寫字樓建筑設(shè)計(jì)規(guī)范

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2022-3-3寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議報(bào)告撰寫思路分享報(bào)告撰寫思路分享內(nèi)部分享材料內(nèi)部分享材料2006-07-24與發(fā)展商的充分溝通與發(fā)展商的充分溝通界定報(bào)告的核心內(nèi)容p明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議需要解決的核心問(wèn)題p聚焦報(bào)告思路項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的認(rèn)知項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的認(rèn)知本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。egeg：本報(bào)告需要解決的問(wèn)題：本報(bào)告需要解決的問(wèn)題針對(duì)天利中央廣場(chǎng)二期項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品針對(duì)天利中央廣場(chǎng)二期項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品Q1: 各物業(yè)形態(tài)體量分析各物業(yè)形態(tài)體量分析Q2: 各物業(yè)形態(tài)特色設(shè)計(jì)建議各物業(yè)形態(tài)特色設(shè)計(jì)建議Q3: 整體物業(yè)發(fā)展建議整體物業(yè)發(fā)展建議例片區(qū)客戶特征片

2、區(qū)客戶特征Who am I后期入市項(xiàng)目后期入市項(xiàng)目項(xiàng)目所屬區(qū)位項(xiàng)目所屬區(qū)位入市時(shí)機(jī)，入市時(shí)機(jī)，決定產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略決定產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略區(qū)域規(guī)劃，區(qū)域規(guī)劃，決定物業(yè)限制條件決定物業(yè)限制條件目標(biāo)客戶，目標(biāo)客戶，決定主流物業(yè)類型決定主流物業(yè)類型初判產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向初判產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體量大小，體量大小，決定可延展的空間決定可延展的空間本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；陧?xiàng)目情況的產(chǎn)品物業(yè)類型的選擇基于項(xiàng)目情況的產(chǎn)品物業(yè)類型的選擇價(jià)值視角價(jià)值視角甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓商務(wù)公寓商務(wù)公寓酒店式公寓酒店式公寓LOFTLOFT市場(chǎng)角度市場(chǎng)角度片區(qū)需求，未來(lái)標(biāo)竿產(chǎn)品；寫字樓定位最多的物業(yè)形態(tài)，但片區(qū)市場(chǎng)仍然缺乏符合片

3、區(qū)客戶需求的產(chǎn)品形態(tài)，客戶認(rèn)知度高，門檻低與片區(qū)的凱賓斯基酒店服務(wù)復(fù)合，需求量較小符合片區(qū)客戶個(gè)性化需求的產(chǎn)品形態(tài)，客戶認(rèn)知度高開(kāi)發(fā)角度開(kāi)發(fā)角度高形象物業(yè)對(duì)應(yīng)的前期投入成本高較純寫字樓工程復(fù)雜度高，需要提前預(yù)留較多上下水管線，加設(shè)隔墻，結(jié)構(gòu)成本投入較多開(kāi)發(fā)酒店式公寓要優(yōu)于酒店，需要考慮物業(yè)經(jīng)營(yíng)；對(duì)裝修要求高，后期需要發(fā)展商維護(hù)，對(duì)發(fā)展商要求高較寫字樓建筑成本低廉；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需考慮加板后的承重要求銷售角度銷售角度銷售周期相對(duì)其他物業(yè)形態(tài)長(zhǎng)；銷售彈性大單位面積小，總價(jià)低，客戶面廣；銷售周期相對(duì)較快對(duì)區(qū)域商業(yè)成熟度和覆蓋力度要求高；需要引進(jìn)星級(jí)的酒店管理公司輔助借勢(shì)銷售；銷售賣點(diǎn)明晰，但銷售彈性小產(chǎn)品

4、附加值高，可以成為有力的搏高價(jià)營(yíng)銷手段營(yíng)銷角度營(yíng)銷角度形象高檔，有利于提升整體樓盤形象，但營(yíng)銷較難推陳出新個(gè)性化概念容易導(dǎo)入，營(yíng)銷易于差異化易于包裝，形象高檔個(gè)性化概念容易導(dǎo)入，營(yíng)銷易于差異化產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)契合度契合度 基于對(duì)市場(chǎng)借鑒點(diǎn)的理解，選擇符合目標(biāo)客戶需求的寫字樓產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行對(duì)比分析：例本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。初判產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向關(guān)鍵詞回顧初判產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向關(guān)鍵詞回顧設(shè)計(jì)制約因素設(shè)計(jì)制約因素關(guān)關(guān) 鍵鍵 詞詞客戶需求客戶需求中小型科技型企業(yè)需要高形象物業(yè)中小型科技型企業(yè)需要高形象物業(yè)100m100m以下小面積單位為市場(chǎng)空缺以下小面積單位為市場(chǎng)空缺物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)包括寫字樓、公寓、包括寫字樓、公寓

