云南旅游：擬發(fā)行股份購買資產項目涉及的后勤基地辦公樓相關土地

1、云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明云南旅游股份有限公司擬發(fā)行股份購買資產項目涉及的后勤基地辦公樓相關土地、房產及附屬設施資產評估說明中企華評報字(2010第428-2號(共一冊，第一冊北京中企華資產評估有限責任公司二一年九月十五日云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明目 錄第一部分 關于評估說明使用范圍的聲明.3第二部分 關于進行資產評估有關事項的說明.4第三部分 資產評估說明.5一、評估對象與評估范圍說明. 5二、資產核實情況總體說明. 6三、評估技術說明. 7第四部分 評估結論及分析.15一、評估結論. 33二、評

2、估結論與賬面值比較變動情況及原因. 33云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明第一部分 關于評估說明使用范圍的聲明本評估說明供國有資產監(jiān)督管理機構（含所出資企業(yè)）、相關監(jiān)管機構和部門使用。除法律法規(guī)規(guī)定外，材料的全部或者部分內容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸公開媒體。云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明第二部分 關于進行資產評估有關事項的說明根據(jù)國家資產評估的有關規(guī)定，該部分內容由委托方和產權持有者共同撰寫并蓋章。具體內容見“附件一：關于進行資產評估有關事項的說明”。云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基

3、地辦樓房產及土地資產評估說明第三部分 資產評估說明一、評估對象與評估范圍說明(一 評估對象與評估范圍內容評估對象為云南世博旅游控股集團有限公司位于昆明世博路10號的后勤基地辦公樓房產、附屬設施及對應的土地使用權，即資產組。評估范圍具體包括房屋建筑物及土地使用權。上述資產在評估基準日賬面值如下表： 項目流動資產非流動資產其中：長期股權投資投資性房地產固定資產在建工程油氣資產無形資產其中：土地使用權其他非流動資產資產總計 賬面原值 金額單位：人民幣萬元 賬面凈值 0.00 1,200.30 0.00 0.00 1,146.02 0.00 0.00 54.28 54.28 0.00 1,200.30

4、 1,568.08(二 實物資產的分布情況及特點納入評估范圍的實物資產主要為云南世博旅游控股集團有限公司擁有的后勤基地辦公樓房產及附屬設施，辦公樓為框架結構，主樓地上6層、地下1層，輔樓會議室地上1層?，F(xiàn)澆板、梁、柱，基礎為柱下鋼筋混凝土獨立基礎，設防烈度8度。該房屋建筑物現(xiàn)由云南旅游股份有限公司租賃使用。(三 企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產情況云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明 本次委估的無形資產為位于昆明世博路10號的后勤基地辦公樓房產及附屬設施所占用的土地使用權，除此之外不存在其他需考慮的相關無形資產情況。(四 企業(yè)申報的表外資產（如有申報

5、）的類型、數(shù)量委托方未申報表外資產。(五 引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數(shù)量和賬面金額（或者評估值）無。二、資產核實情況總體說明(一 資產核實人員組織、實施時間和過程。2010年7月，我公司接受昆明世博園股份有限公司（即云南旅游股份有限公司前身，2010年9月更名）的委托，成為本次項目的資產評估師，評估組進入現(xiàn)場后，對企業(yè)提供的各類資產原始評估明細表進行了核查，對表中漏填、誤填的項目要求企業(yè)進行修改和補充，請企業(yè)在修正后的原始明細表上蓋章，作為評估的原始依據(jù)。自2010年8月21日至2010月8日24日，對申報委估的資產進行了清查和現(xiàn)場勘察，核對了企業(yè)申報的建筑物，了解建筑面積

6、、層數(shù)、建筑結構、完工年限、已使用年限、裝修標準、維修情況及目前技術狀態(tài)等，作為評估時的參考依據(jù)。評估人員對評估范圍的建筑物的產權進行調查，以確認做到產權清晰。(二 影響資產核實的事項及處理方法。評估人員對隱蔽工程工程量及賬面金額主要通過查閱工程竣工決算和工程承攬合同及付款憑證來確認。除此之外未發(fā)現(xiàn)影響資產核實的事項。(三 核實結論此次資產清查工作，評估人員是與企業(yè)資產管理人員共同進行的。評估人員按照有關規(guī)范的要求對委估的資產進行了清查、核云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明 實。經履行相應清查程序后證實，企業(yè)有較為完善的財務核算體系和嚴格的日常管理制度。

7、賬務核算遵循權責發(fā)生制的原則；實物資產有較完整的檔案資料。資產管理制度健全，日常維護檢修嚴格執(zhí)行維護檢修規(guī)程。需要特別說明的是：納入評估范圍的房屋建筑物所對應的土地使用權，其產權證“昆國用(2007第00228號”仍為大證，尚未辦理分割手續(xù)，其對應的土地面積是根據(jù)云南旅游股份有限公司委托昆明沃土測繪有限公司出具的測繪圖相關數(shù)據(jù)確認。三、評估技術說明¾ 固定資產房屋建筑物評估技術說明(一 評估范圍納入評估范圍的全部房產類資產，包括房屋建筑物和構筑物，賬面原值、凈值情況如下： 金額單位：人民幣元 序號1.2.資產類別 項數(shù) 賬面原值 賬面凈值 11,460,206.61 0.00 11,

