表1項目融資的監(jiān)管評級標準

1、附件7：專業(yè)貸款風險加權(quán)資產(chǎn)計量規(guī)則一、總體要求（一）商業(yè)銀行采用內(nèi)部評級法的，專業(yè)貸款內(nèi)部評級體系應(yīng)符合本辦法附件5規(guī)定的內(nèi)部評級體系監(jiān)管要求。在估計違約風險暴露時，還應(yīng)充分考慮債務(wù)人違約后，為促使貸款所形成的資產(chǎn)投入運營而繼續(xù)發(fā)放貸款的影響，以確保風險估計的審慎性。在估計違約概率時，還應(yīng)注意項目不同階段違約概率的變化，并謹慎處理違約概率與風險暴露相關(guān)性對風險加權(quán)資產(chǎn)計算的影響。（二）商業(yè)銀行對專業(yè)貸款采用監(jiān)管映射法的，應(yīng)按照本辦法規(guī)定的風險權(quán)重和預(yù)期損失比例計算專業(yè)貸款的風險加權(quán)資產(chǎn)和預(yù)期損失。（三）商業(yè)銀行采用監(jiān)管映射法的，應(yīng)達到以下要求：1對專業(yè)貸款采用一維評級，評級應(yīng)同時考慮債務(wù)人的

2、特征和債項特征以及兩者之間的相關(guān)性，直接反映預(yù)期損失。2按照本辦法的要求設(shè)置非違約級別和違約級別。（四）商業(yè)銀行可以對專業(yè)貸款中的一個或多個子類采用監(jiān)管映射法，對其他子類采用內(nèi)部評級法，但不得同時對同一子類的風險暴露采用不同的方法。（五）商業(yè)銀行采用監(jiān)管映射法的，若專業(yè)貸款的內(nèi)部評級標準與監(jiān)管評級標準不一致，應(yīng)記錄兩者之間的差異，并向銀監(jiān)會解釋差異存在的原因和合理性。二、采用監(jiān)管映射法的主要考慮因素商業(yè)銀行采用監(jiān)管映射法的，專業(yè)貸款評級應(yīng)考慮以下因素：（一）項目融資評級應(yīng)考慮財務(wù)狀況、政治和法律環(huán)境、交易特點、項目發(fā)起人或債務(wù)人實力和擔保安排等五方面因素。項目融資的監(jiān)管評級標準見表1。（二）物

3、品融資評級應(yīng)考慮財務(wù)狀況、政治和法律環(huán)境、交易特點、操作風險、資產(chǎn)特征、項目發(fā)起人實力和擔保安排等七方面因素。物品融資的監(jiān)管評級標準見表2。（三）商品融資評級應(yīng)考慮財務(wù)狀況、政治和法律環(huán)境、資產(chǎn)特征、項目發(fā)起人實力和擔保安排等五方面因素。商品融資的監(jiān)管評級標準見表3。（四）產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)評級應(yīng)考慮財務(wù)狀況、資產(chǎn)特征、項目發(fā)起人或開發(fā)商實力和擔保安排等四方面因素。產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)的監(jiān)管評級標準見表4。三、監(jiān)管評級與外部評級的映射關(guān)系商業(yè)銀行采用監(jiān)管映射法的，應(yīng)將專業(yè)貸款的內(nèi)部評級結(jié)果映射到“優(yōu)”、“良”、“中”、“差”和“違約”五個監(jiān)管評級。商業(yè)銀行應(yīng)參照內(nèi)部評級與外部評級的映射關(guān)系、監(jiān)管評級

4、與外部評級的映射關(guān)系，確保內(nèi)部評級與監(jiān)管評級映射關(guān)系的一致性和穩(wěn)定性。（一）監(jiān)管評級“優(yōu)”，對應(yīng)外部評級BBB-（含）以上。指貸款所形成的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流充足且穩(wěn)定，市場競爭能力和發(fā)起人實力強，并落實了全面擔保安排，即使在經(jīng)濟和行業(yè)面臨持續(xù)、嚴重問題時，承貸主體仍能償還債務(wù)。（二）監(jiān)管評級“良”，對應(yīng)外部評級BB+ 或 BB。指貸款所形成的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流充足且穩(wěn)定，市場競爭能力和發(fā)起人實力良好，并落實了全面擔保安排，但在經(jīng)濟和行業(yè)面臨持續(xù)、嚴重問題時，承貸主體可能無法全額償還債務(wù)。（三）監(jiān)管評級“中”，對應(yīng)外部評級BB- 或 B+。指貸款所形成的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流充足，但市場

