某星級酒店建設項目可行性研究報告doc

1、 目 錄第一章 總論11.1 項目簡介11.2 可行性研究報告編制依據、指導思想與范圍21.3 項目建設單位簡介31.4 研究的主要結論與建議5第二章 項目建設背景與建設必要性62.1 項目建設背景62.2 項目建設必要性9第三章  市場分析與預測123.1  蕪湖市旅游市場簡析123.2  蕪湖市星級酒店市場簡析143.3  項目周邊市場環(huán)境分析153.4 本章小結16第四章 項目建設條件分析和需求分析174.1 項目建設條件分析174.2 縣域經濟基礎分析184.3 發(fā)展優(yōu)勢18第五章 建設內容與規(guī)模205.1 建設內容與規(guī)模205.2 經營內容22

2、第六章 工程設計方案256.1 設計依據256.2 工程概況256.3 建筑設計256.4 結構設計276.5 輔助工程29第七章 環(huán)境影響分析347.1 周邊環(huán)境現(xiàn)狀347.2 環(huán)境影響分析347.3 環(huán)境保護措施及治理效果35第八章 節(jié) 能378.1 設計依據378.2 節(jié)能措施37第九章 消防與安全衛(wèi)生399.1 消防399.2  勞動安全409.3  衛(wèi)生防護41第十章 項目的組織機構與運作方式4410.1  組織機構4410.2  部門職能44第十一章  經營方式與營銷策略5111.1  經營方式5111.2 &#

3、160;營銷策略51第十二章 項目實施進度5512.1 項目工程實施計劃5512.2 項目實施橫道圖55第十三章 投資估算5713.1  估算編制依據5713.2  估算編制范圍5713.3  估算編制方法5713.4  投資估算5813.5  資金籌措及還貸59第十四章  經濟效益評價6014.1 成本核算6014.2 利潤估算6014.3 財務評價結論62第十五章 結論與建議64第一章 總論1.1 項目簡介1.項目名稱：*建設項目2.項目建設單位：*3.項目負責人：4.項目建設地點*位于安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖為

4、風景優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路，占地面積45畝。5.項目建設內容和建設規(guī)模：*按四星級標準設計，共有客房238套，貴賓房5套，主樓16層，總高72.5米，裙房3層，高19.2米，另有5幢貴賓樓和一幢商務樓，地上總建筑面積36006m2。地下一層建筑面積1270m2。6.投資估算及籌措資金總投資18300萬元，其中：建設投資17900萬元，鋪底流動資金50萬元，建設期利息350萬元。本項目資金籌措按以下方式進行：項目單位自籌8300萬元；融資10000萬元。7.可行性研究報告編制單位：蕪湖市工程咨詢公司 1.2 可行性研究報告編制依據、指導思想與范圍編制依據1.中華人民共和國城市規(guī)劃法2.城市用地

5、分類和規(guī)劃建設用地標準（GBJ137-90）3. 蕪湖縣國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要4.蕪湖縣土地利用總體規(guī)劃和蕪湖縣其他有關專項規(guī)劃5.蕪湖縣城市總體規(guī)劃（20042020年）6.國家計委建設項目可行性研究報告內容及深度的規(guī)定7.其他相關的政策法規(guī)和技術規(guī)劃8.*建設項目提供的相關資料指導思想1.充分利用項目建設所在地的區(qū)位優(yōu)勢，搞好項目的規(guī)劃設計，突出經濟、先進、實用、美觀、舒適和多功能性。2.項目建設要圍繞發(fā)展城市經濟、知識經濟、假日經濟、旅游資源、人文優(yōu)勢等做好旅游觀光事業(yè)這篇文章。為國內外商貿易交流、文化交流做出貢獻。3.項目建設是按照蕪湖縣城市總體規(guī)劃的要求，通過項目建設，

6、進一步完善周邊環(huán)境和項目建設所在地的城市中心區(qū)域功能，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和經營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項目最大的經濟效益和社會效益。4. 酒店設計既要現(xiàn)行特點體現(xiàn)行業(yè)特點（住宿、餐飲、娛樂、商務、旅游、展覽與展示、購物、會議、交際等），又是具有服務社會（滿足市場需要、增加就業(yè)、拉動全市經濟增長等）的功能。1.2.3可行性研究報告編制的范圍1.項目建設的背景及必要性2.項目選址及建設條件3.建設規(guī)模與建設內容4.工程技術方案5.公用工程和輔助設施6.環(huán)保、節(jié)能、安全與消防7.項目實施計劃8.組織機構與人力資源配置9.投資估算和資金籌措10.效益分析11.結論與建議1.3 項目建設單位

7、簡介*由實力浙商投資，公司成立于2006年，注冊資本3000萬元，現(xiàn)有員工20余人，并于2007年投資成立控股公司蕪湖天虹置業(yè)有限公司，公司注冊資本2000萬元。公司在蕪湖縣投資在建項目有南湖大酒店、南湖小區(qū)（暫定名），擬建項目有皖南汽車交易市場（暫定名），目前公司以房地產開發(fā)經營為龍頭，憑借多年專業(yè)運作經驗及雄厚資金實力，成立伊始就招攬大批高素質人才公司，通過產品經營、品牌經營、資本經營的有機結合，形成并重點發(fā)展"酒店、房產、商貿"三大板塊?！叭粘鼋t勝火”，長江之畔的蕪湖縣正蓬勃發(fā)展，蕪湖南湖大酒店有限公司將繼續(xù)秉持以品牌化經營，秉承“誠信、團結、創(chuàng)新、務實”的核心理

