北京郊區(qū)生態(tài)農(nóng)莊的投資與風(fēng)險

1、北京郊區(qū)生態(tài)農(nóng)莊的投資與風(fēng)險廚衛(wèi)齊全,51平方米的一室一廳;231平方米的蔬菜大棚,外加一個160平方米的露天院落。30年的使用期,總共售價24萬。如果不是沒有房產(chǎn)證,只有一張20年或50年的租期合同,足以讓城市中被房價所壓的市民為之垂涎。正是看中了這里面的商機,在北京郊區(qū),如此的生態(tài)農(nóng)業(yè)投資正在悄然流行。溫室、大棚邊的“樣板間”從北京城區(qū)的立湯路往北走,越過兩邊的綠野,驅(qū)車不到一個小時的車程,在昌平區(qū)興壽鎮(zhèn)肖村昌金路拐角的左側(cè),就可以看到一片規(guī)劃整齊的“小區(qū)”。進入“小區(qū)”,有專門的保安、物業(yè)看守,筆直的水泥馬路,以及聯(lián)排的住宅小獨棟。如果不是每戶人家的住宅旁都多出一個玻璃溫室、大棚里面生長

2、著郁郁蔥蔥、討人喜歡的黃瓜、豆角的話,幾乎和一個普通住宅小區(qū)沒有任何區(qū)別。為了方便前來看房者對“小區(qū)”規(guī)劃有更直觀的了解,這里也有1:1比例的“樣板間”,就建在溫室、大棚旁邊。但是,這個小區(qū)對外的稱謂是北京市肖村都市農(nóng)業(yè)種植合作社。這里的100多戶業(yè)主雖然清一色都來自城區(qū),但綠油油的蔬菜大棚,現(xiàn)代化的電腦灌溉,忙忙碌碌的種植人員,似乎還昭示著,這里是一個合乎規(guī)定的農(nóng)業(yè)生態(tài)園。7月底,當記者前往昌平區(qū)調(diào)查采訪時,該都市農(nóng)業(yè)種植合作社的負責(zé)人告訴記者,只要一次性付19.8萬元,就能用“土地承包”的方式獲得一個200平方米左右的玻璃溫室,231平方米的鋼架蔬菜大棚,外加一個160平方米的露天院落。租

3、期為30年。如果再交4萬元,公司還可以幫業(yè)主建造一個和樣板間一模一樣,50平方米左右的一室一廳。里面水電,廚房，衛(wèi)生間,上、下水齊全?！爸灰桓淖兎课莸慕Y(jié)構(gòu)、大小,業(yè)主還可以根據(jù)自己的喜好,自己裝修?！痹摱际修r(nóng)業(yè)種植合作社負責(zé)人稱。之后,每年只需要交納2500元的土地建設(shè)費即可。園區(qū)要求業(yè)主唯一硬性的條件就是,房子旁邊的蔬菜大棚不能閑置。業(yè)主可以選擇自己種,也可以讓生態(tài)園的工作人員代替打理,將來的收入按照業(yè)主和生態(tài)園6:4分成。該都市農(nóng)業(yè)種植合作社總共200畝。共設(shè)計了出租單元150戶。該合作社負責(zé)人透露,目前生意還不錯,每天來看房的人很多?！?50套,已經(jīng)訂出100套,今年10月份就可以全部

4、入住?！弊铋L可“住”50年在順義潮白河岸邊,靠近京平高速公路沿河出口,有一個農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園。記者了解到,為了吸引客戶,該生態(tài)園自己統(tǒng)一建好了54平方米的水、電、暖齊全的房屋,外加360平方米的蔬菜大棚(其中露天綠地100平方米),售價18萬元,租期25年。除此之外,每年只需要交納2000元的物業(yè)費即可。溫室大棚的利益分成是業(yè)主和觀光園7:3。而且,租賃年限和面積也可以靈活掌握。54平方米的房子,租期延長至30年的話,21萬元;租49年總價款增加至26萬元。該公司人士向記者介紹,如果在54平方米的基礎(chǔ)上,適當增加價款,加蓋3、4平方米,還可以將目前的一室一廳改為兩室一廳?！叭绻@樣還覺得小,還有