8、460,206.61 15,680,819.69 房屋建筑物 1 0.00 構筑物 7 15,680,819.69 合計 8(二 資產概況1. 基本概況本次申報評估的建筑物位于世博路10號的后勤基地辦公樓，辦公樓框架結構，主樓地上6層、地下1層，輔樓會議室地上1層?，F(xiàn)澆板、梁、柱，基礎為柱下鋼筋混凝土獨立基礎，設防烈度8度，具體描述見案例。2. 產權狀況納入本次評估范圍內房屋建筑物共1項，建筑面積9815平方米，已辦理了房屋所有權證、土地使用權證。房屋證號：昆明市房權證字第200551869號； 土地證號：昆國用（2007）第00228號。3. 房屋建筑物現(xiàn)狀云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份

9、項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明 本次評估的房屋建筑物建成日期1998年10月，具體描述見案例。4. 賬面原值構成情況該辦公樓為企業(yè)自建，按歷史購建成本入賬，其賬面原值中包括建安工程造價、工程前期費及其他費等。(三 評估方法該房屋建筑物在基準日由云南旅游股份有限公司租賃使用，評估人員查閱了租賃合同，該房屋建筑物的租期為2001年1月1日至2010年12月31日，根據(jù)本次經濟行為對應的評估目的為云南旅游股份有限公司收購該資產以及房屋的租約即將到期，本次評估采用成本法，公式為：評估值=重置全價×綜合成新率1. 重置全價的確定A. 對于大型、價值高、重要的建筑物重置全價建安造價前期

10、費用及其他費用資金成本根據(jù)當?shù)貓?zhí)行的定額標準和有關取費文件，分別測算土建工程費用和各安裝工程費用，計算出建安造價。根據(jù)行業(yè)標準和地方相關行政事業(yè)性收費規(guī)定，確定前期費用及其他費用。根據(jù)建筑物的正常建設工期和基準日同期貸款利率確定資金成本。資金成本(建安總造價前期及其他費用×合理工期÷×利率B. 對于價值量小，結構簡單的構筑物采用單方造價法確定其重置單價。2. 綜合成新率的確定A. 對于價值大、重要的建(構 筑物采用綜合成新率方法確定其成新率，計算公式為：綜合成新率=理論成新率×40%+勘察成新率×60%云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后

11、勤基地辦樓房產及土地資產評估說明 其中：理論成新率(經濟耐用年限-已使用年限 經濟耐用年限×100% 本次評估主要建（構）筑物采用的經濟耐用年限為：序號1 結構類型 生產性房屋(年 非生產性房屋(年 60 鋼筋砼結構 50 現(xiàn)場勘察：將影響房屋成新率程度的主要因素分為三部分：結構部分(基礎、主體、屋面 、裝飾部分(門窗、內外裝修及其他 、設備部分(水、電等 。通過上述建(構 筑物造價中的類影響因素各占的權重，確定不同結構形式建筑物各因素的標準分值，根據(jù)現(xiàn)場勘察實際情況確定各分類評估分值，根據(jù)此分值確定現(xiàn)場勘察成新率。B. 對于單位價值小，結構相對簡單的構筑物，采用理論成新率，計算公式

12、：成新率(經濟耐用年限-已使用年限 經濟耐用年限×100%其中經濟耐用年限除考慮其建(構 筑物耐用年限外，需結合考慮其相應設備的經濟壽命年限，房屋大修情況等。3. 評估值的確定評估值=重置全價×綜合成新率(四 評估案例案例1：后勤基地辦公樓(表4-6-1序號11. 資產概況建成時間：1998年10月賬面原值：15,680,819.69元賬面凈值：11,460,206.61元建筑面積：9815.00平方米建筑結構：框架結構房產證號：昆明市房權證字第200551869號土地證號：昆國用（2007）第00228號本次評估房屋建筑物位于昆明盤龍區(qū)世博路10號。云南旅游股份有限公司非

13、公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明 辦公樓框架結構，主樓地上6層、地下1層，現(xiàn)澆板、梁、柱，基礎為柱下鋼筋混凝土獨立基礎，設防烈度8度。辦公樓東、西朝向，東朝向出入口上方3-5層處設有玻璃幕墻，西朝向1-6層整體為隱框式玻璃幕墻，其余墻體粘貼瓷磚，鋁合金窗。辦公樓遮雨棚為鋁扣板裝飾，周邊圓柱體外掛理石，出入口玻璃對開無框地彈門，大廳花崗巖地面。辦公樓內采用內天井結構，天井上方采用網(wǎng)狀鋼筋混凝土結構，各網(wǎng)狀結構上采用鋼支架，外鑲嵌透明玻璃用于采光。每層樓天井處設有二條通道，走廊及天井通道設有1.5米高不銹鋼欄桿，走廊通道及辦公室內鋪設400×400地磚，內墻刷涂料，頂

14、棚石膏板吊頂，筒燈照明，辦公室采用鋼質防火、防盜門。衛(wèi)生間地面鋪防滑地磚，墻磚至頂。公共通道顯著位置設有緊急出口標志；應急照明設施。樓梯為不銹鋼扶手石材踏步玻璃裝飾。輔樓地上一層，現(xiàn)為會議室，外墻粘貼瓷磚，鋁合金窗，房屋外側另有外廊環(huán)繞會議室，室內鋪設400×400地磚，內墻刷涂料，頂棚石膏板吊頂，筒燈照明。2. 重置價的確定(1建安綜合造價根據(jù)產權持有者提供的該房屋建筑物工程設計圖、竣工圖紙和竣工結算資料，套用2003年云南省建筑工程計價定額、2003年云南省裝飾工程計價定額、2003年云南省安裝工程計價定額、2003年云南省建設工程造價計價規(guī)則、根據(jù)2010年第6期建筑材料市場價

