青島某地產(chǎn)策劃方案

1、、青島及房產(chǎn)市場(chǎng)概述 （一）、青島概況青島屬于溫帶季風(fēng)性氣候。 “三面滄海一面山”的獨(dú)特地理格局，造就了青島海洋性氣候 的特點(diǎn)，冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑。青島市是我國(guó)東部沿海較重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市及旅游勝地，我國(guó)五大港口之一， 全國(guó) 15 個(gè)副省級(jí)城市之一，計(jì)劃單列城市。青島是一座海洋科技城。轄市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽(yáng)、黃島等七區(qū)和即墨、膠州、膠南、平度、萊 西等五市（縣級(jí)）。2003 年底，全市共有 720.68萬(wàn)人，其中， 市區(qū) 246.77萬(wàn)人，其中市內(nèi)四區(qū)登記暫住人口 （1個(gè)月以上者） 25.39萬(wàn)人。 青島市中心區(qū)規(guī)劃以公共建筑為主體組成，形成一個(gè)主中心和五個(gè)副中心的多中心均

2、衡 分布結(jié)構(gòu)，是城市發(fā)展的核心地區(qū)。五四廣場(chǎng)成為青島市新市區(qū)的標(biāo)志。 “花中皇后”月季為青島市花，山茶也是青島市花之一。市樹(shù)為雪松。“相約奧運(yùn)，揚(yáng)帆青島” ，青島成為北京奧運(yùn)伙伴城市，令青島成為世界的聚焦點(diǎn)。 綜合經(jīng)濟(jì) 青島市國(guó)民生產(chǎn)總值居山東省首位，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國(guó)城市位居 11 位。 居民生活 人均可支配收入到 2003 年底已達(dá) 10075元，恩格爾系數(shù)降至 40%以?xún)?nèi)（60%以上為貧困； 50-60%為溫飽； 40 -50%為小康； 40%以下為富裕）。在居民消費(fèi)支出中，衣著、日用 品等生活必需品支出也與恩格爾系數(shù)同步下降，而體現(xiàn)享受與發(fā)展需求的住房、健康、 教育、消閑、交通、通信等

3、項(xiàng)支出的比重迅速上升。青島市城市居民正從以吃飽穿暖為 標(biāo)準(zhǔn)的溫飽型生活向以享受和發(fā)展為標(biāo)準(zhǔn)的小康型乃至富裕型生活轉(zhuǎn)變。1、高低收入家庭的收入差距進(jìn)一步擴(kuò)大 據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示， 2003 年占全部調(diào)查戶(hù) 10%的最高收入戶(hù)人均可支配收入 28208 元， 10%的最低收入戶(hù)人均可支配收入 3263 元，高低收入戶(hù)收入之比為 8.65：1，比 2002 年 進(jìn)一步擴(kuò)大。2、不同收入階層家庭的房屋資產(chǎn)有質(zhì)與量的區(qū)別 住房制度的改革，商品房市場(chǎng)的發(fā)展，使越來(lái)越多的家庭擁有了自己的房屋產(chǎn)權(quán)。調(diào)查 發(fā)現(xiàn)，由三成的城市居民家庭購(gòu)買(mǎi)了商品房（包括二手商品房） ，近四成的家庭擁有了售 后住房產(chǎn)權(quán)，擁有房產(chǎn)的居

4、民家庭達(dá)到 98.0%，但是不同收入階層家庭的房屋資產(chǎn)的質(zhì) 與量的狀況有很大的區(qū)別。其特征之一，絕大多數(shù)高收入家庭購(gòu)買(mǎi)了商品房，大多數(shù)中 等收入家庭擁有的是售后住房產(chǎn)權(quán)，而半數(shù)低收入家庭中沒(méi)有房屋資產(chǎn)；特征之二，高 收入家庭購(gòu)買(mǎi)的商品房集中在 100平米以上，中等偏高收入家庭購(gòu)買(mǎi)最多的是 80-100 平 米的住房，中等偏低和低收入家庭則大多購(gòu)買(mǎi) 50-80 平米的住房；特征之三，有 30%以 上的高收入家庭擁有兩處以上的住房，中等偏高和中等偏低收入家庭擁有兩處以上住房 的約分別占 26%和 16%，絕大部份的低收入家庭僅有一處住房。隨著城市居民生活質(zhì)量 的改善和提高，房屋資產(chǎn)將成為居民家庭財(cái)

