物業(yè)管理工作要注意的問題

1、物業(yè)管理工作要注意的問題 1.管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)收與支是物業(yè)管理公司經(jīng)營中的兩個最重要環(huán)節(jié)，除了啟動基金，和修理基金之外，管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)是管理公司在管理中所收取的較大一筆日常費(fèi)用。管理費(fèi)掩蓋范圍較廣，例如保安、衛(wèi)生、綠化、道路、公共電力，水、電話及煤氣等的支出，還有行政支出，包括文具、印刷、大廈設(shè)備的修理及保養(yǎng)費(fèi)用，其中包括電梯、消防設(shè)施、供電系統(tǒng)、停車通風(fēng)系統(tǒng)、給水及排水系統(tǒng)等。 關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)目前國家尚無詳細(xì)明文規(guī)定，大多數(shù)的物業(yè)管理公司都自訂標(biāo)準(zhǔn)，如每平米幾元錢，由每一業(yè)主按月向管理公司交付，究竟該收多少管理費(fèi)才算合理，這一直是物業(yè)管理工作中最令人感到困難的問題。 管理費(fèi)是由業(yè)主交，管理

2、公司是由業(yè)主聘請，所以管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)由管理公司和管理委員會協(xié)商來定。如定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高就會出現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主遲交費(fèi)或不交費(fèi)的狀況。有的管理公司會采取停水、停電等手段來迫使業(yè)主按期交費(fèi)，但結(jié)果卻常是業(yè)主聯(lián)合起來，責(zé)成管理委員會辭退管理公司。所以管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與服務(wù)質(zhì)量掛起鉤來，更應(yīng)當(dāng)由雙方協(xié)作好，共同參與制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 2.綜合性服務(wù)物業(yè)管理公司除了收取啟動基金，修理基金和管理費(fèi)用外，還有一項(xiàng)大的收入，即綜合性營業(yè)服務(wù)。這一塊的服務(wù)收入潛力較大，假如服務(wù)項(xiàng)目多、服務(wù)質(zhì)量好，對物業(yè)管理公司的生存與發(fā)展會起到重要的作用。物業(yè)管理公司可以在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展各種商業(yè)服務(wù)，如商店、餐飲、健身俱樂部、美容美發(fā)、電器修

3、理等。物業(yè)管理公司在所管物業(yè)區(qū)內(nèi)有排他的經(jīng)營權(quán)，不允許其他商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐物業(yè)區(qū)內(nèi)，除非與物業(yè)管理公司有合作關(guān)系，并得到物業(yè)管理委員會批準(zhǔn)。 綜合性商業(yè)服務(wù)可以使用住宅區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施。各類商業(yè)服務(wù)的啟動資金主要來源于物業(yè)管理啟動基金和修理基金的利息的一部分。綜合性服務(wù)的目的主要是為業(yè)主供應(yīng)更舒適便利的生活環(huán)境，綜合性服務(wù)的收益也主要用于物業(yè)的各項(xiàng)管理上。綜合性服務(wù)所使用的開辦費(fèi)經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)建立帳目，所產(chǎn)生的收益，應(yīng)先將使用啟動基金和修理基金的部分還清。 綜合性服務(wù)與物業(yè)管理的其他方面一樣重要，有了良好的綜合性服務(wù)，物業(yè)管理公司就有了潤滑劑，管理公司的經(jīng)營管理就會產(chǎn)生明顯的經(jīng)濟(jì)效益。 3.管理公司與管委

4、會聯(lián)合會議管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系既是聘方與被聘用方的關(guān)系，又是管理者與被管理者的關(guān)系，其中之間的關(guān)系較為復(fù)雜，難免不斷在收費(fèi)與服務(wù)方面出現(xiàn)各種問題和矛盾。如何解決這些問題，最好的方法是建立聯(lián)合會議的制度。由管理公司和管委會每月或每季聯(lián)合進(jìn)行一次會議。在會上將物業(yè)管理中所出現(xiàn)的問題擺在桌面上爭論、解決，隨時修正錯誤的東西，把一切隱患消退在萌芽狀態(tài)中。 4.專業(yè)律師對物業(yè)管理的協(xié)助房地產(chǎn)專業(yè)律師對房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售和物業(yè)管理等階段都能夠供應(yīng)服務(wù)。尤其是在物業(yè)管理階段，律師的作用更為重要，因?yàn)槲飿I(yè)管理是一個嶄新的行業(yè)，物業(yè)管理又是連續(xù)性較長，既復(fù)雜，又布滿矛盾的工作。所以律師在物業(yè)管理工作中可以大

5、有作為。 律師可以幫助管理公司或發(fā)展商召集業(yè)主大會，幫助成立管理委員會，負(fù)責(zé)起草業(yè)主公約、管理委員會章程、物業(yè)管理公約、委托管理合同等法律文件。對于各項(xiàng)基金的監(jiān)管，律師也可以起到一定的作用，物業(yè)管理委員會可以委托律師代理其監(jiān)督各類基金的使用狀況，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理公司與各個業(yè)主之間的關(guān)系。律師可以負(fù)責(zé)主持召開管理委員會和管理公司聯(lián)合會議，主持或召開年度業(yè)主大會等。有了房地產(chǎn)專業(yè)律師介入物業(yè)管理，對業(yè)主和管理公司來說，都會有極大的益處，可以起到溝通管理者與被管理者之間的關(guān)系，提高整個管理工作的效率。 物業(yè)管理在房地產(chǎn)領(lǐng)域中占有特別重要的位置，越來越多的人已經(jīng)熟悉到這一點(diǎn)。一處物業(yè)有了一個優(yōu)秀的、專業(yè)化的物業(yè)管理公司來管理，這處物業(yè)不僅可以保值而且還可以增值。在物業(yè)管理中，不論是發(fā)展商，管理公司，還是廣闊業(yè)主，首先要清晰物業(yè)管理中的法律關(guān)系，知道自己處在什么位置，明確自己的權(quán)利和義務(wù)，這樣就會對下一步的物業(yè)管理工作的開展鋪墊良好的基礎(chǔ)。物業(yè)管理這個行業(yè)在我國尚屬新生事物，它的發(fā)展需要國家政府有關(guān)部門和廣闊業(yè)主，發(fā)展商及物業(yè)管理公司的共同關(guān)心與幫助。物業(yè)