹(jǐn)慎，在主城區(qū)和近郊優(yōu)質(zhì)地塊的競爭方面非常激烈；u各大開發(fā)商開始入駐二、三線城市，對城市房地產(chǎn)起到了巨大的拉升作用。u房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，價量穩(wěn)定，一、二線城市受國家政策影響較大，三、四線城市影響較小。湖北省數(shù)據(jù)湖北省數(shù)據(jù)/小結(jié)小結(jié)3PART武漢房地產(chǎn)市場分析武漢房地產(chǎn)市場分析行業(yè)發(fā)展行業(yè)發(fā)展/房地產(chǎn)開發(fā)投資額及住宅開發(fā)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額及住宅開發(fā)投資額截至截至14年年9月，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)上升至月，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)上升至1754億元，增速小幅回升；住宅開發(fā)投資額億元，增速小幅回升；住宅開發(fā)投資額1174億億元，卙房地產(chǎn)開發(fā)投資額的元，卙房地產(chǎn)開發(fā)投資額的

8、67%，同比增長，同比增長27%，增幅同比基本持平；，增幅同比基本持平； 房地產(chǎn)開發(fā)投資處理性態(tài)勢房地產(chǎn)開發(fā)投資處理性態(tài)勢武漢房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增長率走勢（單位：億元，武漢房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增長率走勢（單位：億元，%）房地產(chǎn)開収投資額房地產(chǎn)開収投資增幅39%38%26%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-9月武漢住宅開發(fā)投資額及增長率走勢（單位：億元，武漢住宅開發(fā)投資額及增長率走勢（單位：億元，%）33%28%22%21%21%20%2002年2003年2004年2005年2006年2007年20

9、08年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-9月數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計局住宅開収投資額住宅開収投資增幅25%25%26%1,25127%1,17424%20%99173759510%49842533028223118415212231%21%1,90624%1,75428%28%25%23%23%1,57522%1,27415%1,017779560460366298233170133行業(yè)發(fā)展行業(yè)發(fā)展/房屋施竣工面積房屋施竣工面積2014年年1-9月武漢市房屋施工面積為月武漢市房屋施工面積為6773萬萬，同比上漲，同比上漲23%，增幅回落，增幅回落

10、2個百分點；武漢市房屋竣工面?zhèn)€百分點；武漢市房屋竣工面積為積為434萬萬，是連續(xù)，是連續(xù)13年來的最低值，同比上漲年來的最低值，同比上漲8.1%，與，與2014年供銷兩旺的樓市相比，房屋的竣工進(jìn)年供銷兩旺的樓市相比，房屋的竣工進(jìn)度較為緩慢度較為緩慢武漢房屋施工面積及增長率走勢（單位：萬武漢房屋施工面積及增長率走勢（單位：萬，%）房屋施巟面積增長率25%25%23%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-9月武漢房屋竣工面積及增長率走勢（單位：萬武漢房屋竣工面積及增長率走勢（單位：萬，%）房屋竣巟面積增

11、長率16%16%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-9月數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計局8%7%7%9%1,0641,0528%9339459193%3%874870817689702679628434-35%-7%-3%-1%19%18%18%8,54516%15%6,8636,77313%13%5,96111%5,0689%4,4873,7983,1952,7502,8772,4391,9551,6905%1,075行業(yè)發(fā)展行業(yè)發(fā)展/房屋新開工面積房屋新開工面積2014年年1-9月

12、武漢市房屋新開工面積為月武漢市房屋新開工面積為1752萬萬，同比下滑，同比下滑7%；新開工量在；新開工量在2010年年-2013年的高企后，年的高企后，出現(xiàn)下滑態(tài)勢，伴隨著庫存量的快速去化，未來一年內(nèi)市場供應(yīng)量將受影響而縮減出現(xiàn)下滑態(tài)勢，伴隨著庫存量的快速去化，未來一年內(nèi)市場供應(yīng)量將受影響而縮減武漢房屋新開工面積及增長率走勢（單位：萬武漢房屋新開工面積及增長率走勢（單位：萬，%）59%房屋新開巟面積增長率10%10%9%1,1742002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-9月數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來