5、產(chǎn)中最主要的一部分資產(chǎn)，不同收入階層居 民家庭房屋資產(chǎn)價(jià)值的差異，進(jìn)一步驗(yàn)證了各類(lèi)收入家庭之間的收入差距。3、不同經(jīng)濟(jì)類(lèi)型、職業(yè)和行業(yè)的收入差距也在擴(kuò)大 改革開(kāi)放年以來(lái)，各行各業(yè)的收入都有不同程度地增長(zhǎng)，但行業(yè)間收入的檔次拉開(kāi)了較 大的距離。從統(tǒng)計(jì)看，國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、和其它單位的平均工資比 2003年為 1：0.47： 0.61。調(diào)查資料顯示，以戶(hù)主收入為主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源的家庭，由于戶(hù)主的職業(yè)不同， 家庭的 收入狀況差異顯著。在高收入家庭中，戶(hù)主的職業(yè)集中在各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、效益好的 企事業(yè)單位辦事人員、私營(yíng)企業(yè)主及國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人等；低收入家庭中，戶(hù) 主大都是以工人、服務(wù)性工作人員和

6、商業(yè)工作人員或是退休人員、失業(yè)協(xié)保人員。 據(jù)此看來(lái)，從大的方向上本案作為商品房項(xiàng)目與一、二期不同，應(yīng)該以中等收入家庭一 次二次置業(yè)為主，吸納部分低收入家庭一次置業(yè)，吸引部分看好本區(qū)域升值潛力的高收 入家庭三次四次置業(yè)。由于項(xiàng)目（含三期、四期）體量較大，兼顧定位的逐步提升和項(xiàng) 目的持續(xù)發(fā)展，推廣策略上受眾的設(shè)定不應(yīng)局限于李滄區(qū)本身，可以李滄區(qū)中高收入家 庭為主，廣泛吸取市內(nèi)其它三區(qū)置業(yè)投資人士，盡量避免目標(biāo)客戶(hù)群定位狹窄，造成市 場(chǎng)空間狹小，增加后期操作難度。（二）、青島房產(chǎn)市場(chǎng)概況1、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 03年 03年同比增長(zhǎng)（ %） 04年111月 04年同比增長(zhǎng)（ %） 施工面

7、積 1747.7 23.1 1957.2 31.3住宅 1417.0 31.4 1575.7 29.9竣工面積 537.8 2.8 411.2 56.2住宅 453.3 18.1 318.7 42.1銷(xiāo)售面積 453.2 5.6 384.8 39.4住宅 402.7 9.1 324.7 33.3銷(xiāo)售額（億元） 106.5 15.8 109.7 61.4住 宅 92.0 24.5 84 432004 年一至三季度累計(jì)， 全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格平均較去年同期上漲 9.4%，青島市的漲幅為 13.8%，高于全國(guó)平均水平 4.4 個(gè)百分點(diǎn)，仍列全國(guó)三十五個(gè)大中城市第七位。 排在上海、 沈陽(yáng)、南京、重慶、天津

8、、寧波之后。從 2004 年三季度各樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)情況看 , 住宅商品房開(kāi)發(fā)大多集中在市南區(qū)的寧夏路以北 和市北區(qū)的東部一帶三級(jí)地段區(qū)域，價(jià)格在每平方米 5500元至 6500 元，房?jī)r(jià)比去年同 期上升 20%左右，且多為高層住宅，而多層住宅的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)較少。如位于寧夏路的萬(wàn)事 興家園多層磚混住宅商品房，去年開(kāi)盤(pán)起價(jià)為每平方米 5300 元，今年該樓盤(pán)房屋售價(jià)已 達(dá)到每平方米 6780 元，價(jià)格上漲 20%之多。位于五、六級(jí)地段市郊的李滄區(qū)的房?jī)r(jià)也 由去年的每平方米 3000 元上升到 3600 元，較去年也升高 20%。2、居民住房狀況青島市民住房條件明顯改善。到 2003年底，城市居民人均現(xiàn)住房

