湘潭市房產(chǎn)面積計(jì)算實(shí)施細(xì)則

1、湘潭市房產(chǎn)面積計(jì)算實(shí)施細(xì)則一、計(jì)算建筑面積應(yīng)具備的條件計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備以下普遍性條件：1.應(yīng)具有上蓋；2.應(yīng)有圍護(hù)物；3.結(jié)構(gòu)牢固、屬于永久性的建筑物；4.層高在2.20m以上；5.可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。其中：層高指上下兩層樓面或地面至樓面、或樓面至屋面之間的垂直距離。 二、房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍(1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層面積的總和計(jì)算。(2)穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其層高，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分，層高在2.20m以上的按其水平投影面積計(jì)算。(3)樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井

2、、垃圾道、管道井等，均按房屋自然層計(jì)算。(4)房屋內(nèi)的附層（含夾層、插層、技術(shù)層）及其梯間、電梯間等，其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。(5)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按其外圍水平投影面積計(jì)算。(6)挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。(7)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。(8)與房屋相連且相通的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。(9)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。(10)地下室、半地下室及相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采

3、光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。(11)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。(12) 玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。既有主墻又有幕墻時(shí)，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算。(13)屬永久性建筑物有柱（非單排柱和非獨(dú)立柱）的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。(14)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。(15)與室內(nèi)相通，并能正常利用的變形縫計(jì)算建筑面積。(16)房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂或穹型頂）的，按層高2.20m以上部位的水平投影面積計(jì)算。(17)突出外

4、墻的落地凸窗、無油煙灶臺(tái)，高度2.20m以上，按其外圍水平投影面積計(jì)算。(18)室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算。體育館（場）臺(tái)下空間加以利用的，高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算（多層按多層計(jì)）。(19)結(jié)構(gòu)層為一層的機(jī)械停車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計(jì)算。(20)設(shè)有結(jié)構(gòu)層的立體倉庫、立體車庫按結(jié)構(gòu)層計(jì)算。(21)舞臺(tái)燈光控制室按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。(22)層高2.20m以上的架空層，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍投影面積計(jì)算。(23)獨(dú)立戶室內(nèi)全封閉的花園房屋（入戶花園、空中花園）和陽光屋，按其水平投影面積計(jì)算。 2.2 計(jì)算一半建筑面積的范圍(1)與房屋相連，有上蓋無

5、柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。(2)未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。(3)獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋外圍水平投影面積的一半計(jì)算。(4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。(5)有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。(6)獨(dú)立戶室內(nèi)未封閉的花園房屋（入戶花園、空中花園）和陽光屋，按其水平投影面積的一半計(jì)算。(7) 有永久性頂蓋，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺(tái)，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。2.3 不計(jì)算建筑面積的范圍(1)層高小于2.20m的附層（含夾層、插層、技

6、術(shù)層）和層高小于2.20m的地下室和半地下室。(2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、鑲貼塊料面層、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨蓬等。(3)房屋之間無上蓋的架空通廊。(4)房屋的天面、挑臺(tái)、露臺(tái)、天面上的花園、泳池。(5)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺(tái)。(6）騎樓、過街樓的底層以及穿過房屋的通道用作街巷通行的部分。(7）臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論是否有柱、是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)。(8）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。(9）活動(dòng)房屋，臨時(shí)房屋，簡易房屋。(10)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池，地下人防干、支線。(11)與房屋

7、室內(nèi)不相通的變形縫（包括伸縮縫、沉降縫、防震縫）。(12)用作公共休憩、綠化園藝使用的架空部位和公共空中花園。(13)已計(jì)算建筑面積的樓梯的下方空間。(14)與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑。(15)不封閉陽臺(tái)、挑廊、走廊等其頂蓋距底板的高度大于兩個(gè)自然層的。(16)非落地的凸窗、無油煙灶臺(tái)。(17)結(jié)構(gòu)性墻體外的保溫、隔熱層。(18)貯水(油)池、化糞池。(19)懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機(jī)位。(20)用于檢修、消防用的室外爬梯、掛梯等。三、房產(chǎn)面積計(jì)算操作細(xì)則3.1 層高(1)層高取相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離，結(jié)構(gòu)面可包含厚度不大于0.02米的結(jié)構(gòu)找平層

8、（如圖3-1所示）。(2)一個(gè)樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁等形成的局部高度不足2.20米的部分，其層高仍取所在樓層的層高值（如圖3-1所示）。圖3-1 層高計(jì)算圖示3.2 特殊情形的房屋面積計(jì)算（1）斜（或拱形）屋頂下加以利用空間，設(shè)計(jì)有門或樓梯進(jìn)入，具備通風(fēng)和采光條件的，其高度等于和大于2.2米的部位，按水平投影計(jì)算建筑面積，如圖3-2所示。圖3-2 斜或拱形屋頂下空間建筑面積量算位置圖示（2）建筑物的墻體由內(nèi)傾斜、弧形等非垂直墻體構(gòu)成，按其高度等于和大于2.2米部分的水平投影計(jì)算全部建筑面積，如圖3-3所示。 （3）墻體向外傾斜的房屋，按各層底板水平投影計(jì)算建筑面積，如圖3-3所示；