13、源：武漢市統(tǒng)計局30%2,79223%2,6262,1422,0981,75218%14%1,65113%1,4471,1951,055892809-10%-20%-7%2%年度排行榜年度排行榜/企業(yè)金額不面積排行榜（商品房）企業(yè)金額不面積排行榜（商品房）2014年度排行榜年度排行榜企業(yè)商品房成交金額不面積前十：企業(yè)商品房成交金額不面積前十：2014武漢房企持續(xù)武漢房企持續(xù)“戰(zhàn)國時代戰(zhàn)國時代”，市場進(jìn)一步集，市場進(jìn)一步集中的局面被階段性打斷，個別企業(yè)依然能通過單個項目的熱賣沖入十強。中的局面被階段性打斷，個別企業(yè)依然能通過單個項目的熱賣沖入十強。（萬（萬）新形勢下預(yù)期的市場集中度加強局面已然呈

14、現(xiàn)2014年武漢主要城區(qū)商品房銷售金額1316億，同比上升10%，而前 十強銷售金額為430億，同比上升13%，十強的門檻由25億提升到了28億，市場占有率由31%上漲到33%。深耕武漢多年的十強房企如萬科、福星2014年業(yè)績維穩(wěn)，恒大、萬達(dá)無緣十強，保利以75.51億元的銷售金額斬獲首席，聯(lián)投置業(yè)也表現(xiàn)搶眼，主要在于其區(qū)域深耕。2014年度武漢商品房企業(yè)成交面積排行榜年度武漢商品房企業(yè)成交面積排行榜排名排名集團(tuán)名稱集團(tuán)名稱成交面積成交面積1保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)84.032聯(lián)投置業(yè)聯(lián)投置業(yè)73.523萬科萬科67.384保利置業(yè)保利置業(yè)46.225武漢地產(chǎn)集團(tuán)武漢地產(chǎn)集團(tuán)43.416福星惠譽福星惠

15、譽42.767金地金地41.628世茂世茂37.339碧栻園碧栻園35.2610廣電廣電29.662014年度武漢商品房企業(yè)成交金額排行榜年度武漢商品房企業(yè)成交金額排行榜排名排名集團(tuán)名稱集團(tuán)名稱成交金額成交金額（億元）（億元）1保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)75.512萬科萬科65.143聯(lián)投置業(yè)聯(lián)投置業(yè)51.034金地金地40.275福星惠譽福星惠譽38.096復(fù)地復(fù)地35.727世茂世茂33.848武漢地產(chǎn)集團(tuán)武漢地產(chǎn)集團(tuán)32.089保利置業(yè)保利置業(yè)29.9910泛海泛海28.45年度排行榜年度排行榜/項目金額不面積排行榜（商品住宅）項目金額不面積排行榜（商品住宅）2014年度排行榜年度排行榜項目商品住

16、宅成交金額不面積前十：全年成交十強項目多為全國性房企或本圁實力項目商品住宅成交金額不面積前十：全年成交十強項目多為全國性房企或本圁實力房企開發(fā)樓盤，核心區(qū)中高端項目不非中心區(qū)剛需項目各卙卉壁江山。房企開發(fā)樓盤，核心區(qū)中高端項目不非中心區(qū)剛需項目各卙卉壁江山。（萬（萬）2014年武漢市單項目成交釐額前十門檻約14億元，同比小幅下滑，十強項目基本全部為全國性房企或本土實力房企開發(fā) 樓盤，各類型項目均有尚佳的表現(xiàn)。華僑城和復(fù)地東湖國際一直為強烈推薦樓盤，品質(zhì)受到客戶認(rèn)可，其憑借地段、產(chǎn)品優(yōu)勢及高性價比叏得全年成交金額 排名前二的位置，碧桂園生態(tài)城14年屢次表現(xiàn)優(yōu)異，項目未來價值已被客戶認(rèn)可。2014

17、年度武漢商品住宅項目成交面積排行榜年度武漢商品住宅項目成交面積排行榜排名排名項目名稱項目名稱成交面積成交面積1保利城保利城39.52碧栻園生態(tài)城碧栻園生態(tài)城22.763聯(lián)投廣場聯(lián)投廣場21.324半僑城半僑城純水岸純水岸17.165復(fù)地東湖國際復(fù)地東湖國際17.146世茂錦繡長江世茂錦繡長江16.927聯(lián)投龍灣聯(lián)投龍灣16.558名流人和天地名流人和天地15.579恒大城恒大城15.2510保利中央公館保利中央公館14.922014年度武漢商品住宅項目成交金額排行榜年度武漢商品住宅項目成交金額排行榜排名排名項目名稱項目名稱成交金額成交金額（億元）（億元）1半僑城半僑城純水岸純水岸27.052復(fù)

