天竺保稅區(qū)項(xiàng)目投資價(jià)值分析

1、天竺保稅區(qū)項(xiàng)目投資價(jià)值分析北京土地市場(chǎng)供應(yīng)匱乏，加之禁限目錄的出臺(tái)，開發(fā)商對(duì)核心區(qū)地塊的爭(zhēng)奪更加激烈；成交方面，成熟核心區(qū)域稀缺性表現(xiàn)明顯，價(jià)格及去化速度均有保證（金融街、望京）；非核心區(qū)域及概念發(fā)展中區(qū)域的去化差強(qiáng)人意（石景山、大興）；1、一手在售辦公市場(chǎng)分析43%79%56%66%112%55%0500010000150002000025000300003500001020304050607080901002015年第一季度 2015年第二季度 2015年第三季度 2015年第四季度 2016年第一季度 2016年第二季度2015年至今北京各季度一手在售辦公市場(chǎng)供需統(tǒng)計(jì)新增供應(yīng)面積(萬)成

2、交面積(萬)成交均價(jià)(元/)供需比2016年上半年同比2015年上半年：p 供應(yīng)面積為92.26萬/，同比增加70%；p 成交面積達(dá)67.82萬/，同比上漲98%；p 成交均價(jià)為26133元/，同比增幅達(dá)10%；供需兩旺，量?jī)r(jià)齊升，市場(chǎng)呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)：供應(yīng)量與成交量均較去年同期水平增加明顯，成交價(jià)格達(dá)26133元/，同比增幅達(dá)10%以上，市場(chǎng)整體向上。一手在售辦公市場(chǎng)供需分析新增供應(yīng)面積(萬)成交面積(萬)各區(qū)域供應(yīng)與成交對(duì)比分析東城區(qū)西城區(qū)宣武區(qū)朝陽區(qū)海淀區(qū)豐臺(tái)區(qū)石景山區(qū)大興區(qū)通州區(qū)昌平區(qū)順義區(qū)房山區(qū)門頭溝區(qū)豐臺(tái)石景山大興通州豐臺(tái)朝陽通州p 供應(yīng)特征：主要位于非核心商務(wù)區(qū)及近郊區(qū)域，集中于豐臺(tái)

3、、石景山、大興、通州等新興區(qū)域，且供應(yīng)產(chǎn)品多為高層辦公產(chǎn)品，企業(yè)獨(dú)棟較為稀缺（主要供應(yīng)于非核心商務(wù)區(qū)）；p 成交特征：集中于朝陽、豐臺(tái)和通州，客戶主要集中在IT通信、咨詢顧問、文化傳媒、制造/出版、金融保險(xiǎn)以及對(duì)外貿(mào)易等行業(yè)；p 供需特征：核心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目因其稀缺屬性，備受追捧，除朝陽區(qū)外，其余各區(qū)域均呈現(xiàn)供大于求狀態(tài)；一手在售辦公市場(chǎng)供需特征朝陽區(qū)太陽宮地塊占地0.95萬；建面3.65萬樓面價(jià)：46337元/朝陽區(qū)北土城地塊 占地1.83萬；建面11.9萬樓面價(jià)：34757元/大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊占地4.51萬；建面12萬樓面價(jià)：40615元/門頭溝龍泉鎮(zhèn)地塊占地8.26萬；建面26.3萬樓面價(jià)：

4、39800元/石景山區(qū)蘋果園地塊占地3.52萬；建面12.33萬樓面價(jià)：28697元/豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)四合莊地塊占地4.0萬；建面11.8萬樓面價(jià)：28983元/房山區(qū)拱辰街道地塊占地11.2萬；建面22.6萬樓面價(jià)：27938元/二環(huán)三環(huán)四環(huán)五環(huán)從地塊成交趨勢(shì)來看，主要集中于五環(huán)外，且商辦用地 “面粉”接近“面包” 。商辦市場(chǎng)將進(jìn)入“8萬+”時(shí)代，加之禁限令的出臺(tái)，核心區(qū)未來供應(yīng)嚴(yán)重不足，產(chǎn)品極為稀缺，本案所屬的中央商務(wù)區(qū)目前帶來的投資回報(bào)與地塊價(jià)值將再攀高峰！商辦土地成交統(tǒng)計(jì)北京辦公租賃市場(chǎng)延續(xù)平穩(wěn)向上走勢(shì)。年內(nèi)多個(gè)新項(xiàng)目的入市帶來大量新增可租賃空間，核心區(qū)域需求較為旺盛，在租金平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)下