5、、LOFTLOFT產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)西座寫字樓西座寫字樓+ +東座公寓的等高雙塔樓設(shè)計(jì)東座公寓的等高雙塔樓設(shè)計(jì)建筑外立面與一期統(tǒng)一建筑外立面與一期統(tǒng)一雙塔樓共用酒店式豪華裝修大堂雙塔樓共用酒店式豪華裝修大堂標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在120012001300m1300m例產(chǎn)品體量分析產(chǎn)品體量分析物業(yè)排布方案物業(yè)排布方案分項(xiàng)物業(yè)特色設(shè)計(jì)建議分項(xiàng)物業(yè)特色設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目整體物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目整體物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告核心報(bào)告核心問(wèn)題分解問(wèn)題分解產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。確定產(chǎn)品排布確定產(chǎn)品排布總結(jié)排布大原則總結(jié)排布大原則案例借鑒案例借鑒聚焦方案設(shè)計(jì)原則，明晰思路聚焦方案設(shè)計(jì)

6、原則，明晰思路針對(duì)方案搜尋市場(chǎng)案例得到啟示針對(duì)方案搜尋市場(chǎng)案例得到啟示羅列方案羅列方案羅列多種可能的產(chǎn)品排布方案羅列多種可能的產(chǎn)品排布方案確定體量關(guān)系確定體量關(guān)系確定產(chǎn)品具體確定產(chǎn)品具體體量關(guān)系體量關(guān)系本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。關(guān)鍵詞下可能實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品排布方案關(guān)鍵詞下可能實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品排布方案商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓寫寫字字樓樓公公 寓寓寫寫 字字 樓樓寫字樓寫字樓+公寓公寓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓寫寫字字樓樓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓公公 寓寓公公 寓寓寫字樓寫字樓+公寓公寓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓寫字樓寫字樓+公寓公寓寫字樓寫字樓+公寓公寓寫字樓公寓商業(yè)組合一：寫字樓與公寓分布于兩棟塔樓組合三：獨(dú)棟公寓+寫字樓與公寓綜

7、合體組合二：獨(dú)棟寫字樓+寫字樓與公寓綜合體組合四：兩棟均為寫字樓+公寓綜合體例本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。借鑒案例一：鳳凰大廈借鑒案例一：鳳凰大廈總用地面積總用地面積11038m2總建筑面積總建筑面積106436.2m2建筑高度建筑高度110m結(jié)構(gòu)層數(shù)結(jié)構(gòu)層數(shù)1棟地上25層； 2棟地上29層；3棟地上6層1 1棟棟寫字樓2 2棟棟商務(wù)公寓3 3棟棟商業(yè)、鳳凰演播廳雙塔樓設(shè)計(jì)，物業(yè)形態(tài)互補(bǔ)，滿足兩種物業(yè)形態(tài)的不同客戶需求，雙塔樓設(shè)計(jì)，物業(yè)形態(tài)互補(bǔ)，滿足兩種物業(yè)形態(tài)的不同客戶需求，客戶覆蓋面廣。通過(guò)獨(dú)立設(shè)置寫字樓和商務(wù)公寓，確保了項(xiàng)目整客戶覆蓋面廣。通過(guò)獨(dú)立設(shè)置寫字樓和商務(wù)公寓，確保了項(xiàng)目整體形象的純粹性