5、競爭能力和發(fā)起人實力一般，擔保安排存在缺陷，導(dǎo)致現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定，承貸主體抵御經(jīng)濟衰退和行業(yè)波動的能力很弱。（四）監(jiān)管評級“差”，對應(yīng)外部評級B 到 C-。指貸款所形成的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流不確定性很大，市場競爭能力和發(fā)起人實力差，承貸主體償債能力很大程度上依賴于經(jīng)濟狀況和市場需求出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，否則承貸主體可能違約。（五）監(jiān)管評級“違約”，不適用于與外部評級映射。按照本辦法附件5規(guī)定的違約定義，承貸主體已經(jīng)違約。四、監(jiān)管評級對應(yīng)的風險權(quán)重（一）專業(yè)貸款的5個監(jiān)管評級分別對應(yīng)特定的風險權(quán)重，具體如下：1監(jiān)管評級“優(yōu)”，風險權(quán)重為70%。2監(jiān)管評級“良”，風險權(quán)重為90%。3監(jiān)管評級“中”，風險權(quán)重為

6、115%。4監(jiān)管評級“差”，風險權(quán)重為250%。5監(jiān)管評級“違約”，風險權(quán)重為0%。（二）如果商業(yè)銀行或銀監(jiān)會認為，產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)貸款的未來房地產(chǎn)出租收入、銷售收入或土地出讓收入的波動性較大，可提高其風險權(quán)重：1監(jiān)管評級“優(yōu)”，風險權(quán)重為95%。2監(jiān)管評級“良”，風險權(quán)重為120%。3監(jiān)管評級“中”，風險權(quán)重為140%。（三）符合下列條件之一的專業(yè)貸款，監(jiān)管評級為“優(yōu)”的風險權(quán)重為50%；監(jiān)管評級為“良”的風險權(quán)重為70%：1貸款剩余期限不足2.5年。2銀監(jiān)會認定，商業(yè)銀行授信和評級標準比監(jiān)管評級標準更為審慎。五、監(jiān)管評級對應(yīng)的預(yù)期損失比例（一）專業(yè)貸款的5個監(jiān)管評級分別對應(yīng)特定的預(yù)期損失比

7、例，具體如下：1監(jiān)管評級“優(yōu)”，預(yù)期損失比例為0.4%。2監(jiān)管評級“良”，預(yù)期損失比例為0.8%。3監(jiān)管評級“中”，預(yù)期損失比例為2.8%。4監(jiān)管評級“差”，預(yù)期損失比例為8%。5監(jiān)管評級“違約”，預(yù)期損失比例為50%。（二）符合下列條件之一的專業(yè)貸款，監(jiān)管評級為“優(yōu)”的預(yù)期損失比例為0%，監(jiān)管評級為“良”的預(yù)期損失率比例0.4%：1貸款剩余期限不足2.5年。2銀監(jiān)會認定，商業(yè)銀行授信和評級標準比監(jiān)管評級標準更為審慎。六、其他規(guī)定表1、表2、表3、表4為本附件的組成部分。其中：表1：項目融資的監(jiān)管評級標準表2：物品融資的監(jiān)管評級標準表3：商品融資的監(jiān)管評級標準表4：產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)的監(jiān)管評級標

8、準表1 項目融資的監(jiān)管評級標準優(yōu)良中差財務(wù)狀況市場形勢以及競爭地位市場上僅有少數(shù)直接或間接競爭者或項目在位置、成本或技術(shù)上具有實質(zhì)性和持久性優(yōu)勢市場中定位為頂級競爭者市場需求較強并繼續(xù)上升市場上僅有少數(shù)直接或間接競爭者或項目在位置、成本或技術(shù)上具有稍強的優(yōu)勢，但該狀況不會持久市場中定位為一流競爭者市場需求較強并穩(wěn)定項目在位置、成本或技術(shù)上不具有優(yōu)勢市場中定位為一般競爭者市場需求充分并穩(wěn)定項目在位置、成本或技術(shù)上比平均水平弱無明顯的市場定位市場需求較差并持續(xù)下降財務(wù)比率（例如：償債保障比率（DSCR），貸款期保障比率（LLCR），項目期保障比率（PLCR）和債務(wù)/資本比率）相對于項目風險程度來說