15、格指導，采用預(決 算調整法，按昆明現(xiàn)行市場材料價格、人工單價及機械臺班費用，調整到評估基準日價格水平。按有關規(guī)定計取相關費用，計算過程詳見下述明細表。土建工程造價計算表 金額單位：人民幣元序號一11.1 費用名稱 建筑工程 直接工程費 人工費 人工費+材料費+機械費 人工費 取費說明 費率(% 費用金額 10695099.15 836834.33云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明1.2 1.3 2 2.1 2.2 3 4 5 6 6.1 6.2 6.3 7 8材料費 機械費 措施費 通用措施費 專業(yè)措施費 其他項目費 管理費 利潤 規(guī)費工程排污費社會保

16、障及勞動保險金危險作業(yè)及意外傷害保險費 稅金 建安工程造價材料費 機械費通用措施費+專業(yè)措施費 通用措施項目費 專業(yè)措施項目費 其他項目合計 人工費+機械費人工費+機械費工程排污費+社會保障及勞動保險金+工程定額測定費+危險作業(yè)及意外傷害保險費 人工費直接工程費+措施費+其他項目費+管理費+利潤 直接工程費+措施費+其他項目費+管理費+利潤+規(guī)費 直接工程費+措施費+其他項目費+管理費+利潤+規(guī)費+稅金33 21 26 0.2 3.44217576.93 22746.99 399515.41 12013335.57 368550.11 234531.89 240323.92 9578280.6

17、2 279984.2 75315.09 41841.72 33473.37安裝工程造價計算表金額單位：人民幣元序號 二 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 3 4 5 6 6.1 6.2 6.3 7 8費用名稱 安裝二類工程 直接工程費 人工費 材料費 機械費 主材費 措施費 通用措施費 專業(yè)措施費 其他項目費 管理費 利潤 規(guī)費工程排污費社會保障及勞動保險金危險作業(yè)及意外傷害保險費 稅金 建安工程造價人工費+材料費+機械費+主材費 人工費 材料費 機械費 主材費通用措施費+專業(yè)措施費 通用措施項目費 專業(yè)措施項目費 其他項目合計 人工費人工費工程排污費+社會保障及勞動保險

18、金+工程定額測定費+危險作業(yè)及意外傷害保險費 人工費直接工程費+措施費+其他項目費+管理費+利潤 直接工程費+措施費+其他項目費+管理費+利潤+規(guī)費 直接工程費+措施費+其他項目費+管理費+利潤+規(guī)費+稅金取費說明費率(% 25 16 26 0.2 3.4490241.27 3833.52 69172.69 2080006.82 86770.46 55533.09 94074.79 費用金額1735409.09 347081.82 433852.27 173540.91 780934.09 39046.7 21692.61 17354.09裝飾工程造價計算表金額單位：人民幣元序號 二費用名稱

19、裝飾工程取費說明費率(%費用金額云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 3 4 5 6 6.1 6.2 6.3 7 8直接工程費 人工費 材料費 機械費 措施費 通用措施費 專業(yè)措施費 其他項目費 管理費 利潤 規(guī)費工程排污費社會保障及勞動保險金危險作業(yè)及意外傷害保險費 稅金 建安工程造價人工費+材料費+機械費 人工費 材料費 機械費通用措施費+專業(yè)措施費 通用措施項目費 專業(yè)措施項目費 其他項目合計 人工費+機械費人工費+機械費工程排污費+社會保障及勞動保險金+工程定額測定費+危險作業(yè)及意外傷害保險費 人工費直

20、接工程費+措施費+其他項目費+管理費+利潤 直接工程費+措施費+其他項目費+管理費+利潤+規(guī)費 直接工程費+措施費+其他項目費+管理費+利潤+規(guī)費+稅金33 21 26 0.2 3.44253617.73 8258.83 151060.5 4542353.96 482849.14 307267.64 261876.56 3251509.37 975452.81 1788330.15 487726.41 87790.75 48772.64 39018.11建安工程造價=土建工程費用+安裝工程費用+裝飾工程費用=12,013,335.57 +2,080,006.82+4,542,353.96 =1

21、8,635,696.35元(2前期及其他費用 其他費用。計算標準見下表：前期費及其他費用表序號 一 二 三 四費用名稱建設單位管理費 勘察設計費 工程監(jiān)理費工程招投標代理服務費 前期工作費 五1、可行性研究費 2、環(huán)境影響評價費 六 七新型墻體材料專項基金 散裝水泥專項基金合計費率 1.35% 4.31% 2.71% 0.50% 1.35% 0.52% 10元/平方米 1元/平方米取費基數(shù) 工程造價 工程造價 工程造價 工程造價 工程造價 工程造價 建筑面積 建筑面積取費依據(jù)財政部 財建2002394號 計價格200210號 發(fā)改價格2007670號 計價格20021980號計價格199912

