個人住房貸款的風險防范及對策

1、個人住房貸款的風險防范及對策     摘要：住房制度改革的不斷深化使得發(fā)展住房金融成為真正啟動消費信貸的關鍵問題，而個人住房貸款作為住房金融重點支柱部分也已成為社會各界關注的熱點話題。本文從對個人住房貸款的風險特征及隱患的分析入手，結合人行最近出臺的政策和商業(yè)銀行在業(yè)務流程中的重點環(huán)節(jié)闡述了風險防范對策。關鍵詞：個人住房貸款；風險特征；風險隱患；防范對策 一、個人住房貸款的特點及風險特征 個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，與傳統(tǒng)的企業(yè)貸款相比，具有以下特點： 1 貸款對象特殊。根據(jù)人民銀行制定的個人住房貸款管理辦法規(guī)定：個人

2、住房貸款的貸款對象是具有完全民事行為能力的自然人，對借款人所應具備的條件進行了詳細的規(guī)定。 2 貸款用途專一。個人住房貸款設立是為了配合我國住房制度改革，支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通房，因此貸款只能用于支付所購買住房的房款。 3 貸款數(shù)量較大。對于經(jīng)辦銀行而言，個人住房貸款無論是市場需求還是貸款筆數(shù)和單筆貸款金額相對于其他個人消費貸款都是較大的。 4 貸款期限較長。人行的個人住房貸款管理辦法規(guī)定貸款期限最長不能超過30年，因此個人住房貸款多數(shù)為中長期貸款。 5 償還方式特殊。相對于企業(yè)貸款，個人住房貸款償還方式較為特殊：貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年

3、以上的按月歸還貸款本息。 個人住房貸款所具有的以上特點，決定了個人住房貸款風險呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等特征，給實際管理工作造成困難，一定程度上阻礙了該項業(yè)務的進一步發(fā)展，因而加強對其風險隱患的分析研究就顯得尤為重要。 二、個人住房貸款的風險隱患分析 1 個人信用帶來的風險。 這是個人住房貸款風險中比例最高的種類，主要包括借款人償債能力不足風險及擔保人償付能力風險兩類。 對借款申請人進行信用調查是銀行開展消費信貸業(yè)務的一個重要環(huán)節(jié)。對于貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投入過多的時間和成本。在國外，貸款銀行均通過商業(yè)信用機構來完成信用調查工作，但由于

4、我國個人資信制度尚未建立，對個人的資信狀況缺乏合理、完整的判定標準，銀行只能以借款人所在單位開具的收入證明等材料作為信用評定的依據(jù)，其真實性、時效性難以確定，對個人收入的核實成本較高。個人住房貸款年限最長可達30年，在這樣長的時間跨度內無法對借款人經(jīng)濟狀況進行持久的監(jiān)控，現(xiàn)階段商品房價格較高，每月的還本付息負擔較重，一旦借款人失業(yè)或正常收入減少便有可能產(chǎn)生違約風險。 擔保人（即開發(fā)商）作為借款人從銀行獲取貸款履行擔保的第三方，如果借款人不能在其貸款年限內按時清償相關債務，按照約定理應由擔保人在借款人未取得兩證（國有土地使用證、房屋所有權證）之前或貸款終結之前履行其連帶責任，但由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)也

5、是高風險、高收益行業(yè)，開發(fā)商的經(jīng)營狀況、支付能力也是很難準確把握的，因此也極易產(chǎn)生風險。 2 欺詐行為帶來的風險。 這里所謂欺詐行為是指違反金融管理法規(guī)，捏造事實、隱瞞真相，采取不正當手段套取銀行資金，騙取根本無償還能力或超出其償還能力的貸款，致使我行信貸資產(chǎn)遭受損失的行為。重復抵押、虛擬抵押、租賃房屋抵押、故意遺漏房屋共有人的抵押，或亂開收入證明、偽造身份證件等，這可能是借款人的欺詐行為，也有可能是開發(fā)商為盡快套取銀行資金授意借款人的欺詐行為，還有一種可能是開發(fā)商與借款人聯(lián)手制造出的欺詐行為。 3 由銀行自身操作帶來的風險。 隨著個人住房貸款業(yè)務量的急劇上升，各銀行在“簡化信貸手續(xù)”的呼聲中

6、提高了辦理個人住房貸款的速度，這種服務上的改進，無疑帶來了住房信貸消費群的擴大，直接促進了住房市場購買力的提高。但是，如果在辦理貸款的過程中過于追求效率而忽視了貸款操作的嚴謹性，將會造成相關法律手續(xù)及文本的缺漏，從而直接導致貸款的損失。 4 抵押物產(chǎn)權帶來的風險。 這是抵押物產(chǎn)權問題所造成的風險。如在個人住房貸款尚未清償期間，由于城市建設規(guī)劃，拆遷等因素而產(chǎn)生產(chǎn)權風險，盡管政府出臺了相關辦法對此予以保障，但銀行仍面臨著兩種風險：一是拆遷補償后，其補償價格遠遠低于住房市場價格，即使貨幣化補償金全部用于還貸，也可能難以清償全部貸款。二是抵押權人（銀行）無法實施抵押權的物上代位權，即可能產(chǎn)生產(chǎn)權替代