9、建筑面積為 20 平方米， 比 20 年前的 7 平方米增加了兩倍多，絕大多數(shù)住上了設(shè)施齊全、水電氣配套、擁有自主 產(chǎn)權(quán)的單元房。到 2003 年底，居住成套住房的家庭占 85.9%，擁有自主產(chǎn)權(quán)住房的家庭 占 86.9%，使用燃起的家庭占 99% 以上，冬季享受到集中供熱和使用空調(diào)取暖的家庭占 48%。3、房產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)A、房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)規(guī)范、成熟度較高。因著青島獨(dú)特的城市發(fā)達(dá)程度和經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，青島房產(chǎn)市場(chǎng)起步較早發(fā)展較快，成為山東 省房產(chǎn)龍頭，成熟度極高。表現(xiàn)在三個(gè)方面。一是新的土地審批制度較早在青島實(shí)施， 經(jīng)過(guò)幾年的運(yùn)行，土地招拍掛成為青島唯一的土地出讓途徑，較好地規(guī)范了土地市場(chǎng)和 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活

10、動(dòng)，確立了公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，并使開(kāi)發(fā)向著規(guī)模、品牌靠攏。海信地產(chǎn) 的大規(guī)模圈地可以視作開(kāi)發(fā)資源二八定律的有力表現(xiàn)。二是有序、高層次的開(kāi)發(fā)促進(jìn)了 青島地產(chǎn)的極大活躍，不僅拉動(dòng)了本地買(mǎi)方市場(chǎng)，而且吸引了大批外來(lái)投資置業(yè)者融入 這片熱土。三是青島及時(shí)啟動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用房工程，大量不間斷的適用房建設(shè)極大滿(mǎn)足了 低收入家庭的住房需求，同時(shí)豐富了青島房產(chǎn)市場(chǎng)層次，避免開(kāi)發(fā)失衡，使青島房產(chǎn)穩(wěn) 定健康發(fā)展。僅僅從青島銷(xiāo)售價(jià)格漲勢(shì)就可見(jiàn)一斑。B、市場(chǎng)層次分明，區(qū)域性強(qiáng)。青島是一個(gè)極具歷史和個(gè)性的城市，青島房產(chǎn)的市場(chǎng)特點(diǎn)也極其明顯。 地域上，由于歷史發(fā)展、環(huán)境資源和城市規(guī)劃的原因，市南區(qū)、嶗山區(qū)以及市北區(qū)房產(chǎn) 市場(chǎng)

11、高度發(fā)達(dá)，無(wú)論房產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)均呈現(xiàn)一派繁榮景象，以高層、高價(jià)為主 要特征。其它區(qū)（包括李滄區(qū)）由于配套、環(huán)境等原因房產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，且大多初期 以經(jīng)濟(jì)適用房為主體，逐步向商品房開(kāi)發(fā)過(guò)渡，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看開(kāi)發(fā)運(yùn)作、升值空間較大。 價(jià)格分布上，青島市形成了梯次分明的落差格局，從嶗山區(qū)、市南區(qū)沿海地帶到市北區(qū) 再到四方區(qū)，接下來(lái)是李滄區(qū)依次以 2000元/卅為級(jí)差呈南高北低態(tài)勢(shì)。 本項(xiàng)目位于青島房產(chǎn)市場(chǎng)末端區(qū)域，但具有一定的升值空間。因而在本項(xiàng)目發(fā)展定位、 策略推廣上要兼顧其在整體市場(chǎng)格局中的現(xiàn)實(shí)位置和作為上升區(qū)域中的高品質(zhì)項(xiàng)目可持 續(xù)發(fā)展性。C、市場(chǎng)需求旺盛。遍觀山東，從來(lái)沒(méi)有一個(gè)城市具有青島這樣