22、83號 計價格2002125號 云財綜200975號 財綜200385號根據(jù)國家和地方的相關行政事業(yè)性收費標準，確定前期費用及工程造價×10.74%+建筑面積×11元/平方米前期費及其他費用=18,635,696.35×10.74%9815×11云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明=2,109,438.78元(3資金成本根據(jù)工期定額確定合理工期為1年，假設建設期間資金均勻投入，貸款利率5.31%。資金成本=(建安綜合造價+前期及其他費用×貸款利率×合理工期×1/2=(18,635,696

23、.35+2,109,438.78× 5.31%×1/2 =550,783.34元(4重置全價重置全價=建安工程費用+前期及其他費用+資金成本=18,635,696.35+2,109,438.78+550,783.34 =21,295,900元(取整3. 綜合成新率的確定 (1理論成新率該建筑物為非生產用框架結構，根據(jù)行業(yè)估價規(guī)范耐用年限為60年，已使用11.67年。理論成新率(耐用年限已使用年限 耐用年限×100% (60-11.67/60×100% = 81%(取整 (2現(xiàn)場勘查成新率經現(xiàn)場勘察，該辦公樓現(xiàn)有房屋基礎穩(wěn)定，無不均勻沉降；主要承重構件梁、

24、板、柱連接牢固、穩(wěn)定，承載力良好，無變形裂紋；圍護墻體封閉良好，平直無變形裂紋，完整堅固；屋面防水層完整，排水通暢，未見滲漏；地面、門窗完好。電氣部分：線路整齊、完好，絕緣良好，使用正常；照明燈具完好。給排水：給排水通暢，未見滲漏，可正常使用。 其它設備均使用正常。云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明綜述：該房屋建筑物，房屋完整、結構整齊、無變形裂紋。內外裝飾層、屋面、地面、門窗，總體完好，相關水、電、設備等部分均使用正常。因此判斷該房屋建筑物屬于完好房屋建筑物，具有可持續(xù)使用的功能?？辈槌尚侣视嬎惚矸猪?1基礎(30 2承重構件(30結構3墻體(15 4

25、屋面(10 5地面(15 6門窗(25 7外墻(25裝修8內墻(25 9頂棚(25 11電器照明(30 12給排水(20設備13消防(30 14其他(20評定依據(jù)標準分分數(shù)經加固，承載力較強。梁、板、柱、墻堅固，未見變形。 30 節(jié)點較堅固嚴實，未見開裂。不滲漏、保溫、隔熱層完好完好完好、無變形、開裂現(xiàn)象完好、無變形、脫落現(xiàn)象完好、無變形、脫落現(xiàn)象完好、無變形、脫落現(xiàn)象小計：小計：線路, 燈具完好風機、管線完好，可正常使用給排水通暢管線完好，正?？捎眯∮嫞嚎辈斐尚侣屎嫌?3綜合成新率綜合成新率=勘查成新率×60%+理論成新率×40%=85×60%81%×

26、40% =83%4. 評估值的確定評估值=重置全價×綜合成新率=21,295,900×83% =17,675,597元(五 評估結果及增減值原因分析 1. 評估結果云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明金額單位：人民幣元科目名稱房屋建筑物類合計 房屋建筑物構筑物及其他輔助設施賬面價值 原值凈值原值評估價值凈值增值率% 原值凈值15,680,819.69 11,460,206.61 22,046,800.00 18,207,781.00 15,680,819.69 11,460,206.61 21,295,900.00 17,675,597

27、.000.000.00750,900.00532,184.0040.60 35.8158.88 54.232. 評增減值原因分析房屋建筑物類資產評估原值與賬面原值相比，增值率40.60%；評估凈值與賬面凈值相比，增值率58.88%。主要原因有：(1房屋所在地的材料、人工及機械費用等有較大上漲是造成房屋原值評估增值的主要因素。(2房屋建筑物凈值增值主要企業(yè)使用的折舊年限低于評估采用的經濟耐用年限所致。¾ 無形資產土地使用權評估說明 (一評估范圍待估宗地為云南世博集團有限公司所屬的位于昆明市世博路10號的1宗出讓國有土地使用權，土地使用權面積共22265.8平方米,此次待估的土地為地上建

28、筑物后勤基地辦公樓房產及附屬設施所分攤的土地面積，根據(jù)昆明沃土測繪公司的數(shù)字化測圖，辦公樓所分攤的土地面積為6568.92平方米。宗地狀況見下表：待估宗地狀況表土地證序號編號土地面積（）現(xiàn)狀土地設定土地使土地使用權證載用途 使用權性用權剩余使終止日期質 用年限設定規(guī)劃條件 區(qū)域商業(yè)用地平均容積率水平，即土地容積率為2.5估價期日的實際開發(fā)程度 紅線外“六通”（通上水、通下水、通電、通訊、通路、通氣）紅線內場地平整1昆國用(2007第00228號6568.92 綜合 出讓42.33(二委估土地賬面情況土地使用權原始入賬值為643,639.62元，賬面值為542,802.73元。 (三評估對象概況

29、土地使用權人為云南世博集團有限公司，至評估基準日，待估云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明 宗地不存在質押、抵押、租賃、擔保等他項權利。待估宗地所處地勢平坦，形狀規(guī)則。根據(jù)國有土地使用證，土地規(guī)劃用途為綜合用地，根據(jù)宗地周邊區(qū)域土地規(guī)劃限制為旅游度假區(qū)，設定土地用途為綜合或商業(yè)（不同于登記用途）；因昆明市基準地價內容沒有對綜合用途土地進行說明，評估時根據(jù)待估宗地位置及區(qū)域土地利用狀況，對綜合用地參照商業(yè)進行評估；土地容積率為區(qū)域商業(yè)用地平均容積率水平，根據(jù)昆明市基準地價商業(yè)用地平均容積率為2.5。(四評估依據(jù)1. 國家有關部門頒布的法律、法規(guī);中華人民共和