9、，財務(wù)比率優(yōu)，經(jīng)濟前景非?？春孟鄬τ陧椖匡L險程度來說，財務(wù)比率介于健康和一般之間，經(jīng)濟前景看好相對于項目風險程度來說，財務(wù)比率符合標準相對于項目風險程度來說，財務(wù)比率弱壓力分析當經(jīng)濟和行業(yè)面臨持續(xù)、嚴重的問題時，項目仍能償還債務(wù)當經(jīng)濟和行業(yè)面臨一般問題時，項目能償還債務(wù)。只有當經(jīng)濟發(fā)生嚴重問題時，項目才可能違約項目易受經(jīng)濟周期中常見的負面影響，可能在正常的低谷期違約如果情況不好轉(zhuǎn)，項目可能違約融資結(jié)構(gòu)貸款持續(xù)期與項目持續(xù)期的對比項目的有效使用壽命大大超過貸款期限項目的有效使用壽命超過貸款期限項目的有效使用壽命超過貸款期限項目的有效使用壽命可能低于貸款期限貸款分期償還計劃債務(wù)本息分期均衡償還債務(wù)

10、本息分期均衡償還債務(wù)本息分期均衡償還，但有少部分到期一次性償還到期一次性償還，或債務(wù)本息定期等額償還，但有很大部分到期一次性償還政治、法律環(huán)境考慮項目類型和風險緩釋之后的政治風險，包括風險轉(zhuǎn)移風險很低，可供使用的風險緩釋工具功能優(yōu)異風險低，可供使用的風險緩釋工具功能良好風險不高，可供使用的風險緩釋工具功能一般風險很高，缺乏可供使用的風險緩釋工具或其功能較差政府的支持和項目在長期對國家的重要程度項目（主要是出口導(dǎo)向型的）對國家具有重大戰(zhàn)略性意義，政府強有力的支持項目對國家重要，政府支持程度較高項目不具有戰(zhàn)略意義，但毫無疑問對政府有利，政府可能未明確表示支持項目對國家不重要，政府不支持或支持較弱法

11、律和監(jiān)管環(huán)境的穩(wěn)定性（法律變革的風險）長期穩(wěn)定有利的監(jiān)管環(huán)境中期穩(wěn)定有利的監(jiān)管環(huán)境能比較確定地預(yù)測監(jiān)管環(huán)境的變化項目可能受當前和未來的監(jiān)管問題影響遵照當?shù)赜嘘P(guān)法律，獲得所有必要支持和許可的程度高較高一般低有關(guān)合同和抵質(zhì)押品的強制執(zhí)行力合同和抵質(zhì)押品能強制執(zhí)行合同和抵質(zhì)押品能強制執(zhí)行即使存在若干非要害問題，合同和抵質(zhì)押品仍能強制執(zhí)行合同和抵質(zhì)押品強制執(zhí)行方面存在要害問題尚未解決 交易特點設(shè)計和技術(shù)風險技術(shù)和設(shè)計完全可靠技術(shù)和設(shè)計完全可靠技術(shù)和設(shè)計可靠用強大的一攬子完工方案可緩解萌芽階段的問題技術(shù)和設(shè)計不可靠/存在技術(shù)問題和/或設(shè)計復(fù)雜建設(shè)風險審批和選址已獲全部批件一些事項尚待批準但獲批可能性很大

12、一些事項尚待批準但審批程序明確，審批只是例行公事尚未獲得關(guān)鍵批件，審批并非例行公事，可能還要滿足其他一些重要條件建設(shè)合同類型價格和日期都固定的總承包工程、采購及建設(shè)合同（EPC）價格和日期都固定的總承包工程、采購及建設(shè)合同價格和日期都固定的總承包建設(shè)合同，有一家或一家以上的承包商缺乏價格固定的總承包合同或合同不完整和/或存在與各承包商多方聯(lián)絡(luò)的問題項目完成擔保約定的損害賠償金充足且由金融實物資產(chǎn)支持以及/或財務(wù)實力雄厚的項目發(fā)起人提供項目完成擔保約定的損害賠償金較多且由金融實物資產(chǎn)支持以及/或財務(wù)實力較強的項目發(fā)起人提供項目完成擔保約定的損害賠償金適當且由金融實物資產(chǎn)支持以及/或財務(wù)實力較強的