9、 圖3-3 非垂直墻體面積計(jì)算位置圖示（4）陽臺(tái)、走廊、架空通廊的圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算建筑面積；未封閉的陽臺(tái)、走廊、架空通廊的護(hù)欄超出底板外沿的，按底板外沿尺寸計(jì)算；未封閉的陽臺(tái)、走廊、架空通廊的圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿水平投影的一半計(jì)算建筑面積（圖3-4）。圖3-4 異形圍護(hù)結(jié)構(gòu)面積計(jì)算圖示（5）多排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，若柱為內(nèi)傾斜柱，以柱距離地面2.20m處的連線水平投影范圍內(nèi)的部分計(jì)算全部建筑面積；若柱為外傾斜柱，則以柱最底端外側(cè)連線水平投影范圍內(nèi)的部分計(jì)算全部建筑面積，如圖3-5所示。圖3-5棚柱結(jié)構(gòu)建筑面積計(jì)算圖示（6）建筑物中層高2.

10、20米以上的樓層內(nèi)，設(shè)置局部夾層的，當(dāng)夾層及下方建筑空間的高度均小于2.20米時(shí)，計(jì)算一層建筑面積。（7）裝飾性亭、閣、瞭望塔、休閑用的有蓋走廊，不計(jì)算建筑面積。（8）對(duì)商業(yè)層、車庫層、人防層內(nèi)無間隔墻的基本單元，應(yīng)埋設(shè)永久性界址標(biāo)志后才能進(jìn)行分戶測繪。3.3 獨(dú)立柱、單排柱、雙排柱、多排柱、有柱(1)獨(dú)立柱獨(dú)立柱的雨蓬、車棚、貨棚、站臺(tái)是指一邊與墻相連，另一邊為一根柱子支撐的，若遇由一根柱子支撐的且不與墻相連的，仍按上蓋水平投影面積一半計(jì)算建筑面積；(2)單排柱單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等所謂的“單排柱”，是指由兩根或兩根以上柱子的連線成為直線或與上蓋形狀成對(duì)稱的曲線并成為上蓋的承載線，且其上

11、蓋沒有與墻相連的，此類建筑按上蓋水平投影面積一半計(jì)算建筑面積；(3)雙排柱或多排柱雙排柱或多排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等是指沒有與墻相連的上蓋由兩排或兩排以上、每排兩根或兩根以上的柱子支撐著的，此類建筑按柱外圍連線的水平投影面積計(jì)算建筑面積；(4)“有柱”有柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺(tái)等所謂的“有柱”是指上蓋的一邊為墻或其他構(gòu)筑物所支撐，另一邊為兩根或兩根以上柱子支撐，柱子連線與支撐墻連接所形成的邊線為上蓋的承載線。此類建筑的面積計(jì)算統(tǒng)一如下操作：水平投影面積的外邊線為柱外圍連線；臨房屋外墻一面的水平投影面積邊線按墻的外邊線計(jì)算；左右兩邊線取柱外圍并垂直房屋外墻的連線(圖3-6a)。當(dāng)兩柱外圍

12、連線的外邊線平行于房屋外墻邊線時(shí)，投影面積按長方形或正方形計(jì)算（圖3-6b）；外邊線不平行于房屋外墻邊線時(shí)，則其面積按梯形面積求算（圖3-6c）。 a b c圖3-6 “有柱”建筑面積計(jì)算圖示(5)對(duì)于較難確定其是單排柱或雙排柱的，難以確定與上蓋相連的墻是否為支撐物時(shí)，柱的外邊線與上蓋形狀明顯不相似的，可按上蓋水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。3.4 走廊（含挑廊、檐廊）、連廊、架空通廊、通道3.4.1走廊走廊分為內(nèi)走廊和外走廊。（1）內(nèi)走廊：當(dāng)走廊為以下情況時(shí)視為內(nèi)走廊：如圖37所示a)走廊兩側(cè)均封閉；b)一條走廊僅一側(cè)局部開敞，其余部分兩側(cè)均封閉；內(nèi)走廊無論其延伸方向兩端是否封閉，均計(jì)算全部建