5、大戶型建筑面積在135平方米。條件是附帶2畝以上的大棚。租期25年的話,價位是36萬?！笔聦嵣?在北京的郊區(qū),尤其是順義、通州的潮白河兩岸,昌平小湯山這樣的自然環(huán)境優(yōu)美,交通便利的區(qū)域,類似的生態(tài)農(nóng)莊悄然成風(fēng),形式也大致雷同。在同一個地方,此類的生態(tài)園也扎堆。甚至一家類似的生態(tài)園剛剛開始招租,附近另一家就把前者的合同文本直接拿到后,自己再去克隆一個出來。就在距離小湯山鎮(zhèn)昌金路旁的“北京市肖村都市農(nóng)業(yè)種植合作社”不遠,驅(qū)車大概5華里的距離,還有一家興壽鎮(zhèn)崔村辦的農(nóng)業(yè)生態(tài)園。雖然距離前者,這里離北京城區(qū)更遠了些,但價格更為便宜。該生態(tài)園有230多畝。在每戶800平方米的面積里,包括:143平方米的

6、生活區(qū)、300平方米的種植園,外加上300多平方米的蔬菜大棚。同樣是30年的租期,總共僅需13.8萬元。記者采訪得知,如果再加上5萬元,也可以在143平方米大的生活區(qū)里建一個80平方米左右的“住宅居室”。以后,每年只需交納1800元的地租和水電費即可。大棚里的產(chǎn)品也同樣是6:4分成。這個生態(tài)園的經(jīng)理告訴記者,去年這個時候,自己的項目售價還只是8.3萬元,但今年漲價了,因為周圍的類似生態(tài)園的行情都在看漲。農(nóng)莊=高爾夫球場+垂釣園+采摘園雖然沒有產(chǎn)權(quán),只有一紙的長期承包租賃合同,但有一塊屬于自己侍弄的土地,和城市中住宅毫無二致的設(shè)施齊全的居室，對城市人還是一種誘惑。從性價比上講,畢竟在這個房子上的

7、花費要比北京4環(huán)內(nèi)的房子首付還要少。此外,這里還有更新鮮的空氣和安靜宜人的環(huán)境。這吸引著每一個城市中的人。據(jù)順義潮白河邊的生態(tài)觀光園負責(zé)人透露,該園15萬平方米,總共150戶,目前已經(jīng)入住30戶?！皝碣I的客戶主要是城里的市民,為了自己周末休閑度假用,或者父母養(yǎng)老。當?shù)剞r(nóng)民是買不起的。有些客戶是首都機場的退役飛行員?！痹撋鷳B(tài)園幾步之遙便是水草蔥蘢的潮白河。生態(tài)園的業(yè)務(wù)員在游說前來看房的客戶時,這里是必帶的參觀地。由于臨近京平高速公路,開車的話,交通還算便利。即便如此,該觀光園的負責(zé)人向記者表示,將來,觀光園中還將有超市和綠色餐廳?！肮具€試想,如果園區(qū)里住有退休醫(yī)生的話,還可以組建一個醫(yī)務(wù)室?！?/p>

8、為了吸引更多的城市人前來“買房”長期租住。有先見的一些生態(tài)園的“農(nóng)民們”也在增加自己農(nóng)莊的高附加值,以便招攬更多的客戶。一畝私人農(nóng)莊+垂釣園+明星體育公園+高爾夫球場+采摘園=25萬;小湯山隱園農(nóng)莊,夢想之家,環(huán)境優(yōu)美,物業(yè)完善。這是同樣位于小湯山的一家農(nóng)莊用手機短消息形式發(fā)送的“廣告”。這家農(nóng)莊位于小湯山四海路東側(cè),總共600畝大小。目前,門口依然還掛著某高新科技發(fā)展公司的牌子。該農(nóng)莊的銷售人員告訴記者,“25萬買20年的租期,并不貴?！币驗樵谒麄兛磥?這不但能得到一個2臥1室1衛(wèi)1廚的80平方米住房、200平方米的溫室大棚、284平方米的獨門獨院;在農(nóng)莊里還正在建一個600平方米的高爾夫練