12、的旺盛需求力。雖然近幾年政府加大了經(jīng)濟(jì) 適用房開(kāi)發(fā)力度和商品房土地入市批量，尤其 2004 年商品房開(kāi)發(fā)面積進(jìn)一步擴(kuò)大，供給 速度似乎仍有跟不上需求增長(zhǎng)的趨勢(shì)，可以用購(gòu)銷(xiāo)兩旺來(lái)形容房產(chǎn)市場(chǎng)。旺盛的購(gòu)買(mǎi)力 從哪里來(lái)？答案很明確。一是市場(chǎng)的成熟運(yùn)作、良性開(kāi)發(fā)；二是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大、居 民購(gòu)買(mǎi)力的堅(jiān)挺、收入預(yù)期的利好；三是城市魅力和開(kāi)發(fā)熱潮吸引外來(lái)人員包括務(wù)工務(wù) 商和投資客的青睞。炒作泡沫在這里并不多見(jiàn)，價(jià)格比較遵循價(jià)值體現(xiàn)原則。D、整體運(yùn)營(yíng)水平較高，特色鮮明。市場(chǎng)規(guī)范必然帶來(lái)理性的開(kāi)發(fā)。無(wú)論從土地的獲取、產(chǎn)品塑造、項(xiàng)目定位還是規(guī)劃建設(shè)、 營(yíng)銷(xiāo)推廣等等各個(gè)環(huán)節(jié)，青島開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)出了極高的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)，充分體

13、現(xiàn)了項(xiàng)目所具備 的地段、環(huán)境、建筑、景觀、營(yíng)銷(xiāo)力方方面面的整合營(yíng)銷(xiāo)效力。在營(yíng)銷(xiāo)推廣上應(yīng)當(dāng)說(shuō)已經(jīng)形成了青島特色，與省內(nèi)其它城市不同，青島房產(chǎn)發(fā)展到今天， 其營(yíng)銷(xiāo)層面已經(jīng)摒棄了泛泛而論，更加注重人的工作、學(xué)習(xí)、生活等因素，定位的層次 感、訴求的針對(duì)性，無(wú)一不體現(xiàn)對(duì)人的心理需求的重視和把握。這也是外來(lái)置業(yè)增多不 可忽視的原因之一。二、李滄區(qū)及房產(chǎn)市場(chǎng)概述（一）、李滄區(qū)概況李滄區(qū)位于青島市區(qū)北端，轄 11 個(gè)街道辦事處。東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州 灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽(yáng)區(qū)與流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島的咽喉之地，屬典型的 城鄉(xiāng)結(jié)合部。李滄區(qū)素有工業(yè)區(qū)之稱(chēng) ,集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。

14、 具有較強(qiáng)的輻射帶動(dòng)能力 逐步形成了以化工、建材、機(jī)械、針織服裝、食品加工等行業(yè)為支柱的綜合性加工工業(yè) 體系。也因此造成區(qū)域商務(wù)商業(yè)、文化娛樂(lè)、綜合服務(wù)等生活性配套弱的先天不足，生 產(chǎn)總值雖然高于市南、市北、四方，居住適宜指數(shù)卻不能相提并論。李村城區(qū)內(nèi)的北方國(guó)貿(mào)大廈、嶗山百貨大樓、第一百盛購(gòu)物中心形成了多流通渠道、多 經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局 ,成為青島市第二大購(gòu)物中心。李滄東部開(kāi)發(fā)區(qū)（含中國(guó)民營(yíng) 企業(yè)家青島創(chuàng)業(yè)園、 山東省華僑華人青島創(chuàng)業(yè)園） 占地 34 平方公里 ,是青島市市區(qū)內(nèi)唯一 一塊可供大面積開(kāi)發(fā)的投資寶地。按青島城市規(guī)劃， 自滄口廣場(chǎng)沿李滄路至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務(wù)業(yè)為主的主

15、城 中部副中心 ，并建成市級(jí)商貿(mào)區(qū)，三大蔬菜集散中心之一。在滄口城區(qū)內(nèi)的振華路建設(shè)形成青島 15 個(gè)分區(qū)級(jí)商業(yè)街區(qū)之一。 以現(xiàn)滄口體育場(chǎng)為基礎(chǔ)建設(shè)李滄分區(qū)體育中心。? 從李滄區(qū)和市政府規(guī)劃看，未來(lái)李滄區(qū)中心仍在李村城區(qū)，本項(xiàng)目所在的滄口城 區(qū)將會(huì)在一段時(shí)期內(nèi)較多的保持老工業(yè)區(qū)和配套舊居住區(qū)的面貌，短時(shí)間內(nèi)很難有比較 大的改觀，因而就限制了滄口城區(qū)內(nèi)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)品次的提升，較大的突破需要項(xiàng)目自身競(jìng) 爭(zhēng)力的整合提高。（二）、李滄區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)概況1、開(kāi)發(fā)概況序號(hào) 案名 地址 起價(jià) 均價(jià) 戶(hù)型面積 開(kāi)發(fā)性質(zhì) 備注1 北苑風(fēng)景 振華路 原 3500 商品房 結(jié)案2 永馨苑 永平路北段 3400 商品房 結(jié)案3