30、國土地管理法（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂）;中華人民共和國城市房地產管理法（1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過）;中華人民共和國土地管理法實施條例;中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（國務院令第55號）;國土資源部關于進一步規(guī)范土地登記的通知（國土資發(fā)2003383號）;國土資源部關于嚴格按國家標準實施城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的通知（國土資發(fā)2002195號）;2. 地方有關部門頒布的法規(guī)、通知、文件云南省土地管理條例云南省國土資源廳云南省<土地分類>實施方案（云國土資籍20021

31、6號）昆明市國土資源局關于印發(fā)<昆明市土地估價用途一覽表>及<昆明市估價用途對照表>（昆國土資用20059號）昆明市城市規(guī)劃區(qū)土地定級與基準地價更新技術報告云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明 (五 評估原則本次評估過程中遵循的主要原則有：1. 遵循預期收益原則，是指土地估價應以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據(jù)；2. 遵循替代原則，是指土地估價應以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格；3. 遵循最有效利用原則，是指土地估價應以估價對象的最有

32、效利用為前提估價；判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等；4. 遵循供需原則，是指土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性；5. 遵循報酬遞增遞減原則，是指土地估價要考慮在技術等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點；6. 遵循貢獻原則，是指土地總收益是由土地及其他生產要素共同作用的結果，土地的價格可以土地對土地收益的貢獻大小來決定；7. 遵循變動原則，是指估價人員應把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準確地評估價格。(六 評估方法：根據(jù)宗地的具體情況

33、選用適宜的方法進行評估，本次針對待估宗地的特點，采用基準地價系數(shù)修正法和市場比較法進行評估?；鶞实貎r系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修訂系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修訂系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明 市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價時點近期市場上交易的類似宗地進行比較，對類似宗地的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。上述概念中，所謂類似宗

34、地，是指處于同一供需圈，在交易方式、使用年限、土地用途、所處區(qū)域條件等方面，與待估宗地相同或相似的宗地。(七評估案例1. 評估對象描述A. 土地登記狀況待估宗地的宗地編號、宗地名稱、土地使用權人、國有土地使用證編號、位置、土地面積、土地用途等詳見表土地登記狀況一覽表。 序號1圖號224+206224+207 用者 土地使用證 編號 宗地位置 昆明市世博路 10號 東 土地面積( 6568.92 土地用途 綜合 四至 南 國防技校 西 世博園 北 世博園 地號 530101107-11、7-001-20007 云南世博集團有昆國用（2007） 限公司 第00228號 土地使用權 類型 出讓土地終

35、止 日期 出讓世博園B. 土地權利狀況待估宗地的土地所有權屬國家所有，土地使用權人為云南世博集團有限公司，土地使用權性質為出讓。委估宗地在評估基準日沒有設有抵押權、擔保權、地上及地下權等其他他項權利。C. 土地利用狀況根據(jù)評估人員現(xiàn)場調查，待估宗地現(xiàn)狀為已開發(fā)土地，地上建筑物為后勤基地辦公樓。2. 地價定義本次評估價格是評估對象在評估基準日為2010年6月30日，土地使用權取得方式為出讓，土地使用年期為土地剩余使用年限，土地登記用途為綜合用地，設定用途為綜合和商業(yè)，土地開發(fā)狀態(tài)紅線外“六通”（通上水、通下水、通電、通訊、通路、通氣），紅線內場云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓

36、房產及土地資產評估說明 地平整，規(guī)劃利用條件下的公開市場價值。3. 地價影響因素分析(1一般因素地理位置昆明市坐落在中國西南云貴高原中部，是云南省省會，是東南亞地區(qū)和我國西南部的重要城市，位于東經102°10-103°40及北緯24°23-26°22之間，總面積21011平方公里。昆明是云南省政治、經濟、文化中心和交通、通訊樞紐，國際性商貿旅游城市，也是中國通向東南亞、南亞地區(qū)的重要門戶，國家級口岸，國務院首批公布的歷史文化名城之一。自然環(huán)境a. 地勢、地貌地勢北高南低，大部分地區(qū)海拔在1500-2800米之間，最高海拔4247米，最低海拔746米，市中

37、心區(qū)海拔1891米。昆明城區(qū)位于滇池盆地北部，南臨滇池，三面環(huán)山，空間環(huán)境良好。b. 氣候、水文昆明市地處北回歸線以北的云貴高原，屬亞熱帶高原季風氣候, 在高原面上四季變化不十分明顯，但干濕二季分明。年平均氣溫16.7攝氏度，最熱月（五月）平均氣溫21.7攝氏度，最冷月（一月）平均氣溫10.2攝氏度，年溫差11-12攝氏度。年日照時間為2054.3小時，無霜期約227天；年平均降水量約976毫米，每年五至十月為雨季，年平均相對濕度62%。常年以西南季風為主，平均風速2.2米/秒。社會經濟狀況昆明市國民經濟增長較快，綜合實力進一步增強。據(jù)測算，年末完成國內生產總值1207.2855億元，比上年增