9、習(xí)場,還有只對業(yè)主開放的采摘園、垂釣園和體育健身公園、網(wǎng)球場?！皩磙r(nóng)莊外面要拉上圍墻,有專門的物業(yè)負責(zé)安保,和一個高檔社區(qū)沒有兩樣?！变N售人員稱,25萬目前只是起步價,將來還有上漲的空間。因為來看房的人絡(luò)繹不絕,第一期的130戶已經(jīng)預(yù)定出不少。政策范圍內(nèi)擠出的“鄉(xiāng)間住宅”仿佛是為了某種程度上的謹慎起見,各家生態(tài)園都不公開打廣告,而是靠口耳相傳,客戶互相舉薦,或者發(fā)手機短信廣告。對外的稱呼也都是清一色的“農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園”、“農(nóng)業(yè)種植合作社”或者“種植業(yè)配送中心”,等等。甚至在各家農(nóng)莊與客戶簽訂的承包合同上,表述也都很相似。“響應(yīng)國家關(guān)于建設(shè)社會主義新農(nóng)村的政策.發(fā)展生產(chǎn)、生態(tài)、旅游、休閑為一體

10、的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè).讓城市市民享受鄉(xiāng)村田園生活?！睅缀跏敲考液贤斜貍涞年P(guān)鍵字眼。在實際操作中,各家生態(tài)園也極力把自己和政府正在打壓的鄉(xiāng)村小產(chǎn)權(quán)房撇清界限?！斑@絕對不是房地產(chǎn)項目。我們整個園區(qū)都是搞生態(tài)農(nóng)業(yè)的。不是買賣土地,而是租賃溫室大棚。”一家“農(nóng)業(yè)種植合作社”的負責(zé)人向記者辯解,“之所以敢開發(fā)這些農(nóng)莊,項目都是以農(nóng)業(yè)大棚名義立的項,經(jīng)過了村、鎮(zhèn)、區(qū)的層層批復(fù)?！彼渤姓J,對每戶來租賃大棚的業(yè)主,合作社都會事先聲明:“溫室和大棚不能荒廢,至少要種些東西,如果沒有時間或興趣,我們可以幫著打理?！辈坏珜厥液痛笈锏姆N植進行限制,一般的生態(tài)園農(nóng)莊會把住宅居室的面積牢牢限制在50平方米左右。雖然每戶出租

11、大棚的面積都在好幾百平方米以上,但合同中就列明:不允許加蓋或加層,乃至大范圍地改變居室外觀。“唯一的變通方式就是,你可以通過增加更大面積的溫室和大棚來增大自己的住宅居室?！背卑缀舆叺囊患疑鷳B(tài)觀光園負責(zé)人這么告訴記者,他們的方式就是大戶型可以建到135平方米,但條件是附帶2畝以上的大棚。在該園區(qū),普通的規(guī)劃都是一戶面積1畝左右,配一個小居室。據(jù)了解,每家生態(tài)園都把建筑面積控制在整個園區(qū)面積的5%至8%。這些示范園的立項都是在農(nóng)業(yè)耕地上的政府溫室大棚扶持項目,經(jīng)過當?shù)卣牧㈨?、驗收。北京市政府顧問、中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化研究會副理事長袁士疇說,根據(jù)國家相關(guān)土地法規(guī)和有關(guān)政策,為了農(nóng)產(chǎn)品的集中整理、包裝和

12、粗加工,是可以在整個用地上的5%至10%的范圍內(nèi)建造臨時工作間為農(nóng)業(yè)服務(wù)的?！暗]有統(tǒng)一對溫室、大棚等設(shè)施農(nóng)業(yè)、示范農(nóng)業(yè)中工作間等輔助用房做具體面積限制?！痹诒本┲苓叺纳鲜錾鷳B(tài)園中,居住面積操作上,幾乎都是當?shù)貐^(qū)級政府中的農(nóng)業(yè)管理部門在變通掌握。中國農(nóng)業(yè)科學(xué)院農(nóng)業(yè)經(jīng)濟研究所教授蔣和平在接受小康財智記者采訪時稱,“全國各地也都是如此,農(nóng)業(yè)部等主管部門也并沒有制定統(tǒng)一標準。溫室大棚配備工作間,主要從考慮冬季的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)角度考慮的,只要求簡易、實用?！币虼?從某種意義上,在每一家農(nóng)業(yè)示范園里,不乏有些人純粹是為了獲取一個在城市里如此便宜的價位是絕對難以買到的30年居住權(quán)。但就整個園區(qū)看來,他們確實在