8、念，憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，以項目為主線的經營思路，從產品創(chuàng)新、產品質量、生態(tài)環(huán)境、生活配套等方面精心打造人居產品，肩負起建筑"百年大計"的重擔，致力于為蕪湖縣城市建設締造新的生活夢想，使公司成長為蕪湖最優(yōu)秀的的酒店業(yè)、地產業(yè)、商貿業(yè)投資開發(fā)商和運營商之一。1.4 研究的主要結論與建議主要經濟技術指標主要經濟技術指標名稱數(shù)量備注總投資18300萬元其中：1、固定資產投資18250萬元建設期利息350萬元 2、鋪底流動資金50萬元正常年份銷售收入5340.7萬元正常年正常年份總成本3005.8萬元正常年利潤總額2326.4萬元正常年所得稅581.6萬元正常年稅后利潤

9、1744.8萬元正常年內部收益率（）11.6%稅后財務凈現(xiàn)值（萬元）1299.6稅后靜態(tài)投資回收期（年）7.9含建設期1年動態(tài)投資回收期（年）10.7含建設期1年投資利潤率（）10.8%投資利稅率（）11.0%盈虧平衡點（產量）70.5%第二章 項目建設背景與建設必要性2.1 項目建設背景蕪湖縣簡介蕪湖縣位于安徽省東南部，長江中下游南岸，古稱鳩茲，西漢元豐二年（公元前109年）置縣，至今已有2100余年歷史?？h境東南鄰宣城市，西南接南陵縣，東北與當涂縣交界，西北毗鄰蕪湖市，處于安徽省“沿邊”（沿浙江、江蘇）、“沿江”（沿長江）發(fā)展戰(zhàn)略的結合點。蕪湖縣歷史歷史悠久，當代考古證明，早在四五千年前，

10、這里應居住著皋夷人、山越人。春秋時，作為聚落邑地見于史冊，名為“鳩茲”，西漢元封二年（前109），漢武帝劉徹改鄣郡為丹陽郡，領縣十七，其中有蕪湖縣。蕪湖縣“東控勾吳，南連荊楚”，“切近玉溪，地接姑熟”，“扼中江之險”，歷來為兵家必爭之地。境內現(xiàn)存“楚王城遺跡”、“南唐九十殿”、“宣城官窯、“宋代珩瑯寶塔”等古跡?！疤招了崱北辉u為蕪湖市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國農業(yè)旅游示范點。蕪湖縣現(xiàn)轄灣沚、六郎、陶辛、方村、紅楊、花橋等6個鎮(zhèn)124個村15個社區(qū)，總面積730平方公里，人口38.3萬人。自2002年起，縣域綜合經濟實力連續(xù)6年位居安徽省經濟“十強縣”行列。2007年全縣實現(xiàn)地區(qū)生

11、產總值47.4億元，不含基金財政收入5.33億元，農民人均純收入5382元。全縣三次產業(yè)結構為19.552.228.3。農業(yè)上，以優(yōu)質糧油、特色畜禽、名優(yōu)水產、果蔬苗木等為主導產業(yè)的區(qū)域特色經濟已經形成，是國家級商品糧基地縣。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機械制造、建筑建材、木器包裝、農副產品深加工等四大優(yōu)勢產業(yè)。安徽省重點開發(fā)區(qū)蕪湖機械工業(yè)開發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經濟發(fā)展新的增長極和產業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對外開放的窗口、招商引資的平臺。蕪湖縣素稱“魚米之鄉(xiāng)”。屬亞熱帶季風性氣候，四季 宜人，物產豐富，是蕪湖米市的重要糧倉。盛產糧、油、煙、棉、桑蠶、茶、蔬菜和多種瓜果等。“鳩茲牌”系列大米連 續(xù)榮獲全國農業(yè)博覽會金

12、獎；長江鰣魚、刀魚、內河鱖魚、大閘蟹飲譽中外。 蕪湖縣區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。皖贛、寧銅鐵路穿境而過；航空有南京碌口機場、合肥駱崗機場、蕪湖機場、黃山機場,縣城灣沚距合肥駱崗機場、南京祿口機場僅兩小時車程。青弋江、水陽江、漳 河直通黃金水道長江，縣城灣沚鎮(zhèn)距朱家橋外貿碼頭僅40 公里。104省道與205國道在縣境西面交會，蕪宣高速（蕪湖宣城）、蕪馬高速（蕪湖馬鞍山）已建成通車，銅南宣高速（銅陵南陵宣城）、蕪雁高速（蕪湖高淳）即將開工建設，四條高速在縣域東西南北都設有出入口，這一獨特的優(yōu)勢，構成了蕪湖縣到江浙地區(qū)的3小時高速公路網絡。 近年來，蕪湖縣著力推進城市化進程，按照建成蕪湖市副中心城市的目標

13、，縣城圍繞“東擴南進”思路，加快城南新區(qū)和東湖公園開發(fā)建設，爭取用三年左右時間，建成城南新區(qū)，同時，有序改造老城區(qū)。目前，全縣城鎮(zhèn)化率達34%以上。在蕪湖縣“十一五”規(guī)劃中，規(guī)劃建設以行政廣場、文教園為中心的南部行政文化區(qū)、以蕪湖機械工業(yè)園為核心的東部工業(yè)區(qū)、以青弋江濱江景觀為重點的商貿居住區(qū)，精心打造高品位、多功能的現(xiàn)代化城區(qū)。為此，*擬開發(fā)建設*項目，以滿足灣沚及周邊地區(qū)日益增長的休閑、娛樂、商貿、服務、文化、體育等方面需要。本項目建設背景旅游經濟是當今時代發(fā)展最快、最具活力、最有前途的產業(yè)。五十年代以來，世界旅游業(yè)以年均9.3%以上的速度遞增，大大超過同期工業(yè)經濟的年均增長率，全球國際國