7、風險。 5 抵押物處分引起的風險。 這是指借款人不能清償債務時，銀行依法對貸款抵押物進行處置以償還貸款時產(chǎn)生的風險。主要表現(xiàn)為：（1）執(zhí)行難。由于我國目前尚未形成完善的社會保障體系，當借款人發(fā)生信用危機而形成不良貸款時，銀行正常行使抵押物處分權比較困難，其權益難以得到保障。其實這已不是一個單純的經(jīng)濟問題，而可能延伸為一個政府極為棘手的社會問題，因為任何一個政府都不會讓失業(yè)的人再一次“流離失所”。雖然在產(chǎn)權房抵押時，房產(chǎn)抵押登記部門要求借款人出具第二住所證明，然而這一紙證明的效力有多大，它能否成為銀行處置抵押物時的有力依據(jù)，我們還不免要打上一個問號。（2）變現(xiàn)難。銀行欲通過拍賣抵押物實現(xiàn)抵押權時

8、，如果遇到有價無市的狀況，那么銀行雖然實現(xiàn)了對抵押物的占有，但抵押權尚未真正實現(xiàn)。此外，個人住房貸款的期限較長，抵押房屋可能因經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況的變化和自然損耗而貶值，變現(xiàn)價值較貸款時原售價按抵押率打折后的價值還要低，從而造成銀行資產(chǎn)的損失。 6 貸款條件風險。 這是指個人住房貸款的按揭成數(shù)、利率、還款方式、貸款期限等貸款條件因借款人經(jīng)濟狀況的變化而對貸款產(chǎn)生的影響。如目前銀行一般所采用的還款方式有3種，3種方式償還貸款本金的速度有所差別。如發(fā)生借款人無力還貸的情況，采用到期一次性還本付息的方式與按月還款方式相比，由于按月還款本金余額在不斷降低，相對而言貸款風險要小得多。此外，個人住房貸

9、款屬于中長期貸款流動性差，相對于短期借款亦具有較大的風險。 7 其他不可抗力風險。 其他不可抗風險：其一，為自然災害及人為傷害風險，如水災、火災、地震及戰(zhàn)爭等使房屋毀壞，貸款無法收回；其二，房地產(chǎn)業(yè)因客觀經(jīng)濟大氣候影響，行業(yè)蕭條，造成銀行貸款風險；其三，借款人意外地喪失勞動力或突然死亡也應劃作此種風險。 三、個人住房貸款風險防范對策 1 狠抓項目審查關，嚴格按揭貸款額度審批制度。 為了在個人住房貸款領域既大力開展業(yè)務、拓展市場份額，又確保銀行信貸資金安全，必須狠抓開發(fā)商項目審查環(huán)節(jié)，嚴格完善按揭貸款額度審批的各項規(guī)章制度，在源頭上努力把握風險，力爭做到3個萬無一失：即開發(fā)商資質信譽萬無一失；按

10、揭項目各項必備手續(xù)萬無一失；抵押登記程序萬無一失。 首先，必須仔細查驗開發(fā)商提供按揭項目土地、房屋有無設置第三者抵押權，如：已經(jīng)在其他銀行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再對此項目敘作按揭貸款。其次，在進行項目初審時，尚須對客戶提供的營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質證書（須經(jīng)省市建委年檢）、財務報表、法人證明（或授權委托書）等相關材料進行嚴格審查、避免信譽不好、無開發(fā)資質、經(jīng)營狀況不佳、法人有政治經(jīng)濟問題的開發(fā)企業(yè)混跡其間，有效防止可能產(chǎn)生的擔保人償付能力風險。最后，還須對進入銷售環(huán)節(jié)的樓盤項目材料進行審查，包括國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、開工許可證及商品房銷售許可證，

11、即我們通常所說的“5證”，以確保項目資料的完整性與合法性。 人民銀行于近期發(fā)布了關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知，今后房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融市場將進一步趨于規(guī)范，自有資金少、負債率高、開發(fā)手續(xù)不全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很可能因無法獲得貸款而導致資金鏈斷裂形成項目爛尾，從而最終被淘汰出局。因此，按揭銀行對開發(fā)商及項目的審查是抵押能否最終得以落實的關鍵，也是決定銀行信貸資產(chǎn)質量能否得以保證的重要環(huán)節(jié)。 2加強內部管理，努力防范金融風險。 在個人住房貸款中，銀行扮演著十分重要的角色，它既是貸款的債權人，也是抵押物的抵押權人，還是貸款資金的籌集人，因而加強銀行內部信貸管理，是防范個人住房貸款風險的重點所在

12、。（1）加強對借款人借款資格和償債能力的審查。（2）完善貸款相關手續(xù)。在“簡化手續(xù)”的同時，要完善個人住房貸款的公證、抵押、保險等手續(xù)，加強貸款合同、檔案等基礎管理工作。（3）重視貸后管理工作。銀行應對已發(fā)放貸款的還款情況進行監(jiān)控和跟蹤，對發(fā)生的有可能影響貸款正常回收的情況及時發(fā)現(xiàn)并處理；對逾期貸款應加強催收及抵押物處置力度，特別要注意訴訟時效的問題。（4）提高住房信貸業(yè)務人員素質，強化其責任感，亦是防范風險的重要方面。 3 加強房屋交易價格的監(jiān)督與管理，減少抵押物價格風險，健全抵押物處理制度。 在房屋交易價格管理中，不僅要對商品房實行價格管理，而且對二手房交易價格，上市后房改房的交易價格進行監(jiān)督與管理。通過建立科學的定價、估價管理制度使各類房屋成交價格最大限度地接近市場