13、項目發(fā)起人提供項目完成擔保約定的損害賠償金不足或缺乏金融實物資產(chǎn)的支持或項目完成擔保較弱承包商承建類似項目的業(yè)績和財務(wù)實力強較強中弱 操作風險營運與維護（O & M）的范圍和性質(zhì)完備的長期營運和維護合同，最好附帶業(yè)績激勵條款，和/或營運和維護儲備金賬戶長期的營運和維護合同，和/或營運和維護儲備金賬戶不完備的營運和維護合同，或附帶營運和維護儲備金賬戶缺乏營運和維護合同：緩釋操作無法抵御高營業(yè)成本的風險運營商的專業(yè)能力，業(yè)績和財務(wù)實力很強，或者項目發(fā)起人承諾提供技術(shù)支持較強中不強/弱，或者當?shù)剡\營商受當局控制承購風險（Off-take risk）178(a)存在照付不議（take-or-p

14、ay）合同或固定價格承購（fixed-price off-take）合同的情況下承購方信譽卓著；合同終止條款完備；項目合同期限略微長于債務(wù)期限承購方信譽良好；合同終止條款完備；項目合同期限長于債務(wù)期限承購方信譽一般；合同對終止條款做一般規(guī)定；項目合同期限一般等于債務(wù)期限承購方信譽較差；合同終止條款規(guī)定不全；項目合同期限不長于債務(wù)期限(b)不存在照付不議合同或固定價格承購合同的情況下項目產(chǎn)品即所產(chǎn)生的主要服務(wù)或商品在世界范圍銷售順暢；即使市場價格增長率低于過去，產(chǎn)品也能按預(yù)定價格出售項目產(chǎn)品即所產(chǎn)生的主要服務(wù)或商品在地區(qū)市場銷售順暢，即使市場價格增長率低于過去，產(chǎn)品也能按預(yù)定價格出售商品銷售范圍

15、有限且只能按比預(yù)定價格低的價格出售項目產(chǎn)品只有一兩個買家或者在有組織市場一般無法售出供貨商風險原材料（feed-stocks）價格、數(shù)量和運輸風險；供貨商的業(yè)績和財務(wù)實力與財務(wù)實力很強的供貨商簽訂長期供貨合同與財務(wù)實力較強的供貨商簽訂長期供貨合同與財務(wù)實力較強的供貨商簽訂長期供貨合同，但仍可能存在一定程度的價格風險與財務(wù)實力弱的供貨商簽訂短期或長期供貨合同，肯定存在一定程度的價格風險儲備風險（如自然資源開發(fā)）儲備探明且已開發(fā)，并經(jīng)獨立方審計，在項目使用壽命期內(nèi)超額滿足需要儲備探明且已開發(fā)，并經(jīng)獨立方審計，在項目使用壽命期內(nèi)超額滿足需要探明儲備可在債務(wù)存續(xù)期滿足項目需要項目在某種程度上依賴潛藏或

16、尚未開發(fā)的儲備不可抗力風險（戰(zhàn)爭、內(nèi)亂、 自然災(zāi)害 等）風險緩釋工具有效, 風險暴露的水平較低風險緩釋工具有效,風險暴露的水平較適中 風險緩釋工具有效，一般防護 存在明顯風險，不能完全緩釋項目發(fā)起人/債務(wù)人的實力發(fā)起人/債務(wù)人的業(yè)績、財務(wù)實力和國別/行業(yè)經(jīng)歷 發(fā)起人/債務(wù)人業(yè)績優(yōu)秀，財務(wù)實力雄厚 發(fā)起人/債務(wù)人業(yè)績良好，財務(wù)實力良好 發(fā)起人/債務(wù)人業(yè)績一般，財務(wù)實力良好 發(fā)起人/債務(wù)人缺乏業(yè)績或業(yè)績值得懷疑以及/或財務(wù)實力微弱 發(fā)起人/債務(wù)人對項目的支持力度，例如有股權(quán)、所有權(quán)條款保障，有在必要時向項目補充注資的激勵機制，以及其他相關(guān)交易支持力度大項目對發(fā)起人具有高度戰(zhàn)略意義（核心業(yè)務(wù)長期戰(zhàn)略