13、筑面積；內(nèi)走廊與陽臺(tái)之間有隔斷，則該部分內(nèi)走廊計(jì)算全面積；無隔斷計(jì)算半面積。（2）外走廊：當(dāng)走廊有一側(cè)不封閉并直接向室外開敞時(shí)，該走廊視為外走廊，外走廊按其開敞側(cè)是否有結(jié)構(gòu)體劃分為有柱走廊和無柱走廊，如圖37所示。a)開敞側(cè)圍護(hù)之外還存在柱或其它類型承重支撐體的走廊，視為有柱走廊；b)僅有附著于結(jié)構(gòu)外側(cè)的裝飾性柱（墻）的走廊，視為無柱走廊；c)柱位于外走廊兩端的墻體內(nèi)不專向走廊凸出，或柱可以劃歸其它建筑空間時(shí)，視為無柱走廊。d)由多段構(gòu)成的走廊，如果僅某一段走廊有柱或墻，可以以該段走廊的兩端轉(zhuǎn)折處為界，將該走廊劃分為有柱與無柱兩部分，如圖37所示。圖3-7 走廊類型劃分圖示(3)有柱走廊（按縫

14、有柱），均按柱外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積；無柱走廊當(dāng)層高小于或等于兩個(gè)自然層, 頂蓋蓋滿的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算一半建筑面積；不封閉走廊（門廊或門斗）、消防連廊層高超過兩個(gè)自然層時(shí)，不計(jì)算建筑面積。(4)位于地面與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)及圍護(hù)物、凸出建筑主體的走廊、檐廊，檐廊延伸方向外側(cè)無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，均不計(jì)算建筑面積（圖3-8）。圖3-8 檐廊立面、平面圖示(5) 有柱走廊的頂蓋和圍護(hù)物超出承重柱的，柱外圍到房屋主體之間部分計(jì)算全面積，柱外圍至圍護(hù)物外圍之間計(jì)算半面積，如圖3-9所示圖39 走廊圍護(hù)物在柱外圖示（6） 借用外走廊的一部分作為樓（電）梯前室的，分段計(jì)算建筑面積

15、。不封閉外走廊計(jì)算半面積，前室計(jì)算全面積，如圖3-10所示圖3-10 樓（電）梯前室借用走廊面積計(jì)算圖示3.4.2連廊、架空通廊（1）位于地面層的兩建筑物之間的有蓋連廊，按以下情況分別計(jì)算建筑面積：a)雙排柱連廊，按柱外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積；b)單排柱或無柱連廊，其上蓋檐口高度小于或等于兩個(gè)自然層時(shí)，按上蓋水平投面積一半計(jì)算建筑面積，上蓋檐口高度大于兩個(gè)自然層時(shí)，不計(jì)算建筑面積。（2）架空通廊是指兩建筑物之間供人們通行用的空中走廊。封閉的架空通廊，系指架空通廊采用實(shí)體欄板等作圍護(hù)，欄板以上采用玻璃等物全部圍閉的。連接兩建筑物的有蓋架空通廊，按以下情況分別計(jì)算建筑面積：a)全封閉時(shí)，通廊計(jì)

16、算全部建筑面積；b)不封閉時(shí)，若上蓋高度小于或等于兩個(gè)自然層，通廊計(jì)算一半建筑面積，大于兩個(gè)自然層時(shí)，通廊不計(jì)算建筑面積。跨越城市街道或本宗地外的公共通道、公開開放空間等的架空通廊，通廊下面部分的建筑空間，不論有無柱和其高度、寬度如何，均不計(jì)算建筑面積。用作街巷通行的公共通道、消防通道、小區(qū)通道等，不計(jì)算建筑面積，如圖3-11所示。圖3-11 公共通道圖示3.5 門廊、門斗、雨蓬(1)門廊、門斗門廊和門斗是指房屋門前有頂蓋，有支柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的進(jìn)出通道，支撐頂蓋的是柱稱門廊，支撐頂蓋的是承重墻體時(shí)稱門斗；有柱的門廊按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算全部建筑面積；獨(dú)立柱和單排柱的門廊，應(yīng)按其上蓋投影面積

17、的一半計(jì)算建筑面積；圍護(hù)結(jié)構(gòu)殘缺的門廊不計(jì)算建筑面積（如圖3-12）。(2)雨蓬 雨蓬是在門或樓梯口的頂部起遮雨作用的蓋板，雨蓬的一邊是與墻相連。僅由墻支撐著的為懸挑雨蓬，不計(jì)建筑面積；一邊與墻相連，另一邊由一根柱子支撐的為獨(dú)立柱雨蓬，按上蓋水平投影面積一半計(jì)算建筑面積；一邊與墻相連，另一邊由兩根或兩根以上柱子支撐的為有柱雨蓬，按柱外圍計(jì)算建筑面積（如圖3-12）。圖312 門廊、門斗、雨蓬計(jì)算圖示(3)為一戶獨(dú)立設(shè)置的門廊、門斗、雨蓬，能計(jì)算建筑面積的，其建筑面積計(jì)入該戶的套內(nèi)建筑面積中。門廊、雨蓬、門斗上蓋高度超過兩個(gè)自然層的不計(jì)算面積，若頂蓋為斜頂蓋，以斜頂蓋最低點(diǎn)至底板的距離為準(zhǔn)。3.