16、 勝利花園 勝利橋 3800 3400 商品房 結(jié)案4 永平家園 四流中路 3800 4000 商品房 在售5 百通馨苑 金水路 3400 元 80 150 商品房 在建6 南嶺風(fēng)情 重慶中路北部 規(guī)劃中 商品房 規(guī)劃1 天惠府 書(shū)院路 3155 61 145 經(jīng)濟(jì)適用房 在售2 晟業(yè)家園 長(zhǎng)嶺路 未開(kāi)盤(pán) 78 120 經(jīng)濟(jì)適用房 在建3 聚富苑 夏莊路北段 未開(kāi)盤(pán) 104 140 經(jīng)濟(jì)適用房 在售4 金水翠園 金水路 2540 經(jīng)濟(jì)適用房 在售5 福林苑小區(qū) 青山路 未開(kāi)盤(pán) 60 128 經(jīng)濟(jì)適用房 在建6 金秋小區(qū) 巨峰路 2890 經(jīng)濟(jì)適用房 在售7 華易 .春之都 書(shū)院路 2880 1

17、25140 經(jīng)濟(jì)適用房 在售8 廣業(yè)小鎮(zhèn) 延壽宮路 2500 118 138 經(jīng)濟(jì)適用房 在售 結(jié)案的經(jīng)濟(jì)適用房：西山小區(qū)、馨苑小區(qū)、振華苑、升平路小區(qū)、同盛園 在建未售的舊村改造項(xiàng)目：新儷都花園（興國(guó)二路附近） 、樓山南側(cè)項(xiàng)目2、特點(diǎn)A、市場(chǎng)層次較低，發(fā)展空間大。在青島房產(chǎn)發(fā)展歷史上，李滄區(qū)是繼浮山后板塊更大的經(jīng)濟(jì)適用房集中地，建成、在建、 規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)?？涨?，商品房建設(shè)銷(xiāo)售也就是近兩年的事情，且整體層次偏低。 截至目前，僅僅有屈指可數(shù)的幾個(gè)中小型樓盤(pán)。這對(duì)區(qū)域商品房的層次提升是不利的， 當(dāng)然惟其如此，對(duì)于某一個(gè)案的開(kāi)發(fā)運(yùn)作也是一 個(gè)不可多得的機(jī)緣，更容易占據(jù)區(qū)域市場(chǎng)制高點(diǎn)，領(lǐng)袖群倫。

18、B、商品房市場(chǎng)方興未艾，開(kāi)發(fā)水平較低。從可見(jiàn)的樓盤(pán)看，滄口城區(qū)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)規(guī)模整體偏小，規(guī)劃?rùn)n次偏低。小型項(xiàng)目自不待 言，就是中等規(guī)模（約13萬(wàn)卅）的北苑風(fēng)景項(xiàng)目連像樣的規(guī)劃布局、園林景觀等也難得 一見(jiàn)，從一定程度上就是延續(xù) 80 年代排排坐的格局，但是其銷(xiāo)售速率極高。據(jù)此可以看 出一個(gè)問(wèn)題，就是市場(chǎng)需求大，區(qū)域商品房供應(yīng)偏低、嚴(yán)重不足，包括建設(shè)、 （不公開(kāi)） 認(rèn)購(gòu)中的永平家園同樣反映出這種市場(chǎng)狀態(tài)。3、趨勢(shì)規(guī)劃中，三零八國(guó)道東、九水東路北、金水路南規(guī)劃建設(shè)大批以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的各 類(lèi)住房（為此青島熱電公司于 06年初開(kāi)始總投資 5.8 億建大型熱電廠，滿(mǎn)足上區(qū)域 900 萬(wàn)平米住宅、 9萬(wàn)余

