寫字樓建筑設計規(guī)范

1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2022-3-3寫字樓產品設計建議寫字樓產品設計建議報告撰寫思路分享報告撰寫思路分享內部分享材料內部分享材料2006-07-24與發(fā)展商的充分溝通與發(fā)展商的充分溝通界定報告的核心內容p明確產品設計建議需要解決的核心問題p聚焦報告思路項目基礎數(shù)據的認知項目基礎數(shù)據的認知本報告是嚴格保密的。egeg：本報告需要解決的問題：本報告需要解決的問題針對天利中央廣場二期項目寫字樓產品針對天利中央廣場二期項目寫字樓產品Q1: 各物業(yè)形態(tài)體量分析各物業(yè)形態(tài)體量分析Q2: 各物業(yè)形態(tài)特色設計建議各物業(yè)形態(tài)特色設計建議Q3: 整體物業(yè)發(fā)展建議整體物業(yè)發(fā)展建議例片區(qū)客戶特征片

2、區(qū)客戶特征Who am I后期入市項目后期入市項目項目所屬區(qū)位項目所屬區(qū)位入市時機，入市時機，決定產品競爭策略決定產品競爭策略區(qū)域規(guī)劃，區(qū)域規(guī)劃，決定物業(yè)限制條件決定物業(yè)限制條件目標客戶，目標客戶，決定主流物業(yè)類型決定主流物業(yè)類型初判產品設計方向初判產品設計方向項目經濟指標項目經濟指標體量大小，體量大小，決定可延展的空間決定可延展的空間本報告是嚴格保密的?；陧椖壳闆r的產品物業(yè)類型的選擇基于項目情況的產品物業(yè)類型的選擇價值視角價值視角甲級寫字樓甲級寫字樓商務公寓商務公寓酒店式公寓酒店式公寓LOFTLOFT市場角度市場角度片區(qū)需求，未來標竿產品；寫字樓定位最多的物業(yè)形態(tài)，但片區(qū)市場仍然缺乏符合片

3、區(qū)客戶需求的產品形態(tài)，客戶認知度高，門檻低與片區(qū)的凱賓斯基酒店服務復合，需求量較小符合片區(qū)客戶個性化需求的產品形態(tài)，客戶認知度高開發(fā)角度開發(fā)角度高形象物業(yè)對應的前期投入成本高較純寫字樓工程復雜度高，需要提前預留較多上下水管線，加設隔墻，結構成本投入較多開發(fā)酒店式公寓要優(yōu)于酒店，需要考慮物業(yè)經營；對裝修要求高，后期需要發(fā)展商維護，對發(fā)展商要求高較寫字樓建筑成本低廉；結構設計需考慮加板后的承重要求銷售角度銷售角度銷售周期相對其他物業(yè)形態(tài)長；銷售彈性大單位面積小，總價低，客戶面廣；銷售周期相對較快對區(qū)域商業(yè)成熟度和覆蓋力度要求高；需要引進星級的酒店管理公司輔助借勢銷售；銷售賣點明晰，但銷售彈性小產品

4、附加值高，可以成為有力的搏高價營銷手段營銷角度營銷角度形象高檔，有利于提升整體樓盤形象，但營銷較難推陳出新個性化概念容易導入，營銷易于差異化易于包裝，形象高檔個性化概念容易導入，營銷易于差異化產品形態(tài)產品形態(tài)契合度契合度 基于對市場借鑒點的理解，選擇符合目標客戶需求的寫字樓產品形態(tài)進行對比分析：例本報告是嚴格保密的。初判產品設計方向關鍵詞回顧初判產品設計方向關鍵詞回顧設計制約因素設計制約因素關關 鍵鍵 詞詞客戶需求客戶需求中小型科技型企業(yè)需要高形象物業(yè)中小型科技型企業(yè)需要高形象物業(yè)100m100m以下小面積單位為市場空缺以下小面積單位為市場空缺物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)包括寫字樓、公寓、包括寫字樓、公寓