17、）發(fā)起人/債務(wù)人對他人或相關(guān)交易的承諾效力較低或無承諾支持力度較大項目對發(fā)起人具有戰(zhàn)略意義（核心業(yè)務(wù)長期戰(zhàn)略）發(fā)起人/債務(wù)人對他人或相關(guān)交易有相對效力較高的承諾支持力度一般項目對發(fā)起人重要（核心業(yè)務(wù)）發(fā)起人/債務(wù)人對他人或相關(guān)交易具有一些相對重要的承諾支持有限項目對發(fā)起人的長期戰(zhàn)略或核心業(yè)務(wù)無關(guān)緊要 發(fā)起人/債務(wù)人對他人或相關(guān)交易的承諾極有可能影響當前項目擔保安排合同和賬戶權(quán)利分配非常全面全面一般差抵質(zhì)押物的質(zhì)量、價值和流動性對起動項目的全部資產(chǎn)、合同、批文和賬戶擁有手續(xù)完備的優(yōu)先擔保權(quán)益抵質(zhì)押物價值充足，交易活躍對起動項目的全部資產(chǎn)、合同、批文和賬戶擁有手續(xù)完備的優(yōu)先擔保權(quán)益抵質(zhì)押物價值充足

18、，具有交易先例對起動項目的全部資產(chǎn)、合同、批文和賬戶擁有一般性的擔保權(quán)益抵質(zhì)押物價值充足，能夠進行交易對貸款人幾乎未提供擔保，或抵押條款對銀行不利抵質(zhì)押物價值充足，或不能進行交易貸款人對現(xiàn)金流的控制（例如現(xiàn)金轉(zhuǎn)賬(cash sweep) 和獨立第三方賬戶托管）好較好一般差合同條款的約束力（關(guān)于強制提前付款、遞延付款、分期付款和紅利限制等方面的強制規(guī)定）合同條款對此類項目約束力強項目不再舉借其他債務(wù)合同條款對此類項目約束力較強項目舉借的其他債務(wù)非常有限合同條款對此類項目約束力一般項目舉借的其他債務(wù)有限合同條款對此類項目約束力弱項目可能無限舉借其他債務(wù)儲備基金（償債、營運與維護、更新和重置、不可預(yù)

19、見事件）儲備基金覆蓋期超過平均項目期儲備基金來源落實，全部都由現(xiàn)金或高評級銀行出具的信用證組成儲備基金覆蓋期等于平均項目期所有儲備基金來源都落實儲備基金覆蓋期等于平均項目期所有儲備基金來源都落實儲備基金覆蓋期低于平均項目期儲備基金來源于經(jīng)營現(xiàn)金流表2 物品融資的監(jiān)管評級標準優(yōu)良中差財務(wù)狀況市場狀況需求旺盛且處升勢進入障礙大對技術(shù)和經(jīng)濟前景變化不敏感需求旺盛且穩(wěn)定存在進入障礙對技術(shù)和經(jīng)濟前景變化有些敏感需求一般且穩(wěn)定進入障礙有限對技術(shù)和經(jīng)濟前景變化非常敏感需求疲弱且不斷下降無進入障礙易受技術(shù)和經(jīng)濟前景變化的負面影響，環(huán)境高度不確定財務(wù)比率（償債保障比率和貸款/價值比率）相對資產(chǎn)類型而言，財務(wù)比率