18、6 陽臺(tái)、露臺(tái)、入戶花園、空中花園(1)陽臺(tái)與露臺(tái)的區(qū)分：陽臺(tái)與露臺(tái)的區(qū)別主要在于有蓋和無蓋。露臺(tái)（露天平臺(tái)）是無蓋的，如圖3-13所示。圖3-13 陽臺(tái)與露臺(tái)的區(qū)分(2)全封閉的陽臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算全面積。有頂蓋的不封閉陽臺(tái)，當(dāng)其上蓋高度不大于兩個(gè)自然層時(shí)，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影計(jì)算一半建筑面積；當(dāng)其上蓋高度超過兩個(gè)自然層，陽臺(tái)不計(jì)算建筑面積。(3)未封閉的陽臺(tái)、挑廊、走廊等其頂蓋小于底板的，頂蓋寬度0.60米的，按其頂蓋水平投影的一半計(jì)算建筑面積，頂蓋寬度不大于0.6米的，不計(jì)算建筑面積。(4)對(duì)于頂層和特殊層高樓層的不封閉陽臺(tái)，且陽臺(tái)頂蓋高度無自然層（復(fù)式層、躍

19、層）可參考時(shí)，按陽臺(tái)所在層層高的兩倍作為陽臺(tái)有無上蓋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；若所在層的層高有多個(gè)值時(shí)，取所在層最高層高兩倍，作為陽臺(tái)有無上蓋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；當(dāng)頂層或退臺(tái)層陽臺(tái)的上蓋為斜屋面時(shí)，陽臺(tái)的上蓋高度取陽臺(tái)沿屋面傾斜方向最外沿（圍護(hù)欄）處陽臺(tái)板面至斜屋面上緣的垂直距離。(5)住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽臺(tái)的空中花園、入戶花園、陽光屋等（位于地面層、裙樓頂層的除外），均視為陽臺(tái)，按陽臺(tái)規(guī)定計(jì)算建筑面積。(6)在建筑物中設(shè)置的與公共過道相通、具有一面以上直接對(duì)外開敞的、用于綠化、休閑的公共建筑空間，稱為公共空中花園。公共空中花園不計(jì)算建筑面積。 (7)陽臺(tái)與套內(nèi)房屋分隔墻體外鋪設(shè)的保溫層部分計(jì)入陽臺(tái)面積

20、，陽臺(tái)寬度為陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外側(cè)到房屋結(jié)構(gòu)墻體外側(cè)的尺寸（圖3-14）。圖3-14 陽臺(tái)與套內(nèi)分隔墻體外鋪設(shè)保溫層圖示(8) 無頂蓋、頂蓋與陽臺(tái)非同期建造、頂蓋為非永久性結(jié)構(gòu)、頂蓋為鏤空、頂蓋與房屋主墻體不相連、均視為無頂蓋陽臺(tái)，不計(jì)算建筑面積。(9)封閉陽臺(tái)圍護(hù)物部分為墻體，部分為玻璃窗戶的，陽臺(tái)寬度以主要圍護(hù)結(jié)構(gòu)確認(rèn)（圖315）。圖315 封閉陽臺(tái)寬度的確認(rèn)3.7 凸窗(1)凸窗的窗臺(tái)高度為房間室內(nèi)地面（樓板結(jié)構(gòu)板上緣）至窗臺(tái)臺(tái)面（窗臺(tái)板上緣）的垂直距離；凸窗的高度為窗臺(tái)臺(tái)面至凸窗頂板板面（頂板上緣）的垂直距離；凸窗的進(jìn)深為室外墻面（外墻外緣）至凸窗的外邊沿的水平距離。凸窗的窗臺(tái)臺(tái)面應(yīng)為窗體的

21、支撐面,如圖316所示。(2)凸窗分為非落地凸窗和落地凸窗。當(dāng)房間室內(nèi)地面（樓層結(jié)構(gòu)板上緣）至窗臺(tái)臺(tái)面（窗臺(tái)板上緣）為同一平面時(shí)，視為落地凸窗，其余為非落地凸窗，如圖316所示。圖3-16 凸窗、落地凸窗及其指標(biāo)定義圖示(3)落地凸窗、櫥窗，高度2.2米，計(jì)算全部建筑面積。(4)非落地凸窗不計(jì)算建筑面積。3.8 花池、空調(diào)機(jī)位(1)懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機(jī)位不計(jì)算建筑面積。 (2)位于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，與室內(nèi)不連通的平臺(tái)式花池和空調(diào)機(jī)位不計(jì)算建筑面積。 (3)位于陽臺(tái)等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機(jī)位等，其有高于陽臺(tái)（或走廊等）底板的平臺(tái)，或有隔欄的，該部分不計(jì)算建筑面積