19、戶(hù) 20多萬(wàn)人采暖問(wèn)題） 。除此之外商品房開(kāi)發(fā)主要分布于滄口城區(qū)的廠企拆遷或舊村改造地帶。此類(lèi)地塊項(xiàng)目將 陸續(xù)不定期的投入到市場(chǎng)環(huán)節(jié)中，結(jié)束類(lèi)似海信北苑風(fēng)景項(xiàng)目一枝獨(dú)秀的開(kāi)發(fā)格局。 未來(lái)幾年，區(qū)域開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇，層次提升，銷(xiāo)售壓力加大，總的來(lái)講將繼續(xù)升溫區(qū)域房 產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為中低端住宅消費(fèi)的熱土。三、項(xiàng)目所在區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況（一）、區(qū)域界定 就本項(xiàng)目來(lái)講，合適的市場(chǎng)區(qū)域界定應(yīng)當(dāng)是：重慶中路西、樓山南、李村河以北與西側(cè) 膠州灣的圍合地帶。（二）、區(qū)域樓盤(pán)項(xiàng)目可比樓盤(pán)序號(hào) 案名 地址 起價(jià) 均價(jià) 戶(hù)型面積 開(kāi)發(fā)性質(zhì) 備注1 北苑風(fēng)景 振華路 原 3500 商品房 結(jié)案2 勝利花園 勝利橋 3800 3

20、400 商品房 結(jié)案3 永馨苑 永平路北段 3400 商品房 結(jié)案4 永平家園 四流中路 3800 4000 商品房 在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)：規(guī)劃中的南嶺風(fēng)情 永平家園在區(qū)段上與本案相差無(wú)幾，規(guī)模上卻難以相提并論，更兼不公開(kāi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)進(jìn)行 中，其尾盤(pán)銷(xiāo)售會(huì)與本案推廣交錯(cuò)，除了對(duì)潛在客戶(hù)的部分吸納外，基本不會(huì)對(duì)本案形 成較大的截流和擠壓。因此，競(jìng)爭(zhēng)者應(yīng)當(dāng)鎖定在本案開(kāi)發(fā)周期內(nèi)面市的同質(zhì)項(xiàng)目，可以 預(yù)見(jiàn)的就是海信地產(chǎn)的南嶺風(fēng)情，兩者各有贏長(zhǎng)，需密切關(guān)注其規(guī)劃開(kāi)發(fā)動(dòng)向。曉翁村 項(xiàng)目（海信鐘情于此）的商品房開(kāi)發(fā)如果實(shí)現(xiàn)，也應(yīng)在本案后期出現(xiàn)，亦應(yīng)適當(dāng)關(guān)注。 區(qū)域住宅供給不足是顯而易見(jiàn)的，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房，還是商品

21、房，本區(qū)域產(chǎn)權(quán)住宅開(kāi) 發(fā)量小、頻次低，因此出現(xiàn)了之前項(xiàng)目熱銷(xiāo)熱買(mǎi)的喜人景象，這給本項(xiàng)目傳來(lái)了福音。四、項(xiàng)目地塊 SWOT 分析（一）、地塊現(xiàn)狀描述 項(xiàng)目位于青島市西北部， 李滄區(qū)四流中路與興華路交匯處 （原國(guó)棉七廠），東臨滄口公園， 北依樓山；項(xiàng)目進(jìn)展：進(jìn)入場(chǎng)地平整、管線(xiàn)預(yù)埋施工階段。景觀環(huán)境： 東向：青島三豐毛紡廠、滄口公園 南向：本項(xiàng)目前期住宅、國(guó)棉六廠宿舍 西向：四流南路、膠濟(jì)鐵路、黃海橡膠廠 北向：本項(xiàng)目前期住宅、國(guó)棉六廠宿舍 南北向由于同本項(xiàng)目前期住宅相接，除夾雜其間的部分國(guó)棉六廠舊宿舍外，基本無(wú)不利 因素，視覺(jué)環(huán)境尚可。西向由于一路之隔就是膠濟(jì)鐵路和黃海橡膠廠，是本項(xiàng)目難以規(guī) 避的

