物業(yè)管理招標與投標

1、物業(yè)管理招標與投標物業(yè)管理實務物業(yè)管理實務 第7章 物業(yè)管理的招標與投標本章講授本章講授：物業(yè)管理招標投標的基本概念物業(yè)管理招標程序編制物業(yè)管理招標文件物業(yè)管理投標書的編寫學習目的與要求1了解物業(yè)管理招標投標的意義2掌握物業(yè)管理招標的基本概念物業(yè)管理招標投標的原則招標文件的主要內(nèi)容招標書的編寫內(nèi)容物業(yè)管理招標的條件中標與履約3重點掌握編制招標文件的原則招標文件編制程序物業(yè)管理招標的程序招標書的編寫要求投標書編寫的組織物業(yè)管理招標投標的基本概念招標、投標物業(yè)管理招標投標物業(yè)管理招投標的類型及形式物業(yè)管理招標投標應遵循的原則及意義物業(yè)管理招標投標的基本概念：招標是招標單位在興建工程、合作經(jīng)營某項業(yè)

2、務或進行大宗商品交易時，將自己的要求和條件公開告示，讓符合要求和條件者參與競爭，從中選擇最佳對象為中標者，雙方簽訂合約招標投標是對招標的回應，是競做承包者的行為，它是指投標者按照招標公告的要求提出的投標申請的行為投標物業(yè)管理招標投標物業(yè)管理招標投標物業(yè)管理招標所謂物業(yè)管理的招標是指物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主委員會或開發(fā)建設單位）在為物業(yè)選擇管理者時，通過制訂招標文件，向社會公布招標信息，由物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程物業(yè)管理招標物業(yè)管理投標所謂物業(yè)管理投標是指符合招標要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標要求，提出投標申請，參與投標活動的過程物業(yè)管理投標標物業(yè)管理招標投標實質(zhì)物

3、業(yè)管理招標投標實質(zhì)是圍繞物業(yè)管理權(quán)的一種交易方式。物業(yè)管理實行招標投標，是業(yè)主選擇管理者，投標企業(yè)競爭物業(yè)管理權(quán)的行為物業(yè)管理招投標的類型 及形式物業(yè)管理招投標的類型及形式物業(yè)管理招標類型物業(yè)管理招標類型物業(yè)管理招標按管理內(nèi)容可分為：單純物業(yè)管理招標物業(yè)管理與經(jīng)營綜合招標專項服務工作招標物業(yè)管理招標方式物業(yè)管理招標方式公開招標無限競爭性招標邀請招標有限競爭性招標公開招標的含義所謂公開招標就是由招標單位通過報刊、廣播、電視、新聞發(fā)布會發(fā)布招標公告、載明擬招標物業(yè)項目的內(nèi)容、性質(zhì)、現(xiàn)狀、管理要求和質(zhì)量要求、招標條件及開標日期、獲取招標文件的辦法、招標人的名稱和地址等，由物業(yè)管理企業(yè)進行競爭的方式在

4、國外稱之為無限競爭性招標公開招標無限競爭性招標公開招標的特點這種招標可以為一切有能力的物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的機會業(yè)主也有較大的選擇余地，有利于降低成本，提高物業(yè)管理水平但是招標單位審查投標者資格及其標書的工作量比較大，招標費用支出較大邀請招標的含義 所謂邀請招標就是由招標單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標信息，并邀請其參加投標的方式邀請招標有限競爭性招標邀請招標的特點是競標單位少，資格預審和評標工作量小如果對競標對象選擇得當，則起到花費少、效率高的作用，同時提高了投標單位的中標率，對招投標雙方都十分有利。但這種招標方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在

5、外，不符合自由競爭、機會均等的原則法律的規(guī)定根據(jù)我國法律的規(guī)定，招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上具備承擔招標項目能力，資信良好的特定法人發(fā)出投標邀請書，所需載明的事項與公開招標的招標公告要求相同物業(yè)管理招標投標的原則及意義公平公平公開公開公正公正誠信誠信推動物業(yè)管理市場化推動物業(yè)管理市場化推動行業(yè)水平提高推動行業(yè)水平提高明確責任減少糾紛明確責任減少糾紛促進物管企業(yè)提高競爭力促進物管企業(yè)提高競爭力原則原則意義意義物業(yè)招標程序物業(yè)招標程序物業(yè)招標程序招標與投標的條件招標程序物業(yè)管理招標與投標的條件物業(yè)管理招標與投標的條件物業(yè)管理招標與投標的條件招標項目應具備的條件符合城市規(guī)劃要求，完成或基

6、本完成項目的主體和配套設施建設具備招標主體資格和招標條件投資單位或業(yè)主能夠提供管理的條件和設施招標所需的其他條件已經(jīng)具備投標單位應具備的條件具有獨立的法人資格具有一定的技術(shù)、管理人員，并取得相應的經(jīng)營資質(zhì)具備招標規(guī)模所要求的條件企業(yè)近期經(jīng)營情況良好，所管理的物業(yè)規(guī)范、健康物業(yè)管理招標程序準備階段招標階段投標階段信譽調(diào)查取樣階段開標階段成立招標組織招標項目備案確定擬招投標物業(yè)管理項目目標、內(nèi)容、標的及相關(guān)事項確定招標的指導思想、原則及方式、方法編制招標文件準備階段發(fā)出招標公告或招標邀請書資格預審，確定投標申請人招標人向投標人提供招標文件，接受咨 為了使投標人更加清楚招標意圖，通常由招標人在投標人