22、；無隔欄或無高平臺(tái)的與其相連的建筑空間一體計(jì)算建筑面積，如圖3-17所示。 圖317 空調(diào)機(jī)位面積計(jì)算圖示3.9 梯、井與臺(tái)階3.9.1室內(nèi)樓梯按下列情形區(qū)別室外樓梯與室內(nèi)樓梯：在建筑物外墻之外設(shè)置樓梯，樓梯僅有扶手欄桿，沒有墻體封閉該樓梯的，不論建筑物外墻開門與樓梯相通或不開門與樓梯不相通，都視為室外樓梯；設(shè)于建筑外墻之內(nèi)的各種樓梯、電梯為室內(nèi)梯；設(shè)于建筑物外墻之外的，但再由墻體封閉的非專用梯視為室內(nèi)梯。以上各條所稱的墻體可含開窗（圖318）。圖318 室內(nèi)樓梯與室外樓梯示例(1)室內(nèi)樓梯無論其本身如何設(shè)置梯間層，均按建筑物的自然層（不論自然層的高度）數(shù)計(jì)算建筑面積，未設(shè)置頂蓋時(shí)，最上一層室

23、內(nèi)樓梯計(jì)算一半建筑面積（圖319）。圖3-19室內(nèi)樓梯未設(shè)置頂蓋圖示（2）室內(nèi)樓梯上下行之間間隔大于0.30米時(shí)，計(jì)算上一層樓梯面積時(shí)，樓梯之間的間隔空間應(yīng)按上空處理不計(jì)算建筑面積。 3.9.2室外樓梯、臺(tái)階、車道 按以下條件界定室外樓梯和室外臺(tái)階：（1）位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，起點(diǎn)（地面）到終點(diǎn)（入口或入口平臺(tái)）的高差不小于一個(gè)自然層，下方水平投影范圍內(nèi)形成一個(gè)建筑空間的樓梯，視為室外樓梯；室外樓梯無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時(shí)，室外樓梯視為無蓋，按其各層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。室外樓梯的層數(shù)按樓梯到達(dá)層數(shù)減一計(jì)算。 （2）位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，起終點(diǎn)高差小于一個(gè)

24、自然層的樓梯，或起終點(diǎn)高差不小于一個(gè)自然層但其下方為自然地形不設(shè)計(jì)利用的，視為室外臺(tái)階。 室外臺(tái)階不計(jì)算建筑面積，但若下方空間設(shè)計(jì)加以利用的，其層高在2.20米以上的部分應(yīng)計(jì)算建筑面積。 （3）下地下室的車道，其坡道下方回填無建筑空間的，或設(shè)計(jì)為不可利用的建筑空間的，該車道對(duì)應(yīng)的地面一層有蓋部分作上空處理，車道有蓋部分只計(jì)一層建筑面積并計(jì)入地下一層建筑面積中；如車道下方為可利用空間，車道按自然層計(jì)算建筑面積，車道下方規(guī)劃設(shè)計(jì)為獨(dú)立權(quán)屬單元或共有建筑面積的，達(dá)到2.2米及以上高度的按獨(dú)立權(quán)屬單元或共有建筑面積計(jì)算，其余部分按車道計(jì)算面積(圖3-20)。圖3-20 地下室車道示圖3.9.3采光井、

25、通風(fēng)井、煙道、管道井等（1）供一戶專用的外置及內(nèi)置煙道均計(jì)入該戶的套內(nèi)建筑面積；多戶共用的煙道作為共有建筑面積。 （2）地下室或半地下室使用的通風(fēng)井、煙道等，在地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數(shù)計(jì)算建筑面積；在地面獨(dú)立于主體建筑物之外，有上蓋且高度在2.20米以上的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積，并計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中；在地面且位于建筑物內(nèi)部或附著于建筑物外墻時(shí)，按以下情況分別計(jì)算建筑面積： a）若地下室或半地下室使用的通風(fēng)井、煙道，在地面部分設(shè)于建筑物之內(nèi)，且高度達(dá)到2.2米，地面部分按一層計(jì)算建筑面積，作為地下室的共有建筑面積（圖3-21左）。b）若采光井、通風(fēng)