14、內旅游業(yè)總收入占各國國內生產總值的比重已達11%以上，其發(fā)展進程和趨勢表明，旅游業(yè)已成為全球第一大創(chuàng)匯產業(yè)。我國是世界上旅游資源最豐富的國家，雖然旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展勢頭強勁，至1998年末，我國旅游業(yè)收入3237.21億元，占國內生產總值的4.3%，1995-1998年年均增長率20%，是同期GDP增長率的2倍多，旅游業(yè)在在我國國民經濟發(fā)展中的地位越來越重要。展望21世紀，隨著經濟、科技的發(fā)展，人民生活水平的提高，旅游業(yè)的市場前景將更加廣闊，可以預言，旅游產業(yè)是永遠朝陽型產業(yè)。由于該產業(yè)是一項綜合性極強的產業(yè)，它的發(fā)展，對拉動整個經濟的發(fā)展將發(fā)揮越來越大的作用。賓館作為旅游經濟的基本細胞，

15、是旅游業(yè)收入的重要來源，賓館業(yè)發(fā)達也促進著旅游業(yè)的興旺，并帶動相關產業(yè)的技術水平不斷提高。蕪湖地處東部沿海發(fā)達地區(qū)與長江流域的內陸地帶的結合部，腹地廣闊，水、陸、空交通便捷，通訊發(fā)達，隨著中央加快建設中西部的戰(zhàn)略實施，蕪湖市將成為信息、資金、技術、商品從東部沿海向中西部傳遞的前沿地帶，并正成為皖江的商貿中心，沿江經濟走廊已初具規(guī)模。以蕪湖為軸心的皖江區(qū)域擁有國家級風景名勝區(qū)3處，省級風景名勝區(qū)20處；國家級自然保護區(qū)4處，省級自然保護區(qū)7處；省級歷史文化名城7個，省級歷史文化保護區(qū)5處；國家和省級森林公園22個，以及多處國家級文物保護單位，數(shù)十處省級文物保護單位和省級重點寺廟，旅游資源十分豐富

16、，自然風光特色明顯，歷史文化積淀深厚，宗教文化源遠流長，生態(tài)環(huán)境保護完好，是安徽省重要的旅游區(qū)域。所有這些給蕪湖大力發(fā)展旅游經濟的生產和經營提出了緊迫的要求。結合蕪湖縣市場環(huán)境、特征、構成和窬量，經分析認為：蕪湖縣域及周邊地區(qū)，進行適應市場需求的旅游業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)項目建設（如建設高檔酒店等）尚有很大的空間區(qū)位。因此，項目單位審時度勢、把握機會、根據目標市場（四星級酒店為空缺）特點，決定實施該項目項目，并通過高水平的經營管理而產生較好的社會效益和經濟效益。2.2 項目建設必要性建設*是發(fā)展三產、構建現(xiàn)代經濟的客觀要求發(fā)展三產，是現(xiàn)代化經濟的要求。關注第三產業(yè)已經成為經濟增長的第一推動力的新現(xiàn)象

17、，必須認識生產服務業(yè)和生活服務業(yè)比重增大是第三產業(yè)內部結構升級優(yōu)化的重要標志，積極采取措施推進第二產業(yè)的迅速發(fā)展?？h區(qū)要進一步發(fā)展，實現(xiàn)“二次創(chuàng)業(yè)”，離不開一、二、三產的協(xié)調發(fā)展，力爭使第三產業(yè)的貢獻達到“三分天下有其一”。第三產業(yè)的興旺發(fā)達是現(xiàn)代化經濟一個重要特征。在中國都市地區(qū)和旅游城市，休閑已成為一種主流時尚文化，并相應產生多種市場需求，在旅游業(yè)和娛樂業(yè)基礎上發(fā)展起來休閑經濟，形成了地區(qū)新的經濟增長點，2000年我國城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)已經下降到39.2%，開始邁入小康水平的門檻。2003年我國人均GDP首次突破1000美元，旅游休閑進入了一個急劇擴張期，“假日經濟”就是一種突出表現(xiàn)。很

18、多城市的經濟增長模式已經由依靠制造業(yè)轉向依靠休閑業(yè)及其相關產業(yè)。蕪湖縣區(qū)域基礎設施系統(tǒng)比較完善，對外開放度大，經濟基礎好，產業(yè)結構層次較高，經濟發(fā)展總體水平處于全省較領先地位，經濟集聚和輻射功能日益增強。*的建設，不僅完善蕪湖縣的服務流通體系，適應了產業(yè)結構的調整需要，而且對整個安徽省的服務流通體系的改善都將產生積極作用，必將推動蕪湖第三產業(yè)的發(fā)展。本區(qū)位于華東地區(qū)腹地，長三角西南部，是通往風景勝地杭州、黃山、九華山、齊云山、太平湖的重要門戶，合理開發(fā)利用當?shù)睾椭苓叺貐^(qū)的旅游資源，進一步增強蕪湖在安徽省的經濟增長極功能。鑒于蕪湖縣良好的區(qū)位優(yōu)勢、商業(yè)戰(zhàn)略地位、地方經濟的快速發(fā)展，建設*具有客觀

19、必要性。2.2.2本項目建設是蕪湖機械工業(yè)園發(fā)展的需要蕪湖機械工業(yè)園創(chuàng)建于2001年，經過4年左右的發(fā)展，已累計完成基礎設施建設投資6.2億元，建成“六通一平”面積24.86平方公里。累計引進入園企業(yè)697家，項目總投資442億元，初步形成了以機械加工制造為主的產業(yè)集群。目前，45平方公里的蕪湖機械工業(yè)園東擴計劃已經初具規(guī)模，發(fā)展將進一步加快。預計到2010年，園區(qū)內就業(yè)人口將達到35萬人。隨著蕪湖機械工業(yè)園的發(fā)展，對配套服務提出了更高的要求，為入園企業(yè)服務的商務中心、購物中心、休閑中心、娛樂中心建設十分迫切。本項目的建設，正適應了滿足蕪湖機械工業(yè)園發(fā)展的需要，規(guī)劃建設配套服務區(qū)，提升蕪湖機械

