我市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及稅務(wù)稽查、管理對(duì)策(一)

1、我市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及稅務(wù)稽查、管理對(duì)策 一我市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及稅務(wù)稽查、管理對(duì)策一、我市房地產(chǎn)行業(yè)開展的趨勢(shì)和動(dòng)向目前，我市注冊(cè)登記的房地產(chǎn)企業(yè)有 1083個(gè)，其中X市區(qū)774個(gè)，市直屬企業(yè) 1 44個(gè)。正常運(yùn)行的公司約有 60-70家。從調(diào)查分析的情況看， 我市房地產(chǎn)業(yè)開展有以下幾個(gè)趨勢(shì)。一私有制、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)經(jīng) 營(yíng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限責(zé)任居多，約占全市房地產(chǎn)企 業(yè)的 80%左右。非國(guó)有企業(yè)的納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識(shí)較低， 主觀偷稅和非成心偷稅的可能性都比擬大。二市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。主要轉(zhuǎn)向舊城改造、城中村改 造、大中型工業(yè)企業(yè)

2、、院校搬遷等方面，而且時(shí)間和工程比擬集中。三新工程開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉(zhuǎn)移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、 由大城市向小城市開展。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 開發(fā)相關(guān)規(guī)定的不斷標(biāo)準(zhǔn)，我市原有易開發(fā)資源萎縮，現(xiàn)有的可開發(fā) 資源多集中在舊城改造工程中，由于開發(fā)本錢過高，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜， 相當(dāng)一局部房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開始選擇地價(jià)相對(duì)廉價(jià)的城鄉(xiāng)結(jié)合部或經(jīng) 濟(jì)較興旺，有賣點(diǎn)但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、 縣級(jí)市的區(qū)域， 謀求進(jìn)一步開展。二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)工程運(yùn)作及會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)一工程運(yùn)作的程序一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工程從開始立項(xiàng)到銷售結(jié)束大致分為三個(gè)階段：階段開工前期：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標(biāo)、拍

3、賣程 序獲得土地的使用權(quán) T取得方案委員會(huì)印發(fā)的正式方案書 T規(guī)劃部門 批準(zhǔn)的T建設(shè)用的規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證 T土地主管部門 核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書 T建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證其中在 核發(fā)施工許可證時(shí)，建設(shè)局將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所開發(fā)工程的施工圖、 設(shè)計(jì)合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是 否備足等情況進(jìn)行審查。第二階段組織施工期 ：通過正式的招標(biāo)程序，組織安排施工企業(yè)進(jìn) 場(chǎng)施工。第三階段預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期 ：根據(jù)國(guó)家規(guī)定的完工程度或投資比 例，辦理預(yù)售證組織房屋銷售。預(yù)售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門批 準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購(gòu)置者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)

4、 交易手續(xù)。二會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)：1、收入核算房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)其主要經(jīng)營(yíng)收入工程包括 “土地轉(zhuǎn)讓收入 、“商品房銷 售收入 、“配套設(shè)施銷售收入 、“代建結(jié)算收入 、“出租產(chǎn)品租金收入 2、開發(fā)本錢核算1開發(fā)本錢核算的內(nèi)容。前期費(fèi)用征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工 程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、土地契稅、土地出讓金 ；開發(fā)本錢建筑安裝工 程費(fèi)、材料費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、配套費(fèi) ；開發(fā)間接費(fèi)用為開發(fā)產(chǎn)品而 發(fā)生的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)等2開發(fā)本錢核算及結(jié)轉(zhuǎn)的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā) 本錢的方法為：可售面積單位工程本錢=本錢對(duì)象總本錢呵銷售總面積銷售本錢=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位

5、工程本錢由于房屋開發(fā)的自身特點(diǎn)，單位造價(jià)的形成會(huì)出現(xiàn)方案本錢與實(shí)際成 本之分，即：前期開發(fā)本錢費(fèi)用高，中后期開發(fā)費(fèi)用減少，而且大量 公共配套設(shè)施需在總銷售面積中分?jǐn)?，工程的開發(fā)周期一般又在 1 年 以上；所以財(cái)務(wù)在核算銷售本錢時(shí)，工程早期會(huì)出現(xiàn)對(duì)方案預(yù)算的開 發(fā)本錢采取預(yù)提方式，隨著中后期本錢支出逐漸減少，開發(fā)本錢的結(jié) 轉(zhuǎn)才會(huì)與實(shí)際最后本錢逐漸接近，最后在工程辦理竣工結(jié)算后，企業(yè) 財(cái)務(wù)再根據(jù) “工程價(jià)款結(jié)算單 對(duì)預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額， 增加或減 少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的本錢。三稅金的計(jì)算特點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在稅金計(jì)算有別于其他行業(yè)的特點(diǎn)有：1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)采取預(yù)收款或預(yù)收定金方式，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或

6、銷 售不動(dòng)產(chǎn)的月末按“預(yù)收帳款 貸方發(fā)生額的 5%交納營(yíng)業(yè)稅及附加，對(duì)出租開發(fā)產(chǎn) 品的出租收入，按 5%交納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)按規(guī)定交納城建稅和教育費(fèi)附 加或房產(chǎn)稅。2、企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)確定及繳納情況根據(jù)國(guó)稅發(fā)【 2003】 83 號(hào)文規(guī)定，采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其 當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的本錢利潤(rùn)率不低于 15計(jì)算出預(yù) 計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待 開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)在進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的稅務(wù)違法行為及分析一隱匿收入1、“預(yù)收帳款 結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)間滯后。 局部企業(yè)將收取的房款在 “預(yù) 收帳款或“其他應(yīng)付帳款 科目中長(zhǎng)期掛帳不作銷售處理， 通

7、過推遲 “預(yù) 收帳款結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入 的時(shí)間，有意識(shí)的延緩銷售收入實(shí)現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，造成營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅申報(bào)納稅滯后2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報(bào)中必 須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時(shí)反映出企業(yè)銷售的進(jìn)度，為初 步估算銷售收入實(shí)現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。 所以企業(yè)有關(guān)人員有意識(shí)隱瞞、 不肯如實(shí)提供實(shí)際銷售面積，增加稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。如 高原房地產(chǎn)公司在 3302 工程中，未將與住房一起出售的小房面積 2000 多平米并入銷售面積。3、以物易物隱匿收入。在大額費(fèi)用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其 所欠施工款、材料款、廣告費(fèi)、職工福利等費(fèi)用，而在商品房 “銷售收 入中卻不記載，造成了稅款的流失。例如冀鹽房地產(chǎn)公司 1996 年 6 月轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給市供熱公司，抵頂了應(yīng)付市供熱公司的 240 萬(wàn)元 熱力集資款，造成少繳營(yíng)業(yè)稅及附加 38.6 萬(wàn)元。4、假代建、