26、井、煙道的地面高度小于2.20米，則不計(jì)算其建筑面積，其所占用空間的建筑面積從所在地面建筑空間的建筑面積中扣除（圖3-21右）。圖示3-21 地下通風(fēng)井在地面建筑內(nèi)剖面圖示（3）一棟建筑中數(shù)層共用的通風(fēng)井、煙道，按其通過的使用層的層數(shù)計(jì)算建筑面積，通過不使用樓層時(shí)不計(jì)算建筑面積。 （4）有頂蓋與室內(nèi)相通的采光井，計(jì)算建筑面積。3.10 墻體(1)幕墻分為裝飾性幕墻和圍護(hù)性幕墻，裝飾性幕墻不計(jì)算建筑面積。(2)同一樓層既有主墻又有幕墻時(shí)，分以下幾種情況計(jì)算外墻的墻體面積： a）一面外墻，當(dāng)其全部為圍護(hù)性幕墻時(shí)，按幕墻計(jì)算該外墻的墻體面積； b）一面外墻，當(dāng)其圍護(hù)墻體部分為主墻、部分為幕墻時(shí)，將主

27、墻部分和幕墻部分分段，分別計(jì)算墻體面積（圖3-22）。 圖3-22 墻體部分為主墻、部分為幕墻圖示(3)對(duì)全幕墻建筑，當(dāng)其內(nèi)側(cè)沿樓板邊沿除核心筒、梯間等部分設(shè)有局部主墻外，其余部分均無墻體或僅有零星墻體時(shí)，可全部按圍護(hù)性幕墻計(jì)取外墻，并相應(yīng)計(jì)算外墻的墻體面積。 (4)陽臺(tái)、室外樓梯、外走廊等與套內(nèi)房屋之間的分隔墻視為外墻；陽臺(tái)與陽臺(tái)之間的分隔墻視為陽臺(tái)間的共有墻；建筑物墻體外側(cè)為架空空間時(shí)，該段墻體視為外墻。 (5)外墻、共有墻的墻體面積均為其水平投影面積，其相應(yīng)的半墻墻體面積為其水平投影面積的一半。測繪作業(yè)中可通過取墻中線的方法進(jìn)行半墻墻體面積的計(jì)算，當(dāng)外墻、共有墻中含柱或其它承重支撐體時(shí)，

28、取與柱相連的各墻的墻中線向柱內(nèi)延伸交匯，按劃分后的柱體的相應(yīng)位置分別計(jì)入所屬的半墻墻體面積（圖3-23）。圖3-23 包括垛柱的外墻墻體圖示(6)建筑物復(fù)式上空處外墻不計(jì)算建筑面積，與套內(nèi)相連墻體計(jì)入套內(nèi)面積，如圖3-24所示。圖3-24 建筑物上空處的外墻計(jì)算圖示(7)同一層內(nèi)上下兩部分墻體厚度不同時(shí)，當(dāng)下半部分墻體高度大于或等于2.20米時(shí)，取下半部分墻厚為墻體厚度；否則，取上半部分墻厚為墻體厚度。 (8)凸出外墻的非結(jié)構(gòu)的裝飾性墻體不計(jì)入外墻墻體面積。 (9)結(jié)構(gòu)性墻體外起隔熱作用（外保溫層）的非結(jié)構(gòu)墻體以及外墻抹灰層不計(jì)算建筑面積。(10)房屋結(jié)構(gòu)內(nèi)梯間與房屋之間的墻除結(jié)構(gòu)墻外，還設(shè)置

29、有隔音墻，或房間之間設(shè)置隔音墻的（如電影院、醫(yī)院手術(shù)室等），隔音墻計(jì)入共有墻體，按共有墻墻中繪圖(如圖3-25所示)。圖3-25梯間隔音墻、電影院隔音墻圖示3.11 其它 (1)建筑物中設(shè)置的技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層、設(shè)備層等除公共休憩、園藝綠化空間外，其余部分計(jì)算建筑面積；架空層、起隔熱作用的閣樓層，無明確用途的不計(jì)算建筑面積。 (2) 位于屋面的電梯機(jī)房，當(dāng)其下方設(shè)有緩沖層時(shí)，如緩沖層的層高2.20米時(shí)應(yīng)計(jì)算建筑面積,如為封閉緩沖空間不計(jì)算面積，地下層中的封閉緩沖空間不計(jì)算面積。(3 )屋頂水箱不計(jì)算建筑面積；屋頂水箱間、設(shè)備間層高達(dá)到2.2米，屬永久性建筑的此類房間計(jì)算建筑面積（包括由

30、檢修口進(jìn)出的情形）。四、共有建筑面積分?jǐn)?.1 共有建筑面積的確認(rèn)方法（1）未經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗(yàn)收的房屋，對(duì)共有建筑面積范圍的確認(rèn)，以規(guī)劃等相關(guān)部門批準(zhǔn)的建筑施工圖為依據(jù)。（2）經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗(yàn)收合格的房屋，對(duì)共有建筑面積范圍的確認(rèn)，以房屋實(shí)際狀況為準(zhǔn)。（3）商業(yè)層、車庫層、人防層內(nèi)設(shè)置無間隔墻的基本權(quán)屬單元，其內(nèi)部通道的設(shè)置如符合規(guī)劃或消防要求，該層共有建筑面積方可確認(rèn)。4.2 共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t （1）產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 （2）產(chǎn)權(quán)各方無合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按產(chǎn)權(quán)各方相關(guān)的建筑面積所占比例進(jìn)行分?jǐn)偂?（3）房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱?/p>