5、、LOFTLOFT產品設計產品設計西座寫字樓西座寫字樓+ +東座公寓的等高雙塔樓設計東座公寓的等高雙塔樓設計建筑外立面與一期統(tǒng)一建筑外立面與一期統(tǒng)一雙塔樓共用酒店式豪華裝修大堂雙塔樓共用酒店式豪華裝修大堂標準層面積控制在標準層面積控制在120012001300m1300m例產品體量分析產品體量分析物業(yè)排布方案物業(yè)排布方案分項物業(yè)特色設計建議分項物業(yè)特色設計建議項目整體物業(yè)發(fā)展建議項目整體物業(yè)發(fā)展建議報告核心報告核心問題分解問題分解產品設計定位產品設計定位產品定位產品定位本報告是嚴格保密的。確定產品排布確定產品排布總結排布大原則總結排布大原則案例借鑒案例借鑒聚焦方案設計原則，明晰思路聚焦方案設計

6、原則，明晰思路針對方案搜尋市場案例得到啟示針對方案搜尋市場案例得到啟示羅列方案羅列方案羅列多種可能的產品排布方案羅列多種可能的產品排布方案確定體量關系確定體量關系確定產品具體確定產品具體體量關系體量關系本報告是嚴格保密的。關鍵詞下可能實現(xiàn)的產品排布方案關鍵詞下可能實現(xiàn)的產品排布方案商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓寫寫字字樓樓公公 寓寓寫寫 字字 樓樓寫字樓寫字樓+公寓公寓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓寫寫字字樓樓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓公公 寓寓公公 寓寓寫字樓寫字樓+公寓公寓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓寫字樓寫字樓+公寓公寓寫字樓寫字樓+公寓公寓寫字樓公寓商業(yè)組合一：寫字樓與公寓分布于兩棟塔樓組合三：獨棟公寓+寫字樓與公寓綜

7、合體組合二：獨棟寫字樓+寫字樓與公寓綜合體組合四：兩棟均為寫字樓+公寓綜合體例本報告是嚴格保密的。借鑒案例一：鳳凰大廈借鑒案例一：鳳凰大廈總用地面積總用地面積11038m2總建筑面積總建筑面積106436.2m2建筑高度建筑高度110m結構層數(shù)結構層數(shù)1棟地上25層； 2棟地上29層；3棟地上6層1 1棟棟寫字樓2 2棟棟商務公寓3 3棟棟商業(yè)、鳳凰演播廳雙塔樓設計，物業(yè)形態(tài)互補，滿足兩種物業(yè)形態(tài)的不同客戶需求，雙塔樓設計，物業(yè)形態(tài)互補，滿足兩種物業(yè)形態(tài)的不同客戶需求，客戶覆蓋面廣。通過獨立設置寫字樓和商務公寓，確保了項目整客戶覆蓋面廣。通過獨立設置寫字樓和商務公寓，確保了項目整體形象的純粹性

8、，同時項目高檔寫字樓為商務公寓帶來極大的形體形象的純粹性，同時項目高檔寫字樓為商務公寓帶來極大的形象附加值，公寓發(fā)售后受市場追捧，象附加值，公寓發(fā)售后受市場追捧，1 1個月即售罄。個月即售罄。體量配比體量配比公寓公寓 寫字樓寫字樓=0.96 1分棟設計分棟設計本報告是嚴格保密的。借鑒案例二：借鑒案例二： 星河世紀星河世紀A A棟棟總用地面積總用地面積11038（整體）m2總建筑面積總建筑面積39581（A棟）m2建筑高度建筑高度170m結構層數(shù)結構層數(shù)39A A棟棟寫字樓+商務公寓B B棟棟居住公寓CC棟棟居住公寓體量配比（體量配比（A棟）棟）公寓公寓 寫字樓寫字樓=0.35 1A A棟棟15

9、15層以下實際為商務公寓，層以下實際為商務公寓，1515層以上為公寓式劃分寫字樓，客戶覆蓋面廣。層以上為公寓式劃分寫字樓，客戶覆蓋面廣。但因公寓與寫字樓同棟設置，降低了寫字樓的檔次，整棟稱為甲級寫字樓的包裝但因公寓與寫字樓同棟設置，降低了寫字樓的檔次，整棟稱為甲級寫字樓的包裝推廣概念較難被市場認同。推廣概念較難被市場認同。獨棟設計獨棟設計本報告是嚴格保密的。案例借鑒小結案例借鑒小結寫字樓與公寓同棟設置對寫字樓形象有一定影響，故獨棟設寫字樓與公寓同棟設置對寫字樓形象有一定影響，故獨棟設計時寫字樓面積不宜過大，避免大面積寫字樓滯銷。計時寫字樓面積不宜過大，避免大面積寫字樓滯銷。雙塔樓項目最好設置獨