8、，同時(shí)項(xiàng)目高檔寫字樓為商務(wù)公寓帶來(lái)極大的形體形象的純粹性，同時(shí)項(xiàng)目高檔寫字樓為商務(wù)公寓帶來(lái)極大的形象附加值，公寓發(fā)售后受市場(chǎng)追捧，象附加值，公寓發(fā)售后受市場(chǎng)追捧，1 1個(gè)月即售罄。個(gè)月即售罄。體量配比體量配比公寓公寓 寫字樓寫字樓=0.96 1分棟設(shè)計(jì)分棟設(shè)計(jì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。借鑒案例二：借鑒案例二： 星河世紀(jì)星河世紀(jì)A A棟棟總用地面積總用地面積11038（整體）m2總建筑面積總建筑面積39581（A棟）m2建筑高度建筑高度170m結(jié)構(gòu)層數(shù)結(jié)構(gòu)層數(shù)39A A棟棟寫字樓+商務(wù)公寓B B棟棟居住公寓CC棟棟居住公寓體量配比（體量配比（A棟）棟）公寓公寓 寫字樓寫字樓=0.35 1A A棟棟15

9、15層以下實(shí)際為商務(wù)公寓，層以下實(shí)際為商務(wù)公寓，1515層以上為公寓式劃分寫字樓，客戶覆蓋面廣。層以上為公寓式劃分寫字樓，客戶覆蓋面廣。但因公寓與寫字樓同棟設(shè)置，降低了寫字樓的檔次，整棟稱為甲級(jí)寫字樓的包裝但因公寓與寫字樓同棟設(shè)置，降低了寫字樓的檔次，整棟稱為甲級(jí)寫字樓的包裝推廣概念較難被市場(chǎng)認(rèn)同。推廣概念較難被市場(chǎng)認(rèn)同。獨(dú)棟設(shè)計(jì)獨(dú)棟設(shè)計(jì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例借鑒小結(jié)案例借鑒小結(jié)寫字樓與公寓同棟設(shè)置對(duì)寫字樓形象有一定影響，故獨(dú)棟設(shè)寫字樓與公寓同棟設(shè)置對(duì)寫字樓形象有一定影響，故獨(dú)棟設(shè)計(jì)時(shí)寫字樓面積不宜過(guò)大，避免大面積寫字樓滯銷。計(jì)時(shí)寫字樓面積不宜過(guò)大，避免大面積寫字樓滯銷。雙塔樓項(xiàng)目最好設(shè)置獨(dú)

10、棟寫字樓，力求最大化的保證寫字雙塔樓項(xiàng)目最好設(shè)置獨(dú)棟寫字樓，力求最大化的保證寫字樓的高端商務(wù)純粹感，樹立整體項(xiàng)目形象；樓的高端商務(wù)純粹感，樹立整體項(xiàng)目形象；至少保有一至少保有一棟純寫字樓棟純寫字樓體量排布大原則借鑒點(diǎn)體量排布大原則借鑒點(diǎn)公寓與寫字樓同棟公寓與寫字樓同棟設(shè)置時(shí)盡量降低寫設(shè)置時(shí)盡量降低寫字樓面積比例字樓面積比例例本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目可選產(chǎn)品排布方案本項(xiàng)目可選產(chǎn)品排布方案注：注：uLOFT在建筑設(shè)計(jì)上為雙層復(fù)式構(gòu)造，在使用方式與寫字樓類似。u在本項(xiàng)目中LOFT與寫字樓部分的差異主要是面積體量的不同。而本項(xiàng)目中LOFT面積所占比例有限，故將LOFT體量算入寫字樓內(nèi)計(jì)算。商業(yè)裙樓商

11、業(yè)裙樓寫寫字字樓樓公公 寓寓寫寫 字字 樓樓寫字樓寫字樓+公寓公寓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓產(chǎn)品排布制約因素：p雙塔樓設(shè)計(jì)中，寫字樓部分需分布于地塊西側(cè)，保持與一期甲級(jí)寫字樓定位的延續(xù)性。p盡量單獨(dú)設(shè)置一棟寫字樓，保障純粹商務(wù)形象，提升物業(yè)品質(zhì)。1. 基于以上兩點(diǎn)，本項(xiàng)目產(chǎn)品排布方案只能在如上圖所示中選其一。方案一方案一方案二方案二例本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)相似項(xiàng)目類比市場(chǎng)相似項(xiàng)目類比項(xiàng)目項(xiàng)目總建筑面積總建筑面積（mm2 2）產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型公寓：寫字樓公寓：寫字樓鳳凰大廈110,000商務(wù)公寓、寫字樓0.96：1星河世紀(jì)39581商務(wù)公寓、寫字樓0.35：1金中環(huán)大廈131012.99商務(wù)公寓、酒店式