31、位，僅限于本幢房屋內(nèi)的為本幢服務(wù)的共有建筑面積才能進(jìn)行分?jǐn)偂?（4）整幢房屋在銷售和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、分割中只能采用一種分?jǐn)偡椒ā?.3 不計(jì)入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e范圍4.3.1下列共有建筑面積應(yīng)單獨(dú)設(shè)置戶室不進(jìn)行分?jǐn)偅珣?yīng)參與僅為本幢服務(wù)的其它共有建筑面積的分?jǐn)偅?1)為多幢服務(wù)的管理用房，警衛(wèi)室，物業(yè)服務(wù)用房等。(2)獨(dú)立使用的地下室，半地下室，車棚，車庫等。(3)為公共事業(yè)服務(wù)的配套用房。(4)避難層（室）及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層內(nèi)可獨(dú)立使用的部位。(5)無明確使用功能，空置的設(shè)備間。4.3.2下列共有建筑面積應(yīng)單獨(dú)設(shè)置戶室不進(jìn)行分?jǐn)偅膊粎⑴c其它共有建筑面積的分?jǐn)偅?1)為多幢服務(wù)的配電間，水泵房等設(shè)備用房

32、。(2)消防避難層（室）及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。(3)幢與幢之間相連的通廊。(4)建筑物內(nèi)人防設(shè)備用房。(5)建在本幢內(nèi)為多幢或其它幢服務(wù)的梯間。4.4 共有建筑面積的計(jì)算共有建筑面積按比例分?jǐn)偅?jì)算公式：Si=K·SiK=Si Si式中：K為面積的分?jǐn)傁禂?shù)Si各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，；Si各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，；Si為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，；Si為參加分?jǐn)偟母骰締卧ㄖ娣e總和，。4.5 共有建筑面積分?jǐn)偡椒?.5.1住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?1)各套房屋的分?jǐn)偯娣e套內(nèi)建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)式中：分?jǐn)傁禂?shù)幢內(nèi)共有建筑面積幢內(nèi)各套房屋套內(nèi)建筑面積之和(2)住宅樓原則上以

33、幢為單位采用一級(jí)分?jǐn)偅鐦?biāo)準(zhǔn)層內(nèi)各單元戶數(shù)不一致或部分單元設(shè)置電梯時(shí)，應(yīng)劃分不同的功能區(qū)。4.5.2 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?.功能區(qū)的劃分(1)根據(jù)住宅和商業(yè)不同的使用功能，將整幢房屋劃分成不同的功能區(qū)，按各自的建筑面積將整幢房屋的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分。(2)未經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗(yàn)收的房屋，功能區(qū)的劃分以規(guī)劃等相關(guān)部門批準(zhǔn)的建筑施工圖為依據(jù)；經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗(yàn)收的房屋，功能區(qū)的劃分以房屋實(shí)際狀況為準(zhǔn)。(3)裙樓上有多個(gè)獨(dú)立塔樓的，則各塔樓應(yīng)劃分為單個(gè)功能區(qū)。(4)具有特定的服務(wù)對(duì)象以其實(shí)際作用功能的不同，可劃分為不同的功能區(qū)。2.共有建筑面積劃分(1)商住樓的商業(yè)層內(nèi)單獨(dú)通

34、往住宅的梯間(含室外樓梯)以及門廳等共有建筑面積列入幢共有建筑面積。(2)為本幢服務(wù)的消防通道（樓梯、電梯、連廊等）、屋頂梯間以及幢內(nèi)其它共有建筑面積列入幢共有建筑面積。 (3)專為住宅部分服務(wù)并在住宅功能區(qū)內(nèi)的樓梯等共有建筑面積列入住宅部分共有建筑面積。(4)專為商業(yè)部分服務(wù)的樓梯、電梯、門廳、過道等共有建筑面積列入商業(yè)部分的共有建筑面積。3.住宅部分各套房屋的分?jǐn)偯娣e套分?jǐn)偯娣e=套內(nèi)建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)式中：分?jǐn)傁禂?shù) 幢共有分?jǐn)偯娣e+住宅部分共有建筑面積住宅部分各套內(nèi)建筑面積之和4.商業(yè)部分各基本單元的分?jǐn)偯娣e 基本單元的分?jǐn)偯娣e=基本單元套內(nèi)建筑面積×基本單元分?jǐn)傁禂?shù)式