13、規(guī)劃之初就讓自己在符合國家的現(xiàn)行土地政策和農(nóng)業(yè)政策的許可范圍內(nèi)發(fā)揮想象力統(tǒng)一的規(guī)劃、住宅的現(xiàn)代化乃至后期的物業(yè)配套,盡量讓每種想法的人住在這里都感覺宜居。“想想看,你自己在家門口的菜園里種植蔬菜吃,會是什么感覺?！币晃皇痉秷@的負責(zé)人如此對記者說。位于興壽鎮(zhèn)崔村的農(nóng)業(yè)生態(tài)園同時也是昌平區(qū)的蘑菇養(yǎng)殖基地。作為農(nóng)業(yè)項目,除了政府的扶持,還需要更多的資金投入?！凹幢阄覀兪前褱厥掖笈镒饨o城里人,這也是讓他們參與農(nóng)業(yè)示范園區(qū)的建設(shè)?！痹撋鷳B(tài)園經(jīng)理稱。   補貼拉低農(nóng)莊投資成本農(nóng)業(yè)示范園熱的大背景是北京乃至全國各地,政府對設(shè)施農(nóng)業(yè)的扶持力度正在逐步加大。所謂設(shè)施農(nóng)業(yè)就是通過溫室大棚等高科

14、技的基礎(chǔ)建設(shè),進行高效生產(chǎn)的農(nóng)業(yè)發(fā)展模式。2006年4月24日,北京市涉農(nóng)八部門聯(lián)合下發(fā)關(guān)于發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)的意見,提出大力扶持發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè),并明確了扶持條件和扶持內(nèi)容。該意見規(guī)定,“北京各區(qū)縣全年新增設(shè)施總面積在5000畝以上,且區(qū)縣有鼓勵新建設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展政策的,將被作為市級重點扶持區(qū)縣予以扶持?！毙】地斨怯浾邚谋本┦修r(nóng)委信息中心獲取的數(shù)據(jù)顯示:截至目前,北京市已發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)27萬畝,從今年起至2012年,全市每年還將新增設(shè)施農(nóng)業(yè)4萬畝,市財政還將每年投入補助資金6億元用于發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)。北京市農(nóng)委一位負責(zé)人向小康財智記者透露,“2008年全市的補貼標準是:按照規(guī)模不同,對新建符合要求的日光溫室,

15、每畝以獎代補扶持1萬元至2萬元;鋼架大棚,每畝以獎代補扶持4000元至6000元。具體到區(qū)縣,加上其他扶持政策,比這個數(shù)目還要高一些。”為鼓勵溫室、大棚建設(shè),順義、昌平等區(qū)縣政府農(nóng)委、財政局都下發(fā)了對各自屬地設(shè)施農(nóng)業(yè)的補貼標準。粗略算下來,一座200畝左右的生態(tài)園,經(jīng)過區(qū)農(nóng)委、財政局等單位組成的驗收組驗收合格后,即可獲得數(shù)百萬元的補貼。順義一家生態(tài)觀光園負責(zé)人透露,從投資成本上說,由于補貼的可觀,拿地的錢,其實已經(jīng)可以忽略不計了。主要的成本還是在建設(shè)生態(tài)園里面的住宅設(shè)施、餐廳等公用設(shè)施方面。以該生態(tài)園為例,一座54平方米住宅面積的出租單位建設(shè)成本在78萬元,售價在18萬元左右。比起種植農(nóng)業(yè),公