10、棟寫字樓，力求最大化的保證寫字雙塔樓項目最好設置獨棟寫字樓，力求最大化的保證寫字樓的高端商務純粹感，樹立整體項目形象；樓的高端商務純粹感，樹立整體項目形象；至少保有一至少保有一棟純寫字樓棟純寫字樓體量排布大原則借鑒點體量排布大原則借鑒點公寓與寫字樓同棟公寓與寫字樓同棟設置時盡量降低寫設置時盡量降低寫字樓面積比例字樓面積比例例本報告是嚴格保密的。本項目可選產品排布方案本項目可選產品排布方案注：注：uLOFT在建筑設計上為雙層復式構造，在使用方式與寫字樓類似。u在本項目中LOFT與寫字樓部分的差異主要是面積體量的不同。而本項目中LOFT面積所占比例有限，故將LOFT體量算入寫字樓內計算。商業(yè)裙樓商

11、業(yè)裙樓寫寫字字樓樓公公 寓寓寫寫 字字 樓樓寫字樓寫字樓+公寓公寓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓產品排布制約因素：p雙塔樓設計中，寫字樓部分需分布于地塊西側，保持與一期甲級寫字樓定位的延續(xù)性。p盡量單獨設置一棟寫字樓，保障純粹商務形象，提升物業(yè)品質。1. 基于以上兩點，本項目產品排布方案只能在如上圖所示中選其一。方案一方案一方案二方案二例本報告是嚴格保密的。市場相似項目類比市場相似項目類比項目項目總建筑面積總建筑面積（mm2 2）產品類型產品類型公寓：寫字樓公寓：寫字樓鳳凰大廈110,000商務公寓、寫字樓0.96：1星河世紀39581商務公寓、寫字樓0.35：1金中環(huán)大廈131012.99商務公寓、酒店式

12、公寓、寫字樓1.1：1世界金融中心157039.53酒店式公寓、寫字樓0.36：1江蘇大廈72000商務公寓、寫字樓0.35：1財富廣場84502.24商務公寓、寫字樓0.47：1本項目本項目9830098300商務公寓、寫字樓商務公寓、寫字樓？ 步驟二：分析其各物業(yè)類型的體量關系步驟一：選取市場上與本項目類似的項目 步驟三：對各個類似項目與本項目進行契合度分析比較 步驟四：根據契合度差異分別賦予權重比例 步驟五：計算本項目各種物業(yè)類型體量配比合理區(qū)間 步驟五：結合市場需求、建筑設計等因素調整體量比例例本報告是嚴格保密的。寫字樓、公寓體量確定寫字樓、公寓體量確定結合特定因素調整體量權重比較值：

13、結合特定因素調整體量權重比較值：考慮到南山市場中商務公寓的稀缺性，以及建筑設計科學性。建議公寓比例適當加大。經分析試算，本項目公寓、寫字樓體量關系的合理配比為：本項目公寓、寫字樓體量關系的合理配比為：體量權重比較值體量權重比較值：0.96M%+0.35 N%+1.1 A% +0.36 K% +0.35 P%+0.47 Q%=S S項目項目公寓：寫字樓公寓：寫字樓權重權重鳳凰大廈0.96：1M%星河世紀0.35：1N%金中環(huán)大廈1.1：1A%世界金融中心0.36：1K%江蘇大廈0.35：1P%財富廣場0.47：1Q%本項目本項目？考慮到LOFT在辦公樓物業(yè)領域使用的方式與寫字樓相同，主要是面積不

14、同，故體量算入寫字樓內計算。例 步驟二：分析其各物業(yè)類型的體量關系步驟一：選取市場上與本項目類似的項目 步驟三：對各個類似項目與本項目進行契合度分析比較 步驟四：根據契合度差異分別賦予權重比例 步驟五：計算本項目各種物業(yè)類型體量配比合理區(qū)間 步驟五：結合市場需求、建筑設計等因素調整體量比例本報告是嚴格保密的。各種物業(yè)類型具體排部示意各種物業(yè)類型具體排部示意u由于塔樓限高，而商業(yè)裙樓及塔樓結構未確定設計方案，故物業(yè)類型排部同類產品產品的裙同類產品產品的裙樓及層高設計要求模擬樓及層高設計要求模擬排部排部，僅作為設計示意僅作為設計示意，具體方案由設計院根據實際情況權衡。u考慮到寫字樓總建面為 m2，