12、公寓、寫字樓1.1：1世界金融中心157039.53酒店式公寓、寫字樓0.36：1江蘇大廈72000商務(wù)公寓、寫字樓0.35：1財(cái)富廣場(chǎng)84502.24商務(wù)公寓、寫字樓0.47：1本項(xiàng)目本項(xiàng)目9830098300商務(wù)公寓、寫字樓商務(wù)公寓、寫字樓？ 步驟二：分析其各物業(yè)類型的體量關(guān)系步驟一：選取市場(chǎng)上與本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目 步驟三：對(duì)各個(gè)類似項(xiàng)目與本項(xiàng)目進(jìn)行契合度分析比較 步驟四：根據(jù)契合度差異分別賦予權(quán)重比例 步驟五：計(jì)算本項(xiàng)目各種物業(yè)類型體量配比合理區(qū)間 步驟五：結(jié)合市場(chǎng)需求、建筑設(shè)計(jì)等因素調(diào)整體量比例例本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。寫字樓、公寓體量確定寫字樓、公寓體量確定結(jié)合特定因素調(diào)整體量權(quán)重比較值：

13、結(jié)合特定因素調(diào)整體量權(quán)重比較值：考慮到南山市場(chǎng)中商務(wù)公寓的稀缺性，以及建筑設(shè)計(jì)科學(xué)性。建議公寓比例適當(dāng)加大。經(jīng)分析試算，本項(xiàng)目公寓、寫字樓體量關(guān)系的合理配比為：本項(xiàng)目公寓、寫字樓體量關(guān)系的合理配比為：體量權(quán)重比較值體量權(quán)重比較值：0.96M%+0.35 N%+1.1 A% +0.36 K% +0.35 P%+0.47 Q%=S S項(xiàng)目項(xiàng)目公寓：寫字樓公寓：寫字樓權(quán)重權(quán)重鳳凰大廈0.96：1M%星河世紀(jì)0.35：1N%金中環(huán)大廈1.1：1A%世界金融中心0.36：1K%江蘇大廈0.35：1P%財(cái)富廣場(chǎng)0.47：1Q%本項(xiàng)目本項(xiàng)目？考慮到LOFT在辦公樓物業(yè)領(lǐng)域使用的方式與寫字樓相同，主要是面積不

14、同，故體量算入寫字樓內(nèi)計(jì)算。例 步驟二：分析其各物業(yè)類型的體量關(guān)系步驟一：選取市場(chǎng)上與本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目 步驟三：對(duì)各個(gè)類似項(xiàng)目與本項(xiàng)目進(jìn)行契合度分析比較 步驟四：根據(jù)契合度差異分別賦予權(quán)重比例 步驟五：計(jì)算本項(xiàng)目各種物業(yè)類型體量配比合理區(qū)間 步驟五：結(jié)合市場(chǎng)需求、建筑設(shè)計(jì)等因素調(diào)整體量比例本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。各種物業(yè)類型具體排部示意各種物業(yè)類型具體排部示意u由于塔樓限高，而商業(yè)裙樓及塔樓結(jié)構(gòu)未確定設(shè)計(jì)方案，故物業(yè)類型排部同類產(chǎn)品產(chǎn)品的裙同類產(chǎn)品產(chǎn)品的裙樓及層高設(shè)計(jì)要求模擬樓及層高設(shè)計(jì)要求模擬排部排部，僅作為設(shè)計(jì)示意僅作為設(shè)計(jì)示意，具體方案由設(shè)計(jì)院根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡。u考慮到寫字樓總建面為 m2，

15、且東西塔樓體量相同，故單棟塔樓標(biāo)準(zhǔn)層單棟塔樓標(biāo)準(zhǔn)層面積取面積取 mm2 2左右為宜。左右為宜。寫字樓寫字樓商業(yè)裙樓商務(wù)公寓商務(wù)公寓LOFT6F-29F30F-31F18F避難層避難層18F避難層避難層例本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)關(guān)鍵詞項(xiàng)目設(shè)計(jì)關(guān)鍵詞市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求寫字樓物業(yè)形態(tài)寫字樓物業(yè)形態(tài)樹立產(chǎn)品亮點(diǎn)樹立產(chǎn)品亮點(diǎn)制造差異化制造差異化一二期產(chǎn)品融合一二期產(chǎn)品融合符合設(shè)計(jì)意圖的產(chǎn)品定位符合設(shè)計(jì)意圖的產(chǎn)品定位賦予項(xiàng)目更多內(nèi)涵，為提供詳細(xì)特色物業(yè)賦予項(xiàng)目更多內(nèi)涵，為提供詳細(xì)特色物業(yè)建議打下基礎(chǔ)建議打下基礎(chǔ)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。特色物業(yè)設(shè)

