中國房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略

1、中國房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略2005 年 3 月萬科集團(tuán)下屬的上海萬科公司，萬科浦東公司與南都集團(tuán)下屬 的上海中橋基建公司在上海簽訂協(xié)議。 萬科集團(tuán)以總計(jì) 18.58 億元人民幣受讓南 都集團(tuán)通過中橋持有的在上海、江蘇的 70的權(quán)益和在浙江 20的權(quán)益。這是 中國房地產(chǎn)行業(yè)呈資源整合趨勢以來的標(biāo)志性事件。 近年來隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的開展 房地產(chǎn)業(yè)也迎來了新一輪的開展頂峰。 但是房地產(chǎn)投資的急劇擴(kuò)張也帶來了一系 列的問題。為此，政府部門從土地政策以及金融信貸兩個(gè)方面加強(qiáng)了對房地產(chǎn)企 業(yè)的宏觀調(diào)控。 在此背景下，中國房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對宏觀政策環(huán)境及市場環(huán)境 所帶來的挑戰(zhàn)， 是關(guān)系房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步健康良性

2、開展的重要問題。 企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn) 略是當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)謀生存求開展的合眾連橫之道。房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟是兩個(gè)或者兩個(gè)以上的房地產(chǎn)企業(yè)之間出于對共同市場的 預(yù)期和企業(yè)總體經(jīng)營目標(biāo)、 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的考慮， 為了到達(dá)共同擁有市場、 交換互補(bǔ) 性資源，各自到達(dá)特定的戰(zhàn)略目標(biāo)和最后獲得長期的市場競爭優(yōu)勢等目的， 通過 各種協(xié)議而結(jié)合的優(yōu)勢特長， 風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的利益聯(lián)合體。 企業(yè)聯(lián)盟的核心是聯(lián)盟中 的各個(gè)企業(yè)從事自身具有比擬優(yōu)勢的領(lǐng)域， 通過合作取得比單個(gè)企業(yè)更高的市場 競爭效率。 換而言之，參與企業(yè)聯(lián)盟的重要原因是在合作之中取得分工利益。 房 地產(chǎn)企業(yè)走聯(lián)盟之路也是房地產(chǎn)市場競爭不斷加劇的必然產(chǎn)物。一、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的

3、必然性企業(yè)聯(lián)盟已經(jīng)成為企業(yè)之間圖謀開展壯大的重要組織方式。隨著中國房地 產(chǎn)市場不斷向縱深領(lǐng)域開展，房地產(chǎn)企業(yè)也將不得不走企業(yè)聯(lián)盟之路。1、外部環(huán)境房地產(chǎn)市場環(huán)境的不確定性及復(fù)雜性是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的外在因素。 中國房地產(chǎn)市場存在許多不確定性因素。 房地產(chǎn)企業(yè)為了降低市場環(huán)境不確定性 對企業(yè)的沖擊，分散開展過程中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，不得不走聯(lián)盟之路。此外，房地產(chǎn) 市場的區(qū)域性也是企業(yè)尋求聯(lián)盟的重要因素區(qū)域性是房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征之 一。一般而言， 外鄉(xiāng)企業(yè)在公共關(guān)系及市場理解等方面具有明顯的比擬優(yōu)勢， 從 而給房地產(chǎn)企業(yè)的跨區(qū)域擴(kuò)張?jiān)O(shè)置了較高的競爭門檻。 這樣，不少房地產(chǎn)企業(yè)在跨區(qū)域開展過程之中選擇了

4、與外鄉(xiāng)企業(yè)合作聯(lián)盟，以降低企業(yè)的市場風(fēng)險(xiǎn)2、企業(yè)內(nèi)在要求房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營因素要求企業(yè)在開展壯大過程之中必須走聯(lián)盟之 路。首先，從降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的角度而言， 房地產(chǎn)市場區(qū)域性的特征決定了房 地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)集中， 受制于區(qū)域市場的開展。 房地產(chǎn)企業(yè)必須通過與 其他企業(yè)不同形式的聯(lián)盟， 防止將雞蛋放在一個(gè)籃子里。 另外，房地產(chǎn)企業(yè)存在 優(yōu)勢互補(bǔ)的合作要求，許多房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中形成了自身的獨(dú)特競爭優(yōu) 勢，如有的企業(yè)土地儲藏豐富， 有的企業(yè)現(xiàn)代化的管理水平高等。 這樣也為房地 產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟創(chuàng)造了合作空間。二、房地產(chǎn)聯(lián)盟的內(nèi)容企業(yè)聯(lián)盟在某種程度上而言創(chuàng)造了一個(gè)框架，在此框架內(nèi)聯(lián)盟的成員

5、可以 針對一定領(lǐng)域采取協(xié)議或股權(quán)等方式進(jìn)行合作， 如為促進(jìn)銷售以及獲取市場資源 等進(jìn)行合作。企業(yè)聯(lián)盟存在的一個(gè)重要前提是合作各方具有其他合作方不具備的 比擬優(yōu)勢或能夠形成多贏的利益格局。 對于房地產(chǎn)行業(yè)而言， 企業(yè)之間聯(lián)盟采取 的形式是多樣的，合作的內(nèi)容也是十分廣泛的，包括融資、銷售、開發(fā)等領(lǐng)域。 從合作的形式來看，房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟分為戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟與戰(zhàn)略型聯(lián)盟兩種不同形 式。1、房地產(chǎn)企業(yè)在局部領(lǐng)域合作的戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟房地產(chǎn)戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟包括行業(yè)商會、聯(lián)合采購、聯(lián)合融資拿地、合作開發(fā)及 合作推廣銷售等。在此類聯(lián)盟中，聯(lián)盟成員提供的是各自的資源優(yōu)勢 , 通常包括 品牌、土地、資金、人力等。此類聯(lián)盟主要是合作