16、司的投資成本將可以很快收回。記者了解到,該生態(tài)園注冊的公司,其身份就是主要經(jīng)營蔬菜、水果配送,供應(yīng)北京各大超市、賓館飯店。在該公司辦公室的墻壁上,還陳列著農(nóng)業(yè)部、北京市農(nóng)委為其頒發(fā)的安全食品認證、無公害蔬菜認證?！肮镜拇蛩憔褪?利用這些出租單位的收益,迅速把投資成本收回來,接著做純粹的溫室蔬菜、水果。”該生態(tài)園負責(zé)人表示,畢竟,后者還是更擅長。家住北京德勝門外的吳先生也看到這其中的商機。吳先生的父親退休后一直在老家昌平區(qū)興壽鎮(zhèn)的農(nóng)村生活,通過村里的關(guān)系,吳先生承包了40畝地。租期為30年。他透露,“2007年,當時拿地時,一畝地還不到1000元。現(xiàn)在高的已經(jīng)漲到了2500元一畝?！弊畛?吳先

17、生把地里的溫室大棚建好以后,便分別按棚租給一些公司和城里的單位。這些單位把此當自己菜地,自己種菜。一般租期并不長,大致都在3到5年左右。對比周圍別的生態(tài)園的一次性30年的“居住加種植”模式,他也按捺不住了。當然,讓他擔(dān)憂的地方就是,僅憑自己有限的資金和管理能力,萬一投資了以后,“一百套僅出租三、四十套,成本收不回來,也是一個問題?！蹦壳耙呀?jīng)投資了類似生態(tài)園的人士向小康財智記者透露,從村里拿到地也是一門學(xué)問,目前的價格都不是絕對透明的。租多少年,該收多少錢都不是明碼標價,這也為將來雙方的糾紛埋下隱患。政府曖昧的支持態(tài)度每個農(nóng)莊、生態(tài)園有信心的動力更多還在于當?shù)卣闹С?。昌平區(qū)農(nóng)委相關(guān)負責(zé)人告訴

18、小康財智記者,根據(jù)設(shè)計圖紙上的生產(chǎn)標準和建設(shè)標準,由相關(guān)單位組成的驗收組每年年底也會進行檢查?！翱赡軙幸恍┥鷳B(tài)園并不是真正熱心發(fā)展農(nóng)業(yè)。但只要生態(tài)園是按照規(guī)劃在種植蔬菜、花卉,是挑不出毛病的。”該官員也表示,政策只能正面引導(dǎo)絕大多數(shù)的生態(tài)園致力于設(shè)施農(nóng)業(yè)的發(fā)展。對現(xiàn)在“居住加種植”做法,法律并沒有明文規(guī)定禁止。記者從小湯山四海路上那家掛著“高新科技發(fā)展公司”的農(nóng)莊負責(zé)人口中獲悉,該農(nóng)莊不僅是政府花大力氣扶持的草莓園。在當?shù)卣兄氐拿磕暌欢鹊牟葺?jié)上,農(nóng)莊還是接納外來參觀的定點單位。這些細節(jié),足可見地方政府對這件事看法和定性上的曖昧。該公司之前是昌平區(qū)小有名氣的林業(yè)、苗木種植公司,正是看中

19、了生態(tài)農(nóng)莊的商機,在拿到了政府的批文,順利在村里租到了地以后,該公司才決心投資?！拔也皇墙o你夸?？?如果將來不是因為違法行為,而遭政府取締,我敢在合同里給你寫上雙倍賠償損失。” 該負責(zé)人要給記者打“保票”。有一位投資農(nóng)莊的人士向記者坦言,如果純粹在農(nóng)村搞設(shè)施農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè),在高投資下,效益不高而且回收慢,與開發(fā)能招攬城里來的有錢人居住的農(nóng)莊相比,當?shù)卮迕窈驼畷x擇哪一種,結(jié)果顯而易見。就在那個“高新科技發(fā)展公司”農(nóng)莊里,農(nóng)莊負責(zé)人透露,前期已經(jīng)投資了三千萬來建設(shè)物業(yè)樓,用于將來的農(nóng)莊管理和溫室大棚的日常打理。這對于當?shù)剞r(nóng)民自己發(fā)展溫室來說,是不可想象的。順義潮白河岸邊的生態(tài)觀光園負責(zé)人還向記