20、工業(yè)園的配套水平，為入園企業(yè)服務，為招商引資創(chuàng)造良好的硬件條件。2.2.3本項目建設是城市副中心建設的需要“十一五”期間，是蕪湖縣經濟黃金發(fā)展期，到2010年，地區(qū)生產總值達到106億元，年均增長24；工業(yè)銷售收入150億元，年均增長19；財政總收入10億元，年均增長20；固定資產投資71億元，年均增長26。蕪湖市國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要提出，蕪湖、繁昌、南陵三縣按照市域副中心城市要求，加快基礎設施建設，建成區(qū)面積分別擴大到15平方公里，人口15萬人?？h城需要快速擴張，建成區(qū)面積將由現(xiàn)在的8平方公里擴大到15平方公里。從縣城周邊的地理條件看，向北是水網地區(qū)，地形復雜，不適宜用于城市

21、建設用地；向西，有青弋江阻隔，城市交通很難組織。向東發(fā)展、向南擴張，是蕪湖縣城發(fā)展的唯一選擇。*位于蕪湖縣行政文化中心，層高16米，工程竣工后將成為蕪湖縣城南新區(qū)標志性建筑，為蕪湖縣構建市域副中心發(fā)展邁出的堅實的一步。第三章  市場分析與預測3.1  蕪湖市旅游市場簡析蕪湖位于安徽東部、瀕臨長江，脈連黃山、九華山，素為“皖南的門戶”。蕪湖歷史悠久，春秋時代為吳國的鳩鶿邑，作為縣名始于公元前109年，距今已有2000多年歷史。境內有240萬年前亞歐人類活動遺址“人字洞”、全國重點文物保護單位-中國青銅文化發(fā)祥地“大工山古銅冶遺址”、全國重點寺廟“廣濟寺”、中國第一座城隍廟遺址

22、等名勝古跡。蕪湖為國家級開放城市、國家對外籍輪開放港口城市和中國優(yōu)秀旅游城市，擁有國家級經濟技術開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)。蕪湖商業(yè)鼎盛，經濟發(fā)達。宋代即被譽為“長江巨埠、皖之中堅”，明清又以“市聲如潮、百物翔集”著稱。近代是全國四大米市之首，晚清時被辟為對外通商口岸，是長江下游地區(qū)近代工業(yè)的發(fā)祥地之一。蕪湖交通便捷，是華東水陸交通樞紐。航空運輸、鐵路干線、長江水運、高速公路構成了以蕪湖為樞紐的立體交通網絡。蕪湖長江大橋的建成，更提升了蕪湖作為全國重要的交通樞紐地位。 蕪湖襟江帶河，風光宜人。市區(qū)中山路商業(yè)步行街環(huán)境優(yōu)美，鳩茲廣場現(xiàn)代時尚，廣濟寺恢弘典雅，赭山翠黛環(huán)抱，鏡湖水波粼粼。湖光山色，交相輝映

23、，江城入畫，美不勝收。  蕪湖旅游商品品種繁多，獲得國優(yōu)、部優(yōu)和省優(yōu)著名產品及名特產品40多種。其中，蕪湖鐵畫具有三百多年歷史，為“中華一絕”；張恒春國藥店是百年老店，藥品聞名全國和東南亞；“傻子瓜子”，富有濃厚的傳奇色彩；奇瑞轎車，被譽為中國汽車行業(yè)的一匹黑馬。 由安徽省人民政府、中國旅游協(xié)會、中國貿促會、中國商業(yè)聯(lián)合會、中國輕工業(yè)聯(lián)合會共同舉辦，蕪湖市人民政府、安徽省旅游局、安徽省貿促會共同承辦的中國（蕪湖）國際旅游商品博覽交易會自2000年以來連續(xù)成功地舉辦了五屆。在2003年獲得“中國旅游知名品牌”的殊榮，已被定為例會。參展參會客商遍及全國各省、市、自治區(qū)，20多個

24、國家與港、澳、臺。每屆會展期間，蕪湖會展中心平均人流量達15萬多人次，是迄今為止全國同類交易會中檔次最高、規(guī)模最大的專業(yè)性會展。 蕪湖市委、市政府十分重視旅游事業(yè)。自“九五”以來，旅游投入逐年大幅度增長，旅游基礎設施逐年完善，城市建設、旅游接待、服務設施等方面都取得了突飛猛進的發(fā)展。全年接待國內外各類游客549.82萬人次，比上年增長9.6%，其中，接待國內游客548萬人次，增長9.6%。全年實現(xiàn)旅游業(yè)總收入35.65億元，比上年增長15.0%，其中，旅游創(chuàng)匯收入2460萬美元，增長11.8%。目前，全市公交運營線路長度761.5公里，車輛718輛，擁有4000輛出租車。全市共有旅行

25、社37家，星級飯店20家，擁有AA級及以上旅游景區(qū)5處。3.2  蕪湖市星級酒店市場簡析蕪湖市酒店一覽表蕪湖市星級酒店一覽表序號酒店名稱星級客房平均價格 （元/間/天）出租率（）年平均接待人數(shù)(萬人次)1海螺國際大酒店四星5809020.82漢爵陽明四星5809019.23鐵山賓館四星5808016.54蕪湖國信大酒店四星5807015.85沃爾特大酒店四星5806012.26花園酒店三星480508.47希亞德大酒店三星480606.28鑫海洋大酒店三星480405.89新南港大酒店三星480506.510奧頓酒店三星480605.611東湖大酒店三星480506.212明遠賓館二

26、星280604.813海員樓賓館二星280405.214東亞大酒店二星280403.416金山賓館二星280403.817金傻子大廈二星280504.618繁陽賓館二星280403.719天源賓館二星280503.620龍津賓館二星280402.510新環(huán)賓館二星280402.2合 計137.1蕪湖市內星級酒店業(yè)發(fā)展總體趨勢簡析一是高星級酒店的經營比重仍是大頭。雖然利潤的絕對額和利潤率在下降，但經營比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。二是商務酒店的比重量繼續(xù)增加。三是高星級酒店入住率高。四是有著世界先進管理模式酒店管理集團對星級酒店的影響，他們憑借著在信息收集和客房預訂、宣傳促銷與管理、培訓等多方面優(yōu)勢