20、健康。經(jīng)濟情況預(yù)測非常好相對資產(chǎn)類型而言，財務(wù)比率健康/尚可。經(jīng)濟情況預(yù)測好相對資產(chǎn)類型而言，財務(wù)比率一般相對資產(chǎn)類型而言，財務(wù)比率過于冒險壓力測試長期收入穩(wěn)定能夠抵御經(jīng)濟周期中出現(xiàn)的嚴重壓力情形短期收入較好能夠抵御一些負面問題。只有出現(xiàn)嚴重壓力情形才可能違約短期收入不確定現(xiàn)金流易受經(jīng)濟周期中常見的壓力情形的不利影響。貸款可能在正常的經(jīng)濟低迷期違約收入非常不確定即使在經(jīng)濟正常的情況下，貸款也可能違約，除非情況發(fā)生好轉(zhuǎn)市場流動性市場具有全球性資產(chǎn)流動性高市場具有全球性或區(qū)域性資產(chǎn)流動性比較高區(qū)域性市場且短期前景不利流動性低只有本地市場或前景不佳流動性低或沒有流動性政治和法律環(huán)境政治風險，包括風險

21、的轉(zhuǎn)移非常低，采用的風險緩釋工具功能強大低，采用的風險緩釋工具功能較強中等，風險緩釋工具功能一般高，缺乏風險緩釋工具或功能差法律和監(jiān)管風險司法環(huán)境有利于物品的收回和合同的強制執(zhí)行司法環(huán)境有利于物品的收回和合同的強制執(zhí)行司法環(huán)境總體來說有利于物品的收回和合同的強制執(zhí)行，即使恢復(fù)過程可能較長和/或較難法律和監(jiān)管環(huán)境差或不穩(wěn)定。司法制度使物品收回或合同的執(zhí)行過程過長或不可能交易特點與資產(chǎn)經(jīng)濟壽命相應(yīng)的融資條款完整的支付方案/最后一筆分期付款金額很小。無寬限期最后一筆分期付款比較重要，但仍保持在適度的水平最后一筆分期付款重要，有潛在的寬限期償還不利被罰款或最后一筆分期付款非常高操作風險批文/許可已獲得

22、全部批文，資產(chǎn)符合當前和可預(yù)見的穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定全部批文已獲得或正待批復(fù)，資產(chǎn)符合當前和可預(yù)見的穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定大多數(shù)批文已獲得或正待批復(fù)，資產(chǎn)符合當前和可預(yù)見的穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定在獲得所有必要審批事項上存在問題。部分配置計劃和/或營運計劃可能需要修改營運與維護合同的范圍和性質(zhì)完備的長期營運與維護合同，最好配合合同履約激勵措施和/或營運與維護儲備金賬戶（如有需要）長期營運與維護合同和/或營運與維護儲備金賬戶（如有需要）不完備的營運與維護合同或營運與維護儲備金賬戶（如有需要）缺乏營運與維護合同：營運成本風險過高，風險緩釋作用有限營運商的財務(wù)實力、同類資產(chǎn)的管理業(yè)績和對租賃期滿資產(chǎn)的再次營銷能

23、力業(yè)績和再營銷能力出眾業(yè)績和再營銷能力良好業(yè)績短、差，再營銷能力不確定業(yè)績無或不為人知，缺乏資產(chǎn)再營銷能力資產(chǎn)特征與同一市場資產(chǎn)相比，配置、型號、設(shè)計和維修（如飛機的使用年限和型號）方面的情況在設(shè)計和維修上擁有很強的優(yōu)勢，配置標準，物品符合上市流通要求設(shè)計和維修中等偏上，配置標準，但可能存在非常有限的一些例外情況，物品符合上市流通需要設(shè)計和維修一般，配置有些特殊，可能使物品在市場上流通受限設(shè)計和維修差，資產(chǎn)接近經(jīng)濟使用壽命。配置非常特殊，物品的市場流動性差轉(zhuǎn)售價值當前的轉(zhuǎn)售價值大大高于債務(wù)價值轉(zhuǎn)售價值適度高于債務(wù)價值轉(zhuǎn)售價值略高于債務(wù)價值轉(zhuǎn)售價值低于債務(wù)價值資產(chǎn)價值及流動性相對于經(jīng)濟周期的敏感