18、地東湖國際復(fù)地東湖國際26.073保利城保利城23.554碧栻園生態(tài)城碧栻園生態(tài)城19.235泛海國際居住區(qū)泛海國際居住區(qū)18.176世茂錦繡長江世茂錦繡長江17.347保利時代保利時代15.988融僑城融僑城14.179保利中央公館保利中央公館14.0810武漢中央文化旅游區(qū)武漢中央文化旅游區(qū)13.61u2015年上半年武漢土地市場供應(yīng)較上年基本持平，成交量下滑，價格大幅上漲；u主城區(qū)推地力度加大，二環(huán)內(nèi)土地成交占比上漲，但二三環(huán)依舊是土地市場成交主力；u目前房企拿地較為謹(jǐn)慎，今年上半年武漢土地市場主要以底價成交，土地成交溢價前十門檻降低到1%，僅六幅土地溢價超過10%，但各房企碰到合適地塊

19、仍會出手爭搶，本半年度出現(xiàn)三幅地王土地；u武漢土地市場展露“新面孔”，拿地地塊均為武漢中心地塊。2015年上半年武漢土地供應(yīng)與去年基本持平，但成交量下滑，價格上漲，多以底價成交，但仍出現(xiàn)三塊地王土地；武漢土地市場展露“新面孔”，拿地地塊均為武漢中心地塊 土地市場/供求量價走勢2015年上半年武漢市合計供應(yīng)56宗土地，供應(yīng)總建面1000萬，合計成交41宗地塊，成交總建面495萬，由于多幅土地撤牌和流拍，本半年度土地成交面積同比下滑52%；2015年上半年多幅城市中心優(yōu)質(zhì)土地成交，拉動地價上揚，同比增幅113%。 土地市場/供求量價走勢注：統(tǒng)計范圍不包含漢南、蔡甸、新洲區(qū)域，統(tǒng)計口徑為住宅、商業(yè)及

20、綜合性質(zhì)用地（以總建面計）；2015年上半年三環(huán)外土地成交占比27%，同比有所下滑；二三環(huán)成交占比48%，同比下滑較多，但二環(huán)內(nèi)成交占比達(dá)25%，同比大幅增長土地市場/環(huán)線成交占比注：統(tǒng)計范圍不包含漢南、蔡甸、新洲區(qū)域，統(tǒng)計口徑為住宅、商業(yè)及綜合性質(zhì)用地（以總建面計）；2015年上半年除武昌和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)外，樓面成交地價同比均有所上漲，武昌區(qū)由于中北路限價商品房用地成交拉低了均價；在成交面積方面，青山、漢陽、硚口、江夏同比大幅下滑，其他區(qū)域成交面積同比均有所上升土地市場/分區(qū)域成交情況注：統(tǒng)計范圍不包含漢南、蔡甸、新洲區(qū)域，統(tǒng)計口徑為住宅、商業(yè)及綜合性質(zhì)用地（以總建面計）；u20152015

21、上半年供應(yīng)量上半年供應(yīng)量722722萬方，同比小幅下降萬方，同比小幅下降9%9%；成交；成交761761萬方，較去年大萬方，較去年大幅上漲幅上漲38%38%，供求比，供求比0.950.95，整體市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求，整體市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求u20152015上半年成交均價上半年成交均價88828882元元/ /，自，自20132013年起持續(xù)上揚到達(dá)歷年最高點，年起持續(xù)上揚到達(dá)歷年最高點，同比增長同比增長11%11%；成交量同比上漲，后期成交將持續(xù)放量；成交量同比上漲，后期成交將持續(xù)放量u20152015上半年武漢整體市場存量達(dá)到上半年武漢整體市場存量達(dá)到15511551萬方，同比增幅萬方，同比增幅6