16、計(jì)建議要點(diǎn)特色物業(yè)設(shè)計(jì)建議要點(diǎn)u新技術(shù)新概念的引入必須符合項(xiàng)目定位和形象；u引入技術(shù)需提供市場(chǎng)驗(yàn)證案例；u突出亮點(diǎn)，忌堆砌技術(shù)資料；u成本試算不可少，明確設(shè)計(jì)投入和收益的關(guān)系；u從市場(chǎng)角度對(duì)寫字樓主要結(jié)構(gòu)（核心桶、標(biāo)準(zhǔn)層、大堂、外立面）設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，提煉設(shè)計(jì)關(guān)鍵詞和技術(shù)指標(biāo)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目設(shè)計(jì)引導(dǎo)關(guān)鍵詞回顧項(xiàng)目設(shè)計(jì)引導(dǎo)關(guān)鍵詞回顧設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)關(guān)關(guān) 鍵鍵 詞詞賣點(diǎn)、形象樹立賣點(diǎn)、形象樹立智能要求：智能呼吸式玻璃幕墻智能要求：智能呼吸式玻璃幕墻能源要求：屋頂采用太陽(yáng)能電池板能源要求：屋頂采用太陽(yáng)能電池板健康要求：自然送風(fēng)系統(tǒng)健康要求：自然送風(fēng)系統(tǒng)核心筒核心筒形狀要求：正方形核心筒呈

17、形狀要求：正方形核心筒呈“十字型十字型”或或“一字型一字型”；位置要求：向北偏移；位置要求：向北偏移；功能要求：功能要求：公共衛(wèi)生間、強(qiáng)弱電井、消防走道、電梯全部歸入核心筒公共衛(wèi)生間、強(qiáng)弱電井、消防走道、電梯全部歸入核心筒內(nèi)內(nèi)其他要求：充分考慮單位拼合的方便性。其他要求：充分考慮單位拼合的方便性。標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層柱位要求：柱位要求： 面積要求面積要求； 走道要求：走道要求： 凈高要求：凈高要求： 使用率要求：使用率要求： 大堂大堂形狀要求：形狀要求： 裝修要求：裝修要求： 面積要求：面積要求： 功能要求：功能要求： 例本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。了解客戶心中的了解客戶心中的“甲級(jí)甲級(jí)”

18、，設(shè)計(jì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)，設(shè)計(jì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)特特征征檔檔次次所在所在區(qū)位區(qū)位建筑規(guī)模和體建筑規(guī)模和體量形象量形象配套配套設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管物業(yè)管理服務(wù)理服務(wù)甲甲A級(jí)級(jí)中心區(qū)或城市干線沿線1）超高層；2）大規(guī)模3）建筑外觀極富個(gè)性；4）層高大于2.6m1）2500平方米以上大規(guī)模商務(wù)會(huì)所；2）配套完善齊備且規(guī)模夠大；3）車位充裕。五星級(jí)設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)：五星級(jí)設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)：1）進(jìn)口知名品牌高速電梯，等待時(shí)間短；2）進(jìn)口知名品牌中央空調(diào)可分戶計(jì)量；3）衛(wèi)生間使用位充裕，知名品牌自控式潔具；4）5A智能化管理；5）寬頻網(wǎng)絡(luò)6）進(jìn)口知名品牌備用電源國(guó)際認(rèn)證知名物管管理甲甲B級(jí)級(jí)中心區(qū)或城市干線沿線1）高層2）中等規(guī)模3）建筑外觀個(gè)性鮮明；4）層高不小于2.6m1）1500平方米以上規(guī)模商務(wù)會(huì)所；2）配套齊全且規(guī)模適中；3）車位充裕。四星級(jí)設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)：四星級(jí)設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)：1）進(jìn)口品牌高速電梯，等待時(shí)間短；2）部分進(jìn)口中央空調(diào)；3）衛(wèi)生間使用位適中，知名品牌自控式潔具；4）3A以上智能化管理；5）寬頻網(wǎng)絡(luò)；6）進(jìn)口備用電源知名物管管理顧