5、，空置率進(jìn)一步下降；2、租賃辦公市場(chǎng)分析可租賃面積及空置率(順義租金分析)0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000金融街中關(guān)村東長(zhǎng)安街東二環(huán)CBD及泛CBD燕莎望京酒仙橋亞奧各商辦區(qū)域上半年可租賃面積及空置率統(tǒng)計(jì)第一季度可租面積第二季度可租面積第一季度空置率第二季度空置率北京市場(chǎng)整體第二季度較第一季度可租賃面積下降約為25萬，空置率也由一季度的6.7%降至4.8%；租賃市場(chǎng)整體活躍向上；其中燕莎區(qū)域因

6、大量新增供應(yīng)導(dǎo)致空置率上升；望京酒仙橋因其相對(duì)較低的租金水平及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)，成交活躍，空置率明顯下降。3、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱交房時(shí)間交房時(shí)間經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式租金租金均價(jià)均價(jià)現(xiàn)狀現(xiàn)狀綠地2016/9可租可售寫字間3.0商 業(yè)5.524000已銷售70%萬科2016/9可租可售寫字間2.8商 業(yè)5.025000D#簽約2000平方米貿(mào)易基地2015年初可租可售寫字間3.0商 業(yè)1.524000銷售四棟租賃四棟項(xiàng)目對(duì)比優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)政策優(yōu)勢(shì)：服務(wù)優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)劣勢(shì)整租整售，產(chǎn)品類型單一；配套服務(wù)缺失，商業(yè)部分主要位于地下（下沉廣場(chǎng)），功能單一，主要用于入駐企業(yè)的產(chǎn)品展示、體驗(yàn)；屬于保稅區(qū)內(nèi)項(xiàng)目，

7、對(duì)入駐企業(yè)行業(yè)要求要去嚴(yán)格，企業(yè)需經(jīng)海關(guān)及管委會(huì)審查通過方可入駐，企業(yè)入駐后也也需要在多方面接受雙方監(jiān)管。周邊分布綠 地 啟 航 國(guó) 際 項(xiàng)目類型：商務(wù)綜合體項(xiàng)目位置：順義區(qū)后沙峪枯柳樹環(huán)島順平路與火寺路交匯處建筑面積：199596平米租 賃：2.6元/天/平米（含物業(yè)費(fèi)）項(xiàng)目定位：新國(guó)門商圈核心全資源商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：綠地順義啟航國(guó)際雄踞空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、中關(guān)村臨空國(guó)際、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶三產(chǎn)交匯之地；擁有甲級(jí)寫字樓，服務(wù)式公寓，MAX商業(yè)街區(qū)等多種業(yè)態(tài)，140-2100平米甲級(jí)寫字樓集群，花園式的商務(wù)場(chǎng)所，內(nèi)部知名品牌電梯，網(wǎng)絡(luò)地板，集中式新風(fēng)系統(tǒng)、豐富戶型空間、聯(lián)動(dòng)一卡通停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等系列智

8、能化配置。售樓處地址：順義區(qū)后沙峪順平路火寺路交叉口周邊分布天 竺 萬 科 中 心 項(xiàng)目位置：北京東北五環(huán)外樓棟狀況：共A、B、C、D四棟套 數(shù)：413套（B棟整售）裝 修：公共部分精裝修得 房 率：約71%租 賃：2.8元/天/平米（含物業(yè)費(fèi)）銷 售：25000元/平米物 業(yè) 費(fèi)：13.5元/月/平米項(xiàng)目配套：咖啡廳、食堂、健身房、綜合商業(yè)辦公理念：“5L辦公”最新辦公理念。隨著工作在人的活動(dòng)中時(shí)間占比越來越高，辦公建筑需要滿足的需求也就越來越多?！?L辦公”期望給企業(yè)和員工提供更多的空間：商務(wù)休閑會(huì)談，個(gè)人休憩，娛樂健身和生活便利服務(wù)的空間，從而在整體上組成一個(gè)很“活”的辦公樓。周邊分布航

9、城廣場(chǎng) 樓盤位置：順義順平路航港大廈南側(cè)隔路相望開 發(fā) 商：北京宏遠(yuǎn)航城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物 業(yè) 費(fèi)：14.56元/平米/月租 賃：2元/天/平米（含物業(yè)費(fèi)）建筑面積：173320.67平米綠 化 率：30.1%容 積 率：3.0停 車 位：1:1；共1195個(gè)，其中地上106,地下1089樓盤簡(jiǎn)介：由北京宏遠(yuǎn)航城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資，17萬平方米空港都市綜合體，融合5A寫字樓，商業(yè)，酒店SOHO辦公，等多種城市業(yè)態(tài)與一體。17萬平方米多元國(guó)際城，低容積率，實(shí)現(xiàn)了低密度辦公，多功能商務(wù)，商業(yè)休閑等多形態(tài)復(fù)合，約4萬平方米精致MINI空間，展現(xiàn)出精英商務(wù)氣質(zhì)， 5A寫字樓，多元商業(yè)，全面致力國(guó)