22、%6%；以上半年月；以上半年月均成交量均成交量127127萬方計算，目前存量約需萬方計算，目前存量約需1212個月消化，較去年同期大幅下降個月消化，較去年同期大幅下降20152015上半年武漢整體市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求局勢，成交放量，價格上上半年武漢整體市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求局勢，成交放量，價格上揚，呈量價齊漲態(tài)勢，存量約需揚，呈量價齊漲態(tài)勢，存量約需1212個月消化壓力減弱個月消化壓力減弱萬方元/住宅分析/武漢供求供求平衡軸萬方元/住宅分析/武漢量價萬方元/住宅分析/武漢存量60%住宅分析/成交結(jié)構(gòu)注：三環(huán)外區(qū)域主要包含：黃陂+東西湖+沌口+江夏元/元/住宅分析/價格變化180以上產(chǎn)品受個案影響波動較大

23、內(nèi)環(huán)受個案影響波幅較大*50-9050-90萬元萬元/ /套的產(chǎn)品占比套的產(chǎn)品占比50%50%，為成交主力，為成交主力歷年商品住宅總價段對比歷年商品住宅總價段對比住宅分析/總價趨勢*單價段在單價段在6000-100006000-10000元元/ /的產(chǎn)品占比的產(chǎn)品占比54%54%，為成交主力，為成交主力歷年商品住宅單價段對比歷年商品住宅單價段對比住宅分析/單價趨勢萬方元/住宅分析/區(qū)域總結(jié)高端別墅剛需首置成交榜首供需兩旺供應(yīng)大戶競爭激烈地緣客戶實力深厚供應(yīng)大戶舊城改造實力板塊價值洼地潛力板塊外溢承接典型板塊標(biāo)桿焦點地緣性強待發(fā)掘中地塊稀缺高端云集2015年房價增長率將創(chuàng)新高，幵在年房價增長率將

24、創(chuàng)新高，幵在”十二十二.五五”末形成一環(huán)內(nèi)、一二環(huán)、二三環(huán)均價末形成一環(huán)內(nèi)、一二環(huán)、二三環(huán)均價3萬、萬、2萬、萬、1萬的價栺梯度萬的價栺梯度價栺主要支撐點：價栺主要支撐點：仍武漢整體發(fā)展栺局的中觀層面看，基礎(chǔ)建設(shè)仍武漢整體發(fā)展栺局的中觀層面看，基礎(chǔ)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)市場需求在過去、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)市場需求在過去4-5年內(nèi)年內(nèi)整整 體維持穩(wěn)定態(tài)勢，成交量一直保持在體維持穩(wěn)定態(tài)勢，成交量一直保持在1000萬方萬方 以上且丌斷增長，需求強勁；以上且丌斷增長，需求強勁； 價栺漲幅幵丌明顯，年均復(fù)合增長率價栺漲幅幵丌明顯，年均復(fù)合增長率7%，穩(wěn)定，穩(wěn)定 的市場態(tài)勢為城市房價突破墊定平臺；的市場態(tài)勢為

25、城市房價突破墊定平臺； 人口基數(shù)、城市發(fā)展的需求、對周邊城市的吸人口基數(shù)、城市發(fā)展的需求、對周邊城市的吸 納能力等因素決定了客戶需求實力，為價栺增納能力等因素決定了客戶需求實力，為價栺增 長提供了支撐；長提供了支撐； 環(huán)線交通未來伓勢突出，房地產(chǎn)栺局隨著城市環(huán)線交通未來伓勢突出，房地產(chǎn)栺局隨著城市 栺局變化而對應(yīng)形成價栺梯度；栺局變化而對應(yīng)形成價栺梯度； 中心城區(qū)可供圁地越來越少，大部分以舊城改中心城區(qū)可供圁地越來越少，大部分以舊城改 造為主，城市升級換代必然推勱圁地價栺上漲造為主，城市升級換代必然推勱圁地價栺上漲，仍而帶勱房價的快速上漲。，仍而帶勱房價的快速上漲。 一環(huán)一環(huán)3萬萬 三環(huán)三環(huán)1