38、長12.3，經濟總量首次突破千億元大關，經濟發(fā)展躍上新臺階。其中，第一產業(yè)81.55億元，增長4.5；第二產業(yè)557.2129億元，增長14.3%；第三產業(yè)568.5226億元，增長11.5%。三次產業(yè)比重為6.75：46.16：47.09。年末云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明 人均生產總值19730元，全社會固定資產投資總額523.01億元，財政總收入110.46億元，年末金融機構存款余額2544.27億元，國際旅游外匯收入1.725億美元，國內旅游收入124.08億元，進出口貿易總額34.494億美元，居民消費價格總指數(shù)102%，商品零售價格總指數(shù)

39、100.50%。房地產政策與房地產市場狀況昆明市土地總面積為21011平方公里。主要用地類型包括農用地（耕地、菜地、園地等）、建設用地（包括城市建設用地和集體建設用地）及未利用地等。按照現(xiàn)代新昆明“一湖四環(huán)”、“一湖四片”規(guī)劃和省、市政府的工作安排，昆明市國土資源管理部門嚴格遵照土地管理法、遵循土地用途管制、切實保護耕地、合理集約利用土地、重點保障基礎設施和國家重點建設項目用地的原則，積極有效地為各項建設提供用地保障。加強土地有形市場建設，逐步完善配套制度，大力推行土地公開交易。昆明市國土資源管理部門嚴格按照國土資源部招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定（國土資源部11號令）要求，建立了經營

40、性土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓制度，建設用地總量控制和統(tǒng)一供應制度，基準地價更新和公布制度，窗口辦文制度，集體會審制度，土地登記資料可查詢制度，土地市場進一步規(guī)范。組織了銀河片區(qū)一期、南市區(qū)等33宗土地、77.28公頃土地公開交易，其中采用招標、拍賣、掛牌方式供應土地33宗、57.91公頃，按政府要求供應其他土地3宗、20公頃，總成交額達6.96億元。城市規(guī)劃與發(fā)展目標按照昆明城市發(fā)展戰(zhàn)略，昆明市初步確定了立足百年，以滇池為中心，再造秀美山川，實施“一湖四環(huán)”和“一湖四片”的城市發(fā)展新思路，從今年開始到2020年用18年時間把昆明建成“東方日內瓦”。環(huán)湖公路：全長114千米，總投資86億元，

41、分為四段。東段由滇云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明池旅游度假區(qū)至呈貢馬金鋪，長23.5千米。南段由馬金鋪至海口，長37.5千米。西段由?？谥粮呱綀?，長31千米。北段由高山堯至滇池旅游度假區(qū)，長22千米。環(huán)湖截污：在環(huán)湖公路外側實施截污工程，全長101千米，其中，環(huán)湖截污干管長82千米，截污溝及生態(tài)帶19千米。估計總投資72.1億元。工程分主城、呈貢、晉城、昆陽、?？诤偷岢匚靼?個片區(qū)實施。環(huán)湖生態(tài)：實施環(huán)湖生態(tài)系統(tǒng)的重建和修復，通過退田退塘還湖等，恢復建設42平方千米的風景林。估算總投資69.4億元。環(huán)湖新城：以滇池為中心，構建“一湖四片”昆明城市區(qū)。

42、規(guī)劃總人口450萬人，用地460平方千米。北城：即現(xiàn)在的主城，形成金融商貿旅游服務中心、昆明城市的核心區(qū)。規(guī)劃人口220萬人，用地220平方千米。東城:即呈貢新城，形成新興工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產業(yè)為特色的生物產業(yè)基地，現(xiàn)代城市物流中心。規(guī)劃人口95萬人，用地100平方千米。南城:即晉城新街新城，形成組團式發(fā)展的新型旅游度假城。規(guī)劃人口75萬人，用地80平方千米。西城:即昆陽海口新城，形成以磷礦精加工、機械制造、電子儀表、旅游服務為主要產業(yè)的工業(yè)城。規(guī)劃人口60萬人，用地60平方千米。新昆明建設時間表如下：2005年前：全面準備和啟動階段。宣傳先行。精心規(guī)劃。組織一批高水平的策劃。加快環(huán)湖

43、公路交通建設和其他基礎性建設，完成環(huán)湖截污和生態(tài)建設的方案設計，開展以呈貢為中心的東城區(qū)建設，形成良好開局。2005年-2010年：加快建設階段。環(huán)湖截污工程基本完成。環(huán)湖生態(tài)建設全面實施。新城區(qū)建設全面開展。2010年-2020年：全面建設階段。要通過這個階段的努力，完成昆明城市建設和發(fā)展的主要任務，基本建成現(xiàn)代新昆明。(2區(qū)域因素云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明待估宗地所在的昆明世界園藝博覽園（簡稱世博園）是 1999昆明世界園藝博覽會會址，設在昆明東北郊的金殿風景名勝區(qū)，距昆明市區(qū)約4公里。博覽園占地面積約218公頃，植被覆蓋率達76.7%，其中