22、不利點(diǎn)，需審慎處理。東向如果無(wú)法解決三豐毛紡廠的隔擋作用，就會(huì)使借勢(shì)滄口 公園策略大打折扣。（二）、地塊分析1、優(yōu)勢(shì)（ S）A、區(qū)位相對(duì)優(yōu)越。位于規(guī)劃中的中部副中心北端，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，區(qū)位價(jià)值隨規(guī)劃的實(shí)施建 設(shè)具備一定的上升空間，符合部分投資置業(yè)人士的升值要求。B、交通便捷通達(dá)。項(xiàng)目處在滄口城區(qū)兩大南北交通主干線(xiàn)之間，西靠四流中路、東達(dá)永 平路，且公交線(xiàn)路較多，東可與李村中心城區(qū)相接，南可與四方區(qū)直達(dá)。工作、生活交 通線(xiàn)順暢無(wú)阻，縮短了與各種中心城區(qū)的距離。C、教育配套完整。項(xiàng)目本身（四期）規(guī)劃有幼兒園，而周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)齊備， 最資利用的是滄口公園對(duì)過(guò)的青島市三中，可以成為本項(xiàng)目推廣的一個(gè)

23、借力點(diǎn)。D、公園優(yōu)勢(shì)明顯。滄口公園占地 8.8萬(wàn)川，水面2800川，園內(nèi)建有溫室、大型兒童玩 具等，是周邊區(qū)域職工和兒童游覽娛樂(lè)的中心， 于 2003年 7月實(shí)施拆墻透綠的綜合整治， 向市民免費(fèi)開(kāi)放，成為周邊數(shù)萬(wàn)居民健身娛樂(lè)休閑交流的絕佳場(chǎng)所。滄口公園與本項(xiàng)目 近在咫尺，堪稱(chēng)是生命造氧機(jī)和業(yè)主的 “私家”花園，是本項(xiàng)目外部景觀最具優(yōu)勢(shì)的亮 點(diǎn)。E、項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃水平高。項(xiàng)目本期占地 117畝，建筑面積8萬(wàn)余卅，建筑樓座 26棟，且23棟為南部市區(qū)不多見(jiàn)的（ 56層）多層住宅，堪稱(chēng)區(qū)域內(nèi)的大型住宅項(xiàng)目。 從規(guī)劃圖和產(chǎn)品單體圖來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃上精益求精，無(wú)論從布局、單體、自身 配套還是中

24、庭設(shè)計(jì)、園林景觀的均好性等各方面，傾注了大量的心血，因而開(kāi)發(fā)的起點(diǎn) 就是一個(gè)高品質(zhì)的樓盤(pán)形象，這在迄今為止的李滄區(qū)是空前的，成為區(qū)域第一個(gè)規(guī)模、 品質(zhì)兼?zhèn)涞母咚刭|(zhì)樓盤(pán)，必將激起潛在消費(fèi)者的極大共鳴。F、前期開(kāi)發(fā)的良好口碑。這是本項(xiàng)目三期開(kāi)發(fā)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。我公司與貴公司的通力協(xié)作也必能給項(xiàng)目的成功運(yùn)作錦上添花。2、劣勢(shì)（ W）A、商業(yè)配套相對(duì)較弱。除了項(xiàng)目東北側(cè)的建材、茶葉批發(fā)市場(chǎng)和南側(cè)的商貿(mào)市場(chǎng)外，項(xiàng)目周邊幾乎沒(méi)有像樣的商業(yè)場(chǎng)所，距離最近的就是振華路商業(yè)圈。本項(xiàng)目自身除了會(huì)所 外也未設(shè)置一定量的商業(yè)配套，這對(duì)于規(guī)模宏大（ 14 期居住人口將達(dá)近萬(wàn)人）的居住 社區(qū)是一種不足。B、周邊居住氛圍尚不濃

25、厚。由于周邊多為工廠、職工配套住宅和經(jīng)濟(jì)適用房，視覺(jué)和人 文環(huán)境較差，所以也應(yīng)看到本項(xiàng)目作為高檔商品房面臨的區(qū)域定勢(shì)阻力，這與振華路商 業(yè)街上的北苑風(fēng)景項(xiàng)目是截然不同的。C、東西向負(fù)面影響大。西側(cè)的鐵路、黃海橡膠廠產(chǎn)生的噪音和可能的空氣污染將是削減 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)力不可回避的現(xiàn)實(shí)，從這個(gè)角度看，項(xiàng)目西部小高層的規(guī)劃布局就有點(diǎn)不妥。 如何最大程度規(guī)避影響應(yīng)當(dāng)引起重視。還有東側(cè)的三豐毛紡廠問(wèn)題，如果任其阻隔將是 本項(xiàng)目最大的遺憾，如果在四期開(kāi)發(fā)中可以吃進(jìn)，并在本期開(kāi)發(fā)中加以澄清，形成與滄 口公園的零距離接觸，應(yīng)當(dāng)對(duì)本期開(kāi)發(fā)產(chǎn)生難以估量的巨大促動(dòng)力。3、機(jī)會(huì)（ O）A、李滄區(qū)將成為青島下一輪投資置業(yè)熱土。