24、程度資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟周期較不敏感資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟周期敏感資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟周期相當敏感資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟周期的敏感度非常高發(fā)起人實力營運商的財務(wù)實力、同類資產(chǎn)的管理業(yè)績和對租賃期滿資產(chǎn)的再次營銷能力業(yè)績和再營銷能力出眾業(yè)績和再營銷能力良好業(yè)績短、差，再營銷能力不確定業(yè)績無或不為人知，缺乏資產(chǎn)再營銷能力發(fā)起人的業(yè)績和財務(wù)實力發(fā)起人業(yè)績出眾，財力強盛發(fā)起人業(yè)績和財力優(yōu)良發(fā)起人業(yè)績一般，財力優(yōu)良發(fā)起人業(yè)績無或值得懷疑及/或財力微弱擔保安排資產(chǎn)控制法律文件保障貸款人對資產(chǎn)或擁有此資產(chǎn)的公司實施有效控制（例如擁有材料完備的優(yōu)先擔保權(quán)益，或租賃框架中包含此擔保品）法律文件保障貸

25、款人對資產(chǎn)或擁有此資產(chǎn)的公司實施有效控制（例如擁有材料完備的擔保權(quán)益，或租賃框架中包含此擔保品）法律文件保障貸款人對資產(chǎn)或擁有此資產(chǎn)的公司實施有效控制（例如擁有材料完備的擔保權(quán)益，或租賃框架中包含此擔保品）合同幾乎未規(guī)定向貸款人提供擔保，造成對資產(chǎn)喪失控制的風險貸款人擁有的監(jiān)控資產(chǎn)場所和狀況的權(quán)利和手段貸款人能夠在任何時間任何地點監(jiān)控資產(chǎn)的場所和狀況（定期報告、檢查的可能性）貸款人幾乎能夠在任何時間任何地點監(jiān)控資產(chǎn)的場所和狀況貸款人能夠在任何時間任何地點監(jiān)控資產(chǎn)的場所和狀況貸款人僅能夠有限監(jiān)控資產(chǎn)的場所和狀況損害保險向頂級保險公司投保保險額高包括擔保品損害保險向優(yōu)質(zhì)保險公司投保保險額較高不包括

26、擔保品損害保險向一般保險公司投保保險額一般不包括擔保品損害保險向差的保險公司投保保險額低不包括擔保品損害保險表3 商品融資的監(jiān)管評級標準優(yōu)良中差財務(wù)狀況交易的超額擔保程度優(yōu)良 中差政治和法律環(huán)境國家風險沒有國家風險有限的國家風險（特別是新興市場國家的儲備在境外離岸存放）有國家風險（特別是新興市場國家的儲備在境外離岸存放）國家風險高（特別是新興市場國家的儲備在境外離岸存放）國家風險的緩釋措施非常有力的緩釋措施：強有力的離岸機制戰(zhàn)略性商品購買商實力一流有力的緩釋措施：有離岸機制戰(zhàn)略性商品購買商實力強緩釋措施一般：有離岸機制商品戰(zhàn)略性較低購買商實力一般只有部分緩釋措施：缺乏離岸機制非戰(zhàn)略商品購買商實

27、力弱資產(chǎn)特征流動性和易損程度商品公開報價可利用期貨或場外市場工具套做保值商品不易損壞商品公開報價可利用場外市場工具套做保值商品不易損壞商品非公開報價但有市場流動性套做保值與否不確定商品不易損壞商品非公開報價，相對市場的廣度和深度而言，流動性受限缺乏合適的套做保值工具商品易損壞發(fā)起人實力交易商財務(wù)實力相對于交易策略和風險而言非常強強一般弱業(yè)績，包括輔助流程的管理能力在有問題交易上經(jīng)驗豐富操作成功和成本節(jié)約的業(yè)績優(yōu)在有問題交易上經(jīng)驗夠用操作成功和成本節(jié)約的業(yè)績良在有問題交易上經(jīng)驗有限操作成功和成本節(jié)約的業(yè)績一般總體業(yè)績有限或不確定成本和利潤波動大交易控制和保值政策交易對手方選擇、套做保值和監(jiān)控標準

28、嚴格交易對手方選擇、套做保值和監(jiān)控標準適當有交易經(jīng)驗，問題沒有或很小交易員有巨額損失交易記錄財務(wù)披露質(zhì)量優(yōu)良中財務(wù)披露存在一些不確定性或不充分擔保安排資產(chǎn)控制貸款人擁有完備的優(yōu)先擔保權(quán)益，在任何時間可視需要在法律上對資產(chǎn)行使控制權(quán)貸款人擁有完備的優(yōu)先擔保權(quán)益，在任何時間可視需要在法律上對資產(chǎn)行使控制權(quán)在某一環(huán)節(jié)貸款人對資產(chǎn)的控制發(fā)生中斷，憑借對交易流程的了解或第三方承擔可緩釋此中斷問題合同存在喪失資產(chǎn)控制權(quán)的風險?；謴?fù)可能有危險損害保險向頂級保險公司投保保險額高包括擔保品損害保險向優(yōu)質(zhì)保險公司投保保險額較高不包括擔保品損害保險向一般保險公司投保保險額一般不包括擔保品損害保險向差的保險公司投保保