10、際風(fēng)范的打造。周邊分布旭 輝 空 港 中 心 項(xiàng)目位置：東北五環(huán)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)北側(cè)，海關(guān)大廈旁。占地面積：4.7萬平米，總建面12萬平米，物 業(yè) 費(fèi)：8.98元/月/平米租 賃：2元/天/平米（含物業(yè)費(fèi)）占地面積：34640平米建筑面積：120865平米綠 化 率：30%容 積 率：3最新動(dòng)態(tài)：旭輝空港中心占地面積4.7萬平米，總建筑面積12萬平米，寫字樓建筑面積10339平米，總層數(shù)12層，地上11層，地下1層，層高3.5米，標(biāo)準(zhǔn)層2000平米，開間面積50-2000平米。周邊分布航港國(guó)際項(xiàng)目地點(diǎn): 航港國(guó)際大廈位于北京首都機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)東側(cè)，首都機(jī)場(chǎng)T2/T3跑道北端。占地面積：30000平

11、米建筑面積：120000平米租 賃：3.5元/天/平米（含物業(yè)費(fèi)）凈 層 高：4.5米電 梯：12部網(wǎng) 絡(luò)：光纖、水平網(wǎng)線車 位：地上600個(gè)，地下600個(gè)樓內(nèi)配套：銀行、機(jī)場(chǎng)地面服務(wù)、郵局、咖啡廳、便利店、商務(wù)中心等綜合商務(wù)配套、生活配套分析投資關(guān)注要素，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行體系構(gòu)建，項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系強(qiáng)力支撐投資要素；4、項(xiàng)目投資價(jià)值分析 北京天竺綜合保稅區(qū)集口岸通關(guān)、保稅物流、出口加工等功能于一體，享有“保稅、免稅、免證”政策，并優(yōu)化整合了國(guó)內(nèi)不同海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域的政策優(yōu)勢(shì)，是北京目前唯一的海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域，也是目前國(guó)內(nèi)開放程度最高、功能最齊全、政策最優(yōu)惠、通關(guān)最便捷的海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域。項(xiàng)目概況北

12、京 天 竺 綜 合 保 稅 區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃投資要素物業(yè)服務(wù)地段區(qū)位回報(bào)率產(chǎn)品品質(zhì)投資門檻/性價(jià)比項(xiàng)目投資要素分析投資風(fēng)險(xiǎn)判斷一個(gè)物業(yè)是否具備投資價(jià)值：p 核心區(qū)位，黃金地段；p 稀缺產(chǎn)品，優(yōu)良規(guī)劃；p 品牌開發(fā)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)；p 投資門檻低，性價(jià)比高；p 高回報(bào)率，低風(fēng)險(xiǎn)；高品質(zhì)產(chǎn)品低風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào) 北京天竺綜合保稅區(qū)作為海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域的最高形式，是跨國(guó)公司設(shè)立國(guó)際采購(gòu)與分銷中心、物流中心、信息中心、金融中心、服務(wù)中心及地區(qū)總部的重要依托，也是促進(jìn)北京市加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型升級(jí)、保持對(duì)外貿(mào)易穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要平臺(tái)。北 京 天 竺 綜 合 保 稅 區(qū)項(xiàng)目位置圖項(xiàng) 目 平 面 布 局 圖建筑行政：倉儲(chǔ)綜合樓建筑用地面

13、積：56665平米總建筑面積：192562平米（地上112763平米、地下79799平米），共4個(gè)區(qū)域共28棟。綠化率15%，綠化面積8500平米。與2012年5月開始建設(shè)，與2014年8月竣工開園。中心每棟樓1500-7800平米地下室配套下沉景觀庭院、藝術(shù)品庫房、人防工程及地下車庫。國(guó)際文化貿(mào)易企業(yè)集聚中心 各區(qū)面積A區(qū)樓號(hào)編號(hào)總面積A1136242.51A2154680.05A3143127.03A462774.15A552046.45A644130.13A771660.59A882557.82B區(qū)樓號(hào)編號(hào)總面積B1115540.56B2124908.46B3104369.82B492623.50B53289