26、 在青島房產(chǎn)大格局中，沿海及中心城區(qū)近幾 年開(kāi)發(fā)速度快、密度大，大多數(shù)區(qū)域基本無(wú)規(guī)模項(xiàng)目資源可提供，市北、四方區(qū)尚可通 過(guò)拆遷改造不定期、緩慢地產(chǎn)生部分中小型項(xiàng)目地塊外，大多只能是見(jiàn)縫插針式的開(kāi)發(fā) 模式，且 90%以上是以高層建筑形態(tài)出現(xiàn)，價(jià)位將進(jìn)一步抬高。巨大的投資置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)壓 力和房產(chǎn)上市量的嚴(yán)重不足，促使市場(chǎng)熱點(diǎn)范圍向其它區(qū)域擴(kuò)轉(zhuǎn)。毋庸置疑，市內(nèi)四區(qū) 之一的李滄區(qū)必然成為市場(chǎng)擴(kuò)張的下一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)，從青島本土地產(chǎn)大鱷海信對(duì)李滄區(qū) 項(xiàng)目資源的鯨吞策略就可見(jiàn)一斑。甚至下屬五市如即墨等房產(chǎn)市場(chǎng)也是搞得轟轟烈烈， 李滄區(qū)沒(méi)有理由繼續(xù)平庸下去。擴(kuò)張就是機(jī)遇，競(jìng)爭(zhēng)也是潛力。本項(xiàng)目借房產(chǎn)市場(chǎng)北擴(kuò)之際當(dāng)可順風(fēng)順

27、水。B、區(qū)域尚無(wú)代表性樓盤(pán)。勝利花園、永馨園已經(jīng)是昨日黃花且市場(chǎng)影響作用不大；永平 家園因其規(guī)模較小、區(qū)位一般、無(wú)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，從現(xiàn)認(rèn)購(gòu)階段看也只能是市場(chǎng)跟風(fēng)補(bǔ)缺者； 海信.南嶺風(fēng)情尚在孕育中，因其區(qū)位、環(huán)境與本項(xiàng)目尚不在一個(gè)完全相同的層面上，可 以斷言，除海信地產(chǎn)的品牌效應(yīng)外，南嶺風(fēng)情缺乏部分領(lǐng)軍樓盤(pán)品質(zhì)、環(huán)境俱佳的必要 內(nèi)涵，不足以對(duì)本項(xiàng)目形成大的威脅；海信 .北苑風(fēng)景項(xiàng)目雖然占據(jù)相對(duì)優(yōu)越的區(qū)段和配 套環(huán)境和規(guī)模特征，但其規(guī)劃、產(chǎn)品、園林環(huán)境等品次低下，也只能滿(mǎn)足市場(chǎng)階段性居 住需求，絕難成為代表性樓盤(pán)。本項(xiàng)目攜規(guī)模、規(guī)劃、產(chǎn)品、區(qū)位、環(huán)境之利，鍛造營(yíng) 銷(xiāo)威力，基本具備區(qū)域代表性樓盤(pán)所有的成長(zhǎng)性元素，在這樣一個(gè)區(qū)域商品房青黃不接 的階段內(nèi)只要用心運(yùn)作完全可以樹(shù)立區(qū)域領(lǐng)軍樓盤(pán)形象，取得項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)和開(kāi)發(fā)品牌雙豐 收。4、威脅（ T）不定期土地上市。無(wú)論從李村城區(qū)東部大面積開(kāi)發(fā)思路的確立，還是滄口城區(qū)曉翁村 改造等情況看，李滄區(qū)廣闊的開(kāi)發(fā)空間孕育著無(wú)限商機(jī)的同時(shí)，對(duì)于個(gè)案來(lái)講也埋伏著 難以預(yù)料的潛在威脅。項(xiàng)目資源的相對(duì)充盈，也就預(yù)示了競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的不確定性，動(dòng)態(tài)變 化將產(chǎn)生無(wú)形的壓力