20、者展示:公司在當?shù)亻_發(fā)農(nóng)莊以來,村里已有幾十個村民被安排進入農(nóng)莊,平均每人月工資1500元;平時,公司還為村民出資修馬路,搞義診。“這些都是在幫助當?shù)剞r(nóng)村建設(shè),如果我們不來搞農(nóng)莊,這些地里種的還會是價格低廉的麥子?！鄙鷳B(tài)園投資有無風(fēng)險？但是,專家們看上去更冷靜。蔣和平認為,真正的設(shè)施農(nóng)業(yè)是和目前這種做法有本質(zhì)上的區(qū)別的。農(nóng)業(yè)科技園、生態(tài)園的資金投入應(yīng)該主要是用于生產(chǎn)。這才是政府政策補貼的初衷。一旦政府察覺到發(fā)展過程中出現(xiàn)偏差,今后的補貼可能會有所調(diào)整?！皽厥肄r(nóng)業(yè),本身的投資是低廉的。但生態(tài)園一旦做起了房產(chǎn)、物業(yè)的這一塊,未免牽扯更多的投資和精力,無形中也就加大了農(nóng)業(yè)投資的成本和風(fēng)險?！?蔣和平

21、在接受小康財智記者采訪時說。袁士疇表示,雖然在目前,“居住加種植”還沒有被決策層明確定義為違規(guī)建房,但它投資模式最大的風(fēng)險就是“畢竟是偏離了農(nóng)業(yè)用地中耕地的根本性質(zhì)。一旦遭遇農(nóng)業(yè)政策調(diào)整,這種承包租賃合同的法律效力將是無力的?！痹谂c生態(tài)園簽訂合同時,都市農(nóng)業(yè)種植合作社的每一個銷售人員都會很負責(zé)地提醒客戶,這是一份土地承包合同,30年過程中也會有風(fēng)險存在的。在該合作社提供的土地承包合同里,還明確注明:“如遇政府征地、拆遷,甲方(合作社)同意拆遷方地上建筑物及附屬設(shè)施的賠償全部歸乙方(客戶)所有?！蓖ǔ５暮灱s模式是:合同是客戶與生態(tài)園簽,和村里的集體單位不產(chǎn)生關(guān)系。如果客戶需要,生態(tài)園也會把自己與

22、當?shù)厮诩w單位簽訂的土地承包合同副本復(fù)印一份給客戶。為了讓有意向的客戶放心,生態(tài)園也會不斷地安撫客戶,從政策層面說,生態(tài)園區(qū)的土地都是基本農(nóng)田。也就是說,被政府征用、劃撥的可能性要遠遠小于其他土地。為了促使更多的投資致力于設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn),解決根本的土地租賃合法化問題,政策決策層也正在試圖研究更為變通的促進土地流轉(zhuǎn)的可行性辦法。在占北京市設(shè)施農(nóng)業(yè)面積60%的大興區(qū),當?shù)卣诠膭钷r(nóng)民調(diào)換土地,以建設(shè)規(guī)?；y(tǒng)一、規(guī)范的溫室大棚。這些仿佛都是生態(tài)農(nóng)業(yè)投資利好的消息。根據(jù)我國現(xiàn)行的土地管理法,集體土地承包給該集體之外公司或個人,承包期限可以由合同約定,這也就意味著租賃合同期限可以逾越通俗意義上的30年大限。有人走得更遠有投資風(fēng)險分析人士認為,只要不去從根本上觸動、扭曲現(xiàn)有的設(shè)施農(nóng)業(yè)政策,把主要精力用于溫室、大棚農(nóng)業(yè)生產(chǎn),不是過多致力于擦邊球“住宅”的銷售和管理,生態(tài)農(nóng)業(yè)還是有投資的空間和前景的。然而,在北京的郊區(qū),各個農(nóng)莊正在邊風(fēng)風(fēng)火火投資,邊揣摩決策層態(tài)度,小步試探前行時,有人卻走得更遠。在北京通州的姚辛莊,靠近京沈和京津塘高速,一座320畝、計劃入住231戶的“歐式獨棟莊園