26、萬萬 55供求蘭系平衡、存量壓力小、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，且城市交通、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)迚展順利，為城市居供求蘭系平衡、存量壓力小、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，且城市交通、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)迚展順利，為城市居 住價值提升劣力，預(yù)計住價值提升劣力，預(yù)計2015年房價增長率將創(chuàng)新高，中心城區(qū)按一環(huán)內(nèi)、一二環(huán)、二三環(huán)形成均價年房價增長率將創(chuàng)新高，中心城區(qū)按一環(huán)內(nèi)、一二環(huán)、二三環(huán)形成均價3萬、萬、2 萬、萬、1萬的價栺梯度萬的價栺梯度二環(huán)二環(huán)2萬萬市場數(shù)據(jù)分析市場數(shù)據(jù)分析-住宅住宅板塊栺局出現(xiàn)變化，傳統(tǒng)武漢三鎮(zhèn)未來將形成新的房地產(chǎn)板塊地圖，其特征將更為明板塊栺局出現(xiàn)變化，傳統(tǒng)武漢三鎮(zhèn)未來將形成新的房地產(chǎn)板塊地圖，其

27、特征將更為明顯，且板塊差異化將繼續(xù)擴(kuò)大顯，且板塊差異化將繼續(xù)擴(kuò)大市場數(shù)據(jù)分析市場數(shù)據(jù)分析-住宅住宅市場數(shù)據(jù)分析市場數(shù)據(jù)分析-住宅住宅板塊栺局出現(xiàn)變化，傳統(tǒng)武漢三鎮(zhèn)未來將形成新的房地產(chǎn)板塊地圖，其特征將更為明板塊栺局出現(xiàn)變化，傳統(tǒng)武漢三鎮(zhèn)未來將形成新的房地產(chǎn)板塊地圖，其特征將更為明顯，且板塊差異化將繼續(xù)擴(kuò)大顯，且板塊差異化將繼續(xù)擴(kuò)大市場數(shù)據(jù)分析市場數(shù)據(jù)分析-住宅住宅武漢第四鎮(zhèn)高速發(fā)展期武漢第四鎮(zhèn)高速發(fā)展期在在2014年已初具規(guī)模的第四鎮(zhèn)光谷，其房地產(chǎn)市場將迚年已初具規(guī)模的第四鎮(zhèn)光谷，其房地產(chǎn)市場將迚入高速發(fā)展時代，帶勱武漢市東迚南拓，以及環(huán)線擴(kuò)張發(fā)展入高速發(fā)展時代，帶勱武漢市東迚南拓，以及環(huán)線擴(kuò)

28、張發(fā)展CBD四新四新光谷光谷迚入2015年，東湖高新自主示范區(qū)的 建設(shè)將繼續(xù)提速，尤其是光谷新中心 的建設(shè)，其觃劃的一主一副四組團(tuán)的 觃劃格局落地，光谷的房地產(chǎn)市場已光谷的房地產(chǎn)市場已 迚入獨立、高速發(fā)展時期，特別是光迚入獨立、高速發(fā)展時期，特別是光 谷東部將達(dá)到谷東部將達(dá)到20%左史的增長左史的增長；光谷自身収展迅速2010年至今， 不斷有新的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及新的企業(yè)入駐，到2013年生產(chǎn)總值已經(jīng)達(dá)到6500億，挄照規(guī)劃預(yù)計到2015年將達(dá)到一萬 億，預(yù)計光谷能夠按照年均25%-30%的增長速度。從GDP角度，光谷角度，光谷 占據(jù)了武漢占據(jù)了武漢40%的份額，如此強勁的的份額，如此強勁的 一個經(jīng)濟(jì)

29、區(qū)域本身具備自己獨特的房一個經(jīng)濟(jì)區(qū)域本身具備自己獨特的房 地產(chǎn)市場特征地產(chǎn)市場特征；未來光谷中心將在高新六路附近，即光谷中心將向東南轉(zhuǎn)移光谷中心將向東南轉(zhuǎn)移。市場數(shù)據(jù)分析市場數(shù)據(jù)分析-商業(yè)商業(yè)今年商業(yè)受整體房地產(chǎn)市場影響，成交量下降，但成交及均價保持上升趨勢，價栺增幅穩(wěn)定在今年商業(yè)受整體房地產(chǎn)市場影響，成交量下降，但成交及均價保持上升趨勢，價栺增幅穩(wěn)定在12%左史，高亍住宅市場年均增幅左史，高亍住宅市場年均增幅近年武漢商業(yè)近年武漢商業(yè)成交量價成交量價走勢走勢近年武漢商業(yè)近年武漢商業(yè)成交價栺成交價栺走勢走勢10018.00018.0009016.00016.000807014.00014.000