6、各方在局部職能或局部企業(yè)資 源上的整合，它從事實(shí)上并未在很大程度上改變聯(lián)盟各方的直接關(guān)系及自身的股 權(quán)結(jié)構(gòu)。聯(lián)盟的合作各方仍然保持較大的自主權(quán) , 在合作框架以外不受有關(guān)協(xié)議 及合作方的約束。 房地產(chǎn)是資源性十分強(qiáng)的行業(yè)， 資金、土地以及建材等對于房 地產(chǎn)開發(fā)商而言都是極其重要的市場資源。 在當(dāng)前政府對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)宏觀調(diào) 控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過不同形式的資源性聯(lián)盟解決企業(yè)在資源上的危機(jī)。 向資源型聯(lián)盟。 房地產(chǎn)企業(yè)為了降低市場風(fēng)險(xiǎn)， 彌補(bǔ)自身在某方面的缺乏， 可以 為了取得特定的資源進(jìn)行行業(yè)內(nèi)部的合作聯(lián)盟， 如聯(lián)合采購、 聯(lián)合融資拿地、 合 作開發(fā)、整合營銷等諸多方面。 通過行業(yè)內(nèi)企業(yè)之

7、間的聯(lián)盟， 房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí) 現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，整合企業(yè)之間的資源，以提高企業(yè)的市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)之間的縱向一體化聯(lián)盟。 房地產(chǎn)行業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)珠L的行業(yè)， 涉 及金融、建材、建筑、銷售等諸多領(lǐng)域。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與上下游企 業(yè)結(jié)成聯(lián)盟，在市場風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)巨大的房地產(chǎn)市場取得良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和 持續(xù)的競爭力。2、房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)為根底進(jìn)行戰(zhàn)略型聯(lián)盟 北京萬通房地產(chǎn)與天津泰達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司的以股權(quán)為根底的戰(zhàn)略型聯(lián)盟， 深圳萬科巨資購置杭州南都房地產(chǎn)公司的局部股權(quán)等行為在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了 巨大的影響。 戰(zhàn)略型聯(lián)盟在合作層次上要高于戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟。 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟 指房地產(chǎn)企業(yè)通過債務(wù)、股權(quán)、

8、人事及關(guān)聯(lián)交易等方式建立一定網(wǎng)絡(luò)，從而，在 產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)等深層次方面改變房地產(chǎn)企業(yè)的行為約束， 將聯(lián)盟組成一個(gè) 密不可分的聯(lián)合體。 當(dāng)然，這些網(wǎng)絡(luò)以股權(quán)為根底界定了各個(gè)企業(yè)在聯(lián)盟中的地 位及相關(guān)的行為約束， 也把聯(lián)盟各方連成了一個(gè)利益共同體。 從目前的情況來看， 中國房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟主要的推動力來源于房地產(chǎn)在資源及具有比擬優(yōu)勢 的專業(yè)性能力的差異性， 也就是房地產(chǎn)企業(yè)在區(qū)域市場或者特定價(jià)值鏈上的核心 競爭力的差異性。 房地產(chǎn)企業(yè)開展到一定程度， 為了突破自身在持續(xù)開展中的瓶 頸，通過與其他房地產(chǎn)企業(yè)在核心競爭力上的整合，以謀求更長遠(yuǎn)的開展。三、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟中應(yīng)該注意的假設(shè)干問題1、

9、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的合作與競爭關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部成員的關(guān)系本質(zhì)上是一種競合關(guān)系， 各成員在局部職能 或者局部領(lǐng)域通過合作取得共同的市場利益。 但是另一方面， 各成員之間不可防 止的在面對特定市場時(shí)存在競爭關(guān)系。 例如，房地產(chǎn)企業(yè)在特定區(qū)域上實(shí)行市場 的聯(lián)合推廣， 但是也要面對在銷售上的劇烈競爭。 如何處理好競爭和合作的關(guān)系 呢？關(guān)鍵是在聯(lián)盟合作的范圍內(nèi)通過有關(guān)協(xié)議嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)盟成員的行為， 并且建 立獨(dú)立的組織來完成合作的任務(wù)，防止相互干預(yù)，影響聯(lián)盟的工作效率。2、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的文化融合與沖突。企業(yè)聯(lián)盟必然要求成員企業(yè)在人員、 管理以及組織等各方面產(chǎn)生交流。 這里 必然涉及到企業(yè)文化的融合和沖突。 企業(yè)文化的融合程度必然影響企業(yè)聯(lián)盟的合 作效率。如果聯(lián)盟內(nèi)部不同的企業(yè)文化產(chǎn)生強(qiáng)烈的沖突， 不僅影響聯(lián)盟的合作效 率，也可能導(dǎo)致聯(lián)盟產(chǎn)生不可調(diào)解的矛盾，最后導(dǎo)致聯(lián)盟的破裂。因此，在聯(lián)盟 的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮企業(yè)文化的融合問題。3、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的組織設(shè)置問題。房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的內(nèi)容十分豐富。 同樣，房地產(chǎn)企業(yè)合作的組織形式也是豐 富的。但是不同的組織形式也關(guān)系到聯(lián)盟的合作效率。 因此， 企業(yè)應(yīng)該結(jié)合聯(lián)盟 成員的資源狀況和企業(yè)文化等特征， 采取有效的組織形式去負(fù)責(zé)聯(lián)盟內(nèi)部的合作 事務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的合作內(nèi)容