35、中：基本單元分?jǐn)傁禂?shù) 層分?jǐn)偯娣e+層內(nèi)共有建筑面積層內(nèi)各基本單元套內(nèi)建筑面積之和層分?jǐn)偯娣e=層套內(nèi)建筑面積×層分?jǐn)傁禂?shù)式中：層分?jǐn)傁禂?shù) 幢共有分?jǐn)偯娣e+商業(yè)部分共有建筑面積商業(yè)部分各層套內(nèi)建筑面積+商業(yè)部分各層內(nèi)共有建筑面積 層內(nèi)共有建筑面積，指專為本層服務(wù)的內(nèi)走道、層內(nèi)公用廳等共有建筑面積。4.5.3多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?.6 共有建筑面積分?jǐn)偛僮骷?xì)則（1）共有建筑面積以幢為單位進(jìn)行分?jǐn)?。地面上的建筑物有裙樓相連，共用一個(gè)地下室的建筑物視為一幢建筑。一幢建筑由多個(gè)塔樓和裙樓組成，在各塔樓及其相應(yīng)

36、裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻為明顯界線，且各部分之間無共有面積的，則各塔樓及其相應(yīng)裙樓可按多幢建筑物處理，否則應(yīng)視為一幢建筑。本身為獨(dú)立的樓房，為了利用樓房間的空隙地，底層（或多層）以裙樓的形式連成一片，且裙樓與各樓房互不相通的房屋，其獨(dú)立的樓房和裙房可分別分幢。地面上有多座獨(dú)立的建筑，僅由一個(gè)地下室相連通（共用一個(gè)大地下室），地面建筑為多幢，地下室視為一幢。僅以通廊相連的房屋，視規(guī)劃報(bào)建情況，原則上分為多幢。（2）住宅樓分?jǐn)俛）各單元標(biāo)準(zhǔn)層的戶數(shù)相同，同時(shí)電梯、樓梯個(gè)數(shù)相同時(shí)，所有單元的共有建筑面積計(jì)入幢共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂）各單元標(biāo)準(zhǔn)層的戶數(shù)相同，某一單元不同于其它單元，設(shè)有專用

37、電梯、管道井、前室等，該單元單獨(dú)設(shè)置功能區(qū)，為該單元服務(wù)的共有建筑面積由該單元自行分?jǐn)偂?c）各單元標(biāo)準(zhǔn)層的戶數(shù)不相同時(shí)，按戶數(shù)將各單元?jiǎng)澐譃椴煌δ軈^(qū)，將戶數(shù)相同的單元做一個(gè)功能區(qū)，各功能區(qū)內(nèi)的樓梯、電梯及前室、過道等共有建筑面積計(jì)入各自功能區(qū)分?jǐn)?。?）非住宅層內(nèi)單獨(dú)通往住宅的梯間(含室外樓梯)以及門廳等共有建筑面積列入非住宅和住宅功能區(qū)的共有建筑面積。（4）高層的住宅或綜合樓在某幾層設(shè)置的消防通道將各單元連通,此消防通道計(jì)入幢共有建筑面積。僅連通個(gè)別權(quán)屬單元的消防陽臺(tái)或通道的建筑面積計(jì)入該權(quán)屬單元的套內(nèi)建筑面積(圖4-1)。 圖4-1 消防通道、消防陽臺(tái)圖示（5）綜合樓中商業(yè)層內(nèi)單獨(dú)通往

38、公寓式酒店或?qū)懽謽堑奶蓍g（含室外樓梯）以及門廳等共有面積列入幢共有建筑面積。（6）一幢由裙樓相連的，有多個(gè)塔樓的房屋，各塔樓和裙樓的頂層梯間及機(jī)房、消防通道、消防設(shè)施用房列入幢共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。因特殊要求所設(shè)的消防建筑面積列入相關(guān)功能區(qū)共有建筑面積。（7）一層內(nèi)有部分是非住宅,部分是住宅,如果該層樓梯、電梯對(duì)非住宅和住宅都不開門，該層樓梯、電梯計(jì)入幢共有建筑面積；如果該層樓梯、電梯對(duì)非住宅不開門,對(duì)住宅開門則計(jì)入住宅功能區(qū)的共有建筑面積； 如果該層樓梯、電梯對(duì)非住宅和住宅都開門則計(jì)入非住宅和住宅所在功能區(qū)的共有建筑面積； 如果該層樓梯、電梯對(duì)非住宅開門對(duì)住宅不開門則計(jì)入非住宅功能區(qū)的共有建筑面積。（8）從底層至頂層的各種管道井計(jì)入各層所在功能區(qū)的共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。?）核心筒或樓電梯間設(shè)置帶有防火門的前室、過道等，防火門至入戶門之間的建筑面積，為分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。（10）一幢房屋的第二層以上有多個(gè)樓梯間(單元)，并在第二層設(shè)有外走廊，從室外樓