44、有120公頃灌木叢茂密的緩坡，水面占10%15%。園區(qū)整體規(guī)劃依山就勢、錯落有致，氣勢恢弘，集全國各省、區(qū)、市地方特色和95個國家風格迥異的園林園藝精品，庭院建筑和科技成就于一園，體現(xiàn)了“人與自然，和諧發(fā)展”的時代主題，是一個具有“云南特色、中國氣派、世界一流”的園林園藝精品大觀園。博覽園主要有5個展館、7個專題展園、34個國內展園和33個國際展園組成。五大場館包括國際館、中國館、人與自然館、科技館和大溫室；七大專題展園：樹木園、竹園、盆景園、藥草園、茶園、蔬菜瓜果園和會后新建的名花藝石園；三大室外展區(qū)：國際室外展區(qū)、中國室外展區(qū)和企業(yè)室外展區(qū)。共培育移栽了各種類植物2,551種，200多萬株

45、(叢 ，其中珍稀瀕危植物112種，創(chuàng)歷屆A1級世界園藝博覽會的最好水平。同時還創(chuàng)下了占地面積、建設速度、展示植物種類、園林精品、連體溫室 、竹類植物種類、柏科植物移栽、斷崖塑石等8項“世界吉尼斯之最”?；A設施和公共設施主要有：道路、供排水、供電、通訊、各種園藝類等休閑設施。公交：69路、71路、10路、182路等。 (3個別因素待估宗地位于昆明市世博路10號，東、南、北三個方向緊臨世博園，總用地面積約合33.399畝，距市中心約4公里。該宗地形狀規(guī)則，交通比較便利，開發(fā)程度為紅線外“六通”（通上水、通下水、通電、通訊、通路、通氣），紅線內場地平整。4. 評估方法與評估過程(1評估方法的選擇根

46、據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程以及待估宗地的具體條件、用地性云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明質及評估目的，結合估價師收集的有關資料，考慮到當?shù)氐禺a市場發(fā)育程度，選擇評估方法。待估宗地登記用途為綜合用地，考慮到昆明市有完整的基準地價修正體系，且待估宗地均位于當?shù)鼗鶞实貎r覆蓋范圍內，因此適宜選用基準地價系數(shù)修正法進行評估。昆明市基準地價內容雖沒有對綜合用途土地進行說明，評估時，根據(jù)待估宗地位置及區(qū)域土地利用狀況，綜合用地能夠參照商業(yè)進行評估?？紤]到區(qū)域內有與待估宗地相類似的土地市場交易案例，適宜選用市場比較法進行評估。由于待估宗地屬已開發(fā)完成土地，不適宜采用假設開發(fā)法

47、進行土地評估；考慮到可以找到與待估宗地相類似的土地交易案例，所以采用市場比較法評估；另外，待估宗地屬于綜合用地，也不宜采用成本逼近法評估。綜上所述，本次采用基準地價系數(shù)修正法、市場比較法對待估宗地進行評估。(2計算過程A. 基準地價系數(shù)修正法 基準地價介紹根據(jù)昆明市城市規(guī)劃區(qū)土地定級與基準地價更新技術報告，昆明市城市規(guī)劃區(qū)基準地價分商業(yè)、住宅、工業(yè)、公共建筑等四種用途。其基準地價內涵為基準日于2008年1月1日，土地開發(fā)程度為商業(yè)、住宅1-6級、公共建筑1-4級和工業(yè)1-3級土地紅線外“六通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供氣、宗地內場地平整），各類用地最末一級土地紅線外“三通一平”（

48、即通路、供電、供水、宗地內場地平整）條件下不同級別，不同用地類型法定最高出讓年期的平均地價。不同用途基準地價及六級商業(yè)用地修正體系見下表。昆明市基準地價表單位：元/平方米云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明用地類型 商業(yè)用地 公共建筑 住宅用地 工業(yè)用地 級 級 級 級 級 2687 357 1358 規(guī)劃區(qū)限制內級 1517 -908 的參考地價為657 級 495 - 494 云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明距公交車站距離 3.46% 1.73% 0% -1.73% 交通 條 件路網(wǎng)狀況 3.27% 1.63%

49、 0% -1.63% 距火車站距離 1.92% 0.96% 0% -0.96% 距汽車站距離 1.92% 0.96% 0% -0.96% 人口狀況 規(guī)劃限制人口密度 3.08% 1.54% 0% -1.54% 周圍土體利用的類型 2.31% 1.15% 0% -1.15% 臨街狀況 3.27% 1.63% 0% -1.63% 宗地 條 件臨街寬度 3.08% 1.54% 0% -1.54% 宗地形狀 0.96% 0.48% 0% -0.48% 宗地進深 0.96% 0.48% 0% -0.48% 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程與當?shù)鼗鶞实貎r報告，其基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為：宗地地價基準

50、地價×K1×（1+K ）×K3±開發(fā)程度修正幅度×K2 式中： K1-期日修正系數(shù)K-影響地價區(qū)域因素之和 K2-土地使用年期修正系數(shù) K3-容積率修正系數(shù) 基準地價的選取待估宗地登記用途為綜合用地，根據(jù)宗地周邊區(qū)域土地規(guī)劃限制為旅游度假區(qū)，設定土地用途為綜合或商業(yè)（不同于登記用途）；因昆明市基準地價內容沒有對綜合用途土地進行說明，評估時，根據(jù)待估宗地位置及區(qū)域土地利用狀況，綜合用地參照商業(yè)進行評估。待估宗地位置屬于城市規(guī)劃區(qū)六級商業(yè)用地區(qū)域，基準地價為1517元/平方米。期日修正系數(shù)的確定昆明市城市規(guī)劃區(qū)土地定級與基準地價更新技術報告的基準日

51、為2008年1月1日，而本次評估的估價基準日為2010年6月30日，根據(jù)當?shù)氐纳虡I(yè)地價指數(shù)水平，以及估價人員對待估宗地周圍情況的調查分析，確定期日修正系數(shù)K11.06。年期修正系數(shù)的確定云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明估價對象土地取得方式為出讓，土地用途為綜合用地，土地剩余使用年期為42.33年，法定用途最高使用年限商業(yè)40年。由于土地剩余使用年期大于法定商業(yè)用途的使用年限，故不進行年期修正：年期修正系數(shù)1-1/(1r m /1-1/(1r n 其中：r -土地還原利率，取8（按評估基準日時中國人民銀行公布的一年期存款利率2.52%，確定安全利率取2.