27、，使自身在華的市場份額和經濟效益等都領先于我國傳統(tǒng)酒店業(yè)。3.3  項目周邊市場環(huán)境分析區(qū)域特點1. 本項目建于位于安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖為風景優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路。境內現(xiàn)存“楚王城遺跡”、“南唐九十殿”、“宣城官窯、“宋代珩瑯寶塔”等古跡?！疤招了崱北辉u為蕪湖市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國農業(yè)旅游示范點。本區(qū)位于華東地區(qū)腹地，長三角西南部，是通往風景勝地杭州、黃山、九華山、齊云山、太平湖的重要門戶，這也是旅客數(shù)量的一個保障。市場分析1.通過對蕪湖市星級酒店市場分析，海螺國際大酒店、漢爵陽明、鐵山賓館等四星級酒店均在蕪湖市內，對本項目影響不大，蕪湖

28、縣境內只有一家三星級東湖大酒店，遠遠不能滿足容易增長的旅游、商務住宿條件，有著很大的市場空間。2.隨著蕪湖縣的發(fā)展，各種基礎設施和旅游環(huán)境將持續(xù)改善，大規(guī)模接待散客旅游者的條件已經成熟同時，伴隨著對外開放的進一步擴大，度假旅游等新型產品的開發(fā)，度假旅游者、商務旅游者、會議旅游者將大大增加，這將確保市場高檔酒店的出租率持續(xù)攀升。3.蕪湖機械工業(yè)園創(chuàng)建于2001年，經過4年左右的發(fā)展，累計引進入園企業(yè)697家，預計到2010年，園區(qū)內就業(yè)人口將達到35萬人。區(qū)內沒有一家四星級酒店，有著很大的市場缺口。伴隨著中國加入WTO并且企業(yè)的業(yè)務范圍不斷加大，企業(yè)交往將大大增加，會帶來大量的國際國內客源，另外

29、一方面開發(fā)區(qū)各知名企業(yè)的商務活動（包括商務會議）對該地區(qū)高星級酒店有較大的需求，商務客源及會議客源呈現(xiàn)跳躍式增長。而本項目正是充分順應了這種趨勢。3.4 本章小結1.由于項目所在地的地理位置、經濟發(fā)展強勁勢頭和需求旺盛等造成了極大的高星級酒店市場機會，同時形成了一個刺激酒店業(yè)結構優(yōu)化化的過程。2.目前，項目所處范圍內的沒有高星級酒店，而本項目憑借其優(yōu)勢和管理優(yōu)勢，使其具有極強的競爭力，有望成為城南新區(qū)酒店中的"明星和龍頭"企業(yè)。3.項目建設地周邊的商務圈使得本項目存在極大的發(fā)展空間?？驮础h以及有關活動較多，加上本項目將委托有經驗的管理集團對其進行管理，這些都對該項目建成

30、以后的正常經營十分有利。4.伴隨著蕪湖融入長三角，蕪湖縣的經濟地位、區(qū)位優(yōu)勢也必將加強，國際、國內商務活動的日益頻繁，以及國際、國內旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展將推動蕪湖酒店業(yè)的持續(xù)繁榮、興旺。第四章 項目建設條件分析和需求分析4.1 項目建設條件分析4.1.1縣域概述蕪湖縣位于安徽省東南部，長江中下游南岸，古稱鳩茲，西漢元豐二年（公元前109年）置縣。縣境東南鄰宣城市，西南接南陵縣，東北與當涂縣交界，西北毗鄰蕪湖市，處于安徽省“沿邊”（沿浙江、江蘇）、“沿江”（沿長江）發(fā)展戰(zhàn)略的結合點?，F(xiàn)轄灣沚、六郎、陶辛、方村、紅楊、花橋等6個鎮(zhèn)124個村15個社區(qū)，總面積730平方公里，人口38.2萬人。自2002

31、年起，縣域綜合經濟實力連續(xù)5年位居安徽省經濟“十強縣”行列。4.1.2縣域自然條件1.氣候條件。蕪湖縣地處安徽省的東部，蕪湖市的東南部。東與馬鞍山市當涂縣接壤，南同宣城市毗鄰，西與南陵縣相連。屬亞熱帶濕潤季風氣候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均氣溫15-16攝氏度，無霜期每年達243天。年平均降雨量1200毫米，雨量分別比較均勻。日照時數(shù)2000小時左右，8月份最多，1、2月份最少。年平均風速3.3米/秒，風向季節(jié)性變化不明顯。2.地質條件。蕪湖縣城區(qū)域內屬于沖擊平原地區(qū)，地形有一定起伏，地形標高5.825米之間。西部屬青弋江河漫灘，工程地質條件較差，且多為蔬菜種植用地，在城市建設用地評

32、價中屬二類建設用地，此類用地面積比較小。東部地區(qū)屬河谷平原地形，有一定的比降，谷地由礫石砂質河細粉砂、亞砂土物質組成，工程地質條件好，在城市建設用地評價中屬一類建設用地，此類用地面積比較大。4.2 縣域經濟基礎分析2007年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產總值47.4億元，不含基金財政收入5.33億元，農民人均純收入5382元。全縣三次產業(yè)結構為19.552.228.3。農業(yè)上，以優(yōu)質糧油、特色畜禽、名優(yōu)水產、果蔬苗木等為主導產業(yè)的區(qū)域特色經濟已經形成，是國家級商品糧基地縣。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機械制造、建筑建材、木器包裝、農副產品深加工等四大優(yōu)勢產業(yè)。安徽省重點開發(fā)區(qū)蕪湖機械工業(yè)開發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經濟發(fā)展新的增