7、購買招標文件后統(tǒng)一安排一次投標人會（或稱標前會議），召開會議的目的是解答投標人提出的各類問題招標階段投標階段凡獲得投標資格的物業(yè)管理企業(yè)可填寫投標單，或撰寫投標書參加投標投標書的報送信譽調(diào)查取樣階段為了保證隨機取樣的公平性、公正性，通常調(diào)查取樣時，應注意以下幾點：調(diào)查取樣必須由招標人組織的招標機構(gòu)負責帶隊，開展工作應對各投標人的調(diào)查取樣同時進行，避免相互干擾應到現(xiàn)場隨機抽樣，不能事先通知安排，預防取樣不實現(xiàn)場取樣調(diào)查完畢，應立即把調(diào)查表密封帶回開標階段物業(yè)管理項目招標的開標分為兩個過程：物業(yè)管理項目招標的開標分為兩個過程：評議標書階段現(xiàn)場答辯階段標書評議開標：按照招標書中規(guī)定的截標時間，在公證

8、機關(guān)、投標管理部門工作人員以及投標人代表共同參與、監(jiān)督下，公開拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容提交投標文件的投標人少于3個的，招標人應當依法重新招標評標評標開標開標標書評議評標：把標書分發(fā)評委評閱，經(jīng)過評委認真仔細、獨立完成標書審查和評閱之后，采用無記名方法，給標書評分評標委員會通常應由招標人代表及物業(yè)管理技術(shù)，管理方面的專家組成 成員為5人以上單數(shù) 物業(yè)管理技術(shù)、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二現(xiàn)場答辯一是進一步了解標書的真實性、可操作性、客觀性二是對標書里的一些提法，專家如有疑問，甚至發(fā)現(xiàn)有錯誤，有必要進一步澄清，幫助業(yè)主委員會（或開發(fā)建設單位），以及物業(yè)管理

9、企業(yè)共同把好管理關(guān)答辯目的：答辯目的：評分依據(jù)及方式評分依據(jù)：評分依據(jù)： 投標人代表以及擬接管目標物業(yè) 的管理處主任的： 回答問題的準確性 表達問題的邏輯性 分析問題的層次性 以及形象、儀表、風度等方面表現(xiàn)評分方式：評分方式： 由評委無記名進行評分中標根據(jù)開標以后，對標書評議、現(xiàn)場答辯的評分以及招標單位到投標單位采樣的信譽評分，按權(quán)重比例進行迭加計算，排出名次公證人員根據(jù)評委們按照招標文件的標準而計算排列名次，宣讀公證書，確認中標候選人招標人可以根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人，也可以授權(quán)評標委員會直接確定中標人履約訂立合同招標人對中標人發(fā)出通知 中標人與招標人應當

10、自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同 招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議履約訂立合同中標人不與招標人訂立合同的 投標保證金不予退還并取消中標資格 給招標人造成的損失超過投標保證金數(shù)額的，應當對超過部分予以賠償 沒有提交投標保證金的，應當對招標人的損失承擔賠償責任招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失，招標人應當給予賠償編制物業(yè)管理招標文件編制招標文件的原則招標文件編制程序招標文件的主要內(nèi)容編制招標文件的原則合法性合法性指導性指導性明確性明確性公平性公平性招標文件編制程序熟悉項目確定物業(yè)管理的內(nèi)容質(zhì)量標準、要求確定投標、開標

11、、定標的日期及其他事項招標項目備案編寫“招標須知”招標文件的主要內(nèi)容招標書招標公告評標項目、計分方法及定標原則招標書擬招標物業(yè)項目說明物業(yè)概況附屬設施及設備設施物業(yè)管理的招標內(nèi)容物業(yè)管理維修基金的落實情況應說明的問題投標、開標時間和地點招標公告招標公告的主要內(nèi)容有：標的招標的對象組織機構(gòu)名稱、地址和通訊方式相關(guān)說明評標項目、計分方法及定標原則評標項目、計分方法及定標原則評標項目、計分方法及定標原則評標項目 標書 現(xiàn)場答辯 企業(yè)信譽定標原則最高分為中標者民主決定中標者評分方法權(quán)重評分方法權(quán)重：評分方法權(quán)重：標書應加大權(quán)重比例；應超過一半現(xiàn)場答辯應放在第二位企業(yè)信譽應放在第三位物業(yè)管理投標書的編寫編寫要求編寫要求編寫內(nèi)容編寫內(nèi)容編寫的組織編寫的組織物業(yè)管理投標書的編寫要求深刻理解業(yè)主的意愿體現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢和專業(yè)水平可操作性針對性物業(yè)管理投標書的編寫內(nèi)容管理方式管理組織架構(gòu)管理費用的預算方案管理操作及制度管理目標，經(jīng)營管理宗旨、方針便民服務措施社區(qū)文化物業(yè)管理投標書的編寫內(nèi)容管理指標檔案資料的建立與管理提高物業(yè)管理服務水平的設想及措施物業(yè)管理企業(yè)愿承受的有關(guān)獎罰 物業(yè)管理投標書的編寫的組織分工與合作：分工、合作、審查標書的整體性把握與控制人員