52、52%；同時，根據(jù)考慮昆明市目前的社會經濟發(fā)展及土地市場狀況，確定風險調整值為5.48%，土地還原利率=安全利率+風險調整值=8）n -法定用途最高使用年限商業(yè)40年 m -土地剩余使用年限 宗地年期修正系數(shù)1 確定各影響因素的修正系數(shù)根據(jù)昆明市城市規(guī)劃區(qū)土地定級與基準地價更新技術報告，地價影響因素說明表及修正系數(shù)表，按照待估宗地的區(qū)域因素及個別因素條件，可建立待估宗地地價影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)（K ）表。經過比較，土地的因素說明及修正系數(shù)如下表：待估宗地因素說明及修正系數(shù)表影響因素商服中心特色街 距綜合商場超市距離 距公交車站距離 路網(wǎng)狀況 距火車站距離 距汽車站距離 人口密度周圍

53、土體利用的類型 臨街狀況 臨街寬度 宗地形狀 宗地進深距商業(yè)中心區(qū)150距綜合商場超市距離1000-1500米 距公交車站距離200米通過次干道直接到達或距主干道100米 4000米 800米處于區(qū)域平均水平 商業(yè)用地 一面臨次要街道臨街寬度處于所臨街道一般水平 矩形，土地利用充分 20米因素說明優(yōu)劣度 較劣 一般 優(yōu)修正系數(shù) -1.44% 0.00% 3.46%一般劣 優(yōu) 一般 優(yōu)-1.92% 1.92% 0.00% 2.31%劣一般 優(yōu) 劣0.00% 0.96% -0.96%小計云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明開發(fā)程度修正因為所使用的基準地價設定開

54、發(fā)程度與本次評估宗地設定開發(fā)程度相同，因此不需進行開發(fā)程度的修正。基準地價系數(shù)修正評估單價的確定 根據(jù)基準地價公式，可得：宗地單價=1517×1.06×1×(1+1.06%×1=1625.06元/平方米 B. 市場比較法市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價時點近期正，以此估算待估土地客市場上交易的類似宗地進行比較，對類似宗地的成交價格作適當修觀合理價格的方法。上述概念中，所謂類似宗地，是指處于同一供需圈，在交易方式、使用年限、土地用途、所處區(qū)域條件等方面，與待估宗地相同或相似的宗地。其公式為：待估宗地價格=比較實例宗地價格

55、×交易情況修正系數(shù)×交易時間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)(1比較實例選擇根據(jù)市場調查，考慮同城區(qū)域范圍內選取比較案例，搜集與待估宗地類似的土地出讓實例如下表。比較案例均是在2010年1月掛牌成交。待估宗地市場比較案例編號位置 大沖工業(yè)片區(qū) -2-2-1#地塊 洛羊物流片區(qū) 09-08-04#地塊交易 時間面積 （）規(guī)劃 用途 商業(yè) 用地 商業(yè) 用地 商業(yè) 用地容積率成交總價 土地單價 （萬元） （元/） 648.121800交易 方式 掛牌J2009-0071#地塊1 639.36 1800 掛牌(2比較因素選擇及修正說明結合待估宗地與比

56、較案例的具體情況，我們選擇影響地價的主要因素有：云南旅游股份有限公司非公開發(fā)行股份項目-后勤基地辦樓房產及土地資產評估說明交易時間因素：指由于土地使用權交易(出讓或轉讓等 的時間不同，造成土地交易價格不同。參照昆明市地價指數(shù)變動幅度進行修正。交易情況因素：指土地交易中交易雙方的公開、公正及客觀程度等。區(qū)域及個別因素修正說明：a. 區(qū)域因素：各因素修正是以估價對象的等級為100，比較案例進行相應優(yōu)劣幅度修正。區(qū)域因素包括：與商業(yè)中心距離、區(qū)域道路交通條件、區(qū)域內公交線路、區(qū)域環(huán)境狀況、公共配套設施、基礎配套設施、城市規(guī)劃限制等。上述區(qū)域因素中，待估宗地與比較案例在與商業(yè)中心距離、區(qū)域道路交通條件、城市規(guī)劃限制三項因素上有所差異。分別表現(xiàn)為距商業(yè)中心區(qū)、距綜合商場超市距離較近比距離一般，相應修正+2%，位于商業(yè)中心區(qū)、緊鄰綜合商場超市比距離一般，相應修正+5%；區(qū)域道路交通條件每增加一條主干道，相應修正為+2%；城市規(guī)劃限制為旅游度假區(qū)、綜合區(qū)或商業(yè)區(qū)，綜合區(qū)比旅游度