15、且東西塔樓體量相同，故單棟塔樓標準層單棟塔樓標準層面積取面積取 mm2 2左右為宜。左右為宜。寫字樓寫字樓商業(yè)裙樓商務公寓商務公寓LOFT6F-29F30F-31F18F避難層避難層18F避難層避難層例本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。產品設計定位產品設計定位項目設計關鍵詞項目設計關鍵詞市場需求市場需求寫字樓物業(yè)形態(tài)寫字樓物業(yè)形態(tài)樹立產品亮點樹立產品亮點制造差異化制造差異化一二期產品融合一二期產品融合符合設計意圖的產品定位符合設計意圖的產品定位賦予項目更多內涵，為提供詳細特色物業(yè)賦予項目更多內涵，為提供詳細特色物業(yè)建議打下基礎建議打下基礎本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。特色物業(yè)設

16、計建議要點特色物業(yè)設計建議要點u新技術新概念的引入必須符合項目定位和形象；u引入技術需提供市場驗證案例；u突出亮點，忌堆砌技術資料；u成本試算不可少，明確設計投入和收益的關系；u從市場角度對寫字樓主要結構（核心桶、標準層、大堂、外立面）設計要點進行點評，提煉設計關鍵詞和技術指標。本報告是嚴格保密的。項目設計引導關鍵詞回顧項目設計引導關鍵詞回顧設計要點設計要點關關 鍵鍵 詞詞賣點、形象樹立賣點、形象樹立智能要求：智能呼吸式玻璃幕墻智能要求：智能呼吸式玻璃幕墻能源要求：屋頂采用太陽能電池板能源要求：屋頂采用太陽能電池板健康要求：自然送風系統(tǒng)健康要求：自然送風系統(tǒng)核心筒核心筒形狀要求：正方形核心筒呈

17、形狀要求：正方形核心筒呈“十字型十字型”或或“一字型一字型”；位置要求：向北偏移；位置要求：向北偏移；功能要求：功能要求：公共衛(wèi)生間、強弱電井、消防走道、電梯全部歸入核心筒公共衛(wèi)生間、強弱電井、消防走道、電梯全部歸入核心筒內內其他要求：充分考慮單位拼合的方便性。其他要求：充分考慮單位拼合的方便性。標準層標準層柱位要求：柱位要求： 面積要求面積要求； 走道要求：走道要求： 凈高要求：凈高要求： 使用率要求：使用率要求： 大堂大堂形狀要求：形狀要求： 裝修要求：裝修要求： 面積要求：面積要求： 功能要求：功能要求： 例本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。了解客戶心中的了解客戶心中的“甲級甲級”

18、，設計產品細節(jié)，設計產品細節(jié)特特征征檔檔次次所在所在區(qū)位區(qū)位建筑規(guī)模和體建筑規(guī)模和體量形象量形象配套配套設備及裝修標準設備及裝修標準物業(yè)管物業(yè)管理服務理服務甲甲A級級中心區(qū)或城市干線沿線1）超高層；2）大規(guī)模3）建筑外觀極富個性；4）層高大于2.6m1）2500平方米以上大規(guī)模商務會所；2）配套完善齊備且規(guī)模夠大；3）車位充裕。五星級設備及裝修標準：五星級設備及裝修標準：1）進口知名品牌高速電梯，等待時間短；2）進口知名品牌中央空調可分戶計量；3）衛(wèi)生間使用位充裕，知名品牌自控式潔具；4）5A智能化管理；5）寬頻網絡6）進口知名品牌備用電源國際認證知名物管管理甲甲B級級中心區(qū)或城市干線沿線1）高層2）中等規(guī)模3）建筑外觀個性鮮明；4）層高不小于2.6m1）1500平方米以上規(guī)模商務會所；2）配套齊全且規(guī)模適中；3）車位充裕。四星級設備及裝修標準：四星級設備及裝修標準：1）進口品牌高速電梯，等待時間短；2）部分進口中央空調；3）衛(wèi)生間使用位適中，知名品牌自控式潔具；4）3A以上智能化管理；5）寬頻網絡；6）進口備用電源知名物管管理顧