33、長極和產業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對外開放的窗口、招商引資的平臺。安徽省重點開發(fā)區(qū)蕪湖機械工業(yè)開發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經濟發(fā)展新的增長極和產業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對外開放的窗口、招商引資的平臺。境內現(xiàn)存“楚王城遺跡”、“南唐九十殿”、“宣城官窯、“宋代珩瑯寶塔”等古跡?！疤招了崱北辉u為蕪湖市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國農業(yè)旅游示范點。 4.3 發(fā)展優(yōu)勢1.區(qū)位優(yōu)勢蕪湖縣位于皖南北部，地處皖江城鎮(zhèn)帶上，是馬蕪宣經濟核心區(qū)的重要組成部分。北接蕪湖市區(qū)，西鄰宣城市，為兩大城市之間的重要節(jié)點。隨著皖江城鎮(zhèn)帶建設步伐的加快和區(qū)域協(xié)調功能的加強，蕪湖縣城可主動接受兩大城市的輻射，做大做強城鎮(zhèn)經濟。2.

34、交通優(yōu)勢蕪湖縣交通發(fā)達。境內青弋江直通黃金水道長江，皖贛鐵路穿越縣城，104省道與205國道在縣境西面交會，蕪宣高速（蕪湖宣城）、蕪馬高速（蕪湖馬鞍山）已建成通車，銅南宣高速（銅陵南陵宣城）、蕪雁高速（蕪湖高淳）即將開工建設，四條高速在縣域東西南北都設有出入口，這一獨特的優(yōu)勢，構成了蕪湖縣到江浙地區(qū)的2小時高速公路網絡?？h城灣沚距合肥駱崗機場、南京祿口機場僅兩小時車程。3.其他資源優(yōu)勢蕪湖縣城工業(yè)企業(yè)發(fā)展基礎良好，現(xiàn)已形成以機械制造、建筑材料、木器包裝、糧油食品加工等主導產業(yè)。經濟發(fā)展水平、速度高于市轄三縣的平均水平，具有較好的產業(yè)發(fā)展基礎。 第五章 建設內容與規(guī)模5.1 建設內容與規(guī)模*位于

35、安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖路為風景優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路，占地面積30000平方米。酒店按四星級標準設計，共有客房238套，主樓16層，總高72.5米，裙房3層，高19.2米，另有5幢貴賓樓和一幢商務樓，地上總建筑面積36006m2。地下一層建筑面積1270 m2 。主要技術經濟指標如下：總用地面積：30000m2總建筑面積：地上：36006 m2 地下：1270 m2其中酒店：地上：31683 m2 地下：1270 m2貴賓樓：2160 m2（每幢432 m2共5幢）商務樓：2208 m2建筑密度： 24%容積率：1.2綠地率： 30%機動車停車數(shù)： 100輛詳細技術指標：

36、序號項目名稱建筑面積(m2)備注一地上建筑面積316381底層53541.1酒店大堂7801.2大堂吧2571.3自助餐廳452廚房173m21.4商店361.5風味餐廳354廚房75m21.6KTV4771.7棋牌室11間(面積1629m2)1.8行李房181.9電話機房321.10網絡機房381.11前臺辦公311.12商務中心181.13辦公642間1.14變配電間2121.15消防中心及安保BA691.16冷庫1913間1.17采購部251.18收貨271.19營銷部461.20公關部美工室372夾層24372.1KTV包房108318間(面積22151m2)2.2辦公室1624間2.

37、3培訓中心862.4職工餐廳113廚房98m22.5男更衣室146300人2.6女更衣室172300人2.7布草間1262.8瓷器銀器庫672.9干貨庫422.10面包房452.11花房112.12ARTS工作室212.13總庫房1582.14庫房892.15工程部1163二層43773.1帶洗手間餐廳包房321731間(面積19162m2)3.2宴會廳5483.3廚房5473.4備餐654三層28684.1會議間99214間(面積32235m2)4.2總經理辦公室1344.3財務室1484.4酒店經理辦公室445四層14855.1游泳池5115.2健身房3366五層12676.1男子SPA會

38、所5346.2女子SPA會所3967六至十五層126701267m2/層7.1標準間220間7.2套間10套8十六層11808.1商務客房8套8.2行政酒廊1788.3會議室42小計36006二地下建筑面積12701水泵房2902柴油發(fā)動機組643鍋爐房1624冷凍機房2185熱交換機房96合計37276(一+二)5.2 經營內容1.客房服務（為國際、國內的個人或團體提供高檔次的客房服務） 為短期國際、國內游客服務（標準客房）。 為短期國際、國內商務服務（標準客房）。 為短期國際、國內政務人員服務（標準客房）。 為短期國際、國內事務人員服務（標準客房）。 為短期國際、國內政要服務（高級套房）。

39、 為長期國際、國內政要服務（高級套房）。 為國際、國內機構辦公用房服務（寫字間）。2.會議、展覽與展示服務為國際、國內不同規(guī)模的會議、展覽與展示活動提供全方位、全過程服務。為此，設計了大、中、小會議中心和展覽與展示廳。 為商務會議服務。 為技術會議服務。 為學術會議服務。 為政務會議服務。 為新聞發(fā)展會服務。 為展覽與展示服務。3、商業(yè)服務  為住店客人及機構提供一體化的購銷服務。  為過往客人及機構提供精品購銷服務。 經營主業(yè)：旅游用品、禮儀用品、紀念品、藝術品、生活用品、文化用品、辦公用品等。4.餐飲服務  為住店客戶提供一體化餐飲服務。

40、為過往客戶提供特色性餐飲服務。 經營主業(yè)：中餐、西餐、茶座、酒吧。 特色經營：日餐、韓餐、泰餐、素餐等。5.娛樂服務 為住店客戶提供一體化娛樂服務。 為過往客戶提供大眾化娛樂服務。 經營主業(yè)：游泳、保齡球、網球、壁球、臺球、網吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞會等。 根據時尚性要求開展新奇性、趣味性、刺激性的娛樂及健身服務。 6.其他服務 美容、美發(fā)服務。 保健服務（醫(yī)療、桑拿、按摩、氧吧、生理測評、心理咨詢）。 停車服務 郵政服務 金融服務 交通服務 旅游代理第六章 工程設計方案6.1 設計依據1.原有總體布置和蕪湖國際大酒店有限公司設計要求。2.