30、12.00012.0006010.00010.000508.0008.000406.0006.000304.0004.000202.000102.000000200920102011201220132014200920102011201220132014成交面積（萬）成交價格（元/）商鋪成交價格（元/）住宅成交價格（元/）數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍：江漢、江岸、硚口、東西湖、黃陂、武昌、洪山、青山、東湖高新、江夏、漢陽、經(jīng)開16.66016.72615.29114.72113.6489.8528.3356.8617.4897.3007.6745.530復(fù)合增長率復(fù)合增長率7%復(fù)合增長率復(fù)合增長率9%16.6

31、6016.72615.29114.72193,813.64897,179,074,59.85267,453,6市場數(shù)據(jù)分析市場數(shù)據(jù)分析-商業(yè)商業(yè)/市場格局市場格局軌道交通影響武漢商業(yè)版圖的升級擴(kuò)容，新開發(fā)商業(yè)項目均沿地鐵開發(fā)，未來三、六號線建成軌道交通影響武漢商業(yè)版圖的升級擴(kuò)容，新開發(fā)商業(yè)項目均沿地鐵開發(fā)，未來三、六號線建成后，武漢所有商圀將實現(xiàn)多網(wǎng)絡(luò)地鐵覆蓋，商圀競爭將更加激烈后，武漢所有商圀將實現(xiàn)多網(wǎng)絡(luò)地鐵覆蓋，商圀競爭將更加激烈金銀潭金銀潭后湖后湖青山青山香港路香港路古田古田徐東徐東永清永清CBD江漢路江漢路武廣武廣楚河漢街楚河漢街王家灣王家灣鐘家村鐘家村司門口司門口中南中南四新四新街道

32、口街道口光谷光谷南湖南湖光谷新商圀光谷新商圀62市級商圀區(qū)級商圀未來新增商圀3號線號線地鐵四號線沿線商業(yè)擴(kuò)容升級地鐵四號線沿線商業(yè)擴(kuò)容升級徐東 福星城開業(yè)楚河漢街 漢街萬達(dá)K6K7在建青山 眾囿廣場開業(yè)地鐵二號線沿線商業(yè)擴(kuò)容升級地鐵二號線沿線商業(yè)擴(kuò)容升級武廣 恒隆廣場開巟 新丐界K11三期建設(shè)中江漢路 和黃外灘1861建設(shè)中 和黃老莆片項目建設(shè)中 南國中心建設(shè)中CBD 泛海城市廣場投入運營中南 中商廣場 銀泰百貨街道口 百腦匯開業(yè) 創(chuàng)意城商業(yè)開業(yè)光谷 德國風(fēng)情街開業(yè)釐銀潭 永旺夢樂城開業(yè)地鐵六號線沿線商業(yè)擴(kuò)容升級地鐵六號線沿線商業(yè)擴(kuò)容升級中山大道 漢正街改造武勝路 人信武勝里在建2號線號線1號

33、線號線地鐵三號線沿線商業(yè)擴(kuò)容升級地鐵三號線沿線商業(yè)擴(kuò)容升級后湖 漢口城市廣場開業(yè)香港路 中華城徃開業(yè)地鐵一號線沿線商業(yè)擴(kuò)容升級地鐵一號線沿線商業(yè)擴(kuò)容升級古田 宜家開業(yè)江漢路 和黃外灘1861建設(shè)中 和黃老莆片項目建設(shè)中永清 瑞安壹方廣場建設(shè)中30徐徐市場數(shù)據(jù)分析篇市場數(shù)據(jù)分析篇-商業(yè)商業(yè)/租金變化租金變化各商圀租金增幅普遍在各商圀租金增幅普遍在3%左史，由亍中山大道封路，導(dǎo)致江漢路商圀租金水平下滑左史，由亍中山大道封路，導(dǎo)致江漢路商圀租金水平下滑東東江漢路江漢路武廣武廣王家灣王家灣鐘家村鐘家村司門口司門口中南中南街道口街道口光谷光谷市級商圀市級商圀區(qū)級商圀區(qū)級商圀圖例：圖例：（注：圖中商圀租釐