29、險額低不包括擔保品損害保險表4 產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)的監(jiān)管評級標準優(yōu)良中差財務(wù)狀況市場狀況目前項目類型和場所供需均衡即將面市的競爭性房地產(chǎn)項目少于或等于需求預(yù)測目前項目類型和場所供需均衡即將面市的競爭性房地產(chǎn)項目大體等于需求預(yù)測市場供需基本均衡競爭性房地產(chǎn)項目即將面市，其他房地產(chǎn)處于計劃中，項目設(shè)計和生產(chǎn)能力沒有新項目先進市場需求弱，何時改善達到均衡并不確定項目租期屆滿后不易找到承租人。新的租賃條件不如現(xiàn)在的優(yōu)越財務(wù)比率和墊款比例（DSCR適用于以出租為目的的房地產(chǎn)并且在建設(shè)階段不適用，LTV適用于以出售為目的的房地產(chǎn)）相對房地產(chǎn)項目類型，償債保障比率（DSCR）很高，貸款/價值比率（LTV）低。

30、如果存在二級市場，按市場價認購償債保障比率（DSCR）和貸款/價值比率（LTV）良好。如果存在二級市場，按市場價認購房地產(chǎn)的償債保障比率（DSCR）惡化，價值下跌，導(dǎo)致貸款/價值比率（LTV）上升房地產(chǎn)的償債保障比率（DSCR）惡化嚴重，其貸款/價值比率（LTV）大大高于新貸款的最低標準壓力分析房地產(chǎn)的資金來源、或有事項和負債配置可使其在面臨嚴重的財務(wù)壓力（如利率、經(jīng)濟增長）情況下履行償債義務(wù)房地產(chǎn)在面臨持續(xù)的財務(wù)壓力（如利率、經(jīng)濟增長）情況下能履行償債義務(wù)。該房地產(chǎn)僅在面臨嚴重經(jīng)濟問題時才可能違約在經(jīng)濟下滑時，房地產(chǎn)收入將減少，降低其資本開支能力并增加了違約風險房地產(chǎn)的財務(wù)狀況趨緊，除非近期

31、改善否則可能違約現(xiàn)金流預(yù)測(a)已完工、穩(wěn)定的房地產(chǎn)項目合同租期長且到期日分散房地產(chǎn)租與信譽好的客戶房地產(chǎn)承租記錄顯示客戶均到期續(xù)租空置率低費用（維修、保險、保安和財產(chǎn)稅）可預(yù)測房地產(chǎn)大部分合同租期長承租戶信譽各異合同到期續(xù)租情況正常空置率低費用可預(yù)測房地產(chǎn)大部分出租合同為中期承租戶信譽各異合同到期續(xù)租情況一般空置率一般費用相對可預(yù)測但隨收入變動房地產(chǎn)出租合同期限不一承租戶信譽各異合同到期原承租戶很少續(xù)租空置率高吸引新租戶的場地費用開支很高(b)已完工但不穩(wěn)定的房地產(chǎn)項目租賃活動按計劃開展或超出計劃。項目近期將穩(wěn)定租賃活動按計劃開展或超出計劃。項目近期將穩(wěn)定多數(shù)租賃活動按計劃開展，但是一段時期內(nèi)項目不穩(wěn)定出租情況不如預(yù)期。盡管達到目標入住率，但收入不理想，導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張(c)在建項目房地產(chǎn)在貸款存續(xù)期間已全部預(yù)租或預(yù)售給信用等級為投資級的承租人或買家 房地產(chǎn)已全部預(yù)租或預(yù)售給信譽好的承租人或買家租賃活動按計劃進行，但房地產(chǎn)可能沒有預(yù)租房地產(chǎn)因成本過高、