41、規(guī)劃用地紅線圖。3.國家和地方頒發(fā)的有關規(guī)范、和標準。6.2 工程概況*位于安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖路為風景優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路，占地面積30000平方米。酒店按四星級標準設計，共有客房238套，主樓16層，總高72.5米，裙房3層，高19.2米，另有5幢貴賓樓和一幢商務樓，地上總建筑面積36006m2。地下一層建筑面積1270 m2 。6.3 建筑設計總體布局與環(huán)境設計南湖國際大酒店位于蕪湖縣新的行政文化中心的南端，南面隔湖濱路正對優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路，在基地的東南角有規(guī)劃的公共綠地，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，是建造高檔酒店的理想位置。整個項目包括一幢16層的四星級酒店、

42、五幢3層的貴賓樓和一幢3層商務樓。根據原有總體布置要求，沿蕪湖南路布置商務樓，酒店靠基地北面居中布置，5幢貴賓樓放在南面。在基地的西北角留有將來發(fā)展的用地。酒店沿蕪湖南路和湖濱路都設有單向6m寬的出入車道，中間用5m寬的綠化帶分隔，這一道路形式與轉角的綠地（靠酒店道路一側設向噴水池）一起組成了極為氣派、高檔的酒店入口空間。酒店主入口廣場與南面綠地交接處呈弧形布置，中間是圓形的噴水池和花壇，通過不同色彩的石材圖案來渲染酒店入口廣場的精美風格。5幢貴賓樓錯位布置，使得每幢樓都能看到南湖景色。總體布置了一片標準網球場作為酒店配套，在酒店的東西側布置了大型的停車場地，建筑周邊有環(huán)通道路作為消防和貨運、

43、停車場使用。東南轉角公共綠地結合總體布置成三片以樹木為主的綠地圍繞一個圓形大草坪的形式，組成疏密有致的高檔綠地，與大酒店形成一個統(tǒng)一的整體。單體設計1.酒店酒店按星級標準設計，地上總建筑面積為31638平方米，共布置238套不同面積的客房和商務套房，配有多功能宴會廳、大小會議、大型餐飲、游泳池、網球場、健身房、SPA會所、KIV、棋牌室等休閑設施。酒店主樓六至十五層為客房標準層，核心筒內布置有四臺客梯（1.35噸），另有一臺服務電梯（兼消防電梯），每個標準層共有20個單間和1個套房，十六層布置了行政酒廊和行政會議室，另外還有8個商務客房。所有南面客房部都有陽臺，在此可眺望優(yōu)美的南湖風光。2.貴

44、賓樓貴賓樓總建筑面積2160平方米，每幢都有5個帶獨立衛(wèi)生間的客房，并有寬敞的客廳、餐廳，三層還有一個帶南北大露臺的活動室，客人在此可眺望南湖風景，每幢樓都有兩個車位。3.商務樓商務樓總建筑面積2208平方米，底層是售樓處，在背面還有公共的廁所。二、三層是辦公用房，在南面設計成圓形，避免了對酒店入口空間的遮擋。6.4 結構設計設計荷載使用荷載：根據使用功能按規(guī)范確定主要使用活載標準值如下：1.使用荷載： 上人屋面 2.0KN/m2 非上人屋面 0.5KN/m2 辦公室及客房 2.0 KN/m2 商場 3.5 KN/m2 廚房、空調機房、餐飲 4.0 KN/m2 走道、樓梯、廁所 2.5 KN/

45、m2 消防疏散樓梯 2.5 KN/m2 庫房、設備用房、桑拿房按實際荷載取用。2.風荷載 基本風壓值為0.4 KN/m2 ，基本雪壓值為0.4 KN/m2。 地面粗糙度類別B類3.地震作用丙類建筑，設房烈度6度、設計地震分組為第一組，特征周期：0.35s累場地土。水平地震加速度 0.05g。 4.抗震等級：主樓采用框架剪力墻結構體系，框架抗震等級為四級、剪力墻抗震等級為三級。 裙房采用框架結構體系框架抗震等級為四級。 貴賓樓采用框架結構體系框架抗震等級為四級。上部結構1.據建筑平面布置，按建筑抗震設計規(guī)范要求，在主樓與裙房間設置抗震縫，縫寬度120mm，結構體系明確、平面規(guī)則、受力簡潔、經濟合

46、理。2.根據主樓建筑平面、高度及功能，主樓采用框架剪力墻結構體系，樓面為現(xiàn)澆梁板。3.裙房、貴賓樓采用框架結構體系，樓面為現(xiàn)澆梁板。材料混凝土：主樓：C40，C0，其他均為C30。 墊層為100厚C10混凝土。鋼筋：HPB235、HRB335。鋼材：Q235B墻體：所有墻體材料見建筑說明。6.5 輔助工程給排水工程1.水源由城市給水管網直接接入，經過DN200給水管二根以供本工程室內、外生活、消防用水。酒店生活進水管為DN150。在總體上設置DN150水表一只，DN200消防水表一只。2.用水量表序號用水名稱用水量標準1客房400L/人·日2職工100L/人·次3SPA、健