34、根據(jù)營業(yè)面積核算，僅挃商圀中租賃型商業(yè)體首層租釐，丏依據(jù)實際市調(diào)的主力街鋪租釐情況，柱狀的下方數(shù)值代表最低租釐水平，上方數(shù)值代表最高租釐水平）63光谷商圈100010005503902502013年2014年630鐘家村商圈2013年2014年司門口商圈32032013年2014年580600350350450470200210330320街道口商圈2013年2014年650660435300310420王家灣商圈5005202013年2014年335220230320中南商圈5005252013年2014年900031033043徐東商圈7007102013年2014年41030030040

35、0武廣商圈9009006506502013年2014年730730江漢路商圈3502013年2014年12001200700550740市場數(shù)據(jù)分析篇市場數(shù)據(jù)分析篇-商業(yè)商業(yè)/小結(jié)小結(jié)663、武昌中心多個大體量販物中心上市，主題鮮明，能級較高；漢口新商業(yè)集中于二三環(huán)，主要為區(qū)域級商業(yè)中心，未來潛力較大未來潛力較大；漢陽商業(yè)發(fā)化較小，僅新增一個項目。2、目前新開發(fā)商業(yè)項目均沿地鐵開發(fā)，未來三、六號線建成后，武漢所有商圈將實現(xiàn)多 網(wǎng)絡(luò)地鐵覆蓋，商圈競爭將更加激烈；更加激烈；1、三外環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)量大，區(qū)域內(nèi)社區(qū)底商，由于總價低總價低，投資門檻低，風(fēng)險低，受到 市場親睞，去化良好；124市場數(shù)據(jù)分析市

36、場數(shù)據(jù)分析-辦公辦公今年受政策不供應(yīng)影響，武漢寫字樓成交卙比減小，不一線城市今年受政策不供應(yīng)影響，武漢寫字樓成交卙比減小，不一線城市（例如上海）（例如上海）比較差距較大，未比較差距較大，未來仌有空間來仌有空間2008-2013年武漢商品房市場成交金額（億元）年武漢商品房市場成交金額（億元）1,3131,2921,078781266412008200920102011201220132014武漢武漢寫字樓市場比例（寫字樓市場比例（%）上海上海寫字樓市場比例（寫字樓市場比例（%）100%1%8,3%20082009201020112012201320142008200920102011201220

37、13寫字樓2014住宅商鋪公寓住宅商鋪公寓寫字樓數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍：江漢、江岸、硚口、東西湖、黃陂、武昌、洪山、青山、東湖高新、江夏、漢陽、經(jīng)開80,7%77,9%20,3%10,9%11,0%75,4%14,5%70,2%16,5%71,2%16,0%74,5%14,0%66,9%75,8%73,8%77,4%82,4%82,1%83,8%90,35,57,4%9,5%2,8%1,5%3,6%住宅商鋪公寓寫字樓1,0001,078852796646687655322620143143371021071329228631972307245945310市場數(shù)據(jù)分析市場數(shù)據(jù)分析-辦公辦公/供求趨勢供求趨

38、勢今年武漢寫字樓供應(yīng)量減少，導(dǎo)致成交下滑，目前武漢寫字樓存量壓力較?。怀山粌r栺整體微今年武漢寫字樓供應(yīng)量減少，導(dǎo)致成交下滑，目前武漢寫字樓存量壓力較??；成交價栺整體微漲，中心區(qū)漲幅達(dá)漲，中心區(qū)漲幅達(dá)5%,增速放緩增速放緩2008-2014年武漢寫字樓市場供求走年武漢寫字樓市場供求走勢勢供應(yīng)（萬）成交（萬）供求比41,320082009201020112012201320142008-2014年武漢寫字樓市場價栺走年武漢寫字樓市場價栺走勢勢整體辦公均價（元/）二環(huán)內(nèi)辦公均價（元/）15,57314,85214,48314,05711,23411,12110,4449,6419,4409,0808,8396,7135,5255,3612008200920102011201220132014數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍：江漢、江岸、硚口、東西湖、黃陂、武昌、洪山、青山、東湖高新、江夏、漢陽、經(jīng)開1,61,51,31,212075241619151,513996