47、身150L/人·次4冷卻塔補充水按冷卻循環(huán)水量1.5%5車庫沖洗3L/m3·日6鍋爐補充水7綠化澆灑2L/m3·日8餐飲100L/人·次9未預見水量按最高日用水量10%本建筑最高日用水量估為：950 m3/日。3.給水系統(tǒng)酒店：在地下一層設置生活蓄水池。給水系統(tǒng)采用上行下給供水方式。室外給水經超濾水處理裝置處理后進入生活蓄水池由設置在水泵房內的生活水泵提升至屋頂水箱。屋頂水箱供水區(qū)域分為高，低二個區(qū)。高、低區(qū)內給水系統(tǒng)采用減壓閥進行豎向分區(qū)，各給水區(qū)最地用水電處靜水壓力不超過350Kpa。頂層水壓不足區(qū)域另設變頻供水設施。地下室用水由城市給水管網直接接入

48、。商務用房以及貴賓樓：生活用水由城市給水管網直接接入。4.排水（1）污廢水最高日排水量約為500m3/d。（2）酒店室內排水采用污、廢水合流制，雨水單獨排放。排水系統(tǒng)中設有專用通氣立管，公共衛(wèi)生間排水管增設環(huán)形通氣管，客房衛(wèi)生間排水管設器具通氣管。消防電梯井旁設置集水坑和專用消防排水泵。（3）室外排水采用雨、水分流制，室內排出生活污、廢水在總體經匯集后接如市政污水管道。雨水在總體上經匯流后排入市政雨水管道。雨水量按蕪湖市暴雨強度公式計算，設計重現(xiàn)期采用P=3年。6.5.2電氣工程1.負荷等級與供電電源本工程酒店為四星級標準酒店屬一類高層建筑，按一級負荷要求供電；商務中心和貴賓樓屬三類建筑物，按

49、三級負荷要求供電。本工程中，消防負荷、經營管理用電子計算機系統(tǒng)電源，變電所、各弱電機房、酒店大堂、宴會廳、餐廳、酒店管理中心、娛樂設施、廚房及主要通道等照明，變電所電源、生活水泵、主要客梯等為一級負荷；變電所排風、貨梯電力，酒店的一般客房照明等為二級負荷，其余均為三級負荷。根據當?shù)毓╇娗闆r，引入一路10KV獨立電源供電，電源從當?shù)貐^(qū)域變電站引來，以電纜埋地方式進入酒店一層變電所。商務中心和貴賓樓的電源由酒店變電所引來。酒店設置柴油發(fā)電機組，作為消防設備應急電源，以及市電電源失電時酒店照明、客梯等主要負荷的應急備用電源。2.負荷估算酒店地上部分按100W/m2計算電容量，地下部分按35W/m2計

50、算電容量，考慮需要系數(shù)0.68，功率因數(shù)補償達到0.9等因素。商務中心電安裝容量按160KW計，需要系數(shù)按0.7考慮；每幢貴賓樓電安裝容量按20KW計，需要系數(shù)按0.7考慮。酒店計算有功功率：2181KW商務中心計算有功功率：112KW貴賓樓計算有功功率：70KW總計算有功功率：2363KW總計算視在功率：2626KVA選用變壓器2×1600KVA，容量為3200KVA，負荷率82.1%。應急柴油發(fā)電機組負荷容量估算按總負荷的30%考慮，按800KW設置。3.防雷接地本工程地處蕪湖地區(qū)，酒店按二類防雷建筑物考慮，商務中心和貴賓樓按三類防雷建筑物考慮。在酒店屋面裝屋頂避雷。防雷引下線利

51、用鋼筋混凝土內主鋼筋，上與避雷帶焊接，下與大樓基礎底板、基梁和柱內主鋼筋連接組成一個接地網。電氣設備工作接地，保護接地，火災報警等弱電設備接地及防雷接地共用大樓基礎接地裝置，接地電阻不大于1歐姆。4.保安及接地措施低壓保護系統(tǒng)采用“TN- S”接零保護系統(tǒng)。一般插座賄賂均設置漏電保護開關。各低壓配電方式一般為放射式配電方式。照明燈具盡可能采用節(jié)能型熒光燈具，直管型熒光等一律配裝補償電容器，以減少無功損耗。5.電信工程酒店建立800門程控用戶交換機房，機房設在酒店一層電話主機房內，機房設備主要有：數(shù)字程控交換機、保安配線柜、整流電源、蓄電池組、話務臺、維護終端等組成，中繼方式采用2個2兆口。各層

52、均建立移動通信分布式天線系統(tǒng)，每個樓層布置收發(fā)天線，系統(tǒng)采用50歐姆同軸電纜組網，前端饋源有移動通信局基站提供。商務中心和貴賓樓的通信由市政電信網直接接入，商務中心設置100門容量的程控用戶交換機。酒電組建兩套計算機網絡：酒店營業(yè)網和客房網。酒店營業(yè)網供酒店管理、酒店辦公等使用，客房網主要供客人上網使用。6.5.3暖通工程1.按全空調設計，其參數(shù)：室外設計參數(shù)：夏季干球溫度35，夏季濕球溫度28.2，夏季風速2.3M/S，冬季干球溫度-5。室內設計參數(shù)大堂、商場、餐廳、包房、辦公、會議、客房：夏季溫度26-28，相對濕度<70%，冬季溫度20-22，相對濕度>30%，新風2050M

53、3/PH。2.通風換氣次數(shù)地下停車、洗衣房、餐廳廚房、職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、制冷機房、熱交換站、庫房、垃圾處理間等場所均裝設機械通風系統(tǒng)，其換氣次數(shù)為：地下停車庫排風為6次/h，送風為5次/h，晚上送、排風量各減半，廚房40次/h，職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、垃圾處理間為10次/h，制冷機房、熱交換站、庫房、垃圾處理間等場所均裝設機械通風系統(tǒng)，其換氣次數(shù)為：地下停車庫排風為6次/h，送風為5次/h，晚上送、排風量各減半，洗衣房20次/h，廚房35次/h，職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、垃圾處理間為10次/h，制冷機房、熱交換站、庫房等為5次/h。對餐廳廚房的機械通風系統(tǒng)，為避免串味，廚房保持負壓，煤氣灶